Не так давно президент России Владимир Путин поднял одну из важных, но, к сожалению, мало обсуждаемых в наших СМИ тему – сокращение и ограничение высотного крупнопанельного строительства в нашей стране. Глава государства заявил, что идея высотного строительства в России себя не оправдала, а наоборот, вылилась последнее время в долгострои и финансовые пирамиды. Это, в свою очередь, породило проблему обманутых дольщиков, вложивших свои деньги в квартиру на стадии строительства, однако годами вынужденных ждать свое жилье от нерадивого застройщика.
Типичным примером здесь является микрорайон «Южное Домодедово», возведенный печально известной компаний Су-155. Дело в том, то еще в прошлом году Су-155 была официально признана банкротом. По некоторым данным, на балансе компании в тот момент значилось, по иронии судьбы, 155 недостроенных объектов.
В том числе вышеупомянутый жилой микрорайон «Южное Домодедово», который уже окрестили «подмосковной Припятью». И действительно, недостроенный микрорайон производит жуткое впечатление. Понаставленные в лучших традициях уплотнительной застройки дома являются одной из наглядных иллюстраций девелоперской жадности, когда из небольшого количества земли стараются выжать как можно больше квадратных метров недвижимости.
Как строится многоэтажный дом. Опасная работа строителей.
«Колокол России» уже публиковал материал, в котором весьма показательно отражен процесс превращения застраиваемого подобными микрорайонами Подмосковья в гетто со сверхуплотнительной застройкой. По сути, градостроительная концепция России живет, вернее, существует в соответствии с давно устаревшими нормами.
В этом плане нам, продолжающим лепить высотные безликие коробки многоэтажен в своих городах, есть чему поучиться у США и Европы, отказавшихся от подобной практики еще 50 лет назад. К тому же сама концепция высотного строительства противоречит русской ментальности, одна из особенностей которой – расширение ареала своего обитания, простор и свобода. И многоэтажные муравейники этой концепции полностью противоречат. Но обо всем по порядку.
В России идея панельного микрорайонного домостроительства появилась на рубеже 1950-60-х годов, когда основная масса населения жила в весьма стесненных условиях, не имея собственного жилья. Проблему эту нужно было решать в кратчайшие сроки, строить нужно было много и быстро. При этом пришла в умы советских руководителей подобная идея с Запада, где идея микрорайона была тогда достаточно модной. В отличие от кварталов, где здания располагались вплотную друг к другу по периметру улиц (типичная старая застройка в центре российских городов), дома в микрорайонах ставились хаотично. При этом между постройками оставлялось большое пространство, которое было призвано создать ощущение простора и свободы.
В СССР данную идею восприняли «на ура», так как она в целом соответствовала концепции социализма. Панельные дома-многоэтажки должны были стать расширенной ячейкой советского общества, этакой коммуной, где жители сообща решали бы общие вопросы быта. А пространства между домами выполняли социальную функцию, позволяя жителям разных «домов-коммун» общаться друг с другом на одной территории, сделав ее одинаково своей для жителей всех окрестных домов. Идея, казалось бы, неплохая.
Строительство многоэтажного жилого дома с использованием железобетонных ЖБИ конструкций
Однако на Западе подобные микрорайоны начали сносить уже в середине 1960-х годов. Концом эпохи крупнопанельного микрорайонного домостроительства стал снос микрорайона Прюит-Игоу в американском Сент-Луисе, состоявший из 33 11-этажных домов.
Получивший на первом этапе кучу хвалебных отзывов район стал вскоре непригодным для жизни: белое население начало уезжать, широкие общественные пространства стали местом вандализма, а постоянные сбои и аварии в жилищно-коммунальном хозяйстве района стали типичным спутником жизни его обитателей. К тому времени недостатки микрорайона с высокоэтажной застройкой стали очевидны.
Прежде всего, здесь вступает в силу психологический фактор. Широкие пустые пространства трудно освоить психологически – они воспринимаются не своими, а чужими. Не близкими, но враждебными, внешней средой в самом плохом смысле этого словосочетания. А многоэтажная монотонная застройка не самым лучшим образом сказывается на психическом состоянии людей.
К тому же разделение городских районов на жилые и деловые создало огромные пробки, когда жители микрорайонов едут в центр города на работу. Типичный пример – Москва и область, застроенная микрорайонами без рабочих мест.
В СССР же строительство высотных микрорайонов продолжалось. Постепенно дома доходили до 20 этажей и выше. Однако никакими коммунами такие дома не стали. Люди, живущие в них, зачастую не знают даже соседей по лестничной клетке. В лучшем случае общение ограничивается приветствием. Что уж говорить про весь подъезд и, тем более, дом.
То же касается и общественных пространств, ставших для спешащего к своему подъезду россиянина агрессивной и враждебной средой, которую хочется как можно скорее преодолеть, добравшись до своих четырех стен. Какое уж тут комьюнити?
Наоборот, подобные микрорайоны плодят индивидуализм в его худшем виде. И это при том, что русский человек по своей природе коллективист. Вспомните многовековую русскую социальную ячейку – крестьянскую общину. Люди в ней сообща решали все свои дела, как тогда говорили, «всем миром».
Тому во многом способствовали тяжелые природные условия, когда добиваться успеха в сельскохозяйственных и иных работах можно было сообща, а также агрессивная обстановка на границах, что требовало напряжения общих сил для отпора врагу. Всё это у мыслителей и публицистов называлось по-разному – коллективизм, соборность и т.д.
Однако несомненный факт – ощущение себя частью коллектива, участие в его делах, осознание себя как части того небольшого мирка, в котором ты живешь – всё это позволяло русскому человеку преодолевать многие препятствия в его жизни. Советское же государство, стремящееся из русского человека-коллективиста воспитать «суперколлективиста», в итоге потерпело неудачу, воспитав в наших людях только отвращение к нему. Показателем этого и являются неустроенность наших дворов, мусор, грязь и тому подобные «радости жизни», когда каждый отвечает только за свои четыре стены, а что творится за ними – его не волнует. Подобная ситуация «хатаскрайничества» – прямое следствие градостроительных ошибок советской власти.
