Что такое незавершенное строительство дома

Раздел недостроенного дома при разводе, особенности раздела незавершённого строительства

Расторжение брака неразрывно связано с делением совместно приобретённых имущественных ценностей.

Раздел недостроенного дома при разводе отличается от стандартной процедуры ввиду отсутствия введённого в эксплуатацию объекта, как делимого материального актива.

До вмешательства Верховного суда недостроенную недвижимость невозможно было разделить, поскольку не подтверждалось право собственности и наличие фактического строения документальными основаниями.

Роль правового статуса имущества при разделе

С позиции семейного законодательства, приобретённые материальные ценности в период брака относятся к составу совместно нажитого имущества (ст.34 СК РФ) и подлежат разделению при прекращении брачных уз.

Частный жилой дом из объекта незавершенного строительства оформляем в объект завершенного

С точки зрения гражданского законодательства в состав недвижимого имущества включаются неразрывно связанные с землёй активы, физическое перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба (ст.130 ГК РФ).

Сопоставляя нормы обоих кодексов можно сделать вывод, что оставшийся недостроенным дом, возводящийся совместными усилиями, делится при прекращении брака.

Практически — как разделить дом, если он не оформлен, определил Верховный суд. Вердикт органа правосудия высшей инстанции: дома недостроенные имеют статус объектов незавершённого строительства, относящихся к недвижимому имуществу.

В отношении недвижимости возможно возникновение, переход и прекращение прав и обязанностей, включая право собственности.

Как следствие, данный имущественный актив при приобретении во время существования брака включается в состав совместно нажитых ценностей.

При рассмотрении иска Верховный суд постановил:

1. Отсутствие существования кадастрового паспорта не относится к препятствиям для раздела объекта незавершённого строительства при расторжении брачного союза.
2. Для деления не введённого в эксплуатацию сооружения необходимо обратиться в местную судебную инстанцию, получить решение о признании строения существующим и оформить в Росреестре право собственности на недостроенный дом.

Подлежат в предусмотренном законодательством порядке разделу имущества объекты незавершённого строительства, включающие постройки в разной стадии готовности, как полностью выстроенные здания, не имеющие кадастрового паспорта, так и постройки в начальной стадии либо подготовительные работы с материальными расходами и составлением проектной документации.

К исключениям относятся строения без разрешительных документов, а раздел между супругами самовольной постройки, не узаконенной документально, не регулируется законодательством и не рассматривается судами.

Особенности раздела незавершённого строительства при разводе

Влияющие на разделение недостроенного жилья факторы связаны с состоянием готовности, возможностью физического выделения частей в натуральном выражении, источника вложения средств и определения стадии до скорейшей передачи в эксплуатацию.

Источники финансирования

На строительство объекта могут вкладываться денежные средства, относящиеся к совместному бюджету или считающиеся неделимыми поступлениями одного из членов союза. Возможны источники финансирования:

1. Личные средства, включающие:
2. наследование или подарок, адресованный одному из супругов;
3. сбережения или имущественные ценности, приобретённые в период до вступления в брак или после его официального расторжения;
4. доходы, получаемые каждым партнёром при наличии данного пункта и конкретного перечня в брачном контракте.

1. Заёмные средства. При оформлении потребительского кредита банковским учреждением на одного из супругов, второй становится:
2. созаёмщиком;
3. поручителем.

1. Совместные средства. Все поступления супругов, не имеющие целевого назначения, приравниваются к общим, независимо, чьими конкретно доходами они являются. Например, если один из членов семьи получает доходы от предпринимательской, самозанятой и трудовой деятельности, а второй занимается ведением домохозяйства, налаживанием быта и воспитанием детей, то финансовые поступления считаются принадлежащими поровну.

Воздвижение постройки в основном финансируется комбинированным методом, т.е. частично всеми источниками. Раздел незавершённого строительства при разводе в судебной инстанции будет отталкиваться от удельного веса финансирования в перерасчёте на каждого члена семьи.

Например, если муж вложил в дом, недостроенный на момент расторжения брака, унаследованный денежный вклад, равный половине общих вложений, а остальные средства вложены совместно, то, не отходя от принципа равенства, объект делится в соотношении ¾ мужу и ¼ жене.

