Что такое переуступка квартиры в новостройке какой

❓Что значит переуступка квартиры в новостройке? Договор переуступки квартиры. Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме?

Переуступка права собственности на квартиру в новостройке

Одним из распространенных в настоящее время вариантов купли-продажи нового жилья является переуступка квартиры в строящемся доме. Его особенность в том, что сделка оформляется еще до того, как объект будет сдан в эксплуатацию.

Грамотное проведение такой операции позволяет продавцу извлечь выгоду за счет сделанных ранее инвестиций, а покупателю — приобрести новое жилье значительно дешевле средних рыночных цен.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Проведение данной сделки предполагает осуществление купли-продажи объекта недвижимости, которого еще не существует, поскольку сдача дома не состоялась, и его строительство продолжается. Фактически продается и покупается не сама квартира, а лишь право требования ее от застройщика в соответствии с договорами долевого участия и цессии.

В общем случае ситуация складывается примерно по следующему алгоритму. Гражданин заключает с застройщиком договор долевого участия, обязуясь вносить платежи согласно графику и иным договоренностям. В свою очередь, застройщик должен своевременно передать дольщику, оплаченный им объект недвижимости в соответствии с заранее определенными характеристиками — этажность, жилая и общая площадь, высота потолков и пр. Иначе говоря, подписание договора и исполнение его условий дает дольщику право требовать от застройщика передачи квартиры.

Именно это право требования, а не сам объект недвижимости, можно продать стороннему лицу согласно договору переуступки прав собственности, на квартиру в новостройке. Сделка с самим жильем на данном этапе невозможна, поскольку до сдачи дома в эксплуатацию оно юридически не существует. А после того, как объект недвижимости сдан и имеет собственника, передача прав на него может осуществляться как в отношении уже реально существующего актива — купля-продажа, дарение и пр.

Грамотное использование договора цессии позволяет получить свою выгоду как продавцу, так и покупателю. Первый выступает в роли инвестора, заключая с застройщиком договор долевого строительства на самом раннем этапе. Он приобретает права на будущее жилье по самой низкой стоимости, поскольку, чем дальше сроки сдачи объекта — тем он дешевле. По мере строительства дома (возведение основных конструкций, появление перекрытий и новых этажей и т. д.) цена возрастает, поскольку объект принимает осязаемые очертания, соответственно — снижаются риски, и т. д.

На стадии, близкой к завершению строительства, можно осуществить переуступку прав собственности на квартиру в новостройке на максимально выгодных условиях как для продавца (дольщика), так и для покупателя. Первый реализует право требования объекта недвижимости по цене значительно большей, чем приобретал его на стадии котлована. Что касается покупателя, то он может получить это право, то есть стать дольщиком, а в скором будущем — обладателем новой квартиры по цене значительно ниже рыночной. Логика в том, что юридически несуществующий объект не может оцениваться одинаково с аналогичными квартирами в уже сданных домах.

Подобные сделки могут совершаться на разных стадиях долевого строительства. Иногда право требования продается практически сразу после приобретения, но нередко договор цессии подписывается, когда дом уже стоит, квартиры готовы, но по документам объект еще не сдан, то есть остались лишь формальности.

Оформление квартиры по переуступке

Оформление переуступки квартиры регулируется соответствующими законодательными актами. Это Гражданский кодекс РФ, конкретно — статьи 388, 389 и 390, а также Федеральный закон ФЗ-214, регламентирующий вопросы долевого строительства, прав и обязанностей дольщиков и застройщиков, и т. п.

Следует отметить, что есть разные способы переоформления прав на жилье в строящемся доме. Но оптимальным вариантом является совершение данной сделки в рамках действующего договора долевого участия. Это, прежде всего, в интересах покупателя, поскольку в данном случае он максимально защищен от мошенничества, недобросовестности продавца и прочих форс-мажорных обстоятельств.

Только договор долевого участия, заключенный в соответствии с ФЗ-214, подразумевает осуществление обязательной государственной регистрации перехода права требования на объект недвижимости в строящемся доме. В этом его несомненное преимущество по сравнению, например, с договором купли-продажи. В последнем случае государственная регистрация переуступки права не производится, что открывает широкие возможности для мошенничества.

В частности, продавец может продать объект недвижимости сразу нескольким покупателям — но права на него получит лишь тот из них, кто первым заключил соглашение. Но даже для этого покупателя имеется немало рисков, поскольку сама суть договора купли-продажи в данном случае фактически подразумевает лишь обозначение намерений передать квартиру в будущем. Таким образом, с точки зрения защиты имущественных интересов покупателя данный вариант является неудачным.