Так почему в России продолжается возведение микрорайонов? Всё дело в нежелании застройщиков менять и так исправно приносящий доход метод застройки, а также попустительством властей к происходящему. Дело в том, что наши устаревшие градостроительные и санитарные нормы позволяют нам строить только микрорайоны.
В этих нормах указывается, какое расстояние должно быть от дома до дороги, сколько зеленых насаждений должно быть между ними и т.д. «Наши нормы позволяют построить только очередное Бирюлево, очередной социалистический микрорайон. Возьмем дорогу. Дома от нее надо отнести на 24 метра – там тротуары, какая-то зелень. Два раза по 24 – это почти 50 метров.
В результате получается широченный Новый Арбат. Это могло быть уместно где-то в центре мегаполиса, но у нас такие дороги получаются даже в небольших поселениях», – сказал в своё время архитектурный критик, член Архитектурного совета Москвы Григорий Ревзин.
В итоге застройщик, теряя на этих нормах землю для строительства, стремится компенсировать это, увеличивая этажность постройки. В итоге мы получаем не просто обычный микрорайон, а типичный Шанхай. Более того, нормы эти постоянно нарушаются. Взять и поставить очередную многоэтажку прямо во двор микрорайона – обычное дело.
Помимо этого, как уже было сказано, российский застройщик продолжает гнаться за легким рублем. Большинство девелоперов не разбираются ни в архитектуре, ни в урбанистике. Стройка и создание нового городского объекта для них интересна лишь с финансовой точки зрения. Цепочка: вложил деньги в небольшой кусок земли – построил там как можно больше квадратных метров – продал – получил прибыль. А после нас хоть потоп, как говорится .
Так какова же альтернатива микрорайону? Варианта два – коттеджная и квартальная малоэтажная застройка. Коттеджная очень популярна в США («одноэтажная Америка»). В принципе, это типичный частный сектор с небольшими одноэтажными домами со своим собственным двором. Однако подобный вариант достаточно дорог.
Что касается квартальной застройки, то оно продолжает доминировать в Европе. И когда-то доминировала в России. Посмотрите на центральные улицы наших городов – дома там стоят зачастую слитно друг с другом, выходя фасадом на тротуар, тогда как во внутреннем пространстве имеется общий для жильцов дворик, в который можно попасть с улицу через арку.
Приватное пространство в данном случае доступно только жителям дома. Там расположена зеленая зона, детские площадки и прочие объекты для досуга и времяпрепровождения. Подобный двор намного сильнее объединяет живущих в нем жителей, чем пустые, продуваемые ветрами дворы микрорайонов.
При этом при квартальной малоэтажной застройке получить квадратных метров можно зачастую не меньше, чем с многоэтажки в микрорайоне, так как в данном случае под квартал используется больше земли. Судите сами.
К тому же плюсы малоэтажного квартального строительства очевидны. Так, затраты на ремонт малоэтажной застройки значительно меньше. Плюс фактор безопасности – при любом пожаре эвакуировать людей с высотки 15-20 или более этажей весьма проблематично. К тому же со временем, когда дома будет необходимо снести, сносить малоэтажные постройки гораздо легче, нежели высотные здания.
Ну и фактор эстетики, конечно, тоже имеет свое влияние. Посмотрите на окраины наших городов – они все как один невзрачные и депрессивные.
И никакого безумного высотного Шанхая. И когда в российских городах придет время сносить старые советские многоэтажки, на освободившейся земле нужно будет строить что-то еще.
А выбора два: или поставить на место старого новый дом, сохранив при этом микрорайонную планировку вокруг него, или попытаться реконструировать это место под квартальную планировку, построив на месте бывшего пустыря вокруг старого дома новый малоэтажный дом, а то место, где раньше стоял старый, сделать внутренним двором. Вот только возможно ли это?
Ведь для этого придется вырубать растущую на этом месте растительность, а протесты экологов и местных жителей не заставят себя ждать. И они будут по-своему правы. В любом случае проблема не простая. Но решать этот вопрос всё равно придется.
Так или иначе, но России давно пора изменить приоритеты в градостроительстве. И хочется надеяться, что смена парадигм в этой области уже не за горами.
Источник: kolokolrussia.ru
Многоэтажные дома: принципы и особенности строительства
Современные технологии позволяют застройщикам возводить жилые строения различных конфигураций с учетом всех пожеланий заказчика. Давайте рассмотрим, какие виды домов бывают в наши дни, в чем их отличия и какие материалы используются для их строительства.
Монолитное строительство многоэтажных домов: технология, требования
За несколько последних десятилетий монолитное строительство многоэтажных домов стало настоящим прорывом для всей строительной сферы. Конструкции таких сооружений содержат минимальное количество несущих элементов в виде колонн, капитальных стен и пилонов, что открывает широкие возможности для более рационального практического применения сэкономленного жилого пространства.
Строительство многоэтажных строений подразумевает выполнение работ с соблюдением ряда требований. При этом вестись оно должно максимально профессионально и грамотно. Многоэтажныедома имеют очень сложную конструкцию, и главная задача при их возведении – обеспечить безопасность жильцов.
С чего начать строительство?
На первом этапе выбирается земельный участок, причем делать это нужно в соответствии с планом городской застройки. Проще всего получить участок в районах, где застройка минимальна. После получения разрешения нужно будет провести геологическую экспертизу и топографическую съемку территории. На этом этапе важно выяснить, каково состояние грунта.
На основании полученных данных подбираются материалы, определяется технология, по которой будут возводиться многоэтажные дома. Чтобы получить участок под строительные работы, нужно провести целый ряд согласований с вышестоящими инстанциями. Наряду с выделением участка нужно будет заняться решением вопросов, связанных с подведением коммуникаций.
