Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС)– это единственный легитимный орган управления, который решает вопросы управления и содержания общего имущества в МКД.
Собственники жилых и нежилых помещений одновременно являются собственниками общего имущества. Владение, распоряжение и пользование таким имуществом осуществляется путём принятия совместных решений на общем собрании ( п. 1 ст. 44 ЖК РФ ).
Решения, которые приняты на общем собрании собственников, обязательны для всех собственников помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от того, участвовали они в голосовании или нет ( п. 1 ст. 45 ЖК РФ ).
Таким образом, целью проведения ОСС является принятие решений по управлению, распоряжению и контролю за общим имуществом в МКД в рамках компетенций собрания. Решения принимаются путём обсуждения вопросов повестки ( ст. 44 ЖК РФ ). Кроме того, общее собрание помогает скоординировать и согласовать необходимые действия и решения собственников в доме.
Simple fixation technique for wall concrete column- Good tools and machinery make work easy
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД регламентировано в ст. 44-48 ЖК РФ .
Основные понятия:
Знаете, как улучшить статью?
Расскажите нам!
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Источник roskvartal.ruЧто такое осс в строительстве
ВС РФ: застройщик МКД вправе голосовать на общем собрании собственников вплоть до момента передачи дольщикам квартир по акту приема-передачи
Верховный Суд РФ согласился с правовой позицией о праве застройщика МКД принимать участие в голосовании на ОСС по вопросам, отнесенным к компетенции собственников, поскольку такое право принадлежит застройщику с даты ввода объекта в эксплуатацию до даты передачи участникам долевого строительства помещений в МКД (Определение Верховного Суда РФ от 4 июля 2022 г. № 306-ЭС22-10018).
Позиция сформулирована и применена апелляционным судом в деле об оспаривании открытого конкурса по выбору УК для новостройки:
· в только что сданном доме было проведено ОСС по выбору способа управления (управляющей организацией) и по выбору самой УК. Кворум составил 100% голосов, из которых 98,4% голосов были у застройщика (все еще непереданные помещения), 1,6 % – у дольщиков, успевших получить квартиру;
· ОМСУ счел, что застройщик не мог принимать участие в ОСС по вопросам, отнесенным к компетенции собственников, а следовательно, упомянутое выше ОСС не имело кворума. Поэтому он провел спорный открытый конкурс;
· УК, «выбранная» собственниками на упомянутом ОСС МКД, фактически приступила к управлению МКД (победитель конкурса не приступил к управлению) и обратилась с иском к ОМСУ о признании незаконными действий по проведению открытого конкурса по отбору УК для управления МКД, о признании недействительными результатов открытого конкурса, о понуждении устранить допущенные нарушения прав и законных интересов УК путем размещения на официальном сайте информации об отмене результатов открытого конкурса.
Какие документы в строительстве являются главными
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, но апелляционная и кассационная инстанции согласились с тем, что спорное ОСС проведено с необходимым кворумом, потому что:
· согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации;
· в силу ч. 1 ст.13 Закона об участии в долевом строительстве МКД обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства;
· согласно ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве МКД передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту или другому документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленным порядке разрешения на ввод в эксплуатацию МКД. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока;
· по смыслу названных положений закона участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть осуществляет права собственника с момента подписания передаточного акта, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. При этом собственником станет именно то лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя. Участники долевого строительства приобретают право владения и пользования помещением с момента подписания передаточного акта;
· таким образом, в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становиться правомочным с момента передачи ему помещения. До указанного момента номинальным собственником помещения является застройщик. Данный вывод апелляционный суд подкрепил ссылкой на «отказное» определение ВС РФ от 13 октября 2020 г. по делу № 307-ЭС20-14444 – этим определением ВС РФ отказал органу МСУ в пересмотре дела об оспаривании открытого конкурса в сходных обстоятельствах; при этом в определении ВС РФ упомянуто, что застройщик спорного МКД, с учетом отсутствия сведений о регистрации права собственности на помещения за другими лицами, фактически осуществлял права собственника помещений, поэтому вправе был выбрать способ управления домом; однако в упомянутом деле от 2020 года установлено также и нарушение администрацией процедуры проведения конкурса, что является самостоятельным основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления МКД, заключенным по результатам такого конкурса.Получить доступ
При этом апелляционный суд отказался принимать во внимание другое «отказное» определение ВС РФ – более «свежее», от 27 мая 2021 г. № 303-ЭС21-6729: в нем суды как раз заступились за публичного собственника помещений в МКД, который «ушел» к управляющей компании, выбранной на ОСС застройщиком, до передачи помещений в собственность заказчику строительства. В этом определении ВС РФ согласился с тем, что поскольку в роли собственника помещений в МКД в спорных протоколе ОСС и договоре управления выступил застройщик, не являвшийся и не являющийся собственником помещений, то эти протокол и договор не должны были препятствовать проведению открытого конкурса по выбору УК.