Процесс переоформления прав собственности требует определенного времени, поскольку складывается из нескольких важных этапов:

• проверка документов продавца;
• сбор бумаг, разрешений и пр. со стороны покупателя;
• проверка добросовестности и финансового состояния застройщика;
• оценка хода строительства;
• регистрация перехода прав на объект недвижимости в государственных органах.

Перед тем как приступить к совершению сделки, проверьте подлинность и действительность договора долевого участия, на основании которого планируется заключение договора цессии. Убедитесь, что объект не является долгостроем, не имеет притязаний со стороны третьих лиц или организаций, а компания-застройщик ведет строительные работы без отставания от графика.

Для переуступки прав на квартиру нужны следующие документы:

• паспорта участников сделки;
• согласие супругов с обеих сторон;
• действующий договор долевого участия;
• выписка из ЕГРП;
• согласие застройщика в письменной форме на совершение сделки;
• справка об отсутствии задолженностей по договору долевого участия.

В зависимости от обстоятельств проведения сделки могут потребоваться и иные документы. В частности, если квартира залоговая — надо иметь согласие банка и т. д.

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

С точки зрения действующего законодательства никаких ограничений по переуступке квартир в ипотеке не существует. Фактически это стандартная процедура, особенность которой лишь в том, что объект недвижимости приобретается не за собственные деньги, а за кредитные средства.

В данном случае необходимо лишь получить письменное согласие на совершение такой сделки со стороны банковского учреждения. Как правило, с этим проблем не возникает. Существующий долг, включая уплату процентов и внесение прочих платежей, если таковые предусмотрены кредитным договором, просто переоформляется на нового покупателя.

Поскольку большинство жилья на первичном рынке приобретается с привлечением заемных средств, данная процедура является довольно распространенной. Но перед принятием на себя кредитных обязательств необходимо внимательно ознакомиться с условиями и прочими обстоятельствами ипотечного договора. В частности, проверьте такие параметры, как сумма кредита, его выплаченная часть, наличие просрочек платежей и прочих нарушений условий договора со стороны продавца, возможность досрочного погашения и пр.

Как купить квартиру по переуступке с материнским капиталом

Действующее законодательство не запрещает осуществлять переуступку квартиры с материнским капиталом. Однако подобные сделки могут иметь массу юридических тонкостей, ограничений и прочих нюансов, которые обусловлены в первую очередь необходимостью защиты прав несовершеннолетних.

Приобретение прав собственности на строящийся объект недвижимости у физического лица возможно, если сумма задолженности перед застройщиком не меньше, чем сумма материнского капитала. Сделка может осуществляться и с участием юридического лица, но в данном случае сроки ее совершения будут более длительными.

Следует учитывать, что органы опеки и Пенсионный фонд России крайне внимательно относятся ко всем сделкам с материнским капиталом, включая вопросы приобретения недвижимости. При наличии малейших подозрений они могут запретить использование сертификата на эти цели.

В частности, Пенсионный фонд часто блокирует сделки по той причине, что средства материнского капитала планируется перечислить за покупку квартиры, которая с юридической точки зрения еще не существует, даже если дом уже построен, но еще не сдан. Однако есть примеры, когда по итогам судебного разбирательства разрешение все же выдавалось.

Налоговый аспект при совершении сделок по переуступке

Налог при продаже квартиры по переуступке обязан заплатить только тот участник сделки, который выступает в качестве продавца. Иначе говоря, это лицо, заключившее с застройщиком договор долевого строительства, в рамках которого будет оформляться переход права требования на объект недвижимости. Что касается застройщика и покупателя, то они в данном случае никаких обязательств перед налоговыми органами не имеют.

Согласно действующему законодательству, бывший дольщик должен уплатить налог в размере 13% от суммы сделки не позже, чем 30 апреля года, следующего за периодом, в котором был заключен договор цессии. Иначе говоря, если вы уступили свои права на объект недвижимости в строящемся доме в июле 2018 года, то до конца апреля 2019 года вам необходимо:

• заполнить декларацию 3-НДФЛ;
• указать в ней сумму, полученную согласно договору цессии, в качестве дополнительного дохода;
• подать ее в налоговый орган по месту жительства;
• уплатить налог.

При возникновении каких-либо вопросов обращайтесь к своему инспектору или в консультационный отдел налогового органа.

Риски покупки квартиры по переуступке

Чтобы минимизировать риски, подобные сделки следует осуществлять исключительно в рамках действующего договора долевого участия. Только в данном случае переуступка прав проходит государственную регистрацию, что является надежной защитой от двойных продаж и прочих мошеннических схем. Все остальные варианты переоформления являются крайне рискованными для покупателя.

Вероятен риск банкротства застройщика. Права дольщиков, а также механизмы их защиты в подобных ситуациях подробно прописаны в ФЗ-214. Однако во избежание лишних разбирательств и прочих проблем следует заранее навести справки о застройщике, его финансовой устойчивости, деловой репутации и т. п.

