Что такое переуступка квартиры простыми словами в новостройке

Около 11% квартир на первичном рынке жилья Москвы в 2020 г. были приобретены по договорам переуступки прав. Подобные сделки имеют свою специфику и скрытые риски, о чем мы и расскажем в данном материале.

Переуступка квартиры в новостройке

Представьте, вам понравился строящийся ЖК. В нем все прекрасно: расположение, метраж квартир и цены на жилплощадь приятно радуют. Но все квартиры уже раскуплены по ДДУ. Как быть? Дольщик может продать квартиру в новостройке по переуступке.

Содержание

Переуступка квартиры: что это простыми словами

Переуступкой квартиры называется соглашение о передаче права требования приобретенного ранее объекта недвижимости по ДДУ. Эта сделка называется цессией, где в роли цедента выступает продавец, а цессионария — покупатель.

Действия относительно оформления переуступки квартиры регламентируются Гражданским Кодексом РФ (гл. 24) и ФЗ России № 214.

Продажа квартиры по переуступке отличается от стандартной сделки. Ведь дом еще физически и юридически не существует. Поэтому происходит передача не самого объекта и права собственности на него от продавца к покупателю, а права требования.

Иначе говоря, дольщик, купивший квартиру у застройщика по ДДУ в новостройке до момента завершения работ и сдачи дома может передать свою недвижимость другому лицу. Но по факту ее еще нет. Поэтому он переуступает свое право требования на жилплощадь.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

С одной стороны, купить квартиру на этапе котлована — это реальная экономия, но есть ряд негативных последствий. Застройщик может затягивать сроки сдачи объекта или обанкротиться. Чтобы снизить риски при переуступке, необходимо учесть следующие нюансы:

• Изучить информацию о застройщике — важно выяснить, не находится ли владелец объекта на стадии банкротства. Данная информация находится в открытом доступе в на сайте Росреестра. Также нужно изучить учредительные документы компании, ее репутацию в профессиональных кругах, проектную декларацию, отзывы дольщиков. Наличие заведенных уголовных дел можно проверить на сайте Федерального арбитражного суда;
• Установить причину продажи квартиры по переуступке — перед заключением сделки нужно осмотреть объект. Возможно продавцу стали известны технические недочеты строящегося здания и хочет поскорее избавиться от жилплощади;
• Изучить условия договора долевого участия — в документе указаны права и обязанности сторон. В ДДУ нужно обратить внимание на то, выполнил ли дольщик платежные обязательства перед застройщиком. После подписания цессии долги продавца переходят к покупателю;
• Подготовить необходимый пакет документов — продавцу понадобится письменное согласие от застройщика;
• Решить вопрос с ипотекой — если дольщик использовал для приобретения заемные средства, то необходимо согласие кредитора на переход задолженности на нового собственника;
• Составить, подписать и зарегистрировать договор переуступки в Кадастровой палате.

Важно знать, что налог в размере 13 % от стоимость сделки обязан оплатить продавец.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме: Инструкция

Продать по переуступке квартиру в новостройке — это процесс не быстрый и многоэтапный. Для реализации процедуры нужно соблюдать определенный алгоритм действий.

Собрать необходимый пакет документов

Покупатель, который приобретает право требования имущества по договору переуступки, должен подготовить документы. Перечень указан в таблице.

Название

Где можно оформить

Должен быть на руках у предъявителя

• Согласие мужа (жены) на сделку, если брак зарегистрирован

Утвердить в нотариальной конторе

• Разрешение банка на заключение договора, если недвижимость приобреталась в ипотеку

В финансовой организации, где оформлялся кредит

Для ипотеки банк может затребовать:

• Документ оценки недвижимости

У независимого оценщика

• Справка о доходах и трудовую книжку

У работодателя. Документы заверить печатью.

Документы должны быть на руках предъявителя

• Выписка из Кадастровой палаты (ЕГРН)

В Кадастровой палате.

• Справку о психическом здоровье

• Разрешение (письменное) от органа опеки (если фигурируют несовершеннолетние)

В МФЦ или территориальном отделении гос структуры

Подробный список документов, необходимый цеденту и где их можно взять, представлен в таблице ниже.

Вид документа

Место оформления

• Разрешение застройщика на продажу

Заверить у нотариуса

• Сверочный акт по взаиморасчетам (платежные документы о погашении взносов)

• Соглашение с потенциальным новым владельцем о погашении им оставшейся суммы долга

Заверить в нотариальной конторе

• Согласие супруга (супруги) на сделку

• Разрешение органов опеки опеки (если есть несовершеннолетние дети)

Местное отделение уполномоченного органа или МФЦ

• Разрешение от банка-кредитора на переуступку (ипотека)

В финансовой организации

Получить разрешение на переуступку от застройщика

Как правило, застройщики требуют 2,5-5 % от стоимости квартиры, которую установил дольщик. Письменное согласие от строительной компании необходимо, чтобы сделка была признана правомерной. Если в ДДУ нет пункта с таким требованием, то застройщику нужно отправить уведомление о предстоящей юридической операции.

Компания должна выдать справку с подтверждением, что у дольщика нет задолженности. Если он не выполнил обязательства перед застройщиком, то они переходят к покупателю — рециссионеру.

Оспаривание отказа застройщика в суде (если не разрешили)

Застройщик имеет право отказать в передаче прав требования. Оспорить его решение можно в суде. Исковое заявление составляется на основании Гражданского кодекса РФ (ст. 9) и Федерального Закона “О защите прав потребителей” (ст. 16).

Составить договор переуступки квартиры в новостройке

Договор цессии должен содержать следующие сведения:

1. Дата и город оформления;
2. Данные участников сделки;
3. Наименование и порядковый номер документа;
4. Местонахождение объекта недвижимости и его технические характеристики;
5. Оценочная стоимость имущества;
6. Реквизиты банковского счета продавца, куда будут переводиться средства после подписания договора;
7. Список документов, которые переходят к новому владельцу;
8. Права и обязанности сторон;
9. Подписи участников сделки и расшифровка.

Если застройщик дал письменное согласие на заключение сделки, в цессии можно указать его обязанности перед новым владельцем. В этом случае он может требовать неустойку в случае нарушения сроков сдачи объекта.

Образец договора для скачивания: Договор уступки права.

Регистрация договора в Росреестре

Чтобы зарегистрировать договор по переуступке требования на недвижимость, необходимо подать заявление в кадастровую палату или отделение МФЦ. К заявлению нужно приложить квитанцию о внесении госпошлины, соглашение цессии, ДДУ и паспорта сторон.

В течение десяти дней госрегистратор регистрирует документ, внесет изменения в базу Росреестра и договор долевого участия.

Отправить оригиналы переуступки застройщику

После окончания регистрационных действий в Росреестре, нужно отправить один экземпляр договора переуступки квартиры застройщику. Бумажный вариант соглашения можно отправить заказным письмом, а скан-копию — по электронной почте. При почтовом отправлении выдается опись документов, которые кладут в конверт. После доставки адресату, отправитель получает уведомление о доставке.

Заплатить налог, если не выждали минимальный срок

Согласно НК РФ (ст. 217.1) продавец освобождается от уплаты налога на недвижимость, есдли он владеет имуществом в течение минимального срока. С 2020 года этот период составляет три года.

Если объект находился в собственности меньше установленного периода, то продать квартиру по переуступке без налоговых вычетов не получится. После заключения договора продавец должен подать налоговую декларацию и внести в государственную казну 13% от полученной прибыли.

Преимущества переуступки для продавца и покупателя

Купить квартиру по переуступке прав решается не каждый. Этот вид приобретения недвижимости имеет как плюсы, так и минусы для участников сделки. Преимущества юридической процедуры цессии наглядно представлены в таблице.

Плюсы для продавца

Плюсы для покупателя

• Возможность выгодной инвестиции.

• Низкая стоимость квартиры.

• Возможность быстро получить крупную сумму денег.

• Возможность приобретения жилья, которое подходит по всем параметрам.

• Возможность избавиться от неподходящего жилья.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке

Оформить правильно переуступку квартиры не так сложно, как кажется на первый взгляд. Но у этой сделки есть нюансы, знание которых поможет обезопасить стороны договора и сэкономить денежные средства.

Риски для покупателя

Процедура по оформлению цессии усложняется для покупателя такими факторами:

• Предметом сделки выступает квартира, которая приобреталась в ипотеку;
• Владельцем имущества является несовершеннолетний;
• Часть средств за недвижимость выплачивалась из материнского капитала.

К тому же покупатель может стать владельцем квартиры в МКД, строительство которого растянется на долгие годы.

Подводные камни для продавца

Вместе с доходом от выгодной реализации недвижимости продавец часто получает головную боль в виде бюрократических проволочек. На практике довольно часто при оформлении переуступки квартиры компания-застройщик не дает согласие на сделку. Его отказ приходится оспаривать в суде.

Во сколько обойдется переуступка квартиры в новостройке

Расходы на оформление цессии складываются из госпошлины и налога от суммы выручки. В пользу государства отходит 13 % от разницы между ценой, внесенной покупателем по договору долевого участия и суммой, полученной от реализации квартиры по переуступке. Если это первая квартира, которую покупает покупатель, государством предусмотрен возврат налогового вычета.

Как продать квартиру по переуступке и сэкономить

• Любой дольщик может переуступить свои права требования на недвижимость по ДДУ;
• Поиск покупателя без привлечения риэлторов;
• Воспользоваться услугами юриста при оформлении цессии;
• Если покупатель использует кредитные средства, проверять договор нужно после правок банка;
• После регистрации документов в Росреестре необходимо уведомить о процедуре застройщика;
• Выждать минимальный срок владения.

Часто задаваемые вопросы

Это юридическая сделка по передаче имущественного права от одного лица другому.

Если дольщик приобрел недвижимость менее трех лет назад, то после оформления переуступки он обязан будет внести в казну 13% от суммы сделки.

Цессия — это не стандартный договор купли-продажи. Это передача именно права требования на имущество, которое возникло после заключения ДДУ

Найти покупателя, уведомить застройщика, собрать документы, оформить договор, зарегистрировать в росреестре.

Да, плюсы и минусы есть для каждого участника процедуры. Покупатель может не дождаться сдачи дома, продавец рискует остаться в минусе.

Переуступка квартиры : что такое и когда используется? Квартира в строящемся доме не может быть продана с помощью обычного договора купли-продажи, потому что на момент сделки она еще не существует физически и юридически. По факту она представляет собой обязательство застройщика передать готовое жилье в срок, определенный договором участия в долевом строительстве. … Это связано с тем, что до регистрации прав в ЕГРН существует риск возможности уступки одной и той же квартиры несколько раз (многократная продажа).

Покупка жилья в новостройке по переуступке прав: особенности и подводные камни

Недвижимость в строящейся многоэтажке можно приобрести не только стандартным путем через заключение ДДУ (договора долевого участия), но и посредством т.н. цессии – переуступки прав требования (ППТ). Поскольку на момент заключения подобной сделки юридически квартира еще не существует, речь идет именно о переуступке прав собственности на объект, который только появится в будущем. Таким образом, покупатель принимает не только права дольщика, который выступает продавцом, но и его обязанности. Это и многое другое порождает определенные риски, тем не менее, именно переуступка нередко является оптимальным способом приобретения жилья.

Почему иногда выгодно пользоваться переуступкой

Как правило, сделка ППТ актуальна для приобретения недвижимости с оптимальными для покупателя характеристиками. Например, семья желает обзавестись четырехкомнатной квартирой на низком этаже, а подобные лоты непосредственно у девелопера уже закончились, поскольку выкуплены дольщиками или распределены иным путем. В этом случае можно обратиться к инвестору, который, предвидя повышенный спрос на подобную недвижимость, заранее заключил с застройщиком ДДУ и «застолбил» за собой несколько четырехкомнатных квартир на нижних этажах. В итоге – семья получает то, что ей нужно, но, как правило, по цене выше стандартной.

Кто выступает продавцом квартиры при переуступке

Существуют три основные группы продавцов жилья посредством ППТ. Самая многочисленная – это вышеупомянутые инвесторы, приобретающие новые (строящиеся) квартиры с целью их дальнейшей перепродажи. Это могут быть как частные лица, манипулирующие десятком квартир, так и крупные фирмы, в обороте которых сотни объектов недвижимости. Вторую группу продавцов по ППТ составляют подрядчики, оказывающие услуги застройщику. Девелопер расплачивается с ними квадратными метрами, которые затем реализуются путем переуступки. В третью группу входят обычные люди, купившие квартиру для себя, но по каким-то причинам, вынужденные ее переуступить.

Особенности проверки ДДУ перед оформлением переуступки

Если при обычной сделке с недвижимостью тщательно изучаются правоустанавливающие документы, то при переуступке проверяется ДДУ, заключенный между продавцом и девелопером. ДДУ должен быть внесен в ЕГРН, на нем обязательно наличие штампа «произведена государственная регистрация договора». Если госрегистрация на жилье отсутствует, приобретать ее по ППТ не следует. Вторым важнейшим моментом является отсутствие залога прав по ДДУ: важно убедиться, что его, действительно, нет. При наличии залога – на договоре можно обнаружить печати двух видов: «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Если таковые имеются, от сделки лучше отказаться.

Следует убедиться и в том, что продавец оплатил застройщику всю сумму, оговоренную в его ДДУ. В противном случае уступка прав не сможет осуществиться либо же для этого понадобится согласие девелопера, поскольку переуступаются не только права продавца, но и его долги. Кроме того, следует изучить особенности возведения многоэтажки, чтобы оценить шансы ее своевременной достройки. Важный момент: срок аренды девелопером земельного участка, на котором возводится новостройка, должен закачиваться позже намеченного срока ее сдачи в эксплуатацию.

Юридическое оформление договора переуступки

Переуступка прав требования оформляется примерно так же, как покупка обычного жилья. Договор проходит госрегистрацию в ЕГРН, для чего его стороны подают заявления в Росреестр через МФЦ. К ним прикладывается собственно договор ППТ в трех экземплярах и оплачивается госпошлина. Полный перечень документов, требующихся для сделки, выглядит следующим образом:

• паспорт либо иной документ, удостоверяющий личность;
• квитанция о внесении государственной пошлины;
• ДДУ, внесенный в ЕГРН;
• договор ППТ со всеми дополнениями;
• согласие супруга, если жилье покупается в совместную собственность;
• согласие органа опеки на ППТ, если участником ДДУ является несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
• согласие девелопера на ППТ, если таковое требуется.

Форму договора ППТ нередко предоставляет застройщик, поскольку он заинтересован в юридически правильном оформлении сделки.

Основные опасности при покупке жилья по переуступке

Главным фактором неопределенности при переуступке жилья является тот факт, что при этом покупатель принимает на себя не только права, но и обязанности продавца по его ДДУ. Например, если последний выплатил застройщику не всю оговоренную сумму, погашать остаток долга придется покупателю. Именно поэтому юристы советуют покупателям запрашивать платежные документы, удостоверяющие финансовые расчеты с девелопером. Вторым важнейшим фактором риска является надежность застройщика, ведь может получиться так, что сделка ППТ будет заключена, а дом – так и не достроится.

Покупая жилье через ППТ, необходимо понимать, что приобретаются права требования, строго соответствующие указанным в изначальном договоре ДДУ, который заключал с застройщиком продавец. Как правило, оплаченная им застройщику сумма – меньше, чем та, которую выплачивает ему покупатель. Таким образом, при возникновении у покупателя судебных тяжб с застройщиком, базовой ценой для определения штрафов и пеней будет цифра, указанная в первом договоре ДДУ.

Налог при оформлении сделки переуступки

Его уплата возлагается на продавца и составляет 13% от размера сделки для граждан РФ и 30% для нерезидентов. Исчисление сбора осуществляется с суммы, представляющей разницу между доходами и расходами продавца, поэтому налог можно минимизировать, доказав наличие издержек на приобретение жилья по ДДУ. Например, если квартира покупалась у застройщика (на этапе котлована) за 5 млн. руб., а впоследствии была переуступлена за 6 миллионов, продавец платит налог с разницы в 1 млн. руб. На покупателя квартиры через ППТ – налоги не накладываются. Более того, расходы на покупку недвижимости можно использовать для получения налогового вычета по итогам года.

Переуступка квартиры в новостройке : основные моменты, нюансы | ГК ПРОК. ← Вернуться назад. 17.05.2021 Переуступка или цессия — это процесс переоформления права требования жилья на другое лицо. … Поскольку квартира еще не достроена, покупатель не может получить право собственности, как в договоре купли-продажи. Он может потребовать жилье по завершении строительства, и застройщик обязан передать жилье в собственность новому дольщику. Если предыдущий покупатель жилья не выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, по договору цессии они перейдут новому владельцу — цессионарию. Условия для правомерности сделки.

Переуступка квартиры в новостройке: основные моменты, нюансы | ГК ПРОК

17.05.2021
Переуступка или цессия — это процесс переоформления права требования жилья на другое лицо. Согласно договору переуступки старый дольщик продает это право новому владельцу. Поскольку квартира еще не достроена, покупатель не может получить право собственности, как в договоре купли-продажи. Он может потребовать жилье по завершении строительства, и застройщик обязан передать жилье в собственность новому дольщику. Если предыдущий покупатель жилья не выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, по договору цессии они перейдут новому владельцу — цессионарию.

Условия для правомерности сделки

Покупка квартиры по переуступке может быть выполнена только на стадии строительства. При этом застройщик должен дать разрешение на осуществление данной сделки. Особенно если в договоре долевого участия прописано это условие. Составленный договор переуступки должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе сделка будет считаться неправомерной, и у нового дольщика не будет права требования на недвижимость.

Если старый дольщик — продавец или цедент по договору переуступки — не полностью выплатил цену за квартиру, вместе с правом на требование жилья к новому владельцу переходят и финансовые обязательства. Многие застройщики могут разрешать совершение цессий лишь после полного погашения задолженности.

Плюсы и минусы

• Денежная выгода — продавец может получить до 20% прибыли за продажу по переуступке, поскольку цена квартиры в активно строящемся доме выше, чем стоимость жилья на начальной стадии строительства.

• Время — поскольку для подтверждения сделки необходимо получать разрешения и обращаться в Росреестр, цессия занимает больше времени, чем стандартная купля-продажа.
• Налог — переуступка является сделкой с целью получения дохода, поэтому она облагается налогом.

• Стоимость — квартира по переуступке в строящемся доме стоит дешевле, чем жилье на первичном и вторичном рынке.
• Выгода при перепродаже — после завершения строительства цессионарий может продать готовое жилье с выгодой до 50%.

• Затяжная стройка или банкротство заказчика — в этом случае получение квартиры отложится на неопределенный срок.
• Неисполненные финансовые обязательства предыдущего владельца — если цедент не полностью погасил задолженность перед застройщиком, она переходит на покупателя.
• Риск потерять жилье, если не зарегистрировать сделку в Росреестре или неправильно оформить договор.

Оформление договора переуступки

Договор переуступки дает право требования на жилье, но не право собственности, поскольку объект недвижимости еще не готов. Чтобы застройщик не признал сделку неправомерной, от него необходимо согласие на подтверждение сделки. Также при составлении договора цессии необходима справка о погашении цедентом задолженности перед компанией-застройщиком. Если долг не погашен, обязательства по выплате перейдут на покупателя.

Если квартира была приобретена в ипотеку, для совершения сделки и оформления договора также требуется разрешение от банка. Однако, многие банки не дают такое разрешение, если ипотека не погашена. Кроме того, может потребоваться письменное разрешение от супруга цедента, если жилье считается совместно нажитым.

Помимо данных покупателя, продавца и застройщика, сведений о договоре ДДУ, цены сделки и списка документов, который должен получить новый дольщик, в договоре можно указать ответственность застройщика. Она включает те же обязанности перед дольщиком, что записаны в ДДУ. Это позволит потребовать неустойку в случае невыполнения застройщиком указанных сроков или других условий.

После составления и подписания договора обязательно зарегистрируйте его в Росреестре. Это можно сделать в территориальном отделении Росреестра или в МФЦ.

Переуступка квартиры в новостройке — это особенный вид соглашения. Он заключается в перерегистрации ДДУ на нового владельца. Документ признается основанием для оформления квадратных метров в собственность. … Заключение соглашения возможно на любом этапе возведения дома до момента введения его в эксплуатацию и оформления первоначальным инвестором права собственности. Чтобы детально разобраться, что такое договор переуступки и понять тонкости его реализации, рекомендуем внимательно изучить законодательные нормы: № 214-ФЗ — документ от 30.12.04, регламентирует участие дольщиков в постройке домов, обозначает полномочия, гарантии и ответственность сторон