Что такое ипотечное жилищное строительство

Жилищные кредиты — это долгосрочные кредиты на приобретение, строительство, на участие в долевом строительстве, реконструкцию, ремонт жилой недвижимости. Несмотря на то, что некоторые банки предоставляют такие кредиты без оформления залога приобретаемого (сооружаемого) жилья (под другие виды обеспечения), основной формой жилищных кредитов все же являются ипотечные кредиты под залог недвижимости.

Ипотечное жилищное кредитование — это форма ипотечного кредитования, целевым назначением которого является приобретение гражданами жилья. По способу организации кредитных отношений такое кредитование представляет собой разновидность ипотечных кредитов со всеми присущими им признаками: долгосрочный характер, обеспеченность объектами недвижимости, погашение в рассрочку, особая система рефинансирования. Но их развитие, основные характеристики и риски определяются уровнем доходов населения, стандартами жизни, социальной стабильностью, в то время как ипотечные кредиты, обеспеченные залогом коммерческой недвижимости, в большей степени зависят от кредитоспособности и рентабельности предприятий-получателей.

Ипотечное жилищное кредитование — плюсы и минусы

Во всех странах ипотечные кредиты играют большую роль в обеспечении населения жильем и улучшении жилищных условий. Широкое развитие ипотечных кредитов становится фактором социальной стабильности, создает предпосылки для роста жилищного строительства и смежных с ним отраслей, а также стимулирует спрос на мебель, бытовую технику, предметы интерьера и т. п. Развитие ипотечного жилищного кредита способно смягчить проблемы безработицы, увеличив мобильность трудовых ресурсов.

Ипотечное жилищное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, который может успешно функционировать только при наличии развитой ипотечной системы, позволяющей четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость и создавать условия для предоставления им долгосрочного кредита под залог жилой недвижимости. В тех странах, где существуют надежные ипотечные системы, такое кредитование стало не только фактором социально-экономического развития, но и условием стабильного и эффективного функционирования банковской системы. При развитой, устойчиво функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.

В зарубежной практике используются четыре основных модели ипотечного жилищного кредитования: модель универсального банка, контрактно-сберегательная модель, модель ипотечного банка, модель вторичного ипотечного рынка (модель ипотечной компании). Во многих странах эти модели сочетаются друг с другом, их основные финансовые инструменты и механизмы развиваются и совершенствуются.

Отличительной чертой модели универсального банка является финансирование ипотечных кредитов за счет привлеченных этими банками депозитов. Депозиты — один из самых дешевых источников финансирования ипотечных кредитов, универсальные банки имеют к ним широкий доступ благодаря развитой сети своих отделений. Данная модель получила распространение в европейских странах в конце 80-х годов прошлого века в связи с процессами дерегулирования, которые привели к отказу от жестких законодательных разграничений различных видов банковской деятельности. Особенностью данной модели является необходимость разработки и использования универсальными банками специальных методик управления активами и пассивами, позволяющих снижать риски несоответствия сроков ипотечных кредитов и депозитов, которые их финансируют.

Ипотека и ипотечный кредит: что это такое + условия ипотеки и программы ипотечного кредитования

При контрактно-сберегательной модели формирование ресурсов ипотечного кредитования происходит за счет целевых накопительных депозитов. Потенциальный заемщик заключает с банком контракт, согласно которому берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит фиксированную сумму, т.е. реализовать так называемый план накоплений. Банк, в свою очередь, берет на себя обязательство после выполнения плана накоплений предоставить клиенту ипотечный кредит на заранее согласованных условиях. Важно подчеркнуть, что при этой модели процентные ставки и по депозитам, и по кредитам являются фиксированными и не зависят от движения рыночных ставок процента, причем обычно они несколько ниже рыночных.

Данная модель позволяет банкам решать одновременно две задачи: привлекать долгосрочные ресурсы по фиксированным ставкам и минимизировать кредитный риск, поскольку, накапливая средства, клиент демонстрирует наличие у него постоянного источника дохода, подтверждая кредитоспособность и кредитную историю. Это делает данную модель привлекательной для тех стран, где отсутствуют устоявшиеся традиции долгосрочного кредитования частных лиц. На ее основе, как правило, реализуются программы государственной поддержки малообеспеченных слоев населения (субсидирование первоначального взноса и процентных ставок, гарантирование возврата кредитов и др.). Недостатками данной модели являются: требование предварительного накопления определенной суммы, в силу чего клиент не может получить ипотечный кредит, когда ему это требуется, и ее «нерыночный» характер. Замкнутость контрактно-сберегательной модели и фиксированные ставки в условиях развитых рынков искажают рыночные приоритеты и ограничивают конкурентные начала на кредитном рынке.

