Что такое финансирование строительства

направление денежных средств на техническое перевооружение, реконструкцию, расширение, новое строительство. Ф.с. осуществляется на основе инвестиционных проектов и бизнес-планов пр-тий.

В инвестиц. проектах техн. перевооружения, реконструкции, расширения действ. пр-тий, нового строительства определяются виды продукции, ее качество, размеры выбывающих и вводимых производственных мощностей, кол-во выбывающих элементов осн. фондов и выручка от их реализации, объемы произ-ва продукции, сроки стр-ва, объемы капитальных вложений и их структура, источники финансирования капиталовложений, показатели их эффективности, риска инвестиций. Указанные показатели инвестиц. проекта «встраиваются» практически во все разделы бизнес-плана предприятия (в т.ч. в финанс. план и раздел «Стратегия финансирования»).

В инвестиц. проекте и бизнес-плане предусматриваются суммы финансирования капиталовложений (по мес., кв., годам) с указанием источников финансирования: амортизационные отчисления, прибыль, выручка от реализации элементов осн. фондов, выручка от эмиссии ценных бумаг, сумма получаемого кредита и т.д. При осуществлении строительства хозяйственным способом пр-тие само закупает оборудование, выполняет строительно-монтажные работы (т.е. финансирует стрво путем оплаты цены оборудования, стр-ных материалов, труда строителей и монтажников, трансп. расходов и т.п.).

Семинар «Проектное финансирование жилищного строительства»

При осуществлении строительства подрядным способом пр-тие заказывает (предпочтительно путем проведения конкурса) проектной орг-ции разработку проектно-сметной документации и финансирует эту работу в виде авансовых платежей, либо в виде оплаты за готовые части проекта, либо в виде уплаты договорной цены за готовый проект. Далее предприятиезаказчик закупает оборудование, заключает договор (предпочтительно по результатам тендеров, торгов) с генеральным подрядчиком на выполнение строительно-монтажных работ и финансирует эти работы в соотв. с договором в виде авансовых платежей, или в виде оплаты за законченные этапы работ, или в виде уплаты договорной цены за весь объем предусмотр. в договоре строительно-монтажных работ.

При стр-ве объекта «под ключ» заказчик оплачивает генеральному подрядчику договорную цену объекта, рассчитанную исходя из стоимости проекта, оборудования, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ. Для контроля за финансир. капитальных вложений на пр-тии составляют бюджет капитальных затрат, включающий роспись затрат на стр-во (по видам капиталовложений, по объектам стр-ва, часто – по каждой единице оборудования) по плану капитальных вложений, а также источников их финансирования (включая источники, получаемые в ходе реализации проекта, – выручку от продажи заменяемых элементов осн. фондов, амортизац. отчисления по приобретаемым в соотв. с проектом и установленным станкам и др.) с распределением по мес., кв., годам.

При стр-ве объекта за счет кредита коммерч. банков (в т.ч. банков, специализирующихся на кредитовании капиталовложений) заказчик (заемщик) представляет в банк заявление, сводный сметный расчет, техникоэкономич. расчеты, характеризующие эффективность проекта (сроки окупаемости, уровень рентабельности капитальных вложений), график поступлений платежей предприятия-заемщика, документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды (гарантии, договор залога, страховой полис и т.д.), и др. документы в соответствии с требованиями банка. Банк оценивает риск данной сделки и принимает решение о выдаче (невыдаче) кредита.

Финансовое моделирование проекта: принципы, методы и результаты

В случае положит. решения банк заключает договор (кредитное соглашение) с предприятием-заемщиком и выдает ему деньги в соответствии с договором, а пр-тие финансирует за счет этих средств стр-во соотв. объекта. При проектном финансировании капитальных вложений объединяются финанс. и др. ресурсы определ. группы пр-тий и орг-ций, а также частных лиц для финанс. стр-ва объекта (от стадии проектирования до пуска).

Объединение ресурсов кредитных орг-ций в целях кредитования стр-ва объекта, эксплуатация к-рого даст достаточный приток денег для обслуживания и выплаты долга, называется проектным кредитованием. Осн. участники проектного финансирования – учредители проекта (компания–инициатор проекта), кредиторы, подрядчики; потенциальные участники – гос-во, поставщики сырья, материалов для стр-ва и эксплуатации объекта, фирмы–потребители продукции (услуг) объекта, страховые компании, агентства по экспортному кредиту и др.

Проектное Ф.с. объекта требует действенной системы обеспечения рисков, включающей специфич. контракты на продажу будущей продукции или оказание будущих услуг (англ. take-or-pay), разл. виды гарантий: гарантию исполнения контракта (англ. performance bond), гарантию завершения контракта (англ. completion bond) и др. Используются разл. формы распределения рисков между учредителями компании-инициатора проекта и инвесторами (кредиторами): кредитование с правом полного регресса; кредитование с правом частичного регресса; кредитование без права регресса.

Источники финансирования капитальных вложений: долгосрочное долговое финансирование (кредиты, в т.ч. синдицированные, эмиссия облигаций); долгосрочное долевое финансирование (эмиссия акций); лизинговое финансирование и др. Иностранные банки выдают российским заемщикам как обычные, так и «связанные» кредиты, обязывающие, напр., заказчика закупать за счет этих кредитов оборудование для данного объекта (либо взять его в лизинг) у иностранных фирм, связанных с банком-кредитором.

Финансирование стр-ва объектов общегос. значения осуществляется за счет федерального бюджета, регионального значения – за счет бюджетов субъектов Федерации, местного значения – за счет местных бюджетов. Средства федер. бюджета направляются на выполнение федеральных инвестиц. программ, обеспечивающих структурную перестройку экономики, решение экологич. проблем, конверсию оборонной пром-сти и др.

Средства бюджетов субъектов Федерации – на выполнение региональных инвестиц. программ, стр-во объектов соц. сферы, развитие местной производств. базы и др. Бюдж. ассигнования из федерального бюджета направляются заказчикам на финансир. капитальных вложений в соотв. с бюджетными назначениями через лицевые счета Федерального казначейства.

Работники органов казначейства проверяют представляемые заказчиками документы – договоры, сводные сметные расчеты, счета-фактуры, акты приемки-сдачи выполненных работ. После проверки деньги по платежным поручениям заказчика в пределах сметы списываются с лицевого счета. Бюдж. ассигнования на капиталовложения выделяют на безвозвратной или на возвратной основе.

На условиях возвратности и платности финансируют расходы на осуществление высокоэффективных инвестиц. проектов, размещаемых на конкурсной основе, в т.ч. проектов, прошедших конкурсный отбор в порядке, установленном Правительством РФ. За нецелевое использование пр-тиями и орг-циями средств федерального бюджета, предоставленных на финансирование капиталовложений на безвозвратной и возвратной основе, взимается штраф.

В соответств. с Федеральным законом «О бюджете развития Российской Федерации» (1998) за счет средств Бюджета развития может осуществляться финансирование инвестиц. проектов, а также исполнение обязательств Правительства РФ по предоставленным инвесторам гос. гарантиям в установленном порядке на условиях возвратности, платности и срочности. Средства Бюджета развития выделяются путем кредитования отобранных на конкурсах инвестиц. проектов в дополнение к собственным средствам инвестора и иным источникам финанс. ресурсов, а также посредством прямых инвестиций в имущество коммерч. оргций, осуществляющих инвестиц. проекты, при соотв. увеличении доли гос-ва в уставных капиталах этих оргций.

Отношения, возникающие в связи с размещением средств Бюджета развития, регулируются Положением об оценке эффективности инвестиционных проектов при размещении на конкурсной основе централизованных инвестиционных ресурсов Бюджета развития РФ (утверждено Пост. Правительства РФ от 22 нояб. 1997 № 1470).

Отдельным пр-тиям федерального значения по решению федеральных органов власти может предоставляться налоговый кредит. Это означает, что пр-тия обязуются направить на финансирование капиталовложений определ. сумму прибыли, к-рую они в обычных условиях должны были перечислить в федеральный бюджет в виде налога на прибыль.

По истечении предусмотр. срока, когда в результате капиталовложений будут созданы и дадут отдачу осн фонды, пртие обязано внести в бюджет соотв. сумму, как правило, частями с уплатой (или без уплаты) установленных процентов. Стр-во жилья осуществляется за счет разл. источников.

