1. Общие положения
1.1. Настоящие Методические указания о порядке разработки государственных сметных нормативов «Справочники базовых цен на проектные работы в строительстве» (далее — Методические указания) подготовлены в целях реализации постановления Госстроя России от 08.04.02 N 16 «О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве».
Методические указания устанавливают общие требования к разработке государственных сметных нормативов Справочников базовых цен на проектные работы в строительстве (далее — Справочники).
1.2. Справочники, разработанные в порядке, предусмотренном настоящими Методическими указаниями, включаются в Федеральный реестр сметных нормативов, подлежащих применению при определении сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета.
1.3. В Методических указаниях устанавливается порядок разработки Справочников, содержащих укрупненные комплексные базовые цены на проектные работы для строительства в уровне цен на 01.01.2001 года без учета налога на добавленную стоимость.
Правовое и нормативно техническое обеспечение применения технологии информационного моделирования
1.4. Справочники могут разрабатываться заинтересованными органами государственной власти, органами местного самоуправления, общественными объединениями, юридическими и физическими лицами для объектов непроизводственного и производственного назначения, инженерной инфраструктуры, линейных объектов.
1.5. Базовые цены в Справочниках, разработанных по требованиям настоящих Методических указаний, установлены в соответствии с составом и требованиями к содержанию разделов проектной документации на строительство предприятий, зданий, сооружений, предусмотренными постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 8, ст. 744) (далее — Положение) и требованиям к содержанию рабочей документации, определяемым национальными стандартами «Стандарты системы проектной документации для строительства (СПДС)».
1.6. Базовые цены в разрабатываемых Справочниках могут определяться от натуральных показателей объектов проектирования, от общей стоимости строительства, на основе расчетов по трудовым затратам (на основании калькуляции затрат).
1.7. Разработка Справочников для различных отраслей промышленности и различных объектов капитального строительства осуществляется по единым методологическим принципам и подходам, предусмотренным настоящими Методическими указаниями.
2. Разработка Справочников базовых цен, установленных от натуральных показателей объектов проектирования
2.1. Разработка Справочников производится в уровне цен по состоянию на 1 января 2001 г. и осуществляется на основе соответствующих ценовых показателей разделов Сборника цен на проектные работы для строительства, введенного в действие в 1987 году (с учетом изменений и дополнений) (далее — Сборник), и Справочников базовых цен на проектные работы для строительства (далее — действующие Справочники), введенных в действие в период с 01.01.1995 по 01.01.2008 годов.
«Коробка передач» для скоростного чтения
2.2. Основой номенклатуры объектов проектирования Справочников является перечень объектов, представленных в действующих отраслевых и специализированных разделах Сборника и действующих Справочниках. Указанный перечень корректируется в соответствии с вновь появившимися и исключаемыми позициями не проектируемых в настоящее время объектов.
2.3. Отраслевая номенклатура действующих разделов Сборника и Справочников с близкими по значению показателями стоимости унифицируется с целью установления в дальнейшем одной цены на объект-аналог, характерный для отрасли (подотрасли), используемой для других аналогичных объектов отрасли (подотрасли), не вошедших в номенклатуру нового Справочника.
Для укрупненной оценки проектирования объектов основного производственного назначения, по возможности, в их состав включается ряд зданий, сооружений и устройств, стоимость которых определялась дополнительно по специализированным разделам Сборника и действующим Справочникам или на основании калькуляции затрат с возможным использованием данных о трудоемкости работ, содержащихся в разделе 5 настоящих Методических указаний.
Номенклатура должна содержать полный перечень наименований, характеризующий объекты проектирования с указанием их мощности, протяженности и др., а также обоснование (источник) включения объекта в номенклатуру (форма 2 Приложения 1 к Методическим указаниям).
2.4. Номенклатура объектов отрасли подсобно-вспомогательного назначения, имеющих межотраслевое применение, формируются в отдельную таблицу для возможности последующего применения всеми заинтересованными организациями различных отраслей промышленности.
2.5. Основой для разработки новых цен по номенклатуре объектов, цены на которые отсутствуют в Сборнике и действующих Справочниках, служат эталонные объекты.
