Автострада или дорожная развязка, высотный дом, в котором находится несколько сот комфортабельных квартир, огромный трубопровод, по которому идет газ в Европу, имеют одно общее свойство. Каждое из этих сооружений — это объект капитального строительства.
Казуистический нонсенс
В российском законодательстве нет четкого определения этого термина, хотя в официальной документации им свободно оперируют. Однозначно то, что объект капитального строительства подразумевает длящийся во времени процесс возведения здания, реконструкции или ремонтных работ. И этот объект является долговременным сооружением.
Временные постройки, такие как киоски, навесы, малые архитектурные формы, целевые сооружения, бытовки, даже мостовые переходы и автомобильные дороги не относятся к капитальным строениям. В эту категорию также не входят здания, предназначенные для индивидуального проживания частных лиц и их семей. Понятие капитального сооружения неразрывно связано с определением капитального строительства.
ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Что такое капитальное строительство
Не всякое строительство можно назвать капитальным. Строительными работами могут быть названы мероприятия, не связанные с недвижимым имуществом, например, конструирование морского судна или летательного аппарата.
Капитальным строительством именуется совокупность строительно-монтажных работ, целью которых является создание нового объекта или воплощение объемно-конструктивных решений по отношению к существующему зданию или сооружению. Как ни странно, этот термин имеет экономическое, а не техническое происхождение. Экономисты в это понятие вкладывают необходимость непременного освоения значительных материальных средств и инвестиций. Финансовые затраты должны выразится в определенном виде дорогостоящего продукта. Строительные работы по возведению капитальных объектов могут осуществляться тремя способами: подрядным (с привлечением сторонней организации), хозяйственным (силами самого застройщика) или смешанным (часть работ выполняется застройщиком, а специализированные работы — с привлечением подрядчиков).
Возводимое здание — это уже недвижимость
Как находящиеся в стадии возведения, так и незавершенные здания (законсервированные) представляют определенную материальную ценность. В соответствии с законодательством объект капитального строительства является недвижимым имуществом и, на основании положения статьи 130 Градостроительного кодекса РФ, требует обязательной регистрации в органах государственного надзора. Следующий состав объекта капитального строительства позволяет отнести его к недвижимости:
- Размещение на земельном участке.
- Невозможность перемещения без разрушения конструкции.
- Значительная балансовая стоимость (является активом в финансовой сфере).
- Социально-экономическое значение.
Здание или сооружение, которое не было достроено, подлежит внесению в госреестр как объект незавершенного строительства. Консервация производится в случае приостановления работ более, чем на полгода.
Объекты капитального строительства не подлежащие экспертизе
Классификация объектов
Назначение объекта капитального строительства определяет совокупность требований, предъявляемых к его проектированию, возведению и эксплуатации. Систематизация недвижимости основывается на функциональности строений. Капитальные объекты по своему назначению подразделяются на следующие категории:
- Производственные здания и сооружения, в том числе оборонной инфраструктуры.
- Жилые дома, строения культурного и социального назначения, стадионы — все они объединяются под общим понятием непроизводственных объектов.
- Трубопроводные системы, транспортные коммуникации (автомобильные и железные дороги, но не мосты), линии электропередач относятся к линейным объектам.
Уникальные сооружения
Одной из категорий долговременных сооружений являются уникальные объекты капитального строительства. В соответствии со статьей 48 п. 1 Градостроительного кодекса РФ этот тип объектов характеризуется хотя бы одним из нижеследующих параметров:
- Подземная часть сооружения в полном объеме или частично находится ниже строительного нуля на 15 метров.
- Конструкция предусматривает монтаж консоли протяженностью более 20 метров.
- Высота сооружения превышает 100 метров.
- Пролетная конструкция — более 100 метров.
Создание подобных строений требует наличия специальных допусков у проектировщиков, подрядчиков и контролирующих органов. Уникальные объекты капитального строительства подразумевают реализацию нестандартных технических и технологических решений при их создании. Уникальными могут быть и отдельные конструкции по конфигурации и функциональности, при расчете которых применяются нетрадиционные приемы.
Последовательность действий
Сооружение капитального строения сопряжено с определенным алгоритмом согласования в разнообразных структурах государственной власти. В перечень официальных органов, одобряющих возведение объекта недвижимости, входят не только службы, непосредственно занимающиеся строительством или контролем за производством работ (Отдел капитального строительства, Управление архитектуры, проектные институты) — объект капитального строительства может быть возведен на определенной территории при условии согласования с природоохранными организациями, департаментом культуры и структурами МВД, ответственными за управление и организацию дорожного движения. Этапы создания нового объекта следующие:
- Архитектурно–проектное задание разрабатывается на основе требований заказчика.
