Что такое освоение в строительстве

1.3. Освоение строительно-монтажных работ
Одно из направлений по улучшению финансовых показателей отдельной строительной фирмы – оптимизация внутренних факторов. Это направление более доступно, так как внешние факторы трудно поддаются управлению.

Результаты работы по методике освоения строительно-монтажных работ на объектах промышленного и гражданского строительства рассматриваются ниже.
Актуальность классических проблем (рост объема прибыли за счет выбора оптимальной степени загрузки мощностей, рациональная ценовая политика и оптимальное распределение ресурсов на выпуск нескольких видов продукций), остается, но нуждается в дополнительной разработке с учетом некоторых особенных условий и факторов.
Одними из наиболее существенных особенностей, характерных для строительства, являются:
1. длительность производственного процесса от начала работ до получения конечной строительной продукции;
2. стохастичность, вероятностный характер основных факторов, влияющих на прибыль;

Освоение НОВОГО УЧАСТКА 10 добрых СОВЕТОВ


3. многовариантность процесса финансирования работ.
Так длительность периода строительства вызывает необходимость учитывать при моделировании инфляционные процессы. Стохастичность взаимоотношений с поставщиками и потребителями не дает возможности абстрагирования от вероятностного характера ряда исходных данных.
Сегодня большинство строительных организаций прибегают к строительству на средства вкладчиков, а также на заемные средства (кредиты) и собственные финансовые средства.
Для большинства схем, способов финансирования работ характерна существенная разномерность финансовых затрат и поступлений от реализации продукции.
Варианты финансирования строительных работ Задачи оптимизации
интенсивности работ цены реализации номенклатуры объектов
Подрядный +
На средства вкладчиков + +
В расчете на будущую реализацию + + +
« + » — возникновение задачи
С целью создать расчетно-оптимизационную модель строительный этап разбит на два подэтапа:
1. освоение средств строительной организации,
2. оплата работ.
К факторам, побуждающим повышать интенсивность ведения строительно-монтажных работ (сокращать продолжительность строительства), можно отнести:
• приближение во времени периода реализации строительной продукции;
• уменьшение срока, на который берется кредит, соответственно сокращение процентных ставок и выплат процентов по кредитам;
• снижение постоянных издержек строительного производства (в основном за счет накладных расходов), величина которого пропорциональна продолжительности строительства;
• снижение потерь упущенных возможностей, так как высвобождающиеся мощности используются на других объектах;
Факторами, стимулирующими снижение интенсивности ведения строительно-монтажных работ (увеличение продолжительности строительства), являются:
• рост численности рабочих, что связано с дополнительными издержками по найму и обучению кадров и их обслуживанию;

Девелопмент в строительстве. Нюансы комплексного освоения территории


• концентрация техники на объекте, что вынуждает нести повышенные расходы на управление, организацию работ, организацию стоянок и их охрану;
• необходимость финансирования в больших объемах в пиковый период строительства;
• увеличение финансовых потерь при вероятностных сбоях и остановках строительного конвейера (поставка материалов, поломка техники и т.д.).
Выбор оптимальной интенсивности на основе такой методики, может дать заметный прирост прибыли, покрывающей все дополнительные затраты.
В рыночных отношениях прибыль строительной организации формируется как разность между выручкой от освоения строительно-монтажных работ и фактически понесенными организацией затратами (издержками строительного производства). Соответствующие величины из-за временного фактора корректируются на темп инфляции и дисконтирующий множитель.
При изменении темпа строительства, выполнения строительно-монтажных работ на объекте, очевидно, меняется общая продолжительность работ. Поэтому формула для прогнозирования прибыли имеет вид:

где — новая интенсивность освоения строительно-монтажных работ;
— выручка от освоения строительно-монтажных работ за единицу времени;
— коэффициент, учитывающий инфляционное изменение стоимости работ ( i – темп инфляции) и упущенные возможности ( r – норма дисконтирования).
Суммирование ведется по всем периодам, в течение которых осваиваются объекты строительно-монтажных работ ( ) и поступает оплата ( ). Количество периодов суммирования зависит от продолжительности строительства объекта.
С целью нахождения условий для оптимальной интенсивности работ на объекте исследовано влияние каждого из отмеченных выше факторов на изменение прибыли. Решение можно представить в графическом виде.