Тем не менее в июле 2022 года ВС РФ вновь согласился с правом застройщика голосовать на ОСС до передачи помещений дольщикам по АПП. В частности, отказывая ОМСУ в пересмотре дела, ВС РФ вновь, как в 2020 году, отметил – застройщик при отсутствии сведений о передаче помещений по актам приема-передачи участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами фактически осуществляет права собственника помещений, поэтому вправе был участвовать в способе управления домов путем голосования при принятии решения, оформленного протоколом ОСС, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации у Администрации не было.
Источник kapremont71.ruСобрания собственников в новостройке. Алгоритм и нюансы.
Самые распространенные вопросы при проведении первого собрания в новостройке:
Кто имеет право принимать участие в общем собрании собственников?
Согласно Федеральному закону от 31.12.2017 №485-ФЗ дольщики имеют право голосовать на общем собрании наравне с собственниками помещений в новом МКД. Данный ФЗ позволяет корректно провести первое ОСС сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Отсюда закономерно вытекает вопрос, учитываются ли голоса застройщика?
Также № 485-ФЗ дал разъяснения, что принимать участие в голосовании могут те дольщики, кто принял по передаточному акту помещение в многоквартирном доме. При этом данное право им дано только на один год с момента сдачи дома в эксплуатацию.
Судебная практика показывает, что застройщик имеет право участвовать в голосовании только в случае оформлении передаточных актов на нереализованные им помещения.
Санкт-Петербург, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56 – 32422/201: «…в собрании приняли участие лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, обладающие только 28,5% (4 726,70 кв. м) от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (16 586,3 кв. м); при этом в отношении 7003 кв. м голосовал застройщик (ООО „СК „Дальпитерстрой“); в качестве документа на право этого голосования указано не свидетельство о праве собственности либо акт приема-передачи*** жилых помещений, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 13.12.2018 N 78 – 16-62 – 2018. Инициатором проведения данного собрания также являлось ООО „Дальпитерстрой“…
В данном случае, документы, представленные в Администрацию, не содержали сведений о наличии у застройщика прав собственности на помещения в МКД, тогда как возможность участия в общем собрании собственников МКД застройщика, не являющегося собственником помещений в многоквартирном доме, нормы действующего жилищного законодательства не допускают.“
Красноярск, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019 по делу № А33 – 11082/2019: „В связи с чем довод апелляционной жалобы о том, что застройщик многоквартирного дома является лицом, которое несет бремя содержания построенного здания с момента введения объекта в эксплуатацию и вправе произвести регистрацию права собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, соответственно принять участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, основан на неверном толковании норм права“.
Домодедово, определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05.02.2020 № 88 – 3251/2020: «Ссылка заявителя на положения пункта 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса … не может повлечь отмену обжалуемых судебных постановлений, поскольку подтверждает недостоверность сведений о голосовании, учитывая, что при подсчете голосов учитывались бюллетени лица, не имеющего права принимать участие в общем собрании (от квартир N 300 и N 301)».
Источник reestrdoma.ru