Что такое незавершенное строительство как объект

Материалы Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств) и в этих случаях

Как узаконить старый объект нежилой недвижимости, на который отсутствуют документы?

Многим руководителям предприятий, созданных на базе старых советских организаций, известна проблема нелегализованных древних построек. Ну например, стоит на Вашей территории некий стародавний склад или зернохранилище, и нет у Вас на него ни одной бумажки. Т. е. зарегистрировать право собственности в установленном порядке Вы возможности не имеете. Особенно часто такая ситуация встречается у бывших колхозов, которые вообще не затруднялись в свое время получать разрешения на строительство или вводить объекты в эксплуатацию.

Очень долгое время такие объекты фактически приравнивались к самовольным постройкам и узаканивались на основании ст. 222 ГК РФ. Потом законодательство и судебная практика по признанию прав на «самоволки» сильно ужесточились, и многие постройки так и остались без собственников (а собственники — без построек).
Однако в конце 2012 года на сайте Высшего Арбитражного Суда было опубликовано весьма интересное Постановление Президиума ВАС от 25.09.2012 N 5698/12 по делу N А41-9398/11. Данным постановлением Высший суд фактически открыл дорогу для узаканивания таких объектов, запустив своеобразную «амнистию» для нежилых строений. Эта статья фактически является толкованием данного постановления и может не совсем соответствовать тайным мыслям высоких судей, но тут уж ничего не поделаешь: чужая душа – потемки.
Итак, что же пишет нам ВАС. В деле, проанализированном надзорной инстанцией, рассмотрена следующая ситуация: сельскохозяйственная организация (ООО «Агротехсервис»), являющаяся правопреемником сельскохозяйственного товарищества, обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объекты недвижимости, как на самовольные постройки, на основании статьи 222 ГК РФ. Данные постройки были возведены правопредшественником истца (сельскохозяйственным товариществом) в 1993 году на земельном участке, отведенном данному товариществу в 1991 году под строительство производственной базы. При этом постройки возводились хозспособом за счет собственных средств товарищества, разрешение на строительство не выдавалось, в эксплуатацию объекты не вводились. В 1994 году земля под этими объектами предоставлена в постоянное (бессрочное) пользование уже истцу. Впоследствии истец неоднократно пытался ввести в эксплуатацию уже построенные объекты в административном порядке, но сделать этого не смог в связи с отсутствием разрешения на строительство.
Первые две инстанции иск удовлетворили, но окружной суд отменил их судебные акты и прекратил производство по делу в связи с тем, что ранее Общество уже пыталось признать право собственности на эти постройки, но ему было отказано из-за того, что на момент рассмотрения предыдущего иска не был использован административный порядок ввода в эксплуатацию. Однако, Президиум ВАС пересмотрел решение и удовлетворил иск, обосновав свою позицию следующим.
1.Суд указал, что «здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками… Поэтому иск общества “Агротехсервис” о признании права собственности на созданные им объекты недвижимости как на самовольные постройки … не являлся надлежащим способом защиты». При этом ВАС указал на то, что квалифицировать отношения суд мог и самостоятельно, т. е. выбор неверного способа защиты права в этой ситуации не должен был послужить причиной отказа в иске, поскольку требования сформулированы все-таки верно.
2.Кроме того, суд указал, что по объектам, построенным до введения в действие Градостроительного Кодекса РФ 2004 года для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов.
Для нежилых объектов, построенных до 01.01.1995 года, нормативными актами регулирующими строительство и возникновение права собственности были:

• Закон РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 “О собственности в РСФСР”, которым установлено, что гражданин или организация получают право собственности на имущество, полученное ими по не противоречащим закону основаниям, в частности в результате нового строительства. Отметим, что названная норма распространяется и на объекты, построенные до 1990 года. Т. е. если объект построен до 1990 года (до появления понятия частной собственности на недвижимость) на законных основаниях, то с 1990 года право на него все равно возникает.
• Постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.1940 N 390 “О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках”, которым установлено, что разрешение на строительство выдается городскими и поселковыми исполнительными комитетами. При этом, ВАС указал, что если после окончания строительства администрация города (поселка) так или иначе выразила свое согласие на размещение спорного объекта, например, предоставив землю под его эксплуатацию, то это означает санкционирование осуществленного ранее строительства.
• Порядок, установленный постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 N 105 “О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов”. Однако суд отметил, что данный порядок распространялся на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам. т. е. на объекты, построенные хозспособом, документы на ввод в эксплуаптацию не должны были выдаваться.

Итак, что же нужно для узаконения нежилых объектов, построенных хозспособом до 01.01.1995 года. Внятно и полноценно суд на этот вопрос так и не ответил, однако из анализа постановления хочется сделать ряд выводов:

• Во-первых, нужны землеотводные документы, поскольку во все времена строить можно было только на той земле, которая отведена застройщику, иначе говорить о законности строения не возможно. Желательно, чтобы на момент строительства землеотвод уже был. Отметим, что по вопросу об обязательности предоставления в суд землеотводных документов Президиум прямо не пишет, но в рассмотренном деле земля предоставлялась. Если проанализировать судебную практику, которая уже возникла на основании данного Постановления Президbума, то во всех случаях удовлетворения иска вопрос по земле тоже рассмотрен (Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2013 N Ф09-13491/12 по делу N А76-5924/2012; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2013 по делу N А19-16039/2012; Постановление 18ААС №18АП-9128/2013 от 16.09.2013 по делу № А07-20863/2012). Отметим, что в делах о признании прав на объекты недвижимости по приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ, суды лояльнее относятся к землеотводному вопросу и не всегда делают на этом акцент, однако, по Челябинскому региону положительных решений по этой статье очень мало (отказы мотивируются другими причинами, о чем мы, возможно, тоже в ближайшее время напишем).
• Во-вторых, требуются документы о строительстве хозяйственным способом до 01.01.1995г.. Такими документами, думаю, вполне могут быть собственные (внутрихозяйственные) акты ввода в эксплуатацию или приказы о вводе в эксплуатацию, бухгалтерские карточки учета основных средств, накладные на получение стройматериалов, платежные поручения или подрядные договоры (если сохранились), проектная документация (хотя бы частично, если разрабатывалась). В каждом случае, думаю, следует порыться в закромах и подойти к вопросу творчески. Главное, что акт приемки Госкомиссией не обязателен.
• В-третьих, разрешение на строительство (если есть). Если его нет, то оно может быть заменено любым документом подтверждающим согласие уполномоченного органа на размещение данного объекта. Можно предположить, что документ об отведении земельного участка сам по себе заменяет разрешение на строительство, поскольку выдает разрешение и отводит землю обычно один и тот же орган, однако прямо об этом в постановлении Президиума не сказано. Отметим, что в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2013 по делу N А19-16039/2012, принятом на основании рассматриваемого постановления Президиума, разрешение на строительство указано, как обязательный документ, хотя эта позиция не соответствует позиции Высшего суда)

