Что такое крт в строительстве

Комплексное развитие территории призвано решить множество задач, основная из которых– обновление городской застройки. Ведь огромное количество домов в населенных пунктах возведено еще в первой половине прошлого века и давно уже не в состоянии обеспечить людям благоприятные условия для жизни.

Сегодня идет об обновлении и освоении целых территорий. Уход от точечной застройки позволяет достаточно быстрыми темпами развивать инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры, тем самым не только обеспечивая граждан новым жильем, но и создавая условия для их комфортного проживания.

Направления комплексного развития территорий

Термин «Комплексное развитие территорий» (КРТ) применяется только с 2020 года. Но о его новизне говорить трудно. Сложно утверждать, что этот вид деятельности является незнакомым правовым режимом в Российской Федерации. Ведь данное направление осуществлялось в пределах комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ).

Несмотря на реформы, задача режима остается прежней– стабильный и постоянный прогресс определенной территории, устранение неточностей градостроительства (возведение сооружений без соответствующих коммуникаций и без гармоничного включения в городскую местность).

Тема: КРТ нежилой застройки. Порядок действий правообладателя земельного участка.

Проектом комплексного развития территории предусматривается два рода деятельности, а именно:

1. Реконструкция ветхих, устаревших и аварийных сооружений, не отвечающих современным нормам, а также их снос. Под этот вид деятельности могут попасть и многоквартирные дома, и элементы инфраструктуры.
2. Возведение новые зданий. Это могут быть МКД, сооружение коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры. К этому виду работ относится и благоустройство территории в соответствии с одним проектом.

В комплексном развитии территории принимают участие государственные управленческие организации. Они имеют право решать вопросы формирования такой территории. Также в КРТ фигурируют источники финансирования, заключающие договоры на выполнение тех или иных работ в соответствии с проектом, и собственники недвижимости, попавшей на этот участок. Более того, участниками осуществления этого процесса становятся арендаторы по договору социального найма и владельцы помещений в МКД.

Цели комплексного развития территорий

Перед собой КРТ ставит выполнение следующих задач:

• помощь в развитии объектов социально-транспортной инфраструктуры;
• увеличение доступности этих сооружений для людей;
• открытие новых вакансий и формирование мест обслуживания;
• увеличение рентабельности этой местности;
• привлечение внебюджетных источников финансирования.

Во время выполнения этого проекта рассчитывается коэффициент качества городской среды. Также во внимание берется и многообразие функций в жилом районе, процент озеленения участка, оснащенность всеми коммуникациями и так далее.

Что такое КРТ?

Категории КРТ

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ выделяют четыре группы территорий комплексного развития:

КРТ жилой застройки

Производится на участке одного или нескольких кварталов, микрорайонов, где находятся жилые многоквартирные дома. В этом случае становится невозможным изъятие сооружений для выполнения государственных задач. Это те территории, которые используются для федеральных объектов, и участки, на которых располагаются жилые дома, не соответствующие требованиям КРТ.

Как правило, правительство, регион или муниципалитет осуществляют комплексное освоение. А вот способ принятия концепции намного проще. Порядок комплексного развития территории начинается с определения источника финансирования. На этом этапе проводят тендеры и заключается договор.

Затем начинается разработка проекта, его согласование, публикация, организация публичных слушаний. На следующем шаге происходит утверждение документации, определение стадий его выполнения, а также организация мер по проектированию.

Если в программу входят многоквартирные дома, то их жители также участвуют в принятии решений о комплексном развитии территории.

КРТ нежилой застройки

Производится на участке одного или нескольких кварталов, микрорайонов, где происходит капитальное строительство и нет многоквартирных жилых домов, ИЖС, садовых домов и т.;п. Существует три способа его осуществления: органами власти, источником финансирования (здесь необходимо заключить договор и провести тендер) и законным владельцем.

Процесс КРТ нежилой застройки становится очень затруднительным, если на территории есть здания, признанные историческими. Более того, отсутствует правоприменительная практика по изъятию земельных участков для применения комплексного подхода в этой области.

КРТ незастроенной территории

Это относится к земельным участкам (ЗУ), которые являются собственностью граждан. ЗУ выделяется лицам, которые заключили сделку без проведения тендеров. Результат– недостаток земельных участков, на которых уже произведена градостроительная подготовка. Это чревато высокими расходами заказчика.

