В России хотят создать федеральный проектный центр по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). Такое предложение одобрила комиссия по вопросам ИЖС общественного совета при Минстрое. Организация будет проектировать и координировать комплексную малоэтажную застройку в субъектах, создавать планы развития ИЖС. Инициативу направили главе Минстроя Иреку Файзуллину с просьбой поручить ее проработку, сообщают «Известия».
На днях стало известно, что Минстрой включил в проект строительной стратегии пессимистичный сценарий, который предполагает, что к 2030 году цель нацпроекта по ежегодному вводу в строй 120 млн кв. м жилья выполнена не будет. Как писали «Известия», девелоперы начали замораживать новые проекты из-за сложностей с получением проектного финансирования и увеличением ключевой ставки ЦБ.
Поскольку строительство многоквартирного жилья застопорилось, а во многих городах вообще не ведётся, сейчас актуально развивать именно малоэтажную застройку, считает заместитель председателя общественного совета при Минстрое, член рабочей группы Российского союза строителей Олег Бетин.
Утро России — малоэтажное строительство
В 14 регионах РФ в ближайшее время планируется запустить пилотные проекты комплексной малоэтажной застройки и частных домов на основе типовых решений, писали «Известия». Дома в таких поселках могут быть минимум на 15% дешевле аналогов. Для масштабирования подобных проектов в остальных субъектах и необходимо создать федеральный проектный центр, отметил Олег Бетин. В среднем на запуск таких проектов требуется около года.
Инициатива о создании федерального проектного центра по ИЖС находится на рассмотрении Минстроя, заявил «Известиям» замглавы ведомства Никита Стасишин. По его словам, развитие в России массового индустриального строительства частных домов позволит раскрыть потенциал частного домостроения. Благодаря стандартизации сектора создается банк типовых проектов частных домов со всей необходимой документацией, которым могут бесплатно пользоваться граждане и застройщики. Особое внимание уделяется финансированию инфраструктуры комплексной малоэтажной застройки, рассказал Никита Стасишин.
Инициативу прокомментировал в телефонном интервью «Русской народной линии» председатель наблюдательного совета Института демографии, миграции и регионального развития, известный общественный деятель Юрий Васильевич Крупнов:
Стройкомплекс России очень медленно, но разворачивается в сторону малоэтажной комплексной застройки, что, безусловно, не просто правильно – это императив развития нашей страны, потому что Россия должна стать малоэтажной . Это единственный способ жить с мировым уровнем качества жизни, в том числе экономически вносить серьёзный вклад в страну.
Помимо различных трудностей у застройщиков высоток, одной из важнейших является то, что люди, если сказать обобщённо, отказываются жить в скворечниках на 30-м этаже в 12-метровой студии. В этом плане то, что у нас уже 60% от всего вводимого жилья — это малоэтажка показывает, чего хочет народ. Поэтому курс выбран абсолютно правильно.
Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство: Перспективы. Кейсы. Программы.
Огромная благодарность общественному совету Минстроя, и, в частности, Олегу Ивановичу Бетину, очень крупному государственному деятелю, бывшему губернатору Тамбовской области. Он глубоко разбирается в этом вопросе и двигает эту тему. И это абсолютно правильно.
Правильными является именно прокомплексные застройки нашей земли целостными посёлками, и, я бы даже сказал, пусть и микро, но городками. В этом смысле мы обязаны выходить на мышление городами и городками — а не просто отдельными домами и отдельными решениями. Если брать многоэтажку, то это безобразие, не говоря уже про то, что сначала строят дом, затем прокладывают сети, а потом оказывается, что их невозможно проложить, и, в конце концов, копают газомагистраль, разрушая водоотведение и водоснабжение и т.д. и т.п. Главное, что люди живут в городках, в целостных поселениях, а не в отдельных скворечниках на 30-м этаже или просто в отдельном хуторском доме.
Поэтому надо продолжать малоэтажное строительство. Слава Богу, что сегодня об этом заговорили. Хотя мы и опаздываем лет на 50. Если бы это всё было сделано в 70-е годы ХХ века, то Советский Союз не развалился бы. Комплексное малоэтажное домостроение заменили дачами, которые убили Советский Союз.