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2013 по делу N А19-16039/2012 (выдержка):
«Таким образом, исходя из заявленных исковых требований с учетом толкования вышеназванных норм права … а также разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, истец в рамках рассмотрения настоящего дела … должен подтвердить наличие у него права на предъявление подобного иска, … доказать законность оснований возникновения у истца права собственности на недвижимость (представить доказательства, подтверждающие право на строительство и факт создания нового объекта недвижимости: доказательства предоставления кооперативу земельного участка для строительства овощехранилища в установленном законом порядке, выдачи предусмотренного действующим законодательством разрешения на строительство объекта, осуществления строительства объекта кооперативом на денежные средства его членов)».

• В-четвертых, если объект Вы строили не сами, а правопредшественник Вашей организации, то необходимо предоставить документы о правопреемстве.
• В-пятых, Президиум заикнулся о предоставлении документов, касающихся безопасности построенных объектов: «Документы, позволяющие суду сделать вывод о том, что созданные объекты недвижимости не угрожают общественным интересам, жизни и здоровью людей обществом “Агротехсервис” от компетентных органов получены, представлены и судами нижестоящих инстанций исследованы». Обычно такие документы предоставляются при рассмотрении дел именно о признании прав на «самоволки», поэтому подход ВАС вызывает удивление. Однако, Высший суд, видимо решил, перестраховаться, поскольку безопасность все-таки дело важное. Правда, в других решениях, написанных на основании Постановления Президиума, этот момент вообще не упоминается.

П роцедура узаконения старых нежилых построек, как вывод из Постановления Президиума. Выбор способа защиты права.
Административный порядок. В целом позиция Президиума относительно таких построек сводится к тому, что право собственности на них возникает не в силу признания его судом, а в силу законности строительства на основании Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 “О собственности в РСФСР”. Таким образом, право является ранее возникшим, т. е. в соответствии со ст. 6 Федерального Закона 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государтсвенной регистрации прав на недвижимое имущество…» должно быть зарегистрировано Росреестром без решения суда о признании права собственности.
Судебный порядок – как обжалование отказа Росреестра.
В случае отказа в регистрации, такой отказ может быть обжалован в соответствии с главой 24 АПК РФ.
Исковой порядок — предъявление иска о признании права собственности
Однако, в самом постановлении Президиума рассмотрена ситуация, когда удовлетворен именно иск о признании права собственности, а не заявление об оспаривании действий Росреестра. Это обстоятельство Президиум объясняет тем, что именно в рассматриваемом случае из-за наличия у истца отрицательного решения по предыдущему делу, он лишен возможности обратиться в регистрирующий орган для регистрации права собственности, поскольку постройка уже признана судом самовольной. В других же ситуациях, соблюдение досудебного порядка регистрации, пожалуй, обязательно. Такое мнение изложено Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2013 по делу N А41-16281/12.
Есть, правда, в практике и другое понимание разъяснений ВАС. В частности, ФАС Уральского округа в постановлении от 01.02.2013 N Ф09-13491/12 по делу N А76-5924/2012, в подобной ситуации все же признал право собственности на постройку, проигнорировав указания ВАС о том, что способ восстановления права должен быть административным. В том же постановлении ФАС УрФО указал, что применять нормы о приобретательной давности в таких обстоятельствах недопустимо.

В целом, можно констатировать, что вопросов все равно остается очень много, однако, если у Вас есть земля и хоть какие-нибудь старые документы о строительстве, попробовать узаконить постройку, безусловно, стоит. После выхода постановления Президиума это должно получиться.

Материал подготовили Татьяна Новокрещенова и Татьяна Скворцова.

О наших юридических услугах по узаконению объектов недвижимости см ЗДЕСЬ

20 ответов на “Как узаконить старый объект нежилой недвижимости, на который отсутствуют документы?”

Добрый день подскажите пожалуйста, как нам узаконить постройки? 4 постройки (2 склада, мастерские) были построены в 1994 (год ввода эксплуатации в Кадастровом паспорте 1994 г, по инвентарным карточкам- на один объект она отсутствует, на другой стоят года ввода в эксплуатацию 50-е года, на каком основании ставили 1994 г. в Кадастровом паспорте я не знаю, в БТИ говорят со слов указаны даты.) В архиве нашли документы 1996,1997 года – планы этих строений и переписка с Администрацией о том что эти объекты не могут быть узаконены, т к. эти объекты были построены на территории культурного наследия, так же письма о том что мы и просим управление гос. противопожарной службы о согласовании строительства. Как нам решить вопрос с узаконением?

