Вопрос: Между администрацией сельского поселения (участником долевого строительства) (далее — администрация) и организацией (застройщиком) заключен муниципальный контракт (далее — контракт) на постройку и передачу объекта долевого строительства (квартиры). Администрация в полном объеме уплатила цену контракта организации, однако организация отказалась передать квартиру администрации, сославшись на недействительность контракта в силу того, что администрация была не вправе заключать муниципальные контракты на сумму, превышающую размер финансирования адресной программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Администрация в своих возражениях указывает, что при заключении контракта стороны исходили из того, что жильцы расселяемых квартир до момента подписания муниципальных контрактов выразили свое письменное согласие на совершение доплаты застройщику стоимости дополнительно предоставленных квадратных метров. Правомерны ли выводы организации? Является ли такой контракт недействительным?
МОЙ опыт долевое участие. Квартира. ИПОТЕКА. Договор долевого участия. Долевое строительство.
Ответ: В ситуации, когда между администрацией сельского поселения и организацией (застройщиком) заключен муниципальный контракт на постройку и передачу объекта долевого строительства, доводы застройщика о несоответствии стоимости заключенного муниципального контракта размеру финансирования адресной программы переселения неправомерны и, таким образом, не могут являться основанием для признания такого договора недействительным и не освобождают застройщика от обязанности передать объект долевого строительства администрации.
Обоснование: Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Часть 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) предусматривает, что по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Долевое строительство. Как не стать обманутым дольщиком?
Согласно ч. 1, 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
На основании ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, и он должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 данной статьи.
Статья 168 ГК РФ гласит, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В рассматриваемом случае организация считает заключенный муниципальный контракт недействительным в силу того, что администрация была не вправе заключать муниципальные контракты на сумму, превышающую размер финансирования адресной программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда.
Администрация указывает: стороны исходили из того, что жильцы расселяемых квартир до момента подписания муниципальных контрактов выразили свое письменное согласие на совершение доплаты застройщику стоимости дополнительно предоставленных квадратных метров.
Считаем, что доводы организации неправомерны, поскольку в рассматриваемом случае несоответствие стоимости заключенного муниципального контракта размеру финансирования адресной программы переселения не может являться основанием для признания такого договора недействительным и не освобождает застройщика от обязанности передать объект администрации.
В Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 18.12.2013 N А82-10005/2013, оставленном без изменения Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 21.03.2014 N А82-10005/2013, указано, что возможное несоответствие условий спорного муниципального контракта положениям муниципальной адресной программы (на что указывает заявитель апелляционной жалобы) в любом случае не может служить основанием для признания недействительным (ничтожным) муниципального контракта.
Н.Н.Матюнина
Референт государственной
гражданской службы РФ
3 класса
17.07.2014
Источник: enterfin.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 23.05.2017 N Ф03-1298/2017 ПО ДЕЛУ N А24-4184/2016
Требование: О признании права собственности на квартиры.
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Застройщик по незарегистрированному муниципальному контракту построил многоквартирный дом, квартиры которого передал по акту муниципальному заказчику для последующего предоставления их жителям сельского поселения, регистрирующий орган прекратил государственную регистрацию права собственности муниципального образования на квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 мая 2017 г. N Ф03-1298/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2017 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: С.И. Гребенщикова, В.А. Гребенщиковой
рассмотрев в судебном заседании в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, кассационную жалобу администрации Козыревского сельского поселения Усть-Камчатского муниципального района Камчатского края
на решение от 07.12.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2017
по делу N А24-4184/2016
Арбитражного суда Камчатского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Ю.В. Ищук, в суде апелляционной инстанции судьи Д.А. Глебов, С.Б. Култышев, А.С. Шевченко
по иску администрации Козыревского сельского поселения Усть-Камчатского муниципального района Камчатского края
к обществу с ограниченной ответственностью «Камчатгэсстрой»
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю
о признании права собственности на объекты недвижимого имущества
Администрация Козыревского сельского поселения Усть-Камчатского муниципального района Камчатского края (ОГРН 1064141000692, ИНН 4109004480, адрес (место нахождения): 684405, Камчатский край, п. Козыревск, ул. Ленинская, 6А; далее — администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Камчатгэсстрой» (ОГРН 1144101002770, ИНН 4101163993, адрес (место нахождения): 683023, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, пр-кт Победы, 79; далее — ООО «Камчатгэсстрой») о признании права собственности на объекты недвижимого имущества: квартиры NN 1-6, 8-12 в жилом доме N 21 по пер. 3-й Рабочий п. Козыревск Усть-Камчатского района Камчатского края.