Механизм раздела недостроенного дома зависит от статуса отнесения к недвижимости либо совокупности материалов для проведения и организации строительных работ в перспективе. На основании заключения назначенной судом экспертизы раздел недостроя при разводе осуществляется двумя способами:

• Признание недостроенного здания объектом недвижимости. В такой ситуации объект имеет имущественный статус и подлежит разделу при отсутствии особых дополнительных обстоятельств по принципу равенства, поскольку до ввода в эксплуатацию недвижимость отделяет несколько завершающих отделочных «штрихов» либо оформление документов.
• Отнесение возведения сооружения к планируемому на основании совокупности строительных материалов и наличия проекта, выполненного проектной организацией. Тогда заложенный фундамент остаётся в распоряжении владельца земли и хозяина предыдущей постройки при наличии на данном земельном участке. Раздел незавершённого строительства не производится ввиду отсутствия возведения строения, как объекта, а второму партнёру назначается денежная компенсации, равная половине средств, затраченных на стройматериалы и проектную документацию.

Сопутствующая документация

До вмешательства высшего органа правосудия страны отсутствие оформленного кадастрового паспорта служило «камнем преткновения» для раздела недостроенного дома, не включаемого в состав имущества.

Подтверждение собственности на строящееся жильё и земельный участок способствует осуществлению процедуры разделения, как имущественной ценности.

Супругам следует предоставить следующую документацию:

• правоустанавливающие документы на землю, где производятся строительные работы;
• договор – основание для получения в собственность предыдущей постройки с владельцем на конкретном месте и снесенного с целью строительства нового здания;
• разрешение на проведение строительно-монтажных работ местных властей;
• расчётно-платёжные документы на строительные материалы и проектно-сметную документацию;
• подписанные промежуточные акты сдачи-приёмки выполненных работ компаниями или предпринимателями-строителями.

Если имеется решение судебного органа о признании имущественного объекта, то необходимо лишь оформление права собственности, получаемого в Росреестре без кадастрового паспорта.

Выдел долей в натуре в недостроенном доме

Наличие технической возможности выделения долей в натуральном измерении – значимый фактор для суда. Постройка подлежит физическому разделу, если строительно-техническая экспертиза признаёт возможность и прописывает информацию в конкретике:

• относительно обустройства отдельных входов;
• в части разделения и подведения коммуникаций.

Если раздел объекта незавершённого строительства на независимые части в соответствии с выполненными работами и планом, содержащимся в проекте, невозможен, то недостроенный дом или не введённый в эксплуатацию будет передан судом одной из сторон с обязательной выплатой денежной компенсации.

«Земельный» фактор

Строительство дома включает наличие принадлежащего земельного участка, без которого местные власти не дадут разрешение на возведение постройки. Если земля передана одному из супругов в период брака, то она считается совместной собственностью.

Если земельный участок относится к личным владениям, полученным до брака либо в подарок одному из членов семьи, то при признании возводящейся постройки совместной, выдел доли в сооружаемом строении автоматически разделяет и участок в соответствующей пропорции. «Земельный» фактор приобретает значимость лишь при отсутствии постройки.

Например, если механизм деления определяется в соотношении ½ части, то и размер выделенного участка земли также составляет ½. Если незарегистрированное недостроенное строение на земельном участке не признано объектом недвижимости, то оно передаётся в собственность хозяину земли.

Способы раздела незавершённого строения

До вынесения специального Постановления высшими судебными инстанциями страны вопрос, можно ли разделить объект незавершённого строительства, имел однозначный отрицательный ответ.

Причина – невозможность признания права собственности и получения кадастрового паспорта, признающего постройку материальным активом по документам.

При наличии технической возможности и признания строения имущественной ценностью раздел недостроенного дома может производиться следующими способами:

• продажа после завершения строительства или в имеющемся состоянии с разделением вырученных денежных средств пропорционально вкладам;
• выделение долей в натуральном эквиваленте при наличии технической возможности и проживание на правах соседей;
• переуступка принадлежащей части взамен другой ценности или при условии выплаты компенсации деньгами либо расчёту по бартерному методу.

Разводящиеся супруги вправе выбрать способ путём проведения конструктивных переговоров на добровольной основе, либо обратившись в судебную инстанцию.

