Построить сейчас многоквартирный дом не проблема, однако продать квартиры в нём становится всё сложней.
В наш век изобретательного маркетинга строительные компании тоже изобретают способы быстрых и выгодных продаж.
Чаще всего застройщики прибегают к двум схемам продаж, которые осуществляются ещё до строительства. Это внесение долей стоимости строительство в соответствии с выкупаемой жилплощадью, а также создание жилищно-строительных кооперативов.
ЖСК и ДДУ – что это такое?
Что такое ЖСК и ДДУ? ЖСК – это жилищно-строительный кооператив, то есть объединение физических или юридических лиц, образованное для совместного возведения многоквартирных домов.
Понятие жилищно-строительного кооператива определено в Жилищном кодексе (ст. 110). Гражданский кодекс определяет ЖСК как некоммерческую организацию, цель существования которой не связана с получением прибыли.
В некоторых случаях законодательство допускает наличие коммерческой деятельности у некоммерческих организаций, однако это должно быть связано с целью их создания (ст.50 ГК РФ).
Долевое строительство: как проверить застройщика? | ДомоФОН
Данная норма закона не касается ЖСК. Кроме того, к ЖСК не могут применяться нормы ФЗ «О некоммерческих организациях».
Таким образом, юридическое положение ЖСК выглядит странным образом – они не являются некоммерческими организациями, но в то же время им запрещено заниматься коммерческой деятельностью. Это что-то вроде товарищества, которое собирает деньги, оплачивает строительство, а потом принимает готовый объект.
В отличие от ЖСК, ДДУ – это не организация, а форма инвестирования. Аббревиатура расшифровывается просто – договор долевого участия.
Просто люди вкладывают свои деньги в строящееся жилое здание в соответствии со стоимостью их квартиры.
Договор заключается между дольщиком и компанией-застройщиком, то есть между юридическим и физическим лицом.
Справка. Правоотношения между этими лицами регулируются в соответствии с нормами закона N214-ФЗ, который обычно называют «Об участии в долевом строительстве…»
И ещё одна тонкость – при создании ЖСК и ДДУ возникают такие категории как застройщик и дольщик.
Это любое юридическое лицо, которое владеет земельным участком или его арендует. На этом участке застройщик может осуществлять строительство жилых и не жилых зданий.
Застройщик может привлекать денежные средства инвесторов, выступающих, в том числе, в качестве дольщиков или членов ЖКС (раздел 5 ЖК РФ). О том, кто может стать членом ЖСК, мы рассказывали здесь.
Это один из инвесторов, заключивший договор долевого строительства.
Дольщиками могут быть как физические, так и юридические лица.
Главным их признаком является привлечение денег для долевого строительства жилых объектов в соответствии с договором, заключённым с застройщиком.
Внимание.Принципиальное отличие дольщика от обычного инвестора состоит в том, что первый не может получить прибыль, он может только приобрести квартиру в соответствии с размерами инвестирования.
В чём состоит принципиальное отличие?
Чем отличается одна форма участия в жилищном строительстве от другой? Отличия безусловно есть. Не заря каждому из них посвящены отдельные нормативные акты.
Ранее было сказано о том, что ЖСК – это официальная организация, форма взаимодействия будущих жильцов со строителями. ДДУ – это взаимодействие физических лиц (будущих жильцов) непосредственно с застройщиками.
Эта разница сказывается и на договорных отношениях. Договоры по ЖКС и ДДС имеют следующие отличия:
- Договор о долевом участии необходимо регистрировать в УФРС аналогично договору купли-продажи недвижимости. Договор, созданный в жилищно-строительном кооперативе, регистрировать в УФРС не нужно.
- В долевом договоре стоимость жилья оговаривается сразу в конкретных величинах, после введения дома в строй эта стоимость не меняется. При взаимодействии с ЖСК застройщики вправе менять стоимость квартир в зависимости от растущих расходов. однозначно оговаривает сроки завершения строительства. Застройщик несёт материальную ответственность за нарушение оговоренных сроков. Строительство, построенное на взаимоотношениях с ЖСК, не регламентируется никакими сроками, поэтому застройщик по срокам своей деятельности не несёт никакой ответственности.
- Если застройщик решит отказаться от строительства и договора, то дольщикам он обязан вернуть все вложенные деньки. А вот членам кооператива таких гарантий никто не даёт. Застройщик может вернуть часть вложенных денег, а может и вообще ничего не возвращать. Схема договора не предусматривает подобных действий. имеют право не вносить сразу всю сумму.