Если жилье строилось за счет средств федерального, региональных, местных бюджетов, региональных и местных внебюдж. фондов развития жилищного стр-ва, средств орг-ций, пр-тий, то оно передается соотв. органам власти, орг-циям, пр-тиям. Региональные и местные внебюдж. фонды развития жилищного стр-ва формируются за счет добровольных взносов пр-тий, орг-ций, общественных об-ний и граждан РФ, а также иностранных юридич. и физич. лиц; целевых кредитов под гарантии органов исполнительной власти субъектов Федерации или органов местного самоуправления в пределах их компетенции; дивидендов, получаемых от операций с ценными бумагами, приобретенными на временно свободные средства фондов; платы за инжиниринговые, информац. и др. услуги, оказываемые службами фондов в соответствии с законодательством РФ.

Средства указанных фондов расходуются на: стр-во жилья, инженерную подготовку территорий под новое жилищное стр-во, стр-во и ремонт объектов жилищно-коммун. хоз-ва, стр-во объектов соц. инфраструктуры, соц. поддержку малоимущих групп населения для оплаты стрва, приобретения и содержания жилья, развитие производств. базы домостроения; приобретение ценных бумаг, в т.ч. государственных, с целью получения доходов, направляемых на развитие жилищного стр-ва. Если жилье строится за счет собственных средств стрных орг-ций или взятых ими кредитов, то оно продается муниципалитетам, гражданам, орг-циям, риэлторским фирмам.

Муниципалитеты предоставляют жилье гражданам либо бесплатно, либо с частичной оплатой (ост. часть цены жилья составляют жилищные субсидии), либо продают гражданам, орг-циям по рыночной цене. Граждане покупают жилье у стр-ных орг-ций, риэлторских фирм, муниципалитетов по рыночной цене за счет своих накоплений, приобретенных жилищных облигаций, сертификатов, взятых у банков обычных (без залога жилья) и ипотечных (под залог жилья) кредитов. Ипотечные банки продают взятые гражданами ипотечные кредиты (долги граждан) Федеральному агентству ипотечного кредитования. Тем самым ипотечные банки получают деньги для выдачи ипотечных кредитов др. гражданам.

Источник: slovaronline.com

Финансирование строительства

Международная компания ESFC (Испания) предлагает финансирование строительства энергетических, промышленных, экологических, инфраструктурных и других крупных проектов: 10% — вклад инициатора.

Значительные бизнес-проекты, будь то строительство солнечной электростанции или модернизация водоочистных сооружений, требуют безупречной организации, привлечения профессиональной команды и больших средств.

Финансирование строительства связано с огромными расходами, которые спонсорам проекта придется понести задолго до формирования стабильных денежных потоков от проекта.

Согласно предыдущим прогнозам Moody’s, глобальный строительный сектор может вырасти до 8 триллионов долларов уже к 2030 году.

Наиболее капиталоемким является строительство таких объектов, как крупные электростанции, заводы, водоочистные сооружения, трубопроводные системы, предприятия горнодобывающего сектора.

Как найти источники финансирования?

При реализации энергетических, промышленных и инфраструктурных проектов вы можете положиться на профессионализм команды ESFC.

Мы обеспечиваем финансирование, моделирование, отвечаем за управление проектами и договариваемся с банками, фондами, инвесторами, субподрядчиками, поставщиками оборудования, застройщиками, органами власти и др.

Однако первым шагом в реализации любого крупного проекта является финансирование строительства. Важно не только получить на это средства, но и плавно, рационально ими управлять на каждом этапе, от чертежей до ввода объекта в эксплуатацию.

Планируя строительство, модернизацию или расширение нового объекта, мы должны изначально оценить его стоимость, чтобы начать поиск источников финансирования.

Помимо покупки участка, расходы будут включать получение официальных разрешений, разработку и адаптацию технической документации, расходы на подключение инженерных коммуникаций, закупку и транспортировку строительных материалов и спецоборудования, монтаж и общестроительные работы.

В настоящее время немногие компании осуществляют строительство крупных объектов полностью за счет собственных активов. Чаще всего такие проекты реализуются за счет банковских кредитов, государственно-частного партнерства и различных моделей проектного финансирования.

Многие спонсоры собирают средства, используя несколько источников средств одновременно, что требует тщательного анализа и планирования.

Инвестиционные затраты при строительстве крупных промышленных или энергетических объектов можно оценить на основании предварительной сметы, установив окончательную стоимость реализации проекта в ЕРС-контракте. Реализация проектов на условиях генерального подряда несет дополнительные выгоды заказчику, позволяя компании переложить риски и ответственность на опытного ЕРС-подрядчика.

Мы предлагаем финансирование строительства следующих объектов с минимальным первоначальным вкладом инициатора на уровне 10% общей суммы инвестиций:

• Гидроэлектростанции.
• Солнечные электростанции.
• Ветряные электростанции.
• Тепловые электростанции.
• Электрические подстанции.
• Водоочистные сооружения.
• Мусороперерабатывающие заводы.
• Металлургические комплексы.
• Горнообогатительные комбинаты.
• Заводы минеральных удобрений.
• Морские порты и грузовые терминалы.
• Регазификационные терминалы СПГ.
• Заводы сжиженного природного газа.
• Химические комбинаты.
• Цементные заводы и др.

ESFC с международными партнерами успешно реализовала многочисленные коммерческие проекты во многих странах мира, включая Евросоюз, Соединенные Штаты, Латинскую Америку, Ближний Восток и страны Африки.

Если вы нуждаетесь в финансировании бизнеса, свяжитесь с нами в любое время.

Финансирование строительства: источники

Источники финансирования строительства можно классифицировать, исходя из правового статуса поставщика капитала по отношению к заказчику.

Эксперты в основном выделяют внутреннее финансирование (собственное) и заемное финансирование (внешнее).

Собственное финансирование имеет место, когда финансовые ресурсы для строительства генерируются из внутренних ресурсов предприятия, включая доходы от его коммерческой деятельности, продажа или аренда неиспользуемых активов и др.

Внешнее финансирование строительства привлекают из других источников путем эмиссии акций, получения банковского кредита, привлечения венчурного капитала и др. Это наиболее распространенный источник финансирования крупных проектов в энергетике, промышленности и инфраструктуре.

Также выделяют долговое финансирование и долевое финансирование.

В первом случае компании привлекают средства за счет долговых инструментов, тогда как в случае долевого финансирования предоставленные ресурсы увеличивают собственный капитал предприятия, а поставщик капитала становится владельцем или совладельцем бизнеса.

Реинвестированная прибыль

Реинвестированная прибыль представляет собой прибыль, оставшуюся внутри компании.

Это один из внутренних источников капитала, который может использоваться для роста и развития бизнеса, в том числе для финансирования строительства. Размер прибыли, получаемой на предприятии, во многом зависит от уровня доходов и затрат.

В случае акционерных обществ прибыль, полученная компанией, может быть выплачена владельцам в виде дивидендов или реинвестирована в новые проекты. Прибыль может быть реинвестирована только в том случае, когда она остается внутри компании по решению общего собрания акционеров и увеличивает ее капитал.

Этот источник финансирования проектов малопригоден для небольших молодых компаний, которые начинают крупные амбициозные проекты в расчете на будущие финансовые потоки.

Эмиссия акций

Одним из источников финансирования строительства является выпуск акций.

Это действие приносит компании ряд существенных преимуществ.

Это позволяет охватить широкий круг инвесторов, повысить престиж и узнаваемость бренда, а также в значительной мере способствует повышению финансовой ликвидности.

Акции — это ценные бумаги, дающие право на участие в акционерном обществе. Каждая акция является частью капитала акционерного общества и служит доказательством совместного владения его активами. Именные акции могут быть проданы только с письменного заявления владельца и часто с согласия руководства компании. Акции на предъявителя могут быть проданы без лишних формальностей.

В связи с разницей в правах акционера можно выделить обыкновенные акции и привилегированные акции. Обыкновенные акции имеют низкий приоритет при распределении прибыли и активов компании. Основным фактором, побуждающим инвесторов покупать обыкновенные акции, является высокая доходность инвестиций, которая компенсирует риск потенциальных потерь.