В большинстве стран мира контрактно-сберегательная модель в той или иной форме использовалась, когда у граждан еще не было кредитной истории, а у банков — достаточных долгосрочных пассивов. В индустриальных странах эта модель сохранилась лишь во Франции, Германии, Австрии — благодаря государственным субсидиям.

В модели ипотечного банка источником ресурсов для ипотечного кредитования является выпуск ипотечных облигаций (закладных листов), обеспеченных залогом недвижимости (так называемая масса ипотечного покрытия), под которую предоставлены ипотечные кредиты. Проценты по ипотечным облигациям выплачиваются за счет доходов, получаемых банками от ипотечных кредитов, и соответственно погашаются они за счет сумм, поступающих в погашение этих кредитов. Ипотечные облигации являются одним из наиболее надежных видов ценных бумаг, поскольку обеспечены потоком денежных средств от выданных ипотечных кредитов, активами ипотечного банка и залогом недвижимости.

Деятельность ипотечных банков, как правило, регулируется особыми законодательными и нормативными актами, круг разрешенных им операций обычно ограничен. Ипотечные банки получили наибольшее развитие в странах континентальной Европы, особенно в Германии, Дании и Швеции.

Суть модели вторичного ипотечного рынка состоит в том, что банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его компании специального назначения. Ипотечный кредит переходит на баланс этой компании. С момента продажи банк не несет никаких рисков по данному кредиту.

Компания специального назначения собирает купленные кредиты в пулы и на их основе выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые продает инвесторам. Таким образом, создается вторичный рынок закладных. При этом компания специального назначения дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т. е. страхует от кредитного риска.

В основе данной модели лежит процесс секьюритизации активов, т. е. превращения кредитных требований в форму обращаемых на рынке ценных бумаг. Эта модель характерна для США, где созданы специальные ипотечные корпорации Fannie Мае, Freddi Mac и др., ценные бумаги которых котируются на Нью-йоркской фондовой бирже. Они выпускают на рынок широкий спектр ценных бумаг, которые приобретаются пенсионными и взаимными фондами, страховыми компаниями и коммерческими банками. Наряду с этими крупнейшими корпорациями в США действует еще целый ряд более мелких корпораций и агентств, обслуживающих выпуск и обращение закладных на вторичном рынке и предоставляющих гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных.

Вторичный рынок закладных обеспечивает перелив капитала в экономике, уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе всей страны. Однако события, произошедшие в ходе мирового финансового кризиса, показывают и определенные недостатки данной системы ипотечного кредитования.

В России при организации ипотечного жилищного кредитования первоначально использовалась модель универсального банка, в рамках которой каждым банком разрабатывалась своя схема кредитования с учетом имеющихся у него ресурсов и возможностей их привлечения на денежном рынке, а также вовлечения в оборот бюджетных ресурсов. С вступлением в силу Закона «Об ипотечных ценных бумагах» появилась возможность использования «американской» модели вторичного ипотечного рынка, а с внесением в 2004 г. поправок в этот закон и европейской модели ипотечного кредитования — модели ипотечного банка.

В Российской Федерации основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В Законе «Об ипотечных ценных бумагах» установлены механизмы привлечения ресурсов в сферу ипотечного кредитования. В соответствии с этим законом рефинансирование ипотечных кредитов должно было осуществляться Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) путем выпуска им ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных, купленных у коммерческих банков. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) является аналогом Федеральной национальной ассоциации США Fannie Мае. АИЖК было учреждено в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию в форме ОАО со 100% государственным капиталом».

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» также разрешает банкам выпускать ипотечные облигации (как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов), которые могут обращаться на фондовом рынке. Формирование рынка ипотечных ценных бумаг должно обеспечить широкое привлечение средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Несмотря на то что национальная система ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации окончательно не сложилась, и поэтому несет в себе повышенные риски, в период экономического подъема рынок ипотечного кредитования развивался высоким темпами. Объем выданных ипотечных кредитов в 2008 г. превысил 2 трлн. руб.

