Что такое долевое строительство схема оплаты

Бронирование необходимо завершить в течение 30 минут

А101 благодарит Вас за сделанный выбор!

Характеристики помещения

Наименование проекта:	Район Бунинские кварталы
Вид обьекта:	Квартира
Номер дома:	1.3
Номер объекта:	765
Площадь объекта:	62,5 м 2
Этаж:	3 / 16
Количество комнат:	3
Форма договора:	Договор долевого участия
Срок передачи объекта:	31.03.2025
Разрешение на ввод в эксплуатацию получено:	31.12.2024
Отделка:	Без отделки

Информация о покупателе

ФИО

Дата рождения:

Серия и номер паспорта:

Мобильный телефон:

Электронная почта:

Условия сделки

Застройщик:
Агент:
Использование эскроу-счета:	нет
Сумма сделки:	0 руб.
Стоимость за м 2 :	0 руб./м 2
Способ оплаты:	100% оплата

* В случае выбора способа оплаты «Рассрочка» перед заключением договора на приобретение объекта недвижимости сумма сделки может измениться в соответствие с действующими условиями предоставления рассрочки от ГК А101.

Долевое строительство — что это такое, как принять долевое участие в строительстве, плюсы и мин..

Квартира бронируется по базовой стоимости. При заключении договора на покупку данная стоимость может быть изменена, согласно выбранным Вами условиям оплаты.

Условия бронирования

Срок бронирования:	На 14 дней с 12.04.2020 по 26.04.2020
Стоимость бронирования:	5 000 руб.

Стоимость бронирования не входит в стоимость объекта недвижимости

Для осуществления онлайн бронирования Вам понадобится

Ознакомиться с «Правилами предоставления Опциона на заключение Договора приобретения объекта недвижимости»

Оплатить бронирование при помощи банковской карты;
рекомендуем оплачивать бронирование при помощи карты МИР

Нажимая кнопку «Оплатить», вы подтверждаете корректность введенных выше данных и свое согласие с Правилами предоставления опциона на заключение договора приобретения обьекта недвижимости, а также выражаете согласие на обработку персональных данных в соответствии с Положением об обработке и защите персональных данных оператором Общество с ограниченной ответственностью «А101»

Правила предоставления Опциона на заключение Договора приобретения объекта недвижимости

Правила предоставления опциона на заключение соглашения об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве

Приказом №28 от 25.08.2020

Приказа №38 от 26.10.2021

ПРАВИЛА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ОПЦИОНА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Настоящие Правила предоставления опциона на заключение договора приобретения недвижимости в (далее — Продавец) разработаны и утверждены в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от № .

1. Термины и определения.

Акцепт — ответ лица, которому адресована Оферта, о ее принятии

Дата Договора — день совершения Покупателем платежа. Для целей настоящих Правил Дата Договора приравнивается к Дате Платежа

Дата Платежа — день зачисления денежных средств, оплаченных Покупателем, на корреспондентский счет банка Продавца

Дата подписания Договора- любая дата в пределах Срока опциона

Договор — Договор участия в долевом строительстве, договор , договор будущей вещи и др., заключаемый между Покупателем/Участником и Застройщиком

Дополнительные услуги — услуги, оказываемые Продавцом Покупателю

Заказ — заполняемая на Сайте форма, содержащая предмет и существенные условия Договора

Объект- квартира, квартира на двух и более этажах, нежилое помещение для коммерческого использования, нежилое помещение, кладовка, , приобретаемое(-ые) Покупателем по Договору

Общая /приведенная/ площадь Объекта — сумма площадей всех частей помещения (Объекта), определенная по результатам кадастровых работ в отношении Объекта (далее по тексту — «обмеры»), произведенных по заказу Застройщика, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также при наличии — лоджий и балконов, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий — 0,5; балконов — 0,3. При определении Общей площади Объекта любые отделочные работы (например, штукатурка, шпаклевка, , декоративные элементы ), возведение перегородок/стен и любые иные работы, уменьшающие площадь Объекта, не учитываются. Общая площадь Объекта, с учетом площадей помещений вспомогательного использования, а также лоджий и балконов, применяется Сторонами исключительно для дополнительного уточнения цены Объекта, согласно условиям настоящего Договора и может не совпадать с Проектной общей площадью Объекта

Оферта — адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение

Проектная Площадь Объекта — сумма площадей всех частей помещения, предусмотренная проектной документацией, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также при наличии — лоджий и балконов, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий — 0,5; балконов — 0,3. Проектная общая площадь Объекта применяется Сторонами исключительно для расчета цены Объекта и может не совпадать с Общей Площадью Объекта

Процессинговый центр — организация, с которой у Продавца заключено соответствующее соглашение на осуществление расчетов с Покупателями/Участниками посредствам платежных карт

Плата за опцион — денежные средства, подлежащие оплате Покупателем Продавцу за право заключения Договора

Платеж(и) — совокупность платежей Покупателя по Заказу

Покупатель/Участник — физическое или юридическое лицо, приобретающее или имеющее намерение приобрести Объект

Правила — Правила предоставления опциона на заключение договора приобретения недвижимости в , утвержденные Приказом № 28 от года

Продавец — Общество с ограниченной ответственностью «А101»

Застройщик — Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101»

Сайт — официальный сайт Продавца, размещенный в сети Интернет по адресу www.a101.ru

Соглашение об опционе — Правила и Заказ, опосредующие опцион на заключение Договора

Срок опциона — срок, в течение которого Продавец не предпринимает действий, направленных на реализацию Объекта третьим лицам

Форма — совокупность технических решений Сайта, обеспечивающая передачу Заказа от Покупателя Продавцу

Цена Объекта — стоимость Объекта, действующая на весь Cрок Опциона

— специальная программа, в рамках которой финансирование приобретения Объекта происходит за счет средств, вырученных от реализации недвижимости Покупателя/Участника.

2. Общие условия.

2.1. Настоящие правила регулируют отношения между Продавцом и Покупателем в процессе заключения, исполнения и прекращения Соглашения об опционе, являются обязательными для всех сторон и неотъемлемой частью Соглашения.
2.2. В силу соглашения о предоставлении опциона на заключение Договора приобретения недвижимости Продавец посредством безотзывной оферты за плату предоставляет Покупателю право заключить Договор на условиях, предусмотренных Соглашением об опционе.
2.3. Право на заключение Соглашений об опционе в отношении Объектов, Застройщиком которых является возникло у Продавца на основании агентского договора ГР200002881 от .
2.4. Соглашение об опционе заключается в особом порядке на основании и в порядке, регламентированном статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно путем Акцепта Оферты, содержащей все существенные условия Соглашения об опционе, без дополнительного подписания Сторонами бумажной версии Соглашения. Соглашение об опционе имеет юридическую силу в соответствии со статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации и является равносильным договору, подписанному Сторонами.

3. Порядок заключения Соглашения об опционе.

3.1. Продавец размещает предложение о продаже Объекта на Сайте с возможностью его ознакомления неограниченным числом лиц.
3.2. Покупатель, после ознакомления с предложением Продавца, путем заполнения Формы на Сайте инициирует процесс заключения Соглашения об опционе через нажатие кнопки «Забронировать».
3.3. На странице «Оформление Заказа» Покупатель проверяет корректность раздела с информацией об условиях Соглашения об опционе. В качестве таковой должно быть указано:
3.3.1. В отношении Договора участия в долевом строительстве:
. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения);
. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
. Цену договора (в том числе информация о примененных скидках), сроки и порядок ее уплаты;
. Указание на размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от № .
3.3.2. В отношении Договора недвижимого имущества и Договора будущей вещи:
. Сведения, позволяющие идентифицировать Объект;
. Цена Объекта (в том числе информация о примененных скидках);
3.3.3. Срок Опциона;
3.3.4. Размер Платы за опцион.
3.3.5. После проверки сведений, указанных в п. 3.3.1.-3.3.4., Покупатель подтверждает:
. согласие с настоящими Правилами;
. согласие на обработку персональных данных.
3.4. На странице «Сведения о покупателе» Покупатель/Участник вводит следующие данные:
3.4.1. Фамилия Имя Отчество;
3.4.2. Указание на наличие гражданства РФ;
3.4.3. Дата рождения;
3.4.4. Паспортные данные;
3.4.5. Номер мобильного телефона. На указанные номер поступит сообщение с кодом подтверждения;
3.4.6. Электронная почта;
3.4.7. Выбирает планируемый способ оплаты. Перечень возможных способов оплаты представлен в виде выпадающего списка.
3.5. На странице «Сформированный Заказ» Покупатель проверяет корректность данных об Объекте и введенных им данных, указанных в п. 3.4 Правил, после чего переходит на страницу оплаты Процессингового центра.
3.6. На странице Процессингового центра Покупатель вносит Плату опциона.
3.7. При заключении Соглашения об опционе в офисе Продавца, положения п. 3.2, 3.3, 3.4 Правил не применяются.

4. Особые условия при приобретении недвижимости по Договору участия в долевом строительстве.