Рис. PR(t) – прибыль; С(t) – себестоимость; Ср(t) – дополнительные потери и издержки за счет вероятностных простоев и других факторов; В(t) – выручка.
Рисунок показывает, что фактическая прибыль имеет достаточно ярко выраженный максимум, который смещается в сторону больших или меньших сроков строительства объектов в зависимости от коэффициентов, учитывающих влияние соответствующих факторов.
Эту методику можно использовать для различных графиков освоения строительно-монтажных работ на объектах с различными формами финансирования строительства, что позволяет обеспечить улучшение основных финансовых показателей деятельности предприятия.

Добавить комментарий

При использовании материалов с данного сайта ссылка на ресурс обязательна. Курсовая по экономике. Дипломная по менеджменту. Контрольная по маркетингу. Управление персоналом. Логистика. Адаптация. Бухучет. Шпоры.

Читайте также:  Акт эталонных работ строительство

Лекции. Экономика. Трудовые отношения. Эконометрика. Учебник. Поздравления.

Финансы и кредит. Статистика. Бизнес-план. Нормирование. Социология.

Социальное партнерство. Аудит. АХД. Антикризисное управление. Как. Как быстро.

Заработать. Избавиться от. Самый. Путин. Купить.

Продать.Скачать бесплатно. Смотреть онлайн. Игры бесплатно. Смотреть фильмы.

Источник: economica-upravlenie.ru

Освоение и оборудование строительной площадки.

Содержание подготовительного периода определяется проектом организации строительства и проектом производства работ. В подготовительный период создают индустриальную базу производства по добыче и изготовлению строительных материалов, связывают строительные объекты с дорогами, энергетическими и инженерными сетями и др. От тщательности выполнения заданий подготовительного периода в большой мере зависит успех проведения всех основных строительно-монтажных работ по возведению зданий, сооружений, инженерных сетей и пусковых комплексов.

Инженерная подготовка территории. Задачей инженерной подготовки территории является приведение ее в состояние, обеспечивающее производство строительных работ в наиболее благоприятных условиях. Состав процесса инженерной подготовки различен в зависимости от конкретных природных условий каждой территории.

В общем виде инженерная подготовка включает: расчистку территории, вертикальную планировку, отвод поверхностных вод, понижение уровня грунтовых вод, противооползневые мероприятия, защиту береговых линий от разрушения, создание сети геодезической разбивочной основы.

Расчистка территории предусматривает снос мешающих строительству и защиту остающихся деревьев и кустарников, разработку и перемещение имеющихся зданий и сооружений, перенос дорог и подземных коммуникаций. Деревья диаметром до 25 см сносят тракторами или бульдозерами, а большего диаметра — сначала спиливают на высоте 0,2.

0,3 м, а затем при помощи тракторов с навесным оборудованием выкорчевывают пни. Стволы деревьев, не мешающих ведению строительства, защищают дощатыми деревянными коробами. Кустарник срезают с корнями бульдозерами или кусторезами. Крупные камни перемещают после предварительного дробления взрывом.

Здания, мешающие производству работ, разбирают или перемещают на заранее подготовленные фундаменты. Подземные коммуникации, линии электропередачи и связи из зоны строительства перемещают под наблюдением специалистов соответствующих организаций.

Источник: students-library.com

Комплексное освоение территории: концепция, характеристики, преимущества и недостатки

Комплексное освоение территории – пока еще относительно новая тенденция в жилищном строительстве, но ее преимущества очевидны. Прежде всего это экономическая выгода, причем как для девелоперов, так и будущих покупателей квадратных метров.

Также благодаря совокупности проведенных работ на участке появляется социальная и торговая инфраструктура, обеспечивающая людям максимальный комфорт проживания. Это сказывается на популярности такого рода жилья среди потенциальных покупателей. Но давайте обо всем по порядку.

