Плотность застройки (процент застройки, коэффициент застройки) — суммарная поэтажная площадь застройки наземной части зданий и сооружений в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории участка (квартала) (тыс.кв.м/га).
Плотность застройки квартала или жилого района — суммарная поэтажная площадь наземной части жилых зданий (домов) в габаритах наружных стен, включая встроенные и пристроенные нежилые помещения, выраженная в квадратных метрах, приходящаяся на один гектар территории квартала или жилого района.
Плотность застройки может быть 20%-55%.
Плотность застройки различается, в зависимости от того, где строиться здание6 в центре города, на окраине города, загородом и т.д.
Чем больше плотность застройки, тем большей по основанию площади можно построить здание на участке.
Заказывая разработку архитектурного проекта надо указать максимальную плотность застройки.
Коэффициент часть 1
В центре некоторых европейских городов плотность застройки может доходить до 90%.
Пример высокой плотности застройки (около 80%).
Плотность жилищной застройки большинства городов РФ менее половины от нормативного показателя, что приводит к большим нагрузкам на инфраструктуру.
Когда город разбросан по территории, это приводит к необоснованным расходам по содержанию транспортной и инженерной инфраструктуры.
Населенные пункты с развитой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой занимают менее 1% территории России.
«СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»
Приложение Б (обязательное). Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон
Для городских поселений плотность застройки участков территориальных зон следует принимать не более приведенной в таблице Б.1.
Основными показателями плотности застройки являются:
— коэффициент застройки — отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала);
— коэффициент плотности застройки — отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).
Таблица Б.1 — Показатели плотности застройки участков территориальных зон
* Без учета опытных полей и полигонов, резервных территорий и санитарно-защитных зон.
Для жилых, общественно-деловых зон коэффициенты застройки и плотности застройки приведены для территории квартала (брутто) с учетом необходимых по расчету учреждений и предприятий обслуживания, гаражей, стоянок автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства. Для производственных зон указанные коэффициенты приведены для кварталов производственной застройки, включающей в себя один или несколько объектов.
При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам здания. Учитываются только надземные этажи, включая мансардные. Подземные этажи зданий и сооружений не учитываются. Подземное сооружение не учитывается, если поверхность земли (надземная территория) над ним используется под озеленение, организацию площадок, стоянок автомобилей и другие виды благоустройства.
Проблемы обложения участков для жилищного строительства / constitutionality of the land tax
Границами кварталов являются красные линии.
При реконструкции сложившихся кварталов жилых, общественно-деловых зон (включая надстройку этажей, мансард) необходимо предусматривать требуемый по расчету объем учреждений, организаций и предприятий обслуживания для проживающего в этих кварталах населения. Допускается учитывать имеющиеся в соседних кварталах учреждения обслуживания при соблюдении нормативных радиусов их доступности (кроме дошкольных образовательных организаций и общеобразовательных организаций начального общего образования). В условиях реконструкции существующей застройки плотность застройки допускается повышать, но не более чем на 30% при соблюдении санитарно-гигиенических и противопожарных норм с учетом раздела 15.
Постановление Правительства Московской области от 17 августа 2015 года N 713/30 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области».
Расчетные показатели интенсивности использования жилых территорий в населенных пунктах московской области и плотности населения на жилых территориях при различных показателях жилищной обеспеченности и при различных типах застройки
Источник: www.project.bulgaria-burgas.ru
Что такое коэффициент расходов на жилье?
Коэффициент расходов на жилье – это соотношение между расходами на жилье и доходом до налогообложения. Кредиторы часто используют его, чтобы квалифицировать заемщиков для получения ссуд .
Что такое коэффициент расходов на жилье?
Коэффициент расходов на жилье – это показатель, используемый при оценке кредитного профиля заемщика по ссуде. Чаще всего это рассматривается в ипотечном кредите при анализе способности потенциального заемщика погасить ипотечный долг. Обычно он используется вместе с соотношением долга к доходу при определении максимального уровня кредита, предоставляемого заемщику. Коэффициенты доходов являются важным компонентом процесса андеррайтинга и могут помешать заемщику получить одобрение кредита даже с хорошим кредитным рейтингом.
Показатели жилищного строительства и долга
Коэффициент расходов на жилье также называется коэффициентом начального платежа, поскольку он является частичным компонентом общей суммы долга к доходу заемщика и может рассматриваться в первую очередь в процессе андеррайтинга ипотечной ссуды. Соотношение расходов на жилье требует раскрытия доходов заемщика до вычета налогов, что является важным фактором как для коэффициента расходов на жилье, так и для отношения долга к доходу.
При расчете коэффициента жилищных расходов андеррайтер суммирует все обязательства по жилищным расходам заемщика, которые могут включать потенциальную основную сумму ипотеки и процентные платежи, налоги на имущество, страхование от рисков, страхование ипотечных кредитов и взносы ассоциации. Затем сумма жилищных расходов делится на доход заемщика до вычета налогов, чтобы получить коэффициент жилищных расходов. Коэффициент жилищных расходов можно рассчитать с использованием ежемесячных или годовых платежей. Пороговое значение коэффициента жилищных расходов для одобрения ипотечных ссуд обычно составляет 28%.
Отношение долга к доходу также является еще одним важным компонентом одобрения кредита. Когда рассматривается возможность получения ипотечной ссуды, эмитент кредита может получить среднюю сумму денег, которую заемщик платит кредиторам ежемесячно. Эта сумма делится на ежемесячный доход заемщика, чтобы определить отношение долга к доходу. Для одобрения займа у заемщиков обычно должно быть соотношение долга к доходу не более 36%.
Страховщики ипотечных кредитов учтут потенциальный стресс, который ипотечный платеж добавит кредитному профилю заемщика. Следовательно, андеррайтинговый анализ включает гипотетические сценарии ежемесячных выплат по ипотеке и их влияние как на соотношение расходов на жилье, так и на уровни отношения долга к доходу при определении максимальной суммы ипотечного кредита, доступного заемщику.
Исключения и другие аспекты ипотечного кредита
Коэффициент расходов на жилье, превышающий стандартные 28%, может быть приемлемым для кредиторов на основе компенсирующих факторов, таких как низкое соотношение кредита к стоимости и / или отличная кредитная история. Кроме того, подача заявки совместно с созаемщиком может снизить коэффициент жилищных расходов, как и выбор определенных ипотечных продуктов с начальными низкими платежами.
Заемщики, думающие о потенциальной покупке жилищного кредита, могут захотеть использовать уровни 28% и 36% при планировании своих ежемесячных бюджетов. Удержание ежемесячных расходов на жилье на уровне 28% от дохода заемщика может помочь оценить, сколько заемщик может позволить себе платить ежемесячно по ипотеке. Как правило, удержание общего долга к доходу ниже 36% также может облегчить заемщику получение всех видов кредита, в частности ипотечного кредита, при подаче заявления на ипотечный кредит.
Источник: nesrakonk.ru