Если еще не решили вопрос то звоните по тел: 8-908-062-73-44

В 1975 году было построено 20 металлических гаражей на ведомственной территории с разрешения руководства этого ведомства. Оформлять тогда их это руководство не стало, считая что если земля их, то и устного разрешения достаточно. Сейчас Губернатор московской области хочет показать, что он что-то делает и отдал приказ снести эти и другие гаражи (нас интересуют эти) под предлогом, что они не оформлены, так как эта земля как то перешла в муниципальную собственность. В настоящее время владельцы этих гаражей пенсионеры и каждому нужна машина, причем машины ремонтируют сами. Как выйти из положения и оформить эти гаражи, чтобы их не тронули

Добрый вечер. Подскажите пожалуйста по ситуации. Распоряжением Госкомимущества и планом приватизации в 1993 г. на баланс организации был передан объект недвижимого имущества (детский лагерь), но в плане приватизации четко прописано, что объект приватизации не подлежит. (В 1993 г., согласно госпрограме по приватизации данные объекты не подлежали); однако госплан по приватизации 1994 года разрешил к приватизации детские лагеря, в 1995 г. БТИ выдаёт регистрационное удостоверение, в графе «на праве» прописывает «собственности» на основании «распоряжения 1993 г.» – вопрос: где найти законное основание регистрации права собственности БТИ в 1995 г.?

Отличная статья. все разъяснили. Спасибо большое!

Добрый день. В 2015 г. частным лицом приобретены два здания гараж и тракторная, которые построены в 1968 г. на въезде на территорию есть задние ранее использовалось как КПП, на него никакие документы не оформлялись, данное помещение очень старое, т.е. год постройки тот же примерно. Сейчас возникла необходимость использовать здание КПП как магазин. Каким способом можно зарегистрировать его как нежилое помещение уже последним собственником. Проданные здания были приобретены предыдущим собственником в 2011 г.

Здравствуйте, Татьяна. Навскидку могу сказать, что эта задача решаема только в том случае, если вам удастся раздобыть в архивах хоть какие-нибудь документы о строительстве этого здания:
1) документ, подтверждающий, что первому застройщику земля отводилась на законном основании;
2) хоть какие-нибудь документы о строительстве (в идеале – документы о приемке, но если их нет, то хотя бы какие-нибудь накладные о списании материалов, акты выполненных работ и т.п. старых лет)
3) документы о правопреемстве между застройщиком и тем лицом, у которого здания куплены в 2011 году.
На основании таких документов можно попытаться сформировать позицию для суда.
Вообще, ситуация очень-очень непростая. Узаконить здания, как самоволки по ст. 222 ГК РФ или по давности владения (ст. 238 ГК РФ) скорее всего не получится. Эти нормы обычно не применяются к таким историям.
Если все-таки удастся раздобыть какие-то документы о строительстве, советую не заниматься самодеятельностью и не искать решения в интернете, а обратиться к юристу на платную консультацию, чтобы использовать все шансы, если они есть.
Если вам удастся найти надежного и грамотного юриста в своем городе, лучше всего обратиться к нему за ведением дела. Если такого специалиста нет, можно обратиться ко мне для того, чтобы сформировать пошаговый план действий и правовую позицию. Я работаю дистанционно с иногородними клиентами.

прочитала статью, как я поняла это больше касается зданий ,а мне нужно понять как оформить мемориал в вмуниципальную собствеенность. Мемориал находится на территории сельского поселения и построен в 1982 году колхозом.

Добрый день.
Скажите, пож-та, как оформить в собственность здание, которое до 1990 года строилось и использовалось как гостиница. Находится оно в глухой деревне, где осталось 30 жилых домов, ранее там строили колхозы для освоения целины. Сам колхоз сто раз переименовывался и сейчас даже Администрация поселка не знает, кому принадлежит это и еще несколько зданий, которые находятся в аварийном состоянии и которые даже не числятся в росреестре. Где найти хозяина и как оформить эти здания на себя, в частности – гостиницу? Спасибо.

Благодарю, очень ценная информация, у меня как раз банкротят старое СПК, естественно документов мало очень! Будем пробовать ставить на ГКУ!

На гаражи боксового типа есть вся документация кроме акта ввода.Строительство было в 2001 году.Тепрь надо зарегистрировать право собственности в госреестре ,а без акта ввода документы не принимают.Что делать?

Подскажите купил в 2006 году здание склада 1965 года постройки S=72 м.кв. с существовавшей неузаконенной пристройкой S=33м .кв. (возведена в июле 2004 года), все под единой крышей на участке в частной собственности. в пристройке до момент покупки расположены вводы систем отопления, воды, канализации, электричество. все действует функционирует со всеми заключенные договоры. Вопрос по какому пути пойти?

Добрый день! Подскажите, в собственности организации находятся здания, собственность зарегистрирована – есть свидетельства. Здания 1915 г. ,1917, 1947 года постройки, актов ввода в эксплуатацию объектов нет. Согласно последним изменениям в Коап РФ, если у собственника нет актов ввода в эксплуатацию на объект, то грозит огромный административный штраф. Подскажите, что нам делать в данной ситуации? Как оформить акт ввода в эксплуатацию или иной аналогичный по статусу документ?

А на каком основании оформлены свидетельства? Если речь идет о таких старых зданиях, то сейчас даже трудно сказать, какие документы, аналогичные актам ввода, на них должны быть. Для этого нужно изучать очень старое законодательство. Оформить акт ввода после того, как объект уже сотню лет простоял, вряд ли возможно. Я думаю, Вам для защиты от штрафа неплохо бы запастись документами о том, что объект безопасен в эксплуатации. Кроме того, было бы очень полезно изучить судебную практику по привлечению к ответственности собственников старых построек за отсутствие актов ввода, ведь Ваша ситуация не уникальна. Это позволит понять, какие документы позволят застраховаться от привлечения к административной ответственности. У меня подборка и анализ судебной практики – платная услуга, но, если Вы юрист или бухгалтер, то, разумеется, сможете сделать это самостоятельно. Кроме того, в случае попытки привлечения к ответственности можно ссылаться на отсутствие вины (ст. 2.1, 24.5 КоАП РФ)

У нас ранее был завод с такими старыми постройками и стал собственностью на основании приватизации, есть договор приватизации, где поименованы все объекты. Соответственно на основании данного документа мы и получили собственность.