Ситуация с предложениями о переуступке на рынке Москвы

На московском рынке предложения о переуступке квартиры в новостройках, включая ипотеку, являются распространенными. Часто жилье на ранних стадиях строительства выкупается с целью последующей перепродажи, причем заниматься этим могут как организации, так и частные лица. Схема является отработанной, если сделки заключаются в рамках действующих договоров долевого участия.

На нашем сайте вы можете ознакомиться с рейтингом московских новостроек, узнать о преимуществах и недостатках спальных районов Москвы, получить информацию о застройщиках, получить прочую полезную информацию.

Около 11% квартир на рынке новостроек Москвы в 2020 г. были приобретены по договорам переуступки прав. Подобные сделки имеют свою специфику и скрытые риски, о чем мы и расскажем в данном материале. Что такое переуступка прав на новое жилье. Недвижимость в строящейся многоэтажке можно приобрести не только стандартным путем через заключение ДДУ (договора долевого участия), но и посредством т.н. цессии – переуступки прав требования (ППТ). Поскольку на момент заключения подобной сделки юридически квартира еще не существует, речь идет именно о переуступке прав собственности на объект, который только появится в будущем.

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Переуступка прав по ДДУ

Покупка жилья в строящемся доме – это не только выгодное вложение, но и экономия средств. Переуступка квартиры в новостройке это один из способов продажи имущественного права. Но не каждый покупатель знает, что это такое, какие документы необходимы.

Переуступка квартиры что это такое

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Это законодательно утверждённый способ передачи права на квартиру в строящемся доме. На первичном рынке недвижимости довольно распространённое явление. Это не передача права собственности, это передача права по покупку квартиры.

То есть, продаётся квартира в строящемся многоквартирном доме. Объект ещё не достроен, право собственности не оформлено. Как можно оформить сделку на законных основаниях? Для этого существует переуступка квартиры в новостройке.

Предметом сделки выступает не право собственности, а право требования. При наступлении определённых условий (в данном случае, сдача многоквартирного дома в эксплуатацию) возникает право требовать передачи имущественного права на объект на законных основаниях. Оно возникает у того, кто первым вступает в отношения с застройщиком. Поэтому должен быть заключён договор переуступки. Он является основанием оформления вещного права.

Переуступка прав – это сделка, при которой возникает право требовать передачи квартиры в собственность от застройщика после того, как строящийся объект будет сдан в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки сделки для обеих сторон

Переуступка квартиры в новостройке в качестве сделки гражданского оборота имеет преимущества и недостатки. Негативные и положительные моменты возникают у всех сторон – застройщика, продавца и покупателя (как правило, физического лица).

Прежде чем заключать договор переуступки, каждая сторона должна решить для себя, насколько выгодна сделка при изучении возможных рисков.

Преимущества для продавца

После того как российские строительные компании обязали работать через счета эксроу, долевое участие частных соинвесторов стало не так выгодно. То есть, застройщик возводит объект за свой счёт (на свои собственные средства или берёт кредит в банке). Ввести деньги граждан в оборот он может только после того, как сдаст дом в эксплуатацию.

Но продавцу выгоднее продать жильё на ранних этапах, так он точно будет уверен, что получит деньги. Оформляется уступка квартиры по договору долевого участия. То есть, застройщик продаёт квартиру некоему лицу по ДДУ. Продавец же передаёт право требования третьему лицу – покупателю. Это переуступка прав по ДДУ.

Переуступка прав по ДДУ выгодна продавцу тем, что он может неплохо заработать. Схема такая – покупаешь квартиру по ДДУ у застройщика на этапе котлована по минимальной цене. Через некоторое время, когда многоквартирный дом будет сдан в эксплуатацию, жильё можно продать по завышенной цене – продажа квартиры по переуступке. Но должна быть оформлена уступка квартиры по договору долевого участия.

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Это единственный законный способ отказать от покупки. Не играет роли, по какой причине это происходит. Чаще всего, это происходит, если стройка «замораживается», застройщик постоянно переносит сроки сдачи в эксплуатацию.

Негативные стороны для продавца

В публикации использованы изображения из открытых источников

Прежде чем заключать договор переуступки, необходимо подготовить комплект документов. В первую очередь, получить разрешение у застройщика. Если строительная компания возводит дом в кредит (а после введения счетов эксроу так происходит чаще всего), нужно получить согласие банка – кредитора застройщика. Также будут нужны:

• сам договор цессии;
• ДДУ с застройщиком;
• паспорта обеих сторон;
• справка о том, что денежные обязательства перед застройщиком полностью погашены.

Если застройщик или банк не наложили запрет на проведение таких сделок, переуступка прав собственности, возможно, обойдётся несколько дороже, чем предполагал будущий продавец. Возможно, за оформление строительная компания потребует комиссию в размере 3-4% от стоимости квартиры.