Определением Арбитражного суда Камчатского края от 21.10.2016 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю.
Решением Арбитражного суда Камчатского края от 07.12.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе администрация просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель указывает, что предъявление настоящего иска обосновано невозможностью регистрации права собственности сельского поселения на квартиры, являющиеся предметом муниципального контракта от 04.12.2014 N 01338300004514000018, который, в свою очередь, не прошел государственную регистрацию. Приведена хронология строительства спорных квартир. Настаивает, что спор по заявленному требованию имеет социальное значение для поселка Козыревск.
Отзыв на кассационную жалобу не поступал.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 04.12.2014 между администрацией Козыревского сельского поселения (муниципальный заказчик, участник долевого строительства) и ООО «Камчатгэсстрой» (застройщик) подписан муниципальный контракт N 01338300004514000018 «Участие в долевом строительстве многоквартирных домов с целью реализации муниципальной программы Козыревского сельского поселения «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Козыревского сельского поселения на 2014-2018 годы». Предметом контракта является строительство многоквартирного жилого дома в п. Козыревск по пер. 3-й Рабочий, объектом долевого строительства — одиннадцать квартир, в том числе 3-х однокомнатных, 6-ти двухкомнатных, 2-х трехкомнатных.
Сообщением Управления Росреестра по Камчатскому краю от 03.07.2015 N 002/007 2015-1181 в регистрации муниципального контракта отказано ввиду отсутствия документов, на основании которых обеспечивается исполнение обязательств застройщика.
Строительство многоквартирного дома осуществлено в границах земельного участка с кадастровым номером 41:09:0010107:116, предоставленного обществу по договору аренды от 01.08.2014 (арендодатель — администрация Козыревского сельского поселения); при наличии разрешения на строительство от 05.11.2014 N ru 41506302-03/14.
По окончании строительства на объект выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 20.04.2016 N 30-619-405-03-2016, объекту присвоен адрес: Камчатский край, Усть-Камчатский район, Козыревское сельское поселение, Рабочий 3-й пер., д. 21 кв. 1-12.
На 12-ти квартирный жилой дом оформлен кадастровый паспорт, зданию присвоен кадастровый номер 41:09:0010107:1581. Также оформлены кадастровые паспорта на квартиры за NN 1-12.
Оплата полной стоимости контракта по каждой квартире подтверждена справками застройщика.
По факту передачи от застройщика администрации 11-ти квартир сторонами оформлены и подписаны акты от 30.06.2016 по каждой из переданных квартир.
Уведомлениями Управления Росреестра по Камчатскому краю от 18.10.2016 государственная регистрация права собственности на квартиры за NN 1-6, 8-12 прекращена на основании пункта 4 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Администрация сельского поселения, ссылаясь на отсутствие регистрации муниципального контракта и полагая, что это является препятствием для регистрации права собственности на спорные квартиры, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении спора суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом установил, что спорные квартиры приобретены истцом по заключенному между сторонами муниципальному контракту N 01338300004514000018, который квалифицирован как договор долевого участия в строительстве. Названный муниципальный контракт в силу положений статей 4, 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — ФЗ N 214-ФЗ) не прошел государственную регистрацию, поэтому является незаключенным. В этой связи суд сделал вывод, что установленная законом обязательность государственной регистрации не может быть преодолена заявленным иском. Далее установив, что обязательства в отношении спорных квартир сторонами исполнены, суд, руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 4, абзаца 2 пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», статьи 16 ФЗ N 214-ФЗ, признал, что право собственности на спорное имущество могло возникнуть только после государственной регистрации права собственности на это имущество. На основании установленного и, принимая во внимание, что право собственности истца не подтверждено допустимыми доказательствами суд отказал в иске.