ДОБРЫЙ ДЕНЬ, СИТУАЦИЯ ТАКАЯ ЕСТЬ НЕЗАВЕРШЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТ 1985-1994 ГОТОВ ПОСТРОЙКИ, ЗЕМЛЯ БЫЛА ВЫДЕЛЕНА ПОД ПРОИЗВОДСТВЕННУЮ БАЗУ, ЕСТЬ АКТ ОСМОТРА БТИ ОПРЕДЕЛЕНЫ ХАРАКТЕРИСТИКИ (АКТ 2003 ГОДА) ЕСТЬ СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ НА АРЕНДУ ЗУ , А ТАК ЖЕ СТАРЫЕ ДОГОВОРА ИЗ АРХИВА О ВЫДЕЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД ПРОИЗВОДСТВЕННУЮ БАЗУ. МЫ ПРИОБРЕЛИ ЭТУ НЕЗАВЕРШЕНКУ В 2003 ГОДУ ПО ДОГОВОРУ КУПИ -ПРОДАЖИ, НО ДО СИХ ПОР НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАЛИ Т.К АДМИНИСТРАЦИЯ НЕ ПРОДЛИЛА АРЕНДУ И РАСТОРГЛА ДОГОВОР В 2003 ГОДУ. ЕСТЬ ЛИ ВАРИАНТ УЗАКОНИТЬ НЕЗАВЕРШЕНКУ?

Добрый день. Такой вопрос. Мы являемся АО у нас есть нежилое здание, которое было приобретено давно, документы ВСЕ утеряны и не подлежат восстановлению. Из документов есть только Инвентарная карточка. Как нам получить право собственности на это здание? Документы на землю, на котором стоит это здание тоже нет.

С высокой вероятностью – никак.

в 70-е были гаражи три одноэтажные на частной земле. В 2009 г. Согласовал проект двухэтажного здания с Администрацией на два гаража. 2012, 2013 г получил свидетельства на право собственности нежилых помещений . 2014 получил техпаспорт в БТИ. Сейчас администрация подала иск в суд на самовольные постройки: – возведение объектов без разрешительных документов

Источник

Отдельно упомянем об ипотечном страховании объектов незавершённого строительства . Оно может пригодиться при покупке квартиры по договору ДДУ. Не путайте его с обязательным, здесь мы говорим о дополнительном страховании. Страховые компании страхуют незавершённые здания, строения и сооружения, имеющие высокую степень строительной готовности. Обязательным является наличие фундамента, стен, крыши и закрытых оконных и дверных проемов. Важно, чтобы объект возводился на земельном участке, отведённом для строительства в установленном законодательством порядке. Обращайте внимание на условия ипотечного страхования.

Материалы

Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств) и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости (что существенно повышает его стоимость). Для этого необходимо зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.

Легального определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04.1994 N ФБ-8 (документ не опубликован). Данный документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.

Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. В научной литературе высказывалось мнение, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью»*(154). Аналогичные взгляды высказывал и К.И. Скловский, который, однако, расширил этот подход и писал, что «объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее»*(155).

Таким образом, оба указанных автора высказывали мнение, что объект незавершенного строительства не может рассматриваться в качестве недвижимости. При этом суждение о том, что «объект строительства, неразрывно связанный с землей вне зависимости от того, завершены ли строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку оно подпадает под определение ст. 130 ГК»*(156) представляется Скловскому К.И. достаточно парадоксальным*(157).

В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей.

Вместе с тем возникает вопрос, можно ли считать объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом в тех случаях, когда договор строительного подряда не прекратил свое действие. Следует придти к выводу, что нет, поскольку любой объект права должен иметь некую физическую завершенность, а в данном случае этого нет, поскольку в процессе строительства в него будут постоянно вноситься изменения. Похожие взгляды высказывает и Е.А. Суханов, который пишет, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства*(158).

По действовавшему ранее законодательству отправной точкой для определения правового статуса объектов незавершенного строительства являлись положения п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признавшим объекты незавершенного строительства недвижимостью. Вместе с тем можно встретить и утверждение о том, что аналогичное признание содержится и в ст. 219 ГК, согласно которой возникает право собственности на вновь создаваемое (а не созданное, то есть незавершенное) имущество, подлежащее государственной регистрации*(159). Такое толкование представляется чрезмерно широким и скорее всего законодатель допустил неудачную формулировку.

Отнесение незавершенных строительством объектов к недвижимости подтверждалось и судебной практикой, однако при этом оговаривалось при каких условиях это возможно. Как следует из п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. А в п. 16 Информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 отмечено, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. При этом, как было отмечено, в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.98 недвижимым имуществом могут признаваться только такие объекты незавершенного строительства, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. Из данного разъяснения следует, что до тех пор, пока договор не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. У подрядчика, до тех пор, пока он не передал объект заказчику, есть только право владения. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, согласно Указу Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства*(160).

Целый ряд правовых актов устанавливает случаи, когда на объекты незавершенного строительства может быть осуществлена государственная регистрация прав. Регистрация права собственности на такие объекты необходима только в том случае, если строительство приостановлено. В частности это допускается в случае их приватизации*(161), а также в тех случаях, когда необходимо совершить сделки с объектами незавершенного строительства. В последнем случае законодатель признал необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства в целом без указания его составляющих частей (фундамента, кирпичной кладки и т.д.).

При государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимость обязательной государственной регистрации подлежат и ее ограничения (обременения). К числу последних относятся установленные законом различные запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации ему вещных прав на данный объект (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества). При переходе недвижимости к новому собственнику переходят и все упомянутые ограничения (обременения).

