Что такое мфк в строительстве

Многофункциональные комплексы сравнительно новый, но вместе с тем привлекательный и быстро развивающийся сегмент российского рынка недвижимости. Основной тенденцией рынков недвижимости Европы и США, вслед за которыми развиваются и рынки крупных российских городов, можно назвать постепенное смещение предпочтений в сторону возведения крупных объектов смешанного типа.

Многофункциональный комплекс – объект (или несколько объектов) недвижимости, сочетающий в себе помещения двух или более эксплуатационных назначений (магазины, офисные площади, развлекательные заведения), в которых могут быть объединены коммерческая и жилая функции. При этом, как правило, одна из функций является основной.

Сегодня в мегаполисах остро стоит проблема дефицита земельных участков, отводимых под застройку объектами любого типа. Бешеный ритм жизни, несовершенство транспортной системы и многие другие нюансы жизни городов-миллионников заставляют искать новые решения проблемы и выхода из создавшейся ситуации. В связи с этим, активный интерес, который проявляют к универсальным многофункциональным зданиям как покупатели и арендаторы недвижимости, так и игроки рынка, вполне объясним.

Динамика строительства МФК SLAVA за сентябрь 2021

Однако само понятие многофункциональности не всегда имеет под собой реальную основу для такого названия. До настоящего момента были наиболее распространены так называемые торгово-офисные комплексы (нежилой объект, в котором основная функция торговая, при этом часть здания занимают офисные помещения), или наоборот: доминирует офисная часть при относительно небольшой торговой составляющей. При этом обе функции объекта, как правило, нейтральны по отношению друг к другу.

Несколько лет назад именно такие площади (одно- или двунаправленные) обладали наиболее привлекательными характеристиками по срокам окупаемости и стоимости строительства. Это могли быть, как уже говорилось, торгово-офисные центры, гостинично-торговые или гостинично-офисные комплексы, торгово-развлекательные или многофункциональные жилые комплексы. Их, так называемая, ограниченная многофункциональность, т.е. наличие доминанты и одного менее развитого модуля дополнительных площадей, сегодня уже не отвечают требованиям рынка. Поэтому появление действительно масштабных многофункциональных комплексов с насыщенной инфраструктурой: развлекательной частью, гостиницей, апартаментами и т.п., – одна из последних тенденций.

Создание многофункциональных комплексов обусловлено следующими его преимуществами перед узкоспециализированными центрами:
• эффективное использование земельного участка и экономия ресурсов (в частности энергоресурсов);
• сокращение удельных затрат на создание объекта за счет его масштабности;
• возможность гибкого перепрофилирования при увеличении конкуренции на рынке;
• целевая аудитория имеет несколько причин для посещения объекта;
• высокая инвестиционная привлекательность проекта, в связи с уменьшением рисков за счет диверсификации инвестиций (вложение в разные виды недвижимости).

Главный архитектор проекта Филип Болл о МФК SLAVA

Однако, строительство подобных объектов несет с собой не только положительные черты и возможность разрешения проблемы, но также и дополнительные сложности, которые чаще всего возникают при их создании:
• выбор концепции комплекса еще на стадии проектирования (следует учесть сроки строительства и возможные перемены на рынке за этот период);
• зонирование объекта во избежание возможного столкновения функций);
• применение продуманной стратегии позиционирования и дальнейшего продвижения объекта;
• необходимо учесть специфичность, затратность эксплуатации и управления объектом, также постоянное поддержание здания на качественном уровне.

Очевидно, что представленный сегмент представляется одним из самых сложных на рынке: проекты многофункциональных зданий требуют особенно тщательной проработки. Однако, как в столице, так и регионах, уже имеется масса проектов строительства многофункциональных комплексов.
Несмотря на то, что гостиничная составляющая появилась в составе многофункциональных комплексов позднее остальных, именно она в ближайшее время станет неотъемлемой частью строящихся мультикомплексов. Это также связано с развитием туристической и деловой активности государства, соответственно прогрессирующим дефицитом площадей для размещения людей, и, как следствие – удачное вложение капитала в объект, требующий долгосрочных инвестиций, но в результате приносящий доход, превышающий отдачу от бизнес-центра или его торговой части.

Сегодня в Москве действует несколько таких объектов, в состав которых входят гостиницы. Это Международный торговый центр, комплекс «Swissotel Красные Холмы», гостиница «Рэдиссон-Славянская». В 2008 году планируется к вводу в эксплуатацию гостиница «Москва», которая по праву может носить определение многофункционального комплекса, т.к. вместит в себя сразу несколько зон под различное назначение. Ожидается, что наиболее крупные проекты будут реализованы в деловом районе «Москва-Сити», где также большая гостиничная составляющая будет в составе строящихся башен комплекса.