Процесс возведения
Все полученные сведения будет отображать схема многоэтажного дома. Кстати, именно на основе грамотного и продуманного проекта можно построить жилье с минимальными затратами и потерями. При этом в процессе проектирования должно быть учтено все, в том числе и климатические условия региона, в котором будет строиться дом. В проекте же будет отображаться объемно-планировочное решение пространства, то есть расположение комнат, санузлов, перекрытий. Все это должно быть выполнено в четком соответствии с существующими нормами проектирования и строительства.
Многоэтажныедома – это те жилые объекты, число этажей в которых превышает 2-3. Для строительства такого объекта потребуется четкий расчет фундамента, несущих конструкций, поскольку именно на эти составляющие будет приходиться вся нагрузка. Кроме того, здание должно хорошо вписываться в окружающий ландшафт.
Из чего строятся многоэтажные дома?
Современные технологии открывают широкие возможности для использования различных строительных материалов. Как следствие, здание может быть кирпичным, монолитным и панельным. Кирпичное строительство встречается сегодня все реже ввиду больших затрат как денежных средств, так и времени. Соответственно, и цена такого жилья будет достаточно высокой.
Большое распространение имеет возведение панельных домов: это быстро, удобно, экономично. Однако мечтать о сохранности тепла в них не приходится, поскольку швы между панелями не герметичны.
Немаловажно, что проектмногоэтажногожилогодома, возведенного на основе панелей, будет иметь стандартную планировку, а это понравится далеко не каждому покупателю. А потому все больше будущих жильцов предпочитают выбирать монолитные жилые объекты: такие здания возводятся быстро, при этом форму помещения и планировочное решение можно выбирать любые.
Какой бы тип строительства многоэтажного дома ни выбирался, важно, чтобы любой процесс строился на четком следовании правилам. Как правило, первые этажи в современных многоэтажках отдаются под магазины и другие объекты инфраструктуры, в то время как остальные помещения являются жилыми. Такой подход позволяет покупателям приобрести жилье, которое сразу будет обеспечено самыми необходимыми учреждениями.
Современные технологии позволяют застройщикам возводить жилые строения различных конфигураций с учетом всех пожеланий заказчика. Давайте рассмотрим, какие виды домов бывают в наши дни, в чем их отличия и какие материалы используются для их .
За несколько последних десятилетий монолитное строительство многоэтажных домов стало настоящим прорывом для всей строительной сферы. Конструкции таких сооружений содержат минимальное количество несущих элементов в виде колонн, капитальных стен и .
Многоэтажные дома – хорошее решение, чтобы на ограниченной территории разместить большое количество людей в полном удобстве. Но высокие здания «давят» на людей, они становятся оторванными от земли. И вместо того, чтобы довольствоваться солнечными .
Многие из нас живут в так называемых хрущевках. Это недорогое жилье, строительство которого началось в нашей стране в середине прошлого века, известно каждому россиянину. А каков же срок службы панельных домов? И что нужно делать, чтобы его .
Знакомство с «Лахта-центром». Основные вехи строительства. Концепция проекта. Особенности архитектурного решения. «Начинка» башни «Газпрома». Прочие характеристики комплекса.
Интересные факты.
Панельное домостроение является одним из способов сборного строительства. Оно основано на применении предварительно изготовленных железобетонных плит или панелей заводского производства. Такие изделия используются для возведения административных и крупных жилых зданий.
Правильное определение этажности сооружений, объемно-планировочной структуры важно как в архитектурном, так и в экономическом отношении. Грамотное строительство и проектирование жилых домов обеспечивает решение социально значимых задач. За счет этого создаются надлежащие условия для жизнедеятельности людей.
Выбирая жилую недвижимость, важно оценивать не только характеристики конкретной квартиры, но и здание, в котором она находится. Какие типы домов распространены в наши дни? Чем они отличаются друг от друга, и в каком из них лучше всего купить квартиру?
Статья посвящена технологии каркасно-монолитного строительства коттеджей. Рассмотрены особенности технологии, плюсы и минусы.
Панельные дома, плюсы и минусы которых будут рассмотрены в статье, представляют собой постройки, возведенные по технологии сборного строительства. Данная методика предполагает использование заранее сформированных железобетонных плит, которые производятся в условиях завода.
Источник: autogear.ru
Из чего строят современные многоэтажные дома
Полезные советы
Сегодня мы расскажем о преимуществах и недостатках материалов, из которых строятся современные многоэтажные дома. Если вы не знаете, с чего начать выбор квартиры — начните с этой классификации.
Монолитно-каркасные дома
Сегодня это самый распространённый тип многоэтажного жилья: примерно 70% всех новостроек в России возводятся по этой технологии. Суть ее состоит в том, что несущие стены и перекрытия в будущем доме создаются путем установки каркаса из арматуры с последующей заливкой этого каркаса бетоном. Наружные стены и ненесущие стены внутри дома возводятся, чаще всего, из пеноблоков. Поверх пеноблоков в наружных стенах укладывается утеплитель, а потом все это штукатурится и красится, чтобы придать дому законченный вид.
Плюсы: Низкая стоимость строительства, высокая скорость строительства, возможность создавать красивые архитектурные конструкции и необычные планировочные решения
Минусы: Низкий уровень шумоизоляции: весь дом как единая конструкция. В некоторых монолитно-каркасных новостройках застройщики прикладывают усилия, чтобы минимизировать уровень шумов, но таких новостроек меньшинство и квартиры в таких новостройках стоят недешево. Также, к минусам можно отнести, «закупоренность» квартир в монолитно-каркасных новостройках.
Панельно-каркасные дома
Сегодня эта технология уже не самая дешёвая — в том числе по этой причине панельных домов строится все меньше.
Плюсы: Высокая скорость постройки дома, относительно низкая себестоимость. Особенностью панельного домостроения является также и то, что стены в таких домах дышат, что является очень существенным преимуществом. Также в плане звукоизоляции такие дома выигрывают у монолитно-каркасных, хотя и в них звукоизоляцию трудно назвать идеальной.