Все ипотечные жилищные кредиты по целям кредитования можно разделить на три группы:

■ на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; на приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; на приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

■ на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей). Кредиты на строительство предоставляются по открытой невозобновляемой кредитной линии, лимит которой определяется общей потребностью в заемных средствах на проведение строительно-монтажных работ;

■ на приобретение строящегося жилья. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения предыдущего этапа, при этом могут использоваться как разовые ссуды, так и невозобновляемые кредитные линии.

В зависимости от объекта кредитования (типа приобретаемой недвижимости) выделяют кредиты на покупку: квартиры (на первичном и вторичном рынках недвижимости), комнаты, загородной недвижимости и на иные цели.

По предмету залога различают кредиты под залог покупаемой недвижимости и под залог уже имеющейся недвижимости.

По способу амортизации долга различают:

■ постоянный ипотечный кредит — согласно графику погашения в течение всего периода договора заемщик вносит равные платежи в погашение долга и в счет уплаты процентов (аннуитетные платежи);

■ кредит с переменными выплатами — график платежей предусматривает снижающиеся или, наоборот, повышающиеся с течением времени ежемесячные платежи (дифференцированные платежи);

■ кредит с единовременным погашением — используется редко при особых схемах кредитования.

Постоянный ипотечный кредит, т. е. кредит с аннуитетными платежами, использует большинство банков. При аннуитетном платеже в договоре фиксируется определенная сумма платежа по кредиту, а не доля от возвращаемого долга. Сам платеж — это некая усредненная сумма, которая не меняется в зависимости от периода погашения кредита.

Структуру такого платежа в начале периода погашения составляют в основном проценты и только небольшую часть — тело кредита (сумма, которую заемщик фактически получил). Через некоторое время данная пропорция выравнивается и к концу периода погашения выплачивается практически только основной долг. Неоспоримым преимуществом этой схемы для заемщика является их удобство для планирования семейного бюджета, а также то обстоятельство, что в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Поэтому они подходят тем заемщикам, которые хотят получить максимальную сумму кредита, не обладая при этом высокими доходами.

Дифференцированные платежи состоят из равномерно разделенного на весь период погашения тела кредита и убывающей части процентов по нему, которая взимается от суммы остатка. Иначе говоря, по мере уменьшения остатка каждый месяц будет понемногу уменьшаться и сумма платежа. В начале срока кредитования дифференцированные платежи являются максимальными, но постепенно они уменьшаются.

При одинаковых условиях кредита (срок, сумма, процентная ставка) общая сумма выплат по аннуитетной схеме будет выше общей суммы выплат по дифференцированным платежам. При аннуитетном платеже основной долг уменьшается неравномерно: в первый период погашения большую часть выплат, как уже было сказано, составляют проценты, а тело кредита не уменьшается.

Ипотечный кредит является сложным банковским продуктом, параметры которого определяются характеристиками объектов недвижимости, спецификой целевых групп заемщиков и движением рынка. Ипотечный кредит сопряжен с рядом дополнительных консультационных, банковских и финансовых услуг: экспертиза и оценка приобретаемого жилья, проведение расчетов по сделке, страхование заложенной недвижимости и жизни заемщика и др. В процессе ипотечного кредитования банки сотрудничают с участниками строительного рынка и рынка недвижимости, а также с различными посредниками. В процесс ипотечного кредитования, кроме заемщика и банка-кредитора, как правило, вовлечены риэлтеры, ипотечные брокеры, застройщики, оценщики, нотариусы, государственные регистрирующие органы. На этапе погашения кредита в этом процессе могут дополнительно участвовать банки-агенты, отделения почтовой связи, электронные платежные системы и др.

При предоставлении ипотечного кредита банк предъявляет довольно жесткие требования к своим потенциальным заемщикам по различным критериям. Основным из них является ежемесячный подтвержденный доход заемщика, из которого будут производиться выплаты по кредиту. Банк предъявляет требования и к возрасту заемщика — чаще всего заемщик должен быть не моложе 18 лет на момент получения кредита и не старше 60-65 лет к моменту его погашения. Большинство банков предоставляют ипотечные кредиты гражданам России, имеющим постоянную регистрацию (данное требование не всегда является обязательным). Особые требования предъявляются к размеру непрерывного трудового стажа (как правило, не менее шести месяцев) и общего трудового стажа (не менее года).

Процедура ипотечного кредитования включает несколько этапов.

