В 2019 году заработала новая схема продажи строящегося жилья. Застройщики
больше не могут получать оплату за такую недвижимость на обычные счета. Для этого они должны открыть специальный эскроу-счет.
По закону средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться. Банк блокирует эти деньги на срок сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства, средства перечислят застройщику или вернут покупателю.
Застройщик получит деньги, если сдаст дом в эксплуатацию в обещанные сроки. Средства переведут, как только дольщик зарегистрирует квартиру на себя. Доказать это можно с помощью выписки из ЕГРН или акта приема-передачи.
Средства вернут покупателю, если:
- Застройщик не успел сдать дом вовремя. Покупатель может запросить возврат, даже если срок сдачи еще не истек, но очевидно, что застройщик не успеет выполнить условия договора. Например, если по договору жильцы должны получить ключи через три месяца, а у дома только залит фундамент.
- Компанию застройщика признали банкротом или ликвидировали по решению суда. Если дом уже достроен, покупатель может не забирать деньги, а обратиться в суд с просьбой передать ему квартиру. Если строительство еще идет, дольщики могут объединиться и найти нового застройщика, который завершит проект.
Где открыть эскроу-счет
Если застройщик планирует брать кредит на строительство, он должен открыть эскроу-счет в банке, который будет финансировать проект.
Что такое Эскроу-Счёт в недвижимости? Плюсы и минусы
Если застройщик собирается возводить дом на собственные средства, он может самостоятельно выбрать банк для открытия счета. Однако его выбор ограничивает правительство: банк должен соответствовать требованиям, которые прописаны в Постановлении №697. Например, он должен участвовать в системе страхования вкладов а также у него должна быть универсальная лицензия.
Список организаций, которые соответствуют требованиям и могут отрывать эскроу-счета, составляет Центральный банк России. В декабре 2020 года в этот список входят 95 банков.
Как открыть эскроу-счет
1. Перед стартом продаж застройщик обращается в банк и договаривается об условиях сотрудничества. Также он передает в банк сведения об объекте, который планирует построить.
Банки могут брать комиссию за открытие счета — обычно до 1% от суммы сделки. Эти расходы чаще всего берет на себя застройщик
2. Застройщик находит покупателя и подписывает с ним ДДУ. В документе он указывает реквизиты выбранного банка.
ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Сэкономьте время на регистрации с помощью сервиса Контур.Реестро. Отправьте заявку в ведомство, следите за этапами регистрации и получайте закрывающие документы онлайн без визитов в МФЦ.
3. Покупатель пишет заявление на открытие эскроу-счета и предоставляет необходимые документы. Обычно, у физлиц банки запрашивают только паспорт и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. У юрлица могут запросить документы, которые подтверждают полномочия представителя, например доверенность. А у индивидуальных предпринимателей — бухгалтерскую отчетность.
Эскроу-счет в долевом строительстве.
4. Покупатель переводит оплату, и банк автоматически блокирует деньги. Если недвижимость покупалась в ипотеку, средства переводит банк-кредитор. При этом покупатель может взять кредит в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом.
Если клиент купил жилье в ипотеку, но не получил его, ему возвращают только деньги с эскроу-счета. Застройщик не обязан компенсировать покупателю проценты, которые тот уже заплатил банку.
Что, если банк станет банкротом
Обанкротиться может не только застройщик, но и банк, в котором открыт эскроу-счет. Чтобы обезопасить себя от потери денег, средства на счету страхуют на все время строительства. Однако вернуть получится не больше 10 миллионов рублей с одного вкладчика, даже если у него открыто несколько эскроу-счетов.
Плюсы эскроу-счета
Стабильное финансирование
Скорость стройки больше не зависит от объемов продаж. Если у застройщика не хватает собственных средств, он может взять кредит в банке. Так он сразу получит необходимую сумму.
Банковский контроль
Застройщику не нужно следить за движением средств на счету. Все операции и соблюдение сроков договора контролирует банк.
Доверие покупателей
Люди охотнее соглашаются участвовать в долевом строительстве. Эскроу-счета дают им гарантию, что их вложения не пропадут.
Минусы эскроу-счета
Повышение стоимости строительства
Зачастую у застройщика нет полной суммы для строительства нового объекта. В этом случае он берет эти деньги в долг у банка. Обслуживание кредита и выплата процентов увеличивают стоимость строительства. Соответственно, растут и цены на жилье для покупателей.