Минусы: Порой такие дома стоят на первичном рынке дороже, чем монолитно-каркасные, хотя исключения тоже встречаются. Ещё одна опасность — если стык панелей в таком доме будет сделан некачественно, в квартире будет прохладно.
Кирпичные дома
Этот тип домостроения — одновременно проверен временем и покупательским спросом. Важно не перепутать облицовочный кирпич, который используют застройщики дорогих «монолитных» домов и реально кирпичные стены. Это легко определить по толщине подоконника, и толщине несущих стен — они могут доходит до 70 см.
Плюсы: Уровень шума будет гораздо ниже, весь дом слышать вы не будете. Кирпичные стены «дышат», в таких квартирах тепло. В плане прочности — они обходят панельные и стоят на одном уровне с монолитными.
Минусы: Более продолжительные соки строительства и стоимость квартир в таких домах. Кирпичные дома могут строить до 3-х лет, т.е. в два раза дольше их монолитных аналогов. А это почти всегда чревато увеличением затрат на оплату труда строителей, да и кирпич, сам по себе, материал не из дешевых. Поэтому в наши дни из кирпича строят в основном элитные новостройки.
Но на вторичном рынке можно найти много кирпичных домов построенных с 1940-го по 2000-й, которые по цене идут как современные монолитные новостройки, но по характеристикам качества постройки — превосходят их во много раз. Именно поэтому среди покупателей среднего возраста такие объекты стабильно востребованы.
Источник: openfile.ru
Что такое многоэтажное строительство
Портал «Загород.ру» — это сайт по загородной недвижимости. На нашем портале вы сможете найти объективную информацию о ситуации на загородном рынке, уникальные, соответствующие действительности, а не рекламным статьям, описания коттеджных посёлков и компаний, много полезной и интересной информации в наших авторских статьях. Самая полная база по загородной недвижимости позволит подобрать загородный дом, коттедж или земельный участок. Мы всегда рады Вам!
Последние годы среди покупателей возрос спрос на загородное малоэтажное жилищное строительство. Такое мнение высказывают некоторые аналитики рынка. Действительно ли это так?
Основы основ
В категорию «малоэтажки» попадают строения высотой не более пяти этажей. В основном МЖК состоят из дуплексов, таунхаусов, коттеджей и многоквартирных домов высотой три этажа. Встречаются в малоэтажных комплексах и четырехэтажные дома с мансардой. Строения выше пяти этажей считаются «среднеэтажными» или «высотными».
Что касается планировок, то в малоэтажках представлен тот же «набор», что и в высотных домах: однокомнатные, двух- и трехкомнатные квартиры, и, конечно, студии. На рынке можно встретить предложения и многоуровневых квартир, где размещено четыре или пять комнат.
- Коттедж — дом для проживания, как правило одной семьи, где может быть один или два этажа с мансардой;
- Таунхаус представляет собой дом, где запроектировано несколько многoуровневых квартир. Такие квартиры чаще всего обустроены отдельными входами;
- Дуплекс — это что-то среднее между коттеджом и таунхаусом. Дуплекс разделен на две квартиры, каждая из которых имеет отдельный вход.
МЖК и таунхаусы принято относить к категории масс-маркет. Коттеджи и дуплексы представляют более высокую ценовую категорию. Основными «участниками» наших исследований станут малоэтажные многоквартирные дома и таунхаусы.
Географические особенности
Невооруженным взглядом видно, что многоэтажный «бум» покинул черты города. В настоящий момент активно застраиваются ближайшие пригородные территории. В таких локациях как Мурино, Кудрово, Девяткино и находящихся ближе к Санкт-Петербургу Колтушах и Янино возведением домов занимаются весьма интенсивно. Высотные дома, возводимые на пригородных территориях, в настоящий момент — безоговорочные лидеры. Это становится видно, если проанализировать количество предложений.
.jpg)
Местом высокой концентрации «высоток» считается восток и северо-восток от Северной столицы, то есть во Всеволожский район. Об этом свидетельствуют градостроительные документы прошлых лет. Во Всеволожском районе в последние годы активно развивается дорожная инфраструктура. Также стоит отметить, что данная локация ближе всех остальных находится к городу.
В то же время в южных направлениях на сегодняшний момент активно развивается малоэтажный формат жилья. Много перспективных участков (бывшие сельхозугодья) сосредоточилось в Пушкинском, Петродворцовом, Гатчинском, Курортном и Ломоносовском районах, которые находятся в городском подчинении. В этих районах малоэтажное строительство сложилось исторически, здесь достаточно часто встречаются дворцы и дачные постройки.
Взгляд властей
Активное строительство высотных домов в пригородных территория вызывает ситуацию разрознености между объемами ввода нового жилья и развитием инфраструктуры, в основном транспортной. Например, в Кудрово и Мурино, где активно сдаются в эксплуатацию и строятся новые дома, транспортная доступность уже сейчас оставляет желать лучшего. В ближайшие годы ситуация вряд ли изменится.
Строительство дополнительных выездов на кольцевую автодорогу и развязок идет не быстро, а вот на темпы жилой застройки жаловаться не приходится. В эпоху СССР, согласно нормативам, на одном Га должно располагаться примерно 10 000 кв.м. Уже сейчас данный показатель превышен почти в три раза. Кроме того, от сдачи жилых домов также отстают и объекты социальной инфраструктуры.
По мнению экспертов, это вопрос к скорости реакции властей, она должна быть выше, чем скорость образования проблем.
Толчком для развития на пригородных территориях малоэтажных комплексов послужила новая градостроительная политика. Согласно редакции Генплана развития Петербурга до 2025 года, с лета этого года в целом ряду муниципальных образований ограничено строение домов выше четырех этажей, допускается мансарда.