• 1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика — заемщик выбирает банк и программу кредитования, подает заявку на кредит и определенный данным банком пакет документов, на основании которого банк принимает принципиальное решение о возможности взаимодействия с данным заемщиком.
• 2. Андеррайтинг заемщика — банк оценивает кредитоспособность заемщика и определяет максимальную сумму, которую он готов выдать данному заемщику, и другие параметры кредита — процентную ставку, срок, схему погашения. Это решение действительно три месяца (в некоторых банках данный срок несколько больше).
• 3. Подбор и оценка жилья — клиент подбирает квартиру, представляет банку пакет документов на жилье, банк оценивает данное жилье с точки зрения качества залога и дает согласие на ее приобретение.
• 4. Оформление кредитного и других договоров по сделке — банк уточняет условия кредитования и оформляет кредитный договор, одновременно подписывается и договор купли-продажи, а также комплексный договор страхования.
• 5. Регистрация заключенных договоров — договоры и закладная регистрируются в Федеральной регистрационной службе (ФРС) для удостоверения прав на недвижимость и факта ее залога.
• 6. Выдача кредита — банк выдает заемщику кредит, за счет которого происходит окончательный расчет с продавцом. Схема расчета зависит от того, кто является продавцом квартиры. Заемщик становится собственником квартиры и получает возможность прописаться в ней, вселиться и даже сдавать. Единственным ограничением является невозможность продажи квартиры, обмена или дарения до погашения кредита.
• 7. Обслуживание и погашение кредита — банк принимает платежи от заемщика в погашение кредита и уплату процентов и комиссий, ведет учет погашения основного долга и процентов. При выполнении обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

Погашение кредита может производиться заемщиком различными способами:

■ внесением наличных через кассу банка (филиала, дополнительного офиса), выдавшего кредит. Внести средства на счет заемщика может и доверенное лицо;

■ внесением платежей в погашение кредита наличными через банкомат;

■ безналичными переводами денежных средств, например, в случае, если заработная плата заемщика поступает на счет в этом или другом банке;

■ через Интернет — этот способ погашения кредита становится все более популярным.

За каждый день просрочки платежа банк начисляет пени. Банк обязательно выясняет у заемщика причину его неплатежеспособности и определяет ориентировочный срок, когда он снова сможет платить по кредиту. В ситуации, когда заемщик в принципе не сможет погашать кредит дальше (например, потерял трудоспособность), страховая компания компенсирует банку непогашенный остаток ссудной задолженности.

Если проблемы заемщика носят временный характер и он обращается с заявлением об отсрочке уплаты ежемесячных платежей, то банк может предоставить отсрочку выплаты основного долга и предложить выплачивать лишь проценты, он может также пересмотреть условия кредитования, например увеличить срок — за счет этого ежемесячные выплаты банку станут меньше. Возможно требование со стороны банка о предоставлении дополнительного обеспечения, например в виде поручителей. Банк может предложить и иной, альтернативный вариант, но к расторжению ипотечной сделки и продаже недвижимости он прибегает в самую последнюю очередь.

Если же заемщик больше не может выполнять свои обязательства по возврату кредита и уплате процентов, то банк обращает свое взыскание на заложенное имущество, при этом существует два варианта обращения взыскания — несудебный и судебный.

При несудебном варианте, согласно законодательству, привлекается оценщик, определяющий стоимость недвижимости, находящейся в залоге. Если и кредитор (банк), и должник согласны с данной оценкой, то заложенная квартира продается (обычно с помощью риэлтерских компаний).

Из вырученной суммы банк компенсирует свои издержки — непогашенный долг и проценты за пользование кредитом, неуплаченные штрафы, пени и иные издержки, связанные с обращением взыскания и реализацией предмета ипотеки. Вся оставшаяся сумма возвращается бывшему должнику. Обычно данная сумма составляет не менее 30% от стоимости квартиры. После продажи квартиры должник подлежит отселению в жилое помещение меньшей площади и с меньшими удобствами. Если после продажи квартиры заемщику возвращается сумма, достаточная для покупки жилья, то он может самостоятельно подобрать себе вариант жилого помещения.

Второй вариант обращения взыскания на заложенную недвижимость — судебный — используется в том случае, если банк и заемщик не могут договориться о стоимости недвижимости.

Судебный вариант является более дорогим для заемщика, так как включает оплату не только издержек банка, но и судебных издержек. Данный вариант не только более затратный, но и более длительный.