Некоторые застройщики, которые вкладывают в строительство свои средства, отказываются от долевого участия и продают только готовые квартиры. Это тоже повышает стоимость недвижимости для покупателя.
Сложные условия для небольших застройщиков
Маленьким организациям стало сложнее получать финансирование для своих проектов. Банки отказывают таким компаниям в кредите, а без него они не смогут продолжить работу.
Источник kontur.ruЧто такое эскроу-счета, и как они работают?
С 1 июля 2019 года вступили поправки в законодательство о долевом строительстве, целью которых является защита прав дольщиков. На первый взгляд, всё довольно просто: дольщик не перечисляет деньги за строящееся жильё непосредственно застройщику, а вносит их на специальный эскроу-счёт. На этом счёте деньги хранятся до того момента, пока строящийся дом не будет сдан в эксплуатацию. И только после завершения строительства застройщик сможет получить эти деньги. Предполагается, что само строительство будет осуществляться за счёт проектного финансирования.
Казалось бы, нововведения защищают дольщиков от недобросовестных строителей: если что-то пойдёт не так, то всегда есть возможность вернуть свои деньги. Давайте разбираться, действительно ли это так.
Обязательство использования эскроу-счетов
Первое, в чём нужно разобраться, является ли использование эскроу-счетов строго обязательным для застройщиков. В ст. 3 п. 1.2 сказано, что не обязательно. При желании строительная организация может привлекать средства дольщиков напрямую без посредников при условии обязательного отчисления средств в некий компенсационный фонд.
Звучит так, что в этот фонд попадёт лишь небольшая часть средств, и в случае банкротства застройщика участники долевого строительства смогут рассчитывать на компенсацию за счёт средств этого фонда. Компенсационный фонд должна формировать публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (ст.
23.2) — структура, созданная Российской Федерацией. Теоретически, если застройщик не исполняет свои обязательства, то за счёт средств фонда дольщики могут получить возмещение. Но для этого застройщик должен быть признан банкротом по решению арбитражного суда (см.
Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 N 218-ФЗ, ст. 13 ). Чтобы признать строительную организацию банкротом, может потребоваться длительное время, в некоторых случаях — несколько лет. Однако получение возмещения за недостроенное жильё не единственный вариант развития событий. Есть варианты, когда недострой будут достраивать. Для уточнения деталей смотрите ФЗ «О публично-правовой компании. ».
Механизм работы эскроу-счетов
Что же из себя представляют эскроу-счета? На первый взгляд может показаться, что это «общий котёл», в котором аккумулируются средства дольщиков. На самом деле для каждого дольщика заводится отдельный эскроу-счёт, на котором хранятся средства до завершения строительства. Для получения более детальной информации об этом виде спецсчетов стоит обратиться к Гражданскому Кодексу, ст. 860.7–860.10.
Приятной особенностью эскроу является то, что он неприкосновенен. Единственные операции, доступные с этим спецсчётом, — открытие и закрытие. Банк не может использовать средства на эскроу или получать какое-либо вознаграждение за ведение такого счёта. Проценты также не начисляются. Фактически внесение денег на такой счёт равносильно хранению денег в банковскую ячейку.
Следует отметить право владельца эскроу-счёта закрыть его в любой момент и получить свои деньги — для этого нужно расторгнуть договор долевого участия в строительстве либо отказаться от него в одностороннем порядке. Однако договор долевого участия может содержать некоторые пункты, которые помешают это сделать.
Хорошей защитой средств дольщиков от долгостроя являются сроки действия эскроу-счёта. Они не могут превышать запланированный срок ввода в эксплуатацию более чем на шесть месяцев (см. ст. 15.5). Если за это время застройщик не предоставил в банк документов, подтверждающих завершение строительства, то эскроу-счёт закрывается по истечении срока ( ст.
860.10 Гражданского кодекса ), а дольщик получает назад свои деньги. С другой стороны, в Гражданском кодексе существует оговорка «если иное не предусмотрено договором эскроу». То есть в договоре вполне может быть прописан пункт мелким шрифтом про автопролонгацию или что-то в этом роде. Внимательно читайте договор эскроу, когда будете его подписывать.
Финансирование долевого строительства при помощи механизма эскроу-счетов — право, но не обязанность застройщика. Если застройщик выбирает механизм отчислений в компенсационный фонд, то положение дольщика не намного лучше, чем до внесения изменений в законодательство.