Как считает руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамара Попова, в введении таких ограничений рынок нуждался уже давно. «Для цивилизованного развития пригородов введеные законодательные ограничения касающиеся этажности строищегося жилья стали переломным моментом. Потому что строительство в пригородных территориях должно преследовать иные цели. Первым делом необходимо создавать новые комфортные территории, выполняющие рекреационные функции. А это возможно воплотить только с помощью малоэтажного строительства».
В настоящий момент городские и областные власти активно помогают пригородной застройке. В частности, власти выразили готовность взять на себя не только подготовку инженерии, но и обеспечить пригородные кварталы транспортом и частично социальной инфраструктурой. Совместно с властями малоэтажные проекты КОТ будут реализовываться в Петродворцовом и Пушкинском районах. Об этом свидетельствует новый Генплан развития города.
По приемлемой цене
Девелоперов, которые заинтересованы загородным строительством, наиболее привлекает комплексное освоение загородных территорий. Первоочередной причиной является то, что низкая в сравнении с городской чертой стоимость земли приводит и к снижению себестоимости строительства. Благодаря этому, цена за один кв. м способна не превышать 40 000 рублей.
Представленные цифры относятся как к многоквартирным домам, так и к таунхаусам. Отметим, что подобные предложения на рынке можно найти уже сейчас. Например, компания «ЛенСтройГрад» в своем малоэтажном комплексе «Счастье» реализует таунхаусы от 42 000 рублей за кв. м. На данный момент на приграничных с городом территориях пушкинского направления МЖК «Счастье» считается самым доступным комплексом с двухуровневыми квартирами.
Для многих участников рынка «малоэтажки» является весьма интересным форматом строительства. Во-первых, малоэтажное жилье возводится значительно быстрее, чем «высотки». На строительство таунхауса в среднем необходим один год. Кроме того сокращается количество разрешительных процедур в сравнении с согласованиями на высотное строительство.
Об оперативности работ можно судить на примере того же МЖК «Счастье», возводимого в поселке Федоровское. Как отметил коммерческий директор компании «ЛенСтройГрад» Леонид Голубев, в I и II очередях корпуса были введены в эксплуатацию на один квартал раньше, чем планировалось. На данный момент III очередь уже также сдана, сейчас будущим жильцом передают ключи, данный процесс планируют завершить до конца текущего года. Ввести в эксплуатацию IV и V очередь компания намерена в III квартале будущего года.
Для девелоперов не секрет: чтобы повысить покупательский спрос на пригородные проекты, возведение жилья не должно обходиться без строительства объектов инфраструктуры. Сложность заключается в подведении инженерии и строительстве новых коммуникаций. По мнению специалистов MR Group, для экономической целесообразности в современных малоэтажных пригородах сегодня должно жить не менее 5 тыс. жителей на один гектар жилой застройки. При меньшей плотности населения подводка сетей и строительство распределительных станций становится невыгодной.
Как отметил коммерческий директор ГК «Айдадом» Алексей Баринов, с точки зрения стоимости подведения коммуникаций на 1 кв. метр продаваемой площади жилья, многоэтажная застройка на первый взгляд предпочтительней. «Однако многоэтажное строительство требует гораздо большего количества мощностей всех видов, более длительных процессов проектирования, и всевозможных согласований. Безусловно все это сказывается на скорости и стоимости работ и здесь преимущество уже за «малоэтажным» форматом», — продолжает Алексей Баринов.
Отметим, что загородные проекты КОТ содержат индустриальные парки. Предполагается, что в непосредственной близости от жилых кварталов будут созданы зоны деловой активности. По расчетам, такие парки способны предоставить работы 50% населения. Еще часть граждан будет трудиться в социальной сфере малоэтажных комплексов, и лишь небольшой процент продолжит ездить на службу в город.
«Малоэтажка» или таунхаус?
Если взвешивать все «за» и «против», то на данный момент жилье в малоэтажном комплексе выглядит ощутимо перспективнее. Во-первых, недвижимость предоставляется по более низкой цене. Также ниже и затраты на эксплуатацию жилья. Стоимость предложения чаще всего является основным критерием при покупке недвижимости, особенно когда на «дворе» кризис.
Как отметила руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, несмотря на то что таунхаусы «эконом-класса», которые стоят от 2 000 000 рублей могут располагаться на более удаленной от города территории, нежели МЖК, в этом же могут быть и «подводные камни». С одной стороны, таунхаусы являются аналогами обычных двухкомнатных квартир с гарантированно меньшим количеством жителей вокруг. С другой — могут возникнут проблемы с наличием необходимой инфраструктуры на территории поселка, в котором будет проживать гораздо меньше людей, чем в среднем квартирном малоэтажном проекте.
Если верить исследованиям некоторых психологов, то высокая плотность порождает ощущение тесноты, которая неразрывно связана с отрицательным эмоциональным фоном. В результате, в подобных условиях люди испытывают к окружающим неприязнь, из-за чего не желают вступать в общение. Возможно, именно по этой причине, проживая в многоэтажных городских кварталах, мы порой не знаем не только того, кто живет в нашем в доме, но и даже того, кто живет с нами на одной лестничной клетке.
Источник: www.zagorod.ru
«Многоэтажки — это токсичный актив с коротким сроком жизни»
Массовое строительство железобетонных многоэтажек — тупик для страны. Такое жилье опасно, неустойчиво к катаклизмам, ресурсоемко, крайне дорого в утилизации и создает большие проблемы для будущих поколений, считает академик Александр Кривов
Нацпроект «Жилье и городская среда» ставит целью резкое, в полтора раза, увеличение объемов строительства жилья к 2024 году — до 120 млн квадратных метров в год. Отношение к такому целевому показателю неоднозначное. Федеральные чиновники не могут признать невыполнимость президентского указания, но, кажется, они не очень верят в успех: пока стройка не растет, а падает. Ряд губернаторов и застройщики прямо заявляют о невыполнимости и ненужности такой задачи — хотя бы потому, что в стране нет платежеспособного спроса, способного поглотить столь большое количество жилья.