В суде у заемщика есть право попросить об отсрочке, которую ему могут предоставить на срок до одного года при наличии уважительной причины (например, при тяжелой болезни заемщика или потере работы). Если до конца отсрочки заемщик не погашает кредит, то суд имеет право вынести решение о продаже заложенной квартиры с публичных торгов. Из полученной выручки выплачивается долг банку, с учетом невыплаченных процентов, а также всех штрафов и пени. Кроме того, из полученной суммы вычитаются судебные издержки, а оставшиеся деньги передаются бывшему заемщику. До сих пор судебная процедура обращения взыскания на заложенные жилые помещения применялась в России крайне редко.

Источник: studme.org

Что такое ипотечный фонд?

Ипотечный фонд, также называемый фондом ипотечного кредитования, создается с целью обеспечить своих пайщиков недвижимостью. Причем речь тут может идти как о кредитовании с целью покупки готового жилья, как в случае обычной ипотеки через банк, так и об оказании помощи при самостоятельной постройке дома.

Ипотечные и инвестиционные фонды

Поскольку при работе с недвижимостью могут преследоваться две различные цели:

1) получение физического объекта

2) получение дохода с него

то не следует путать ипотечные фонды с их аналогами в России и в мире. В России имеется довольно большое число паевых фондов недвижимости, которые ставят своей целью лишь получение дохода: либо при помощи арендных платежей, либо от перепродажи строящейся или вторичной недвижимости по более высокой цене. Порог входа на стадии формирования от сотен тысяч рублей.

Недостатком российских ПИФ является их закрытость и неликвидность: многие доступны только для квалифицированных инвесторов, деньги замораживаются на весь срок существования фонда. В мире, в частности в США, это проблема решена при помощи создании трастов недвижимости, так называемых REITs.

Эти фонды открыто торгуются на зарубежных биржах как обычные акции, причем каждый траст обычно насчитывает множество объектов разного типа — коммерческая, жилая и другие типы недвижимости. Инвестору выплачивается доход от их аренды. Однако есть и небольшое число ипотечных REITs, кредитующих покупателей недвижимости и распределяющих ипотечные выплаты.

Кроме того, помощью с получением готовой недвижимости по аналогии с ипотечными фондами в США активно занимаются кредитные учреждения, выдающие ипотечные займы до 200 тысяч $ под залог приобретаемого покупателем объекта. Таким образом приобретается более чем две трети американского жилья.

В целом такая схема похожа на российский вариант банковской ипотеки, хотя процентная ставка по кредиту может быть как фиксированной, так и плавающей (fixed- и adjustable-rate mortgage). Так как в России последних лет ставка по ипотеке падала, то более ранние заемщики с фиксированной ставкой оказались на сегодня в менее выгодном положении.

Виды ипотечных фондов и схема работы

Посмотрим теперь подробнее на российские ипотечные фонды. Широкая возможность их деятельности появилась примерно в 2011 году, но первые фонды такого рода (ЮГРА Ипотечный фонд, Городская Ипотека) были известны уже с 2005 года. Стимулом создания таких организаций стало новое законодательство, благодаря которому осуществлялось правовое регламентирование как состава, так и структуры активов фондов. Их актуальный список можно найти на сайте investfuture:

На сегодня насчитывается около 40 фондов ипотечного кредитования, причем под недвижимостью может пониматься не только жилой объект, но и земля. Как и в обычном инвестиционном фонде, здесь присутствует управляющая компания, однако ее функция носит вспомогательный характер и структуру можно считать объединением капиталов инвесторов, которые и управляют фондом. Цель здесь та же, что и в случае жилищного кооператива — приобретение жилья. Есть три главных вида ипотечных фондов:

1. Выдающие ипотечные кредиты . Фактически такие фонды перенимают роль банков, однако в отличие от них могут предлагать пониженную ставку и реализовывать программы по льготной ипотеке для соответствующей категории граждан (молодые семьи, военные). Квартиры при этом могут быть как новые, так и купленные на вторичном рынке;
2. Кредитующие строительство жилья . Здесь фонды выдают кредиты на постройку собственной недвижимости и могут принимать участие в самом процессе строительства;
3. Созданные застройщиками . Поскольку процесс строительства и последующей продажи жилья часто предполагает взаимодействие как застройщика, так и покупателя с банками, то созданный застройщиком ипотечный фонд это возможность продажи построенного им жилья напрямую, без переплаты покупателем посредникам

На практике все государственные программы финансирования из первого пункта («молодежка», военные и ученые проекты) воплощаются не спеша, тогда как ипотечные фонды участвуют в ускорении этих процессов. Помимо этого, они реализуют и проекты строительства социального жилья.