2.6. Каждый объект проектирования, не представленный в Сборнике или действующем Справочнике, должен быть проиллюстрирован объектами-представителями (предприятиями, зданиями, сооружениями).
Объекты-представители выбираются на основании проведенного анализа из всей совокупности запроектированных ранее, проектируемых и запланированных к проектированию объектов данного вида производства по значениям показателей мощности, производительности, протяженности и другие, наиболее характерным для объектов или группы объектов проектирования, представляющих данный вид производства.
По каждому виду производства выбираются три и более объектов-представителей в зависимости от имеющегося в них различия по составу зданий, сооружений и технологическому процессу.
2.7. Все данные по объекту-представителю заносятся в таблицу формы 3 Приложения 1 к Методическим указаниям в соответствии с фактической стадийностью выполняемых работ. Эти данные являются основанием для формирования эталонных объектов.
Эталонный объект включает в себя оптимальный набор зданий, сооружений (или одно здание, сооружение — с оптимальным набором функциональных помещений и служб) с технологией и оборудованием, соответствующим новейшим достижениям науки и техники, общеплощадочных (в границах площадки) и межцеховых инженерных сетей, коммуникаций, сооружений и устройств (электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, канализации, транспорта, связи и др.), необходимых и достаточных для полной и качественной реализации всех функций, осуществляемых предприятиями, зданиями, сооружениями данного назначения (типа).
2.9. Стоимость разработки проектной и рабочей документации специальных сооружений и систем (не учтенных комплексной базовой ценой разделов Сборника и действующих Справочников: противопожарной и охранной защиты; газоочистных и пылеулавливающих сооружений; промышленных печей, сушил, дымовых труб и конструкций тепловой изоляции и др.), включается в стоимость проектирования для комплексной оценки работ на современном уровне.
2.10. Сооружения гражданской обороны (ГО), — встроенные или отдельно стоящие, — и производства по ассимиляции в состав эталонного объекта не включаются.
2.11. Для создания цены на проектирование объектов в определенном интервале основного, характеризующего эти объекты показателя, принятого в отрасли (подотрасли) — мощности, протяженности, емкости, площади и другие, создается, как правило, не менее двух эталонных объектов.
Интервалы мощности (единичных показателей) должны устанавливаться таким образом, чтобы находящиеся в этом интервале предприятия, здания, сооружения были близки по объему и составу проектной документации, набору зданий и сооружений, технологическому процессу.
2.12. Стоимость основных проектных работ вначале определяется по действующим ценовым документам в уровне цен, установленном Сборником (на 01.01.1991 г.) и действующими Справочниками (на 01.01.1995 г. и на 01.01.2001 г.).
К полученной стоимости разработки проектной и рабочей документации добавляется (или из нее вычитается) стоимость работ, связанных с изменением (увеличением или уменьшением) объема, принятого соответствующими нормативными документами.
2.13. Стоимость дополнительных проектных работ определяется по ценам соответствующих разделов Сборника и действующих Справочников, а при отсутствии — экспертно в процентах от стоимости соответствующих разделов проектной документации и частей проектных работ, рассчитанной на основании таблиц относительной стоимости, приведенных в Сборнике и действующих Справочниках, или на основании калькуляции затрат.
Все данные, связанные с определением стоимости разработки проектной и рабочей документации, с соответствующими обоснованиями вносятся в таблицу формы 4 Приложения 2 к Методическим указаниям.
2.14. Если подотрасль, вид производства представлены только одним объектом (на одну определенную величину показателя мощности, протяженности, производительности), стоимость проектирования таких объектов устанавливается в прямых ценах.
2.15. Зависимость стоимости проектных работ от величины основных показателей проектируемых объектов (мощности, протяженности и т.д.) выявляется на основании стоимости разработки проектной и рабочей документации трех и более объектов, определенной по данным графы 9 формы 4 а и графы 10 формы 4 б-в таблиц Приложения 2 к Методическим указаниям. Стоимость разработки проектной и рабочей документации по показателям мощности, производительности и др., раздельно по каждому направлению, сводится в таблицу N 1.