КРТ по инициативе правообладателя

Комплексное развитие территории по решению собственников земельных участков и/или располагающихся на них сооружений, а именно: по инициативе владельцев территорий/сооружений. Сюда можно добавить земельные участки, находящиеся в публичном владении, при нескольких условиях:

• есть договоренность с федеральными органами, исполнительной властью и т.;п.;
• главная задача– расположение сооружений социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры;
• отсутствие разрешения на владение участком третьими лицами.

Органы, принимающие решение о КРТ

В Федеральном законе от 30.12.2020 №;494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» четко указано, кто может принимать решение о создании КРТ и включении в его границы каких-либо элементов планировочной структуры. Сделать это может Правительство РФ в отношении участков либо недвижимости, находящейся в федеральной собственности, в рамках регионального инвестиционного проекта с привлечением средств федерального бюджета, а также если застройку территории проводит выбранное на уровне РФ юридическое лицо.

Если КРТ проводится на средства регионального бюджета или компанией, которую определил субъект РФ, если в границы такой территории включены два и более муниципальных образования, то решение о КРТ принимает высший орган исполнительной власти этой части России. Во всех остальных случаях вопрос о создании территории для комплексного развития принимает глава местного самоуправления.

Органы местной или региональной власти могут включать в границы КРТ многоквартирные дома, и в таком случае к принятию решения подключаются их жители. Именно они будут решать, оставить ли МКД в проекте и согласиться на снос и расселение, или же исключить.

Для этого хозяева помещений должны принять участие в общем собрании собственников (ОСС). Собрание должно пройти в установленный органом власти срок. Если этого не сделать, то МКД включается в проект по КРТ по умолчанию. Решение собственников утверждается не позднее чем через 30 дней после истечения срока, отведённого на проведение ОСС.

Чтобы утвердить программу, проголосовать за нее должно не менее 2/3 собственников. Чтобы отказаться от комплексного освоения, достаточно 1/3 жильцов. Кстати, в голосовании по таким вопросам могут принимать участие не только собственники помещений в МКД, но и наниматели квартир по договорам социального найма как представители владельца помещений, например, муниципалитета.

Исключить дом из границ территории, установленных проектом, можно только на основании протокола собрания, проведённого до дня утверждения документации по планировке КРТ.

Обоснования экономического потенциала КРТ

Концепция комплексного территориального развития включает обоснования:

• Возможности строительства объектов на выделенной площади.
• Подключения инженерных сетей — водоснабжения, отопления, телефонии.
• Логистики — транспортных коммуникаций.
• Зонирования участка.
• Рыночного позиционирования объектов.

При планировании оценивается экономический потенциал — просчитывается эффективность проекта, выполняется расчет технико-экономических показателей.

При оценке учитывается функциональная пригодность участка, экологичность, ландшафт, георасположение, прочие аспекты.

Этапы комплексного развития территории

Договор о комплексном развитии (о масштабной застройке) заключается по результатам тендера на открытом аукционе. К нему прилагается утвержденный график освоения территорий, предусматриваются штрафы за нарушение соглашения. Порядок действий:

1. Органы местного самоуправления (МСУ), юридические правообладатели земельного надела или их доверенные лица выставляют участки на торги.
2. Участники предлагают проекты целевого использования.
3. Победителю предоставляется ограниченная территория, на обладание которой нет прав у сторонних лиц. Компания, выигравшая тендер, обустраивает земельный участок согласно подписанному договору.

При наличии нескольких правообладателей между ними заключается соглашение о разграничении обязанностей. По предложению МСУ договор может быть оформлен без проведения аукциона.

Само комплексное развитие новых территорий также включает несколько этапов:

• организация и планирование строительства;
• застройка;
• введение объектов в эксплуатацию;
• дальнейшее улучшение инфраструктуры.

Такой подход удобен для застройщиков, инвесторов, девелоперов. Точечное возведение отдельных многоэтажных домов в старых микрорайонах вызывает повышенную нагрузку на инженерные сети. Намного выгоднее использовать для новостроек незанятые участки на неосвоенных землях, в заброшенных промышленных зонах, в старых кварталах, подлежащих сносу.