4.1. Цена Объекта.
4.1.1. В случае приобретения Покупателем Объекта в рамках Договора участия в долевом строительстве, устанавливаются следующие условия о Цене Объекта:
4.1.2. Цена Объекта определяется Сторонами как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта и денежных средств на оплату услуг Застройщика. Распределение частей согласовывается сторонами непосредственно в условиях Договора, при этом, окончательный размер услуг Застройщика устанавливается с учетом пп. 4.1.5. и 4.1.6. Правил;
4.1.3. Цена Объекта рассчитывается посредством умножения Проектной площади Объекта на стоимость одного квадратного метра Объекта, указанную в Заказе.
4.1.4. Стоимость одного квадратного метра является фиксированной и изменению не подлежит за исключением случаев, предусмотренных . Правил.
4.1.5. В случае, если по окончании строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входит Объект, у Застройщика формируется экономия, то данная экономия остается в распоряжении Застройщика и будет составлять вознаграждение за оплату услуг Застройщика. Экономия определяется Застройщиком на дату передачи Объекта Участнику согласно условиям настоящего Соглашения об опционе и требованиям Федерального закона от № по Передаточному Акту или по одностороннему акту, или иному документу о передаче Объекта, как разница между ценой Договора и размером денежных средств на оплату услуг Застройщика, указанных в Оферте, а также затратами на строительство (создание) Объекта по данным бухгалтерского учета Застройщика.
4.1.6. В случае, если при передаче Объекта от Застройщика к Участнику будет выявлено, что расходы Застройщика на строительство (создание) Объекта недвижимости, в состав которого входит Объект, превышают сумму денежных средств, полученных от Участника на их возмещение, то образовавшаяся разница возмещается за счет средств, полученных Застройщиком на оплату его услуг, вознаграждение Застройщика при этом соответственно уменьшается.
4.1.7. Стороны договорились, что Цена Объекта подлежит дополнительному уточнению Сторонами после получения Застройщиком результатов обмеров в отношении Объекта и рассчитывается посредством умножения Общей Площади Объекта на стоимость одного квадратного метра. При уточнении цены Договора Стороны подписывают Акты сверки взаиморасчетов, для чего Участник обязан явиться в офис Застройщика в срок, указанный в уведомлении о завершении строительства Жилого дома, направляемом в адрес Участника. Все взаиморасчеты в связи с дополнительным уточнением цены Договора производятся Сторонами до составления Передаточного Акта на Объект. При этом если из обязательств по Договору Участником не выполнено либо выполнено ненадлежащим образом, Застройщик вправе применять меры, предусмотренные законом для случаев неисполнения встречных обязательств, в том числе приостановить исполнение своего обязательства по передаче Объекта Участнику.
4.1.8. Если по результатам обмеров Объекта Общая Площадь Объекта превысит Проектную площадь Объекта и такое расхождение будет находиться в пределах от 0,1% до 5% (включительно), то Участник обязан перечислить на счет эскроу (при расчетах по Договору участия в долевом строительстве с использованием эскроу счета), либо на расчетный счет Застройщика (при расчетах по Договору участия в долевом строительстве без эскроу счетов) сумму, определенную Сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра Объекта. Оплата осуществляется Участником перечислением денежных средств в рублях в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты подписания Акта сверки взаиморасчетов, либо получения от Застройщика письменного требования или уведомления о завершении строительства Жилого дома, содержащего сведения о необходимости доплаты по Договору, направляемого в адрес Участника.
4.1.9. В случае если по результатам обмеров Объекта Общая Площадь Объекта превысит Проектную площадь Объекта более чем на 5%, оплата свыше 5% Участником не производится.
. Если по результатам обмеров Объекта Общая Площадь Объекта будет меньше Проектной площади Объекта, Застройщик обязан возвратить Участнику сумму, определенную Сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра Объекта. Возврат полученной в результате описанного в настоящем пункте расчета суммы осуществляется Застройщиком перечислением денежных средств в рублях Участнику по указанным им в Договоре банковским реквизитам в течение 10 (Десяти) рабочих дней после перечисления Уполномоченным банком Застройщику денежных средств со счетов эскроу, при условии подписания сторонами акта сверки взаиморасчетов (при расчетах по Договору участия в долевом строительстве с использованием эскроу счета), либо в течение 10 (Десяти) рабочих дней после подписания акта сверки взаиморасчётов, при условии предоставления Участником банковских реквизитов.
. Оплата Цены Объекта при расчетах с использованием эскроу счетов производится в следующем порядке:
. Депонентом будет являться Участник;
. Уполномоченным банком () — банк, согласно Проектной декларации, размещенной в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС)
. Бенефициаром будет являться Застройщик;
. Депонируемая сумма равна Цене Объекта;
. Срок условного депонирования: дата передачи Объекта Участнику. В случае увеличения фактического срока передачи Объекта срок условного депонирования продлевается в порядке и на условиях, предусмотренных договором счета эскроу, заключенного Застройщиком, Участником и Уполномоченным банком, на основании уведомления Застройщика, направляемого Уполномоченному банку. В любом случае срок условного депонирования не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию Жилого дома.
. Обязанность Участника по уплате Цены Объекта считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
. Для оплаты Цены Объекта Участник вправе использовать заёмные средства (ипотека). Участник уведомлен и согласен с тем, что если для оплаты Цены Объекта Участнику будет одобрено предоставление заёмных/кредитных средств:
— по ипотечному кредиту, к процентной ставке в рамках которого применена субсидируемая Застройщиком на основании договора с банком скидка (дисконт);
— П по ипотечному кредиту, к процентной ставке в рамках которого применена субсидируемая Застройщиком на основании договора с банком скидка (дисконт);
— любого иного банка, включая вышеуказанные, по ипотечному кредиту, в рамках которого Участнику были предоставлены специальные условия кредитования на основании договора Застройщика с таким банком,
Участник не вправе требовать заключения Договора в рамках Соглашения об опционе без изменения Цены Объекта (стоимости одного квадратного метра); новая Цена Объекта определяется в таком случае на усмотрение Застройщика. Если Стороны не придут к соглашению об изменении Цены Объекта, Участник на условиях настоящего подпункта имеет право отказаться от исполнения Соглашения об опционе, после чего Договор Сторонами не заключается, а Плата за опцион подлежит возврату Участнику на основании его заявления, которое должно поступить в адрес Застройщика до истечения Срока Опциона, в противном случае Плата за опцион не возвращается. В случае возврата Платы за опцион проценты за пользование денежными средствами, а также убытки и/или иное возмещение не начисляются и оплате Участнику не подлежат.
Для подтверждения наличия договора с вышеуказанным банком, в соответствии с которым Участнику было одобрено предоставление заемных средств по ипотечному кредиту, к процентной ставке в рамках которого применена субсидируемая Застройщиком скидка (дисконт), либо по ипотечному кредиту, в рамках которого Участнику были предоставлены специальные условия кредитования, достаточно соответствующей справки от Застройщика, которая выдается в ответ на обращение Участника, при этом иных доказательств данного факта не требуется.
При этом, если при оформлении Заказа Участнику была предоставлена скидка (п. Правил), она подлежит отмене, а новая Цена рассчитывается и указывается в Договоре без учета всех примененных скидок в соответствии с условиями, определенными в настоящем пункте.
. Положения п. Правил также распространяют свое действие на случаи, если Участником был выбран способ оплаты «Рассрочка платежа».
. Если иное не установлено Заказом, оплата Цены Объекта должна быть произведена Участником в течение 7 (Семь) календарных дней с момента регистрации Договора участия в долевом строительстве.
4.2. Гарантийные сроки.
4.2.1. Гарантийный срок на Объект составляет 5 (Пять) лет и исчисляется со дня передачи Объекта Участнику по акту или иному документу о передаче Объекта.
4.2.2. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Участнику Объекта, составляет 3 (Три) года со дня подписания первого передаточного акта о передаче объекта долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;
4.2.3. Гарантийный срок на работы по внутренней отделке Объекта составляет 1 год и исчисляется согласно п. 4.2.1 Правил;

4.3. Обеспечение исполнения обязательств Застройщика.

4.3.1. Условием привлечения денежных средств Участника в рамках Договора является размещение Застройщиком денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Федерального закона от N . Подписанием настоящего Соглашения Участник выражает свое согласие на изменение Застройщиком в одностороннем порядке , а также условий оплаты, указанных в п.4.1.11 Правил, при условии, что такие изменения будут соответствовать статье 15.4 Федерального закона от N .
4.3.2. В силу того, что расчеты по Договору осуществляются с использованием счетов эскроу, залог в силу закона на предоставленный для строительства Земельный участок и строящийся на этом участке Жилой дом на основании ч. 4 ст. 15.4 Федерального закона от N в пользу Участника не устанавливается.
4.4. Особые условия приобретения недвижимости по программе :
4.4.1. В случае, если Участник с целью оплаты Цены Объекта намерен воспользоваться денежными средствами от продажи принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, Участник обязан указать в Заказе. адрес и кадастровый номер недвижимого имущества, подлежащего реализации для оплаты цены Объекта. При отсутствии данных сведений в Заказе, Соглашение считается незаключенным.
4.4.2. Право заключить Договор предоставляется Участнику на условиях настоящего Соглашения в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о переходе права собственности на указанный в пункте 4.4.1 объект недвижимости от Участника на третье лицо, но в любом случае в срок не позднее даты, определенной в Заказе («Срок Опциона»), в зависимости от того, какое из указанных событий наступит ранее.
4.4.3. Существенное условие: во избежание злоупотреблений со стороны Участника, основанных на длительном Сроке Опциона, который необходим исключительно с целью продажи принадлежащего на момент заключения настоящего Соглашения Участнику недвижимого имущества, Стороны согласовали, что к исполнению обязанности Застройщика по заключению Договора применяется ст.327.1 ГК РФ (Обусловленное исполнение обязательства), а именно: Участник вправе требовать заключения Договора исключительно в том случае, когда в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) была внесена запись о переходе права собственности на указанный в пункте 4.4.1 объект недвижимости от Участника на третье лицо.
4.4.4. Участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Соглашения, при условии направления заявления по форме, утвержденной Застройщиком. В случае одностороннего отказа Участника от исполнения Соглашения денежные средства, внесенные им в счет Платы по Соглашению, засчитываются в счет фактически понесенных расходов Застройщика по исполнению Соглашения в связи с чем возврату не подлежит.

5. Особые условия при приобретении недвижимости по договору Купли продажи недвижимости, Договору купли-продажи будущей вещи.

