Нарушение застройщиками качества жилых помещений — объектов долевого строительства (Лейба А.)
В отличие от приобретения жилого помещения на вторичном рынке, по договору участия в долевом строительстве физическое или юридическое лицо получает новый объект. Преодолев многие трудности, пройдя через множество различных согласований, застройщик построил многоквартирный дом, который готов к эксплуатации. Однако далеко не так гладко складываются отношения между застройщиками и участниками долевого строительства при дальнейшем использовании жилых помещений.
Качество жилья, передаваемого по договору долевого участия
Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими качество жилых помещений, передаваемых по договору долевого участия в строительстве, являются: Гражданский кодекс РФ (глава 30 «Купля-продажа», параграф 2 главы 37 «Строительный подряд») и Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — Закон N 214-ФЗ).
Так, в соответствии со статьей 755 Гражданского кодекса РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.
В Законе N 214-ФЗ (как специальном по отношению к Гражданскому кодексу РФ) присутствует статья 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором».
Частью 1 этой статьи предусмотрено, что застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с частью 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства (исчисляемый со дня его передачи), за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором долевого участия и не может быть менее пяти лет.
При этом согласно части 6 статьи 7 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. При этом законодатель, формируя период гарантийного срока, учитывал, что недостатки объекта долевого строительства, с учетом наличия широкого спектра градостроительных особенностей многоквартирного дома, могут проявиться в течение длительного периода (Постановление Федеральной антимонопольной службы Восточно-Сибирского округа от 08.05.2013 по делу N А33-18054/2011) (см. текст в предыдущей редакции).
В том случае, если жилой объект построен с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (см. текст в предыдущей редакции):
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).
Безвозмездное устранение недостатков
Перечисленные в статье 7 Закона N 214-ФЗ права в отношении некачественного жилья могут по выбору применяться в любой последовательности, однако иски, предъявляемые к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, встречаются достаточно редко.
Судебная практика показывает, что застройщики не спешат устранять выявленные недостатки и гражданам приходится обращаться в суд уже с требованиями о возмещении своих расходов на устранение этих недостатков (Апелляционное определение Томского областного суда от 12.07.2013 по делу N 33-2064/2013).
Тем не менее необходимо учитывать, что, поскольку Закон N 214-ФЗ не устанавливает каких-либо санкций за неисполнение требования дольщика о безвозмездном устранении недостатков, то есть не регулирует вопрос об ответственности стороны по договору за ненадлежащее исполнение обязательства, возможно применение статьи 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», устанавливающего ответственность за неисполнение требований потребителей (Кассационное определение Верховного Суда Республики Бурятия от 27.09.2011 N 33-3031).
Соразмерное уменьшение цены договора
Такой способ защиты своих прав также достаточно редко используется собственниками жилых помещений, переданных по договору долевого участия, но примеры все же есть.
К.А.В. обратилась в суд с иском к ООО «Паритет-С» о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 23 358,01 руб. по договору об участии в долевом строительстве.
Согласно договору ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать истцу в собственность двухкомнатную квартиру проектной площадью 61,53 квадратных метра, истец, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену в размере 2 048 949 руб.
Истец свои обязательства исполнил, однако ответчик в нарушение пункта 1.3 договора передал истцу объект площадью 60,39 квадратных метра, что на 1,14 квадратных метра меньше определенной в договоре, в связи с чем обратился в суд.
Решением мирового судьи от 17.01.2012 в удовлетворении исковых требований было отказано, поэтому истец обратился в суд с апелляционной жалобой.
Отменяя решение мирового судьи, суд апелляционной инстанции указал, что, определив в качестве основания иска недостаток выполненной работы, который заключается в передаче квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором, мировой судья не применил материальный закон, которым следует руководствоваться при рассмотрении настоящего дела.
Судом также было отмечено, что в силу части 4 статьи 7 Закона N 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными; системный анализ норм Закона N 214-ФЗ позволяет суду сделать вывод о том, что пункты договора долевого участия в той части, в которой застройщик освобожден от ответственности в виде уменьшения цены договора в случае передачи дольщикам объекта долевого строительства меньшей площадью, чем предусмотрено договором, являются недействительными, а истец в таком случае вправе требовать от застройщика уменьшения цены договора (Апелляционное определение Октябрьского районного суда города Ижевска от 19.04.2012 по делу N 11-135/2012).