Концепция комплексного освоения территорий

Комплексное освоение территории реализуется в целях жилищного строительства по площади от ста тысяч квадратных метров. В проект включаются многоквартирные дома, которые имеют общий стиль и архитектурный план. При этом квартиры в любом из зданий стоят примерно одинаково.

Концепция комплексного освоения территорий

Комплексное освоение территории ориентировано на покупателей со средним достатком, в нем можно найти квартиры как эконом-, так и бизнес-класса.

Земельный участок для комплексного освоения территории обычно находится ближе к краю большого города, а также у него есть свои коммунальные сети. Благодаря такому строительству образуются новые микрорайоны.

Стоит заметить, что такая застройка была особенно востребована во время СССР, а именно в тридцатые годы. Тогда же создавалось большое количество микрорайонов на пустом месте, а в некоторых случаях их масштабы достигали городских. Хотя цели, для которых строились комплексы в Советском Союзе, значительно отличаются от тех, которые преследуют современные застройщики.

В СССР стремились к освоению как можно большего количества места, не учитывалась архитектурная составляющая. Именно поэтому советские здания выглядят так скромно и серо.

В наше время застройщики акцентируют внимание еще и на стилизации и комфорте квартир. Зачастую можно услышать то, что они продают не столько жилье, сколько уютную жизнь.

Основные характеристики проектов КОТ

Комплексное освоение и развитие территорий не только о постройке новых жилых домов, сюда включаются такие составляющие, как само место постройки, доступность транспорта и магазинов.

Обычно для достижения комфорта в отношении этого застройщики также планируют создание торговых центров и жизненно необходимых коммерческих и деловых точек.

Основные характеристики проектов КОТ

Современные застройщики особенно тщательно прорабатывают проекты качества жизни, что подразумевает под собой развитие архитектурной составляющей, в целом ее практичности для дальнейшего уюта жителей и развития экономики.

Конечно, создание комплексного освоения территории требует больше финансовых затрат и времени, чем построение одного здания. Но это вытекает в такие плюсы, как более благоустроенная жизнь и среда на большей площади, а также такая застройка куда более выше ценится на рынке.

Особенности, которые помогут в определении комплексного освоения территории:

  • Площадь всей застройки занимает минимум 10 га.
  • Реализация проекта занимает много времени и проходит в несколько этапов.
  • Все КОТ выглядит лаконично в плане архитектуры и удобства расположения зданий.
  • Включает в себя как жилую недвижимость, так и деловую, коммерческую.
Читайте также:  Право пользования земельным участком при строительстве

Чтобы начать реализацию проекта, застройщику надо выкупить землю у города. Для комплексного освоения территории проводится аукцион, где застройщик получает право девелопмента участка.

Процесс оформления разрешения на реконструкцию зданий и сооружений

Далее заключается договор, по которому он должен обустроить территорию всеми необходимыми средствами связи и перевести их в распоряжение государством. Тогда он имеет право арендовать землю на продолжительное время.

Самым важным моментом в этом списке является договор. Для его осуществления создан даже отдельный акт, где прописаны все его особенности. Предлагаем вам рассмотреть далее некоторые из них. Так, в обязанности застройщика входит подготовка полного плана проекта КОТ, где будет указана вся совокупность учреждений.

Только юридическое лицо, выигравшее на аукционе, и представители госструктур имеют право подписать договор. Обычно он включает в себя обязательную передачу всех инженерных сетей для равноценности всех мест города в сроки, установленные по соглашению.

Итак, очевидно, что именно момент заключения договоров прописан наиболее тщательно.

Явные преимущества программ комплексного освоения территорий

Конечно, несомненным плюсом комплексного освоения территории можно назвать то, что все здания в нем спланированы под один стиль на довольно большой площади. Оно включает в себя инженерную и коммуникабельную составляющую, которые рассчитываются исходя из оптимального количества жильцов проекта.

Явные преимущества программ комплексного освоения территорий

Грамотно распределены деловая и коммерческая недвижимость, которые способны полностью удовлетворить запросы потребителей. Также учитывается движение общественного и личного транспорта, дороги выстраиваются таким образом, чтобы можно было без труда как выехать из микрорайона, так и заехать в него.