Возможные риски программы комплексного развития территорий

На практике иногда данный институт превращается в средство «расчистки площадок» в интересах застройщиков. В первую очередь это актуально для Москвы. Так КРТ является основанием для принудительного изъятия у собственников их недвижимости. При этом решение о сносе для целей КРТ может быть принято в том числе в отношении объектов, не являющихся аварийными и фактически вполне пригодных для дальнейшей эксплуатации. А размер компенсации владельцам сносимой недвижимости часто существенно ниже рыночной стоимости.

Собственникам в таком случае предлагается самим участвовать в КРТ, в качестве альтернативы изъятию имущества. Но реализация КРТ этими владельцами практически заблокирована в связи с предъявляемыми к ним требованиями.

Так, например, необходимо единогласное подтверждение всех правообладателей участия в КРТ; проект должен быть реализован со строгим соблюдением сроков; построить необходимо не менее площади, предписанной уполномоченным органом. В противном случае собственников ждёт расторжение договора и серьёзные финансовые санкции.

Также реализация КРТ правообладателями осложняется необходимостью действовать согласованно и риском возложения на всех соседей ответственности за допущенный одним из них срыв сроков или иные нарушения. Правообладателям, чаще всего не являющимся профессионалами в сфере девелопмента, такие риски представляются крайне высокими. В связи с этим на практике становится актуально оспаривать либо факт отнесения участка к зонам КРТ и изъятия имущества, либо размер компенсации.

Также в ряде случаев комплексное развитие территорий становится инструментом контроля нового строительства со стороны чиновников. Что особенно актуально, если для иных зон населенного пункта устанавливается градостроительный регламент, исключающий или жестко ограничивающий новое строительство. К примеру, в Подмосковье строительство многоквартирных домов вне рамок комплексного развития территорий не допускается на участках менее трёх гектаров. В Московской области зона КРТ (ранее– КУРТ) нередко устанавливается в отношении незастроенных участков, имеющих собственника или арендатора, у которых не остаётся иных вариантов застройки своей земли.

В заключение можно отметить, что, несмотря на некоторые риски, программа КРТ все же обладает значительными плюсами. Появилась возможность расселять не только аварийные дома, но и не признанные таковыми. Это позволит людям поменять старое, некомфортное жилье без долгих лет ожидания.

Важно, что при реконструкции целых кварталов жители получат не просто квартиру в отдельно стоящем новом доме, но и обновленные коммуникации, благоустройство и зоны рекреации, социальную инфраструктуру. Также программы КРТ позволяют привлекать средства инвесторов, что может в разы сократить сроки реализации проектов и, соответственно, ожидание переселения.

Источник dorians.ru

Комплексное развитие территорий (КРТ)

Комплексное развитие территории в границах КРТ, установленных в ПЗЗ города Москвы, осуществляется всеми правообладателями земельных участков и объектов недвижимого имущества в соответствии со статьей 70 Градостроительного кодекса РФ

Соглашение о КРТ (при необходимости)

Заключение правообладателями земельных участков и объектов недвижимого имущества соглашения о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по КРТ (в случае если в границах КРТ два и более правообладателей)

Договор о КРТ

Заключение уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы договора о КРТ нежилой застройки с правообладателями земельных участков и объектов недвижимого имущества

Подготовка и утверждение документации по планировке территории

Правообладатели самостоятельно осуществляют подготовку документации по планировке территории в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ. До утверждения документации по планировке территории проводятся публичные слушания(общественные обсуждения)

Реализация проекта КРТ

Выполнение мероприятий в целях реализации утвержденной документации по планировке территории в соответствии с условиями договора о КРТ

В случае, если комплект документов внесен правообладателями в соответствии с ГрК, то применяется порядок по инициативе правообладателей

Подготовка проекта решения о КРТ

В проекте решения о КРТ указываются границы КРТ, предельный срок реализации КРТ, планируемые виды разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимого имущества, предельные параметры застройки

Опубликование проекта решения о КРТ и направление предложения правообладателям о заключении договора о КРТ

Опубликование проекта решения о КРТ на официальном сайте Правительства Москвы. Направление всем правообладателям земельных участков и объектов недвижимого имущества предложения о заключении договора о КРТ

Ожидание согласия от правообладателей

45 дней – срок ожидания от всех правообладателей согласия на заключение договора о КРТ и соглашения о разграничении обязанностей, заключенного между всеми правообладателями, с указанием условий, установленных ст. 70 Градостроительного кодекса РФ (если КРТ осуществляется двумя и более правообладателями)

Принятие решения о КРТ

Принятие Правительством Москвы решения о КРТ (не ранее 45 дней со дня получения правообладателями предложения о заключении договора о КРТ).