Компромиссное соглашение

По формальному признаку недостроенный дом не является полноценным строением, поскольку не внесён в Росреестр и не имеет кадастрового паспорта. В суд нужно обращаться вне зависимости от достигнутых договорённостей для признания действительности соглашения в части отсутствия нарушений прав третьих лиц.

Ввиду специфики раздела незавершённого строительства супруги самостоятельно определяются в части:

• оценки стоимости затраченных стройматериалов, проектных и строительных работ и выплате денежных средств согласно самостоятельно составленной смете одному из партнёров;
• достройки «совместными усилиями» и ввода в эксплуатацию готового жилья с последующей продажей и делением полученных средств;
• проведения экспертизы относительно возможности выдела в натуре и внесении изменений в ранее составленный проект.

Судебное решение

В ходе проведения судебного разбирательства сначала устанавливается наличие имущественной ценности, а затем признаётся незавершённое строение недвижимым активом при наличии:

• выполненного специализированным учреждением проекта;
• полученного разрешения от местных властей;
• заключения комиссии, проведшей техническую экспертизу в соответствии со строительными нормативами.

На основании судебного решения о признании недостроенного дома объектом недвижимости регистрируется право собственности, а раздел производится одним из вышеперечисленных способов.

Правовая помощь

Специфика разделения, связанная с дополнительными «шагами» относительно признания строящегося сооружения имущественной ценностью с целью включения в делимые материальные активы, требует правовой поддержки.

Грамотный юрист поможет подготовить документы и составить иск для судебного разбирательства, профессионально изложив исковые требования и собрав достоверные доказательства относительно личных трат на начатое и незаконченное строительство.

Разобраться в нюансах раздела недостроенного дома сложно не только рядовому гражданину без юридического образования, но и судебным инстанциям, что подтверждается фактом вмешательства высших органов правосудия с вынесением специального Постановления Пленума.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Какой дом считается достроенным

По новому закону* местные власти смогут выделить землю под строительство домов, только заручившись согласием президента. Счастливым обладателям участков надо будет приступить к строительству дома в течение 1 года и построить его за 3 года. Но если раньше завершенным строительством считался полностью обустроенный дом, в котором можно жить, то сейчас это фундамент, стены и крыша.

Недостроенный дом, как и прежде, можно законсервировать. Но только один раз — если вы купили уже законсервированный дом, придется достроить.

— Если объект был законсервирован, потом с ним совершены какие-то сделки, право на объект перешло вместе с правом на земельный участок, то в последующем новый правообладатель консервацию этого объекта второй раз осуществить не сможет, — рассказал на пресс-конференции Андрей Гаев , заместитель председателя Государственного комитета по имуществу.

Кстати, если владелец участка не успевает построить дом за 3 года по материальным или другим уважительным причинам, то он может обратиться в исполком и попросить продлить срок строительства. Раньше этот срок продлевали на один год, теперь его можно продлить на два года.

Кстати, новые правила на садоводческие товарищества не распространяются.

— Можно ли будет продавать дом, если у него есть только фундамент, стены, крыша и нет отделки? — поинтересовались журналисты у Андрея Гаева.

— Если земельный участок получен не по результатам аукциона, а напрямую, путем подачи заявления в исполком, то здесь надо посмотреть, на каком основании гражданин получил участок. Как нуждающийся в улучшении жилищных условий или по общим правилам, — объясняет специалист.

— Если участок гражданин получил не как нуждающийся в улучшении жилищных условий, а на общем основании, то можно осуществить консервацию недостроенного объекта и сделать отчуждение после регистрации этой постройки как незавершенной.

Но если участок получили как состоящие на учете нуждающихся, то осуществить отчуждение объекта недвижимости можно только после завершения строительства, регистрации и по истечении 8 лет со дня оформления прав.

*Указ президента №520 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области строительства, изъятия и предоставления земельных участков».

Объект незавершенного строительства — что это? Нужно выяснить эту информацию, ведь может быть и такое, что владельцам нужно провести регистрацию на право собственности на недвижимый объект еще до окончания его сооружения.

Такая необходимость объясняется тем, что после регистрации перед владельцами открывается множество новых возможностей. Среди них можно выделить возможность полноправно распоряжаться имуществом – продавать его, дарить, обменивать и прочее.

Объект незавершенного строительства — что это? Законодательная база

Объект незавершенного строительства – это довольно размытый термин, которому нет расшифровки в законодательстве.

