Если недвижимость только строится, застрахуйте её, чтобы обезопасить себя и не потерять то, на что ушла масса усилий и материальных средств. В статье рассмотрим, идут ли на это страховые компании и на каких условиях.
Поделиться
Для начала разберёмся с тем, что же такое объект незавершённого строительства (ОНС) или недостроенная недвижимость. Сложность в том, что определения этого термина в законодательстве нет. В Градостроительном кодексе можно лишь найти размытую формулировку о том, что ОНС – это объект, возведение которого пока не завершено.
Исходя из юридической практики, строение становится ОНС после того как положен фундамент, а перестаёт им быть после госрегистрации в Росреестре в качестве готового объекта.
Чтобы застраховать недостроенный объект, нужно иметь подтверждения того, что это не самострой. Также необходимы права на землю, где он возводится.
Застраховать можно лишь конструктивные элементы, исключая отделку, инженерные сети и оборудование.
Учет незавершенного производства
Что влияет на стоимость страховки:
- стоимость строительных материалов;
- материалы стен;
- наличие возможных источников огня;
- географическое положение постройки;
- наполненность дома какими-либо предметами.
Обычно страховщики предлагают страховать дом под 0,2 или 0,3 процента стоимости.
Ещё один нюанс заключается в том, что на застрахованном объекте работают строители. Важно понимать, что если ущерб будет причинён по их вине, страховая компания, скорее всего, не выплатит компенсацию. Особенно, если у рабочих нет допусков СРО. Поэтому к особенностям страхования незавершённых объектов можно отнести то, что доказать страховой случай не так-то просто. СК проще свалить вину на строителей и оставить владельца недвижимости без копейки.
Чтобы избежать проблем, рекомендуем контролировать ход работ на объекте, а до покупки полиса чётко обговорить со страховой компанией, в каком случае страховой компенсации не будет, и внимательно прочитать договор.
Позиция страховых компаний
В правилах имущественного страхования «Сбербанка» говорится следующее: «Если договором страхования не предусмотрено иное, то страхование не распространяется на объекты незавершённого строительства». Однако теоретически такой объект можно застраховать, но только с фундаментом, готовыми стенами, крышей, дверями и застеклёнными окнами.
«Росгосстрах» помимо указанных выше условий требует надлежащую консервацию объекта страхования в течение всего периода действия договора, а именно:
- закрытые двери;
- оконные рамы с остеклением;
- гаражные ворота либо специальные плотные защитные щиты, закрывающие все отверстия в несущих конструкциях объекта и исключающие проникновение атмосферных осадков, воды и посторонних лиц внутрь строения.
Имейте в виду: даже если страховая компания одобрила страхование дома, к примеру, с недоделанной крышей, владельцу попросту откажут в возмещении, если внутрь проникнут осадки, залезут воры и унесут стройматериалы и т.д.
Отражение объектов незавершенного строительства в 1С
«ВТБ-Страхование» страхует здания, строения, сооружения, прочие постройки, строительство которых не завершено. Такие объекты принимаются на страхование только с фундаментом, стенами и крышей. При этом могут отсутствовать окна, двери и межэтажные перекрытия, но на период консервации объекта внешние оконные и дверные проёмы должны быть закрыты. Застраховать можно лишь конструктивные элементы, исключая отделку, инженерные сети и оборудование.
Какие риски можно покрыть?
В договор можно включить риск возникновения ущерба от пожара, затопления, взрыва бытового газа. Сюда же могут входить противозаконные действия третьих лиц (чаще всего это ограбление, когда со стройки уносят материалы, снимают двери с петель и т.д.). Незавершённые объекты часто страхуют от падения посторонних предметов (деревьев, строительной техники).
Некоторые страховые агенты предоставляют домовладельцу возможность самому выбирать комбинации, но в большинстве СК все риски включаются в договор автоматически.
Базовый набор – это риск пожара, затопления и действий третьих лиц. По мере продвижения строительства можно включать в страховку дополнительные элементы – отделку, вещи, технику и т.д., а также дополнительные риски.
Что считается стоимостью объекта?
Некоторые страховые компании заключают договор только после осмотра объекта страхования, чтобы оценить его стоимость. В случае с недостроенным зданием стоимостью считается величина затрат на строительство в данной местности объекта, аналогичного застрахованному по своим проектным характеристикам и качеству строительных материалов (включая затраты на доставку к месту страхования). При этом цена может быть уменьшена на процент износа.
Пошаговая инструкция
Рассмотрим, что делать после того как вы выбрали страховую программу. В первую очередь соберите пакет документов. В нём должны быть бумаги, подтверждающие владение участком земли под объектом. Также предъявите в страховой компании документ о регистрации ОНС, план постройки, технический паспорт, фотографии.
Будьте готовы к тому, что до подписания договора представители СК изъявят желание съездить на объект. Не препятствуйте этому.
Внимательно прочитайте договор страхования. Обратите внимание на перечень рисков, которые покрывает страховка, порядок оплаты страховой премии. Также просмотрите условия получения выплаты и исключения, при которых компенсации не будет. Уточните, можно ли будет включить дополнительные элементы и риски в страховку, когда объект будет готов.
Ипотечное страхование
Отдельно упомянем об ипотечном страховании объектов незавершённого строительства. Оно может пригодиться при покупке квартиры по договору ДДУ. Не путайте его с обязательным, здесь мы говорим о дополнительном страховании.
Страховые компании страхуют незавершённые здания, строения и сооружения, имеющие высокую степень строительной готовности. Обязательным является наличие фундамента, стен, крыши и закрытых оконных и дверных проемов. Важно, чтобы объект возводился на земельном участке, отведённом для строительства в установленном законодательством порядке.