В наиболее распространенном случае фонды (их учредители) выкупают ипотечные закладные у банков и вносят собственные средства. Для банка выгода в том, что он получает быструю ликвидность — т.е. наличные деньги, которые можно использовать для нового кредитования. Для фонда выгода в том, что закладные достаются ему дешевле, чем вся сумма вместе с процентами, которую должен получить банк при погашении ипотеки.

Описанная выше схема дает возможность льготного кредитования участников ипотечного фонда. Однако благотворительности тут нет: как и в случае с банком, невозможность рассчитаться за недвижимость ведет к тому, что она вернется в собственность УК. Таким образом может возникать дополнительный доход, который делится в зависимости от доли пайщика в фонде ипотечного кредитования. Часто в фонде присутствует крупный инвестор, поскольку выкуп закладных у банка требует серьезной суммы и кооперации множества участников со средним доходом.

Схемы выплаты прибыли

В отношении распределения прибыли можно выделить три схемы:

1. Первая схема обеспечивает получение дольщиками полной суммы платежей, которые поступают в соответствии с закладными
2. В соответствии со второй схемой все получаемые по закладным платежам средства распределяются на две части: проценты по кредитам выплачиваются дольщикам в виде промежуточных дивидендов, а на вторую часть суммы фонд закупает новые объекты
3. Третья схема предполагает полное отсутствие выплат в качестве промежуточного дохода, а все средства фонд реинвестирует в новые проекты и закладные.

На данный момент подавляющее большинство отечественных ипотечных закрытых паевых фондов применяют в своей деятельности исключительно вторую схему, хотя такой подход имеет и свои недостатки. Прежде всего это связано с риском снижения доходности, обусловленным снижением процентных ставок по ипотеке.

Преимущества ипотечных фондов

• Покупка недвижимости с меньшей переплатой
• Иногда более льготные условия при просрочке взноса, но не всегда
• Вариант прямого взаимодействия с застройщиком
• Инвесторы фонда имеют страховку от невыплат заемщика
• Развитие рынка недвижимости в целом

Недостатки ипотечных фондов

• Малая распространенность в России
• Это закрытая структура, доступная не каждому заемщику. Заявку могут рассматривать несколько месяцев
• Малый выбор доступного жилья
• Возможно ухудшение условий при смене УК или закрытии фонда
• Конкуренция со стороны жилищных кооперативов

Ипотечные фонды для инвесторов?

Хотя фонды ипотечного кредитования имеют целью обеспечить своих заемщиков жильем, выдавая кредиты, они также могут привлекать средства сторонних инвесторов для кредитования новых пайщиков. Их вклады будут обеспечены закладными, что снижает риски потери средств, а управляющая компания возьмет свой процент за обслуживание. Однако порог входа сюда часто свыше 1 млн. рублей, деньги неликвидны, а отчетность о деятельности фонда скорее всего будет недостаточно подробной, как и в большинстве закрытых структур.

Помимо этого, меньшая переплата для будущего собственника жилья это меньшая доходность для инвестора. Для уточнения условий нужно найти контактные данные фонда и выяснить, требуются ли ему инвесторы, какой порог входа и текущая доходность.

Однако если ваша задача заработать на инвестициях в недвижимость, то в первую очередь стоит смотреть в сторону описанных в начале статьи REITs или на фонды ипотечных облигаций, паи которых доступны от нескольких десятков долларов. Если же вы хотите приобрести какой-то жилой объект, то ипотечные фонды в вашем регионе это один из вариантов, который не стоит недооценивать.

Источник: investprofit.info

Приобретение жилья по ипотечным программам

Современный рынок услуг, предлагаемых кредитными организациями, весьма обширен: гражданам предлагаются самые разнообразные виды кредитования в том числе, для приобретения жилой недвижимости.

Как показывает анализ статистики, более 96% кредитов, выдаваемых в России на приобретение жилья, являются ипотечными жилищными кредитами (ИЖК).

Популярность ипотечного жилищного кредитования в нашей стране постепенно растет. По данным Центрального банка РФ, доля ИЖК в общем объемё выданных физическим лицам кредитов за последние 5 лет заметно увеличилась и составила около 22%.