В градостроительном кодексе Российской Федерации невозможно найти такого термина, но считается, что ОНС является объектом капитального строительства.

Но если в ГК объекты капитального строительства относятся к недвижимости, то совсем другое дело обстоит с ОНС. Он еще создается и не является оконченным. А это значит, что по сути его еще не существует.

Но в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, описанные объекты относятся к недвижимым предметам. Это связано с тем, что его невозможно переместить, при этом, не нанеся ему большого вреда.

Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимости должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами.

2. Размер земельного участка3. Площадь дома4. Материал постройки дома5. Архитектура6.

Состояние документов7.
Степень готовности (фундамент, стены под крышей, черновая отделка, столярные работы, разводка коммуникаций и др.)8. Технические условия на коммуникации.

Почему люди продают незаконченное строительство? Основных причин две: 1.
Нехватка денег2.

Проблемы с согласованиями коммуникаций Профессиональные риэлторы должны в обязательном порядке выяснить причину продажи! Так как можно запросто попасть в неприятную ситуацию перед покупателем, предоставив ему непроверенную информацию.

Незавершенное строительство дома

Такой договор, конечно, будет стоить денег, зато можно сэкономить нервы. Российские власти очень спокойно относятся к регистрации недостроенных домов, «дачная амнистия» продлена до 1.03.2015 года.

Упрощён пакет документов для регистрации недостроенных дач: при отсутствии разрешения на строительство коттеджа достаточно иметь кадастровый план. Но это то, что касается непосредственно дачи. Но, если Вы строите жилой загородный дом или коттедж, то пакет документов должен быть полным.

Проще всего обстоит дело с документами, если Вы покупаете типовой проект коттеджа у надёжной строительной компании, и ей же доверяете строительство коттеджа. Незавершённое строительство дома – это исключение из наших правил, и мы действительно стараемся его исключить. Мы строим и достраиваем.

Выгодна ли покупка недостроенного дома?

Законность строительства” настоящей статьи)

• Заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства (реконструкции) объекта;
• Паспорт технической инвентаризации на законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости;
• Заключение органов Госархстройнадзора Московской области о готовности законченного строительством (реконструкцией) объекта недвижимости и соответствии его утвержденной проектной документации.
• Акт о приемке дома в эксплуатацию утверждается постановлениям главы администрации. После этого регистрируется право собственности в регистрационной палате.

Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС?

Вы можете продать такой дом с участком, если у Вас имеется вся проектно-разрешительная документация (проект постройки, акт о техническом состоянии объекта, кадастровый паспорт, технический паспорт, плюс действующее разрешение на строительство, оформлена собственность на ОНС).

Также не должно быть действующих договоров подряда строительных компаний, которые могут обладать правами использования ОНС (учитывая 2013 год). Налог 13% в данном случае Вы уплачивать не будете. Стоит понимать, что потенциальный покупатель попросит дисконт из-за отсутствия ввода в эксплуатацию и рисков строительства.

Чтобы понять, как действовать, надо просчитать обе ситуации.

Как законно продать дом, который построил сам?

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Предположим, имеем участок 10 соток с ОНС, готовым на 90% (возведены все конструктивы, проведены коммуникации, нет внутренней отделки и отделки фасада). Дом расположен в Ольгино, в Санкт-Петербурге.

Стоимость участка 10 соток приблизительно равна 10 млн.

1. Стоимость недостроя 270 кв. метров – 12 млн, по 44 тысячи за кв. метр. Продаем землю и ОНС без налога 13%, с дисконтом к ОНС от 15%. В итоге получим 19–20 млн.
2. Стоимость готового дома с внутренней отделкой – 14 млн.

Собственность от 2018 года, поэтому платим НДФЛ – 13%. Для того чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно подтвердить расходы на строительство ОНС (например, договорами подряда с актами зачета и платежным поручением о переводе средств).

Предположим, можем подтвердить половину расходов – 7 млн. Считаем налоги: 14 млн (сумма дохода, то есть продажи дома) – 7 млн (расходы на возведение) – 1 млн (имущественный вычет при продаже дома) = 6 млн. От этой суммы считаем 13% = 780 тысяч.