Изначально нужно было строить целостные комплексные малоэтажные городки.
С точки зрения «размосквичивания», безусловно, малоэтажная Россия не может быть в центре Москвы и Санкт-Петербурга, в центре городов-миллионников или просто где-то сбоку притираться к миллионникам.
В целом нужно создавать колоссальные землеотводы под комплексную малоэтажную застройку. Нужно думать и мыслить городами, городками и менять весь ландшафт страны.
По сути, это будет другая урбанизация . Часто малоэтажку называют дезурбанизацией. Но это неправильно. Мы должны строить городки, то есть всё равно должно оставаться городское качество жизни и концентрация населения в хорошем смысле слова. В городках должны быть культурные сооружения и образование самого высокого уровня.
Нам нужно строить цивилизационные форпосты, а не просто какие-то выселки в десяток домов. И погибай как хочешь; куда детей отводить в школу – непонятно, какое качество школы – неизвестно и т.д.
Поэтому мы говорим о другом типе урбанизации – не мегаполисной урбанизации с высотками, которые убивают нашу страну, а о ландшафтно-усадебной малоусадебной урбанизации.
В этом смысле комплексно всё может быть и правильно. Только нужно в 10, а то и в 100 раз ускоряться. Ещё раз повторяю, что мы опаздываем минимум на полвека. Пора вздрогнуть и увидеть в этом большой государственный смысл.
Источник: ruskline.ru
Не выше пятого. Почему покупатели стали искать комфорт в малоэтажных домах
Малоэтажное жилье — будь то пятиэтажка в городе, двухэтажный дом на четыре квартиры или отдельный коттедж в пригороде — и раньше ассоциировалось с комфортом, особенно в сравнении с районами высоток. Пандемия же и вовсе поставила вопрос ребром, и покупатель оказался готов доплатить за приватность, камерность и небольшое количество соседей.
Спрос на малоэтажные проекты за два года резко вырос, несмотря на то, что желающим купить квартиру приходится выбирать — в городе такое жилье обойдется дороже, а если хочется найти вариант, доступный по цене, то придется ехать подальше от города.
Окраина или город?
Общепринятое мнение — малоэтажные дома имеют до 4–5 этажей включительно, пояснил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». На рынке малоэтажные комплексы представлены как многоквартирными домами, так и таунхаусами или дуплексами. В Петербурге есть примеры сочетания в одном проекте сразу трех форматов. Хоть малоэтажная застройка в Петербурге сегодня представлена достаточно широко, большая часть предложения все же тяготеет к пригородным территориям.
— Во-первых, это объясняется тем, что многие малоэтажные ЖК строятся по принципу urban village, — пояснил эксперт, — подразумевающему близость к природе, комфорт жизни в «маленьком городе для своих». Кроме того, земля под застройку на окраинах и в удаленных локациях стоит дешевле, и компании могут позволить себе большие, просторные ЖК малой этажности, не теряя в прибыли. В центре Петербурга такие застройки тоже есть, но они единичны и относятся к бизнес-классу и элитному сегменту.
По словам Яна Фельдмана, директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест», девелоперы предпочитают строить многоэтажные дома в Петербурге по двум причинам. Во-первых, из-за высотного регламента, в рамках которого в разных районах можно возводить дома высотой 9, 5 и даже 27 этажей. Во-вторых, свою роль играет высокая и вечно растущая стоимость земли в черте города, затраты на строительно-монтажные работы, включая подключение к энергоресурсам, а также сами стройматериалы и конструктивные решения. Имея возможность построить многоэтажный дом и продать больше квадратных метров, застройщик вряд ли будет строить малоэтажный комплекс.
— В городе очень дорогая земля, и она требует подготовки — будь то редевелопмент или реновация, — продолжил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Все эти затраты определяют стоимость метра. Поэтому в городе сейчас малоэтажную недвижимость строить можно, но только премиальную или элитную.
А как уточнила Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании «Полис Групп», в некоторых городских локациях просто исторически сложилась малоэтажная застройка до пяти этажей — это Шувалово-Озерки, Коломяги, частично в центре города. Эти территории активно застраивали в 2000-х годах.
Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», добавила, что сегодня малоэтажное жилье в основном возводится на юге Петербурга — в Красносельском, Московском и Пушкинском районах. Здесь находятся территории, изначально предназначавшиеся только для малоэтажной застройки. Сейчас в этих локациях появляются целые кварталы из четырех- и пятиэтажных домов.
Малоэтажная застройка появляется в локациях с ограничениями по высотности, часто в петербургских пригородах — Пушкине, Стрельне, Петергофе, говорит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Есть такие зоны и ближе к центру города, например во Фрунзенском районе. Таким образом, высотные параметры здания зависят от конкретной территории и нормативов застройки.
Вопрос цены
В прошлом году спрос на «малоэтажку» увеличился — по отношению к 2020 году плюс 21%. В 2021 году доля квартир в малоэтажных домах в спросе по агломерации достигла 11%, за пять лет увеличившись на 5 процентных пунктов. Как пояснила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева, популярность обусловлена более низкой ценой предложения, комфортной этажностью, интересным благоустройством дворов в ЖК в таких форматах. Средняя цена предложения на 1 января этого года в малоэтажных комплексах — 172 тыс. руб. за кв. м (на 10% ниже, чем средняя цена в масс-маркете в Петербурге), в пригороде — 115 тыс. руб. за кв. м (на 9% ниже масс-маркета в пригороде).
— Жилье в ближайшем пригороде Петербурга все чаще воспринимается покупателями как более комфортное и экологически благополучное, если сравнивать, например, с проектами комплексной застройки из 25-этажек, — добавил Ян Фельдман. — Еще такие проекты привлекательны более низкой стоимостью квадратного метра. Так, сегодня средняя стоимость «квадрата» в сегменте массового жилья в черте города составляет 191 тыс. руб., в ближайшей Ленобласти — 127 тыс. руб.
Смена интереса
Пандемия довольно четко обозначила проблемы, связанные с изоляцией в городской квартире, добавила Наталья Кукушкина, поэтому часть спроса переориентировалась на пригородный формат жилья, совмещающий в себе элементы загородного дома и квартиры в мегаполисе. На это повлияло в том числе изменение формата занятости. Но перемены в спросе пока не глобальны, так как удаленная работа пока еще прерогатива не очень большой прослойки общества.
— Но в будущем тренд будет набирать обороты, в связи с этим мы продолжаем рассматривать участки для малоэтажных проектов в городской черте и ближайших районах Ленобласти, — добавила она.
По словам Анжелики Альшаевой, в последнее время предпочтения клиентов сильно сместились в сторону малоэтажного жилья.
— Люди не хотят жить в высоких домах, которые в народе уже окрестили «человейниками», — говорит она. — При этом малоэтажные кварталы европейского типа привлекают безопасностью, приватностью, атмосферой спокойствия и добрососедства. Я считаю, что в Петербурге принципиально должно строиться только мало- и среднеэтажное жилье, и одобряю ограничения высотности. Наш город не создан для небоскребов.
Сергей Софронов отметил усиление конкуренции среди малоэтажных проектов за последние 3–4 года. Каждый проект предлагает совокупность параметров жилья как такового и его ближайшего окружения. Стоимость, как и на всю остальную недвижимость, растет, но остается конкурентоспособной в своем сегменте. Почти все предложение в малоэтажных проектах в черте города и в ближайших пограничных локациях сейчас приходится на комфорт-класс.
— Все больше людей принимают решение переехать из городских локаций с высокой плотностью населения в развитый пригород и голосуют рублем за свежий воздух, безопасные уютные дворы, доброжелательных соседей, прогулки в благоустроенном парке рядом с домом, — добавил Ян Фельдман. — Статистика наших продаж подтверждает высокий интерес к качественным пригородным проектам — до 75% сделок приходится на кварталы «Янила» и «IQ Гатчина».
Рост цен на городскую недвижимость, а также пандемия и самоизоляция вернули интерес петербуржцев к загородному образу жизни и повысили популярность проживания в собственном доме, пояснил генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. Видя это, правительство предприняло ряд шагов для развития сектора ИЖС и защиты граждан от недостроев. Так, осенью 2021 года Минстрой РФ разработал законопроект, распространяющий механизм проектного финансирования на ИЖС. И это может еще подогреть спрос.