- Составляется акт согласования границ участка.
- Проводятся изыскательские работы.
- Следующий шаг — создание проектно–сметной документации (ПСД).
- Разрешение на строительство капитального объекта органами местного самоуправления.
- Производство строительных работ.
- Акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта.
Одним из ключевых моментов разработки рабочей документации является государственная экспертиза объектов капитального строительства. Перечень сооружений, подлежащих этой процедуре, определяет Градостроительный кодекс. Предметом экспертного анализа документации является установление соответствия требованиям техрегламентов.
Газ, водоснабжение и электроэнергия
Подключение объектов капитального строительства к инженерным сетям осуществляется только в соответствии с определенным регламентом, прописанным в отраслевых нормативах и проектно-сметной документации. Кодифицированные акты в этой сфере постоянно обновляются.
Последним документом является Постановление Правительства от 30.12.2013 г., в котором утверждаются правила подключения вновь построенных и реконструируемых объектов. Пропускная способность централизованных магистральных сетей должна обеспечить возможность присоединения нового сооружения и предусматривать возрастание нагрузок. Правила подключения объектов капитального строительства предусматривают согласование со всеми соответствующими службами и организациями, владеющими и эксплуатирующими инженерные сети. Эксплуатанты выдвигают застройщику определенные условия, выполнение которых делает возможным подключение технической системы возводимой конструкции к центральным сетям. Эта стадия строительства должна быть согласована еще на этапе проектирования.
Организация строительства объектов капитального строительства
Организация работ по возведению сооружения — это строго регламентированная последовательность мероприятий. Базовым документом является СНиП 12–01–2004 (“Свод правил организации строительства”).
Два важнейших документа устанавливают порядок строительства объекта капитального строительства на конкретном участке: проект производства работ (ППР) и проект организации строительства (ПОС). Если осуществляется капитальный ремонт, нужен еще проект организации капитального ремонта (ПОКР). Эти сборники, содержащие информацию о рациональной организации производства, должны находиться непосредственно на месте ведения работ. В случае их отсутствия, работы производить запрещается. Кроме того, в обязательном порядке на стройплощадке должны быть следующие документы:
- Копия разрешения на ведение строительных работ.
- Полный комплект проектно-сметной документации. Если строительство ведется в соответствии с определенными стадиями, то должен присутствовать и комплект альбомов текущего этапа работ.
- Экземпляр документа, определяющего красную линию.
- Общий и специальные журналы установленного образца для учета и регистрации процесса работ.
- Заключение строительной экспертизы.
- Технологические карты производимых на площадке видов работ.
Стадия проектирования
Перечень исходных данных и документов, устанавливающих последовательность и характер производства работ, определяется специальным Положением, утвержденным постановлением правительства 16.02.2008 г. и Градостроительным кодексом. Проектная документация объектов капитального строительства включает текстовую и графическую составляющие на бумажном носителе.
Для удобства вся информация переформатируется на электронный носитель. Текст содержит расчеты предстоящих расходов, а также описание использованных технических решений, ссылки на нормативные акты и пояснения. Графическая часть включает чертежи, схемы и планы. Содержание пакета проектной документации не является произвольным, но должно соответствовать видам работ и отраслевым техническим требованиям. Как правило, типовой состав бумаг включает следующие разделы:
- Пояснительная записка — содержит исходные данные об участке строительства и технических характеристиках сооружения.
- Исчисление расходной части – смета.
- Генеральный план объекта и схемы планирования участка.
- Архитектурно-строительная часть и объемно-планировочные решения.
- Устройство внутренних и наружных инженерных сетей.
- Информация об инженерно-технических устройствах.
- Природоохранные и противопожарные мероприятия.
- ППР и ПОС.
- Благоустройство территории и рекультивация участка.
- Для опасных производственных объектов необходима декларация промышленной безопасности.
Рабочая документация может быть разбита на отдельные блоки в соответствии с последовательностью этапов возведения объекта. В этом случае каждый альбом содержит определенный законченный цикл мероприятий. Этот принцип создания проекта обговаривается заказчиком перед началом работ. При строительстве и капитальном ремонте индивидуального жилья — отдельно стоящих зданий до трех этажей включительно, рассчитанных на проживание одной семьи – разработка проектно-сметной документации не требуется.