Привлекательность программ ипотечного кредитования заключается, прежде всего, в их долговременности. Кроме того, более низкая, по сравнению с другими видами кредитов, процентная ставка по ипотечному кредиту является их существенным преимуществом.

На 1 января 2018 года российский рынок ипотечного жилищного кредитования насчитывал 410 кредитных организаций, предлагающих самые разнообразные ипотечные программы.

Не ставя перед собой задачи сделать исчерпывающий анализ рынка ипотечного жилищного страхования, мы предприняли попытку разобраться в многообразии предлагаемых банками ипотечных кредитных программ. Надеемся, что данный материал окажется Вам полезным и послужит отправной точкой для самостоятельного поиска подходящего Вам варианта.

1. Целевое назначение программ ипотечного кредитования

Как уже упоминалось, из огромного количества ипотечных программ самыми популярными являются ипотечные жилищные кредиты (ИЖК):

(дает заемщику возможность приобрести квартиру на этапе ее строительства); (отличается сравнительно гибкими условиями кредитования, низким размером первоначального взноса (от 15%) и оптимальными процентными ставками по ипотечному кредиту);

Как показывает статистика, это наиболее востребованный вариант ИЖК. Однако довольно часто при его оформлении возникают дополнительные расходы в виде страхования титула, который требуют банки.

• на приобретение земельного участка (для дальнейшего строительства; стоимость недвижимости должна быть либо равноценна сумме кредита, либо превышать его. До выполнения обязательств по кредиту, банк имеет право залога на все строящиеся либо построенные здания и сооружения, расположенные на приобретаемом земельном участке если иное не установлено договором);
• на строительство частного дома на земельном участке соответствующего целевого назначения — для ИЖС, садоводства, ЛПХ (потребует от Вас предоставления в банк и утверждения проекта, а также отчетных документов по окончании строительства; строящееся жилье закладывается вместе с земельным участком и другими объектами недвижимости на данном земельном участке);
• на приобретение загородной недвижимости (отличается высоким первоначальным взносом до 25 — 30% и жесткими требованиями к приобретаемой недвижимости).

Требования к приобретаемой недвижимости:

• готовое капитальное строение;
• пригодность для круглогодичного проживания;
• кирпичный, бетонный или каменный фундамент;
• каменные, кирпичные, панельные, монолитные или блочные стены;
• удобный подъезд к дому и земельному участку;
• не более 3-х этажей в доме;
• расположение в пределах 100 км от крупного города;
• оформление страховки от пожара, наводнения, стихийных бедствии, и т.д.

Если Вы рассматриваете ИЖК в качестве способ решения жилищного вопроса, проверьте, не попадаете ли Вы в категорию граждан, имеющих право на участие в одной из социальных программ ипотечного кредитования.

2. Льготные социальные программы ипотечного кредитования

Подобные ипотечные программы позволяют определенным социальным группам населения использовать ипотечное жилищное кредитование при финансовой поддержке со стороны государства в форме:

• государственного субсидирования части стоимости приобретаемой жилой недвижимости;
• дотирования процентной ставки по ипотечному кредиту;
• продажи жилой недвижимости, принадлежащей государству, по льготной цене.

Условия получения социальной ипотеки могут отличаться в зависимости от региона, в котором она оформляется. Однако можно выделить несколько наиболее распространенных и востребованных социальных программ ипотечного кредитования на приобретение жилья:

Данный вид кредитования позволяет молодым супругам получить финансовую помощь от государства на покупку жилья.

Данная программа состоит не только из предложений банковских учреждений, но и подразумевает участие субъектов Российской Федерации в предоставлении указанной группе населения субсидий, льготных процентных ставок и прочих льгот.

Суть программы заключается в ежегодном поступлении государственных денежных средств на индивидуальный счет военнослужащего. Накопления заемщик может использовать в качестве первоначального взноса, а новые поступления — в качестве ежемесячных выплат по кредиту. Приобрести жилье военные могут как на первичном, так и на вторичном рынке в любом регионе России независимо от места призыва и службы.

Этот вид социального ипотечного жилищного кредитования ориентирован на выпускников дневных отделений образовательных учреждений начального, среднего и высшего профессионального образования с целью их закрепления в бюджетной сфере. При этом оформление на работу должно произойти в течение 1 года после окончания учебного заведения, а возраст заемщика не должен превышать 30-40 лет (в зависимости от вида программы ипотечного кредитования). Вариантов социальной ипотеки для этой категории граждан немного, но они существуют. Это могут быть как федеральные или региональные программы (например, для молодых ученых, педагогических или медицинских работников), так и корпоративные программы, разработанные работодателем.