Возмещение расходов на устранение недостатков
Истец обратился в суд с иском к ООО «СибБытСтрой» о взыскании убытков, неустойки и компенсации морального вреда.
Свои требования он мотивировал тем, что в 2011 году получил право требования передачи ему в собственность двухкомнатной квартиры, но после подписания акта приема-передачи квартиры 28.09.2011 в процессе ее эксплуатации были обнаружены строительные недостатки, что подтверждается актом проверки Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 17.02.2012.
18.06.2012 истец направил застройщику претензию с требованием устранить все недостатки качества приобретенной квартиры, однако ответчик это требование не выполнил, поэтому истец самостоятельно устранил допущенные застройщиком недостатки качества квартиры, затратив на ее ремонт <. >рублей, которые и просил взыскать с ООО «СибБытСтрой».
Согласно заключению экспертизы, проведенной по определению суда, при обследовании квартиры истца выявлены следующие дефекты: на кухне на потолке в правом углу и на обоях участка стены за холодильником наблюдаются грибковые пятна; на простенке от наружного угла до облицовки настенного фартука кухонного гарнитура обои в стыковых соединениях смежных полотнищ имеют отслоения и деформацию скручивания.
Экспертом также установлено, что, хотя утепление наружных ограждающих конструкций и чердачного перекрытия дома соответствует проектному решению, его качество является ненадлежащим, а причиной образования наледи на окне, темных пятен в местах сопряжения наружных ограждающих конструкций и чердачного перекрытия на стенах, потолке и в районе вентиляционной шахты в кухне, частичного отслоения обоев от стен в кухне, частичного отслоения окрасочного слоя в районе вентиляционной шахты в кухне явилось намокание от конденсата поверхностей оконного остекления и стен в результате продувания их сопряжений в совокупности с дополнительным обогревом помещения бытовыми электроприборами в особо холодный зимний период.
Решением суда исковые требования были удовлетворены, в связи с чем ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой.
Суд апелляционной инстанции указал, что исследованные судом доказательства с достоверностью указывают на то, что выявленные в процессе эксплуатации квартиры строительные недостатки возникли по вине застройщика на стадии проведения строительных работ, на основании чего суд со ссылками на часть 9 статьи 4, статьи 7, 9 Закона N 214-ФЗ, статью 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» оставил решение суда первой инстанции в законной силе (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 05.08.2013 N 33-7297/2013).
Односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта договора долевого участия или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ.
Следует согласиться с Д. Учаевым в том, что Закон N 214-ФЗ не раскрывает, что можно считать существенным нарушением требований к качеству объекта, поэтому представляется возможным воспользоваться определением существенного недостатка, данным в абзаце 9 преамбулы к Закону РФ «О защите прав потребителей».
Согласно этой норме существенный недостаток товара (работы, услуги) — это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки .
———————————
Ответ на вопрос о защите прав участника долевого строительства. Д.И. Учаев, заместитель директора ООО «Юридическое агентство «Магнат» (подготовлен для системы «КонсультантПлюс») // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления о таком отказе по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).
Необходимо отметить, что особый порядок внесения записи о расторжении договора долевого участия или одностороннем отказе от его исполнения предусмотрен пунктом 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому, если сторона рассматриваемого договора в одностороннем порядке отказалась от его исполнения, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны о таком отказе в форме заказного письма с отметкой об отправке.
Росреестр при представлении заявления одной из сторон указанного договора в течение одного рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону.
Судебная практика по применению этих положений Закона N 214-ФЗ не связывает момент прекращения действия расторгнутого договора долевого участия с фактом государственной регистрации такого расторжения.
В декабре 2008 года между ООО «Уральское инвестиционное агентство» (застройщиком) и его кредитором К.М.Ю. (участник долевого строительства) было заключено 26 договоров участия в долевом строительстве жилого комплекса. Факт выполнения К.М.Ю. обязательств по оплате застройщику всей стоимости строительства объекта долевого строительства в размере 51 650 773,29 руб. подтвержден в том числе справками о полном выполнении им финансовых обязательств.
