Аннотация: В данной статье рассматривается вопрос о комплексной застройки территорий. В настоящее время реализация проектов комплексного освоения территорий является крайне актуальным. Исследованы проблемы оптимального освоения территорий в современных рыночных условиях и обоснование необходимости комплексного подхода к развитию и застройке территорий.
Abstract: This article deals with the issue of complex development of territories. Currently, the implementation of projects for integrated development of territories is extremely urgent. The problems of optimal development of territories in modern market conditions and the justification of the need for an integrated approach to the development and development of territories are investigated.
Ключевые слова: Комплексная застройка территорий, сущность комплексной жилой застройки, территории со скрытым инвестиционным потенциалом, микрорайон.
Keywords: Complex development of territories, the essence of integrated residential development, the territory with hidden investment potential, microdistrict.
Комплексное проектирование включает в себя не только сам проект. Для архитекторов, строителей.
В стране на данном этапе ее экономического развития устойчивыми темпами растут объемы жилищного строительства, размеры привлекаемых средств населения в сферу операций купли-продажи недвижимости, преображаются города в результате строительства значительного количества объектов, отвечающих самым высоким качественным критериям. Основу всего этого рыночного процесса составляет такой природный ресурс, как земля, вовлеченная в рыночный оборот так называемой земельной собственности.
Развитие городов предполагает рациональное использование земельных ресурсов, что может быть достигнуто только посредством комплексной застройкой территорий. Согласно последним данным, порядка 65% всего населения земли проживает в городах [4]. Нехватка земельных ресурсов и неконтролируемый рост населения в городах усугубляют жилищную проблему, так как встает вопрос о том, что фактически негде строить жилье и необходимую инфраструктуру. Проблема нехватки свободных земель при застройке территорий крупных городов, в настоящее время, стоит очень остро не только в России, но и за рубежом. Эта проблема возникла не случайно и уже давно ее стали решать посредством комплексной застройки микрорайонов.
Для начала стоит выяснить, что же такое комплексная застройка.
Н. А. Доценко-Белоус придерживается мнения, что комплексная застройка – один из принципов планирования и застройки территории на местном уровне. Его суть состоит в обеспечении рационального размещения разных функциональных зон, взаимного согласования государственных, общественных и частных интересов [1].
Л. Ю. Блинов считает, что важным показателем комплексной застройки является его высокая степень автономности: человек может жить, учиться, работать, отдыхать, заниматься спортом и посещать культурные мероприятия, не покидая территории своего микрорайона [2].
В. И. Сарченко дает не только определение понятию комплексной застройки в своей работе, но и инновационно решает острую проблему городов освоением территорий со скрытым инвестиционным потенциалом [3]. Автор говорит, что в процессе освоения заброшенных земель города главная роль должна достаться не уплотненной застройке, которая вынужденно преобладала в давно застроенных районах нашего города, а комплексно спроектированным новым микрорайонам с развитой инфраструктурой. Спроектированный микрорайон это своего рода «мини-город», где застройщик обязан не только застроить район, но и обеспечить его необходимой инфраструктурой. В распоряжении жителей должны оказаться полноценный уютный двор, детские сады, школы, магазины и пр. Архитектурный облик каждой единицы района должен соответствовать одному стилю, для создания целостности и привлекательности жилого комплекса.
Комплексный проект и поЭтапное строительство
Следует отметить, что в каждом из приведенных выше определений отражаются почти все признаки комплексной застройки. Как видно, из данных трактовок, единое мнение по поводу определения комплексной застройки есть.
Таким образом, обобщив предложенные выше определения, можно предложить следующую трактовку понятия комплексной застройки.
Под комплексной застройкой территорий следует понимать, застройку территорий, которая предусматривает планомерное возведение зданий и сооружений, связанных единством функций, процессов, планировочных решений, очередностью осуществления, в которой строительство жилых зданий происходит одновременно с возведением общественных зданий, благоустройством и озеленением территорий.