Многофункциональность продлевает прибыльность объекта. Согласование нескольких составляющих в одном объекте позволит получать доход от комплекса на разных стадиях его развития (сначала прибыль принесут торговые помещения, затем офисы и потом – гостиничная составляющая, которая и станет в итоге основополагающим финансовым потоком).

При грамотном просчете всех составляющих еще на стадии проектирования (от особенностей проектирования комплекса в целом до конечного управления и владения зданием) многофункциональный комплекс должен представлять собой в итоге своеобразный город, максимально обеспечивающий своих «жителей» необходимыми условиями для существования, что способствует росту популярности комплекса среди целевой аудитории. Инвесторы, в свою очередь, получат объект, приносящий прибыль на всех этапах жизни проекта: от запуска первой очереди (при правильном планировании объект можно запускать поэтапно) до периода «устаревания» площадей и их частичного перепрофилирования.

Оценивая вышесказанное, можно считать, что строительство многофункциональных комплексов сегодня, скорее необходимость и как следствие – неизбежность, позволяющая, с одной стороны, решать вопросы развития инфраструктуры мегаполисов, а с другой стороны, размещать инвесторам капиталы, которые принесут в дальнейшем прибыль.

Источник bacnet.ru

Что такое многофункциональный жилой комплекс

Многофункциональные жилые комплексы (МФК) пришли к нам из-за рубежа: в Европе и США они набирают все большую популярность, поэтому неудивительно их появление и на нашем рынке. Если говорить простыми словами, то это «город внутри города», имеющий собственную развитую инфраструктуру для обеспечения максимального комфорта проживающим в нем людям.

Если в состав обычного ЖК может входить детский сад и несколько магазинов на нижних этажах, то в МФК под коммерческую недвижимость отводится гораздо больше пространства. На территории современного МФК могут располагаться:

• детские сады;
• магазины;
• кафе, бары и рестораны;
• торговые центры;
• выставочные галереи;
• кинотеатры;
• детские развлекательные центры;
• спортивные залы.

Это далеко не полный список того, что может быть, но даже этого вполне достаточно чтобы понять, что жильцы получают полный набор развлечений у себя под боком. Разумеется, такие комплексы возводят хороших районах в центре или поблизости главных транспортных развязок, в максимально безопасных с точки зрения экологии местах.

К достоинствам МФК относятся:

• выгода для застройщика: первые этажи, зачастую используемые как технические помещения, имеют большую коммерческую ценность и приносят большую прибыль;
• низкие тарифы на коммунальные услуги: львиную долю электроэнергии и отопления потребляют коммерческие компании, что позволяет снизить тариф для рядовых жильцов;
• возможность практически не покидать границы комплекса: в шаговой доступности имеются продуктовые магазины и масса развлечений, что позволяет провести досуг или удовлетворить основные потребности без выезда в город, экономя тем самым время на дорогу, пробки и т. д.;
• удобное расположение: центр города или транспорт, идущий в ту сторону всегда рядом.

Имеются и недостатки:

• редко встречаются МФК с приличной придомовой территорией: обилие коммерческой недвижимости не позволяет устроить парк или большую детскую площадку, поэтому внутри комплекса преобладают вполне типичные городские пейзажи;
• высокая стоимость: за комфорт необходимо платить, поэтому квартиры в таких местах обычно стоят дороже. Не отличаются демократичностью и ценники на коммерческие помещения: их аренда также обходится дороже;
• шум — если планировка комплекса была проведена не лучшим образом, то обилие развлекательных заведений может доставлять неудобства жильцам, поэтому квартиры должны быть в некотором отдалении.

Одним из лучших примеров современного многофункционального комплекса является объект компании «Флэт и Ко» «Флотилия», который расположен на севере Москвы. Он построен в 10 минутах ходьбы до станции метро «Речной вокзал» по соседству с парком, где можно приятно провести время с семьей. Уникальная архитектура подчеркивает его индивидуальность, а панорамные окна в квартирах дают отличный вид из окна. Апартаменты имеют свободную планировку и площадь от 48,5 м2 до 172,55 м2, в том числе несколько сити-хаусов (есть двухуровневые) до 203,6 м2.

На территории «Флотилии» расположен торгово-развлекательные центры, в которых можно найти отдых на любой вкус: шестизальный кинотеатр, бильярд, боулинг, детские комнаты, SPA-салоны, залы для игры в волейбол, фитнес, кафе, галереи, бутики и многое другое. В наличии также подземная парковка, охраняемая и закрытая территория, возможность обустроить офис под собственный бизнес. Грамотно составленный проект не содержит ошибок: присутствует четкое разграничение жилой и нежилой недвижимости, чтобы шум из ресторана не мешал спокойному сну и отдыху.

Ознакомиться с видеопрезентацией и увидеть фотографии можно на официальном сайте МФК «Флотилия».