В правильно спланированном комплексном освоении территории жители могут работать вблизи от дома и отдыхать, не выезжая из него. Прогулка по парку, поход в кафе или по магазинам – все это доступно в одном микрорайоне. Также внутри создаются детские сады и школы, чтобы обеспечить комфорт жителям с детьми.

Не стоит забывать и об экологии, на нее грамотные застройщики обращают внимание в особой степени. Сложно наслаждаться жизнью, когда под окнами постоянный шум и дым от машин.

Поэтому комплексное освоение территории строится таким образом, чтобы здания находились на большом расстоянии друг от друга, а рядом не находилось никаких заводов и не было возможности их создать. Благодаря такому подходу внутри микрорайона царит тишина.

Проектирование городской среды: сложности, цели, задачи

К тому же стоит обратить внимание еще и на себестоимость КОТ. Обычно для застройки действует правило, что чем большую площадь ты обустраиваешь, тем меньше это выйдет по цене. Так что многие застройщики готовы планировать структуру более масштабной территории.

Возможные недостатки программ КОТ

Чаще всего сложности в построении КОТа заключаются в желании застройщика получить наибольшую выгоду от проекта, а также в несогласованности между девелоперами и муниципальным управлением.

Нюанс при строительстве КОТов

Обычно строители не заинтересованы в том, насколько комфортной будет жизнь покупателей квартир. Застройщик гарантирует качество жилья, все остальное не входит в круг его обязанностей. Ему важно лишь завершить проект и продать как можно больше квартир, чтобы получить наибольшую прибыль.

Проектировщика не так волнует то, сколько школ, магазинов, медпунктов нужно для будущих жителей и будет ли их количества хватать, настолько удобен выезд и въезд в микрорайон. Ответственность за это несут местные чиновники, и они должны согласовывать количество учреждений с девелоперами, чтобы обеспечить обещанное удобство.

На самом деле количество той или иной необходимой недвижимости далеко не всегда реализовывается. Вполне вероятен такой исход событий, когда строители и местные власти не могут договориться о том, на ком будет вся ответственность за строительство магазинов, школ, дорог и так далее.

При этом больше всего теряют жители микрорайона, которым в итоге приходится часами застревать в пробках, потому что внутри недостаточное количество детских садов или мест отдыха.

Срок комплексного освоения территории, а именно время, которое нужно для начала подготовительных работ, также является еще одним минусом.

Сложность вызывает и то, что перед началом строительства застройщик обязан обеспечить наличие всех необходимых коммуникаций. Для этой цели могут объединиться несколько девелоперов, которые занимаются строительством на одной территории. Но тогда возникает проблема в том, договорятся ли они о едином архитектурном стиле всех зданий.

При этом, даже если им удалось согласовать общую концепцию строительства, уходит на задний план вопрос о количестве деловой и коммерческой недвижимости и насколько удобно будут проложены дороги.

Требования к реализации проектов

Не стоит исключать и возможность того, что ЖКХ не согласится сотрудничать. Поставщики необходимой электроэнергии, воды имеют свои планы, которые могут разниться с разработкой девелоперов.

Бывали случаи, когда строительство КОТа уже подходило к концу, а о создании инженерных систем и качестве их работы еще не было полноценного решения и договора. В таких случаях обоим приходится продолжительное время выяснять отношения и искать компромисс, что может затянуться на время, куда больше отведенного на строительство.

Читайте также:  Запрет на строительство шатровых храмов при ком

Нюансом при строительстве КОТов можно назвать еще и то, что деловая и коммерческая недвижимость строится самой последней, так что новым жильцам приходится жить в домах, рядом с которыми нет магазинов. Самое неприятное в этом то, что создание объектов инфраструктуры может быть отложено на несколько лет.

Территориальное планирование строительства: суть, документы и этапы

А случается и так, что на месте парковки начинает возводиться еще один многоквартирный дом. Это связано с тем, что девелопер хочет получить как можно большую выгоду со строительства, и готов для этого жертвовать комфортом жильцов, строя высотки чуть ли не вплотную друг к другу.