Известный градостроитель, академик Международной академии архитектуры, научный руководитель ЦНИИП Минстроя России Александр Кривов придерживается необычной позиции. Он считает, что резко увеличить объемы стройки необходимо и возможно. Однако для этого придется отказаться от многоэтажного строительства как дорогого и токсичного актива с ограниченным сроком жизни. Ставку надо делать на малоэтажное жилье, тем более что большая часть населения страны хочет жить в индивидуальных домах. Переход к новой жилищной модели и новому образу жизни может стать выходом из системного кризиса общества.
120 млн квадратных метров в год — необходимость
— Есть ли необходимость наращивать объемы строительства жилья до 120 миллионов квадратных метров в год?
— Необходимость есть. У нас до сих пор низкая средняя обеспеченность жильем — 23 квадратных метра на человека. Для сравнения: в Европе средний показатель около 50, в США — 70. Даже в Восточной Европе средний показатель около 40 квадратных метров. Украина впереди нас, мы обгоняем разве что Румынию.
В России жилищный фонд составляет сегодня 3,7 миллиарда квадратных метров. Но надо еще учитывать его качество: около 40 процентов жилья не подключено к центральной канализации. Жилищный фонд надо увеличить до четырех с половиной миллиардов квадратных метров как минимум. При населении 150 миллионов человек это даст среднедушевой показатель в 30 «квадратов».
Если фонд будет пять миллиардов, то обеспеченность повысится до 32–33 квадратных метров. Это минимальный показатель более или менее развитых стран. Кстати, уровень научного и технологического развития государств напрямую коррелирует с уровнем обеспеченности жильем.
Второй фактор: через несколько лет резко начнет увеличиваться выбытие домов, количество аварийного и ветхого жилья. Начиная с 2020 года исполняется пятьдесят лет панельным домам постройки 1970 года. А 1970-е — это время массового жилищного строительства, когда строили многие десятки миллионов квадратных метров в год.
— «Панелек» и блочных домов, построенных в 1970-е, больше, чем «хрущевок»?
— Конечно. Пятиэтажек сравнительно немного: их общая площадь по стране около 130 миллионов квадратных метров (введенных до 1965 года), а домов, введенных с 1965 по 1976 год, — 260 миллионов метров. В 2020–2025 годах выбытия жилья, построенного в 1970-е, еще не будет, и мы, нарастив объемы строительства, еще сможем дать прирост обеспеченности жильем. Потом этой возможности не будет: значительная часть нового жилья будет идти на покрытие выбывающего фонда.
Целевой показатель — довести жилищный фонд страны до пяти миллиардов квадратных метров — мне кажется разумным. Строить по 70–80 миллионов квадратных метров в год — это мало: за шесть лет добавится лишь 400–480 миллионов метров, и это без учета выбытия жилья. Выход на темпы 120 миллионов квадратных метров в год необходим. Если строить меньше, начнется нарастающее ухудшение жилищных условий.
Опасно, дорого, неустойчиво к катаклизмам
— Будем считать, что теорему необходимости вы доказали. Но многие сомневаются в возможности столь резкого ускорения стройки.
— При существующей сегодня модели рынка вряд ли возможно, соглашусь. Паспортом национального проекта задается, что к 2024 году 80 миллионов квадратных метров ввода будет приходиться на многоэтажное жилье. В прошлом году его было построено 43 миллиона квадратных метров. Почти двукратный рост в условиях падающего рынка? Крайне маловероятно.
Но гораздо важнее, что сам путь многоэтажного строительства — это тупик. Не буду говорить об отрицательном влиянии многоэтажных железобетонных зданий на демографию, о низком комфорте и негуманности районов двадцатипятиэтажных домов — именно к такой этажности уже подошли в последнее время в России. Важно, что многоэтажное жилье не только противно человеческой природе, но и опасно, дорого, очень ресурсоемко. Не случайно ни в Европе, ни в США практически не строят таких железобетонных многоэтажек, как у нас.
— В чем основные недостатки многоэтажек?
— Для меня очевидно негативное влияние на здоровье человека, но это дискуссионный вопрос. Однако невозможно отрицать, что в случае пожара для домов выше 17 этажей у нас нет средств спасения людей. Не только у нас. В Лондоне в 2017 году пожар в двадцатиэтажном доме привел к гибели тридцати человек.
— А в чем проблема? Современные противопожарные средства этого не позволяют?
— Да, лестницы специальных пожарных машин выдвигаются до 63 метров, и способность маломобильных граждан ими пользоваться не проверялась.
Многоэтажные дома строительство очень дороги в строительстве и эксплуатации. В двадцатиэтажном здании «потери» площадей на незадымляемую лестницу, лифтовые шахты, коридоры, места для коммуникаций — 30–35 процентов. На строительство этих площадей надо потратить ресурсы, но их невозможно продать. В советское время были открытые данные по себестоимости строительства: себестоимость квадратного метра семнадцатиэтажного дома даже по отношению к девятиэтажке считалась на 30 процентов выше.
Многоэтажки функционально неустойчивы к катаклизмам. Любой военный конфликт, теракт или природный катаклизм может привести к колоссальным катастрофам жизнеобеспечения. Отключили электричество в квартале многоэтажек — и все: не работают лифты, насосы и канализация, дома перестают отапливаться.
И у нас совсем не учитывается стоимость здания за время всего жизненного цикла. А на проектирование и стройку тратится в среднем всего 20 процентов от общих затрат на здание за все время его жизни. Остальные расходы — на эксплуатацию, ремонты и утилизацию материалов. Если учесть все затраты, то получится, что строительство многоэтажек — это трата огромных ресурсов сегодня и закладывание мины для будущих поколений.
Сотни миллионов тонн строительного мусора
— Вы говорите, что многоэтажки — это мина для будущих поколений. Что вы имеете в виду?