Возможные способы реализации КРТ:

• правообладателями (в случае получения согласия на заключение договора о КРТ от правообладателей в порядке, указанном в пунктах 2 – 5 раздела «По инициативе правообладателей»);
• самостоятельно городом Москвой или юридическими лицами, созданными и определенными городом Москвой;
• инвесторами, определенными по результатам торгов.

Проведение торгов

Не позднее 30 дней до дня проведения торгов (конкурса или аукциона) на электронных площадках www.torgi.gov.ru и investmoscow.ru размещается извещение о проведении торгов, в котором указываются основные условия участия в торгах, сведения о лоте, виды разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимого имущества, предельные параметры застройки

Заключение договора о КРТ

Заключение договора о КРТ с победителем торгов

Подготовка и утверждение документации по планировке территории

Победитель торгов осуществляет подготовку документации по планировке территории в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ. До утверждения документации по планировке территории проводятся публичные слушания (общественные обсуждения)

Внесение изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы

Изменения в ПЗЗ города Москвы (при необходимости) вносятся не позднее 90 дней после утверждения документации по планировке территории. Подготовка проекта внесения изменений в ПЗЗ города Москвы возможна совместно с подготовкой такой документации

Реализация проекта КРТ

Выполнение мероприятий в целях реализации утвержденной документации по планировке территории в соответствии с условиями договора о КРТ

Официальный ресурс Правительства Москвы

Источник investmoscow.ru

Что такое КРТ и с чем его едят

В наше время вошел в моду термин «комплексное развитие территорий» («КРТ»). Что любопытно, этот термин часто используется (особенно девелоперами жилья) в сугубо маркетинговом контексте – людям красиво рассказывают о разнообразном функционале их будущего жилья (торговле и развлечениях, всяких велодорожках, дронах-доставщиках и т.д.). Зачастую эти проекты имеют мало общего с юридической конструкцией КРТ, которая подробно описана в Градостроительном Кодексе Российской Федерации. О разночтениях и истинном смысле понятия рассуждает партнер юридической фирмы Platforma Legal Владислав Сурков.

Изображение взято из источника: Platforma Legal

Немного об истории вопроса

О «комплексном развитии территорий», противопоставляемом печально знаменитой «точечной застройке», в профессиональных (и не только) кругах говорили много лет. Юридически конструкция была полноценно закреплена в федеральном законодательстве только в 2017 году, а 30 декабря 2020 года в Градостроительный Кодекс («ГрК») были внесены значительные изменения, вступившие в силу в январе 2021 года (Федеральный закон № 494-ФЗ). Помимо целой главы 10, полностью посвященной вопросам КРТ, внесена целая россыпь изменений в различные статьи ГрК, благодаря которым проблематика комплексного развития территорий теперь урегулирована весьма подробно.

Сначала о хорошем. С точки зрения юриста любые правила (даже несовершенные) всегда лучше, чем их отсутствие. Особенно в столь «горячей» сфере, как градостроительство, которая затрагивает интересы абсолютно всех граждан. В нашем случае очевидно, что новые положения ГрК – не просто «правила ради правил». В ГрК закреплен целый ряд важных принципов и правил, направленных на предотвращение проблем прошлых лет, связанных с хаотичной и необеспеченной должной инфраструктурой точечной застройкой городов. Например:

· закреплено требование о том, что в градостроительном плане земельного участка, попавшего под КРТ, должны содержаться расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения. Без этого реализация проекта будет невозможной;

· одновременно со сказанным выше прямо закреплена обязанность девелоперов строить коммунальную, транспортную, социальную инфраструктуру проектов и бесплатно передавать соответствующие объекты в собственность городским властям;

· при этом закреплены достаточно жесткие квалификационные требования к девелоперам, которые могут участвовать в проектах КРТ, детально прописана процедура проведения торгов на право заключения девелопером договора о КРТ с государством, подробно изложены сами условия договора о КРТ.

· веден прямой запрет на изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах территории, попавшей под комплексное развитие.

Хороши ли приведенные выше изменения?