Перед подписанием договора долевого строительства убедитесь, что вы понимаете, какой механизм использует застройщик — эскроу или взносы в компенсационный фонд. Помните о том, что в случае использования спецсчетов у вас практически всегда есть возможность забрать свои деньги, в то время как при использовании взносов в компенсационный фонд вам остаётся лишь уповать на то, что недвижимость будет достроена в срок — ваши деньги будут на счетах застройщика, а он сможет распоряжаться ими по своему усмотрению.
Источник journal.open-broker.ruЭскроу-счет
Про эскроу-счета в России широко начали говорить в 2019 году. Тогда же был введен закон, что отныне любая покупка квартиры с договором долевого участия (ДДУ), состоится только по такому принципу. Новая мера возникла неспроста: в стране стало слишком много обманутых дольщиков. Новаторский механизм должен минимизировать риски покупателей. Вместе с экспертами рассказываем про особенности счетов эскроу в банке.
Эскроу-счет. Фото: shutterstock.com
Что такое эскроу-счет простыми словами
— Эскроу — специальный банковский счет, который используется для того, чтобы снизить риски при оплате услуги. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Вторая сторона договора получит эти деньги только после того, как выполнит свои обязательства. Если говорить применительно к рынку недвижимости, то обязательство — ввод дома в эксплуатацию, — объясняет руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.
Закон о переходе застройщиков на эскроу-счета вступил в силу в июле 2019 года. До июля 2020 года раскрытие счетов — то есть передача денег застройщику — происходила только после того, как клиент оформлял все документы на недвижимость. Сейчас деньги переводят компаниям, когда они получили разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для простого покупателя это не играет никакой роли.
— Если дом в эксплуатацию по каким-то причинам не введен, сроки задержаны и покупатель с этим не согласен, то деньги со счета эскроу возвращаются непосредственно ему, — говорит коммерческий директор «Концерн РУСИЧ» Александр Козлов.
Кстати, эскроу-счет используют не только при оформлении договора долевого участия. Для чего он еще нужен, «КП» объяснила налоговый консультант Марина Агафонова. Эскроу используются для:
- купли-продажи недвижимости и земельных участков;
- купли-продажи товаров, работ, услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности;
- покупки и продажи акций, долей участия.
Если вы решите открыть подобный счет в банке, то наверняка столкнетесь и с другими профессиональными терминами, которые не встретишь в бытовой речи. Мы попросили простыми словами объяснить понятия руководителя юридической фирмы «КОДЕСТ» Юлию Кочаровскую.
Депонент — лицо, которое вкладывает деньги. Если говорить о недвижимости — покупатель квартиры.
Бенефициар — лицо, которое получит эти деньги, но только при достижении определенных обстоятельств.
— Дольщик кладет деньги на эскроу-счет, а бенефициар — застройщик — получит их только после регистрации договора купли-продажи квартиры. Если он обанкротится, деньги не пропадут, арест на них не наложить и не списать, — пояснила юрист.
Что такое банковская ячейка, когда и зачем она нужна. Эксперт рассказывает, как ее арендовать и правильно пользоваться.
Как открыть эскроу-счет в банке
Порядок действий схож с открытием обычного банковского счета. Главные нюансы в том, что нужно установить условие, при котором деньги получит вторая сторона. Если речь о покупке квартиры по ДДУ, то процесс в большей степени автоматизирован.
Определиться с целью
Сегодня эскроу в России в обязательном порядке используют при покупке недвижимости по договору долевого участия. Но вы можете также открыть подобный счет и при прочих сделках, о которых упоминали выше.
Выбрать банк
Не все российские банки оказывают подобную услугу. У одних нет на это разрешение ЦБ, другие намеренно его не получают по своим бизнес-мотивам. Есть важный нюанс, если говорить про эскроу относительно покупки с ДДУ. Открыть такой счет можете только в банке, который является эскроу-агентом объекта, где вы собрались приобрести недвижимость.
Открыть расчетный счет
Сначала вы должны завести в выбранном банке расчетный счет. Отметим, что это правило не действует, если речь про договоры долевого участия.
Оплатить комиссию
Если мы говорим про эскроу безотносительно покупки квартиры по ДДУ, то придется заплатить за обслуживание такого счета. Ставки у всех разные, но не фиксированные. Банки берут определенный процент с той суммы, которую вы размещаете у них. При покупке квартиры у застройщика оплачивать ничего не нужно.