Привилегированные акции дают преимущественные права перед владельцами обыкновенных акций при распределении прибыли и в случае раздела активов в связи с ликвидацией фирмы.

Выпуск акций связан с постоянным приобретением средств, которые оказывают влияние на увеличение капитала компании.

Акции остаются в обращении, но может измениться только их владелец, а значит, и структура акционеров компании.

Акции могут быть приобретены инвесторами следующими способами:

• Первичный рынок, где вновь выпущенные ценные бумаги впервые продаются банками и другими финансовыми учреждениями. Здесь формируются средства, поступающие эмитенту от продажи акций.

• Вторичный рынок ценных бумаг, на котором продаются уже торгуемые акции. Здесь ресурсы фактически перераспределяются среди активных игроков (инвесторов).

Привлечение капитала в такой форме связано с определенными расходами для бизнеса, поэтому эмиссия акций подойдет далеко не каждой компании.

Выпуск облигаций

Выпуск облигаций является интересной альтернативой другим источникам финансирования строительства, особенно для предприятий, ищущих значительный капитал для развития.

Облигация — ценная бумага, выпущенная серией, в которой эмитент подтверждает, что является должником держателя облигации и обязуется предоставить ему определенную финансовую выгоду (погашение облигации).

Эмитент определяется как организация, которая принимает на себя обязательства на рынке капитала путем выпуска облигаций. В отличие от акций, дающих право на участие в активах компании, облигация представляет собой долговую ценную бумагу, то есть обычный кредитный инструмент для ее эмитента.

Важнейшие особенности облигаций следующие:

• Возможность досрочного погашения облигаций.
• Возможность конвертации облигаций в акции компании и другие привилегии.
• Характер и способ финансового вознаграждения держателя облигаций.

С момента выпуска облигации до момента погашения эта бумага может многократно менять владельца. Каждый последующий держатель облигации становится кредитором эмитента.

Выпуск конвертируемых облигаций особенно выгоден для проектов с хорошими перспективами роста. В случае привлечения такого финансирования основатели компании сохраняют решающее влияние на направление ее развития на начальном этапе бизнеса.

Стоит добавить, что процентная ставка по конвертируемым облигациям может оказаться ниже по сравнению с обычными облигациями.

Таблица: преимущества и недостатки выпуска облигаций для бизнеса.

Преимущества	Недостатки
Широкий спектр потенциальных инвесторов.	Требуется очень устойчивое финансовое положение компании.
Повышение авторитета компании в целом.	Необходимость возврата основной суммы с процентами.
Наиболее гибкие модели погашения основной суммы и процентов.	Длительная и сложная процедура.
Индивидуальная оценка привлекательности предложения инвесторами.	Высокая стоимость финансирования.

Секьюритизация активов

Секьюритизация активов — это альтернативный источник финансирования строительства крупных проектов.

Это процесс выпуска ценных бумаг на основе активов, обеспечивающих стабильные финансовые потоки для их обладателя.

В случае компаний реальной экономики это могут быть пакеты предоставленных кредитов или денежные потоки, например, от аренды земельных участков. Характерной особенностью секьюритизации является то, что события, связанные с реализацией конкретной программы, изолированы от инициатора проекта. Таким образом, прибыль от ценных бумаг фактически не зависит от финансового состояния компании.

Список участников секьюритизации включает:

• Инвесторы.
• Инициатор проекта.
• Проектная компания (SPV).
• Субъект, организующий и контролирующий сделку.
• Консультанты (например, юридические фирмы или финансовые учреждения).
• Администратор по управлению дебиторской задолженностью.
• Андеррайтер эмитента и др.

Секьюритизация — популярный в развитых рынках источник долгового финансирования.

Это наиболее быстрорастущая область на границе рынка капитала и реальной экономики в Соединенных Штатах и Западной Европе.

Активы для секьюритизации должны соответствовать ряду критериев. В частности, дебиторская задолженность должна быть полностью погашена в согласованный срок, участники сделки должны иметь соответствующую репутацию, а активы четко диверсифицируются, например, географически.

Основное преимущество секьюритизации — очень быстрое превращение малоликвидных активов в наличные.

Секьюритизация дает возможность улучшить финансовое положение и обеспечить непрерывность финансирования строительства важных проектов.

Мезонинное финансирование

Мезонинное финансирование — это модель финансирования, которая располагается между классическим долговым и долевым капиталом.

Данный тип финансирования сочетает в себе элементы классических долговых (например, кредит) и долевых (выпуск акций) инструментов, позволяя использовать эффекты финансового рычага.

Необеспеченное и чрезмерно субординированное мезонинное финансирование довольно дорогое, поскольку кредиторы ожидают от проектов доходности выше среднего. Мезонин является разновидностью долга, при котором поставщик капитала получает право участвовать в капитале компании или в прибыли финансируемого проекта.

Мезонинное финансирование строительства предназначено для предприятий, которые уже имеют историю успешных операций, поскольку в этой ситуации риск ниже, чем в бизнесе на начальной стадии роста.

Этот источник корпоративного финансирования является альтернативой традиционным источникам, малодоступным для предприятий из-за недостаточной кредитоспособности.

Венчурный капитал

Венчурный капитал можно определить как собственный капитал, вложенный в течение ограниченного периода времени внешними инвесторами в малые (средние) компании с целью финансирования уникального, инновационного проекта.

С одной стороны, такие проекты несут высокий риск провала инвестиций, но с другой стороны могут обеспечить высокую ожидаемую прибыль за счет увеличения стоимости инвестированного капитала с течением времени.

Венчурные фонды преимущественно ориентированы на финансирование компаний на ранней стадии развития. Инвестиции этого типа характеризуются средне- и долгосрочным временным горизонтом. Средства, полученные таким образом, предназначены, в частности, для финансирования строительства новых объектов, новых продуктов, технологий, увеличения оборотного капитала, расширения каналов сбыта и др.

Идея финансирования через венчурный капитал основывается не на самом продукте или услуге, а на концепции коммерческого предприятия, имеющего потенциал быстрого роста.

Примером эффекта от использования венчурного капитала является создание компьютерной компании Digital Equipment Corporation в 1957 году всего за 100 000 долларов. После успеха и вывода акций компании на открытые торги в 1972 году стоимость этой компании увеличилась до 490 миллионов долларов США.

Бизнес-ангелы

Бизнес-ангел — это физическое лицо, решившее вложить свои частные средства в предприятие с высоким потенциалом коммерческого роста.

Бизнес-ангелы — это чаще всего амбициозные, склонные к рискам предприниматели со значительными профессиональными достижениями и значительными личными активами, которые позволяют профинансировать бизнеса на стадии запуска.

Как правило, бизнес-ангелы предоставляют финансирование, ожидая высокой доходности инвестиций. Финансирование строительства инновационных проектов крайне важное для динамичного развития молодого бизнеса.

Такая сделка совершается в обмен на получение части акций предприятия и, таким образом, на участие в будущей прибыли.

Банковское финансирование строительства

Планируя привлечение банковского финансирования, крайне важно правильно выбрать соответствующий банк.

Посредством кредитного договора банк обязуется предоставить заемщику на срок, указанный в договоре, средства, предназначенные для указанной цели.

В свою очередь, заемщик обязуется использовать эти деньги на условиях, указанных в договоре, вернув всю сумму кредита вместе с процентами в указанный срок погашения с уплатой комиссии по предоставленному кредиту.

Ниже перечислены дополнительные расходы по этому виду финансирования:

• Процентная ставка по кредиту, определяемая конкретным договором.

• Проценты за просрочку платежа. Если предприниматель не полностью или частично погасит ссуду в срок, указанный в соглашении, банк может на основании положений, содержащихся в соглашении, потребовать проценты за просрочку платежа.

• Комиссии за оформление банковского финансирования, которые платит заемщик.

• Прочие комиссии, в том числе за предоставление пролонгации, за продление срока действия кредитного договора и за увеличение суммы кредита.

Банковское финансирование строительства могут получить физические лица, юридические лица, а также субъекты хозяйствования без правосубъектности.

Банк определит возможность предоставления кредита, его размер и другие условия договора в зависимости от определенных факторов, в том числе:

• Кредитоспособность заемщика, то есть способность погасить кредит вместе с процентами в сроки, указанные в договоре.

• Представление технической документации проекта и финансовой информации, необходимой для оценки кредитоспособности заемщика.

Таблица: преимущества и недостатки банковского финансирования строительства

Преимущества	Недостатки
Относительно низкие затраты на финансирование.	Строгие критерии кредитоспособности и дополнительные условия.
Широкий ассортимент коммерческих предложений банков.	Требуется положительный рейтинг компании-заемщика.
Возможность индивидуального согласования условий финансирования.	Необходимость регулярной выплаты в течение периода финансирования.
Стандартизированная модель оценки кредитоспособности заемщика.	Высокий порог входа из-за формальностей и сбора необходимой документации.

Международная компания ESFC тесно сотрудничает с крупнейшими коммерческими банками Испании, инвестиционными фондами и другими европейскими финансовыми институтами.

Мы всегда готовы помочь вашему бизнесу в получении кредита для крупных энергетических, экологических, промышленных или инфраструктурных проектов в Европе и за ее пределами.

Лизинг для финансирования строительства

Лизинг широко признан привлекательным методом финансирования проектов.

Он представляет собой смешанную форму таких договоров, как аренда и покупка в рассрочку, но формально лизинг нельзя приравнивать ни к одному из вышеупомянутых типов отношений.

Суть лизинга в том, чтобы дать инвестору возможность использовать определенные активы (машины, транспортные средства, технологические устройства, недвижимость и даже целые предприятия) и получать от них выгоду, не становясь их владельцем.

Преимущества лизинга для финансирования строительства включают:

• Отсутствие первоначальных вложений в строительство.
• Возможность профинансировать большую часть или все затраты пользователя.
• Гибкий выбор условий сделки под индивидуальные потребности участников.
• Снижение общих инвестиционных затрат, поскольку сумма транзакционных сборов может оказаться меньше, чем при покупке того же имущества.
• Расширение кредитных возможностей.
• Налоговые льготы и др.

Как видно из приведенного списка, перечень выгод от использования лизинга в качестве источника финансирования строительства значительно выше, чем риск, возникающий при выполнении лизингового договора.

Особенности факторинга

Факторинг представляет собой еще один внешний источник корпоративного финансирования.

Этот инструмент определяется как особый метод кредитования банком или другим финансовым учреждением дебиторской задолженности предприятий, возникающей в результате продажи продуктов и товаров, до наступления срока их погашения.

Основным предметом факторинга является уступка дебиторской задолженности, суть которой заключается в праве на получение денежной оплаты за поставку, работу либо выполнение услуги в определенном размере и в определенный срок.

Существуют также дополнительные услуги, связанные с факторингом:

• Взыскание задолженности.
• Направление напоминаний должникам, просрочившим платеж.
• Периодическое изучение финансового положения должников.
• Предоставление кредитов, связанных с договором факторинга.
• Урегулирование отношений между участниками сделки.
• Разработка планов развития компании и так далее.

Факторинг — это форма финансирования, созданная для решения проблем с денежным потоком, которые возникают в случае несвоевременного взыскания дебиторской задолженности или невозможности предложить вашим получателям подходящие условия оплаты.

Но и в строительстве также существуют ниши, где факторинг находит применение, включая поставки стройматериалов и оборудования.

Какая модель финансирования строительства лучше?

Вопрос поиска источников финансирования строительства относится как к компаниям, начинающим бизнес, так и к тем, которые работают на рынке годами.

Однако наибольшую потребность в финансовых ресурсах демонстрируют предприятия в период бурного роста.

Строительство крупных электростанций, водоочистных сооружений, промышленных предприятий и инфраструктурных объектов является капиталоемким, а потому требует привлечения значительных объемов внешнего финансирования.

Конкретная потребность в финансовых ресурсах зависит от вида деятельности и концепции развития компании.

Достижение удовлетворительных результатов в осуществляемой деловой деятельности возможно благодаря правильно проведенным организационным, управленческим и контрольным мероприятиям в области финансов.

Выбор подходящей модели финансирования следует начинать с анализа доступности выбранного источника средств.

В этом вопросе есть определенные ограничения, которые в основном связаны с внутренними факторами, юридической формой предприятия, деловой репутацией, размером, финансовым положением и другими моментами.

Наша команда предоставляет профессиональные услуги, связанные с финансовым моделированием, поиском инвесторов, получением кредитов, инженерным проектированием, строительством и технической поддержкой.

Обратитесь к нашим консультантам, чтобы узнать больше.

Для рассмотрения заявки на финансирование заполните форму и вместе с брифом проекта пришлите нам на e-mail или обратитесь к нашим экспертам

Источник: esfccompany.com

Исследование инструментов финансирования инноваций и инвестиций строительные проекты

Погудин, В. В. Исследование инструментов финансирования инноваций и инвестиций строительные проекты / В. В. Погудин. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 32 (374). — С. 37-39. — URL: https://moluch.ru/archive/374/83535/ (дата обращения: 10.10.2022).

В условиях глобализации финансовой сферы организации сталкиваются с острой проблемой — как найти лучший инструмент для финансирования инновационных и инвестиционных строительных проектов. Банковский сектор и рынок ценных бумаг накопили достаточные финансовые средства, которые можно использовать для финансирования подобных проектов в сфере строительства с помощью таких инструментов, как инвестиционное кредитование, проектное финансирование, выпуск ценных бумаг.

Для обоснования необходимости использования перечисленных выше инструментов в строительной отрасли, был проанализирован подход и методы сбора средств на строительные проекты. Представлена динамика размера и ставки финансирования строительных проектов. В зависимости от сегмента строительства, предложена классификационная карта инструментов проектного финансирования, в зависимости от сроков, членства и возможности реализации в форме публичного и частного партнерства. Сравнительный анализ инструментов финансирования инновационных и инвестиционных проектов выявил их достоинства и недостатки, составлены рекомендации по выбору оптимального инструмента финансирования строительных проектов.

Ключевые слова: инновация, инвестиции, девелопер, строительный проект.

В процессе реализации любого проекта главная составляющая успеха — выбор правильного финансирования. Инновационные и инвестиционные проекты характеризуются очень высокой степенью риска, поскольку использование новых управленческих решений, технологий и материалов могут иметь как положительный, так и отрицательный экономический эффект. Следовательно, необходимо более тщательно выбирать источник финансирования.

Текущее состояние российской экономики с точки зрения инновационной активности и инвестиционного климата не идеальное: объем государственной поддержки уменьшился, собственный капитал компаний недостаточен, а у менеджмента нет долгосрочной стратегии по организации притока частного капитала [1, 2].

С целью выявления инструментов финансирования инновационных и инвестиционных строительных проектов необходимо изучить варианты финансирования строительных проектов разного масштаба и сроков.

Использование инноваций в строительстве позволяет применять новое техническое оборудование компании, технологии, материалы и другие объекты, а также инвестиции могут принести инвестору (компании) большую прибыль или чистую приведенную стоимость, другими словами, проекты инновационного и инвестиционного строительства позволяют использовать новые разработки для получения высокой прибыли [3, 4]. Большинство финансируемых проектов обеспечивают производство высококачественной, конкурентоспособной продукции. Для успеха проекта также важны формы сбора средств и методы финансовой поддержки [5].

Система финансирования инновационных и инвестиционных строительных проектов представляет собой сочетание прямого и косвенного способов финансирования.

Чтобы проанализировать инструменты финансирования строительных проектов, сначала следует описать состояние данной отрасли промышленности России в настоящее время. Объем бизнеса в сфере «Строительство» постепенно растет. Однако данные значения представлены в текущих ценах, и с учетом уровня инфляции очевидно, что в 2019 году динамика бизнеса имела тенденцию к снижению на 4,5 %.

Снижается и доля инвестиций в строительство в общем объеме инвестиций в основной капитал — это оценивается в 2,9 %, несмотря на то, что строительство занимает около 8,3 % ВВП.

Среди наиболее привлекательных способов привлечения средств для долгосрочных инвестиционных проектов — инвестиционное кредитование и финансирование проекта.

Во-первых, отметим, что доля инвестиционного кредита отечественных банков в общем объеме инвестиций в основной капитал составляет менее 8 %, что, вероятно, является самой низкой долей среди разных стран [8]. В высокоразвитых странах стоимость такой доли кредита сильно различается. В этих странах инвестиционный кредит является основным источником инвестиций.