5.1. Цена Объекта.
5.1.1. В случае приобретения Покупателем Объекта в рамках Договора недвижимости, Договора будущей вещи, устанавливаются следующие условия о Цене Объекта:
5.1.2. Цена Объекта рассчитывается посредством умножения Общей Площади Объекта на стоимость одного квадратного метра Объекта, указанную в Оферте.
5.1.3. Стоимость одного квадратного метра Объекта является фиксированной и изменению не подлежит за исключением случаев, предусмотренных п. 5.1.4. Правил.
5.1.4. Для оплаты Цены Объекта Покупатель вправе использовать заёмные средства (ипотека). Покупатель уведомлен и согласен с тем, что если для оплаты Цены Объекта Покупателю будет одобрено предоставление заёмных/кредитных средств:
— по ипотечному кредиту, к процентной ставке в рамках которого применена субсидируемая Продавцом на основании договора с банком скидка (дисконт);
— П по ипотечному кредиту, к процентной ставке в рамках которого применена субсидируемая Продавцом на основании договора с банком скидка (дисконт);
— любого иного банка, включая вышеуказанные, по ипотечному кредиту, в рамках которого Покупателю были предоставлены специальные условия кредитования на основании договора Застройщика с таким банком,
Покупатель не вправе требовать заключения Договора в рамках Соглашения об опционе без изменения Цены Объекта (стоимости одного квадратного метра); новая Цена Объекта определяется в таком случае на усмотрение Застройщика. Если Стороны не придут к соглашению об изменении Цены Объекта, Покупатель на условиях настоящего подпункта имеет право отказаться от исполнения Соглашения об опционе, после чего Договор Сторонами не заключается, а Плата за опцион подлежит возврату Покупателю на основании его заявления, которое должно поступить в адрес Застройщика до истечения Срока Опциона, в противном случае Плата за опцион не возвращается. В случае возврата Платы за опцион проценты за пользование денежными средствами, а также убытки и/или иное возмещение не начисляются и оплате Участнику не подлежат.
Для подтверждения наличия договора с вышеуказанным банком, в соответствии с которым Покупателю было одобрено предоставление заемных средств по ипотечному кредиту, к процентной ставке в рамках которого применена субсидируемая Застройщиком скидка (дисконт), либо по ипотечному кредиту, в рамках которого Покупателю были предоставлены специальные условия кредитования, достаточно соответствующей справки Застройщика, которая выдается в ответ на обращение Покупателя, при этом иных доказательств данного факта не требуется.
При этом, если при оформлении Заказа Покупателю была предоставлена скидка (п. Правил), она подлежит отмене, а новая Цена рассчитывается и указывается в Договоре без учета всех примененных скидок в соответствии с условиями, определенными в настоящем пункте.
5.1.5. Положения п. 5.1.4 Правил также распространяют свое действие на случаи, если Покупателем был выбран способ оплаты — «Рассрочка платежа».
5.1.6. Если иное не установлено Заказом, оплата Цены Объекта должна быть произведена Покупателем в течение 7 (Семь) календарных дней с момента заключения Договора.
5.2. Гарантийные сроки.
5.2.1. В случае приобретения Покупателем Объекта в рамках Договора недвижимости, Договора будущей вещи, устанавливаются следующие условия о Гарантийном сроке:
. Гарантийный срок на Объект составляет 2 (Два) года и исчисляется со дня передачи Объекта Покупателем по акту или иному документу о передаче Объекта;
. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Покупателю Объекта, определяется согласно п. Правил;
. Гарантийный срок на работы по внутренней отделке Объекта составляет 1 год и исчисляется согласно п. Правил.
5.3. Особые условия приобретения недвижимости по программе :
5.3.1. В случае, если Участник с целью оплаты Цены Объекта Покупатель намерен воспользоваться денежными средствами от продажи принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, Покупатель обязан указать в Заказе адрес и кадастровый номер недвижимого имущества, подлежащего реализации для оплаты Цены Объекта. При отсутствии указания данных сведений в Заказе, Соглашение считается незаключенным.
5.3.2. Право заключить Договор предоставляется Покупателю на условиях настоящего Соглашения в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о переходе права собственности на указанный в пункте 5.3.1 объект недвижимости от Покупателя на третье лицо, но в любом случае в срок не позднее даты, определенной в Заказе («Срок Опциона»), в зависимости от того, какое из указанных событий наступит ранее.
5.3.3. Существенное условие: во избежание злоупотреблений со стороны Покупателя, основанных на длительном Сроке Опциона, который необходим исключительно с целью продажи принадлежащего на момент заключения настоящего Соглашения Покупателю недвижимого имущества, Стороны согласовали, что к исполнению обязанности Застройщика по заключению Договора применяется ст.327.1 ГК РФ (Обусловленное исполнение обязательства), а именно: Покупатель вправе требовать заключения Договора исключительно в том случае, когда в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) была внесена запись о переходе права собственности на указанный в пункте 5.3.1 объект недвижимости от Покупателя на третье лицо.
5.3.4. Покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Соглашения, при условии направления заявления по форме, утвержденной Продавцом. В случае одностороннего отказа Покупателя от исполнения Соглашения денежные средства, внесенные им в счет Платы по Соглашению, засчитываются в счет фактически понесенных расходов Продавца по исполнению Соглашения в связи с чем возврату не подлежит.

6. Иные условия.

6.1. Соглашение об опционе считается заключенным с момента внесения Платы за опцион в соответствии с условиями . Оплата возможна только непосредственно Покупателем/Участником, оформившим Заказ. Стороны признают, что авторизация платежа банком подтверждает оплату Заказа Покупателем/Участником.
6.2. Стороны договорились, что условия Договора, в том числе изменяющие и/или дополняющие Правила, могут быть согласованы Участником и Застройщиком непосредственно при заключении Договора. При этом в отсутствии согласования со Стороны Застройщика таких условий, Договор подлежит заключению на условиях, установленных настоящими Правилами.
6.3. Стороны подтверждают, что на момент заключения Соглашения об опционе Покупатель ознакомился со всеми иными условиями и формой типового Договора, которая размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
6.4. Покупатель/Участник в течение Срока Опциона (к дате подписания Договора) обязуется за свой счет предпринять действия по нотариальному оформлению и передаче Продавцу/Застройщику исчерпывающего пакета документов, необходимых для государственной регистрации Договора, в том числе, но не исключительно: нотариально удостоверенная доверенность для государственной регистрации Договора; нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги на заключение Договора либо заявление «в браке не состою» (в зависимости от семейного положения Участника), а также в случае подачи документов на государственную регистрацию в электронном виде представить Продавцу/Застройщику указанные выше документы в электронном виде, заверенные электронной цифровой подписью Нотариуса в формате sig. Непредоставление Покупателем/Участником вышеуказанных документов в течение Срока Опциона является отказом Участника от заключения Договора; обязанность Застройщика заключить Договор не возникает, Плата за опцион Покупателю/Участнику не возвращается.
6.5. В случае, если для оплаты Цены Объекта Покупатель/Участник намеревался использовать заёмные средства, но Покупателю/Участнику не было одобрено банком предоставление таких заёмных средств, Покупатель/Участник на условиях настоящего подпункта имеет право отказаться от исполнения настоящего Соглашения, после чего, Договор Сторонами не заключается, Плата за опцион подлежит возврату Покупателю/Участнику на основании его заявления, которое должно поступить в адрес Продавца/Застройщика до истечения Срока Опциона, в противном случае Плата за опцион не возвращается. В случае возврата Платы за опцион проценты за пользование денежными средствами, а также убытки и/или иное возмещение не начисляются и оплате Покупателю/Участнику не подлежат. Покупатель/Участник вправе воспользоваться предусмотренным в настоящем подпункте правом на отказ от исполнения Соглашения об опционе исключительно при условии, что он с целью получения заемных средств обратился как минимум в 3 (три) кредитные организации и получил 3 (три) отказа, что должно быть подтверждено соответствующим письмом/уведомлением банка об отказе в выдаче кредита Покупателю/Участнику. В любых иных случаях Покупатель/Участник не имеет право отказаться от исполнения настоящего Соглашения в одностороннем порядке.
6.6. Если Покупатель/Участник в течение Срока Опциона не воспользовался своим правом в соответствии с Соглашением об опционе (, но не ограничиваясь, не обратился к Продавцу/Застройщику для заключения Договора), обязанность Застройщика заключить Договор не возникает, вне зависимости от причин и оснований, по которым Покупатель не воспользовался своим правом; при этом Плата за опцион Покупателю/Участнику не возвращается.
6.7. Заключив Соглашение об опционе, Покупатель/Участник не вправе требовать от Продавца или Застройщика замены Объекта, указанного в Заказе.
6.8. Участник/Покупатель выражает согласие на получение (любым способом и в любом формате) от Застройщика/Продавца, а также аффилированных с ним лиц, материалов характера; предоставляет Застройщику/Продавцу право на осуществление любых действий (операций) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без их использования с полученными персональными данными Участника/Покупателя, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение таких персональных данных.
6.9. Соглашение об опционе может быть прекращено Продавцом/Застройщиком в любое время до даты заключения Договора в одностороннем порядке уплатой Участнику/Покупателю отступного в размере равном двукратному размеру Платы за опцион, при этом датой прекращения Соглашения об опционе будет дата уплаты такого отступного. Отступное будет являться единственным возмещением в связи с расторжением Соглашения об опционе, Участник не вправе требовать возмещения убытков.
6.10. В случае, если к моменту, когда Участник/Покупатель в течение Срока Опциона обратится к Застройщику с целью заключения Договора, возможность заключения такого Договора будет отсутствовать у Сторон ввиду положений действующего законодательства (например, в случае когда в отношении Жилого дома было получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а также осуществлен государственный кадастровый учет такого Жилого дома), Участник вправе отказаться от исполнения Соглашения об опционе и потребовать возврата Платы за опцион, либо заключить с Застройщиком иную сделку в отношении того же Объекта на условиях, предложенных Застройщиком. При этом Стороны согласовали следующее:
— в случае отказа Участника/Покупателя от исполнения Соглашения об опционе и возврата ему Платы за опцион, проценты за пользование денежными средствами, а также убытки и/или иное возмещение не начисляются и оплате Участнику/Покупателю не подлежат.
— в случае, если между Сторонами Соглашения об опционе будет заключена иная сделка в отношении Объекта, Плата за опцион Участнику/Покупателю не возвращается.
6.11. Участник/Покупатель не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Соглашения, за исключением случаев, предусмотренных в п.6.5, 6.10 Правил.

7. Порядок урегулирования споров.

7.1. Претензионный порядок разрешения споров обязателен для Сторон.
7.2. Претензия должна содержать:
7.2.1. Дату и место составления;
7.2.2. Полное наименование (фамилия, имя и отчество), адрес места нахождения (места жительства) лица, подавшего претензию;
7.2.3. Полное наименование (фамилия, имя и отчество), адрес места нахождения (места жительства) лица, к которому предъявляется претензия;
7.2.4. Краткое описание обстоятельств, послуживших основанием для подачи претензии;
7.2.5. Обоснование, расчет и сумма претензии по каждому требованию;
7.2.6. Перечень прилагаемых документов, подтверждающих обстоятельства, изложенные в претензии;
7.2.7. Фамилию, имя и отчество должность лица (если применимо), подписавшего претензию, его подпись, заверенную печатью.
7.3. Претензии направляются путем почтового отправления с описью вложений и уведомлением о вручении, либо иным способом, обеспечивающим подтверждение их доставки адресату.
7.4. Срок рассмотрения претензии не может превышать 30 календарных дней с момента ее получения.
7.5. При недостижении Сторонами согласия спор передается на рассмотрение в суд в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. Обстоятельства непреодолимой силы.