Рисунок 1- Сущность комплексной застройки жилой территории
Исходя из всего вышеперечисленного, внедрение комплексных проектов в города миллионники, должно позволить решить проблемы с нехваткой земельных ресурсов под жилищное строительство и обеспечением его необходимой инфраструктурой, приводя к эффективному росту местной экономики. Такая реализация комплексного проекта в городах способствует созданию новых рабочих мест и значительному маркетинговому эффекту для данной территории.
Рассмотрим основные отличия комплексной жилой застройки от традиционного точечного домостроения.
Основные отличия проектов точечной застройки территории от проектов с комплексным освоением
| Традиционные локальные проекты точечной жилой застройки | Проекты типа КЖЗТ |
| Угасающий характер развития точечных проектов | Развивающийся характер проектов КЖЗТ |
| Разрозненные точечные проекты, включающие один, два типа недвижимости с площадью застройки до нескольких га. | Появляется эффект масштаба и долгосрочность проекта и его комплексности |
| Традиционные локальные проекты точечной жилой застройки | Проекты типа КЖЗТ |
| Короткие сроки жизненного цикла воспроизводства точечных объектов жилой недвижимости — в среднем около 1,5-2 лет | Длительные сроки жизненного цикла управления реализацией проектов КЖЗТ до 7-10 и более лет |
| Низкая результативность точечных проектов по вводу жилья не более средних показателей в 10-20 тыс. кв. м общей площади | Высокая результативность проектов — около 1 млн кв. м жилья и выше |
| Локальная народнохозяйственная значимость данных проектов из-за ограниченности предложения на рынке | Высокая народнохозяйственная значимость проектов КЖЗТ, позволяющая существенно влиять на формирование рынка доступного жилья, снижать стоимость жилья за счет больших объемов предложения от застройщиков. Достаточно высокий уровень предложения жилья |
| Низкие риски строительства | Высокие риски строительства и ожидаемая высокая доходность проектов |
Очевидно, что будущее за строительством крупных микрорайонов с развитой социальной и экологической инфраструктурой. Только при таком подходе к строительству город и горожане могут получить предсказуемый по своему качеству и характеристикам комфорта результат. Кроме того, такой подход позволит снизить себестоимость строительства
При решении проблемы нехватки территорий в городе Красноярске следует безусловно рассмотреть комплексную застройку, как приоритетную для развития городских территорий. Однако стоит отметить, что на пути реализации такой застройки могут возникнуть проблемы:
- Строительство и ввод жилья на порядок опережают развитие социальной инфраструктуры, что является главной проблемой для комплексного строительства;
- Отсутствие механизма компенсации муниципальными образованиями затрат, которые несут строительные компании.
При формировании такого механизма происходит снижение себестоимости строительства. Комплексная застройка является неотъемлемой частью развитие крупных современных городов. На сегодняшний день строители лишены возможности планомерно развивать социальную инфраструктуру, согласно федеральному закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Не смотря приведенные выше минусы комплексной застройки, её главным преимуществом является способность максимально снизить нагрузку на уже имеющуюся городскую инфраструктуру. Достоинством комплексного освоения территорий является возможность развить целый микрорайон в едином проекте.
Анализ использования земель и их функционального назначения в городе Красноярске выявил, что территория города используется крайне неэффективно, поэтому каждый район города должен быть комплексно застроен и иметь свою собственную инфраструктуру.
С нормативной точки зрения, комплексно застроенный микрорайон средней площади 30 га при высокой плотности застройки предусматривает:[5]
- Жилой фонд составляет 300 тысяч м 2 при условии строительства на каждом гектаре территории до 10 тысяч м 2 жилья;
- Количество проживающих жителей -12 тысяч человек из расчета 24 м 2 на одного проживающего;
- Нормативное количество мест в детских садах – 600 мест из расчета 50 мест на 1 тысячу жителей;
- Общеобразовательные школы на 1140 учащихся из расчета 95 мест на 1 тысячу человек проживающих в микрорайоне.