В США среди всех инвестиций в основной капитал доля кредитов составляет 32,5 %, что в 4 раза больше, чем в России. Еще больше доля инвестиционного кредита на покупку жилья. В США эта доля составляет 82 %, в Германии — 84,5 %, в Китае — 23,7 %, в России — 11,9 % [9].

В проектах инновационного строительства с иностранным участием часто используются такие инструменты, как форфейтинг и факторинг. В 2016 был самый высокий темп роста этого инструмента, и к 2019 году оборот факторинга снизился более, чем в 2 раза. Строительная отрасль недостаточно активно использует этот инструмент финансирования.

В рамках данного анализа рассмотрен выпуск ценных бумаг для финансирования инноваций и инвестиций в строительные проекты (первичное публичное размещение акций (IPO)). В период с 2017 по 2019 год на российском рынке, принадлежащего к двенадцати различным отраслям, провели публичное размещение ценных бумаг. Доля компаний, занимающихся недвижимостью и девелопментом, была 9 %, а к 2019 году количество эмитентов уменьшилось [12].

На начало 2019 года было зарегистрировано 559 эмитентов, из них 40 строительных компаний, что составляет 7 % от общего количества компаний в разных сферах деятельности [13].

Если стратегическим инвестором выступает банк, то финансирование проекта целесообразно осуществлять за счет привлечения банковского капитала. Конечно, в настоящее время далеко не каждый девелопер может выполнить требования банка на этапе заключения договора, а затем обслуживать ссуду. На практике такой инструмент, как проектное финансирование, доступен только крупным компаниям, которые имеют долгосрочные партнерские отношения с банками.

Сегодня многие девелоперы считают, что эффективнее использовать собственные сбережения вместе с ссудными средствами, тем более что сумма банковских кредитов может составлять до 80 % затрат на строительство. Если потенциальные клиенты видят, что дом строится, они с большей вероятностью купят квартиру у этого застройщика и, следовательно, застройщик получит наличные средства до ввода объекта в эксплуатацию.

Иногда на стадии проектирования и согласования разработчики собирают деньги самостоятельно, а после получения полного пакета исходных данных, возможно привлечение средств участников долевого строительства. Оказывается, на момент, когда банк готов финансировать проект, девелопер не испытывает острой потребности в деньгах. В общем говоря, сбор средств от участников долевого строительства — это бесплатный заем.

Использование одного из описанных выше финансовых инструментов позволит:

1. Применять тот или иной инструмент финансирования в соответствии с масштабом, сроками и размером финансирования инновационно-инвестиционного строительного проекта.
2. Комбинировать инструменты финансирования, исходя из условий и типа внедряемых инноваций строительного проекта.
3. Определить вариант государственной поддержки реализации инновационно-инвестиционного проекта за счет бюджетных средств.
4. Разработать оптимальный вариант финансирования с учетом достоинств и недостатков каждого инструмента финансирования и возможности реализации строительных проектов.

1. Федеральный закон № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_52144/, свободный.
2. Администрация г. Омска [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://www.admomsk.ru/web/guest/main, свободный.
3. БУ Омской области «Омский региональный бизнес-инкубатор» [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://www.omrbi.ru/, свободный.
4. Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://rmsp.nalog.ru/index.html, свободный.
5. Корпорация развития малого и среднего предпринимательства [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://corpmsp.ru/about/, свободный.
6. КУ «Центр поддержки предпринимательства» [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.omskcpp.ru/, свободный.
7. Муниципальная программа города Омска «Повышение инвестиционной привлекательности города Омска» (Постановление Администрации г. Омска от 22.04.2019 № 327-п). [Электронный ресурс]. — https://www.admomsk.ru/web/guest/progress/budget/open/programs/invest, свободный.
8. Омская губерния. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://mec.omskportal.ru/oiv/mec/etc/NationalProjects/SmallBusiness, свободный.
9. Омский региональный фонд поддержки и развития малого предпринимательства. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.fond-omsk.ru/o-fonde.html, свободный.
10. Паспорт национального проекта «Малое и среднее предпринимательство и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы» (утв. президиумом Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам, протокол от 24.12.2018 № 16) [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_319208/, свободный.
11. Прогноз социально-экономического развития РФ на период до 2024 года (разработан Минэкономразвития России) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_308166/, свободный.
12. Стратегия развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации на период до 2030 года (утверждена Распоряжением Правительства РФ от 02.06.2016 N 1083-р (ред. от 30.03.2018)) [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71318202/, свободный.
13. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Омской области [Электронный ресурс]. − Режим доступа: http://omsk.gks.ru, свободный.
14. Федеральная налоговая служба России [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://www.nalog.ru/rn77/business-support-2020/, свободный.
15. Центр инноваций социальной сферы [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://cissinfo.ru/, свободный.
16. GEM/ Global Entrepreneurship Monitor [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://www.gemconsortium.org/file/open?fileId=50213, свободный.

Основные термины (генерируются автоматически): проект, инструмент финансирования, инвестиционный кредит, основной капитал, проектное финансирование, долевое строительство, инвестиционное кредитование, общий объем инвестиций, строительная отрасль, строительный проект.

Источник: moluch.ru

Проблемы и перспективы проектного финансирования строительного комплекса России

Всем известно, что для реализации любого строительного проекта требуются немалые финансовые вливания. Мировая практика инвестирования в строительный сектор такова: 2/3 инвестиций идут через банковское проектное финансирование (Project Finance), 1/3 составляют собственные средства компаний. В России – все точностью наоборот.

Инвестирует в строительство либо население, участвуя в долевом и осуществляя индивидуальное строительство, либо напрямую бюджет и государственные корпорации, либо в скромном объеме бизнес.

Как видно, источники финансирования российской строительной деятельности не отличаются разнообразием, при этом доступность многих из них значительно снизилась в последние три года. При этом процесс финансирования строительного комплекса не имеет системного характера, складывается стихийно и практически без учета стратегических задач развития государства.

Как помочь застройщикам найти источники финансирования для завершения строительства жилых домов? Смогут ли поправки к ФЗ №214 «О долевом участии в строительстве жилья» предотвратить волну обманутых дольщиков? Сможет ли проектное финансирование стать панацей от мошенничества застройщиков?

Куда ни кинь – всюду клин

Одним из негативных влияний на экономическое развитие России оказывают санкции по ограничению доступа организаций и предприятий на мировой финансовый рынок. Это значительно затрудняет получение кредитов для большинства строительных компаний. Высокая ключевая ставка Центробанка приводит к сокращению объемов кредитования строителей и внутри страны.

Из-за падения рубля произошло увеличение себестоимости продукции при использовании импортного сырья и комплектующих. Это приводит к увеличению затрат на строительство, что при снижении спроса может привести к отрицательной доходности многих строительных проектов.

В результате сильного падения реальных доходов населения, спрос на покупку квартир в новостройках резко сократился. Не секрет, что до 70% бюджета на строительство дома, формировалось раньше от поступления средств дольщиков. В связи с кризисными явлениями на рынке труда и финансов многие строительные компании, в отсутствии покупательского спроса, поставлены на грань выживания.

Откуда у долевого участия в строительстве жилья ноги растут

Возникновение долевого участия в строительстве жилья массово началось после ликвидации советской системы государственного обеспечения жильем. Огромный неудовлетворенный спрос, многолетние очереди на муниципальные квартиры и нехватка нового строительства привели к тому, что застройщики стали активно предлагать гражданам еще на этапе строительства профинансировать строительство их жилья, тем самым несколько снизив стоимость приобретения и, самое главное, предоставив доступ к решению жилищной проблемы.

Ответившим на призыв гражданам предъявлялся разномастный пакет документов, задачей которого было убедить потенциальных покупателей в том, что стройка:

а) состоится непременно и б) покупатель получит то, за что платит деньги.

Естественно о том, что потенциальный потребитель весьма и весьма рискует своими сбережениями, скромно умалчивалось. Так, например, застройщик в процессе строительства может обанкротиться или проводить те или иные мошеннические операции. В данном случае избежать подобных неприятностей может внимательный выбор застройщика, который должен основываться на критериях надежности и безупречной репутации. Но кто в то время следовал данным критериям?