8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Соглашению об опционе, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Соглашения об опционе в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами (события, на которые Стороны не могут оказывать влияния и за возникновение которых не несут ответственности — землетрясение, наводнение и другие стихийные бедствия, военные действия, террористические акты, блокада, эмбарго, действия государственных органов).
8.2. В случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы сроки исполнения Соглашения об опционе соразмерно отодвигаются на время действия соответствующих обстоятельств. Если указанные обстоятельства будут действовать более 2 (Двух) месяцев, любая из Сторон имеет право расторгнуть Соглашение об опционе, возвратив полученное по такому Соглашению от другой Стороны. При этом ни одна из Сторон не имеет право на возмещение убытков, которые она может понести в силу такого расторжения.
8.3. Сторона, которая не может выполнить обязательства по Соглашению об опционе по причине возникновения указанных обстоятельств, должна незамедлительно известить другую Сторону о наступлении и прекращении обстоятельств, препятствующих выполнению Соглашения об опционе, однако не позднее 7 (Семи) календарных дней с момента их наступления.
8.4. Сообщение о наступлении обстоятельств непреодолимой силы должно содержать информацию о характере этих обстоятельств, сроках их возникновения, а также причинах невозможности выполнения тех или иных обязательств по Соглашению об опционе. Кроме того, к такому сообщению должен прилагаться официальный документ соответствующего государственного или иного органа, подтверждающий .

9. Заключительные положения.

9.1. Настоящие Правила размещены на сайте www.a101.ru режиме неограниченного доступа.
9.2. В случае внесения изменений и дополнений в настоящие Правила изменения вступают в силу с момента подписания Приказа об утверждении изменений и дополнений уполномоченным лицом. Изменения или дополнения утверждаются отдельным Приказом Генерального директора Продавца.
9.3. К отношениям, возникшим до внесения изменений в Правила, применяется редакция Правил, действовавшая в момент заключения Соглашения об опционе, если иное не указано в Приказе о внесении изменений
9.4. Применимым правом к отношениям, возникающим в процессе исполнения обязательств по Соглашению об опционе, является законодательство РФ.
9.5. Любая информация, полученная в процессе исполнения обязательств и в отношении которой установлен статус охраняемой коммерческой тайны, не подлежит разглашению третьим лицам без письменного согласия Застройщика и Продавца.
9.6. Недействительность одного или нескольких пунктов настоящих Правил, в случае, признания таковыми судом, не влечет недействительность настоящих Правил целиком.

Генеральным директором ООО «А101»

И. С. Данилиди
в редакции от 18.01.2022

ПРАВИЛА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ОПЦИОНА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ СОГЛАШЕНИЯ ОБ УСТУПКЕ ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Источник: a101.ru

Горячее водоснабжение многоквартирного дома: закрытая и открытая система

Для обслуживания жилого фонда обязательно обустраивается открытая или закрытая система горячего водоснабжения — это инженерные коммуникации, которые отвечают за подачу воды, нагретой до температуры +75 градусов по Цельсию. В чем состоит различие, преимущества и недостатки тепловых сетей?

Открытая и закрытая система горячего водоснабжения МКД

Для обслуживания многоквартирного дома схема горячего водоснабжения представлена тремя основными составными частями. В качестве нагревателя выступает, как правило, ТЭЦ, ГРЭС или котельная. Теплоносителем является вода. А для транспортировки ее устанавливаются магистрали из труб, арматуры и распределительных узлов.

Принципы работы

Осуществляется подача горячей воды от централизованных или автономных источников тепла. Различие между ними состоит в обслуживании нескольких или только одного объекта. В отопительные приборы (радиаторы, конвекторы) и смесители теплоноситель поступает двумя способами, на основе чего выделяют системы горячего водоснабжения:

1. Открытая. Горячая вода отбирается из общей магистрали. Работоспособность обеспечивается естественной циркуляцией. В частности, холодная жидкость за счет большего веса создает давление в водопроводе путем вытеснения более легкой нагретой массы. Если этого напора недостаточно для равномерного обеспечения всех конечных точек потребления, то дополнительно устанавливается насосное оборудование. При контакте разнотемпературных потоков происходит смешивание кипятка и холодной воды до рабочей температуры в +60 градусов по Цельсию.
2. Закрытая система представлена двумя самостоятельными контурами. В роли первого выступает общая магистраль, идущая от нагревателя. Второй является инженерной коммуникацией дома. Между трубопроводами устраивается теплообменник. Циркуляция теплоносителя осуществляется принудительным способом посредством насосов.

Существует постановление, на основании которого горячее водоснабжение многоквартирного дома с 2022 года будет устраиваться только по закрытой системе. Это обусловлено рядом преимуществ, среди которых экономичность и равномерность обеспечения горячим теплоносителем всех потребителей.

Различия между открытой и закрытой системами ГВС

Различия между двумя системами ГВС основываются на способах нагревания воды, поступающей в инженерные коммуникации частного или многоквартирного дома. Для открытой характерно смешивание разнотемпературных потоков. В закрытой прямой контакт с теплоносителем исключен, а нагревание рабочей воды осуществляется за счет теплообменника.

Отличительной особенностью также считается стоимость горячей воды. Если система открытая, то оплата осуществляется на общих основаниях по расчетам нормы на одного жильца конкретного дома. Для закрытой устанавливаются индивидуальные счетчики в каждую квартиру, что позволяет контролировать расход холодного и горячего ресурса каждым жильцом отдельно и платить только за себя.

Преимущества и недостатки открытого и закрытого способа подачи горячей воды

Открытая система ГВС характеризуется простотой монтажа и обслуживания, что положительно сказывается на строительной и ремонтной смете. Достаточно подключиться к общей магистрали населенного пункта. Относительно оборудования, как правило, используется только насосная установка. При естественной циркуляции жидкости в трубопроводе отсутствуют резкие перебои с давлением.

Из недостатков можно выделить следующее:

1. Качество жидкости в трубопроводах длительной протяженности не отличается высокими показателями. Поэтому необходимо устанавливать очистные фильтры, особенно для питьевой воды.
2. На высоте более 2 этажей во время периодического потребления воды ночью происходит остывание потока. Из-за этого приходится переплачивать за пропускание холодного.
3. Дополнительно требуется установка открытого расширительного бака, чтобы компенсировать увеличение объема нагретой воды. При этом происходит прямой контакт с атмосферой, которая является дополнительным источником загрязнений физического и химического характера.
4. Зависимость от центральных магистралей в аварийных обстоятельствах может привести к отсутствию горячего водоснабжения одного или нескольких домов на период устранения неполадок.
5. Требуется постоянный контроль и расчет объемов поставки кипятка, холодной воды.

В закрытой системе присутствует самостоятельный контур, что упрощает отслеживание уровня чистоты содержимого водопровода. В связи с этим достоинства подобных коммуникаций выглядят следующим образом:

1. Остывание воды практически не происходит.
2. Допускается регулирование температуры в отопительных приборах, которая будет сохраняться на постоянном уровне с минимальными погрешностями.
3. Расширительный бак имеет мембранное покрытие, что исключает прямой контакт с атмосферой.
4. В качестве нагревательного элемента может выступать как централизованная сеть, так и автономное приточное (газовая колонка) или накопительное устройство различных габаритов (как правило, работают от электричества).
5. Схема оплаты за расход воды жителями домов прозрачная и понятная, так как основывается на регистрирующих потребление приборах.

Если для потребителя такая система является более экономичным и энергоэффективным вариантом, то для обслуживающих дома компаний более затратным. Это обусловлено необходимостью использования оборудования для принудительного создания давления в сети, нагревания жидкости и постоянной деаэрации. А также все устройства нуждаются в постоянном наблюдении и ремонте.

Заключение

Сегодня для обслуживания многоквартирных домов используются открытые и закрытые системы гвс. Каждая из них имеет свои достоинства и недостатки. Однако с экономической точки зрения по части расходного ресурса выгоднее устройство коммуникаций второго типа.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: yurispros.ru

Как расторгнуть ДДУ с ипотекой и вернуть деньги

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть ДДУ с ипотекой и вернуть деньги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.

Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.

Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:

• квитанции об оплате почтовых услуг;
• договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.

Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.

Можно. В этом случае нужно обговорить условия, на которых осуществляется возврат денег, а затем составить соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию сторон.

При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.

В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.

Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.

Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.

«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).

«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.

Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.

Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.

Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.

В некоторых случаях при нарушении застройщиком договора долевого строительства участнику долевого строительства может быть выгодно расторгнуть договор с застройщиком для возврата вложенных средств с целью распоряжения ими иным способом.

Необходимо учитывать, что Договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут в одностороннем порядке и в судебном порядке.

Данные варианты расторжения различаются по основаниям и срокам расторжения ДДУ. Проще говоря, в бесспорных ситуациях, четко оговоренных законом, дольщик вправе направить уведомление застройщику о расторжении, не доказывая достаточность оснований для такого расторжения в суде, и договор будет считаться прекратившим свое действие с даты направления такого уведомления. В спорных ситуациях, когда необходимо доказывание существенности нарушения застройщиком своих обязательств, дольщик должен обратиться в суд для расторжения и до вынесения судом решения договор будет действовать.

Процесс возврата денег при расторжении ДДУ, оплаченного с использованием счетов эскроу, предусмотрен в статье 15.5 Закона № . Согласно положениям указанной статьи счет эскроу закрывается, а деньги возвращаются дольщику на основании регистрации расторжения ДДУ. Таким образом, чтобы получить свои деньги, необходимо после направления застройщику уведомления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке или вступления в силу решения суда о расторжении ДДУ (если основания для одностороннего расторжения отсутствовали, но имелись основания для расторжения ДДУ в суде) подать заявление о регистрации расторжении договора в Росреестр (это может сделать как дольщик, так и застройщик).

Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о погашении записи о регистрации договора участия в долевом строительстве обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику. Для этого в договоре с банком указываются банковские реквизиты дольщика. Если банк не возвращает деньги, вы можете направить ему претензию.

Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик, при нарушении им срока выплаты необходимо обратиться в суд с иском к застройщику.

Если дольщик ранее уплатил часть суммы, то он имеет право потребовать возврат денег при расторжении ДДУ. Согласно обязательствам, исполнитель должен перечислить заказчику сумму не позднее 20-ти дней после прекращения договорных обязательств. Здесь учитывается срок 10 дней для вступления в силу решения суда.

Также застройщик обязуется компенсировать проценты за использование привлеченных средств дольщика. Размер штрафа устанавливает ЦБ РФ. Если дольщиком является организация, то выплата процентов осуществляется в одинарном размере, если же это физлицо, то размер суммы удваивается.

Как заставить застройщика вернуть деньги?

В каких случаях и по каким основаниям договор долевого участия подлежит расторжению? Действующее законодательство позволяет сторонам сделки (как дольщику, так и застройщику) расторгнуть договор долевого участия. Расторжение договора может быть произведено либо по обоюдному согласию сторон, либо в одностороннем порядке, либо по решению суда. В любом случае уплаченные денежные средства возвращаются застройщиком на счет дольщика.