— Принятие закона позволит сформировать сектор ипотечного кредитования в этой сфере и обезопасит покупателей от вероятности стать обманутыми дольщиками, — считает Белоусов. — А усиление господдержки и появление доступной ипотеки станут благоприятными факторами для развития малоэтажного и индивидуального строительства жилья.
Чем ниже — тем дороже?
Львиную долю затрат при строительстве объекта любого класса составляют строительно-монтажные работы, стройматериалы, конструктивные решения, говорит Ян Фельдман. Затраты на энергоресурсы в центральных локациях Петербурга могут быть дешевле, чем в случае стройки в пригородных территориях. За счет этого общая стоимость строительства, например, новостройки бизнес-класса на Петровском острове будет незначительно выше, чем у ЖК комфорт-класса в ближайшей Ленобласти.
Ольга Ульянова отметила, что строительство малоэтажного жилья в целом для застройщика обходится дороже.
— Сейчас уже покупатели привыкли к определенному уровню комфорта, поэтому сэкономить, например, на установке лифтов не удастся, — пояснила она, — и более того, каждому покупателю квартиры в малоэтажке придется заплатить за это удобство больше, чем при выборе квартиры в многоэтажном жилье. Он заплатит за прокладку инженерных сетей, строительство и обустройство входных групп, благоустройство дворов. И пока такую нагрузку могут выдержать только проекты в пригородной черте, так как стоимость городской земли выведет малоэтажный проект в ранг экономически необоснованных. Проекты средней этажности в черте города сразу претендуют на класс не ниже высокого комфорта.
При сопоставимом уровне качества малоэтажные дома всегда будут стоить дороже среднеэтажных в силу того, что общая инфраструктура в них распределяется на меньшее количество квадратных метров, добавила Наталья Кукушкина. Например, дороги, детские сады, зеленые зоны, детские площадки, парковки, лифты стоят примерно одинаково для проектов одного класса, но в случае малоэтажного жилья эти расходы делятся на меньшее число квартир, что повлияет на цену.
— Этажность проекта не стала, на мой взгляд, каким-то существенным фактором по сравнению с традиционными — локацией, составом предложения и стоимостью квадратного метра, — считает Андрей Паньков. — Цена будет определяться более значимыми на данный момент факторами, а вот себестоимость, естественно, будет выше по сравнению с проектом большей этажности на том же участке.
Сергей Софронов отметил нелинейную зависимость между этажностью и стоимостью жилья.
— Чем больше этажей, тем больше продаваемая площадь и тем больше распределяется на нее стоимость земли и общестроительных работ, — пояснил он. — Но каждое здание — это также и отдельный фундамент, что в общем цикле относится к одной из самых финансовоемких частей строительства. Возведение каждого этажа тоже стоит определенных денег. Поэтому стоимость определяется прежде всего анализом спроса и предложения в районе, соотносится с общими затратами.
Мало, но есть
Взвесив затраты, спрос и прочие «за» и «против», современные застройщики все же развивают малоэтажные проекты. Так, Setl Group возводит несколько малоэтажных комплексов — «Зеленый квартал» и «Солнечный город. Резиденции». А в прошлом году холдинг приступил к возведению ЖК «Парадный ансамбль».
«Зеленый квартал» возводится в Московском районе. В составе проекта — дома высотой 4 этажа с мансардой. «Парадный ансамбль» — новый проект холдинга в этой же локации Московского района, 8 очередей общей жилой площадью более 760 тыс. кв. м. А «Солнечный город. Резиденции» расположен в Красносельском районе.
Малоэтажный проект ЦДС «Волковский» стал коммерчески успешным и показал, что такие проекты бизнес-класса в сложившейся городской локации интересны людям и они готовы доплачивать за комфорт.
У «Ленстройтреста» развиваются проекты формате квартальной застройки с корпусами переменной этажности. Есть полностью малоэтажный квартал «Юттери» в Колпинском районе Петербурга, состоящий из 10 домов в пять этажей. В голландском квартале «Янила» в Янино Ленобласти высотность варьируется от 5 до 12 этажей.