Согласно условиям третейских соглашений все споры, возникающие в ходе исполнения, изменения, расторжения 26 договоров участия в долевом строительстве, рассматриваются в Третейском суде при ООО «Финансово-правовое агентство «Стратегия», в который затем и обратился К.М.Ю. с требованием о расторжении вышеназванных договоров. Решениями третейского суда все 26 договоров были расторгнуты.
Определением арбитражного суда от 10.09.2009 в отношении застройщика была введена процедура наблюдения, в связи с чем кредитор К.М.Ю., полагая, что все договоры расторгнуты, обратился с требованием о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности в общей сумме 59 810 779,38 руб., в том числе требованием о возврате денежных средств, полученных застройщиком и подлежащих возврату, и требованием об уплате процентов, рассчитанных в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования кредитора, исходил из того, что данное требование обоснованно и подтверждено доказательствами, имеющимися в материалах дела.
Суд кассационной инстанции отменил определение апелляционной инстанции, вынесенное по жалобе должника, и оставил решение суда первой инстанции в законной силе.
Суд также отклонил доводы жалобы другого кредитора застройщика (коммерческого банка) о том, что договоры долевого участия в строительстве не являются расторгнутыми в связи с тем, что их расторжение не зарегистрировано в установленном порядке, поскольку закон не связывает момент прекращения действия расторгнутого договора участия в долевом строительстве с фактом государственной регистрации такого расторжения (Постановление Федеральной антимонопольной службы Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-2415/09-С4).
К договору долевого участия также применяются общие положения о расторжении договоров, предусмотренные Гражданским кодексом РФ (статьи 450 — 453), которые нужно отличать от внесудебного порядка отказа от исполнения договора долевого участия, приведенного нами ранее.
Решением Куйбышевского районного суда города Иркутска признан расторгнутым договор участия в долевом строительстве между Е. и МУП «Управление капитального строительства г. Иркутска» в связи с наличием существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства.
В ходе проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, которая оценивалась судом в совокупности с иными доказательствами, представленными сторонами, установлено, что переданная истцу квартира в существующем состоянии непригодна для проживания без устранения биологических повреждений, а также выявленного в процессе экспертизы ее несоответствия проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов. Для нормальной эксплуатации приобретенной квартиры необходимо восстановление требуемых показателей работоспособности системы естественной вентиляции, эксплуатационной надежности системы отопления, а также приведение наружных ограждающих конструкций здания к требованиям, действующим в области строительства и энергосбережения.
Суд пришел к выводу о том, что недостатки, допущенные при строительстве жилого дома, в котором расположена квартира Е., являются существенными, поскольку система вентиляции дома функционирует неправильно, в части квартир не функционирует полностью. Для обеспечения надлежащего функционирования системы вентиляции дома потребуется снос одной из его несущих стен и возведение новой стены с надлежащим возведением вентиляционных шахт и каналов.
Выполнение таких работ повлечет финансовые затраты, которые окажутся значительно выше рыночной стоимости одной квартиры в доме. Кроме того, при проведении необходимых работ потребуется отселение проживающих в нем граждан (пункт 31 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного 04.12.2013 Президиумом Верховного Суда РФ) .
———————————
Глазова Е. «7 проблем обманутых дольщиков» // Ссылка на решение суда размещена на официальном сайте ИА «ГАРАНТ» // URL: http://www.garant.ru/article/522044/.
Заключение
На основании изложенного можно прийти к следующим выводам.
1. При защите своих прав гражданам необходимо учитывать, что в соответствии с частью 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.
2. В отношении такого дорогостоящего и жизненно важного товара, как жилое помещение, пользоваться предоставленными средствами защиты нужно очень осторожно, в противном случае можно просто оказаться на улице с решением суда и исполнительным листом.
К примеру, заявлять требование о расторжении договора долевого участия и возврате уплаченных денежных средств стоит, на наш взгляд, только в исключительных случаях и только тогда, когда есть реальные основания для взыскания денежных средств с ответчика (застройщика); если же у застройщика есть финансовые проблемы, то в этом случае получить от него денежные средства даже через службу судебных приставов вряд ли получится.
