Что такое мертвый период при покупке квартиры в новостройке

Эксперты рассказали об основных рисках, которые существуют сейчас для покупателей жилья на первичном рынке

Возможность покупки квартиры в новостройке а период оформления собственности. ПДКП?

Здравствуйте уважаемые специалисты!
Подскажите, пожалуйста, насколько реализуем такой вариант покупки квартиры.
Новостройка в Москве, текущий продавец квартиры приобрел ее на этапе строительства по ДДУ. В настоящее время дом сдан, продавец квартиры подписал по ней акт приема-передачи с застройщиком.
В течение некоторого времени была возможна переуступка прав, но пока думали и договаривались застройщик передал весь комплект документов на дом в Росреестр на регистрацию. Теперь продавцу квартиры остается только получать СОС на нее. А это по практике 2-3 месяца.
Вопрос заключается в том, можно ли в течение этого времени как-то провести сделку по купле-продаже этой квартиры? Как я понимаю, тут вариант только один — предварительный ДКП.
Хотелось бы понять, насколько этот вариант реализуем и какие могут быть подводные камни.
В первую очередь по денежным расчетам, гарантиям и тп.
Я , соответственно, в данном случае рассматриваю вариант покупки данной квартиры. Но хотелось бы понять — стоит ли связываться в целом с таким вариантом?
Заранее большое спасибо!

Мы собираемся приобрести квартиру , дом уже построен, но сейчас идет мертвый период (или серый период ), как его называют в банке, т.е. право собственности еще не оформлено, но дом уже не строящийся. Строительная компания нам предлагает заключить с ними предварительный договор купли-продажи, внести всю сумму за квартиру (с использованием кредитных ср-в). А потом, когда компания оформит право собственности (причем в договоре точные сроки не указываются, когда это должно произойти, только на словах сказали что где-то через месяца полтора), только тогда заключим основной договор и получим ключи. Скажите, пожалуйста, законно ли это?

Банкротство, переплаты, перенос сроков: риски покупки жилья в новостройке

Военная операция на Украине, экономические санкции, падение рубля, повышение Центробанком ключевой ставки до 20% и фактическое прекращение действия ипотечных программ (кроме льготных) создали на рынке жилья ситуацию неопределенности.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты рассказали о главных рисках для покупателя на рынке новостроек. Эти риски — не прогноз по текущей ситуации на рынке. Но если учитывать их в кризисных ситуациях, то можно избежать потери денег.

Во время ажиотажа лучше не спешить

Покупка недвижимости при общем ажиотажном спросе — не лучшее решение, поскольку именно такая эмоциональная покупка часто не позволяет взвесить все за и против. Основные риски с покупкой недвижимости связаны с возможной переплатой на фоне повышения цен в рамках конкретных проектов. По словам эксперта «ЦИАН.Аналитики» Виктории Кирюхиной, девелоперы Московского региона сразу после резкого повышения Центробанком ключевой ставки стали активнее пересматривать прайс.

Если до решения регулятора цены ежедневно менялись для 5–6% объектов, сразу после — уже для 18–20%, а сейчас доля увеличилась до 44%. При этом растет доля именно квартир, где цены увеличиваются, говорится в одном из последних исследований «ЦИАН.Аналитики».

Поэтому не нужно поддаваться ажиотажу, лучше еще раз сравнить стоимость с конкурентами, особенно если цена квартиры в присмотренном проекте резко выросла, добавляет руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. В том случае, если квартира потом подешевеет, покупатель понесет убытки.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Сейчас возможно кратковременное удорожание недвижимости. Это объясняется как продолжающими расти издержками (в том числе по причине санкций и увеличения ключевой ставки), так и точечным ажиотажным спросом, прежде всего со стороны потенциальных покупателей, приобретающих квартиры за наличные. При значительном повышении цен на недвижимость вероятно сокращение предложения и снижение доли многокомнатных вариантов. Это объясняется тем, что спрос сместится в сторону компактных лотов с меньшей стоимостью. Зафиксировав подобный тренд, застройщики увеличат их долю в проектах.

Если застройщик — банкрот

Один из самых существенных рисков при покупке жилья в новостройке — это банкротство застройщика из-за изменения экономической ситуации. При проектировании жилого дома застройщик исходил из действующих на тот момент цен, но уже во время строительства цены на стройматериалы резко выросли. Застройщику трудно выстраивать экономику строительства дома при условии таких колебаний цен, поэтому возможности успешного завершения строительства резко сокращаются, говорит партнер юридической фирмы Bolshakov&Partners Екатерина Котова.