Договор долевого участия подлежит расторжению в досудебном порядке, если:

• более двух месяцев застройщик задерживает установленный договором срок передачи объекта недвижимости дольщику;
• после передачи квартиры дольщику застройщик не исправляет предъявленные ему в претензионном порядке дефекты строительства, а также отказывается от возмещения материальных затрат, понесенных дольщиком на самостоятельное устранение выявленных дефектов строительства;
• застройщик при строительстве дома допустил серьезные нарушения установленных законодательством требований к качеству объекта либо дома в целом.

В этих случаях дольщику достаточно направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого договор считается расторгнутым.

В судебном порядке ДДУ подлежит расторжению, если:

• строительство дома остановлено, в результате чего дольщику становится понятно, что застройщик не сможет сдать дом и передать ему объект строительства в установленный договором срок;
• застройщиком значительно изменена проектная документация, в том числе изменена общая площадь квартиры более, чем на 5%;
• застройщиком изменено назначение общего имущества многоквартирного дома.

Расторгнуть договор долевого участия возможно только до подписания передаточного акта объекта строительства. Факт расторжения обязательно регистрируется в Росреестре.

На сегодняшний день, подавляющее большинство населения, берут ипотечный кредит, даже в случае договора долевого строительства. Ипотека подразумевает наличие залога на приобретаемое имущество – а значит, что покупатель не сможет совершать никаких юридических действий без разрешения залогодержателя. Поэтому при расторжении договора долевого строительства покупателю необходимо решить вопрос не только с застройщиком, но и банком-залогодержателем.

По сути алгоритм, не отличается от обычных условий, однако, всё-таки имеет свои особенности:

1. Необходимо подать извещение о расторжении договора в банковскую организацию и получить её согласие;
2. Вместе с извещением подается заявление на досрочное погашение ипотеки;
3. После дачи согласия и пересчёта процентов необходимо передать эти данные застройщику, при этом указав, сколько денег нужно перевести банку, а сколько покупателю.

Если же ипотечным договором не предусмотрен возврат или досрочное погашение – тогда необходимо просто передать выплаченные денежные средства банку.

Стоит также помнить о государственной регистрации объекта недвижимости, следовательно, необходимо погасить запись об ипотеке и зарегистрировать расторжение договора.

Для регистрации изменений в договоре необходимо предоставить в регистрирующий орган:

Закон предоставляет застройщику двадцать дней для возврата денег дольщику и уплаты неустойки. Однако большая редкость, когда удается так просто расторгнуть ДДУ. В подавляющем большинстве случаев застройщики не возвращают деньги добровольно, и решение вопроса переходит в судебный зал.

На пути к долгожданному новоселью дольщики могут столкнуться с еще более серьезными проблемами и спорными ситуациями с застройщиками, которые заставят их принять решение о расторжении договора ДДУ. В законе предусмотрено ряд причин, которые требуют судебного урегулирования.

Дольщик может обратиться в суд с заявлением о расторжении ДДУ, если строительство его дома заморожено, и он реально видит, что в положенный срок компания-застройщик не передаст ему квартиру, а также в том случае, если застройщик по своей инициативе изменил назначение общего и нежилого имущества возводимого объекта.

Нередко при приемке жилья участник обнаруживает, что фактическая площадь его квартиры не соответствует документам. Если в планы дольщика не входит оплачивать лишние квадратные метры или, наоборот, лишаться части оплаченной жилплощади, он также может обратиться в судебные органы для аннулирования договора. Инициировать процедуру в суде можно тогда, когда изменения площади составляют более 5 % в любую сторону.

Конечно, лучше, но только не дольщику, который в этом случае будет довольствоваться только тем, что ему предложит застройщик. Разумеется, последний обязан ему полностью выплатить всю сумму по ДДУ, а что касается неустойки, то тут, как договоришься. Если учесть, что в планы строительной компании совсем не входит терять собственные деньги, то можно заранее предположить, что расчет неустойки будет произведен в пользу застройщика. Кроме того, обещанных выплат по соглашению можно ждать очень долго, нередко сроки исчисляются месяцами и даже годами. Заключая подобное соглашение, дольщик лишается возможности подавать в суд, пока не истечет срок оплаты.

Из этого следует, что соглашение выгодно только строительной компании, которая может уменьшить сумму выплат и потянуть время. Для дольщика же здесь не присутствует никаких выгод: в денежном выражении он получает значительно меньше, чем по закону, а кроме того упускает время для подачи заявления в суд.

По сути, алгоритм действия тот же, что и при обычных условиях, но нужно также:

• известить о своих намерениях аннулировать договор ДДУ кредитное учреждение, и получить на это его согласие;
• написать заявление о погашении кредита досрочно, тогда банк должен пересчитать проценты;
• в уведомлении и/или в иске к застройщику следует указать два номера счета, на которые нужно вернуть деньги: свой (для возврата собственных денег) и банка (куда будут возвращены заемные средства).
• как правило, при судебном урегулировании вопроса банк также участвует в процессе в качестве третьего лица.

Возможен также другой вариант развития событий, при котором все денежные средства отправляются на счет дольщика. В этом случае следует поступать в зависимости от того, какие договоренности достигнуты с банком, и какие условия прописаны в кредитном договоре. Если по условиям ипотеки при расторжении ДДУ заемщик обязан погасить кредит полностью, то необходимо перевести все деньги на счет банка. Если данного пункта в договоре нет, то можно продолжать платить ипотеку, а возвращенные деньги направить на покупку другого жилья.

Нужно учесть еще один важный момент: ипотечный договор, также как и ДДУ, зарегистрирован в Росреестре. При расторжении оба этих договора также должны пройти процедуру регистрации. Факт расторжения ДДУ необходимо зафиксировать в ЕГРП, и там же нужно погасить запись об ипотеке.

После того, как застройщик получил уведомление о желании дольщика расторгнуть ДДУ, составляется соглашение о расторжении. Бумага необходима только в случае внесудебного порядка, так как, если в деле участвует суд, то соглашение заменяет постановление. В документе прописываются именно те пункты, по которым возникло недовольство. Девелопер, в некоторых случаях, может предложить исправить недостатки. Идти на это или нет – решает каждый дольщик самостоятельно в зависимости от конкретной ситуации.

После составления соглашения о расторжении ДДУ (или получения постановления суда) нужно дождаться государственной регистрации документа.

В одностороннем порядке по инициативе дольщика расторгнуть предварительный ДДУ не является делом затруднительным: как правило, предварительные договоры служат некой гарантией того, что сделка все-таки будет заключена. Однако застройщик фактически не имеет права требовать брать какую-либо сумму перед регистрацией основного ДДУ. Помните, ДО государственной регистрации ДДУ вы можете отказаться от условий в любой момент и по любым причинам. Если определенная сумма все-таки была уплачена в счет стоимости квартиры до госрегистрации, то взыскание этой денежной суммы впоследствии будет производиться по совершенно другим основаниям, крайне нежелательным для застройщика.

Условия для расторжения ДДУ и схема действий ясны. Как показывает практика, строительная компания может пытаться тянуть время, оказывать психологическое давление на дольщиков, уговаривать и задабривать, однако в юридической сфере «пакостить» довольно сложно.

Распространенной практикой стало учреждение девелопером дочерних организаций, которые выступают в качестве застройщиков объектов. Имущества у таких юрлиц немного, взять с них, выражаясь проще, нечего, поэтому требуется довольно продолжительное время на оспаривание своих же денежных средств.

Внося денежные средства в качестве своей доли на возмещение финансовых трат, которые неизбежно связаны со строительством многоквартирного жилого дома, либо какого либо другого недвижимого объекта, гражданин или юридическое лицо в итоге намерены получить в собственность причитающуюся им долю построенного недвижимого объекта.

Однако вносить деньги за «метры», не введенные в эксплуатацию, возможно лишь одним из трех доступных способов (п. 2 ст. 1 фз-214 от 30.12.04г.):

• посредством приобретения у собственника или владельца земельного участка жилищного сертификата;
• через членство в жилищно-строительном или накопительном кооперативе;
• заключением письменного договора с Застройщиком на долевое участие (ДДУ).

Случается, нет возможности дожидаться сдачи строящегося дома в эксплуатацию, но существование договорных отношений с Застройщиком требуется прекратить. Как это сделать законно?

В отличие от договорных отношений подряда, по которому заказчик в любой момент, отказываясь от исполнения договора, будет обязан, кроме оплаты за уже выполненные подрядчиком работы погасить еще и причиненные Подрядчику досрочным расторжением договора убытки, досрочно расторгая ДДУ по уважительным причинам, дольщик не возмещает застройщику фактически понесенные им расходы.

Кроме того, участник долевого строительства права без уважительных причин в любой момент, до подписания акта сдачи-приемки построенного объекта, отказаться от дальнейшего исполнения ДДУ, не имеет!

А что же тогда делать дольщику, желающему прекратить взаимоотношения по договору долевого участия в случае, если Застройщик добросовестно выполняет взятые на себя обязательства?

Дольщик решил расторгнуть договор и забрать деньги. Но не тут-то было

Безотносительно способа и инициатора расторжения ДДУ, денежная сумма, которую заплатил дольщик в счет договорной цены, подлежит обязательному возвращению, и если инициатор прекращения договорных обязательств в виду их нарушения Застройщиком – дольщик, то Застройщик дополнительно возмещает свое пользование деньгами дольщика.

При этом, если инициатор расторжения — Застройщик, проценты за пользование им денежными средствами в размере трехсотой части ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая имеется на день возвращения ранее внесенных дольщиком денег, выплачиваются участнику долевого строительства лишь в случае, если Застройщик возвращает их с опозданием, — дольше, чем в течение десяти дней со дня одностороннего расторжения договора.

ВНИМАНИЕ! Аннулирование (расторжение) договора, аналогично его заключению, удостоверяется регистрацией Росреестра! Все иные «предварительные» договоренности без госрегистрации не имеют юридической значимости.

Госпошлина, взымаемая в пользу государства за регистрацию в Росреестре соглашения о расторжении ДДУ с одновременным внесением соответствующих изменений в ЕГРП, составляет 350 рублей.

Таких неблагоприятных последствий для дольщика два:

• выплата пени за каждый день неисполненного обязательства, в размере трехсотой части банковской ставки рефинансирования, умноженной на размер задолженности;
• расторжение ДДУ Застройщиком.

В первом случае ответственность для дольщика наступает неизбежно. Во втором – на усмотрение Застройщика (он может пойти на встречу и дополнительно предоставить дольщику рассрочку). Если же Застройщик принял решение прекратить отношения, он обязан при этом выполнить следующую процедуру:

• письменно, заказным письмом, по меньшей мере, за тридцать дней до дня предполагаемого расторжения ДДУ, предупредить дольщика о своем намерении, одновременно сообщив об имеющихся нарушениях договора;
• если требование дольщиком так и не исполнено, и он получил уведомление Застройщика, либо не получил по причине непроживания по указанному почтовому адресу, или отказался его получать, повторно направить, теперь уже заказной почтовой корреспонденцией, вложив соответствующую опись, уведомление о расторжении ДДУ.