Между тем данные выводы сделаны без учета следующего.
Как указано выше, муниципальный контракт квалифицирован судами как договор долевого участия в строительстве. Так, в договоре достаточно определенно установлены объекты долевого строительства — 11 квартир, в том числе 3 однокомнатные, 6 двухкомнатных, 2 трехкомнатные; квартиры, находятся в строящемся многоквартирном доме, застройщиком которого выступает ООО «Камчатгэсстрой», являющийся правообладателем земельного участка, подлежащего застройке жилым домом; определена цена договора; сроки передачи объектов долевого строительства.
Статьей 17 ФЗ N 214-ФЗ предусмотрено, что договор об участии в долевом строительстве подлежит государственной регистрации.
Такая регистрация, по сути, направлена на защиту участников долевого строительства, поэтому позиция судов, что при отсутствии регистрации спорного договора заявленный иск не подлежит удовлетворению, является необоснованным и не учитывает целей положений ФЗ N 214-ФЗ.
То, что названный договор сторонами полностью исполнен, подтверждается материалами дела. Спорные квартиры переданы застройщиком администрации по актам от 30.06.2016 и фактически находятся во владении последнего.
В этой связи отсутствие регистрации названного договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилые помещения и получившего их от застройщика заявлять иск о признании права собственности на спорное имущество, при том, что фактически отсутствуют возражения застройщика по такому иску. Иное, а именно, регистрация права собственности сначала за застройщиком, а потом передача зарегистрированного имущества истцу означала бы повторный возврат этого имущества застройщику, что противоречит обязательствам сторон, вытекающим из исполненного контракта (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
В этой связи у судов отсутствовали основания для отказа в иске о признании права собственности на спорные квартиры, поэтому обжалуемые решение, постановление подлежат отмене.
Поскольку судами установлено исполнение сторонами муниципального контракта, которым стороны связаны вытекающими из него обязательствами и которые не могут быть произвольно изменены, а также учитывая факт нахождения спорного имущества во владении истца суд кассационной инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 218, пункта 1 статьи 223 ГК РФ и учитывая, что все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом, на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, признав за истцом право собственности на спорные 11 квартир, находящихся в жилом доме по адресу: Камчатский край, Усть-Камчатский район, Козыревское сельское поселение, пер. 3-й Рабочий, д. 21 кв. 1-6, 8-1.
Руководствуясь статьями 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
решение от 07.12.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2017 по делу N А24-4184/2016 Арбитражного суда Камчатского края отменить, исковые требования удовлетворить.
Признать право собственности Козыревского сельского поселения Усть-Камчатского муниципального района Камчатского края на объекты недвижимого имущества квартиры NN 1-6, 8-12, расположенные по адресу: Россия, Камчатский край, Усть-Камчатский район, п. Козыревск, пер. 3-й Рабочий, 21 за кадастровым номером 41:09:0010107:1581:
— 1. квартира N 1 — жилое помещение, общая площадь 33, 6 м, кадастровый номер 41:09:0010107:1582;
— 2. квартира N 2 — жилое помещение, общая площадь 34, 7 кв. м, кадастровый номер 41:09:0010107:1596;
— 3. квартира N 3 — жилое помещение, общая площадь 68, 7 м, кадастровый номер 41:09:0010107:1583;
— 4. квартира N 4 — жилое помещение, общая площадь 50, 0 м, кадастровый номер 41:09:0010107:1584;
— 5. квартира N 5 — жилое помещение, общая площадь 55, 7 м, кадастровый номер 41:09:0010107:1585;
— 6. квартира N 6 — жилое помещение, общая площадь 50, 0 м, кадастровый номер 41:09:0010107:1586;
— 7. квартира N 8 — жилое помещение, общая площадь 34, 7 м, кадастровый номер 41:09:0010107:1597;
— 8. квартира N 9 — жилое помещение, общая площадь 68, 7 м, кадастровый номер 41:09:0010107:1589;
— 9. квартира N 10 — жилое помещение, общая площадь 50, 0 м, кадастровый номер 41:09:0010107:1590;
— 10. квартира N 11 — жилое помещение, общая площадь 55, 7 м, кадастровый номер 41:09:0010107:1591;
— 11. квартира N 12 — жилое помещение, общая площадь 50, 0 м, кадастровый номер 41:09:0010107:1592.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Источник: domovodstvo.ru
Что такое муниципальный контракт на долевое строительство
Муниципальный контракт на участие в долевом строительстве многоквартирного дома
Муниципальный контракт №_______
г. Белоярский «___»____________ 2011 года
1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1.1. Если в тексте настоящего Контракта не указано иное, то термины и определения имеют следующее значение:
Квартиры, подлежащие передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома и входящие в состав Дома, указаны в приложении 1 к Контракту, являющемся неотъемлемой частью настоящего Контракта.