Важно! В соответствии с договором ЖСК застройщик может дать возможность будущему владельцу квартиры платить в рассрочку на срок даже больший, чем длится строительство (какими способами может осуществляться покупка квартиры по договору ЖСК читайте тут).
- Скачать образец договора с ЖСК
- Скачать образец договора с ДДУ
Можно ознакомиться с принципиальными отличиями ЖСК и ДДУ, просмотрев видео:
Теперь вы знаете об отличии ЖСК от ДДУ.
Заключение какого договора предпочтительней?
Подобные виды приобретения квартиры всегда связаны с рисками. Полной защиты от проблем нет ни в одном виде договора. Например, покупатели-дольщики застрахованы от двойных продаж, а покупатели от кооператива могут въехать в квартиру, которая уже кем-то занята (рекомендации о том, как избежать рисков при покупке квартиры по договору ЖСК, приведены в этом материале).
Наконец, никто не застрахован от стихийных бедствий, потрясений на рынке строительных материалов, финансовых проблем, и, наконец, банкротства застройщика.
Выбирать наиболее выгодный для себя вариант договора нужно по ситуации. Однако самое главное в этом выборе – это достоверная информация о компании-застройщике.
Постарайтесь выбрать компанию, которая давно находится на рынке жилья, прекрасно себя зарекомендовала, а главное – строила по договорам с дольщиками и кооперативными объединениями. Компания, не допустившая конфликтов со своими инвесторами, достойна того, чтобы вы заключили с ней договор.
Если у вас мало денег для старта, то можно вступить в кооператив, надеясь, что на протяжении строительства дома ваши финансовые дела станут лучше. Если у вас хватает денег на первоначальный паевой взнос за дешёвое жильё, то лучше заключать договор ДДУ.
Если вы сомневаетесь, какой способ приобретения квартиры для вас более подходящий — участие в ЖСК или ДДУ, предлагаем более подробно ознакомиться с нюансами работы жилищно-строительного кооператива, а также с особенностями членства в нем:
-
? — правила голосования и образец протокола.
- Как и при помощи каких документов осуществляется контроль за деятельностью ЖСК?
- Как оформить право собственности на квартиру в ЖСК? и на что влияет прекращение членства в кооперативе?
Что говорят об этом пользователи Интернета?
Александр, 44 года: «Хочу поделиться неприятным опытом членства в ЖСК. Вступая в кооператив, ты оказываешься меж двух огней: это застройщик и правление кооператива. Ведь с застройщиком работают не члены кооператива, а правление.
Источник: urexpert.online
Квартира без обязательного первоначального денежного взноса от застройщика
Приобретение собственного жилья является мечтой любой семьи или гражданина. Сегодня не многим под силу приобрести себе жилье за наличные деньги, поэтому появилось множество ипотечных и других программ, которые позволяют стать обладателем жилого помещения в рассрочку. Одни из таких программ позволяют купить квартиру без первоначального взноса от застройщика.
Для чего нужен первоначальный взнос?
Если внимательно изучить все программы, которые существуют на рынке недвижимости, то в большинстве из них присутствует первоначальный взнос. Это и ипотека, и потребительский кредит.
Под указанным взносом подразумевается предварительная оплата части стоимости квартиры (10-50% рыночной стоимости) которая производится наличными средствами того человека, который решает приобрести жилье.
И только после подтверждения платежа начинает оформляться ипотека, или другая рассрочка, по которой приобретается квартира.
Исходя из этого, можно прийти к выводу, что указанный взнос нужен для того, чтобы банк или другое финансовое учреждение предоставило рассрочку на приобретение квартиры не в сумме полной ее рыночной стоимости, а в 90-50% (в зависимости от начального взноса). Таковы правила рынка недвижимости.
Важно запомнить, что начальный взнос может вноситься не только в рублях, но и иностранной валюте. Оформляется данный платеж договором задатка.
Возможно ли купить квартиру без первоначального взноса от застройщика?
Можно ли не вносить начальный взнос при покупке квартиры у застройщика?
С такими вопросами к специалистам по недвижимости обращается множество граждан.
Вызвано это тем, что на сегодняшнее время, в связи с трудным экономическим положением не каждый гражданин или семья могут позволить себе даже насобирать наличные средства для первого взноса.
Если обратить внимание на нынешнюю практику, то можно прийти к однозначному выводу, что существует возможность купить квартиру без первоначального взноса.