Реконструкция сооружений
Реконструкция и ремонт — не тожественные понятия. Любые объемно-планировочные мероприятия, затрагивающие изменение положения несущих конструкций, параметров сооружений (высоты здания, его площади, конфигурации) классифицируются как реконструкция объектов капитального строительства. Этот вид работ подразумевает надстройку или демонтаж этажей, расширение здания, а также восстановление или замену силовых элементов несущего каркаса. Целью данного комплекса работ является сообщение объекту новых габаритных, статических и эстетических характеристик.
Капитальный ремонт
Капитальный ремонт объектов капитального строительства подразумевает комплекс мер, целью которых является восстановление или сохранение проектных характеристик здания или сооружения либо его отдельных фрагментов. Главное его отличие от планового ремонта заключается в периодичности (более одного года), объеме и характере работ. Капитальные ремонтные мероприятия могут затрагивать несущие конструкции, инженерные сети, оборудование, технические средства и другие элементы, отражающиеся на безопасности и надежности здания.
Ремонт не подразумевает изменение габаритов или прочностных параметров здания или сооружения. В то же время результатом мероприятий такого рода может быть увеличение ресурса конструкции и оптимизация её эксплуатационных показателей. Капремонт и реконструкция объектов капитального строительства должны производиться в соответствии с регламентом Градостроительного Кодекса и отраслевых положений. Законодательная база для подобного рода мероприятий предусматривает предварительное согласование с заинтересованными организациями и проведение всего комплекса работ в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией.
Сдача объекта и ввод в эксплуатацию
Одним из самых ответственных этапов строительства является сдача завершенного объекта и введение его в эксплуатацию. Этот цикл работ должен выполняться в соответствии с определенными условиями. Требования к объектам капитального строительства изложены в 55 ст. ГК и Положении о Государственном строительном надзоре.
Последняя редакция документа утверждена Правительством в 2006 году. Заключение о соответствии требованиям возведенного объекта подготавливает уполномоченный орган, выдавший ранее разрешение на проведение строительных работ. Эта процедура включает визуальный осмотр сооружения и освидетельствование рабочей документации. Бумага, в случае если объект соответствует предъявляемым требованиям, выдается заказчику в течение десяти дней. Разрешение на начало эксплуатации объекта является основанием для постановки нового объекта на учет в регистрирующем органе или внесения изменений в единый реестр, если производилась реконструкция.
Источник: businessman.ru
Признаки объектов недвижимости – мнение налогового органа
Объекты строительства, отвечающие признакам движимого имущества, не облагаются налогом на имущество организаций (п.п.1-3 ст. 374 Налогового кодекса РФ). В отношении такого имущества юридические лица не исчисляют и не уплачивают соответствующие налоги (далее по тексту- налог), не представляют отчетность. В данный момент вопрос является актуальным по причине отмены налога в отношении движимого имущества.
Особенно этот вопрос касается организаций, владеющих так называемыми линейными объектами (сети газоснабжения, тепловые, электрические сети), которые имеют большую протяженность и высокую остаточную стоимость, в связи с чем юридические лица вынуждены уплачивать огромные суммы налога.
Линейные объекты имеют сложный состав, обычно состоят из нескольких частей, технологически связанных между собой (например, в отношении сети газоснабжения — газораспределительный шкаф, имеющий фундамент и газопроводы, которые могут быть перемещены, разобраны и т.д.). Поэтому очень важно для исчисления налога установить, является ли линейный объект единым объектом, либо составные его части могут считаться отдельными объектами и, соответственно, движимым имуществом, в отношении которых не нужно исчислять налог.
Фабула дела:
В ходе мероприятий налогового контроля налоговой инспекцией было установлено, что Обществом было завершено строительство объекта производственного назначения – установки прокаливания кокса. В рамках строительства Обществом были построены следующие объекты капитального строительства: трубопроводы и газоходы. Данные объекты были отнесены налогоплательщиком к движимому имуществу, которое не подлежит налогообложению.
Инспекция посчитала, что спорные основные средства (далее по тексту — ОС) имеют признаки объектов недвижимости: отсутствие возможности перемещения ОС без потери их производственного назначения; наличие прочной связи с земельным участком, на котором они расположены, как в силу конструкции, так и в силу нормативных правовых актов; иные критерии (значительные затраты на их строительство, длительный период полезного использования, стационарность ОС).
Кроме того, по мнению налогового органа, трубопроводы и газоходы являются частью единого комплекса по производству кокса и технологически связаны между собой и основным объектом, т.е. являются единым объектом.
Суд первой инстанции поддержал налоговый орган, апелляция отменила судебный акт первой инстанции, арбитражный суд кассационной инстанции поддержал апелляцию. ВС РФ Определением от 11.12.2018 отказал в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам.