2. ЮРИДИЧЕСКИЕ ОСНОВАНИЯ К ЗАКЛЮЧЕНИЮ КОНТРАКТА.
2.1. При заключении настоящего Контракта Застройщик предоставляет Участнику долевого строительства следующие гарантии:
2.1.1. Все необходимые для заключения и исполнения настоящего Контракта лицензии, разрешения и/или иные документы и/или договоры от соответствующих и уполномоченных на их предоставление государственных органов/лиц Застройщиком получены/заключены, являются юридически действительными и вступившими в силу.
2.1.2. Застройщик располагает всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами, в том числе:
— опубликованной и (или) размещенной проектной декларацией в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»;
— государственной регистрацией права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства Дома.
2.1.3. Застройщик гарантирует, что он опубликовал и (или) разместил проектную декларацию в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2.1.4. Дом будет введен в эксплуатацию и акт приемки законченного строительством объекта будет подписан не позднее 31 декабря 2011 года.
2.1.5. Квартиры будут переданы Участнику долевого строительства не позднее 01 февраля 2012 года.
3. ПРЕДМЕТ КОНТРАКТА. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.2. По настоящему Контракту Застройщик обязуется:
б) сообщать Участнику долевого строительства по его требованию о ходе выполнения работ по строительству Дома и Квартир в нем;
в) обеспечить сдачу Дома в эксплуатацию не позднее не позднее 31 декабря 2011 года;
г) передать Участнику долевого строительства Квартиры в состоянии, предусмотренном в ведомости отделки помещений и работ, по передаточному акту не позднее 01 февраля 2012 года.
При этом Застройщик обязуется письменно сообщить Участнику долевого строительства о завершении строительства Дома и готовности Квартир к передаче;
е) не позднее 10 (десяти) рабочих дней со дня подписания передаточных актов с Участником долевого строительства совершить все действия, необходимые для регистрации права собственности Участника долевого строительства на Квартиры;
ж) без доверенности вести общие дела по предмету настоящего Контракта и совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами;
з) после сдачи Дома в эксплуатацию заключить договор с эксплуатационной службой для обеспечения в Квартирах коммунальных услуг, противопожарной сигнализации и других необходимых систем.
3.3. Участник долевого строительства обязуется:
а) направить собственные и/или привлеченные денежные средства на строительство Квартир в размере и на условиях, предусмотренных настоящим Контактом;
б) в течение 10 (десяти) календарных дней после получения сообщения Застройщика о завершении строительства Дома и готовности Квартир к передаче принять Квартиры и подписать передаточные акты при отсутствии претензий к Квартирам;
в) предоставить все необходимые от Участника долевого строительства для регистрации права собственности на Квартиры документы.
3.4. Право собственности на Квартиры возникает у Участника долевого строительства с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке. Право собственности на Квартиры будет оформляться силами Участника долевого строительства.
3.5. Застройщик гарантирует, что Квартиры свободны от прав третьих лиц, не заложены и не состоят под арестом.