2.16. На основании полученных расчетных данных строится график зависимости стоимости разработки проектной и рабочей документации от величины основного показателя объекта проектирования.
Для участков графика, где зависимость можно считать прямолинейной, определяют значения величин «а» и «в», постоянных для данного интервала основных показателей объектов проектирования.
2.17. Значения «а» и «в» по каждому натуральному показателю, виду производства, отрасли (подотрасли) рассчитываются по следующим формулам.
| Для интервала : | |
| Для интервала : | |
При пересчете величин «а» и «в» должны быть строго увязаны размерность цен (в руб. или тыс. руб.) и показателя мощности, протяженности, площади и др.
2.18. Приведенный порядок определения показателей стоимости разработки проектной и рабочей документации (величин «а» и «в») предназначен для тех объектов, где зависимость стоимости проектных работ от натуральных показателей не выявлена (эталонные объекты).
Для основного перечня объектов, представленных номенклатурой Сборника и действующих Справочников, определение значений «а» и «в» может быть упрощено.
2.19. Корректировке подлежат базовые цены на проектные работы для объектов проектирования, представленных в действующих разделах Сборника (издания 1987-1990 г.г.) и Справочниках (издания 1995-2008 г.г.).
ИсточникСтроительство дома или его покупка? Проекты дома и коттеджа
в которой я попробую дать общее представление о том, что такое цена загородной недвижимости, как она формируется и от чего она зависит. При всей, на первый взгляд кажущейся, бесполезности данной информации следует учитывать, что любая цена есть следствие воздействия всех факторов, оказывающих объективное влияние на существующее состояние недвижимости. И без достаточно, четкого представления о законах формирования стоимости на загородную недвижимость, очень трудно сформировать системный подход при выборе своего дома, что в свою очередь может привести к не совсем удачному выбору коттеджа, дома или таунхауса.
Начну я свое повествование рассказом об инвестиционных свойствах объекта, т.е. именно о тех свойствах объекта, которые влияют на формирование рыночной цены на загородный дом. Конечно, каждый Покупатель скажет мне в ответ: «Это что еще за ерунда?
Разве я не в состоянии понять нравится или нет мне то, что я вижу?» Нет, конечно, проработав 50 лет (на троих) в данной области, я не собираюсь убеждать в неправильности тех чувств и эмоций («Ой какой хорошенький, а интересно его можно перекрасить в розовый цвет?», «С умом построено — простоит лет сто, не меньше», «Вот это да! Пусть теперь Петровы из 67 квартиры обзавидуются»), которые испытывает каждый покупатель при просмотре очередного дома своей мечты. Но как правило, эти эмоции возникают при анализе эксплуатационных свойств объекта (т.е. из анализа его пригодности для дальнейшего проживания). Я же хочу рассказать об инвестиционных свойствах объекта, т.е. факторах, которые не всегда видны или видны, но их истинное значение в большинстве случаев неизвестны Покупателю.
Большинство Покупателей при выборе дома своей мечты оценивает только его эксплуатационные качества, примеряя их к своему существующему или представляемому в мечтах образу жизни (например, семья в которой все члены семьи передвигаются на автомашинах в определение — транспортная доступность, в первую очередь будет включать возможность добраться от дома при помощи автомобильного транспорта до определенной точки (как правило, существующее место работы)), а семья в которой основной метод передвижения – общественный транспорт в определение транспортная доступность, в первую очередь, будет включать возможность добраться от дома до той же точки при помощи общественного транспорта). При этом Покупатели практически никогда не оценивают выбираемый дом с инвестиционной точки зрения, т.е. возможности его дальнейшей продажи. Оставлю в стороне рассуждения о неисповедимости путей Господних, но думаю, что никто (даже самая отчаянная домохозяйка) не станет отрицать возможности возникновения в их жизни необходимости или желания продавать дом своей (к тому времени уже очень устаревшей и очень скромной) мечты. Вот почему вопрос оценки дома с инвестиционной точки зрения (возможности дальнейшей продажи) является совсем немаловажным.