В проекте «Главстроя Санкт-Петербург» «Юнтолово» малоэтажные корпуса примыкают к лесопарковой полосе Юнтоловского заказника. Также в этом году компания принимается за новый малоэтажный квартал, который планируют выпустить в продажу в конце года.
А компания «КВС» строит в Пушкинском районе малоэтажный ЖК «ЮгТаун», в Петродворцовом районе, в Стрельне, — малоэтажный ЖК «Любоград». Кроме того, у застройщика есть объект «Новое Сертолово» в Ленобласти, состоящий из домов высотой 4–5 этажей.
Хрущевки 2.0
Перспектива появления целых малоэтажных кварталов в черте города, как когда-то пятиэтажных хрущевок, только новых и современных, игрокам рынка кажется сомнительной. Кто-то выступает именно за развитие приграничных локаций.
—Технически для этого городские власти могут установить жёсткое ограничение этажности на определённых зонах в городе, — считает Андрей Паньков. — Однако я считаю, что в текущих экономических условиях это практически невыполнимо. Очевидно, что условия для жизни в таких кварталах были бы лучше с точки зрения среды, но нерациональны по стоимости, так как, к сожалению, реальные доходы людей не позволили бы обеспечить на них адекватный спрос.
Ольга Трошева отметила, что строительство малоэтажного жилья в сложившихся спальных районах экономически невыгодно из-за высокой стоимости земли и, как следствие, себестоимости проекта. А Ольга Ульянова высказала свое мнение: если предположить проектирование малоэтажных кварталов на месте «хрущевок», то стоимость кв. метра таких квартир возрастет не менее чем на 35–40%.
— Да, пока Петербург не развивается по сценарию крупных европейских мегаполисов, где пригород — это уютное малоэтажное жилье, — продолжил Ян Фельдман. — Но успешные примеры уже есть, и я уверен, что приграничные территории надо насыщать качественным продуктом. Тренд на «жизнь в комфортном пригороде» будет набирать обороты, а за счет синергетического эффекта темпы освоения и создания комфортной среды в новом микрорайоне увеличиваются в разы. При этом социальная нагрузка на девелоперов уменьшается за счет совместного развития локации. Кроме того, конкуренция благоприятно скажется на качестве продукта. Например, именно по такому пути пошли девелоперы и мы при работе в Янино.
По мнению Натальи Кукушкиной, малоэтажные кварталы и районы — это не всегда панацея и синоним комфортного жилья. Из-за низкой плотности застройки коммерческие помещения в таком проекте всегда размещаются в отдельно стоящем здании, рассчитанном на весь квартал, а не на первых этажах. Больше будет и расстояние до детского сада и школы. Таким образом, квартальная малоэтажная застройки подразумевает несколько другой принцип организации жилой среды.
— Нельзя сказать, что хрущевки были идеальным решением, которое нужно повторить, — продолжила она. — Необходим баланс между средой и качеством новых кварталов. На наш взгляд, для мегаполиса 21-го века среднеэтажная застройка в 7–12 этажей — оптимальное решение, позволяющее сформировать качественную жилую среду, не переводя проект в сегмент элитного жилья.
Источник: www.fontanka.ru
Что такое комплексное малоэтажное жилищное строительство
Систематизация современной практики стимулирования малоэтажного домостроения в российских регионах, анализ эффективности финансово-экономического механизма и организационно-методического обеспечения реализации региональной жилищной политики позволили установить зависимость развития региональной экономики от состояния жилищной сферы городов региона. Рост городских агломераций за счет активизации малоэтажного домостроения в пригородных коттеджных поселках укрепляет каркас экономического пространства региона, обеспечивает приток ресурсов, повышает деловую активность, развивает существующие и создает новые сектора региональной экономики. Оценка проблем и объективных трудностей обновления жилищного фонда в регионах позволила выявить причины, препятствующие реальному улучшению жилищных условий и доступности жилья населения региона. Определено, что для их преодоления необходима реновация региональной жилищной политики на основе стимулирования развития малоэтажного домостроения на территориях городов и пригородов региона. На основе анализа темпов развития, финансово-экономического и организационно-методического обеспечения малоэтажного строительства в регионах России даны рекомендации по реновации жилищной политики регионального уровня с учетом экономических приоритетов развития, обновления жилищного фонда и модернизации жилищной сферы региона.