3.6. Вступая в число Участников долевого строительства по строительству Дома, Участник долевого строительства приобретает право на часть незавершенного строительством Дома, являющегося общей долевой собственностью.
3.7. При недостатке вложенных денежных средств на строительство расходы по строительству, не вошедшие в инвентарную (балансовую) стоимость, относятся на Застройщика.
4.1. Стоимость Квартир по настоящему Контракту составляет _______________ рублей с учетом расходов на перебазировку, страхование, технический надзор, уплату таможенных пошлин, налогов, сборов и других обязательных платежей.
4.2. Участник долевого строительства вправе передать свои права по настоящему Контракту третьим лицам путем заключения договоров уступки прав требования.
4.3. Цена Контракта может быть снижена по соглашению Сторон без изменения предусмотренных Контрактом количества товаров и иных условий исполнения Контракта.
5. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
5.1. Участник долевого строительства перечисляет аванс в размере 100% от цены Контракта на расчетный счет Застройщика, в течение 15 (пятнадцати) банковских дней с момента направления оператором электронной площадки подписанного со стороны заказчика муниципального контракта.
5.2. Факт оплаты Участником долевого строительства стоимости Квартир будет подтверждаться копиями платежных поручений с отметкой банка об исполнении или иными документами в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Днем исполнения обязанности Участника долевого строительства по оплате всей (части) стоимости Квартиры признается день поступления денежных средств на расчетный счет Застройщика.
6. КАЧЕСТВО КВАРТИР. ГАРАНТИЯ КАЧЕСТВА
6.1. Качество Квартир, которые будут переданы Застройщиком Участнику долевого строительства по настоящему Контракту, должно соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям в соответствии с законодательством.
6.2. Гарантийный срок на Дом и входящие в его состав Квартиры, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Дома (Квартир), составляет 5 (пять) лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи Квартир Участникам долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Дома.
6.3. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Дома (квартир), передаваемых участникам долевого строительства составляет 3 (три) года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта на Квартиру.
6.4. Все обнаруженные в течение этого срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре Квартир и подписании передаточного акта, должны быть устранены Застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц в течение 20 (двадцати) дней с момента уведомления его Участником долевого строительства об этих недостатках.
7. Обеспечение исполнения Обязательств
7.1. В целях обеспечения исполнения обязательств Застройщика по настоящему Контракту, Застройщик предоставляет Участнику долевого строительства банковскую гарантию или передает Участнику долевого строительства в залог денежные средства в обеспечение исполнения настоящего Контракта, в том числе в форме вклада (депозита) в размере, указанном в пункте 7.2 настоящего Контракта, или договор поручительства (далее – обеспечение исполнения настоящего Контракта):
(указывается выбранный Застройщиком один из ниже перечисленных способов обеспечения исполнения обязательств)
7.2. Обеспечение исполнения настоящего Контракта предоставляется в размере 100% от начальной (максимальной) цены настоящего Контракта, что составляет 9 (Девять миллионов сто семьдесят одна тысяча девятьсот) рублей 00 копеек.
7.3. ВАРИАНТ 1: Банковская гарантия должна быть безотзывной и должна соответствовать требованиям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, а также иным законодательством Российской Федерации.
В банковской гарантии в обязательном порядке должна быть указана сумма, в пределах которой банк гарантирует исполнение обязательств по настоящему Контракту, которая должна быть не менее суммы, установленной в пункте 7.2 настоящего Контракта.
Банковская гарантия должна содержать указание на настоящий Контракт, путем указания на Стороны настоящего Контракта, название предмета и ссылки на основание заключения настоящего Контракта, указанное в Преамбуле настоящего Контракта.
Срок действия банковской гарантии заканчивается не ранее 90 (девяносто) дней после передачи всех Квартир, предусмотренных настоящим Контрактом.
Банковская гарантия должна содержать указание на согласие банка с тем, что изменения и дополнения, внесенные в настоящий Контракт, не освобождают его от обязательств по соответствующей банковской гарантии.