Обращайте внимание на условия ипотечного страхования. К примеру, компания «РЕСО-Гарантия» указывает в правилах страхования, что отделка и инженерное оборудование недвижимого имущества не входят в пакет. Кроме того, незавершённые объекты, в которых частично отсутствуют стены, крыша, не закрыты оконные и дверные проёмы, нельзя застраховать от конструктивных дефектов. Это не связанные с естественным износом непредвиденные разрушения или физические повреждения конструктивных элементов (фундамента, перекрытий, балок, несущих стен и т.д.).
Источник: finuslugi.ru
Недострой отправили в самоволку
Советский райсуд удовлетворил иск о сносе ЖК «Социальная инициатива»
Недостроенный 15-этажный жилой комплекс в Нижнем Новгороде на Медицинской улице был признан судом самовольной постройкой, которая подлежит сносу. С 2005 года этот ЖК на земельном участке Минобороны пытался построить коммандитное товарищество «Социальная инициатива». В 2006 году стройка была заморожена.
Право на снос передано истцу — областному министерству имущественных отношений. Против этих планов выступают два дольщика. Вложившись в коммерческие помещения, они в 2009-м и 2013 годах оформили свои права на доли в недострое. Соинвесторы, которые в случае сноса потеряют свои вложения, намерены обжаловать судебное решение в вышестоящих инстанциях, вплоть до Верховного суда.
На месте заброшенного объекта власти видят новое жилье
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
На месте заброшенного объекта власти видят новое жилье
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Советский районный суд Нижнего Новгорода признал недостроенный жилой комплекс с коммерческими помещениями на улице Медицинской самовольной постройкой. Истцом по этому делу выступало областное министерство имущества.
Как ранее писал «Ъ-Приволжье», инвестиционный контракт на строительство жилого комплекса на Медицинской был заключен в 2005 году между коммандитным товариществом «Социальная инициатива» и структурами Минобороны РФ. Строительство планировалось завершить за три года. При этом со стороны «Социальной инициативы» договор аренды земельного участка, принадлежащего Минобороны, оформлен не был. Кроме того, товарищество не получило разрешение на строительство.
Как соинвесторы нижегородского недостроя хотели от власти многомиллионных компенсаций
После частичного возведения двух жилых корпусов стройка в 2006 году остановилась. В результате объект незавершенного строительства оказался в ведении региональных властей, которые занялись проблемами обманутых дольщиков. Почти 300 семей были расселены или получили компенсации, но двое соинвесторов в коммерческие площади остались без выплат (власти помогают только дольщикам квартир).
Нижегородское министерство имущественных отношений намерено освободить участок от недостроя под новое жилищное строительство, а собственники нежилых помещений Владимир Садкович и Галина Праслова, выступающие в качестве ответчиков по иску, хотят добиться выплаты им компенсаций.
По их подсчетам, сумма может составить около 240 млн руб.
В ходе рассмотрения дела юристы областного минимущества доказывали, что недостроенный ЖК находится в аварийном состоянии. В качестве доказательства они приводили заключение ООО НПО «Эксперт-Союз» о том, что при строительстве здания были допущены нарушения Градостроительного кодекса, технических регламентов и строительных норм. Эксперт заключил, что состояние объекта угрожает безопасности людей и устранить эти риски можно только демонтировав здание.
С учетом того, что здание возводилось с нарушениями и без получения необходимой разрешительной документации, суд и признал спорный объект самовольной постройкой, передав минимущества право на снос зданий.
Двое дольщиков не согласны с этими выводами. Галина Праслова считает, что региональным властям с 2006 года было известно о наличии спорного объекта строительства и их долях. За ней и вторым соинвестором «Социальной инициативы» Владимиром Садковичем в судебном порядке было зарегистрировано долевое право собственности на нежилые помещения в незавершенном объекте. Поэтому дольщики полагали, что власти выполнят свои обязательства по достройке или консервации ЖК на Медицинской.
Госпожа Праслова считает, что сейчас минимущества действует в поддержку незаконного бездействия минсоцполитики, ранее занимавшегося темой возможной достройки ЖК.
Кроме того, она полагает, что факт расселения дольщиков за бюджетный счет или предоставление им выплат подтверждает, что объект строился законно — в противном случае для этого не имелось бы оснований.
Представитель Владимира Садковича, его брат Вячеслав, рассказал «Ъ-Приволжье», что в 2009-м и 2013 годах Приокский и Советский райсуды установили, что соинвесторы полностью выполнили свои финансовые обязательства по инвестиционному контракту в отличие от министерства социальной политики. Власти пытались доказать, что на выплаты или предоставление альтернативной квартиры могут претендовать только дольщики, вложившие средства в строительство жилья. Судом было принято решение, что орган власти обязан передать Садковичу принадлежащее ему помещение после достройки и ввода дома.
«Поскольку судебные решения о признании за нами права собственности на недостроенные помещения не были отменены, мы считаем, что Советский райсуд был не вправе принимать заявление о признании объекта самовольной постройкой», — отметил Вячеслав Садкович.
По мнению инвесторов, в данном случае региональные власти пытаются обойти законный порядок сноса аварийной постройки. Также ответчики представляли в суд альтернативное экспертное заключение ООО «СтройБизнесПроект», в котором говорится, что опасности разрушения здания нет и оно может эксплуатироваться при усилении конструкций. Однако эти доводы не помогли, Советский райсуд взял за основу экспертизу и доказательства от истца.
В судебном решении говорится, что инвесторы вправе вновь обратиться в суд за взысканием возможно причиненных убытков. Вячеслав Садкович заявил, что в течение недели они подготовят и направят апелляционную жалобу на решение о признании ЖК самовольной постройкой и готовы дойти до Верховного суда РФ, оспаривая его.
Источник: www.kommersant.ru