1. Бороухина Н.Н., Учинина Т.В. Анализ потребительских предпочтений при выборе жилья в организованных коттеджных поселках (на примере г. Пензы) // Современные проблемы науки и образования. – 2015. – № 1; URL: www.science-education.ru/121-17152 (дата обращения: 30.03.2015).
2. Бузырев В. В. Реновация жилых домов как важный фактор увеличения жизненного цикла жилищного фонда в регионе // Проблемы современной экономики. – 2012. – № 4 (44). – С. 285–288.
3. Государственная корпорация – Фонд содействия реформированию ЖКХ. Результаты работы. Оперативная информация о Фонде [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://fondgkh.ru/result/result/index.html (дата обращения: 08.04.15).
4. Коростин С.А. Особенности и тенденции развития регионального рынка малоэтажного домостроения // Вестник Волгоградского государственного Университета. Серия 3: Экономика. Экология. – 2013. – № 1 (22). – С. 96–97.
5. Коростин С.А. Реализация региональной жилищной политики развития малоэтажного домостроения: проблемы, решения, перспективы. – Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2014. – 275 c.
6. Коростин С.А. Современные подходы к разработке и реализации государственной политики в сфере решения жилищной проблемы российских регионов / И.А. Гришин, С.А. Коростин // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 3: Экономика.
Экология. – 2012.– № 2(21). – С. 85–91.
7. Проблемные аспекты развития малоэтажного жилищного строительства России: Монография / Под общей редакцией Академика МАИН В.С. Казейкина и проф. С.А. Баронина. – М: ИНФРА-М, 2011. – 278 с.
8. РБК. Исследование рынков. Доля малоэтажного жилья к 2015 г. составит не менее 60 % [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://marketing.rbc.ru/articles/14/12/2012/562949985333612.shtml (дата обращения: 08.04.15).
Несмотря на достаточную зрелость финансово-экономического механизма, развитость организационно-методического обеспечения и инструментария региональной жилищной политики, на практике она сталкивается с множеством проблем реализации, обусловливающих неспособность в полной мере решать жилищную проблему и реально улучшать жилищные условия населения регионов на основе перехода к современным стандартам жилья и обновления жилищного фонда. Одним из главных препятствий этому является инерция региональной власти, стремящейся в силу недопонимания современного вектора развития региональной экономики решать жилищную проблему в рамках архаичной концепции индустриального города с характерным сращиванием в нем социальной инфраструктуры с производственными предприятиями, что на длительный период консервирует монопрофильную специализацию городов, низкое качество городской среды, жизни и культуры горожан [6].
Вопреки этому урбанизация как процесс повышения роли городов, городского образа жизни и городской культуры в развитии общества продолжает увеличивать миграцию населения региона в его города, повышая в них концентрацию населения, усиливая нагрузку на инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, обостряя жилищную проблему. Возрастание роли городов как полюсов экономического развития региона все сильнее меняет структуру и хозяйственный ландшафт регионального производственного комплекса, укрепляя экономический каркас региона посредством усиления кооперационных связей между городами и повышая роль пригородов как комфортной зоны проживания в современных малоэтажных коттеджных поселках экономически активного населения региона [2].
Малоэтажное домостроение, уже достигшее за 20 лет новейшей истории России рекордных темпов развития и увеличившее долю в общем объеме ввода нового жилья в 7 раз, имеет все основания довести ее к 2020 году до уровня 70 % [8], что может существенно изменить структуру жилого фонда регионов, повысив в нем удельный вес малоэтажного жилья. Корректировка приоритетов региональной жилищной политики при этом становится настолько существенной, что уместно ставить вопрос о реновации ее модели на основе стимулирования малоэтажной застройки при развитии городских агломераций. Реновацию в данном случае следует понимать в широком смысле, т.е. как обновление жилой среды, которая определяет условия и качество жизни человека. Понятие реновации жилищного фонда охватывает все способы замещения выбывающих элементов (объектов) жилищного фонда: новое строительство, расширение, реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт, реставрацию жилых зданий [2]. Реновация региональной жилищной политики – это ее «перезагрузка» в обновленном формате роста городских агломераций, достигающегося благодаря динамичному развитию пригородов за счет активизации в них малоэтажного строительства.