ВАРИАНТ 2: Денежные средства, вносимые в обеспечение исполнения Контракта должны быть перечислены в размере, установленном в пункте 7.2 настоящего Контракта на следующий счет:
Реквизиты счета для внесения обеспечения исполнения муниципального контракта:
Факт внесения денежных средств в обеспечение исполнения настоящего Контракта подтверждается платежным поручением с отметкой банка об оплате.
Денежные средства возвращаются Застройщику Участником долевого строительства при условии надлежащего исполнения Застройщиком всех своих обязательств по настоящему Контракту в течение в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня получения Участником долевого строительства соответствующего письменного требования Застройщика. Денежные средства возвращаются на банковский счет, указанный Застройщиком в этом письменном требовании.
ВАРИАНТ 3: Залог депозита.
ВАРИАНТ 4: Договор поручительства.
Договор поручительства должен соответствовать требованиям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, а также иным законодательством Российской Федерации.
По договору поручительства поручитель обязывается отвечать за исполнение Застройщиком его обязательств, предусмотренных настоящим Контрактом.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении Застройщиком обеспеченного поручительством обязательства поручитель и Застройщик отвечают перед Участником долевого строительства солидарно.
Поручитель отвечает перед Участником долевого строительства в том же объеме, как и Застройщик, включая уплату неустойки, возмещение судебных издержек и других убытков Участника долевого строительства, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств Застройщиком.
Срок действия договора поручительства заканчивается не ранее 90 (девяносто) дней после передачи всех Квартир, предусмотренных настоящим Контрактом.
Поручителем выступает юридическое лицо, государственная регистрация которого осуществлена в установленном порядке на территории Российской Федерации и которое соответствует следующим требованиям:
— капитал и резервы поручителя, указанные в соответствующем разделе бухгалтерской отчетности, должны составлять не менее чем триста миллионов рублей и превышать размер поручительства не менее чем в десять раз;
— чистая прибыль поручителя, указанная в соответствующем разделе бухгалтерской отчетности, должна превышать не менее чем в три раза размер поручительства или размер чистой прибыли поручителя должен составлять более чем сто миллионов рублей;
— стоимость основных средств (в части зданий) поручителя, указанная в соответствующем разделе бухгалтерской отчетности, должна составлять не менее чем триста миллионов рублей и превышать не менее чем в десять раз размер поручительства или стоимость указанных основных средств (в части зданий) должна составлять более чем один миллиард рублей.
Соответствие поручителя требованиям, установленным частью 4.1 статьи 38 Федерального закона от 01.01.2001 «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», определяется по данным бухгалтерской отчетности за два последних отчетных года или, если договор поручительства заключен до истечения срока представления годовой отчетности, установленного законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете, по выбору поручителя по данным бухгалтерской отчетности за два отчетных года, предшествующих последнему отчетному году. При этом соответствие поручителя требованиям, установленным частью 4.1 статьи 38 Федерального закона от 01.01.2001 «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», определяется по данным бухгалтерской отчетности за каждый отчетный год.
Вместе с договором поручительства представляются копии бухгалтерских отчетностей поручителя, представленных в налоговый орган в установленном порядке, а также документов в отношении поручителя, указанных в подпунктах «в» и «г» пункта 1 части 2 статьи 35 Федерального закона от 01.01.2001 «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» и подтверждающих его полномочия. Все листы предоставляемых документов должны быть прошиты, скреплены печатью поручителя и подписаны уполномоченным лицом поручителя. Соблюдение указанных требований подтверждает подлинность и достоверность предоставленных документов, сведений поручителя.
7.4. В случае, если по каким либо причинам обеспечение исполнения обязательств по настоящему Контракту перестало быть действительным, закончило свое действие или иным образом перестало обеспечивать исполнение Застройщиком своих обязательств по настоящему Контракту, Застройщик обязуется в течение 10 (десяти) банковских дней предоставить Участнику долевого строительства иное (новое) надлежащее обеспечение исполнения на тех же условиях и в том же размере, что указаны в данном разделе настоящего Контракта
8.СРОК ДЕЙСТВИЯ КОНТРАКТА. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ
8.1. Настоящий Контракт вступает в силу с момента его регистрации в реестре муниципальных контрактов, и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Контракту.