— Мы подошли к интересной, но мало обсуждаемой теме: что делать с современными железобетонными многоэтажками, когда у них истечет срок жизни. Согласно ГОСТу он определен в пятьдесят лет. Конкретная цифра сейчас не важна, исход один — снос. Возможен плановый капитальный ремонт. Но эти дома обладают низкой ремонтопригодностью.
В одноэтажном доме поменять утепление и инженерные коммуникации довольно легко, но в двадцатипятиэтажном заселенном людьми доме очень сложно. В целом индустрии капитального ремонта многоэтажек у нас нет. В любом случае придется железобетонные дома сносить, и тут появляются серьезные проблемы.
Первая — как это делать. Я помню, после землетрясения в Спитаке нужно было разрушить и по возможности утилизировать всего несколько десятков панельных пятиэтажек. Это было сложно ввиду общей аварийности конструкций, но основной вопрос, где и как складировать лом. В Москве пятиэтажки разрушают подвешенной на стреле чугунной гирей, но как разрушить двадцатипятиэтажный дом?
В мире нет элегантных способов сноса высотных домов — только взрывать. И что делать с микрорайоном? Отселять его весь? Ну хорошо, представим, что дом разрушили, и тогда встает следующий вопрос: а что делать с тем, что от него осталось?
— Разделить на фракции и использовать материалы вторично?
— Да, но чтобы перевезти на машинах, надо измельчить то, что осталось после разрушения или взрыва. Есть технологии, но они энергозатратны. А дальше надо на заводе отделить бетон от металла: металл — на переплавку, а бетон может дробиться на мелкие фракции и использоваться как наполнитель в дорожном строительстве.
Технологии разделения на фракции при небольших объемах есть, но как решать эту задачу в массовом масштабе, пока неизвестно. В мире нет эффективных технологий деструкции и утилизации железобетонных конструкций. И тогда встает следующий вопрос: куда деть весь этот лом?
— Много ли получается мусора от демонтажа одного здания?
— Квадратный метр железобетонного здания весит примерно 1,3 тонны. Пятиэтажка площадью пять тысяч «квадратов» превращается в восемь тысяч тонн строительного мусора. В целом мы будем его иметь сотни миллионов тонн. В этом спрятана дьявольская ирония железобетона: это вечный конструкционный материал, но дома из него имеют весьма короткий срок службы.
Москва хочет возить мусор после сноса пятиэтажек вагонами в Архангельскую область, в Шиес. Это, мягко говоря, недешево. И там уже возникла острая социальная ситуация. Местные жители против того, чтобы на их земле захоранивали столичный мусор.
— Есть ли необходимость сносить сегодня «хрущевки»? Академик Бочаров считает, что они еще достаточно крепкие и их ресурс намного больше, чем пятьдесят лет.
— Железобетон — вечный материал. Он является несущим элементом, и он мог бы «нести» и дальше. Но расслаиваются утеплители, приходят в негодность инженерные внутридомовые сети. В принципе, пятиэтажку можно починить. Но тогда надо отскрести от несущих элементов все остальное и сделать заново.
В Советском Союзе проводились массовые мероприятия реконструкции и ремонта: менялись инженерные системы, утеплители, окна, двери. Реконструировалось примерно десять миллионов квадратных метров в год — это довольно много. Сейчас считается, что значительно проще снести и построить на освободившемся участке новый дом уже в 20–25 этажей.
— Как планировали решать проблему с пятиэтажками после окончания срока эксплуатации пятьдесят лет назад? Что думали тогда их авторы?
— Через пятьдесят лет их предполагалось реконструировать. Но надо понимать, что решение строить панельные пятиэтажки в середине 1950-х было вынужденным. После войны люди жили в бараках, их надо было расселять. И строить надо очень быстро и индустриально. Поточные технологии производства были в войну освоены очень хорошо. Что делать? В Европе строят панельные дома.
Поехали, посмотрели, купили — и вперед!
Отдельные решения для реконструкции, конечно, обдумывались. Но те приемы сейчас трудно использовать. Было совершенно иное отношение к энергозатратам: энергия была почти бесплатной — бензин стоил 28 копеек за литр.
В 1950-е прогнозы технологического развития были оптимистическими. Казалось, что к концу века будут разработаны невероятные технологии — почти такие, как чуть позже у Стругацких в книге «Полдень, XXI век».
Но сегодня уже не так важно, почему в 1950-е так строили. Правильный вопрос — почему мы продолжаем строить почти такие же дома сегодня, хотя знаем намного больше. Что утилизация снесенного здания — это не два процента от его стоимости на всем жизненном цикле, как написано в проектах, а сопоставимо со стоимостью строительства. Знаем, что массовую реконструкцию мы вести не можем, а будущий строительный мусор девать некуда.
Через тридцать лет перед нашими потомками встанет невероятная задача: что делать с сотнями миллионов квадратных метров ветшающего железобетонного жилья, построенных и нами, и до нас? Мы забираем у следующих поколений землю и силы в колоссальных размерах. Это даже не безответственность, а исторический цинизм. Нужно как можно быстрее прекращать эту порочную практику и придумывать, что делать с уже построенными железобетонными многоэтажками.
— Почему, зная о недостатках железобетонных многоэтажек, мы продолжаем их строить?
— Ответ крайне прост: в нынешней модели рынка это наиболее прибыльный и быстрый способ извлечения дохода из земельных участков. Это выгодно самому сильному участнику всего процесса — девелоперам и инвесторам. Будущие проблемы игнорируются, а покупатели вынуждены приобретать ту недвижимость, что для них строят.
Люди хотят жить в собственных домах
— Ваш главный тезис — переход к малоэтажному жилью. Каким вы его видите?
— Жилье должно быть невысоким, экономичным, утилизируемым, природоподобным. При этом малоэтажка может быть самой разной: и усадьбы на больших участках, и компактные односемейные дома, и таунхаусы, и трехэтажные здания с квартирами. Должна быть развитая система видов жизни для разных социальных групп, для разных потребностей.