Кроме того, вернуть удастся только уплаченную ранее сумму с процентами, но никак не рыночную стоимость квартиры.
3. Основным документом, подтверждающим в суде требования о нарушении застройщиком качества жилья, будет являться заключение строительной экспертизы, проведенной истцом самостоятельно либо назначенной по инициативе суда.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
ИсточникНеисполнение застройщиком обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, может являться основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения
Главная Профессиональные новости Неисполнение застройщиком обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, может являться основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения
Неисполнение застройщиком обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, может являться основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения.
Б.А. и Б.З. обратились в суд с иском к обществу (застройщик) о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым с 9 августа 2016 г., взыскании уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств в размере 1 463 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 820, 54 руб., убытков в размере 770 981 руб., штрафа в размере 50 % от присужденной суммы, судебных расходов в размере 56 500 руб., компенсации морального вреда, возложении обязанности подать заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении договора.
Как установлено судами, 29 апреля 2015 г. между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить трехэтажный многоквартирный жилой дом и передать в собственность Б.А. и Б.З. двухкомнатную квартиру 3 проектной общей площадью 44,74 кв. м, проектной площадью летних помещений 8,11 кв. м, а истцы обязались оплатить 1 463 000 руб. Истцами обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве исполнены. 17 мая 2016 г. ответчик направил Б.А. и Б.З. уведомление о передаче объекта долевого строительства. 26 мая 2016 г. истцы обратились к ответчику с претензией, в которой указали на несоответствие помещения требованиям закона и условиям договора, а именно: при входе в жилую комнату в верхней части дверного проема отсутствует межкомнатная перегородка, оконные блоки на лоджии не установлены, окно в помещении ненадлежащего качества, трубы водопровода и отопления выполнены с использованием неармированных труб ПВХ, непригодных для использования в системе отопления в соответствии с ГОСТ Р 52134-2003, черновая отделка не соответствует нормам СНиП 3.04.01-8 от 1 июля 1988 г. – стены не отштукатурены, пол не выровнен стяжкой, в связи с чем отказались принять помещение по акту приема-передачи до устранения указанных недостатков в срок до 20 июня 2016 г. 13 июля 2016 г. истцы обратились к ответчику с повторной претензией, в которой просили в срок до 26 июля 2016 г. безвозмездно устранить недостатки, представив экспертное заключение, согласно которому установлено: стеновые блоки несущих стен имеют на поверхности каверны глубиной до 20 мм, в качестве перемычки дверного проема несущей стены используется стеновой крупноразмерный блок, железобетонные плиты перекрытия имеют неоднородное заполнение продольных швов, в качестве заполнения используются фрагменты древесины (нарушение СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87»); в качестве перемычки в перегородке используются арматурные стержни (нарушение СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01.-87»); растворные швы кирпичной кладки шириной до 25 мм (нарушение СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции. Актуализированная редакция СНиП П-22-81*»); растворная постель имеет неоднородную структуру, не обеспечено равномерное опирание стеновых блоков (нарушение СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87», СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции. Актуализированная редакция СНиП П-22-81*»); отсутствует отделка помещений (стяжка, штукатурка), отсутствует антикоррозионная обработка горизонтальных связей плит перекрытия, не выполнены требования СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»; в качестве материала стен санузла использованы блоки из ячеистого бетона; конфигурация помещений, площадь и расположение стен помещения квартиры не соответствует приложению № 2 к договору; инженерные системы смонтированы не в полном объеме – невозможны подключение и эксплуатация приборов; на стеклопакете оконной конструкции жилой комнаты обнаружено несмываемое пятно – дефект изготовления стеклопакета; отсутствует система пожарной сигнализации. 3 августа 2016 г. ответчик отказал в удовлетворении претензии со ссылкой на ее необоснованность. 8 августа 2016 г. ответчик вновь направил истцам односторонний акт приема-передачи квартиры. 8 августа 2016 г. Б.А. и Б.З. направили в адрес общества уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате денежных средств. По делу назначены и проведены две судебные строительнотехнические экспертизы, проведенные в разных экспертных организациях соответственно экспертами Л.