Первое время данная схема работала. Одной из ее достоинств было то, что стоимость квартиры по долевому строительству в итоге получалась гораздо ниже рыночных цен на вторичном рынке. Необходимо учитывать и тот факт, что такой вид сотрудничества позволял получить собственное жилье только через определенный срок, который может растянуться по непредвиденным обстоятельствам: долгострой, двойные продажи, нецелевое использование средств дольщиков.

Финансовая пирамида «долёвки»

Долевое строительство всегда оставалось уязвимым перед случаями откровенного мошенничества. Наиболее типичные случаи, когда застройщик собирает деньги и растворяется с ними в кипрском офшоре, бросив стройку и дольщиков. Сплошь и рядом наблюдалось нецелевое расходования средств вкладыванием денег вместо стройки жилого дома в пирамиду, наподобие МММ. И в конце концов, так называемые застройщики просто не умели строить и не могли ничего предъявить своему клиенту.

Во всех вышеуказанных случаях обманутые дольщики выходили на митинги и пикеты с требованиями к властям, как минимум, разобраться, а ещё лучше – оделить всех квартирами с государева плеча.

Власти, глядя на непрекращающиеся походы таких дольщиков, понимали, что пора что-то делать с подобной практикой. В конце концов, власть решила, что так больше продолжаться не может и ввела в действие ФЗ-214. «О долевом участии в строительстве жилья».

Дальнейшая эволюция законодательство о долевом участие в строительстве

В первоначальной редакции закон не работал, но все же решал, как минимум, проблему двойных продаж и немного приучил застройщиков нормально оформлять необходимую документацию.

Граждане хотя бы могли теперь узнать — как правильно называется организация, ведающая стройкой, а также номер разрешения на строительство. Возникла практика заключения договоров долевого участия (ДДУ), а вслед за ней — регистрация ДДУ в Росреестре.

Однако попытка возложить ответственность за получение дольщиками квартир на кредитующие стройку организации окончилась крахом. Банки правдами и не правдами открещивались от проблемы с дольщиками.

До настоящего времени этой ответственностью был обременён только застройщик. Но при отсутствие механизма контроля за расходованием средств, отведённых на конкретную стройку сия ответственность была более чем виртуальной.

Государство попытались поправить данную ситуацию введением системы обязательного страхования рисков при привлечении долевых средств граждан. То есть создать прецедент возврата вложенных денег. Страхование появилось, но судебных решений на возмещения по страховым случаям как не было так и нет.

Нет денег – нет реального строительства

Фантастически идеальная ситуация – это когда застройщики продают уже готовые квартиры, предварительно построив их на деньги, выделенные кредитными организациями. Проблема в том, что если сразу законодательно ввести данный постулат, то не смогут никогда начаться 95–98% всех строек. У нас в стране не сформировался ни масштабный капитал как таковой, ни фонды, способные его сформировать из множества финансовых ручейков.

А посему современный рынок жилых и офисных, торговых и складских площадей по-прежнему остается дефицитным. Несбыточной мечтой российских строителей остается достижение европейского стандарта жилого строительства – ежегодного ввода 1 кв.м жилья на душу населения, то есть 145 млн кв. м.

Причин тому много, но основная – это высокая стоимость объектов строительства от очень малых до весьма крупных. Из чего складывается «необъективная» цена строительства?

На сегодняшний день финансово-экономическая сфера как в России, так и в мире весьма нестабильна, что негативно влияет на строительную сферу. И даже имея пассивы или ресурсы более чем на три года, банки стараются не размещать их в строительные проекты на такой длительный срок.

Естественное исключение составляют отдельные случаи, связанные с крупными государственными монополиями – ибо уж слишком высоки риски невозврата.

Привлечение прямого кредита требует обязательного высоколиквидного залога, стоимость которого превышает сумму заимствования. В нашей стране круг компаний, имеющих возможность привлечь целевое финансирование для проекта, очень ограничен: средний и малый бизнес не имеют шанса воспользоваться им из-за скудности собственных средств. Активы таких строительных компаний не дотягивают до требуемых объемов, и реализовать проект оказывается попросту невозможно.

Практически обе стороны инвестиционного строительства – и заемщик, и спонсор проекта – стараются минимизировать собственные риски и, как правило, так и не приходят к компромиссу. В настоящее время увидеть максимально прозрачный и проработанный бизнес-план, технико-экономическое обоснование проекта и обоснованные схемы движения финансовых потоков весьма и весьма проблематично.

Увы, заемщик не всегда уделяет пристальное внимание этим документам. Это существенно замедляет процесс согласования, ведь предоставленные расчеты должны будут корректироваться и раскрываться в соответствии с требованиями банка. Даже оставляя за скобками анализ реализуемости проекта, банк рассчитывает при рассмотрении запроса на финансирование.

В связи с этим банк не в состоянии оценить проект, а заемщику сложно, вернее невозможно предоставить необходимый объем данных для анализа.

В настоящее время строительный комплекс России как бы в лабиринте замкнутого круга: нет активов – нет кредита, а без кредита невозможно образовать активы.

Выход есть, и имя ему – проектное финансирование

Достаточно распространенная на Западе схема инвестирования набирает обороты в России с конца 1990-х годов, и к сегодняшнему дню уже сложилась определенная практика привлечения целевых инвестиций по этой схеме. И возможно, именно на проектное финансирование строительной отрасли стоит возлагать самые большие надежды.

Проектное финансирование является относительно новой для России, но достаточно перспективной формой кредитования. Стоит отметить, что популярность проектного финансирования как метода долгосрочного финансирования капиталоемких отраслей промышленности в последние 20 лет в основном определялась процессами частичной отмены государственного контроля на предприятиях, обслуживающих инфраструктуру (ЖКХ, транспорт, связь), и приватизацией государственного сектора.

Проектное финансирование возникло в связи с неэффективностью, а иногда и невозможностью использования других методов финансирования инвестиционных проектов в этих секторах экономики. Также этому способствовало интенсивное развитие глобального финансового рынка и его инвестиционного сегмента, интернационализация инвестиционных проектов (когда проект разрабатывают международные консультанты, финансируют несколько международных компаний / банков, опыт реализации аналогичного проекта одной страны используется в другой стране).

Выделяют следующие этапы развития проектного финансирования в России:

• в XVIII-XIX вв. в России зародилась и начала активно развиваться концессионная форма финансирования, преимущественно в промышленности и инфраструктуре – в 1717 г. берега реки Уна (Приморский район Архангельской области) и реки Шлина (Тверская область) были предоставлены в концессию для строительства мельниц; в 1869 г. металлургический завод в Донбассе на территории современной Украины на концессионной основе был предоставлен англичанину Джону Юзу.
• В 1897-1901 гг. в рамках концессионного соглашения между Россией и Китаем была построена Китайско-восточная железная дорога (КВЖД).
• В 90-х гг. ХХ века за счет участия в нескольких международных проектах в энергетике и инфраструктуре, в промышленности и нефтегазовой отрасли – например, были реализованы такие проекты, как «Морской старт», «Голубой поток», «Сахалин-2».

Прагматичное понимание проектного финансирования строительства

Компании, впервые рассматривающие перспективы проектного финансирования, зачастую воспринимают его как кредитование «под идею». Однако это совершенно не так: инвестиции в рамках проектного финансирования являются крайне рискованными. Причин тому несколько.

В чем же сложность привлечения проектного финансирования? Для понимания основных элементов этой схемы необходимо представлять себе механику ее работы.

Сугубо экономическое определение гласит: «Проектное финансирование – способ кредитования проектов, при котором возврат денежных средств осуществляется за счет денежного потока, генерируемого самим проектом, то есть без привлечения на цели погашения иных источников денежных средств».

То есть привлечение инвестиций в рамках проектного финансирования совершается на этапе готового проекта, когда будущий заемщик за свой счет уже создал проект и оставил, таким образом, все предпроектные риски позади.

На руках у него разрешение на проведение строительно-монтажных работ, все согласования, включая инженерные сети, весь комплект проектных документов, качественный бизнес-план и хорошо структурированная финансовая модель окупаемости проекта.