Следует иметь в виду, что ст. 550 ГК РФ не содержит требования государственной регистрации договоров продажи недвижимости (исключение составляют договоры купли-продажи жилых помещений). Возникает вопрос, следует ли регистрировать договор купли-продажи недостроенного жилого дома, то есть объекта незавершенного строительства. Очевидно, следует придти к выводу, что нет, поскольку, несмотря на то, что речь идет о будущем жилом доме, объект незавершенного строительства еще не приобрел статус жилого дома.

Согласно п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно — сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

К числу документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости относятся: свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, договоры аренды земельного участка. Проектно-сметная документация включает проекты объектов недвижимости и смету (документ, в котором определяется стоимость выполняемой работы, разбитая на определенные этапы). Смета бывает твердой и приблизительной. Твердой считается смета, которая по общему правилу не может быть изменена, а приблизительная смета в процессе работы может быть пересмотрена как в сторону увеличения, так и уменьшения.

Документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, включают промежуточные акты сдачи-приемки работ, заключения оценщиков, осуществляющих определение стоимости объекта незавершенного строительства и т. д.

В п. 5 ст. 62 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что возможно зарегистрировать права на объект незавершенного строительства при обращении взыскания на имущество.

Согласно п. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Судебная практика также подчеркивает, что непременным условием совершения сделок с объектами незавершенного строительства является государственная регистрация прав на него. В соответствии с п. 14 Информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»*(162) объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом — исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В обоснование указанного положения приводится следующее дело.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности на приобретенный объект незавершенного строительства.

Судебным приставом-исполнителем во исполнение решения арбитражного суда было обращено взыскание на принадлежащий должнику законсервированный объект незавершенного строительства. Указанный объект был продан с публичных торгов специализированной организацией, которой этот объект был передан судебным приставом — исполнителем на основании пункта 1 статьи 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» Акционерное общество, приобретшее объект незавершенного строительства с публичных торгов, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на этот объект. Учреждение юстиции отказало в государственной регистрации, сославшись на то, что до продажи с публичных торгов в порядке исполнительного производства право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. В соответствии с требованиями статей 62 и 63 Закона об исполнительном производстве и статьи 447 ГК продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания есть особый способ заключения договора купли-продажи этого имущества. Поскольку право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в порядке, установленном статьей 25 Закона о государственной регистрации, спорный объект не мог быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства. Необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект. Поскольку сам должник свое право собственности на указанный объект не зарегистрировал, регистрация его прав должна была быть проведена судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов данным объектом (статья 62 Закона об исполнительном производстве), а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги (подпункт 3 пункта 3 статьи 62 Закона об исполнительном производстве).

Следует отметить, что принятие норм, допускающих государственную регистрацию прав на объекты недвижимости незавершенного строительства и совершение сделок с такими объектами, несомненно, было положительным фактом, поскольку до этого в удостоверении и регистрации подобных сделок вообще отказывали, мотивируя это тем, что предмет сделки не сдан в эксплуатацию, не прошел регистрацию и сложно с достоверностью установить принадлежность прав на нее конкретному лицу

Определенную сложность вызывает вопрос о том, кто является собственником объектов незавершенного строительства и кто соответственно имеет право зарегистрировать право собственности на него. Вряд ли можно согласиться с высказанной точкой зрения о том, что объект незавершенного строительства, являющийся недвижимостью, до государственной регистрации не имеет собственника*(163). Признание объекта незавершенного строительства недвижимой вещью уже в силу ст.ст. 128 и 129 ГК означает, что этот предмет имеет все качества объекта гражданских прав, в том числе может быть объектом права собственности.

Любой объект, который может рассматриваться как вещь, находится в гражданском обороте постольку, поскольку не имеется соответствующего прямого изъятия в законе. Статью 219 ГК, определяющую момент возникновения права собственности на недвижимое имущество моментом государственной регистрации, таким изъятием признать нельзя.

В данном случае право собственности на не достроенный объект недвижимости может возникнуть только при условии, что это строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил и представлены документы, свидетельствующие о том, что строительство объекта недвижимости осуществлялось по согласованию с определенными государственными и муниципальными органами. В частности, согласно ст. 62 Градостроительного кодекса РФ документом, подтверждающим право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, является разрешение на строительство, выданное органом государственной власти.

Таким образом, право собственности на такой объект незавершенного строительства до государственной регистрации права собственности на него несомненно существует, однако не на конкретный объект недвижимости (здание, сооружение и т.д.), а на некий комплекс имущества, включая использованные материалы.

Вопрос о том, кто именно из участников отношений, в результате которых возникает объект незавершенного строительства (подрядчик, заказчик, инвестор) является его собственником, представляет определенные сложности.

У заказчика право собственности на него может возникнуть только с момента принятия объекта у подрядчика. Такой вывод подтверждается и судебной практикой. В частности, Президиум ВАС РФ при рассмотрении конкретного дела указал, что «право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании его строительства. Поэтому право собственности на незавершенный объект строительства у истца (заказчика) отсутствовало»*(164). Таким образом, после того, как объект строительства передан заказчику (инвестору) последний становится собственником указанного комплекса.

В то же время нельзя считать собственником незавершенного строительством объекта и подрядчика. В литературе высказывались убедительные доводы в пользу этого утверждения*(165) (анализ этих доводов был рассмотрен выше)

Высказывалось мнение о том, что до прекращения договора подряда есть право общей собственности на материалы, вкладываемые в создание новой вещи, а после прекращения — право общей собственности на объект незавершенного строительства*(166). Такая точка зрения в рамках действующего законодательства представляется предпочтительной, однако законодатель должен изложить свою позицию более четко. При этом следует иметь в виду, что возможны ситуации, когда все расходы по строительству, включая стоимость материалов, были осуществлены подрядчиком. В этом случае об общей долевой собственности очевидно говорить не приходится.