Собрать документы
В случае покупки жилья, вам понадобится проект договора долевого участия. Все бумаги получите у застройщика, которые продает вам квартиру. Также нужен паспорт. Если вы по своей инициативе открываете эскроу, то перечень необходимых документов вам дадут в банке. Среди них договор-основание (в каком случае бенефициар получит деньги), серия заявлений, образцы подписей.
Перевести деньги на счет
Процедура ничем не отличается от классических способов положить деньги в банк. Если вы берете ипотеку, то деньги также поступят на эскроу. После этого необходимо отправиться в Росреестр и зарегистрировать договор долевого участия.
Плюсы эскроу-счета
По просьбе «КП» адвокат Эльдар Керимов выделил основные плюсы счетов эскроу.
- Гарантия получения денег застройщиком, при полном исполнении своих обязательств.
- В случае расторжения сделки, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются покупателю.
- Возможность для сторон прописать в договоре, какие документы станут для банка доказательством совершения сделки.
- Счет эскроу нельзя арестовать, а на денежные средства обратить взыскание — долги по налогам, штрафам, алиментам и т. д.
- Исключен риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика, защита интересов покупателя от долгостроя.
— Главный плюс — 100% гарантия от недостроя. Дома, строящиеся по эскроу, уже профинансированы банком. Работы будут вестись вне зависимости от спроса в моменте. Еще одним косвенным плюсом системы эскроу стало усиление контроля за качеством строящихся объектов и их экономикой. Банки понимают, что в случае банкротства застройщика им придётся выполнять обязательства перед дольщиками, поэтому они не пропускают на рынок слабые и некачественные проекты, — добавил руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.
Разбираемся в вопросах долевого участия в строительстве в 2022 году: как закон защищает дольщиков, и какие есть гарантии безопасности
Минусы эскроу-счета
Когда нововведение входило в федеральное законодательство, то казалось, что от него будут лишь плюсы. Но опрошенные «Комсомолкой» эксперты смогли назвать и минусы счетов-эскроу. Адвокат Эльдар Керимов перечисляет такие нюансы.
- До перевода застройщику деньги заблокированы, и депонент может их вернуть, только если расторгнет договор. Законное основание для расторжения — неисполнение обязательств застройщиком. То есть просто так вернуть деньги «потому что передумал», уже нельзя.
- Не все банки в России имеют лицензию для работы со счетами эскроу.
- Если это не сделка по договору долевого участия, то лицо, которое вносит депозит, должно заплатить комиссию — обычно 0,7-1%.
- Повышение цен на новостройки, поскольку застройщики на период строительства вынуждены кредитоваться у банков.
— При банкротстве застройщика банк вернет вам только те средства, которые вы внесли на счет. Проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, не начисляются. Это означает, что вы потеряете, как минимум, на инфляции. Важно отметить, что при банкротстве застройщика вам возвращают только тело кредита. Заплаченные проценты по ипотеке никто не компенсирует, — добавил руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.
— В первую очередь минусы счетов эскроу почувствовали застройщики, которым приходилось пересчитывать финмодели и подстраиваться под новую систему финансирования. Также усложнилась процедура уступки прав по договору долевого участия. Для покупателей, которые предпочитали прокручивать свой капитал на недвижимости, а не на депозитах или акциях, процедура эскроу усложнила перепродажу, — отмечает коммерческий директор «Концерн РУСИЧ» Александр Козлов.
Популярные вопросы и ответы
Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив?
Для гарантированных расчетов также применяются такие финансовые инструменты как аккредитив и банковская ячейка.
Банковская ячейка — это аренда сейфа в банке. Наиболее часто применяется при приобретении недвижимости. Покупатель арендует у банка сейфовую ячейку и кладет туда наличные деньги. После госрегистрации перехода права, продавец предъявляет банку договор купли-продажи и забирает деньги.
Аккредитив — обязательство банка перевести средства клиента получателю, когда тот выполнит ранее оговоренное условие. Аккредитивы применяют в торговых сделках коммерческие организации. Банк становится посредником в сделках. Если продавец подтвердит поставку, ему переведут деньги.
— Что лучше? Все зависит от статуса участников сделки (юрлицо или физлицо) и ее правовой природы, в частности, предмета договора. Аккредитив чаще используется юридическими лицами и широко применим по договорам поставки. При этом следует иметь ввиду, что банковская ячейка используется для расчетов наличными, а аккредитивы и эскроу-счета — только для безналичных платежей, — объяснил адвокат Эльдар Керимов.