На руки получим: 10 млн за участок, за дом 13 220 (за минусом налога в 780 тысяч). В сумме тогда – чуть более 23 млн рублей.

Продавать готовым дом заметно проще, но стоит учитывать потраченное время на достройку ОНС. Если деньги нужны здесь и сейчас, достраивать никто не будет.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, Вы можете продать земельный участок и расположенный на нем как завершенный, так и не завершенный строительством объект.

Разница в правовом статусе между такими объектами будет в том, что в отношении завершенного получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, работают и подключены на законных основаниях сети и коммуникации; а незавершенный строительством объект представляет собой всего лишь совокупность строительных материалов, размещенных на земельном участке в определенном порядке.

Естественно, эта разница статуса может существенно сказаться на цене, поскольку объект незавершенного строительства всегда стоит ниже, чем объект завершенный и построенный.

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Купила землю, построила дом. За какой год я могу вернуть НДФЛ?

Кроме того, вне зависимости от того, что Вы реализуете – завершенный или не завершенный строительством объект – обязательства по выплате 13% за Вами сохраняются, поскольку в результате сделки Вы получаете доход, который является Вашей налогооблагаемой базой вне зависимости от статуса реализованного Вами товара.

Таким образом я бы Вам рекомендовала объект строительством завершить, в эксплуатацию его ввести, право собственности зарегистрировать и в готовом виде продать по максимально высокой стоимости, которая поможет Вам покрыть налоговые и производственные издержки. Кроме того, в этом случае (продажа завершенного строительством объекта) Вы можете получить соответствующий налоговый вычет, право на который Вы не приобретаете, продав незавершенный строительством объект.

Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:

Если незавершенный строительством объект (в данном случае дом) не оформлен в собственность (не зарегистрирован в ЕГРН), то продать его невозможно без постановки на кадастровый учет и оформления в собственность как объект, не завершенный строительством. Только после совершения этих действий возможно заключение договора купли-продажи такого объекта.

Если строительство дома завершено, то для продажи дом необходимо поставить на кадастровый учет и оформить право собственности.

До 1 марта 2020 года действует «дачная амнистия», и вводить в эксплуатацию дом, построенный на землях ИЖС, не требуется.

Основанием для государственного кадастрового учета и регистрации права на дом является правоустанавливающий документ на земельный участок, технический план (вместо паспорта) и декларация об объекте недвижимости, которые готовит кадастровый инженер.

В указанном случае право собственности на дом возникнет с момента государственной регистрации права. Соответственно, если Вы решите продать дом до истечения пятилетнего срока с момента регистрации права собственности, придется заплатить налог на полученный от продажи доход.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Ввод в эксплуатацию жилых домов, расположенных на участках ИЖС, на данный момент не требуется. Если у Вас есть на руках свидетельство о регистрации права на дом как на объект незавершенного строительства, то можете продавать по документам как участок и дом.

Если право собственности оформлено только на участок, то теоретически Вы можете продать по документам только участок, указав, что дома как бы не существует. Но могут быть нюансы.

Я бы рекомендовал зарегистрировать право собственности на дом: это существенно увеличит шансы продать его по максимально возможной рыночной цене.

Касательно налога – нужно считать, так как в зависимости от месторасположения и площади дома, есть вероятность, что его кадастровая стоимость не будет превышать 1 млн рублей, и Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом.

Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?

Надо ли платить налог при продаже участка?

Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:

Дом с незавершенными строительными работами (объект, не завершенный строительством) продать можно. Но нужно смотреть по ситуации. Например, был старый дом, и его решили полностью перестроить: снесли старый деревянный дом и на его месте построили особняк площадью 500 кв.

метров. Вот в такой ситуации дом продать нельзя, так как документы (техпаспорт БТИ) в наличии на старый дом, а на новый ничего нет. Это и называется самострой. Его нужно сначала узаконить в установленном законом порядке и лишь потом продавать.

Для покупателя любая сделка с таким неоформленным домом несет риск отказа в регистрации собственности (если продавец за «скидку» предложил покупателю «без проблем за две недели» самому оформить дом) и дальнейших розысков старого владельца, а также значительные расходы на узаконение, в том числе возможно и в судебном порядке.

У продавца должен быть не просто паспорт на дом; сейчас такого документа нет. Если это технический паспорт, который выдавал БТИ, то такой документ выдается только после завершения строительства. Если такой документ на руках и дом не достроен, значит, дом по факту не соответствует дому по документам.