Массовость и масштабность малоэтажного домостроения в российских регионах напрямую зависит от того, насколько комплексно региональные власти подходят к организации его строительства, включая выделение участков под застройку, прокладывание автомобильных дорог, обустройство сетей инженерно-технического обеспечения, строительство социальных объектов. При этом пристальное внимание должно уделяться противодействию хаотичности в малоэтажном строительстве, для чего в региональной жилищной политике особое место отводится разработке и соблюдению генерального плана развития территорий, являющегося главным документом, выражающим направленность пространственного развития региона.
В настоящее время для эффективной реализации жилищной политики региона требуются концептуально новые решения в отношении пространственной организации, внутренней коммуникации и инфраструктурного обеспечения городских систем. В стратегической перспективе их следует рассматривать в качестве основных драйверов региональной жилищной политики, стимулирующих реновацию жилого фонда, архитектурного облика и социально-экономического пространства урбанизированной территории. Непременным условием для достижения нового качества функционирования зон проживания и системы жизнеобеспечения населения региона является взаимодополняющее сочетание многоэтажной и малоэтажной застройки в городских агломерациях от центра к периферии, включая пригороды и другие населенные пункты, интегрированные на основе единой инфраструктуры, совершенствования логистики и развития всех видов информационных коммуникаций [4].
Малоэтажное домостроение благодаря большей инвестиционной привлекательности из-за значительного снижения стоимости земли и превосходящей комфортности жилой среды в пригородах стимулирует региональную экономику в направлении ее роста. В строительную смету при возведении многоэтажек на территории престижных районов города закладывается высокая норма прибыли, приводящая к высокой цене жилья, приобрести которое может весьма ограниченный круг потребителей, в связи с чем темпы роста данного сектора жилищного строительств замедляются, что в перспективе может иметь устойчивую тенденцию усиления. В малоэтажном домостроении экономия на затратах за счет более дешевых участков и технологий строительства сохраняет норму прибыли предлагает потребителю за меньшие деньги более комфортное малоэтажное жилье при дополнительной возможности его индивидуализации посредством выбора архитектурных форм и дизайнерских решений. Эти факторы способствуют увеличению в секторе малоэтажного домостроения и спроса, и предложения, стимулируя застройку пригородных территорий малоэтажными коттеджными поселками [7].
В настоящее время лидерами строительного регионального рынка по-прежнему остаются Москва и Санкт-Петербург, в которых объемы строительно-монтажных работ, несмотря на экономический кризис, имеют устойчивую тенденцию к увеличению и в многоэтажном, и в малоэтажном секторах домостроения. На уровне остальных регионов наблюдается отсутствие равномерного градостроительного баланса, что ведет к образованию ряда диспропорций в структуре жилищного фонда регионов, но пока не оказывает существенного воздействия на емкость регионального рынка строящегося жилья. Использование регионами передового опыта лидеров по организации и стимулированию малоэтажного строительства будет стимулировать не только решение жилищной проблемы, но и развитие региональной экономики, а значит, создание дополнительных рабочих мест, улучшение качества жизни населения, повышение инвестиционной привлекательности территории как комфортной зоны проживания [5].
Реализация региональных программ расселения аварийных домов напрямую связана с развитием малоэтажного домостроения и непосредственным образом участвует в реновации жилищной политики региона. Программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда финансируются органами федеральной и региональной власти через Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Согласно оперативной информации о деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ на 1 апреля 2015 года в период 2014–2017 гг. необходимо расселить 11,4 млн кв. метров аварийного жилищного фонда, из них с участием средств Фонда подлежит расселению 10,09 млн кв. метров. Для этих целей определен общий объем финансирования из средств Фонда на 2013–2017 годы – 183,4 млрд рублей, из них 41,8 млрд рублей на 2015 год. За предыдущий 2014 г. целевой показатель реализации программ переселения составляет 2609,7 тыс. кв. метров, а по факту к 01.01.2015 расселено 2964,15 тыс. кв. метров аварийного жилья, что составило 113,6 % от запланированного показателя. При этом в полном объеме достигнуто выполнение целевого показателя по площади расселенных помещений в 71 регионе России, а значение целевого показателя в планах на 2015 г. по всей стране установлено на уровне 2759,49 тыс. кв. метров, из них к 01.01.2015 уже расселено 147,56 тыс. кв. метров аварийного жилья, что означает 5,35 % от запланированного значения целевого показателя [3].