Президиум ВАС РФ отметил, что при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими»*(167). Такая рекомендация носит слишком общий характер для того, чтобы решить проблему по существу.

Согласно п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом). А согласно п. 1 статьи 2 указанного закона субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса.

Таким образом, до момента передачи объекта недвижимости заказчику возникает право долевой собственности подрядчика, заказчика, инвестора и других участников инвестиционного процесса, однако закон не определяет, каким образом будут определяться доли. Очевидно, что определить долю будет достаточно сложно.

Следовательно, в соответствии с упомянутым законом все указанные лица являются сособственниками. Ст. 7 указанного закона ничего не говорит о том, кто становится собственником объектов незавершенного строительства после оплаты выполненной работы инвестором. Можно прийти к выводу о том, что собственником становится сам инвестор

Заказчиком в соответствии с Законом об инвестиционной деятельностью (п. 4 ст. 2) могут быть инвесторы, а также любые иные физические и юридические лица, уполномоченные инвестором (инвесторами) осуществить реализацию инвестиционного проекта, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса, если иное не предусмотрено договором (контрактом) между ними.

Следует, однако, учитывать то обстоятельство, что хотя в данном случае объекты недвижимости создаются с помощью так называемых инвестиционных договоров, однако законодательно определение инвестиционного договора не дается. Исключение составляет такая разновидность инвестиционного договора как договор долевого участия в строительстве, который в определенной степени регулируется Законом о долевом строительстве в многоквартирных домах. Однако указанный закон также не решает вопроса о том, кто является собственником незавершенного и незарегистрированного объекта строительства.

По иному решается вопрос о праве собственности на объекты незавершенного строительства в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, разработанной группой российских ученых. В частности, по мнению ее разработчиков право собственности на объект незавершенного строительства должно принадлежать собственнику земельного участка либо любому его законному владельцу на основании вещного или обязательственного права, предусмотренного в гл. IV ЗК. Соответственно для решения вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства не будет иметь значения, прекращен ли договор строительного подряда (указанный объект может возводиться и хозяйственным способом). Основанием для проведения государственной регистрации права собственности будет служить документ о праве собственности (ином вещном или обязательственном праве) на земельный участок, а также разрешение на соответствующе строительство. Потребуется, по мнению разработчиков, внести некоторые изменения и в нормы ГК РФ о договоре строительного подряда, состоящие в частности в том, что подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остается собственником таких материалов лишь до момента их фактического использования в строительстве, когда право собственности подрядчика прекращается в связи с юридической гибелью указанных материалов*(168).

Таким образом, не имеет значения, на чьи деньги строился объект и был ли он достроен или нет. Очевидно, авторы преследовали цель создания единого объекта недвижимости (земельного участка и объектов недвижимости) уже на стадии строительства здания или сооружения. Однако вряд ли такую точку зрения разделят те инвесторы, которые подключатся к строительству уже после того, как судьба земельного участка будет определена.

Таким образом, вопрос о том, кто является собственником недостроенного объекта строительства, возведенного по договору строительного подряда после окончания строительства, но до передачи объекта заказчику, законодательно не решен. Представляется, что в этом случае речь идет об общей долевой собственности подрядчика и заказчика. Исключение составляют случаи, когда все расходы по строительству понес подрядчик. В таких случаях собственником недостроенного строительного объекта должен признаваться подрядчик.

Возможны ситуации, когда объект незавершенного строительства находится на земельном участке, собственник которого одновременно является собственником другой недвижимости, права на которую надлежащим образом оформлены. Для того, чтобы избежать процедуры оформления прав на объект незавершенного строительства при продаже земельного участка и надлежаще оформленной недвижимости объект незавершенного строительства указывается в договоре купли-продажи как набор строительных материалов. По существу такие сделки можно рассматривать как притворные, поскольку вместо купли-продажи недвижимости, для которой предусмотрена специальная процедура, заключается обычный договор купли-продажи.

Источник

Для строительства НЕкапитальных строений разрешения НЕ требуется. Как отличить НЕкапитальные строения от капитальных и как их правильно построить расскажем в статье. … Итак, что такое нестационарные объекты ? Нестационарные объекты — это НЕкапитальные строения.

Что такое незавершенное строительство как объект

Результат обследования объекта незавершенного строительства дает возможность оценить затраты. И определить рыночную стоимость ОНС, составить смету на завершение работ. Также собственник получает реальную балансовую стоимость активов предприятия, например, для его реализации по процедуре банкротства, в рамках исполнительного производства. Или для поиска инвесторов, чтобы завершить работы за счет привлеченных средств.

Оформление акта обследования объекта строительства нужно для следующего:

Принять решение о продолжении работ или об их прекращении.

Изменить целевое назначение, функциональные характеристики здания.

Подготовить ОНС к продаже, когда покупатель уже найден.

Внести изменения в инвестиционный проект для поиска новых источников средств.

Поставить недостроенное здание (сооружение) на баланс предприятия.

Передать ОНС в качестве залога при кредитовании, заключении частных займов.

Определить доходность сооружения после завершения работ.

При обследовании объектов ОНС применяются действующие нормативы, предписанные Градостроительным Кодексом РФ, ГОСТ 31937-2011. И иными стандартами, сводами правил, какие относятся к категории ОНС. Например, при оценке недостроенного многоквартирного дома будет актуален СП 54.13330.2016. Правила оформления зданий на оценку, порядок выбора, применения методик, требования к документам регламентированы Приказом Минэкономразвития №611.

Особенности обследования незавершенного строительства

Так, перед обследованием объекта строительства понадобится предоставить разрешение. Оно подтверждает, что здание возводилось на законных основаниях, после проектирования, экспертизы специалистов. Заниматься оценкой допускается инженер, имеющий квалификационный аттестат, зарегистрированный в базе данных Росреестра. По итогу оформляется технический паспорт, акт обследования на объект незавершенного строительства.