Да, они безусловно позитивны. Но при этом в юридической среде, равно как и в среде «архнадзирателей» нововведения активно критикуются. Почему?

Основной претензией юристов к новому законодательству о КРТ является волюнтаристский подход, использованный законодателем (под «волюнтаризмом» подразумевается принятие произвольных решений в хозяйственной/ нормотворческой практике, пренебрегающих объективными условиями и научно обоснованными рекомендациями). Юристы всегда настаивают на системном подходе, при котором общее должно быть важнее частного, частное не должно противоречить общему, и уж тем более его отменять или подменять.

При чем здесь новые нормы ГрК?

В течение очень многих лет специалисты в самых разных сферах прикладывали огромные усилия, направленные на принятие генеральных планов и правил землепользования и застройки («ПЗЗ») различных городов. Эти документы «верхнего», общего уровня были призваны создать ту самую систему, о которой мы писали выше. В Москве эти усилия приобрели просто эпический размах.

Наконец несколько лет назад наступил момент, когда генпланы и ПЗЗ стали повсеместной реальностью. Сначала это было воспринято как огромное достижение. Но очень скоро многим «участникам вечеринки» стало понятно, что Генпланы и ПЗЗ не только помогают, но зачастую мешают реализации их устремлений. Возникла тенденция по, если не отказу от Генпланов и ПЗЗ, то, по крайней мере, снижению их значимости.

В этом контексте последние изменения в ГрК – важный и очень показательный шаг по снижению роли Генпланов и ПЗЗ городов. Вот лишь пара примеров нововведений из новой редакции ГрК:

· решение о применении режима КРТ к определенной территории может быть принято вне зависимости от того, предназначена ли такая территория под КРТ в соответствии с правилами землепользования и застройки;

· в случае принятия государственным органом решения о применении режима КРТ к определенной территории, генеральный план и правила землепользования и застройки должны быть приведены в соответствие с утвержденной документацией по планировке территории.

Помимо приведенных выше примеров «подминания» нормативных актов «верхнего уровня» «низовыми», индивидуальными, по сути, актами, регулирующими развитие конкретных участков, ГрК также предоставляет органам исполнительной власти очень широкие полномочия по включению тех или иных массивов территорий в режим КРТ. В том числе право включать в массив объектов, подпадающих под режим КРТ, не только объекты, которые соответствуют критериям изъятия для целей КРТ (аварийное состояние, износ»), но и, что называется, «нормальные» объекты недвижимости, оказавшиеся в границах одного элемента планировочной структуры (района, микрорайона, квартала) с объектами, подлежащими сносу в силу их состояния.

Указанные выше изменения подчеркивают, что государство в лице его исполнительных органов руководствуется в своей деятельности исключительно утилитарными соображениями. До определенной степени их можно понять – перед властями стоят задачи по массированному строительству нового жилья, идет мощная волна урбанизации. Конкретно московским властям, помимо обновления жилищного фонда, нужно решать проблему ликвидации огромного «ржавого пояса» заброшенных или полузаброшенных промзон (однажды автору этого текста попалась на глаза информация о том, что общая площадь московских промзон практически равна площади всего Стокгольма (. )), а также проблему взрывного роста населения (с 1991 года население Москвы увеличилось на феноменальные 35%. ) В такой ситуации не до удовлетворения интеллектуальных потребностей эстетствующих юристов и им подобных.

И все же, и все же… В краткосрочной перспективе подобный агрессивный подход исполнительной власти может показаться оправданным с той самой, можно сказать пресловутой утилитарной точки зрения. Но нам сейчас непросто предсказать, во что превратятся наши города через несколько десятков лет, и в какой степени это будет следствием такого утилитарного подхода.

«Менее чем за двадцать лет город потерял свой исторический облик, свой характер, который передавался от поколения к поколению. Живописная и очаровательная атмосфера города, которую отцы передали нам, была уничтожена. Часто без серьезных на то оснований».

Приведенные выше слова были сказаны про Париж, причем сказаны человеком с развитым чувством прекрасного, хранителем Лувра Эроном де Вильфосом. Сказаны спустя сто лет после того, как префект Парижа барон Осман, руководствуясь сугубо утилитарными соображениями, в середине XIX века снес и, по сути, заново отстроил город. Кстати, многие скажут, что у Османо получилось хорошо. А как будет у нас?

Источник cre.ru