Со дня направления уведомления о расторжении ДДУ, он считается расторгнутым. С этого момента для застройщика начинается отсчет десятидневного срока по возврату денежной суммы, внесенной дольщиком.

Прежде всего, следует правильно оформить иск, подаваемый в суд по месту регистрации Застройщика.

Для этого в нем, кроме подсудности и обязательных реквизитов Истца и Ответчика, требуют:

• возврата внесенных в счет цены ДДУ оплат;
• выплаты процентов за пользование Застройщиком этими денежными средствами;
• компенсировать убытки, связанные с необходимостью прекратить договорные отношения по вине Застройщика.

К иску, подписываемому дольщиком, необходимо приложить:

• копию заявления для Застройщика;
• копию договора ДУ;
• документальные подтверждения существенного нарушения условий договора Застройщиком;
• самостоятельный расчет процентов, материального и морального вреда;
• квитанцию об уплате пошлины за судебную тяжбу.

Если самостоятельно определить наличие существенных нарушений Застройщиком условий ДДУ затруднительно, дольщик может всегда заказать специальную строительную экспертизу, отнеся, в случае удовлетворения иска, расходы на счет Застройщика.

Расторжение договора ДДУ с застройщиком производится по множеству причин:

1. Просрочка строительной фирмой сдачи квартиры дольщику.
2. Низкое качество жилья.
3. Расторжение договора ДДУ по соглашению сторон (обоюдное волеизъявление участников).
4. В течение отведенного периода строительная фирма не исправила дефекты жилья, либо не вернула часть средств по соглашению, либо не возместила дольщику расходы на их устранение.
5. Срок действия договора поручительства истек, но строительная организация в положенное время не уведомила гражданина об этом (или не подписала новый договор поручительства).
6. Прекращение (приостановка) строительства, если имеются основания считать, что многоэтажка не будет достроена в положенное время.
7. Ощутимая корректировка проектной документации.
8. Смена предназначения общего имущества.
9. Банкротство строительной компании.
10. Неуплата физлицом средств по соглашению (односторонний порядок расторжения ДДУ застройщиком).
11. В прочих ситуациях, закрепленных в нормативном акте (контракте).

Федеральный закон №214 закрепляет немало оснований для расторжения ДДУ с дольщиком и стройфирмой, а также порядок этих процедур. Невзирая на тот факт, что физлица считаются заведомо экономически более слабой стороной сделки и являются потребителями услуги, с 1 января 2017 года у них нет больше права расторжения ДДУ в одностороннем порядке, без судебного вмешательства, если строительная компания добросовестно исполняет все условия соглашения. Но при этом, в судебном порядке договор можно расторгнуть, если суд посчитает основание для расторжения обоснованным.

Ст.9 214-ФЗ содержит основания для расторжения договора ДДУ по инициативе дольщика. Одностороннее расторжение ДДУ с застройщиком может производиться, если:

1. Стройфирма задержала сдачу жилья гражданину на два и больше месяца.
2. Дефекты жилья не были исправлены стройфирмой к определенной дате, либо компания не возвратила часть финансов по контракту, либо не компенсировала расходы гражданина на устранение дефектов жилья.
3. Стройфирма не предупредила граждан о том, что срок действия договора поручительства истек. Также расторжение ДДУ по инициативе дольщика производится, если на протяжении 15 суток со дня окончания действия договора поручительства стройфирма не подписала новое соглашение.
4. Качество жилья не соответствует строительным нормативам и регламентам.
5. В прочих закрепленных в нормативных актах и контракте ситуациях.

Расторжение ДДУ 214-ФЗ во всех перечисленных случаях производится путем направления уведомления о расторжении строительной компании. Образец искового заявления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке легко отыскивается в Интернете — его форма свободная. Не стоит, однако, бездумно пользоваться такими образцами, поскольку ни в одном шаблоне невозможно предусмотреть всех особенностей именно вашей ситуации. Поэтому для составления такого уведомления лучше обратиться к юристам.

Важно! Следует знать, что письмо с уведомлением о расторжении ДДУ в одностороннем порядке направляется стройфирме только почтой, причем уведомление и опись обязательны. Контракт считается разорванным со дня отправки такой бумаги.

Возврат денег при расторжении ДДУ осуществляется стройфирмой в течение 20 рабочих суток. Кроме того, физлицу уплачивается неустойка в виде процентов за пользование его денежными средствами, исходя из периодов, когда дольщиком вносились деньги в счёт оплаты договора. Помимо суммы по контракту и пени гражданин может рассчитывать на выплату компенсации за понесенные убытки.

Если дольщик в указный срок не пришел в офис строительной фирмы за деньгами не сообщил номера банковского счета, стройфирма вносит средства в депозит нотариуса по месту своего расположения. Гражданин обязательно уведомляется о такой мере.

Важно! Обратите внимание на то, что, если организация отказывается выплатить вам средства, вы можете взыскать их принудительно. Суд, помимо требуемой суммы, будет обязан взыскать со стройфирмы штраф за неудовлетворение вашего требования в добровольном порядке, по соглашению сторон. Сумма такого штрафа равняется половине от всей взысканной в вашу пользу суммы.

Проблемным моментом является расторжение ДДУ с ипотекой. С одной стороны, исходя из положений статьи 37 Закона «Об ипотеке», залогодержатель, в том числе дольщик, не вправе в одностороннем порядке отчуждать предмет залога без согласия банка. В то же время 214-ФЗ не содержит каких-либо ограничений для дольщиков, взявших ипотечный кредит. Поэтому перед расторжением ДДУ с ипотекой надо внимательно изучить сам договор ипотеки и найти соответствующие условия. Практически все банки не возражают против расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика, но только при условии направления лицом предварительного уведомительного письма кредитной организации.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке возможно не только дольщиком, как физлицом, но и стройфирмой. Закон закрепляет следующие основания для этого:

1. Расторжение ДДУ из-за просрочки внесение единовременной оплаты по контракту на 2 и более месяца.
2. Физлицо систематически не выполняет свои обязанности по внесению платежей по контракту. Под термином «систематически» в данном случае понимается невнесение платежей 3 и более раза на протяжении 12 месяцев. Те же самые последствия могут ожидать дольщиков, просрочивших текущий платеж на 2 месяца и более.

Важно! Если дольщик вносит платежи по договору с опозданием, которое, однако, не дотягивает до основания для расторжения договора, дольщику придётся уплатить неустойку за каждый день просрочки.

Расторжение условий договора долевого участия застройщиком допускается в одностороннем порядке, в случае несоблюдения дольщиком условий оплаты.

Порядок одностороннего расторжения ДДУ застройщиком:

• Отправка в адрес должника письма с требованием внести денежные средства по контракту. В письме также должны содержаться сведения о возможных последствиях неуплаты.
• Если в течение 30 дней дольщик не погасил долги — отправка в его адрес уведомления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке.
• Перечисление в течение 10 рабочих дней денег должнику.

Если физлицо не явилось за выплатой в течение указанного срока, строительная фирма перечисляет в депозит нотариуса деньги и сообщает об этом гражданину.

Соглашение является расторгнутым с даты отправки уведомления.

Если физлицо в силу каких-то жизненных обстоятельств захочет расторгнуть договор участия в долевом строительстве, то одним из способов для него станут переговоры со стройфирмой. Добросовестные строительные фирмы обычно идут навстречу гражданам, и без возражений подписывают соглашение о расторжении договора ДДУ по обоюдному согласию.

В случае расторжения ДДУ по соглашению сторон возврат денег производится в один день или в несколько приемов. При этом проценты за пользование деньгами строительной фирмой не уплачиваются кроме тех случаев, когда она нарушила сроки возврата средств. Соглашение о расторжении ДДУ между сторонами регистрируется в Росреестре, соответственно, оно признается расторгнутым с момента такой госрегистрации.

Важно! Многие строительные фирмы ведут себя недобросовестно и уговаривают дольщиков на расторжение ДДУ по соглашению сторон на таких условиях, которые абсолютно невыгодны дольщику. Например, в соглашении о расторжении ДДУ предусматривается пункт, что дольщик отказывается от дальнейших финансовых претензий к застройщику. Поэтому возврат денег осуществляется, а вот проценты за просрочку их возврата не уплачиваются. Так что подписывать документ с таким условием не рекомендуется.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика может быть реализовано также через суд. Основания для этого:

1. Строительные работы остановлены или «заморожены», и у физлица есть реальные поводы полагать, что фирма не успеет возвести многоэтажку к назначенному сроку.
2. Серьезная корректировка проектной документации, включая увеличение (уменьшение) квадратуры жилья и помещений общего пользования больше чем на 5 %.
3. Смена назначения общего имущества.
4. Другие случаи, закрепленные контрактом или правовыми актами.

Иск о расторжении ДДУ подается по месту проживания физлица, адресу стройфирмы, месту расположения строительного объекта или месту заключения контракта (по выбору гражданина). К исковому заявлению о расторжении ДДУ прилагаются документы:

1. Квитанция об оплате госпошлины (если вы хотите вернуть по контракту больше 1 млн рублей).
2. ДДУ.
3. Расчет взыскиваемой суммы, а также суммы неустойки при расторжении ДДУ.
4. Уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке, а также опись вложения в конверт и почтовая квитанция.
5. Чеки и квитанции, прочие документы, констатирующие факт оплаты долевого взноса (цены договора).
6. Иные бумаги, подтверждающие доводы истца.

Если речь идет о сумме, не превышающей 50 000 рублей (например, участник успел заплатить денежные средства частично), то дело будет рассматривать мировой суд, если сумма больше — районный. Как правило, судьи принимают решение по делу в течение 2 месяцев. По закону, у судьи есть 2 месяца на то, чтобы рассмотреть дело. Но, как правило, рассмотрение дела занимает 3-4 месяца.

Если расторжение договора ЖСК или ДДУ произошло в суде, необходимо дождаться вступления в силу судебного акта. После этого стройфирма выплачивает гражданину сумму по контракту, проценты, а также компенсирует убытки (если дольщик заявил такие требования в исковом заявлении о расторжении договора долевого участия).