Есть еще нюансы:

Оценка ОНС обычно проводится методом фактических цен и доходности.

Обязательно изучение причин, из-за которых работы оказались прекращены.

Фактические затраты рассчитываются по имеющейся документации.

Будущие же по реальным рыночным ценам на стройматериалы, закупка которых предусмотрена по действующему проекту. При их динамичном изменении экспертиза становится крайне важным элементом оценки рентабельности объекта. Такой подход востребован при возведении крупных комплексов, когда в работу, материалы вкладываются существенные суммы, а сроки достройки нереально сократить, чтобы избежать влияния колебания цен.

Важно учитывать, что на ОНС постоянно влияют внешние и внутренние факторы, которые способствуют разрушению материалов, снижению их прочностных показателей. Поэтому в сумму затрат на достройку часто входит материал и работы по восстановлению «пострадавших» частей. Наиболее существенны деформации фундамента из-за промерзания грунта, влияния талых вод или атмосферных осадков, изменение характеристик стеновых материалов, перекрытий.

В экспертизе объекта незавершенного строительства учитывается назначение здания, технология возведения, уровень готовности. Также на выбор методики влияет физическое состояние конструкций, материалов, период, на который были заморожены работы, возможность изменения профиля. Последнее интересно при покупке ОНС, поиске новых инвесторов, которые вероятно заходят получить здание иного назначения.

Как проходит обследование недостроенных зданий

В рамках технического обследования ОНС проводят следующие исследования (согласно ГОСТ 31937-2011):

грунты основания, фундаменты, ростверки, фундаментные балки;

стены, колонны, столбы, иные несущие конструкции;

перекрытия, покрытия, включая балки, арки, плиты, прогоны;

балконы, эркеры, лестницы, подкрановые балки, фермы;

связевые конструкции, элементы жесткости, сопряжения.

Результаты позволяют выявить временные изменения, произошедшие с конструкциями, которые привели к появлению нерасчетных напряженно-деформированных состояний, требуют устранения. Если таковые факты обнаружены, появляется необходимость пересмотра проектной документации, планирование дополнительных работ, закупки стройматериалов вне ранее согласованного бюджета. Зато в результате здание будет достроено в соответствии с нормами безопасности.

Необходимость обследования объектов строительства увеличивается с каждым годом простоя ОНС. Перекрытия, внутренние перегородки, иные конструктивные элементы подвергаются воздействию атмосферных осадков. Хотя по правилам эксплуатации такое происходить не должно, это влияет на прочностные характеристики материала. И владельцу важно четко понимать, насколько здание или сооружение «вышло из строя» из-за длительного перерыва.

Основные стадии и методики оценки ОНС

Если меняется застройщик или технический заказчик, акт обследования на объект незавершенного строительства подтвердит, что здание (сооружение) возводилось по проекту. Такая же процедура часто инициируется банками, если ОНС становится предметом залога, имуществом, реализуемым в рамках процедуры банкротства. Независимо от целей-задач она проводится последовательно, по стандартным шагам.

Этапы обследования объекта незавершенного строительства:

Изучить проектную, рабочую, исполнительную документацию – при отсутствии заняться ее восстановлением, в том числе в электронном виде для упрощения работы.

Провести обмерные работы – сравнить результаты с проектом, здесь помогут электронные измерительные инструменты, а так же применение лазерного оборудования.

Испытания и анализы лабораторными методами, пробными испытаниями на территории – сбор фактических данных о состоянии конструкций, материалов.

Обработка информации – включает расчет прочностных характеристик, отклонений цифр от проектных значений, других свойств обследованных конструкций.

Итого – оформляется акт обследования на объект незавершенного строительства с техническими и экономическими выводами. Также специалист подготовит рекомендации по эксплуатации здания (сооружения). Плюс обоснование возможности достройки, необходимости мероприятий по ремонту для восстановления нарушений перед возобновлением проекта. Основной объем информации инженер получает на 2-4 этапе работ.

Экспертный отчет обследования на объект незавершенного строительства – база всех дальнейших действий собственникам, иных контрагентов, чьи интересы связаны с ОНС (кредитование. Купля-продажа, инвестирование). Результаты используются для инициирования работ для завершения проекта. Или принятия решения о демонтаже конструкции, например, из-за трещин на фундаменте, несоответствия здания согласованному проекту.

Примеры повреждений и ремонтно-восстановительных мероприятий на ОНС

По практике в отчеты обследования на объект незавершенного строительства попадает до десятка «популярных» видов дефектов зданий. Например, деформация фундамента (основания). Из-за таких повреждений сооружение часто оказывается непригодным к эксплуатации и, соответственно, к продолжению работ. То же относится к снижению прочностных свойства ЖБИ-изделий по причине намокания, которое приводит к кристаллизации солей, ржавлению арматуры.

Примеры рекомендаций по восстановлению ОНС:

Изменились свойства грунтов основания – закрепить или углубить котлован, организовать «подушку» из щебня, песка.

Появились трещины на стенах из-за неравномерной осадки фундамента – дополнительно армировать конструкцию, устранить повреждения инъекционным способом.

Снизилась прочность несущей стены – заменить «истончившиеся» участки, демонтировать сильно поврежденные элементы, построить участки здания заново.

Выявлена коррозия конструктивных элементов из металла – усилить поврежденные части путем приварки прокатных профилей, обработать пескоструйным прибором, покрасить.

Деревянные элементы часто под воздействием влаги окружающего воздуха подгнивают вплоть до полной потери эксплуатационной пригодности. Такие конструкции меняют полностью, в редких случаях усиливают стальными стяжами (обоймами) или наращиванием сечения досками. Недостроенные здания редко консервируют для сохранности характеристик материалов. Поэтому инженеры сразу уточняют, сколько лет ОНС простоял.