По словам управляющего партнера адвокатского бюро «РИ-консалтинг» Елены Гладышевой, если у застройщика хорошие и проверенные временем отношения с банками, то ему проще договориться о покрытии своих кассовых разрывов за счет кредитов. Но не все банки готовы кредитовать застройщиков, и тогда возникает дефицит денежных средств для завершения строительства. Если источник финансирования не находится, то строительные работы приостанавливаются, а потом и вовсе прекращаются. Сроки завершения строительства нарушаются, застройщик обрастает исками от кредиторов. В конечном счете в арбитражный суд поступает заявление о признании должника банкротом.

При нынешней системе счетов эскроу возмещение, согласно 177-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве выплачивается в размере 100% суммы, которая находилась на счете на день наступления страхового случая, но не более 10 млн руб., уточняет эксперт.

Олег Мамонт, руководитель направления юридической компании a.t.Legal:

— Нужно выбирать устойчивого в финансовом отношении застройщика. В условиях существенного роста ключевой ставки и подорожания кредитов застройщики могут оказаться на грани банкротства. Государство будет принимать меры по поддержке бизнеса и строительной отрасли, но в какие сроки, какие меры, в каком объеме — сейчас предсказать трудно.

Дождаться сдачи дома может стать сложнее

Серьезным риском для покупки квартиры в новостройке сейчас стала неопределенность со сроками сдачи построенных домов. Главная причина затягивания сроков — дорожающие стройматериалы или их нехватка, предупреждает Елена Чегодаева.

Сроки строительства и сдачи в эксплуатацию готовых домов могут увеличиться в зависимости от того, на какой стадии находится строительство, добавляет Олег Мамонт. Рост цен на строительные материалы, перебои с поставками материалов из-за разрыва логистических цепочек повлекут увеличение сроков сдачи объектов.

Альтернативная сделка способна принести проблемы

Случай, когда квартира приобретается в ипотеку с расчетом погасить существенную часть долга после продажи старого жилья. На вторичном рынке из-за роста ставок и отсутствия программ субсидирования сроки продажи увеличатся, говорит Виктория Кирюхина. Кроме того, вырученная сумма может быть меньше той, на которую можно было бы рассчитывать еще в начале 2022 года. Средний срок экспозиции в Москве на вторичном рынке вырос с 88 до 94 дней, то есть сроки продажи квартиры увеличиваются, основной способ ускорить продажу — это снижение цен.

Квартира с отделкой — тоже риск

В нынешних условиях приобретение квартиры с отделкой — решение неоднозначное. По словам Виктории Кирюхиной, из-за разрыва логистических цепочек по поставке строительных и отделочных материалов из Европы девелоперы будут переориентироваться на азиатские рынки. По этой причине пока нет понимания, какое жилье под ключ и какого качества будут получать клиенты, а также будут ли застройщики делать замену.

Можно прогадать с ипотекой

Еще один существенный риск — это невыгодные условия по ипотеке. Максимальный лимит по льготной ипотеке — 3 млн руб, что актуально для небольшого количества клиентов из-за высоких столичных цен. Стандартные же ставки по ипотеке приближены к 20%, а это можно считать заградительными условиями, говорит Виктория Кирюхина.

Власти сейчас обсуждают меры поддержки строительной отрасли, среди которых и пересмотр условий по текущей льготной ипотеке. Заключив сделку сейчас по высоким ставкам, перекредитоваться по субсидированной льготной ипотеке уже не получится. То есть платить по ипотеке придется больше, выше будет и переплата, резюмирует эксперт.

На этой неделе ЦИАН сообщил о массовом пересмотре цен московскими девелоперами, участники рынка повышают цены, несмотря на заградительные ставки по ипотеке. Эксперты объясняют это повышенным спросом на новостройки в условиях экономической неопределенности.

Приобретение квартиры в новостройке — ответственный и серьёзный шаг для любого покупателя. Чтобы сделка прошла успешно, важно знать обо всех её нюансах и особенностях перед заключением договора долевого участия. Если вы не разбираетесь в юридических тонкостях, следует обратиться за помощью к проверенным специалистам.

Стоит ли брать такую квартиру.

Ситуация такая. Есть новостройка, гос.ком. пройдена, ключи выдают. Подмосковье, ДСК( по документам АН КЛЮЧ). Корпус аккредитован сбербанком. При подаче документов прозвучала фраза, что дом в «мертвом периоде». Объясните по русски, стоит ли связываться с таким объектом. Я так понимаю, что по ДДУ оформить такие квартиры нельзя, остается ПДКП. Реально ли по такой схеме будет получить собственность через суд? И еще один вопрос- если сбер дает ипотеку и выходит на сделку, достаточно ли проверок они делают или стоит нанять риэлтора?

Я хочу купить квартиру в новостройке . В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье. Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи. … Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода ».