Исключение из ГСК за неуплату и передача в пользование бокса новому члену, погасившему долги
Новый член гаражного кооператива имеет на руках только членскую книжку и вступил в ГСК на основании общего собрания и, возможно, оплаты паевого взноса. Но смог вступить только после того как новый член оплатил задолженность перед ГСК и прежний член был исключён общим собранием из ГСК за неуплату членских взносов.
Мог ли ГСК в таком случае не выплачивать бывшему члену паевые взносы? Здесь даже получается, что это не зачет паевых взносов в счет долга. А просто новый член ГСК оплатил долги прежнего члена ГСК и получается паевый взнос перешел к новому члену. Документов пока не видел, но со слов председателя была такая схема. Правомерна ли такая схема?
Должны все-таки вернуть паевые взносы бывшему члену гск, а долг тогда взыскивать через суд?
Вполне правомерно нужно смотреть договор и документы по делу.
Приобретение гаража с землёй на праве пожизненного наследуемого владения
Занимаюсь приобретением гаража, однако вместе с продавцом столкнулся с неизвестными ранее проблемами на этапе подачи документов в МФЦ. Специалист центра сообщил, что на земле есть обременения, в то время как у продавца в наличии была выписка о содержании правоустанавливающих документов на земельный участок, в которой указана справка, выданная председателем ГСК и гласящая о том, что внесён полностью паевой взнос до 1997 года и продавцу принадлежит на праве собственности гараж.
❗ Дачный вопрос .Строительство гаража своими силами.
Далее, я заказал выписку ЕГРН об объекте недвижимости, всё на тот же земельный участок. Выясняется, что данный участок на праве пожизненно наследуемого владения на совершенно иного гражданина. Данного гражданина найти оказывается затруднительно, есть сведения лишь о существовании ИП с указанными ФИО, но и при этом получается, что в ЕГРН фамилия записана с ошибками.
Гараж неоднократно продавался, но выписка о переходе прав на строение показывает наличие только текущего собственника-продавца, регистраций предыдущих владельцев в реестре нет. Продавец считает, что когда-то гражданин, на чьё имя оформлено право на землю, владел и гаражом, но впоследствии продал его, не подозревая о статусе земли.
Председатель гаражного кооператива старается предоставлять как можно меньше запрашиваемых мной и продавцом сведений о предыдущих владельцах гаража, скорее всего ему также известны контактные данные гражданина с правом на землю, но вся его помощь заключается в наставлении «пытайтесь найти сами».
В БТИ подтвердили наличие данного обременения на земельном участке и сообщили, что продавец не сможет совершить сделку по купле-продаже строения (не земельного участка). Специалист в МФЦ, увидя обременения на земельном участке, сообщил о том же самом.
Скажите пожалуйста, возможно ли всё-таки совершить сделку по купле-продаже гаража, какие могут возникнуть проблемы при наличии данной возможности? И возможно ли каким-либо образом устранить обременение на земельном участке?
Контролируем строительство жилой пристройки + гараж в Ленобласти. Помогаем заказчику и сопровождаем
Если заключать дкп — много рисков. Советую искать другой гараж.
Право собственности на гараж
В 1995 году вступил в Потребительское общество, ныне ГСК. Тогда еще не было нормы обязывающей уплачивает именно «паевый взнос», вместо него я оплачивал «место под строительство гаража», на основании этого меня и приняли в ГСК. Сейчас пытаюсь установить право собственности через суд, но судья требует именно подтверждение уплаты паевого взноса, которого тогда еще не было. С председателем я в конфликте, справку об оплате он мне не выдает, и никаким способом подтверждать не хочет (письма из суда и мои не получает), при личном разговоре ссылается на отсутствие информации об оплате каких либо взносов от 1995 года. Что делать в такой ситуации?
Уважаемая Анастасия г. С-Петербург!
В соответствии с Законом «О кооперации РФ» имущество ГСК, в т.ч. Гараж, Земельный участок находятся в Кооперативной собственности.
Поэтому для оформления в Собственность Гаража (ст.209 ГК РФ) необходимо обращаться с письменным Заявлением в Правление ГСК.
Срок рассмотрения Правлением ГСК данного Заявления составляет 30-ть календарных дней.
По истечении 30-ти календарных дней Правление должно рассмотреть поданное Заявление и дать на него ответ.
Удачи вам Владимир Николаевич
г. Уфа 24.11.2020 г.
Купля продажа гаража.
Покупаемгараж. У собственников есть «регистрационное удостоверение» выданное 24 января 2000 года. В данном регистрационном удостоверении есть основание » справка о выплате паевого взноса»от 27 декабря 1999 года, но сама по себе оригинальная справка утеряна.
Является ли данное «регистрационное удостоверение» правоустанавливающем документом на основании которого можно совершать сделку по купле/продаже. В ГСК где находится гараж владельцу гаража выдали справку что паевый взнос за его бокс выплачен полностью. Также по выписке ЕГРН собственником является он же.
Антон, вам уже отвечали на ваш вопрос, зачем вы его дублируете?
Правомочия председателя.
Может ли председатель ГСК, (протокола нет), без общего собрания из общей земли в в пользовании ГСК выделить дополнительно члену гаража 7 земельных участков (в 2009 г.) и член ГСК построить и зарегестрировать в рос реестре в 8 гаражей (в 2009 г.) не платить взносов за 7 гаражей. Нам стало известно только в 2018 г. об этом, Что с этим делать, 2.Что такое Паевой взнос в ГСК если гаражи построены за собственные средства. 3. Правомочен ли председатель выдавая справку для регистрации если его срок окончен, месяц назад и почему рос реестр регистрирует ро этой справке С Уважением к Вам! Александр, Подольск.
Добрый день! Александр, необходимо провести общее собрание членов ГСК, решением которого лишить полномочий председателя. По остальным вопросам консультации с пошаговыми действиями платные. Пишите в личные сообщения юристов сайта, в том числе и мои.
Как в такой ситуации оформить право собственности на гаражный бокс в ГСК?
В период строительства ГСК я внёс паевые взносы за гаражный бокс стройматериалами, квитанций о выплате пая нет, нет и паевой книжки. Являюсь членом ГСК с 2000 года, пользуюсь построенным боксом, плачу членские взносы. На мои запросы, о выдаче справки о выплате пая, ГСК ответил, что в архиве ГСК нет документов о выплате мною пая за мой гаражный бокс. ГСК отказывается предъявлять мне свои финансовые документы.
Как в такой ситуации оформить право собственности на гаражный бокс в ГСК?
устанавливайте в судебном порядке — юирдический факт того, что вы полностью выплатили пай
Освобождена ли я от уплаты вступительного взноса в таком случае, учитывая,
Хотела бы уточнить, является ли наследственным членство в гаражном кооперативе и на какую статью закона можно сослаться, чтобы не оплачивать вновь вступительный взнос в ГСК. Мой отец являлся членом ГСК с момента его основания в 1951 году, паевой взнос выплачен полностью. За год до смерти моего отца он начал процедуру оформления права собственности на указанный гараж в ГСК.
Есть и справка Председателя ГСК о полной выплате пая, и решение суда о признании права собственности на этот гараж. На основе этих документов нотариус выдал мне, дочери, единственному наследнику, свидетельство на наследство на указанный гараж, после чего в росреестре я получила свидетельство о праве собственности на этот гараж. Теперь я собираюсь переоформить членство в ГСК. Освобождена ли я от уплаты вступительного взноса в таком случае, учитывая, что мой отец и я зарегистрированы и фактически проживали совместно до момента его смерти? Заранее спасибо за ответ.
Членство не является наследством. Только имущество и долги, а также права требования.
нет членство в гаражном кооперативе вы не можете наследовать
Правомерно ли это, и как нам отвоевать гараж и оформить его в собственность?
Спасибо за отклик в помощи права на гараж. Ситуация следующая: В 2006 году муж купил гараж. Так, как в те годы понятий оформления приобретения гаража договором купли — продажи не было, с продавца взята Расписка о продаже мужу гаража и уплаты денег за него, а также что гараж передан и получен покупателем, переданы ключи и претензий друг другу не имеется.
В РАСПИСКЕ указано место расположения гаража, его адрес. После приобретения, гараж был передан в пользование семьи дочери (дочь, зять и внук). Документально передача гаража в пользование зятю не оформлялась.
Для уплаты членских взносов на зятя председателем кооператива была выписана членская книжка, и решением конференции кооператива он был зачислен в члены ГСК, при этом в Уставе прописано, что членство принимается собранием членов кооператива, числом голосов 3/4. Но такого не было, присутствовало всего 30% членов. Правомерно ли он является членом кооператива?
В мае 2014 года семья распалась. Муж сказал зятю, что бы он передал гараж внуку (24 года, имеет свою машину и она хранится на улице), т.е. его сыну и соответственно переписал книжку на уплату членских взносов. Но зять, даже после нескольких разговоров, отказался это делать. При разделе имущества семьи дочери в суде, гараж не был признан совместно нажитым имуществом в семье.
По свидетельским показаниям мужа, моим и показаниям председателя кооператива было установлено, что гараж приобретал муж и оплачивал за гараж тоже он, Гараж не был судом признан совместно нажитым имуществом, но оставлен в пользовании зятю. С чем дочь не согласилась и подала апелляционную жалобу, рассмотрение которой назначено на 01 апреля 2015 г. Дочь просила суд оставить ей в пользовании 1/2 гаража.
Сейчас муж хочет подать исковое заявление в суд к ГСК (как нам сказали, что гараж теперь принадлежит ГСК) о признании права собственности на гараж. Правомерно ли это, и как нам отвоевать гараж и оформить его в собственность? Паевых взносов в гаражных кооперативах нет.
Так как гаражи строились самими гражданами и получается что паевой взнос это стоимость (цена) гаража, которая включает в себя все затраты на строительство гаража (включая материалы, механизмы, трудозатраты, благоустройство и т.п.) Подскажите, пожалуйста, что еще нужно, чтобы отобрать у бывшего зятя гараж, который ему нужен, что бы его продать и деньги прокутить не думая даже о сыне. А гараж заработан мужем 50 летним стажем работы, из них 45 годами в качестве газоэлектросварщика. Заранее благодарна, София.
—-пожалуйста задайте вопрос кратко и более точно. как все это делают. Вам нужно обращаться с исковым заявлением в суд на основании ст. 304 ГК РФ.Статья 304 ГК РФ Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 20] [Статья 304] Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Вопрос: что такое паевй взнос, из каких расходов он состоит и зачем его платить если земля выделялась бесплатно?
В 70-80-х годах город выделил бесплатно под строительство гаражей землю. Какого-либо гаражного кооператива не было. С изменением законодательства в 2005 году члены общества собрались, выбрали правление и зарегистрировали гаражно-строительный кооператив. Я приобрела гараж в 2006 году по простому письменному договору купли-продажи, без регистрации в юстиции. Заплатила вступительный взнос в ГСК, и регулярно оплачиваю членские взносы, но председатель ГСК требует оплатить паевый взнос, размер которого он ежегодно увеличивает путем проведения общего собрания.
Вопрос: что такое паевй взнос, из каких расходов он состоит и зачем его платить если земля выделялась бесплатно?
Вы заблуждаетесь относительно платежей за землю, как-будто все еще живете в СССР. Это тогда земля бесплатно выделялась, а теперь она предоставляется подобным образованиям муниципалитетами в аренду, т.е. за плату. Эта плата весьма значительна, она определяется от кадастровой стоимости земучастка.
Если ГСК не будет вносить платежи за землю, в аренде участка откажут, а гаражи придется разбирать и сносить. Поэтому вы обязаны вносить указанные председателем платежи. Эти платежи устанавливает не он лично, а правление или общее собрание. Хватит жить в СССР.
Каким образом такое имущество может перейти по наследству, если право собственности не было зарегистрировано?
После смерти отчима 6 месяцев назад, вступил в его наследство. У отчима был гараж, но никаких документов на руках я не имею. Ездил в гаражное хозяйство, оплатил долги по гаражу за 3 года (отчим не платил), председатель выписал мне справку, что отчим является членом гск, паевой взнос выплачен полностью в 1986 году, задолженностей по членским взносам не имеется.
Судя по всему отчим не регистрировал на него право собственности. Нотариус мне сделала запросы в БТИ и в Отдел регистрации прав на недвижимость, ответы будут дней через 10. Каким образом такое имущество может перейти по наследству, если право собственности не было зарегистрировано? Заранее спасибо за ответы.
Анатолий, в данном случае, наследство недвижимого имущества, находящегося в ГСК, происходит через его членство, то есть Вы предоставляете свидетельство о праве на наследство председателю ГСК, а он в свою очередь, согласно устава, проводит процедуру вступления Вас в члены ГСК и выдает членскую книжку.
Анатолий, Судя по информации в вопросе, Ваш отчим полностью выплатил пай за гараж. Значит, согласно закону, он УЖЕ являлся собственником данного гаража. И не важно зарегистрировано право или нет.
Если нотариус грамотный и адкватный, то ему будет достаточно справки о полной выплате пая, а также запросов в ТБТИ и Росреестр (не было ли осуществлено гос. регистрации переходов прав собственности).
Если нет — отошлет в суд, включать данный гараж в состав наследства в судебном порядке.
Спор о праве на гараж
После смерти отца 26.07.2011 г. его бывшая вторая жена (дата развода 06.07.2007 г.) похитила документы на имущество. Затем, договорившись с председателем гаражного кооператива, получила справку о том, что она является собственником гаражного бокса, и получила по ней свидетельство о праве.
11.10.11 г. тот же председатель выдал мне справку о том, что отец построил гаражный бокс в 1980 г., внес вступительный взнос в 1975 г., паевой взнос выплатил полностью в 1980 г., что и соответствует действительности.
В суде адвокат ответчицы подала возражения на иск, в которых утверждается, что ответчица была принята в члены гаражного кооператива в 1980 г., оплатила строительство бокса своими деньгами, что при расторжении брака папа не претендовал на долю в совместно нажитом имуществе, срок исковой давности прошел и что папа не мог быть членом кооператива, т.к. до 1983 г. был зарегистрирован в Москве (гараж находится в Московской области). Отец действительно не был прописан в том районе, но фактически проживал на предоставленной ему служебной площади предприятия, сотрудниками которого и был организован ГСК.
Никаких документов на строительство бокса ответчица предоставить суду, естественно, не смогла. Но в ее поддержку выступает председатель кооператива. Сам он был избран на эту должность в декабре 2010 г. Утверждает, что никаких документов более раннего периода нет, т.к. в 90-е годы ГСК существовал формально и все бумаги утрачены.
Он имеет только ведомости 2011 г., в которых члены кооператива расписались за сдачу денег на переоформление ГСК, решение о котором было принято в ноябре 2010 г. Также заявил, что то, что он выдал справку мне — заблуждение. При этом в качестве доказательства суду был предоставлена копия протокола общего собрания членов ГСК от 1980 г., на котором, якобы, ответчица была принята в члены кооператива. Протокол выполнен на современной оргтехнике!
Хотела оспорить получение ответчицей правоустанавливающего документа (справки ГСПК о том, что она является собственницей бокса) через признание протокола собрания о ее принятии в члены кооператива недействительным. На основании отсутствия кворума.
Подала ходатайство с просьбой принять уточнение (судья настаивала на изменении формулировок некоторых требований) исковых требований и дополнение к ним (указала новый пункт: признать общее собрание ГСК, проведенное дд.мм.80 г. неправомочным, решение незаконным на основании отсутствия кворума). Судья в судебном заседании определила в заявленном ходатайстве отказать. Настаивала на том, что признание протокола недействительным должно подаваться как отдельное исковое требование. Адвокат ответчицы говорила, что такое заявление может быть подано только членом кооператива.
Как правильнее поступить? Если отдельный иск — кого указывать в ответчиках? Права ли адвокат? Существуют ли для данной ситуации сроки исковой давности?
Источник: www.9111.ru
Договор паенакопления
Читайте этот раздел так, как если бы ваши права были нарушены сегодня. От того, будет ли прописана ситуация в соглашении и какие будут вытекать из этого последствия, зависит исход конфликтных ситуаций.
К обязанностям членов ЖСК относят:
В обязанности кооператива входит:
- контроль целевого направления внесенных членами кооператива паев (непосредственно на строительные работы);
- выдача справки, подтверждающей полную выплату положенной суммы пая;
- контроль передачи акта приемки жилого здания по окончанию строительных работ.
- участие в общем собрании членов ЖСК;
- право предоставления квартиры на основании условий договора после выплаты положенной суммы взноса.
К правам кооператива относится право получения паев от членов, а также изменение условий договора в случае возникновения обстоятельств, связанных с действиями застройщика.
Что такое договор паенакопления?
Договор паенакопления это когда Кооператив, объединяя денежные паи членов Кооператива, принимает участие в финансировании работ, связанных со строительством жилого дома. Кооперативу предоставляется право на финансирование и последующее оформление в собственность жилое помещение, удовлетворяющее характеристикам, указанным Участником в заявлении о приеме в члены Кооператива.
При договоре долевого участия застройщик привлекает дольщиков заключая с ними договор, в котором четко прописывается срок передачи жилья порядок, сроки оплаты и общая стоимость квартиры, причем последняя должна складываться из тоже обязательно прописанной в документе цены за квадратный метр жилья, умноженной на площадь квартиры. Особое внимание стоит обратить на четкое описание физических параметров квартиры — место ее расположения: метраж, количество комнат, этаж, адрес.Также включается и гарантийный срок эксплуатации жилья.Договор долевого участия регистрируется в Росреестре.
Заключение договора долевого участия в строительстве имеет много положительных сторон:
цена на начальном этапе строительства намного ниже, чем на вторичном рынке;
оплату доли можно производить в рассрочку;
возможность выбрать любой вариант планировки и параметров помещения.
При договоре паенакопления образовывается ЖСК. В соответствии с вышеназванным договором Кооператив, объединяя денежные паи членов Кооператива, принимает участие в финансировании работ, связанных со строительством жилого дома.
Кооперативу предоставляется право на финансирование и последующее оформление в собственность жилое помещение, удовлетворяющее характеристикам, указанным Участником в заявлении о приеме в члены Кооператива.
Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК — это жилищно-строительный кооператив, создаваемый учредителями кооператива и пополняемый за счет новых, вступающих в кооператив пайщиков.
Продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании.
Нельзя однозначно сказать, какая форма лучше. По сути, риски есть и там, и там. В случае с ДДУ покупатель может, например, взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи. Но такой ли это существенный параметр? Главное для покупателя – получить построенную квартиру, а тут как раз эффективнее схема ЖСК.
При негативном сценарии, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК могут взять дело в свои руки, принять решение об увеличении паев и достроить дом.
Если дом строится по любой иной схеме, в случае банкротства застройщика дольщикам, решившим принять ответственность на себя, придется сначала пройти процесс юридического оформления ЖСК строящегося дома и получения прав застройщика, на что уйдет не менее года.
Зато у членов кооператива могут возникнуть проблемы с получением квартиры в срок. Зачастую в договорах предусматривается, что правление кооператива имеет возможность переносить срок окончания строительства. Причем – сколько угодно раз, и это не будет основанием для предъявления претензии в суде.
Договор паенакопления не регистрируется, в отличие от ДДУ, в управлении Росреестра. Значит, есть риск двойных продаж, исключенный при заключении сделки по ФЗ-214.
Договор паенакопления
Кооперативная система была разработана в советский период, когда по сути строить жилье на коммерческой основе было нельзя. Схема покупки квартиры по договору паенакопления распространена на рынке новостроек и сейчас. Приобретателю предлагается вступить в кооператив, оплатить вступительный и паевый взносы в качестве оплаты будущей квартиры.
Ранее мы разбирались в том, какие существенные условия должны быть прописаны в договоре долевого участия. Мы выяснили, что для защиты своих прав в суде покупатель квартиры в новостройке может использовать нормы 214 ФЗ. На соблюдение норм этого акта надо ориентироваться при оценке надежности застройщика.
Если девелопер предлагает заключить договор с жилищно-строительным кооперативом, скорей всего уровень согласований с местной администрацией практически на нуле.
Обычно это временное явление и в течение нескольких месяцев удастся получить разрешение на строительство и сопутствующую документацию. Это позволяет зарегистрировать первый ДДУ и заключать с покупателями уже такой договор.
В то же время сам 214 ФЗ предусматривает участие в долевом строительстве путем вступления в жилищно-строительный кооператив.
Но в нем же сформулировано условие, при котором договор считается заключенным — должна проходить его обязательная государственная дома, предполагаемый срок строительства, планировка квартиры, цена.
Выбрав объект, покупатель может узнать, что возведением дома занимается жилищно-строительный кооператив. «Нет ничего страшного в схеме ЖСК, если компания предоставляет вам все необходимые документы», – уверяют эксперты.
В первую очередь, необходимо интересоваться документами, на основании которых ведется строительство: постановление правительства, договор аренды земельного участка (либо свидетельство о праве собственности), разрешение на строительство.
Кроме того, необходимо обратить внимание на отношения кооператива и застройщика.
Существуют два варианта ЖСК.
В первом случае кооператив выступает инвестором и застройщиком. Этот вариант для покупателя безопаснее, так как повышает ответственность строительной компании. Во втором случае ЖСК как инвестор имеет договорные отношения с застройщиком – другим юридическим лицом.
В такой ситуации необходимо запросить и внимательно изучить договор между кооперативом и застройщиком. Специалисты предупреждают: в договоре может быть скрыт определенный риск.
Если по какой-то причине ЖСК не исполнит свои обязательства по финансированию объекта должным образом, то у застройщика не возникает обязанности передавать ему тот объем квартир, который первоначально планировался. Потому, изучая договор, можно обнаружить пункт, прописывающий условия его расторжения по инициативе застройщика в случае невыполнения ЖСК своих обязательств.
Многих волнует вопрос: не случится ли удорожание объекта в ходе строительства. ДДУ это в целом исключает, хотя и тут возможна, например, доплата за остекление балкона. В случае с ЖСК значительна роль его отношений с застройщиком. Если инвестор и застройщик – разные лица, тогда стоимость четко прописана в договоре между ними и не подлежит увеличению.
Если одно лицо, появляется легальная возможность дополнительных взносов, если решение об этом принято на общем собрании.Следующий шаг – изучение устава ЖСК, а также положений о кооперативе. В них могут определяться такие существенные для покупателя моменты, как порядок вступления в кооператив, порядок получения квартиры, порядок выхода из ЖСК и т. д.
В уставе, как правило, прописывают платежи, необходимые для внесения в кооператив (вступительный, членский, паевой, дополнительный взносы и т. д.), и возвращаемые средства в случае выхода из ЖСК.Порядок выхода из кооператива также определяется его уставом.
Юристы напоминают, что на ЖСК не распространяются ни ФЗ-214, ни закон о защите прав потребителей, а значит, на получение неустойки бывший пайщик права не имеет.
Ни шагу без распискиПри вступлении в ЖСК основная задача – все действия производить таким образом, чтобы на руках остались доказательства вступления в кооператив: расписка в получении заявления о приеме в кооператив, отметка на копии заявления о принятии в ЖСК и т. д. Однако одного заявления мало.
Следует обратить внимание на пункт в уставе, определяющий порядок вступления нового пайщика в кооператив. Если прием осуществляется решением общего собрания членов ЖСК, необходимо получить выписку с этим решением, заверенную в установленном порядке.
Только после этого человек может считать себя полноправным членом жилищно-строительного кооператива и начинать перечисление каких-либо взносов.Найти различияСравнивая схему долевого строительства и ЖСК, нельзя однозначно сказать, какая форма лучше. По сути, риски есть везде. В случае с ДДУ покупатель может, например, взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи.
Но такой ли это существенный параметр? «Главное для покупателя – получить построенную квартиру, а тут как раз эффективнее схема ЖСК», – утверждают эксперты.Если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК могут взять дело в свои руки, принять решение об увеличении паев и достроить дом.