Для этого существует несколько юридических лазеек:
- внесение в качестве начального взноса (задатка) материнского капитала; под залог своего недвижимого имущества;
- включение в ипотеку первоначального взноса;
- предоставление рассрочки от девелопера; .
Рассмотрим каждый вариант более подробно.
Покупка за счет материнского капитала
Способы получения квартиры без начального взноса
Сегодня семьи, у которых родился второй, и последующий ребенок после 2007 года имеют шанс получить от государства некую сумму денежных средств, называющихся материнским капиталом.
На 2017 год эта сумма составляет более полумиллиона рублей. Застройщики и финансовые учреждения прекрасно знают об этом, поэтому разработали специальные программы, по которым материнский капитал может быть использован в качестве начального взноса на жилье.
Единственно, что должны понимать такие семьи, это то, что рассчитывать на дорогостоящие и большие квартиры им не придется, поскольку они стоят дорого, и помимо материнского капитала за них нужно будет доплачивать еще и наличными средствами. Но рассчитывать на покупку двухкомнатной или однокомнатной квартиры в новостройке можно.
Важно запомнить, что семья, получившая материнский капитал получает на руки не денежные средства, а специальный сертификат, который и предоставляет в финансовое учреждение. Деньги платит пенсионный фонд в течение 6 месяцев.
Ипотека под залог недвижимости
Нужен ли начальный взнос за квартиру при внесении залогового имущества?
Такой вариант является выходом для тех, у кого в собственности есть недвижимое имущество. Программы ипотек предусматривают вместо начального взноса возможность внесения в качестве залога объекта недвижимости (дома, участка земли, квартиры), но тут есть некоторые тонкости.
Банк станет оценивать предмет залога не по рыночной стоимости, а отнимет от его цены 20%, подразумевая, что в случае не выполнения договорных обязательств, ему нужно будет реализовывать эти материальные блага.
Механизм перечисления средств застройщику следующий, банк принимает в залог объект недвижимости, выдает за него деньги, которые сразу перечисляет застройщику, и гражданин въезжает в новое жилье, платя кредит.
Важно запомнить, что если жилье, которое приобретается в новостройке, существенно превышает в стоимости предмет залога, кредитное учреждение потребует начальный взнос.
Рассрочка от девелопера
Рассрочка от девелопера вместо первого взноса за квартиру от застройщика
Несмотря на то, что слово девелопер для многих граждан является непонятным, эта программа является альтернативой ипотеке. В качестве девелопера выступает сам застройщик, он и предлагает приобрести жилье в рассрочку.
В настоящее время застройщики могут предложить несколько программ. Первая это беспроцентная рассрочка, срок которой не будет превышать нескольких месяцев от двух до четырех.
Такие условия под силу только состоятельным гражданам, или тем, что нуждаются в улучшении жилищных условий и продают свою старую квартиру или дом.
Следующая программа это долгосрочная рассрочка на срок, от 6 месяцев до нескольких лет. Но она уже идет с процентами, обычно не более 12% годовых. Такие условия подходят для малоимущих граждан.
Интересно знать, что рассрочка от девелопера хороша тем, что она может быть предоставлена на жилье, которое только строится. В этот момент такие объекты (квартиры) имеют минимальную стоимость. А в договоре будет прописана стоимость квадратных метров на момент подписания договора.
Потребительский кредит
Потребительский кредит также является выходом в ситуации, когда нужно заплатить первоначальный взнос, но наличности нет. Сумму такого платежа можно взять в банке как потребительский кредит.
Но перед тем как решиться на такое гражданин должен просчитать, сможет ли он платить по нескольким кредитам одновременно.
Важно запомнить, что потребительские кредиты не даются в крупных суммах денежных средств. Таким образом, можно получить не более 2 миллионов рублей.
Включение в ипотеку первоначального взноса
Можно ли включить в ипотеку первоначальный взнос за квартиру от застройщика?
Как было указано выше, на сегодняшнем ипотечном рынке банки не желают выдавать ипотечные кредиты в сумме полной стоимости квартиры.
Единственным выходом может быть ситуация, когда молодая семья оплатит часть начального взноса материнским капиталом, а остальная сумма будет включена в ипотечный кредит.
На практике такие ситуации случаются редко, поэтому рассчитывать на такой способ приобретения жилья не нужно.
На сегодняшнее время существует несколько законных способов стать обладателем нового жилья от застройщика без внесения начального взноса. Об этих способах рассказано выше, и все они широко используются на практике.
О том как оформить ипотечный кредит без начального взноса вы можете узнать, посмотрев видео:
Источник: pravozhil.com