Именно в этот момент к проекту подключается банк, открывая кредитную линию для реализации проекта. В процессе реализации проекта заемщик обслуживает долг, выплачивая проценты по нему. А по окончанию строительства банк получает заемные средства обратно за счет дохода от реализации функций построенного объекта.

За рубежом проектное финансирование выглядит немного по-другому, являясь не «другим видом» целевого кредита, а скорее инвестиционным продуктом, в рамках которого для привлечения инвестиций достаточно часто совершается IPO с последующим листингом. Это позволяет снизить нагрузку на получателя – проект сразу получает инвестиционные средства, которые не требуют возврата, но должны приносить прибыль в виде дивидендов. А приобретший акции субъект становится собственником части проекта или компании с правами, соответствующими доле и типу приобретенных акций.

Подход к проектному финансированию: ты мне – я тебе

В мировой практике схема проектного финансирования предполагает, что инициатор проекта должен вложить не менее 30% собственных средств, при этом остальное вкладывает банк в виде кредита (кредитной линии).

Получается, что риск по проекту инициатор берет в размере 30%, а банк – оставшиеся 70%. Однако в российской действительности чаще всего банки ужесточают и эти условия, предлагая делить риски в размере 50% на 50%, даже если у заемщика хорошая кредитная история.

И помимо кредитной истории получатель должен иметь положительную деловую репутацию. Он должен доказать, что он в состоянии в сжатые сроки освоить большие деньги. А для этого нужно иметь развитую систему логистики; высокотехнологическое строительное оборудование; персонал, который на нем может эффективно работать; эффективную систему как производственного, так и финансового менеджмента; обладать навыком производственной дисциплины, позволяющей соблюдать как по времени, так и по финансовым потокам условия бизнес-плана и графика строительства.

Учитывая, что проектное финансирование не предполагает твердых залогов (как мы уже отмечали, в качестве покрытия рисков банками используются финансовые потоки от будущей деятельности создаваемого бизнес-актива), то, как правило, российские банки в качестве обеспечения требуют от заемщика пакет его акций или долей, а также поручительство акционеров или учредителей предприятия – инициатора проекта.

В качестве дополнительного залога может использоваться и оборудование. Однако, учитывая, что рынки стагнируют, а процессы производства замедлились и упали в объемах, оборудование, к сожалению, считается низколиквидным активом.

Конкретные условия, на которых проводится проектное финансирование, сформулировать трудно – эти условия существенно зависят и от заимодавца, и от получателя инвестиции. Каждый инвестиционный проект индивидуален, и проблема не в деньгах, а в получателе: крупной инвестиции нужно соответствовать.

К сожалению, круг компаний, соответствующих этим условиям, невелик, а тезис «вы нам только дайте деньги, а мы уж построим» крайне непопулярен у финансистов. Остается только порекомендовать не тратить время на самостоятельные попытки получения инвестиций – редкий проект без профессионального финансового консалтинга найдет путь к сердцу банкира.

Заключение

Наверное все уже догадались, что современное долевое строительство есть едва ли не худший аналог строительства в складчину XIX века, с очевидным неравноправием участников процесса застройки.

Глава государства В.В. Путин назвал вопрос о долевом строительстве очень чувствительным и болезненным для граждан. «Мы знаем, сколько в этой сфере возникало проблем и обоснованных нареканий в связи с тем, что государство недостаточно последовательно осуществляло контроль за этой сферой деятельности», — отметил Путин, подчеркнув, что в связи с этим были приняты соответствующие решения, и с начала 2017 года изменились «правила игры для застройщиков, привлекающих средства граждан» для строительства.

25 октября 2017 года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень оповестил строительную общественность о поручении президента – проработать возможность перехода через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию.

Такой переход означает, что продаваться на рынке будут только готовые квартиры. Это может свести к минимуму риск появления обманутых дольщиков, но, по мнению участников рынка вряд ли нейтрализует основные проблемы при привлечении проектного финансирования в сфере недвижимости:

отсутствие у инициаторов проекта собственных средств в необходимом объеме (как правило, не менее 30% от инвестиционной стоимости проекта); низкая эффективность и повышенный риск проектов в сфере недвижимости в текущих рыночных условиях; отсутствие возможности уверенного прогнозирования, формирования и соответственно подтверждения (для инвесторов и кредиторов) доходной части инвестиционных проектов в условиях волатильности рынка недвижимости; юридические риски, связанные с оформлением залогов и обращением взыскания на активы проектной компании на инвестиционной фазе; дефицит долгосрочных ресурсов у финансовых институтов, порождающий повышенные требования к уровню риска и экономической эффективности инвестиционных проектов, а также конкуренцию с проектами в других отраслях экономики; высокая стоимость кредитных ресурсов, сопряженная с повышенным уровнем риска инвестиционных проектов в области недвижимости

Да и сам министр не стал «размахивать шашкой», а призвал совместно создавать условия, стимулирующие развитие операций проектного финансирования:

внесение изменений в действующее законодательство, защищающее интересы кредиторов и инвесторов (в т. ч. Законопроект «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты Российской Федерации (в части развития проектного финансирования»); улучшение макроэкономической ситуации в мире и в Российской Федерации; восстановление рынка недвижимости в Российской Федерации; внедрение программ государственной поддержки инвестиционных проектов (финансирование затрат по созданию инженерной инфраструктуры участков под застройку, предоставление государственных гарантий кредиторам, субсидирование процентных ставок по кредитам, приобретение площадей строящихся объектов для государственных нужд и реализация социальных программ, включая авансирование застройщика); принятие мер по стимулированию застройщиков в налоговой сфере.

В силу своей специфики, сложности и трудоемкости проектное финансирование еще длительное время в России будет развиваться в основном крупнейшими коммерческими банками и институтами развития.

Отрадно что российское строительное ведомство осознает данный непреложный факт и декларирует нижеследующее:

«Конечно, мы должны стремиться к тому, чтобы когда-нибудь уйти от долевого строительства, перейти к банковскому сопровождению, но это не сегодня и не завтра, пока наша задача — максимально защитить людей, которые участвуют в долевом строительстве», — отмечает его руководитель М.А. Мень

Источник: ardexpert.ru

Финансово-кредитный энциклопедический словарь — финансирование строительства

направление денежных средств на техническое перевооружение, реконструкцию, расширение, новое строительство. Ф.с. осуществляется на основе инвестиционных проектов и бизнес-планов пр-тий.

В инвестиц. проектах техн. перевооружения, реконструкции, расширения действ. пр-тий, нового строительства определяются виды продукции, ее качество, размеры выбывающих и вводимых производственных мощностей, кол-во выбывающих элементов осн. фондов и выручка от их реализации, объемы произ-ва продукции, сроки стр-ва, объемы капитальных вложений и их структура, источники финансирования капиталовложений, показатели их эффективности, риска инвестиций. Указанные показатели инвестиц. проекта «встраиваются» практически во все разделы бизнес-плана предприятия (в т.ч. в финанс. план и раздел «Стратегия финансирования»).

В инвестиц. проекте и бизнес-плане предусматриваются суммы финансирования капиталовложений (по мес., кв., годам) с указанием источников финансирования: амортизационные отчисления, прибыль, выручка от реализации элементов осн. фондов, выручка от эмиссии ценных бумаг, сумма получаемого кредита и т.д. При осуществлении строительства хозяйственным способом пр-тие само закупает оборудование, выполняет строительно-монтажные работы (т.е. финансирует стрво путем оплаты цены оборудования, стр-ных материалов, труда строителей и монтажников, трансп. расходов и т.п.).

При осуществлении строительства подрядным способом пр-тие заказывает (предпочтительно путем проведения конкурса) проектной орг-ции разработку проектно-сметной документации и финансирует эту работу в виде авансовых платежей, либо в виде оплаты за готовые части проекта, либо в виде уплаты договорной цены за готовый проект. Далее предприятиезаказчик закупает оборудование, заключает договор (предпочтительно по результатам тендеров, торгов) с генеральным подрядчиком на выполнение строительно-монтажных работ и финансирует эти работы в соотв. с договором в виде авансовых платежей, или в виде оплаты за законченные этапы работ, или в виде уплаты договорной цены за весь объем предусмотр. в договоре строительно-монтажных работ.