Судебный акт: Постановление АС Московского округа от 23.08.2018 по делу А 40- 176218 /2017
Выводы судов:
Суды установили наличие признаков, относящихся только к объектам недвижимости:
1. Перемещение ОС приведет к невозможности их использования в производственной деятельности всего объекта по производству кокса. Спорные объекты являются составными частями основного объекта и необходимы для его функционирования. Их разборка и прокладка новых приведет к возникновению новых объектов капитального строительства;
2. Из анализа проектной и технической документации налоговым органом и судами сделан обоснованный вывод о том, что ОС объединены единым производственным процессом, проектировались как объекты капитального строительства, следовательно, являются единым технологическим комплексом, что подтверждается проектной документацией;
3. С учетом мнения Министерства экономического развития (Письмо от 11.10.2016 № Д23м- 4847), ОС относятся к линейным объектам, которые являются недвижимым имуществом (с большой степенью вероятности).
4. ОС в силу законодательно установленных требований к устройству и безопасной эксплуатации, спроектированы и смонтированы на фундаменте, наличие которого обеспечивает прочную связь с землей;
5. По своей конструкции перемещение объектов без нанесения значительного ущерба его конструктивной целостности и проектному функциональному назначению невозможно.
Комментарии:
1) Безусловно, в действиях налогоплательщика имеется определенная логика. Рассматривая трубопроводы и газоходы как отдельные объекты ОС, не связанные с установкой по производству кокса, Общество, со ссылкой на действующие СНиП, полагало, что они являются движимым имуществом, поскольку являются сборно-разборными.
Но в данной ситуации прав налоговый орган, которым в ходе налоговой проверки на основании проектной и технической документации на объект капитального строительства с учетом положений действующего законодательства, установлены признаки, присущие только недвижимости, а также сделан обоснованный вывод о том, что ОС объединены единым производственным процессом с иными ОС, объекты правомерно отнесены к объектам недвижимого имущества.
2) Несмотря на то, что суды вынесли судебные акты в отношении определенного имущества (трубопроводы и газоходы, также есть решения, касающиеся палубных кранов на буровой установке, трансформаторной подстанции), налоговые органы приняли за основу изложенный выше подход суда и выработали свои рекомендации для налогоплательщиков (письма от 08.02.2019 БС-4-21/2181, от 08.02.2019 БС-4-21/2179).
3) Относя имущество к тому или иному его виду, нельзя ориентироваться лишь на то, зарегистрировано право собственности на объект в установленном порядке или нет (Пленум ВС от 23.06.2015 № 25). Право на недвижимость может быть не зарегистрировано. Это имеет особое значение для линейных объектов, зарегистрировать права собственности на которые проблематично в настоящее время.
4) При рассмотрении состава объекта ОС необходимо применять положения (ОКОФ) ОК 013-2014 (СНС 2008), а также Технического регламента о безопасности зданий и сооружений.
5) Под недвижимостью, по мнению налоговиков, возможно понимать единый объект со всеми его составными частями, приспособлениями и принадлежностями, обособленный предмет, обособленный комплекс, состоящий из нескольких объектов, объединенных производственным назначением. Переместить объекты и не причинить при этом ущерб ОС нельзя.
6) Для определения состава объекта капитального строительства необходимо проанализировать каждый объект отдельно, после тщательного анализа технической и проектной документации, с учетом соответствующих судебных актов и позиции налоговых органов, определить является ОС движимым или недвижимым имуществом.
У нас также есть аудиоподкасты. Это выпуски по 2-5 минут. Посвящены одному спору, конфликту или новости. Их можно слушать прямо на нашем сайте, на сайте подкаст-площадки или скачать себе на компьютер, смартфон и пр.
Выпуск 1 (о субсидиарной ответственности); Выпуск 2 (оспаривание договора по мотиву злоупотребления правом); Выпуск 3 (расторжение договора по инициативе продавца, что учесть?). Еще пара десятков по ссылке.
Вы не поверите, но для любителей коротких и полезных видео, у нас появились видеоподкасты. Например, видеоподкаст на тему « Субсидиарная ответственность и общество с безграничной ответственностью » можно посмотреть по ссылке.
Обратим внимание, что юридическая фирма «Ветров и партнеры» в 2018 году отмечена отраслевым рейтингом юридических компаний Право.ру-300 в номинации «Арбитражное судопроизводство». Это позволило нам войти в ТОП-50 региональных компаний по всей России в данной номинации.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Марина Сорокина
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
Источник: vitvet.com