Если дом строится по иной схеме, в случае банкротства застройщика дольщикам, решившим принять ответственность на себя, придется сначала пройти процесс юридического оформления ЖСК строящегося дома и получения прав застройщика, на что уйдет не менее года.Зато у членов кооператива могут возникнуть проблемы с получением квартиры в срок.
Зачастую в договорах предусматривается, что правление кооператива имеет возможность переносить срок окончания строительства. Причем сколько угодно раз, и это не будет основанием для предъявления претензии в суде.От формы отношений с застройщиком зависит возможность привлечения кредита. ДДУ не позволяет оформлять рассрочку на период после окончания строительства.
Поэтому строительные компании, работающие по схеме ЖСК, предлагают наиболее длительные рассрочки платежей – до 5 – 10 лет. Это крайне важно для продавцов квартир, так как до недавнего времени банки не хотели кредитовать покупку недвижимости в домах, строящихся по ЖСК.
Еще одно различие – порядок регистрации права собственности на квартиру. Основание для возникновения права собственности на жилую недвижимость описывается ст. 218 ГК РФ. В случае договора долевого участия действует п. 1 этой статьи, в случае ЖСК – п. 4. Фактически дольщику надо получить только акт приема-передачи, остальные документы, необходимые для регистрации, и так у него на руках (ДДУ, платежные документы). В случае с кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, придется еще получить справку о выплате пая.
Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (договор паенакопления) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т.ч. для предпринимателей и организаций, приобретающих недвижимое имущество.
Привлечение денежных средств посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК), представляет из себя схему, с помощью которой застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения которого максимально защищают интересы дольщиков.
В соответствии с ч.ч. 1, 3, 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
На практике это выглядит следующим образом. Из совместных вкладов членов кооператива создается общий паевой фонд. Каждый член кооператива обязан ежемесячно вносить паи. Срок накопления денежных средств в кооперативе составляет не менее года. При накоплении не менее половины стоимости квартиры пайщику выдается ссуда в размере оставшейся суммы.
Кооперативы — некоммерческие организации, поэтому на сумму долга начисляются только проценты в размере инфляции. Максимальный срок погашения ссуды составляет от 5 до 20 лет. Кроме того, в кооперативах существует несколько видов взносов: при вступлении выплачивается вступительный (регистрационный) взнос, в течение срока накопления паев члены кооператива могут выплачивать ежемесячные взносы.
Риски пайщика при использовании данной схемы в основном состоят в том, что большая степень регулирования данных отношений принадлежит не законодательству, а уставом конкретного кооператива. Кроме того, данная схема на практике может приобретать весьма запутанный вид, разобраться в котором очень сложно. Договор на продажу имущества может не заключаться вообще, во всяком случае на этапе передачи пайщиком денег. В этой связи пайщику не всегда бывает возможно возвратить внесенные в паевой фонд кооператива денежные средства даже в тех случаях, когда со стороны ЖСК имеется нарушение условий заключенного с пайщиком договора и грубое уклонение от исполнения принятых обязательств.
ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы. До момента полной оплаты пайщиком этих взносов право собственности на объект недвижимости либо находится у ЖСК, либо в залоге у ЖСК. Схема с использованием ЖCК привлекает многие строительные компании из-за того, что они могут работать по системе, схожей с финансовой пирамидой: квартиры для старых членов кооператива приобретаются за счет средств новых членов. Понятно, что для того, чтобы такая схема работала, постоянно нужно привлекать в кооператив новых пайщиков. С каждым разом это сделать становится все труднее, поэтому ЖСК вынуждены идти на различного рода рекламные и маркетинговые акции, участвовать в строительстве более рискованных объектов с необоснованно заниженной стоимостью, тем самым еще более снижая степень надежности рассматриваемой схемы.
Помимо этого, судебная практика исходит из невозможности взыскания неустойки при выходе из кооператива. Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку между жилищным кооперативом и его членом возникают корпоративные (членские), регулируемые уставами данных организаций отношения и ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки.
Выгода застройщика, действующего по данной схеме, связана с тем, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд.
Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщику останется лишь согласиться с этим.
Источник: tesintec.ru