Немного теории и терминологии:
Сразу оговорюсь, в дальнейшем Я попытаюсь разобрать вопрос формирования цены на загородную недвижимость не с классической точки зрения (с применением общепринятых методов оценки недвижимости — сравнительного, затратного и доходного), а с точки зрения интуинтивного восприятия простого Покупателя, по возможности применяя его подсознательный алгоритм мышления который в большинстве случае применяется Покупателями для определения стоимости коттеджа.
Вкратце, вопрос ценообразования можно представить в следующем виде: На цену объекта (он же коттедж, он же товар, он же дом мечты, он же загородная недвижимость) влияет определенное кол-во факторов, т.е отличий сравниваемого объекта от эталонного объекта. Что такое эталонный объект? Эталонный объект — это определенный (виртуальный) объект недвижимости с четко определенными характеристиками, служащий только для сравнения с оцениваемыми объектами. При этом у эталонного объекта условно принимаются определенное количество характеристик и их параметров (значений). (Например, коттедж площадью 100 кв.м. на участке 8 соток с ровным рельефом, удаленностью от МКАД 20 км из керамического кирпича). В данном случае, задан объект с пятью характеристиками и четко определены параметры (значения) этих характеристик.
| Характеристика (фактор ценообразования) |
Параметр (значение) |
| Площадь коттеджа | 100 кв.м. |
| Площадь участка | 8 соток |
| Рельеф участка | Ровный |
| Удаленность от МКАД | 20 км. |
| Материал стен | Керамический кирпич |
Существует несколько различных подходов к определению параметров эталонного объекта. И если на рынке квартир существует единый эталонный объект (ну, или хотя бы единые правила для его определения), то на рынке загородной недвижимости, к сожалению, не сложилось единой методики определения характеристик и параметров эталонного объекта. И поскольку, как Я писал выше, в качестве основы нашего метода мы приняли подсознательный (интуитивный) образ мышления Покупателя, то определение эталонного объекта в нашем случае, будет звучать так:
Эталонный объект — это абсолютно любой объект загородной недвижимости, характеристики и параметры которого хорошо известны Покупателю, и у которого соотношение цена-качество воспринимается Покупателем, как абсолютно справедливое (рыночное).
И второе правило, действующее только для рынка загородной недвижимости — Эталонный объект определяется индивидуально для каждого Покупателя.
Лучше всего в качестве эталонного объекта использовать тот объект, о котором Покупатель хорошо осведомлен и который Покупатель считает дешевым по цене, но он не подходит ему по каким-либо параметрам (например, площадь коттеджа или участка очень маленькие). В эмоциональном плане это выглядит следующим образом: «Жаль, что такой маленький, а то прям, хватай и беги», «Надо бы сегодня же объявление про этот коттедж с забора сорвать, а то Петровы из 67 квартиры, еще чего доброго, увидят». При этом абсолютно не важно, какими характеристиками обладает эталонный объект, главное, чтобы Покупатель четко представлял себе все характеристики эталонного объекта и параметры (значения) этих характеристик.
Существует довольно большое множество характеристик объекта, влияющих на его стоимость, например: удаленность от Москвы, материал стен, категория земель, близость воды, наличие коммуникаций или их отсутствие, и еще много других факторов. Условно назовем эти характеристики — Факторы ценообразования.
Каждый из Факторов ценообразования изменяет цену дома (увеличивает или уменьшает) в определенной пропорции — т.е. имеет определенный удельный вес в цене товара. При этом удельный вес каждого из факторов по рынку имеет постоянное значение — условно назовем его Стоимость Фактора. При этом при правильном определение количества факторов выполняется правило: стоимость всех факторов равно 100 % т.е. равна конечной стоимости объекта.
Стоимость каждого из факторов может быть рыночной и субъективной, но независимо от этого правило стоимости всех факторов выполняется и для рыночной и для субъективной стоимости .
Приведу простейший пример влияния фактора ценообразования на стоимость объекта, и определения его стоимости.