Сокращается количество автостоянок настолько, что свыше половины квартирантов не могут припарковать свою машину внутри микрорайона. Из-за создания «муравейников» падает уровень жизни, и вряд ли покупатель будет рад жить в переселенной местности, хоть и в тихом чистом районе.

Требования к реализации проектов

  1. Перед строительством застройщик должен проанализировать рынок, начиная с территории строительства и особенностей местности, на которой будет в дальнейшем возводиться КОТ, и заканчивая услугами ЖКХ и наличием общественного транспорта поблизости, как прокладывать дороги.
  2. Далее должен быть создан мастер-план. Это документ, в котором проект расписан до мелочей: что будет строиться первым, какая недвижимость будет наиболее ценной, какая площадь на что отводится, насколько близко располагать дома, дорожные пути, «вид сверху», архитектурный стиль и тому подобное.
  3. При создании плана КОТ надо учитывать моменты, касающиеся инфраструктуры.
  4. Обязательно надо учитывать стоимость квартир в микрорайоне, они должны быть разными как в цене, так и в практичности.
  5. Важно обратить внимание на экологическую составляющую КОТа. В план застройки надо обязательно включить основы зеленого строительства. Отталкиваясь от него, можно планировать местонахождение той или иной недвижимости, вид территории.
  6. Должен быть создан договор о комплексном освоении территории, который будет включать в себя время строительства. Директивно ставится дата начала и конца строительства проекта, последний из которых может редактироваться в зависимости от скорости застройки градкомплексов и инфраструктуры.
  7. Капитальные вложения в создание КОТа играют наибольшую важность при определении срока строительства.

Надо учитывать интересы и муниципальной власти, и федеральных органов власти, и компании-застройщика, также они должны заниматься планированием и работой над проектом втроем.

Для осуществления этой цели созданы механизмы частно-государственного партнерства.

Распределение очередности застройки

Важно распланировать последовательность строительства недвижимости, чтобы как можно меньше растягивать срок строительства. Застройщики создают план, исходя из факторов, которые помогают грамотно распределить очередность и время строительства каждого объекта градкомплекса.

Распределение очередности застройки

Итак, для начала надо оценить местонахождение градкомплекса внутри комплексного освоения территории, где он будет находиться относительно других, как будет проложено ЖКХ, какой рельеф местности, на которой он будет возводиться.

К тому же необходимо держать в голове и то, на каком расстоянии расположен источник строительных материалов, трудовых ресурсов.

Не последнюю роль играет то, в какой последовательности будут строиться дорожные пути, объекты инженерной инфраструктуры, деловая и коммерческая недвижимость, парки и места отдыха.

Очередность застройки жилого комплекса устанавливается при учете необходимости создания на начальном этапе достаточного задела по подготовке и инженерному оборудованию территории.

Обычно весь микрорайон разделяется на несколько небольших территорий, на которых планируется последовательность строительства недвижимости. Это наиболее эффективно помогает грамотно распределить количество строительных работ о время подготовительного периода и работ по непосредственно строительству.

К тому же это дает возможность четко распределить мощности строительно-монтажных организаций, размеренно и ускоренно обустраивать объекты инфраструктуры, чтобы они уже полноценно функционировали. Разбивая всю территорию таким образом, надо иметь в виду то, в какой последовательности и насколько рационально будут вводиться в эксплуатацию предприятия.

Итак, исходя из всего вышеописанного, можно сказать, что комплексное освоение территории – это отличный вариант, по которому реализуется строительство не просто жилых домов, а целого микрорайона, который будет обладать повышенным комфортном уровня жизни.

Покупатель квартиры в КОТе, как уже говорилось раннее, приобретает, помимо жилплощади, еще и доступ ко всем сферам отдыха недалеко от дома.

Но российские КОТы еще только начинают развиваться, чтобы достигнуть уровня европейской жизни, надо еще постараться. В первую очередь это относится к расширению возможностей договоров между властями и компанией-застройщиком. Только благодаря их честному сотрудничеству возможно последовательное создание действительно комфортных для жизни микрорайонов.

Источник: dorians.ru

Рейтинг
Загрузка ...