В первую очередь, должно быть свидетельство на право собственности (например, на старый дом до начала достройки или перестройки) и обязательно должен быть разработанный архитектурный проект.

И если работы не завершены, то в договоре купли-продажи нужно правильно прописать передачу проектной документации и прав на недостроенное жилье (или его часть). Либо зарегистрировать объект недвижимости в Росреестре как объект, не завершенный строительством.

Следует продумать этот вопрос заранее, поскольку с объектов, не завершенных строительством, также взимается налог на имущество от кадастровой стоимости. Вам нужно заявить в Росреестре процент строительной готовности дома.

Налог 13% будет начисляться в том случае, если продавец владел домом более трех лет. Поэтому для налогообложения важна дата регистрации права собственности.

Если незавершенное строительство касается, например, пристройки с увеличением площади, то это не страшно, поскольку право на объект могло возникнуть давно.

А если дом строится с нуля и право на ОНС только оформлено, то налог 13% будет исчисляться от суммы сделки купли-продажи.

Не забывайте, что в сделку у Вас будет входить два объекта: земельный участок и сам дом. Это отдельные объекты кадастрового учета, право на которые могло быть оформлено в разное время.

Если в договоре-купли-продажи сумма стоимости дома будет указана минимальная и налоговая засомневается, не занижена ли она, то сделает пересчет. Налоговая посмотрит рыночную стоимость 1 кв. метра аналогичных домов в этом же районе, умножит на заявленный Вами процент строительной готовности и от этой суммы возьмет 13%.

И такая расчетная величина, действительно, может быть выше рыночной. Но вот спор с налоговой инспекцией в Арбитражном суде Вам придется вести не менее года, доказывая истинную «рыночную» стоимость объекта, не завершенного строительством.

Вероятность успеха такого судебного процесса весьма неопределенная, если у Вас не осталось документов, подтверждающих понесенные расходы на строительство. Будет судебная экспертиза по величине строительной готовности и оценке этого дома.

А если новый собственник продолжил строительные работы или даже завершил, перспектива стремится к нулю. Поэтому лучше в договоре отражать действительную стоимость сделки.

Отвечает адвокат Андрей Соловьев (Челябинск):

Если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Росреестре, то указанный недострой является объектом гражданских прав и может быть продан на общих основаниях.

Если готовность объекта незавершенного строительства 99,99%, а цена сданного в эксплуатацию дома существенно выше недостроя, то, конечно, с экономической точки зрения может быть целесообразно сдать дом в эксплуатацию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Что выгоднее – снимать, строить или покупать дачу?

Инструкция: как купить дачу с землей?

Назначение земли противоречит разрешению на строительство – что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Покупка дома незавершенного строительства

Неопытные начинающие риэлторы очень часто спрашивают « Как продать недострой?» В чем отличие сделки от продажи целого частного дома? Выгодно ли покупать недостроенный дом? На современном рынке недвижимости недостроенных домов очень много и они неплохо продаются.

Риэлтор должен знать некоторые особенности продажи объектов незавершенного строительства. Рекомендую прочитать статью «Как работать с продавцом недвижимости. Шаг 1.» ФОТО Земля – это главный объект продажи всех видов недвижимости. Сначала надо узнать в каком статусе земельный участок под недостроенным домом. Вариантов несколько: 1.

Земля в собственности2. Земля в бессрочном пользовании3. Земля в пожизненно наследуемом владении4.

Чем для меня чревато, если я куплю незавершенное строительство?

Важно Для заключения договора купли-продажи земельного участка необходимы следующие документы: • Правоустанавливающий документ;• Кадастровый паспорт участка;• Разрешение на строительство выданное уполномоченным государственным органом;• Выписка из Единого государственного реестра прав.

Приведем перечень документов на основании которых признается право собственности на земельный участок: • договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации и др.

, решение суда, вступившее в законную силу;• свидетельство о праве на наследство;• решение или постановление органов местного самоуправления о предоставлении или выделении земельного участка.

Как продать незавершенное строительство в 2018 году

2. Размер земельного участка3.

Площадь дома4. Материал постройки дома5. Архитектура6. Состояние документов7.