Заказать обследование объекта незавершенного строительства

Специалисты группы компаний КТБ оказывают услуги оценки ОНС в соответствии с действующими нормативами. Опыт подразделения в изысканиях, проектировании, экспертизе более 50 лет. В 2020 году команда получила статус участника проекта Сколково. Поэтому клиентам гарантировано качество исполнения работ по любым долгостроям. Состав и объем работ определяется при согласовании договора.

Преимущества группы компаний КТБ.

Проводим экспертизу жилых, промышленных, коммерческих зданий, принадлежащих юридическим, физическим лицам.

Персонал включает профильных экспертов с опытом решения задач различной сложности независимо от типа ОНС.

Все необходимые сертификаты и допуски имеют, специалисты проходят переподготовку и следят за обновлениями строительных норм.

Звоните, менеджер проинформирует, какие документы понадобятся для предварительной оценки задачи и дальнейшего обсуждения. Работы мы выполняем в согласованные сроки, анализы делаем в собственной аккредитованной лаборатории (более 190 видов испытаний). Выездные мероприятия для оценки стоимости предстоящих работ осуществляются бесплатно.

Источник

Что такое регистрация права собственности на дом. Чтобы дом можно было дарить, передавать по наследству или продавать — словом, распоряжаться им, его нужно зарегистрировать как строение и оформить право собственности в Росреестре — федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. … Что такое дачная амнистия. Государство стимулирует людей регистрировать свои постройки, поэтому запустило упрощенную процедуру оформления жилых домов в собственность. Это увеличивает сбор налогов и помогает развивать частный сектор.

НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно-монтажные и другие работы, и объект оказывается «замороженным» на некоторый период времени. Незавершенное строительство приводит к серьезным социально-экономическим последствиям – «омертвляются» ресурсы, которые в течение многих лет не дают никакой отдачи, морально и физически стареет техника, устаревает технология. Незавершенное строительство определяется объемом капитальных вложений, которые освоены на объектах на определенный момент времени, и учитывается на балансе заказчиков.

показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно-монтажные и другие работы, и объект оказывается «замороженным» на некоторый период времени. Незавершенное строительство приводит к серьезным социально-экономическим последствиям — «омертвляются» ресурсы, которые в течение многих лет не дают никакой отдачи, морально и физически стареет техника, устаревает технология. Незавершенное строительство определяется объемом капитальных вложений, которые освоены на объектах на определенный момент времени, и учитывается на балансе заказчиков.

Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. . Современный экономический словарь. — 2-е изд., испр. М.: ИНФРА-М. 479 с. . 1999 .

Источник

Что такое недострой ( объект незавершенного строительства )? Незавершенное строительство – это объект , находящийся в состоянии стройки . На него может быть получено разрешение на строительство , а также потрачена определенная сумма средств, но к настоящему моменту объект не принят в эксплуатацию согласно действующего законодательства. Основной признак недостроенного объекта , расположенного на земельной единице, – невозможность его применения по назначению, т.к. отсутствует строительная готовность. Как оформить недострой в собственность?

Как оценивают объекты незавершенного строительства? на сайте Недвио

Вопрос от читателя нашего портала: Как оценивают объекты незавершенного строительства?

Ответ: Чтобы ответить на данный вопрос, следует для начала разобраться, что относится к объектам незавершенного строительства. Недостроенные сооружения считаются объектами незавершенного строительства, если они отвечают следующим признакам:

• они связаны с земельными участками;
• имеют признаки незаконченных или приостановленных работ;
• не введены в эксплуатацию в связи с незавершенностью строительства;
• находятся в любой стадии строительства, включая и начальные, и заключительные этапы.

При этом такие объекты недвижимости должны соответствовать проектным документам, не должны иметь разрешения на ввод в эксплуатацию, и иметь определенную стоимость.

Почему стоимостная оценка недостроя не менее важна, чем обследование его качества?

Если вы планируете приобрести объект незавершенного строительства, стоимостная оценка недостроя необходима. Ведь важно понять не только насколько качественно строился объект, но и сколько в него уже было вложено и необходимо вложить, чтобы он был достроен.

Без оценки стоимости недостроенного здания не обойтись в случаях смены собственника при покупке или продаже объекта, либо при определении залоговой стоимости в случаях взятия кредита под залог недостроенной недвижимости. Процедура инвентаризации проводится для определения состояния объектов, их конструкций, и инженерных коммуникаций.

Для определения стоимости недостроенных объектов применяется метод обследования и инвентаризации. Проверка проводится в соответствии с установленными правилами по действующему законодательству. Как правило, применяется следующая формула:

Порядок оценки объектов незавершенного строительства

Весь процесс проводится в несколько этапов:

1. Получение проектных, рабочих, и исполнительных документов при их наличии;
2. Проведение измерительных работ при помощи специального оборудования;
3. Исследование технического состояния объекта;
4. Сравнение технических характеристик здания с данными технической документации;
5. Оформление соответствующей документации.

Важно: Все эти работы должны проводится квалифицированными специалистами, работающими в компании со специальной лицензией. Это необходимо во избежание проблем, возникающих из-за некачественно проведенной оценки.

Выбирая компанию по оценке объекта незавершенного строительства мы рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

• Имеет ли эта фирма имеет все необходимые лицензии и сертификаты?
• Осуществляет ли она проверку объектов незавершенного строительства в соответствии с действующим законодательством?
• Имеет ли она сертифицированное оборудование и профессиональный инвентарь?
• Гарантирует ли эффективность полученных результатов?

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник

в случае если здание, сооружение, объект незавершенного строительства имеет наземные, надземные и (или) подземные конструктивные элементы, контур такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке определяется как совокупность контуров, образованных проекцией внешних границ наземных, надземных и (или) подземных ограждающих конструкций (в том числе колонн, арок (проездов), галерей, консолей, балконов и т.п.) такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства . на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства к поверхности земли (пункт 34)