8.2. Действие настоящего Контракта прекращается с момента выполнения Сторонами своих обязательств, предусмотренных настоящим Контрактом, ввода Дома в эксплуатацию, государственной регистрации прав собственности Участника долевого строительства на Квартиры, согласно условиям настоящего Контракта, и полного расчета между Сторонами.
8.3. Изменение и расторжение Контракта возможно исключительно по соглашению Сторон.
8.4. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Контракта в случае:
1) неисполнения Застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
2) если объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с отступлениями от условий Контракта, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного Контрактом использования;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
8.4.1. По требованию Участника долевого строительства Контракт также может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства Дома, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный Контрактом срок строительства не будет передан Участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящегося Дома, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав Дома;
4) в иных случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации.
9. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
9.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Контрактом, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
9.2. Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров. При этом под переговорами понимаются как устные консультации, проводимые Сторонами, так и обмен письменными сообщениями.
10. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
10.1. Стороны несут ответственность за неисполнение либо за ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Контракту, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и условиями настоящего Контракта.
10.2. В случае нарушения сроков выполнения работ, указанных в пункте 2.1.4 настоящего Контракта по вине Застройщика, Застройщик выплачивает Участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Указанная неустойка начисляется, начиная с первого дня, следующего за днем просрочки, от цены Контракта.
10.3. Уплата неустойки не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств по настоящему Контракту и от возмещения убытков, причиненных не исполнением или ненадлежащим исполнением Сторонами своих обязательств по настоящему Контракту, которые могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.
10.4. В случае просрочки исполнения Участником долевого строительства обязательства, предусмотренного настоящим Контрактом Застройщик вправе потребовать уплату неустойки. Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного Контрактом, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного Контрактом срока исполнения обязательства. Размер такой неустойки устанавливается в размере одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы неисполненного обязательства.
11. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ
11.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств по настоящему Контракту в случае, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, а именно, наводнения, пожара, землетрясения, диверсии, военных действий, блокад, изменения законодательства, препятствующих надлежащему исполнению обязательств по настоящему Контракту, а также других чрезвычайных обстоятельств, которые возникли после заключения настоящего Контракта и непосредственно повлияли на исполнение Сторонами своих обязательств, а также, которые Стороны были не в состоянии предвидеть и предотвратить.
11.2. При наступлении таких обстоятельств срок исполнения обязательств по настоящему Контракту отодвигается соразмерно времени действия данных обстоятельств, постольку поскольку эти обстоятельства значительно влияют на исполнение настоящего Контракта в срок.
11.3. Сторона, для которой надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие возникновения обстоятельств непреодолимой силы, обязана в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с даты возникновения таких обстоятельств уведомить в письменной форме другую Сторону об их возникновении, виде и возможной продолжительности действия.
11.4. Если обстоятельства, указанные в пункте 11.1 настоящего Контракта, будут длиться более 2 (двух) календарных месяцев с даты соответствующего уведомления, каждая из Сторон вправе расторгнуть настоящий Контракт без требования возмещения убытков, понесенных в связи с наступлением таких обстоятельств.
12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
12.1. Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях договоров с третьими лицами, участвующими в строительстве Дома, будет считаться конфиденциальной и не подлежащей разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.
12.2. Обо всех изменениях в платежных, почтовых и других реквизитах Стороны обязаны в течение 10 (десяти) рабочих дней известить друг друга.
12.3. Все изменения и дополнения к Контракту оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего Контракта.
12.4. Настоящий Контракт составлен на 8 (восьми) страницах, включая приложения №№ 1,2 в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой из Сторон, и один экземпляр для хранения в регистрирующем органе.
Все экземпляры имеют равную юридическую силу и являются оригиналами.
13. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
ИНН _________, КПП _________
Участник долевого строительства: Муниципальное образование Белоярский район, от имени которого действует Управление опеки и попечительства администрации Белоярского района
Почтовый адрес: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, а
Источник: dom-srub-banya.ru
Государственная экспертиза, долевое участие, муниципальный контракт
Юридическое лицо (далее — ЮЛ) арендовало у муниципалитета земельный участок под строительство двухквартирного дома (общая крыша и разделяющая стена). Администрация района выдала разрешение на строительство. В связи со строительством такого дома государственная экспертиза проектной документации не требуется (ст. 49 ГрК РФ).
Позднее ЮЛ заключило муниципальный контракт долевого участия на строительство дома, Муниципалитет заказал в этом доме одну квартиру. На данный момент ЮЛ не может ввести жилой дом в эксплуатацию , так как жилнадзор требует положительное заключение государственной экспертизы, так как согласно ст. 49 ГрК РФ при привлечении бюджетных средств это условие обязательное.
Кроме того, что не возможно ввести объект в эксплуатацию, гос.органы предъявляют еще и административные штрафы за неисполнение предписания в части получения положительного заключения гос.экспертизы.
С одной стороны разрешение на строительство выдается только в случае когда проектная документация соответствует всем регламентам и нормативам и застройщик на основании разрешения осуществляет строительство, однако, в отношении того же объекта, но чуть позднее (когда вступили в правоотношения с муниципалитетом) меняются правила, в частности необходимость пройти гос.экспертизу.
Если у кого то есть комментарии или судебная пракатика просьба поделиться.
Источник: zakon.ru
Регистрация договоров аренды земли и долевого участия
По итогам аукциона продажи права аренды земельного участка заключен договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев между Застройщиком и администрацией городского округа для строительства многоквартирного жилого дома.
Далее по итогам следующего аукциона заключены контракты долевого участия в строительстве квартир в многоквартирном жилом доме на указанном земельном участке.
Регистрационная палата отказывает в регистрации контрактов долевого участия в строительстве из-за невозможности наложить обременение на незарегистрированный земельный участок.
А сам земельный участок отказываются регистрировать, так как аренда до года регистрации не подлежит.
Как выйти из сложившейся ситуации? По возможности без расторжения договора аренды по обоюдному согласия и проведении аукциона на аренду более года.
Андрей,
Вы можете выложить отказ и договор долевого участия? Однако, скорее всего, придется обжаловать решение Росреестра в порядке ст.254 ГПК РФ
Гражданин,
организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие)
органа государственной власти, органа местного самоуправления,
должностного лица, государственного или муниципального служащего, если
считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе
обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке
подчиненности орган государственной власти, орган местного
самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному
служащему.
Контракт прикрепил, а отказ готовят по другому поводу, по причине не оплаты пошлины. Но реальная причина указана в тексте вопроса.
Контракт прикрепил, а отказ готовят по другому поводу, по причине не
оплаты пошлины. Но реальная причина указана в тексте вопроса.
Тогда надо оплатить и подать снова. Когда дадут нормальный отказ идти в суд его обжаловать.
В течение трех месяцев с даты получения отказа Росреестра в регистрации договоров долевого участия вы имеете возможность обжаловать действия Росреестра в судебном порядке.
Если Росреестр не предоставляет письменный отказ, но не производит регистрацию, то срок начинает течь с даты окончания срока, в течение которого Росреестр обязан зарегистрировать данный договор.
.
Регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется в соответствии с 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)1) разрешение на строительство;2) проектная декларация;3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;——————————————————————В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 N 294-ФЗ с 1 января 2014 года подпункт 4 пункта 2 статьи 25.1 будет изложен в новой редакции.——————————————————————4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство;(пп.
4 введен Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)5) списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — жилье экономического класса), которые построены или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, переданных в безвозмездное срочное пользование или аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства». Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.(пп. 5 введен Федеральным законом от 10.07.2012 N 118-ФЗ)Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
При этом исчерпывающие основания для отказа в регистрации приведены в п. 1 ст. 20 данного закона и п. 3.1. ст. 25.1.
Данные перечни не содержат такого основания, как отсутствие государственной регистрации договора аренды, если данный договор аренды является действующим без регистрации в Росреестре.
Источник: pravoved.ru