В коттеджном поселке «Ласточка» на соседних участках стоят два совершенно одинаковых дома (по 200 кв.м.) на совершенно одинаковых по площади и рельефу участках, у которых совершенно идентичны все параметры (даже вид на загорающую соседку-спортсменку-комсомолку и просто модель, один и тот же), единственное отличие одного коттеджа от другого — это материал стен. У одного коттеджа (А) стены сделаны из кирпича, у другого коттеджа (Б) они сделаны из газосиликатных блоков.
Поскольку расположены эти дома в одном и том же месте, то и все остальные факторы ценообразования (характеристики) у них абсолютно одинаковы. При этом стоимость коттеджа А выше стоимости коттеджа Б на 800 000 рублей. Т.е. можно определить Фактор ценообразования (характеристику) и его стоимость для данного случая. Фактор ценообразования — это материал стен. Если за эталонный объект принять коттедж Б ( из газосиликата), то по отношению к нему стоимость данного фактора ценообразования будет равна 800 000 рублей/200 кв.м. = 4 000 рублей на 1кв.м. общей площади коттеджа, т.е. в результате этого сравнения мы определили, что при прочих равных условиях коттедж со стенами из кирпича будет стоить дороже на 4 000 рублей за 1 кв.м по отношению к коттеджу со стенами из газосиликатных блоков.
Существует два вида стоимости каждого из факторов ценообразования: рыночная стоимость и субъективная покупательская стоимость. Опять же, даю не классические определения этих значений, а их разъяснения с точки зрения простого Покупателя. Субъективная покупательская стоимость (для простоты назовем ее Покупательской стоимостью) — это оценка текущей полезности для себя стоимости фактора ценообразования — т.е. сколько он готов сегодня заплатить за него. Рыночная стоимость — это по своей сути это среднее значение (рассчитанное по специальной методике) Покупательских стоимостей фактора ценообразовани.
Покупательская стоимость может быть как выше, так и ниже рыночной.
Например, если принять, что в вышеприведенном примере стоимость фактора ценообразования (кирпичные стены) установленная застройщиком (продавцом) соответствовала рыночной стоимости, то Покупательская стоимость может быть:
— выше
(Хозяин коттеджа А: «Ох, и крохоборы же, эти Петровы из 67 квартиры, пожалели какие-то 800 тысяч за такую красоту. Так и будут, до конца своей жизни, дышать газосиликатом.»)
— ниже
(Хозяин коттеджа Б: «Меня так просто не разведешь, как этих соседей из кирпичного коттеджа, я же не такой идиот, чтобы за какую-то ерунду платить лишние 800 тысяч)
— или равняться рыночной
(Загорающая соседка: «Эти новые соседи, судя по их покупкам — очень практичные молодые люди. Особенно тот, с биноклем, из кирпичного коттеджа. Интересно, а кто та, безвкусно одетая девушка рядом с ним? Наверное, домработница.»)
В идеальной стабильной ситуации рыночная стоимость того или иного фактора ценообразования складываются из объективных предпосылок. Например, рыночное значение вышеприведенного фактора (разница в цене газосиликатных и кирпичных стен) должна складываться из разницы в рыночной стоимости материалов и работ.
В принципе, при стабильном рынке так и происходит, и как правило, рыночная стоимость всех факторов ценообразования совпадает с Покупательской стоимостью. Вернее даже сказать, что Покупательская стоимость формируется под влиянием рыночной (т.е. подавляющее большинство покупателей вспоминает, что они реалисты и не верят в чудеса, и не ждут их с неба, и при выборе или строительстве своего дома ставят перед собой реальные цели). Однако, в периоды, когда на рынок действуют какие-либо значительные внешние факторы, то на формирование Покупательской стоимости начинают оказывать влияние определенные социальные ожидания: например, ожидания резкого увеличения стоимости недвижимости, как было в 2005-2007 годах, в связи с увеличением притока денег на рынок, вызванным усилением выдачи ипотечных кредитов, что в свою очередь, спровоцировало ажиотаж на рынке и последующее повышение цен. Или например, ожидания резкого уменьшения стоимости недвижимости вызванного финансовым кризис в 2008 году, что в свою очередь провоцирует стагнацию на рынке и последующее понижение цен.