и Х. Согласно заключению эксперта Л. спорная квартира 3 не соответствует требованиям нормативных документов, действующих в области строительства, и условиям договора участия в долевом строительстве, поскольку фактическая площадь внутренних помещений квартиры не соответствует проектной площади (что является существенным недостатком); фактически примененные стеновые блоки не соответствуют требованиям проектной документации, а также требованиям ГОСТ 13579-78 в части применения блоков (что является существенным и неустранимым без несоразмерных расходов недостатком); герметичность сопряжения пароизоляционной ленты с поверхностью стены не соответствует требованиям ГОСТ 30971-2012 (что является существенным с точки зрения соразмерности затрат по устранению недостатка с затратами на монтаж нового оконного блока и является технически устранимым недостатком). Квартира является помещением, не пригодным для проживания. Из заключения эксперта Х. следует, что квартира частично не соответствует требованиям нормативных документов, действующих в области строительства, и условиям договора участия в долевом строительстве, в частности: бетонные блоки наружных стен здания фактически не соответствуют блокам, отраженным в проектной документации по ГОСТ 13579-78, хотя и допустимы к применению для стен жилых зданий. Кроме того, имеются несоответствия в части отделочных и строительно-монтажных работ: трещины по стяжке пола с шириной раскрытия до 1 мм, возникшие в результате усадки растворной смеси; просветы в кладке перегородок из пенобетонных блоков, возникшие в результате некачественно выполненных работ по кладке; выступающие из плоскости стены перемычки проемов в перегородках на величину до 20 мм, возникшие в результате применения материалов разной толщины (толщина перегородки 100 мм, перемычки 120 мм); трещина с шириной раскрытия до 0,5 мм на глубину штукатурного слоя, возникшая в результате усадки штукатурного раствора; некачественный монтаж оконных конструкций; отсутствие нижней пароизоляции оконного проема в кухне и некачественная приклейка пароизоляции в жилой комнате; наличие брака стеклопакета в жилой комнате; отклонение от вертикали штукатурной поверхности стен до 10 мм, отклонение от горизонтальной плоскости стяжки пола на величину до 10 мм, возникшие в результате некачественно выполненных строительных работ; конвекторы системы отопления замусорены строительным раствором в процессе работ по оштукатуриванию стен. Эксперт оценил указанные недостатки как несущественные, устранимые, а также пришел к выводу о пригодности помещения для проживания. Стоимость устранения выявленных недостатков составила 58 669 руб. Признав заключение эксперта Л. не отвечающим требованиям относимости и допустимости в связи с тем, что экспертиза проведена без исследования рабочей документации, и отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь заключением эксперта Х., пришли к выводу о том, что истцы не вправе отказаться от исполнения договора, поскольку не представили доказательств наличия существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для использования по назначению. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала выводы судов ошибочными. Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 2 ст. 7 указанного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В силу ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 этого закона. Как указано в ч. 3 ст. 7 Закона о долевом строительстве, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 данного закона. Таким образом, по смыслу указанных норм права основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения является неисполнение застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства. Из материалов дела следует, что недостатки объекта долевого строительства обнаружены истцами при первоначальном осмотре, в связи с чем ответчику направлена претензия, которая удовлетворена им частично. В дальнейшем истцы с привлечением специалиста обнаружили, что техническое состояние квартиры не соответствует условиям договора, строительным нормам и правилам, в связи с чем направили ответчику новую претензию, от устранения недостатков ответчик уклонился. Обстоятельства неустранения ответчиком в разумный срок заявленных истцами недостатков объекта долевого строительства, построенного с отступлением от условий договора и обязательных требований, установлены судом первой инстанции, с чем также согласилась Судебная коллегия. При таких обстоятельствах выводы судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителей Судебная коллегия признала неправомерными. Ссылка судов на то, что выявленные в ходе экспертизы недостатки в квартире не относятся к существенным, являются устранимыми и позволяют использовать помещение по назначению, основана на неправильном толковании и применении положений чч. 1 и 2 ст. 7, п. 2 ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве.
Дата актуальности материала: 04.08.2019
Оставить комментарий Отменить ответ
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!
Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого! Для заказа просто напишите нам сообщение в диалоговом окне в правом нижнем углу страницы либо позвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71
Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!