Несмотря на то, что 214-ФЗ не содержит поводов для расторжения ДДУ в суде организацией, такая возможность у строительной компании все равно есть. Так, например, исходя из положений статьи 451 ГК, контракт может быть расторгнут по желанию стройфирмы из-за значительного изменения обстоятельств. Конкретного перечня таких обстоятельств ГК РФ не приводит, но перечисляет критерии:

1. В момент подписания договора стороны не предполагали, что такое изменение обстоятельств возможно.
2. Заинтересованная сторона никак не могла повлиять на возникновение этих обстоятельств.
3. Исполнение соглашения повлечет причинение существенного ущерба заинтересованному лицу.

Важно! Наличие названных условий должно быть одновременным, то есть договор не может быть расторгнут при отсутствии хотя бы одного из них.

Порядки расторжения ДДУ застройщиком не отличаются от порядков расторжения контракта гражданами.

При покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома с использованием средств ипотечного кредита, в договор включается третья сторона в лице кредитного учреждения. Залогодателем по ДДУ, обременённому ипотекой, выступает участник долевого строительства, а залогодержателем является банк, выдавший кредит. Правоотношения между дольщиком и кредитной организацией регулируются обособленным кредитным договором.

Не смотря на то, что в условиях договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, при его расторжении, может быть прописана обязанность застройщика по возврату банку, выдавшему кредит, денежных средств, перечисленных им застройщику в счёт покупки объекта долевого строительства участником долевого строительства, именно заёмщик отвечает перед банком за возврат ипотечного кредита. Если застройщик по каким-то причинам не вернёт банку денежные средства, то это станет проблемой дольщика.

Когда объект долевого строительства ещё не достроен (не создан) застройщиком предметом залога является право требования его передачи, а после завершения строительства и государственной регистрации участником долевого строительства права на недвижимое имущество – сама квартира. В этой связи, ставка по выданному ипотечному кредиту, как правило, снижается после оформления собственности. В случае неисполнения дольщиком условий кредитного договора, банк может обратить взыскание на предмет залога.

Договор долевого участия в строительстве с ипотекой проходит обязательную государственную регистрацию и получает обременительный статус «ипотека в силу закона». Это означает, что право требования незавершённого объекта долевого строительства или право собственности на квартиру находится в залоге у банка до полного погашения суммы задолженности по ипотечному кредиту участником долевого строительства (заёмщиком) и погашения регистрационной записи об ипотеке со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями.

Расторжение ДДУ и возврат денежных средств

Немногие застройщики заинтересованы в урегулировании вопроса по расторжению договора долевого участия в строительстве вне судебного разбирательства, однако такие строительные компании всё же встречаются. В этой связи становится возможным расторгнуть ДДУ по соглашению сторон и получить, причитающиеся в соответствии с ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ денежные средства от застройщика в виде цены договора и процентов за пользование денежными средствами без обращения в суд.

Для расторжения ДДУ по соглашению сторон, дольщику следует обратиться в кредитную организацию, выдавшую ипотечный кредит и заявить о своём намерении расторгнуть договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а также досрочно погасить кредит. Согласно условиям ипотечных кредитных договоров, заёмщик обязан заблаговременно (обычно не менее чем за 30 дней) известить кредитную организацию о своём намерении по досрочному погашению долга.

При обращении в банк с заявлением о намерении досрочного погашения ипотечного кредита, заёмщику предоставляется точный расчёт имеющейся суммы итоговой задолженности. До внесения денежных средств подаётся заявление на досрочный платёж по кредиту. При этом в связи с досрочным погашением кредита, возможно также и последующее расторжение договора страхования, заключённого в связи с ипотекой и возврат части уплаченных по нему денежных средств.

Поскольку в договора участия в долевом строительстве, обременёнными ипотечными кредитами, включается условие о том, что последующее отчуждение объекта долевого строительства возможно только с согласия банка, то в соглашение о расторжении ДДУ включается кредитное учреждение, выдавшее ипотечный кредит участнику долевого строительства, в качестве третьей стороны.

В соответствии с трехсторонним соглашением о расторжении договора долевого участия в строительстве, дольщик и застройщик, с согласия банка, расторгают ДДУ и строительная компания возвращает участнику долевого строительства, уплаченные им в счёт цены договора средства на расчётный счёт. При этом, часть из возвращаемых при расторжении договора денежных средств может быть переведена застройщиком непосредственно на расчётный счет кредитного учреждения в счёт погашения основного долга заёмщика (участника долевого строительства).

После выплаты заёмщиком всей суммы задолженности по ипотечному кредиту следует расторжение кредитного договора и закрытие счетов в банке. Затем банк направляет в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии заявление, в котором просит погасить регистрационную запись об ипотеке и снять обременение с объекта недвижимости.

Не смотря на то, что досудебное урегулирование вопроса по расторжению договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома теоретически выгодно всем сторонам соглашения о расторжении ДДУ, участник долевого строительства может столкнуться с некоторыми малоприятными для него нюансами, которые, в конечном итоге, приведут его в суд с иском к строительной организации.

• Неисполнение застройщиком своих обязательств перед участником долевого строительства по возврату денежных средств, уплаченных им в счёт цены ДДУ и процентов за пользование денежными средствами, начисленными на эту сумму.
• По условиям соглашения, застройщик может вернуть дольщику только цену договора участия в долевом строительстве без уплаты процентов за пользование денежными средствами, что будет невыгодно дольщику, поскольку это даже частично не покроет его убытки, связанные с выплатой процентов по ипотечному кредиту.
• Обычно застройщики при расторжении ДДУ по соглашению сторон предлагают участникам долевого строительства более чем скромную «компенсацию» в гораздо меньшем размере, чем предусмотрено законом и чем присудил бы суд.
• Условиями договора участия в долевом строительстве может быть предусмотрен штраф (обычно не менее 0,5% от цены договора) за досрочное расторжение ДДУ по инициативе дольщика, который будет удержан застройщиком при выплате денежных средств участнику долевого строительства.
• Соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть составлено с условием, что застройщик выплатит причитающуюся денежную сумму дольщику только после реализации его бывшей квартиры.

По всем вышеперечисленным причинам рекомендуется расторжение договора долевого участия в строительстве в судебном порядке. Расторжение ДДУ с ипотекой через суд гораздо выгоднее, а, главное – безопаснее для дольщика.

Поскольку кредитные учреждения крайне не заинтересованы в досрочном погашении заёмщиками кредитов, то многие участники долевого строительства, взявшие ипотеку в банках, сталкиваются со всевозможными препятствиями в этом вопросе. Так, условиями кредитного договора могут быть предусмотрены существенные комиссии и штрафы за досрочное погашение ипотеки или установлен временной период, в который досрочные платежи не допускаются.

Действующее законодательство Российской Федерации предоставляет ипотечным заёмщикам право на досрочное погашение кредита, которое следует из положений № 284-ФЗ от 19.10.2011, № 353-ФЗ от 21.12.2013, а также статей 809 и 810 ГК РФ. При этом любые условия кредитного договора, ограничивающие право досрочного погашения ипотеки признаются судом ничтожными на основании положений ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В крупных банках типа Сбербанка, Газпромбанка, Россельхозбанка проблем у заёмщиков при досрочном погашении ипотечного кредита, как правило, не возникает. Гораздо хуже ситуация обстоит в небольших и малоизвестных кредитных организациях, которые зачастую не соблюдают требования законодательства и удерживают с заёмщиков баснословные комиссии и штрафы. Однако следует помнить, что в соответствии с п. 2 ст. 16 ЗоЗПП:

» Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. «

1) В соответствии с ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ в случае расторжения договора долевого участия в строительстве застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства – физическому лицу денежные средства, уплаченные им в счёт цены договора вместе с процентами, начисленными на эту сумму за пользование денежными средствами дольщика в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

Проценты за пользование денежными средствами начисляются со дня внесения дольщиком денежных средств или их части в счёт оплаты цены договора участия в долевом строительстве до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

На основании Указания Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Расторжение договора участия в долевом строительстве с ипотекой

Цена ошибки при расторжении договора долевого участия в строительстве – потеря права требования на объект долевого строительства и вложенных в него денег, а также дальнейшие расчёты дольщика с банком по ипотечному кредиту. И это в случае если по условиям кредитного договора не требуется досрочное погашение ипотеки при расторжении ДДУ в связи с исчезновением предмета залога. Самостоятельное расторжение ДДУ или «помощь» неквалифицированного представителя просто опасна для дольщика, а мнимая «экономия» на услугах профессионала может привести к катастрофическим последствиям.

Некоторые банки по предложению застройщика проверяют документацию по девелоперскому проекту и в случае положительного заключения выдают так называемую «аккредитацию». Это означает отсутствие необходимости проверки аккредитовавшим банком новостройки перед заключением ДДУ с ипотекой. Зачастую проценты по кредиту в такого рода предложениях бывают ниже. Застройщики и банки получают так больше клиентов.

Но если с объектом приключилась проблема и стройка встала, то банк не отвечает по обязательствам застройщика. Следует различать аккредитацию от банковского поручительства. Банковское поручительство – способ обеспечения застройщиком своих обязательств, а аккредитация – формальная проверка банком с целью отсечения очевидно неблагонадёжных строительных компаний.

Такая возможность у должника имеется. Способы расторжения контракта в этом случае:

• у заёмщика появились средства, чтобы погасить кредитные обязательства полностью. Финансовое учреждение не может отказывать клиенту в его пожелании. При полной оплате ипотеки раньше оговоренного срока, естественно, контракт прекращает свое действие;
• у должника настолько ухудшилось финансовое положение, что больше вносить платежи по ипотеке он не в состоянии. В этой ситуации нельзя прекращать взносы по кредиту, иначе банк может отобрать недвижимость через судебный орган. В таком случае возможна реализация жилья, которое выступает залогом по кредиту. Из средств, полученных за квартиру, вносится остаток задолженности финансовому учреждению. Но сложность состоит в том, что разрешение на продажу обязан дать сам банк, что маловероятно.

Обращаться в судебный орган за расторжением договора ипотеки в одностороннем порядке нужно в том случае, если банковское учреждение явно и открыто нарушает условия контракта. А также если имеются неоспоримые доказательства, и по обоюдному согласию банк решить проблему не желает.

Застройщик вкладывает миллионы на строительство многоэтажного дома. Достаточно часто, необходима сумма обеспечивается банковским кредитом. Чтобы облегчить и ускорить строительство привлекаются деньги дольщиков. Люди, которые готовые вносить плату за свою квартиру в течение всего времени, пока идет стройка, рискуют остаться без средств и без недвижимости.