Один из примеров корпоративных жилищных программ, разработанных в рамках социальной политики компании — ипотека для работников ОАО РЖД.

К условиям получения такой ипотеки относятся:

• стаж работы на железной дороге не менее 3-х лет;
• возраст участника программы не менее 21 года.

Стоит иметь в виду, что приведенный здесь перечень социальных программ ипотечного кредитования не является закрытым. Поэтому, чтобы собрать максимально полную информацию по этому вопросу, изучите нормативно-правовые акты своего региона, государственной или коммерческой компании, в которых трудоустроены или планируете трудоустроиться.

3. Как оформить ипотеку для покупки?

Оформление любого ипотечного кредита — довольно сложный процесс, требующий времени и внимания.

Внимательно изучайте условия и документы для оформления ипотеки на всех этапах её оформления, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем. Если Вам требуется помощь, мы поможем и проконсультируем Вас !

дополнительные расходы;

Перед тем как подписать договор, попросите у сотрудника банка перечень всех дополнительных платных услуг.

Обязательному страхованию подлежат только риски утраты и повреждения имущества. Все остальные страховые платежи необязательны. Однако следует помнить, что закон не запрещает банку поднять процентную ставку по ипотечному кредиту при отсутствии, например, договора страхования жизни и здоровья заемщика.

По законодательству РФ кредитная организация не может увеличить процентную ставку, не согласовав с заемщиком и не уведомив его заранее.

Гражданским кодексом РФ установлено право должника на досрочное погашение задолженности (банк следует уведомить об этом минимум за 30 дней). Однако данное условие следует заранее предусмотреть в договоре с банком, так как порядок погашения, его сроки и другие моменты кодекс оставляет на усмотрение кредитной организации.

Этапы оформления ипотеки:

1. Этап 1. Подбираем банк, у которого имеется программа ипотечного кредитования, максимально полно отвечающая Вашим требованиям. Параллельно подбираем объект недвижимости для покупки. С целью минимизации рисков рекомендуем Вам тщательно проверять выбранный объект на предмет его юридической чистоты. Сделать это можно самостоятельно либо с помощью нашего сервиса «ПАСПОРТ ОБЪЕКТА», благодаря которому Вы за 1-2 дня получите профессионально составленную картину рисков по конкретному объекту.
2. Этап 2. Подаём предварительную заявку и прикладываем пакет документов для банка.

В каждой кредитной организации существуют специфические требования к представляемому пакету документов для оформления ипотеки. Однако можно определить стандартный набор документов, которые потребует от Вас любой банк.

Как правило, в него входят:

• заявление на получение кредита и/или кредитная анкета (можно оформить как в офисе банка, так и через интернет, заполнив он-лайн форму заявки);
• документ, удостоверяющий личность;
• заверенная копия трудовой книжки (свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя);
• трудовой договор;
• документ, подтверждающий доход (справка по форме 2-НДФЛ, налоговая декларация, выписка с зарплатного счёта и пр.);
• свидетельство о присвоении ИНН;
• сведения о приобретаемом жилье (готовое жилье в новом доме, на стадии строительства, квартира на вторичном рынке или индивидуальный дом; его стоимость, информация о продавце и копии правоудостоверяющих документов на него).

Если предоставленные сведения будут сочтены банком недостаточными для принятия положительного решения о выдаче кредита, то он может запросить дополнительную информацию. Это могут быть документы, которые подтверждают наличие недвижимости или дорогостоящего имущества, выписки с банковских счетов, справки о лицах, зарегистрированных в квартире, справки об отсутствии ссудной задолженности по действующим и недавно закрытым кредитам и т.п.

Ряд банков может одобрить заявку без предоставления сведений о недвижимости, которой необходимо воспользоваться в срок от 1 до 3 месяцев – это время дается на поиск нужного варианта недвижимости.

По общему правилу заверять эти договоры у нотариуса необязательно, однако из этого правила есть исключения: например, если доля в квартире принадлежала детям или у нее было несколько собственников.

После подписания договоров осуществляется государственная регистрация прав заемщика и ипотеки на соответствующий объект недвижимого имущества.

Возможны варианты, когда банк сам, кредитуя заемщика на сумму взноса, перечисляет их владельцу жилья.

Источник: vladeilegko.ru