Степень готовности (фундамент, стены под крышей, черновая отделка, столярные работы, разводка коммуникаций и др.)8. Технические условия на коммуникации. Почему люди продают незаконченное строительство? Основных причин две: 1.

Нехватка денег2. Проблемы с согласованиями коммуникаций Профессиональные риэлторы должны в обязательном порядке выяснить причину продажи! Так как можно запросто попасть в неприятную ситуацию перед покупателем, предоставив ему непроверенную информацию.

Объектами незавершенного строительства могут быть объекты индивидуального жилого строительства (ИЖС) построенные на собственных земельных участках, а также квартиры в многоквартирном доме приобретенные по договору долевого участия или инвестирования (ДДУ). Налогообложение каждого из этих видов имеет свои особенности.

Налог при продаже незавершенного индивидуального жилого строения (ИЖС) Необходимо понимать, что продажа указанных объектов подразумевает продажу двух объектов: земельного участки и недостроенного дома. Согласно п.1 ст. 220 п.

1 Налогового Кодекса при реализации земельного участка налогоплательщик имеет право применить имущественный вычет в размере 1 млн.

Объект незавершенного строительства Налоговый Кодекс относит к иному имуществу, при продаже которого применяется имущественный вычет.

• — свидетельство о государственной регистрации на объект незавершенного строительства;
• — договор застройки;
• — технический паспорт на объект незавершенного строительства;
• — проект, утвержденный архитектором;
• — документ, подтверждающий вашу личность (паспорт).

Инструкция 1 Перед продажей проведите профессиональную оценку стоимости объекта. Для этого наймите работников специализированной организации, обладающую лицензией на проведение оценки объектов недвижимости.

Учтите, что для продажи государственных и коммунальных объектов строительства предварительная оценка недостроя обязательна. 2 Для продажи недостроя вы должны быть его законным владельцем, то есть иметь свидетельство о государственной регистрации объекта.

В этом случае новому собственнику придется оформлять все документы на загородный дом самому, что может отнять много времени или вовсе оказаться безрезультатным – если по каким-то причинами строительство на данном участке запрещено.

Поэтому более выгодной сделкой остается покупка загородного недостроя с полным пакетом документов.

Это обеспечивает правомерность купли и избавляет от риска самому со временем стать вынужденным продавцом этого же объекта. Риски и выгоды Главное преимущество и основная причина покупки недостроенного загородного дома – стремление сэкономить средства.

Но нельзя сказать, что приобретение недостроя – сугубо вынужденное решение: желание отделать дом в собственном вкусе или приобрести недвижимость именно в этом месте также поддерживают эту область рынка.

• Как разделить квартиру через суд
• Благодарственное письмо скачать

• Земельное право
• Консультация юриста
• Налоговое право
• Статьи

Стоит ли покупать недострой – экономические и юридические аспекты

В периоды кризисов на рынке появляется много недостроенных объектов.

Причин того, что людям не хватает денег на достраивание дома, множество: невозможность выплачивать кредит, взятый на строительство дома (из-за потери работы или снижения уровня заработка); выход за пределы запланированного ранее бюджета на строительство дома (из-за удорожания строительных материалов и самой работы); или в ходе строительства будущий домовладелец столкнулся с неразрешимыми для него сложностями подключения дома к коммуникациям или сдачи дома в эксплуатацию. Результатом всего этого становится продажа постройки. Но стоит ли покупать недострой, рассмотрим этот вопрос с нескольких сторон.

После начала кризиса недостроенные дома продаются все чаще Источник keywordbasket.com

Если раньше в такой ситуации хозяин недостроя мог законсервировать стройку и ждать «лучших времен» годами, в нынешней ситуации, с введением исчисления налога по кадастровой стоимости земли, задержка со строительством дома может дорого стоить его хозяину. По новым правилам придется платить налог и за недостроенный дом.

Когда покупка недостроя может считаться выгодным приобретением

Эксперты загородного рынка считают: покупка недостроя может быть выгодным приобретением, если подойти к этому осторожно и последовательно.

Для начала определимся, что такое недострой? Недострой – очень широкое понятие, например, здание на любом этапе его строительства: фундамент под будущий дом, возведенные стены (так называемая коробка дома) или дом с разведенными по нему коммуникациями, уже готовый под чистовую отделку.