При стр-ве объекта «под ключ» заказчик оплачивает генеральному подрядчику договорную цену объекта, рассчитанную исходя из стоимости проекта, оборудования, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ. Для контроля за финансир. капитальных вложений на пр-тии составляют бюджет капитальных затрат, включающий роспись затрат на стр-во (по видам капиталовложений, по объектам стр-ва, часто – по каждой единице оборудования) по плану капитальных вложений, а также источников их финансирования (включая источники, получаемые в ходе реализации проекта, – выручку от продажи заменяемых элементов осн. фондов, амортизац. отчисления по приобретаемым в соотв. с проектом и установленным станкам и др.) с распределением по мес., кв., годам.

При стр-ве объекта за счет кредита коммерч. банков (в т.ч. банков, специализирующихся на кредитовании капиталовложений) заказчик (заемщик) представляет в банк заявление, сводный сметный расчет, техникоэкономич. расчеты, характеризующие эффективность проекта (сроки окупаемости, уровень рентабельности капитальных вложений), график поступлений платежей предприятия-заемщика, документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды (гарантии, договор залога, страховой полис и т.д.), и др. документы в соответствии с требованиями банка. Банк оценивает риск данной сделки и принимает решение о выдаче (невыдаче) кредита.

В случае положит. решения банк заключает договор (кредитное соглашение) с предприятием-заемщиком и выдает ему деньги в соответствии с договором, а пр-тие финансирует за счет этих средств стр-во соотв. объекта. При проектном финансировании капитальных вложений объединяются финанс. и др. ресурсы определ. группы пр-тий и орг-ций, а также частных лиц для финанс. стр-ва объекта (от стадии проектирования до пуска).

Объединение ресурсов кредитных орг-ций в целях кредитования стр-ва объекта, эксплуатация к-рого даст достаточный приток денег для обслуживания и выплаты долга, называется проектным кредитованием. Осн. участники проектного финансирования – учредители проекта (компания–инициатор проекта), кредиторы, подрядчики; потенциальные участники – гос-во, поставщики сырья, материалов для стр-ва и эксплуатации объекта, фирмы–потребители продукции (услуг) объекта, страховые компании, агентства по экспортному кредиту и др.

Проектное Ф.с. объекта требует действенной системы обеспечения рисков, включающей специфич. контракты на продажу будущей продукции или оказание будущих услуг (англ. take-or-pay), разл. виды гарантий: гарантию исполнения контракта (англ. performance bond), гарантию завершения контракта (англ. completion bond) и др. Используются разл. формы распределения рисков между учредителями компании-инициатора проекта и инвесторами (кредиторами): кредитование с правом полного регресса; кредитование с правом частичного регресса; кредитование без права регресса.

Источники финансирования капитальных вложений: долгосрочное долговое финансирование (кредиты, в т.ч. синдицированные, эмиссия облигаций); долгосрочное долевое финансирование (эмиссия акций); лизинговое финансирование и др. Иностранные банки выдают российским заемщикам как обычные, так и «связанные» кредиты, обязывающие, напр., заказчика закупать за счет этих кредитов оборудование для данного объекта (либо взять его в лизинг) у иностранных фирм, связанных с банком-кредитором.

Финансирование стр-ва объектов общегос. значения осуществляется за счет федерального бюджета, регионального значения – за счет бюджетов субъектов Федерации, местного значения – за счет местных бюджетов. Средства федер. бюджета направляются на выполнение федеральных инвестиц. программ, обеспечивающих структурную перестройку экономики, решение экологич. проблем, конверсию оборонной пром-сти и др.

Средства бюджетов субъектов Федерации – на выполнение региональных инвестиц. программ, стр-во объектов соц. сферы, развитие местной производств. базы и др. Бюдж. ассигнования из федерального бюджета направляются заказчикам на финансир. капитальных вложений в соотв. с бюджетными назначениями через лицевые счета Федерального казначейства.

Работники органов казначейства проверяют представляемые заказчиками документы – договоры, сводные сметные расчеты, счета-фактуры, акты приемки-сдачи выполненных работ. После проверки деньги по платежным поручениям заказчика в пределах сметы списываются с лицевого счета. Бюдж. ассигнования на капиталовложения выделяют на безвозвратной или на возвратной основе.

На условиях возвратности и платности финансируют расходы на осуществление высокоэффективных инвестиц. проектов, размещаемых на конкурсной основе, в т.ч. проектов, прошедших конкурсный отбор в порядке, установленном Правительством РФ. За нецелевое использование пр-тиями и орг-циями средств федерального бюджета, предоставленных на финансирование капиталовложений на безвозвратной и возвратной основе, взимается штраф.

В соответств. с Федеральным законом «О бюджете развития Российской Федерации» (1998) за счет средств Бюджета развития может осуществляться финансирование инвестиц. проектов, а также исполнение обязательств Правительства РФ по предоставленным инвесторам гос. гарантиям в установленном порядке на условиях возвратности, платности и срочности. Средства Бюджета развития выделяются путем кредитования отобранных на конкурсах инвестиц. проектов в дополнение к собственным средствам инвестора и иным источникам финанс. ресурсов, а также посредством прямых инвестиций в имущество коммерч. оргций, осуществляющих инвестиц. проекты, при соотв. увеличении доли гос-ва в уставных капиталах этих оргций.

Отношения, возникающие в связи с размещением средств Бюджета развития, регулируются Положением об оценке эффективности инвестиционных проектов при размещении на конкурсной основе централизованных инвестиционных ресурсов Бюджета развития РФ (утверждено Пост. Правительства РФ от 22 нояб. 1997 № 1470).

Отдельным пр-тиям федерального значения по решению федеральных органов власти может предоставляться налоговый кредит. Это означает, что пр-тия обязуются направить на финансирование капиталовложений определ. сумму прибыли, к-рую они в обычных условиях должны были перечислить в федеральный бюджет в виде налога на прибыль.

По истечении предусмотр. срока, когда в результате капиталовложений будут созданы и дадут отдачу осн фонды, пртие обязано внести в бюджет соотв. сумму, как правило, частями с уплатой (или без уплаты) установленных процентов. Стр-во жилья осуществляется за счет разл. источников.

Если жилье строилось за счет средств федерального, региональных, местных бюджетов, региональных и местных внебюдж. фондов развития жилищного стр-ва, средств орг-ций, пр-тий, то оно передается соотв. органам власти, орг-циям, пр-тиям. Региональные и местные внебюдж. фонды развития жилищного стр-ва формируются за счет добровольных взносов пр-тий, орг-ций, общественных об-ний и граждан РФ, а также иностранных юридич. и физич. лиц; целевых кредитов под гарантии органов исполнительной власти субъектов Федерации или органов местного самоуправления в пределах их компетенции; дивидендов, получаемых от операций с ценными бумагами, приобретенными на временно свободные средства фондов; платы за инжиниринговые, информац. и др. услуги, оказываемые службами фондов в соответствии с законодательством РФ.

Средства указанных фондов расходуются на: стр-во жилья, инженерную подготовку территорий под новое жилищное стр-во, стр-во и ремонт объектов жилищно-коммун. хоз-ва, стр-во объектов соц. инфраструктуры, соц. поддержку малоимущих групп населения для оплаты стрва, приобретения и содержания жилья, развитие производств. базы домостроения; приобретение ценных бумаг, в т.ч. государственных, с целью получения доходов, направляемых на развитие жилищного стр-ва. Если жилье строится за счет собственных средств стрных орг-ций или взятых ими кредитов, то оно продается муниципалитетам, гражданам, орг-циям, риэлторским фирмам.

Муниципалитеты предоставляют жилье гражданам либо бесплатно, либо с частичной оплатой (ост. часть цены жилья составляют жилищные субсидии), либо продают гражданам, орг-циям по рыночной цене. Граждане покупают жилье у стр-ных орг-ций, риэлторских фирм, муниципалитетов по рыночной цене за счет своих накоплений, приобретенных жилищных облигаций, сертификатов, взятых у банков обычных (без залога жилья) и ипотечных (под залог жилья) кредитов. Ипотечные банки продают взятые гражданами ипотечные кредиты (долги граждан) Федеральному агентству ипотечного кредитования. Тем самым ипотечные банки получают деньги для выдачи ипотечных кредитов др. гражданам.

Источник: www.xn--80aacc4bir7b.xn--p1ai