Есть ли особенности у эскроу-счета при покупке квартиры у застройщика?
— Счет эскроу позволяет «блокировать» денежные средства покупателя до момента завершения строительства и получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Единственная особенность заключается только в том, что клиент обязан открыть счет не в удобном для себя банке, а в том, который является эскроу-агентом в конкретном ЖК, — отвечает Вячеслав Приймак.
Можно ли открыть несколько эскроу-счетов?
— Да. Если клиент приобретает несколько объектов — он открывает несколько эскроу-счетов. Никаких ограничений в их количестве не существует, — пояснил Приймак.
Что делать с эскроу, если квартира покупается по переуступке договора долевого участия?
— Если квартира приобретается по переуступке, которая ранее была приобретена через эскроу, то счет не открывается, а переводится уже имеющийся с предыдущего покупателя на нынешнего. Счет остается неизменным, на него внесены деньги, ему присвоен номер и он подлежит раскрытию по факту ввода дома в эксплуатацию. Соответственно осуществляется процедура перевода имеющегося счета, а не открытие нового, — пояснил коммерческий директор «Концерн РУСИЧ» Александр Козлов.
Мой счет эскроу открыт в банке, который объявил о банкротстве. Что будет с деньгами?
— Часто в последние годы мы слышим о банкротствах или отзыве лицензий тех или иных банков. При этом депозиты граждан в этих ситуациях защищены законом, фиксированные денежные компенсации выплачиваются владельцам счетов в таких банках «Агентством по страхованию вкладов», — пояснила руководитель юридической фирмы «КОДЕСТ» Юлия Кочаровская.
Но если обычный вклад страхуется на сумму до 1,4 млн рублей, то для эскроу-счета этот лимит повышен до 10 млн рублей.
— Если для регионов эта сумма достаточна, то для Москвы и Санкт-Петербурга нет. Здесь значительная часть жилья продаётся дороже этой суммы. Соответственно клиенты потеряют ту часть, которая будет выше 10 миллионов рублей, — выделили еще один минус Вячеслав Приймак.
Зачем понадобилось вводить эскроу-счета при покупке недвижимости по договору долевого участия?
— Закон о долевом строительстве очень важен для нашей страны. Но практика его применения привела к возникновению целой армии обманутых дольщиков. Многие компании использовали средства для строительства не уже оплаченных квартир, а новых домов. Чтобы исключить такую ситуацию было решено использовать эскроу-счета, — пояснила завкафедрой управления недвижимостью и ЖКХ Факультета рыночных технологий РАНХиГС Елена Иванкина.
Эскроу — это эксклюзивная российская практика?
— Механизм эскроу пришёл к нам из стран Запада. Эта система широко используется во время сделок с недвижимостью в США и Великобритании, — пояснил Вячеслав Приймак.
— Эскроу-счета появились в 20-е годы прошлого века в Швейцарии для управления строительством. Затем их использование распространилось по всему миру, — дополнила Елена Иванкина.
Чем отличаются эскроу-счета в России и за рубежом?
— Западная практика показывает, что средства, внесенные на эскроу-счета, могут поэтапно использоваться для финансирования строительства. В России пока поэтапное раскрытие счетов невозможно. Кроме того, в отличие от ряда западных стран, российская практика применения эскроу-счетов не позволяет начислять проценты на средства, находящиеся на данных счетах.
В результате в нашей стране их использование приводит к возрастанию стоимости строительства, так как оно осуществляется не на деньги инвесторов, а на банковские кредиты, полученные застройщиком. За кредиты банками начисляются проценты. В итоге выигрывают именно они, так как с одной стороны получают бесплатные депозиты дольщиков, плюс процентный доход с кредитов застройщикам. При этом стоимость строительства повышается, — рассказала Елена Иванкина.
— Счета эскроу в том виде, с которым работают российские застройщики, не имеют ничего общего с общепринятой европейской или американской практикой. Мы взяли название, но изменили механику, — считает Александр Козлов. — На Западе счет эскроу — алгоритм при расчете по любым сделкам, в том числе с недвижимостью.
Формально человек выставляет недвижимость на рынок, находит покупателя и существует определенный период — трансферный. Он позволяет любой стороне договора передумать, в зависимости от того, какие условия были поставлены. Мы переняли эту возможность передумать, но ввели на законодательном уровне не как волеизлияние одной из сторон, а как механизм защиты покупателя на период строительства объекта недвижимости.
Источник www.kp.ru