К основным факторам ценообразования можно отнести следующие факторы:
— Транспортная доступность автомобильным транспортом (удаленность от МКАД);
— Транспортная доступность общественным транспортом;
— Форма организации коттеджного поселка;
— Отсутствие (наличие) магистрального газа;
— Отсутствие (наличие) централизованной канализации;
— Отсутствие (наличие) централизованного водоснабжения;
— Отсутствие (наличие) по границе поселка (не далее 50 м) озера, реки;
— Наличие на участке деревьев;
— Окружающая социально — бытовая и торговая инфраструктуры;
— Разница в степени готовности Дома;
— Архитектурный облик (внешний вид);
— Удобство внутренней планировки дома;
— Наличие черновой отделки;
— Наличие чистовой отделки;
— Соответствие соотношения площади участка к площади дома оптимальным показателям.
Пример разумного рыночного ценообразования на дома коттеджи. дуплексы и таунхаусы на Ярославском шоссе — КП Жуковка.
ИсточникСтроительство эталонного объекта в Новой Москве перешагнуло экватор
22 сентября на строительной площадке эталонного объекта в Новой Москве прошла выездная проверка, проведенная специалистом Объединения административно-технических инспекций (ОАТИ).
Данная административная процедура является пятой из 9, которые предстоит пройти застройщику эталонного объекта. Возведение здания идет в рамках общественного проекта «Контрольная закупка», призванного на практике показать, как идут реформы административного регулирования в строительной отрасли столицы.
ОАТИ является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим систематическое наблюдение (мониторинг) за состоянием объектов благоустройства в городе Москве. Инспекторский состав ОАТИ мониторит состояние строительных площадок. По фактам выявленных замечаний вдаются акты на их устранение.
Сотрудники ОАТИ строго следят за тем, чтобы строительные компании выполняли поставленные перед ними требования по содержанию площадки в надлежащем виде. Это необходимо, прежде всего, для комфорта жителей и чистоты города в целом. Соблюдение перечня обязательств гарантирует ухоженный вид окружающей территории даже на время проведения строительных работ.
По итогам проверки инспектором ОАТИ строительной площадки эталонного объекта были выявлены незначительные нарушения.
«В результате сегодняшней проверки были выявлены незначительные нарушения, которые в ближайшее время будут устранены и не скажутся на сроках реализации проекта», — отметил координатор проекта «Контрольная закупка» Сергей Болдырев, подчеркнув, что строительство ведет по плану – объект планируется ввести в конце октября.
«К настоящему времени уже готов фундамент будущего здания, забито более 25 свай, на которых в ближайшее время начнется монтаж металлоконструкций», — отметил Сергей Болдырев.
Координатор проекта «Контрольная закупка» подчеркнул, что прошедшая административная процедура стала пятой в списке шагов. Ранее представители строительного комплекса столицы отмечали, что благодаря проведенным реформам строительство низкорисковых объектов в столице «от проекта до объекта» возможно всего за 9 шагов. Таким образом, проверка ОАТИ фактически ознаменовала половину пройденного пути. Застройщику предстоит еще 4 шага – закрытие ордера на земляные работы, присоединение к системам водоснабжения и водоотведения, получение разрешения на ввод объекта и регистрация прав собственности на него.
«За первые пять шагов мы смогли сэкономить 11 дней. Таким образом, пока мы идем даже быстрее намеченного срока – ранее предполагалось пройти все 9 шагов на 99 дней», — отметил Сергей Болдырев.
Напомним, что складское помещение класса В+ в Саларьево строится в рамках проекта «Контрольная закупка», реализацию которого в качестве эксперимента начал Podium Market весной 2016 года. На примере возводимого эталонного объекта наглядно демонстрируется прохождение административных процедур в строительной отрасли Москвы. По итогам реализации проекта планируется подготовить рекомендации для застройщиков, поясняющие нюансы прохождения админпроцедур («лучшая практика») а также рекомендации для городских властей в части дальнейшего упрощения админпроцедур в отрасли.
Источник