• Отличия новостроек бизнес-класса
• Критерии элитного жилья

Разработка сайта

Источник flatco.ru

Квартиры и апартаменты в МФК — плюсы и минусы

Квартиры и апартаменты в новостройках Москвы предлагаются застройщиками в составе жилых комплексов — ЖК — и реже в МФК, так называемых многофункциональных комплексах. У покупателя возникает естественный вопрос: что такое МФК, есть ли у них характерные признаки? Не менее важно понять, как влияет формат новостройки в цену жилья, будет ли квартира в новом ЖК дороже или дешевле аналога в многофункциональном проекте?

ЖК и МФК с точки зрения законодательства

Для понимания дадим первое объяснение. Жилой или многофункциональный комплекс — это понятия функциональные (по назначению), коммерческие и градостроительные (архитектурно-планировочные). Как объекты проектирования и строительства ЖК и МФК не нормированы, не определены в Градостроительном и Жилищном кодексах, не имеют строго определенных нормативных характеристик. С точки зрения потребителя и девелопера разница, конечно, есть, но она не может быть предметом спора, претензий или разбирательства в суде.

Что такое МФК — многофункциональный комплекс

О том, что такое жилой комплекс, мы уже писали подробно. Теперь дадим представление об МФК и разнице между этими видами застройки.

В законодательстве и нормативных документах нет закрепленного понятия МФК. Раскрыть его, используя градостроительные термины, можно, но нам нужно дать определение, полезное потенциальному покупателю квартиры в новостройке.

МФК или многофункциональным комплексом принято называть объект, состоящий из одного или нескольких зданий (корпусов), имеющих разное функциональное назначение помещений и построенных в границах одного участка территории с благоустройством и специфической инфраструктурой.

Для понимания можно привести в качестве примера торгово-офисные центры, в том числе и те, в которых часть помещений или корпусов продаются как апартаменты. Иногда на рынке новостроек Москвы встречаются гибридные объекты — это ЖК-МФК, в которых можно купить квартиру, апартаменты, офис, торговую площадь. Жилые помещения и «номера» в таких объектах продаются по разным видам договоров, имеются и предложения продаж по ДДУ.

Особенности и признаки многофункциональных комплексов

Какие юридические и функциональные особенности МФК должны привлечь внимание покупателя жилья?

Статус помещений — при изучении проектной документации следует выяснить, предлагает ли застройщик только апартаменты, есть ли в корпусах квартиры.

Каков общий профиль комплекса — в нем может преобладать офисная составляющая, торговая специфика, апарт-отель или комбинация вариантов.

Где находится новостройка — МФК Москвы как правило располагаются внутри или неподалеку от ТТК. Много таких объектов в Пресненском и Беговом районах. Близость к центру очень ценится представителями бизнеса, которым важно иметь доступ к районам концентрации деловой активности.

Что входит в состав МФК помимо основных профильных объектов — застройщик может позаботиться о минимальном инфраструктурном наполнении, если часть объектов имеет жилое назначение или статус апартаментов.

Готов ли девелопер и УК обеспечить ограничение доступа посторонних в жилую часть комплекса, создать систему комплексной безопасности.

Будут ли созданы условия для удобного въезда и выезда транспорта жильцов, парковки и машиноместа постоянного хранения с закреплением, в выделенной зоне.

Не стоит забывать о том, что любой МФК проектируется по принципу функциональности. Если в жилом комплексе инфраструктурная составляющая обязательно «сопровождает» и дополняет квартиры, то в многофункциональном решающее значение имеет офисно-торговая или иная профильная составляющая, которая приносит доход девелоперу проекта. Все объекты, так или иначе создающие «удобства» для жильцов и арендаторов, рассматриваются как вторичные. Кроме того, они должны быть максимально доступны для посетителей со стороны, значит, уровень приватности будет невысоким.

Еще одна тонкость состоит в том, что под строительство такого рода объектов часто выделяются участки бывших промзон. Это может стать источником проблем, так как поблизости не окажется мест отдыха, зеленых массивов. Не исключено, что рядом будет располагаться товарная станция, шумный ТЦ, складской комплекс, большая развязка магистральных дорог.

Выгодно ли покупать квартиры и апартаменты в МФК

Исследования рынка новостроек показывают, что квартиры и апартаменты в МФК чаще всего приобретаются с прицелом на деловое использование. Их рассчитывают сдавать в аренду. Для собственного проживания такие объекты пригодны ограниченно — многофункциональность снижает уровень приватности. В основном жилье и места временного проживания используются бизнесменами, которым нет необходимости поселять там семью. Главным преимуществом МФК для делового человека остается возможность остановиться поближе к центру, жить рядом с офисом, иметь доступ к деловой инфраструктуре.

Источник novostroyker.ru