В 2020 году Думой все чаще поднимается вопрос о запрете долевого участия. Этому способствует увеличение количества обанкротившихся строительных компаний. Окончательный законопроект еще не сформирован, но гражданам России настоятельно рекомендуется:

1. Тщательно проверять компанию-застройщика и его права на строительство, аренду земли и финансовое положение. Желательно, чтобы вы подписывали договора с проверенными временем компаниями с солидным финансовым обеспечением.
2. При возникновении каких-либо вопросов по заключению, а тем более расторжению ДДУ обращаться к юристам, специализирующимся в строительно-договорной сфере. Этов важно, т.к., после всех проверок, если суд вынесет вердикт не в вашу пользу, то повторно дело рассматриваться не будет.
3. В законодательстве РФ при расторжении ДДУ используются основания по ГК РФ (гл. 27, 42), ФЗ «О защите прав потребителей», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «Об участии в долевом строительстве», другие акты и законы. Знать, как взаимодействуют все пункты разных законов друг с другом, человеку без юридического образования, не обязательно. Но в суде нужны квалифицированные действия.

Важно! С 1 июля 2020 года деньги, которые дольщики передают застройщику, блокируются на специальном счете (эскроу-счет). Только по завершении строительства средства переходят застройщику.

Эта мера направлена обезопасить дольщиков в случае банкротства застройщика или несдачи объекта в срок.

Особенности расторжения договора долевого участия при ипотеке

Причины досрочного расторжения договора ДДУ по инициативе частного лица всегда связаны с нарушением его интересов застройщиком. По ч. 1 ст. 9 Закона такое требование можно заявить:

• при несоблюдении срока передачи готового объекта более чем на 2 месяца;
• при неисполнении требований об устранении недостатков квартиры или иного помещения в МКД, либо соразмерного снижения цены, либо компенсации расходов дольщика;
• при выявлении существенных отступлений от качества объекта, что препятствует его использованию для проживания;
• в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Обратите внимание! Использовать указанные основания можно только до фактической передачи объекта и до государственной регистрации его в Росреестре. После подписания акта и госрегистрации ДДУ уже утратит силу. Собственник квартиры сможет предъявлять требования по качеству объекта, взыскивать расходы и убытки.

Прекращение отношений по изложенным выше факторам является обязанностью стройкомпании, если она получит официальное уведомление. Застройщик обязан вернуть деньги, выплатить штрафные санкции (если это регламентировано законом или ДДУ). Если организация проигнорирует уведомление или вынесет необоснованный отказ в расторжении, через суд с нее будет дополнительно взыскан штраф 50% от суммы долга, денежная компенсация морального вреда.

В письме дольщику следует указать сроки предполагаемого возврата суммы долга, рассчитав их поправилам, изложенным в 214-ФЗ.

• Дождаться 20 рабочих дней с момента направления уведомления о расторжении ДДУ с ипотекой. Если цена не возвращена, то дольщик вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

В настоящее время уды общей юрисдикции урезают проценты за пользование ценой на основании статьи 395 ГК РФ, и даже на основании статьи 333 ГК РФ (которая применима к неустойке, но не процентам). В Обществе защиты дольщиков сложилась положительная судебная практика по взысканию процентов и штрафа при расторжении договора долевого участия (в том числе с ипотекой) в полностью и без снижения через арбитраж.

Принимая решение о том, чтобы стать участником долевого строительства, очень внимательно нужно в первую очередь изучить застройщика, с которым предстоит иметь дело. Важно, чтобы клиенту было предложено подписание договора долевого строительства.

Ведь его подписание накладывает определённые обязательство на все стороны: застройщик должен обеспечить дольщика конкретным, прописанным в ДДУ жильём, заявленного качества, дольщик же обязуется вносить оговорённые суммы в зафиксированные в договоре сроки в счёт уплаты за будущее жилье.

Казалось бы, всё просто, но ситуация осложняется, когда для оплаты ДДУ привлекаются заёмные или кредитные целевые средства. Такой вид кредитования ещё называют ипотекой.

В этом случае соблюдение всех условий ДДУ со стороны застройщика становится особенно актуальным для клиента, ведь он не просто платит деньги, а ещё и переплачивает проценты.

Если же случилось так, что условия договора всё же были нарушены, качество жилья не соответствует заявленным, то выходом из ситуации может стать расторжение ДДУ по инициативе дольщика.

В этом случае застройщик обязан вернуть все уплаченные суммы, но как быть, если при подписании ДДУ привлекалась ипотека?

Расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика имеет свои тонкости. В этом случае причина передумали или разонравился район, не могут быть приняты как обоснованные.

В одностороннем порядке может расторгнуть ДДУ и строительная компания. Для этого можно использовать только основания, предусмотренные ГК РФ или договором. Например, законным основанием для прекращения договорных отношений будет отказ дольщика оплачивать сумму по ДДУ. До обращения в суд с исковым заявлением застройщик обязан направить дольщику письменное требование, указать на основания расторжения.

Основной риск дольщика связан с нарушением сроков сдачи готового жилья. Даже если в проектной декларации и ДДУ эта дата будет четко обозначена, застройщик может попытаться ее продлевать. Для этого гражданам направляются соглашения с указанием новых сроков передачи квартиры. Юристы рекомендуют не подписывать такие документы, так как расторгнуть ДДУ по причине затягивания строительства будет невозможно.

После перехода на использование эскроу-счетов существенно снизились риски невозврата денег по причине банкротства строительной организации. Однако полностью исключить такие последствия нельзя. Поэтому мы рекомендуем обратиться на юридическую консультацию при первом возникновении проблем с застройщиком.

Расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

Может ли банк расторгнуть договор ипотеки? Да. Процесс регулируется ст. 450-453 ГК РФ. В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ кредиторы требуют досрочного расторжения контракта, если вторая сторона существенным образом нарушает его положения, например:

• установлено нецелевое использование денежных средств. Эта причина относится к маловероятным, но исключать возможность «серых» схем с обналичиванием, покупкой жилья у родственников или взаимосвязанных лиц нельзя;
• заемщик при оформлении заявки предоставил заведомо ложную информацию о себе, своих доходах, месте работы. Служба безопасности может выявить, что предоставленные справки и документы подделаны, предприятие-работодатель не существует, либо заемщик там никогда не работал. Банки прописывают в договоре возможность расторжения в случае выявления заведомо недостоверных сведений. Неприятным дополнительным «сюрпризом» может стать уголовное дело по обвинению в мошенничестве;
• покупатель без согласия кредитора изменил стоимость жилья, провел перепланировку, перенес трубы, сантехнику и т. д. Сюда же относятся попытки перевести помещение в разряд коммерческих, сдача в аренду без уведомления банка и многое другое. Пока не погашена задолженность, заемщик даже прописывать родственников может только после направления в банк соответствующего заявления;
• должник отказывается приобретать или продлевать договор страхования. Если объект покупки будет испорчен или утрачен полностью (пожар, потоп и т. д.), страховая компания не компенсирует убытки.

Предлагаем ознакомиться: Арбитражные споры по договорам поставки

На практике все причины досрочного расторжения должны быть перечислены в договоре. Для заемщика важно не доверять менеджеру банка на слово при подписании, что контракт стандартный, а внимательно читать все страницы. Если собственных знаний не хватает, текст нужно показать юристу, специализирующемуся на кредитовании. Это поможет избежать множества неприятностей в дальнейшем.

Ранее мы рассмотрели, в каких случаях банк может потребовать досрочного погашения обязательства. Пришло время узнать, как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?

При покупке квартиры или подписания договора с застройщиком в этой ситуации обязательно выделяется доля на детей несовершеннолетнего возраста в размере материнского капитала, чтобы все было законно.
В противном случае могут возникнуть проблемы с прокуратурой.

При разрыве договора долевого участия материнский капитал совместно с другими деньгами должен быть возвращен.

А со стороны дольщика лучшим выходом, после получения финансовых средств, будет покупка новой квартиры. Ее стоимость не должна быть меньшей, чем размер материнского капитала.

Рассмотрим простую схему, как расторгнуть ДДУ с ипотекой:

1. Участник уведомляет застройщика о расторжении ДДУ;
2. Участник ДДУ уведомляет банк о расторжении договора ипотечного кредитования;
3. Получение выплат и возврат основного долга. Возможны разные варианты, в зависимости от ситуации:

• Передача прав по договору цессии с переводом основного долга на нового участника ДДУ или с предварительным погашением задолженности;
• Расторжение ДДУ по инициативе дольщика с ипотекой в случае нарушения застройщиком условий ДДУ. В этом случае участник должен получить от строительной компании компенсацию в виде неустойки, процентов. При этом само собой застройщик обязан вернуть сумму ипотечного кредитования.
• Расторжение по инициативе сторон.

Участник долевого строительства должен направить в адрес застройщика уведомление о намерении расторгнуть ДДУ, с указанием реквизитов для возврата денежных средств (как заемных, так и собственных). Если возврат осуществляется через суд, то аналогичные реквизиты указываются в исковом заявлении.

Разумеется основные проблемы возникают при попытке получить выплаты от девелопера, которые полагаются по закону. Каждый застройщик понимает, что если участник обратится в суд, то выплаты в любом случае неизбежны. Поэтому предлагают заблаговременно заключить соглашение о неустойке. Выгода для участника в том, что он получит выплату без всяких проблем. Минус соглашения – размер неустойки значительно меньше той, что участник мог бы получить в суде.

Кстати банк тоже может участвовать в рассмотрении дела в качестве третьего лица.

Наша компания предоставляет юридические услуги в сфере защиты прав участников долевого строительства. Застройщик стремится снизить выплаты при расторжении ДДУ, особенно в случае нарушения срока сдачи объекта. Участие профессионального юриста в рассмотрении аналогичного дела гарантирует возврат большей части суммы.

Буду отвечать по пунктам.

Может ли заемщик расторгнуть договор ипотеки по причине, например, падения доходов, не дожидаясь штрафов?

Теоретически такое право у заемщика есть. Расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Но реализовать на практике это право практически невозможно.

Единственное основание, по которому можно было бы расторгнуть договор со стороны заемщика, – существенное изменение обстоятельств, вследствие которых заемщик не может выполнять свои обязательства. Необходимо будет доказать, что эти обстоятельства заемщик не мог предполагать на момент оформления договора, а также не мог предпринять меры по их предотвращению или устранению, либо что предпринятые меры были недостаточны. Но банки при заключении ипотечного договора предлагают страхование как жизни и здоровья, так и потери заработка. И, отказываясь от такой страховки, заемщик в дальнейшем лишается права ссылаться на эти причины как на существенное изменение обстоятельств.

Если в договоре не прописаны поручители, могут ли пострадать родственники заемщика из-за прекращения выплат заемщиком?

Источник: spartaboxingclub.ru