Для многих важно, чтобы было четко выделенное личное земельное пространство. Место, которое он может развивать по-своему. Чтобы человек жил не в антагонизме с природой, а в балансе.
В самой большой стране мира мы живем очень скученно. Теснота в метро, теснота в квартирах. Это гасит и дух, и интеллектуальную жизнь. Очень важно, чтобы появилось пространство для самореализации, чтобы были простор, свобода.
— Опросы показывают, что большая часть населения России хочет жить в своем доме.
— Да, по опросам, это 60–70 процентов населения. Люди живут в квартирах в многоэтажках вынужденно — вся система загоняет их туда. В России лишь треть семей живет в индивидуальных домах. Для сравнения: в США — 72 процента, в Германии — 82 процента, в Финляндии — 89 процентов.
— Считается, что односемейные дома дороже квартир, а загородный образ жизни предполагает высокие доходы домохозяйств.
— Я так не думаю. Себестоимость квадратного метра малоэтажного жилья кратно ниже, чем у многоэтажек, мы об этом говорили. К тому же при строительстве своих домов себестоимость и стоимость стремятся совпасть. В результате бюджет домохозяйств в полтора-два миллиона рублей с учетом кредитов позволяют рассчитывать либо на дом в сто квадратных метров на своей земле, либо на небольшую однокомнатную квартиру на энном этаже. Но маленькие квартиры, которые сейчас так активно строят, — это демографический тупик: для семей с детьми они не годятся.
— Но есть еще стоимость земли и коммуникаций.
— Государство выделяет триллионы рублей на нацпроект «Жилье и городская среда». Можно выделять землю бесплатно или недорого, коммуникации может подводить государство за свой счет. Есть прекрасный опыт Белгородской области, где такая система действует уже пятнадцать лет и дает прекрасные результаты.
Академик Международной академии архитектуры, научный руководитель ЦНИИП Минстроя России Александр Кривов: «Многоэтажное жилье не только противно человеческой природе, но и опасно, дорого, очень ресурсоемко»
Новый образ жизни как цивилизационная задача
— Классический вопрос: что делать? Можно ли тезисно назвать шаги, необходимые для перехода к новой модели рынка?
— Во-первых, нужен переход на малоэтажное и односемейное жилищное строительство. Первый шаг очевиден: распространить ипотеку и другие кредитные инструменты на односемейные дома (сейчас на них приходится всего один процент ипотечных кредитов), активно включать новые формы аккумуляции инвестиций домохозяйств.
Во-вторых, необходимо провести целевую настройку законодательства на решение задач национальных проектов. В-третьих, необходимо устранить искусственный дефицит земли в поселениях, исправить нерациональную структуру землепользования.
Чтобы построить миллиард квадратных метров жилья в ближайшие годы, надо создать конвейер по подготовке территорий, по их вовлечению в оборот, по обеспечению коммуникациями. У нас лишь один процент территории страны занят поселениями. Нужно, чтобы этот показатель был бы на уровне 1,2–1,25 процента по стране. Во Владимирской области — это семь процентов, в Белгородской —двенадцать. А в Германии поселения занимают порядка 20 процентов.
В-четвертых, нужно выбрать группу пилотных регионов в характерных климатических зонах, чтобы отработать изменение структуры землепользования. Нужна и группа экспериментальных проектов, где можно попробовать разные строительные технологии и финансовые схемы, как для малоэтажного строительства, так и для реконструкции зданий. В-пятых, нужно отобрать, протестировать и доработать соответствующие строительные технологии. Малоэтажное строительство должно стать по-настоящему индустриальным: быстрая сборка на площадке из изготовленных на заводе домокомплектов.
— Когда говоришь с губернаторами и застройщиками о белгородском опыте малоэтажного строительства, всегда слышишь: «Этот опыт нельзя тиражировать, потому что вся земля около городов принадлежит частным компаниям». Для разворачивания проекта малоэтажного строительства нужна национализация части земель?
— Не думаю. У государства достаточно земельных ресурсов. А когда крупные землевладельцы увидят, что государство серьезно инвестирует, они сами передадут часть земель. Иначе им их не развить.
— Требует ли новый подход изменения системы расселения?
— Опираться нужно на существующую систему расселения. Новых мест для размещения населенного места не придумаешь, народ нашел их в семнадцатом–девятнадцатом веках. Но новые точки роста при массовом строительстве, естественно, возникнут. Во-первых, «балтийская Россия» — от Соснового Бора и Усть-Луги до Кингисеппа.
Этот участок свободен, поднят по рельефу, здесь активно создаются рабочие места и находится конечный узел «Северного потока — 2». Здесь мог бы возникнуть город нового типа — малоэтажный, сопряженный с природой. Новые ареалы развития могли бы возникнуть на межконтинентной инфраструктуре, связывающей Европу и Азию, — это Уфа, Челябинск, Казань. Там можно создать новое ядро России.
Но чтобы не утонуть в деталях, хочу подчеркнуть самое важное. Для меня этот разговор не только о смене типа застройки, технологиях и изменении жилищной политики. Речь идет о поиске нового образа бытия. Ведь сегодня налицо не только экономический, экологический или геополитический кризис, но и масса других кризисов, в том числе кризиса смыслов.
И новая жилищная модель — это вариант выхода из этого кризиса. На первом уровне мы говорим, что мы — homo planeticus, человек планетарный, который обустраивает свою жизнь в соответствии с природой Земли. А на втором — что есть русский образ жизни, который отличается от всех. Например, ты живешь в деревянном, но высокотехнологичном доме в красивом месте на природе, имеешь свою баню.
Ешь здоровую еду, имеешь крепкую семью, ведешь насыщенный смыслами образ жизни и так далее. Общаешься в кругу единомышленников и при этом не оторван от цивилизации. Поиск новой модели жизни становится цивилизационной задачей.
Источник: expert.ru