В чем возможна выгода при покупке, если дом не достроен? Она может быть в том случае, если сумма на покупку недостроя и на завершение строительства будет процентов на 20–30 ниже стоимости аналогичных строений в этом районе.

Неоспоримым плюсом купить недостроенный дом может быть и то, что земля с ним расположена в привлекательном для покупателя месте – в живописном районе, недалеко от работы или в плотно заселенном престижном или историческом районе.

Кроме явных недостатков, всегда надо смотреть «за ширмой» – если дом не достроен до конца, то можно не разбирая стен рассмотреть утеплитель и другие важные моменты Источник quanjing.com

Преимущество перед покупкой готового дома в том, что новый хозяин, если дом не достроен, может лучше разглядеть «начинку» и возможные огрехи, к примеру, плохо положен утеплитель или не заделаны швы, а также доделать дом под себя: поменять планировку, увеличить или уменьшить оконные или дверные проемы, перенести электрические розетки или выбрать внутреннюю отделку.

Огромным минусом недостроя может оказаться нарушение технологий строительства. Дом мог начать трескаться или гидроизоляция, отделяющая фундамент от стен, не была положена.

На что надо обращать внимание с юридической точки зрения

Следует отметить, что решение приобрести недостроенный дом основывается не только на экономических соображениях. Не стоит забывать о правовой стороне вопроса.

1. Кто собственник

Первое, в чем обязательно надо убедиться, – продавец действительно является собственником участка и недостроя или законным представителем собственника. Выяснить, что земля находится именно в собственности, а не в аренде и земельный участок прошел процесс размежевания.

2. Разрешена ли стройка на участке

Второе – выяснить легитимность начала строительства. Земля должна иметь статус «под жилищное строительство». Статус земли «дачное строительство» не позволит возвести на участке капитальное строение.

Обязательно смотрим на документы – как оформлена постройка Источник brus-doma.com

Земля не должна иметь обременяющих обстоятельств, к примеру, не должна являться залогом в банке. Также следует поинтересоваться о перспективах развития данной территории: не предполагается ли прохождение по участку или вблизи него автомобильных трасс, постройки многоэтажных жилых комплексов или заводов. Эту информацию можно узнать в местном земельном комитете.

Продавец должен иметь разрешение на строительство. Наличие разрешения облегчит введение дома в эксплуатацию. В противном случае будущий хозяин будет самостоятельно проходить все разрешительные инстанции. И хорошо, если не придется договариваться о разрешениях задним числом.

Для того чтобы избежать предоставления новому собственнику документов о государственной регистрации незавершенного строительства, бывшие владельцы зачастую продают свой недострой как земельный участок со стройматериалами. Однако в этом случае для оформления договора купли-продажи необходимо будет предоставить накладные и чеки, подтверждающие происхождение материалов.

3. Соответствие постройки строительным нормам

Третий этап – проверка соответствия недостроя строительным законам.

Пока здание еще не достроено, проверить соответствие строительства или прокладки «инженерки» нормативам ГОСТ, гораздо проще Источник br.depositphotos.com

Это может сделать специалист, имеющий строительное или архитектурное образование и способный оценить качество постройки дома. Желательно, чтобы недострой стоял не более двух-трех лет.

Необходимо удостовериться, что при строительстве не были грубо нарушены технологии, а устранение недочетов возможно и не требует огромных денежных затрат.

Главное, чтобы разрушения не достигли того момента, когда надо сносить недострой и строить заново.

4. Правильность подключения инженерных коммуникаций

Четвертый этап – проверка законности подключения к инженерным коммуникациям (электричество, газ, вода, канализация).

У собственника на руках должны быть договоры и платежки, подтверждающие полную оплату подключения.

Если подключения пока нет и оно только в планах, то следует поинтересоваться о возможностях подключения, к примеру, о наличии мощности, а также о сроках и стоимости подключения дома.

Какие проблемы могут возникнуть при покупке недостроя и как их избежать, смотрите в видеоролике:

Обращаем внимание на мелочи

Таким образом, если покупатель заранее проверил состояние постройки и уточнил правовые аспекты, приобретение недостроя будет выгодным. Но стоит упустить из виду пару деталей, и новый собственник сам окажется в роли продавца проблемного недостроя.

Источник: bisnesdo.ru