Как пример комплексно застроенного микрорайона средней площади 30 га рассмотрим микрорайон «Белые росы».
Микрорайон комплексной застройки «Белые росы» — масштабный проект и представляет собой обособленный современный «мини-город», в котором предусмотрено строительство тридцати пяти жилых домов этажностью от 9-ти до 24-х этажей. На данном этапе строительства введено в эксплуатацию двадцать три жилых дома, и еще двенадцать находятся в стадии завершения.
В жилом комплексе «Белые росы» будут строиться два двухэтажных общественных центра. Так же планируется построить 2 детских сада на 135 мест каждый и одну общеобразовательную школу на 1000 мест. Все здания увязаны в комплекс, имеющий яркое архитектурное решение — и в плане композиции, и необычных пока для Красноярска фасадов. Окончания строительства этого мега комплекса запланировано в 2018 году.
Исходя из всего вышеперечисленного, стоит отметить, что будущее развития городов за строительством крупных микрорайонов с их социальной и экологической инфраструктурой. Комплексный подход к развитию территорий должен осуществляться с помощью поддержки муниципалитета города и только тогда, такое масштабное строительство новых микрорайонов с развитой инфраструктурой будет иметь большой успех, как для строителей так и для жителей этого микрорайона.
Источник: edrj.ru
Большая Энциклопедия Нефти и Газа
Комплексное строительство в значительной степени исключает ненужное дублирование однородных объектов, способствует снижению стоимости строительства, улучшает условия обслуживания, увеличивает рентабельность использования общественных зданий. [1]
Осуществлять комплексное строительство объектов производственного назначения , неукоснительно обеспечивать своевременное сооружение и ввод в действие предусмотренных в проектах жилых домов, объектов социально-культурного и бытового назначения. [2]
Наиболее эффективным является комплексное строительство нефтеперерабатывающих и химических заводов . [3]
Учитывая безусловные преимущества комплексного строительства для обеспечения единства объемно-планировочных и конструктивных решений, снижения стоимости строительства и повышения качества архитектурно-строительных решений предприятий пищевой, мясомолочной промышленности и торговли, бытового обслуживания населения, объектов автотранспорта и др., необходимо отказаться от строительства обособленных объектов; разработать новые типовые проекты предприятий пищевой, мясомолочной промышленности и торговли в виде единых серий, предусматривающих возможность блокирования зданий и комплексного их строительства по секциям. [4]
Изложенный выше метод комплексного строительства кустов скважин — объектов нефтедобычи оказался эффективным и получил широкое распространение в Западной Сибири. [5]
Продолжительностью подготовительного периода для объектов или очередей комплексного строительства считается: для первого пускового объекта — сумма календарного времени выполнения подготовительных работ, относящихся к строительству в целом ( общеплощадочные подготовительные работы), и подготовительных работ на данном объекте; для последующих объектов — время подготовительных работ на этих объектах. [6]
Серия 467 была задумана как реальная основа для комплексного строительства жилых и общественных зданий . В настоящее время в стране действует несколько десятков комбинатов, выпускающих типовые конструкции этой серии или же ее более современных модификаций — 125-я и 75-я серии. Накоплен значительный опыт сооружения школ и детских садов из крупных панелей, изготавливаемых на домостроительных предприятиях для жилищного строительства. [7]
Современное советское градостроительство основано на новых прогрессивных принципах, предусматривающих комплексное строительство наиболее совершенных и экономичных жилых районов и микрорайонов с наиболее рациональной организацией культурно-бытового обслуживания населения. [8]
Цекомбанк безвозвратно финансировал и выдавал долгосрочные кредиты на жилищное, коммунальное и культурно-бытовое строительство, комплексное строительство новых городов и поселков. [9]