Еще одним аспектом реновации региональной жилищной политики является усиление межрегиональной конкуренции в борьбе за стратегические ресурсы развития, что побуждает искать способы, позволяющие кардинальным образом менять архитектуру пространства среды жизнедеятельности человека, избавляться от архаичных алгоритмов организации труда, образования, досуга и других аспектов социальной деятельности населения региона. Малоэтажное домостроение, внедряющее в практику функционирования жилищной сферы с помощью современных технологий строительства новые стандарты качества жизни, постепенно приобретает функцию, направленную на преобразование сначала всей жилищной политики региона, а затем на интенсификацию регионального экономического механизма для перехода на принципиально новый уровень потребления в сфере жилищного строительства.
Смена городских квартир на малоэтажные дома значительной части домохозяйств позволит развивать не только малоэтажное домостроение, но и другие сектора региональной экономики в условиях мультипликативного эффекта, вовлекая в этот процесс дополнительные ресурсы, сосредоточенные как внутри региона, так и за его пределами. В этих условиях важность развития форм и методов повышения доступности малоэтажного жилья для населения региона становится главным критерием реновации региональной жилищной политики. Как только малоэтажное жилье станет по-настоящему социальным и встанет на индустриальные рельсы, произойдет перелом и в менталитете людей. Это является одним из основных факторов формирования массовой востребованности малоэтажного жилья, для достижения этого органам власти в процессе осуществления реновации региональной жилищной политики необходимо уделять особое внимание социально значимым проектам малоэтажной застройки.
Строительство малоэтажных домов эконом-класса с точки зрения пространственного развития региона является правильным шагом на пути сдерживания излишней концентрации социально-экономической активности в региональных центрах, создающей диспропорции развития для пригородов и других населенных пунктов региона. Ситуация, обусловленная высоким уровнем централизации бюджета, продолжает поддерживать многоэтажное строительство, рассчитывающее на централизованные денежные вливания под федеральные программы по строительству жилья для тех или иных категорий населения. Если не переоценивать этот фактор, то становится очевидным бесспорное преимущество малоэтажного домостроения ввиду того, что его стимулирование можно успешно осуществлять собственными силами исключительно на региональном и муниципальном уровне.
Для продвижения по данному пути следует усилить стратегическую составляющую региональной жилищной политики в направлении ее участия в пространственном развитии региона, разработке планов малоэтажной застройки пригородов, способных стать новыми центрами экономической активности региона посредством побуждения финансово обеспеченных и экономически активных городских жителей к переселению в малоэтажные дома с повышенным уровнем комфорта. Рост привлекательности малоэтажного жилья как основного места жительства увеличит объем высвобождаемого малометражного жилья в многоэтажных домах города, повысит его предложение на вторичном региональном рынке недвижимости и сделает более доступным для малообеспеченных граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Реновация региональной жилищной политики на основе стимулирования малоэтажного домостроения в совокупности с разработкой в ее структуре программ реконструкции городского жилищного фонда позволит существенно снизить остроту жилищного вопроса, уровень социальной напряженности, а также стимулировать региональную экономику к дальнейшему развитию и росту.
Рецензенты:
Вакарёв А.А., д.э.н., доцент, заведующий кафедрой менеджмента, МБОУ ВПО «Волжский институт экономики, педагогики и права», г. Волжский;
Старовойтов М.К., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Экономика и менеджмент», Волжский политехнический институт (филиал), ФГБОУ ВПО «Волгоградский государственный технический университет», г. Волжский.
Источник: fundamental-research.ru