Подготовительные работы на отдельных объектах строящегося промышленного предприятия, городского квартала жилых домов и др. комплексного строительства являются всегда элементами общего плана инженерной подготовки строительства в целом. Работы осуществляются по объектным проектам производства работ, в которых объемы и порядок проведения подготовительных работ вытекают из общеплощадочных решений, предусмотренных в проекте организации строительства. [10]
Это был интересный экспериментальный жилой комплекс, базировавшийся на принципах коллективного быта, самоуправления, адресного проектирования и комплексного строительства . [11]
Задачи коммунистического строительства в нашей стране, осуществление курса КПСС на дальнейший подъем материального и культурного уровня жизни народа требуют колоссального объема комплексного строительства жилых, общественных и промышленных зданий , формирующих материально-пространственную среду для жизни общества. В решении этих задач ответственная роль принадлежит проектировщикам, в том числе архитекторам и их помощникам-техникам-архитекторам. [12]
При застройке селитебных территорий через единого заказчика финансирование и организация строительства осуществляются на основе заключенных договоров купли-продажи на право застройки с местными органами власти, которые обязаны обеспечить комплексное строительство пусковыми объектами. [13]
Чтобы эти возможности превратить в действительность, Госплану СССР и Министерству газовой промышленности СССР вместе с республиканскими органами следует быстрее разработать практические мероприятия по увеличению объема глубокого разведочного бурения, развертыванию комплексного строительства на перспективных месторождениях и расширению подготовки инженерно-технических работников для этой важной отрасли народного хозяйства. Требует также безотлагательного решения вопрос о сооружении подземных газовых хранилищ для обеспечения газом крупных городов страны. [14]
МЖК был естественным и логическим развитием некоторых идей домов-коммун 20 — х годов и экспериментальных жилых комплексов 60 — х — 70 — х гг. в вопросах коллективного быта, принципах самоуправления, адресного проектирования и комплексного строительства . [15]
Источник: www.ngpedia.ru
Ефимов озвучил планы строительства в рамках комплексного развития в СВАО
В рамках комплексного развития шести участков бывших промзон и неэффективно используемых территорий в Свиблово, Бабушкинском, Останкинском, Отрадном и Ярославском районах столицы возведут около 900 тыс. кв. м жилья. Об этом сообщил заммэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
«Также там возведут производства и общественно-деловые объекты, где смогут работать примерно 13 тыс. человек. Вложения в редевелопмент участков оцениваются в 148 млрд руб. После реализации проектов в бюджет Москвы будет ежегодно поступать свыше 5 млрд руб.», — уточнил Ефимов.
По словам руководителя департамента городского имущества Максима Гамана, общая площадь шести участков в СВАО, где появятся жилые дома, превышает 95 га.
«Площадь общественно-деловых объектов, которые построят на этих территориях для комфортного проживания горожан, составит около 322 тыс. кв. м. На каждом участке инвесторы возведут по одному детскому саду и общеобразовательные школы. Кроме того, в СВАО запланировано строительство поликлиники, детско-взрослой стоматологии, травмпункта, пяти физкультурно-оздоровительных комплексов, одного культурного центра и одной гостиницы», — добавил министр правительства Москвы.
Комплексное развитие территорий бывших промзон и неиспользуемых территорий Москвы позволит городу получить порядка 550 тыс. новых рабочих мест. Общий объем инвестиций составит 7 трлн руб., а в бюджет поступит около 3 трлн руб.
Первый договор с инвестором заключили в июле 2020 года на комплексное развитие территории бывшей промзоны «Октябрьское Поле». Впоследствии подобные соглашения подписали на реорганизацию участков бывших промзон «Коровино», «Кунцево», «Алтуфьевское шоссе» и «Братцево», а также заброшенной стройки в районе Тропарево-Никулино. Ранее в августе и сентябре 2022 года на аукционах определили инвесторов для реорганизации участков бывших промзон «Теплый Стан» и «Автомоторная».
Кроме того, столица назначила операторов, которые преобразуют участки бывших промзон «Южный порт», «Зюзино», «Грайвороново», «Варшавское шоссе» и неэффективно используемую территорию на проспекте Маршала Жукова.
Источник: www.rbc.ru