Оформление занимает больше времени, чем отчуждение права иным законным способом. Переуступка квартиры – это сделка, в которой возникает доход. Поэтому возникает обязанность уплаты налога на прибыль или НДФЛ и подача декларации.

Преимущества для покупателя

Покупка квартиры по переуступке – выгодная сделка! У покупателя есть реальная возможность приобрести жильё по низкой цене. То есть, продавец (он же цедент), покупает квартиру у застройщика на начальном этапе строительства по минимальной цене. Оформляется ДДУ. Когда цены немного подрастут, но сам многоквартирный дом ещё не будет сдан в эксплуатацию, он продаёт её по цессии. Оформляется продажа квартиры по переуступке и покупка квартиры по переуступке. Продавец поучает прибыль, покупатель жильё по выгодной цене.

Второе преимущество, когда оформляется покупка квартиры по переуступке – возможность приобрести именно то жилое помещение, которое приглянулось. Например, ЖК находится в процессе строительства. Застройщик активно выставляет квартиры на продажу. Но потенциальному покупателю понравилась конкретная – окна выходят на солнечную сторону, приемлемый этаж и прочее. Но застройщик говорит, что квартира уже продана по ДДУ.

Есть шанс договориться с дольщиком и приобрести именно эту квартиру. Но право собственности ещё не оформлено. Выход — продажа квартиры по переуступке. Нужно будет оформить соответствующий договор, зарегистрировать сделку. Но право требовать передачи в собственность передано третьему лицу, покупатель доволен приобретением, дольщик получает деньги с прибылью.

Преимущества заключаются в следующем:

• экономия средств – можно приобрести жильё по цене ниже, чем у застройщика;
• можно выбрать именно ту квартиру, которая нравится – договориться с дольщиком, заключить договор.

Но не стоит забывать, что есть и негативные моменты покупки жилья таким способом. Переуступка — это гражданско-правовая сделка, может сопровождаться определёнными рисками.

Недостатки для покупателя

Продажа квартиры по переуступке также имеет негативные стороны для покупателя. Одно то, что дольщик желает продать свою квартиру таким способом настораживает. Есть вероятность того, что строящийся многоквартирный дом превратиться в долгострой. Возможно, застройщик предупредил дольщиков, что сроки ввода дома в эксплуатацию затягиваются на неопределённый срок. То есть, через цессию покупатели пытаются избавиться от заранее «провальных» квартир. Поэтому прежде чем заключать договор, нужно внимательно проверить репутацию застройщика, количество возведённых и успешно сданных объектов, прочие нюансы.

Ещё один риск – недобросовестный продавец. Переуступка прав собственности возможна только с согласия застройщика и банка, если используются заёмные средства. Согласие должно быть письменным, с печатями и подписями уполномоченных лиц. Если оно не получено, сделку по цессии признают недействительной. Вернуть свои деньги можно, но сложно. Придётся обращаться в суд, нанимать юриста, нести дополнительные расходы. Поэтому нужно тщательно проверять документы, прежде чем подписывать договор.

Негативные стороны цессии:

• риск того, что строительство будет заморожено, застройщик обанкротится, ЖК станет долгостроем;
• недобросовестный продавец – не получил согласие застройщика и банка, риск признания сделки недействительной, судебные тяжбы;
• риск многократной переуступки – продавец заключил несколько договор цессии, получил деньги, а квартира достаётся тому, кто первый зарегистрировал соглашение.

Прежде чем заключать договор на переуступку прав на жилое помещение, нужно:

• тщательно проверить застройщика – информация есть в открытом доступе, должен быть официальный сайт, на котором представлено максимально информации, можно посетить ЖК, ранее сданные в эксплуатацию;
• внимательно изучить документы – обязательно должно быть согласие застройщика и банка, договор лучше показать юристу.

Такими простыми мерами можно минимизировать риски потери денег и купленной квартиры.

Порядок оформления сделки

В публикации использованы изображения из открытых источников

Чтобы оформить договор цессии правильно, минимизировать риск потери финансов и жилья, необходимо совершить следующие шаги. Это:

• подготовить комплект документов – ДДУ, согласие от застройщика и банка, договор цессии, согласие от супруга, если квартира покупалась в период брака, справку о полном расчёте со строительной компанией со стороны продавца;
• правильно составить договор;
• зарегистрировать соглашение в Росреестре.

Каждый шаг нужно рассмотреть подробнее.

Подготовка необходимой документации

Для заключения сделки и подписания договора цессии необходимо подготовить комплект документов. В него входит:

• письменное согласие от застройщика и банка, если строительство ведётся на заёмные средства;
• ДДУ;
• документы обеих сторон – паспорт или иной документ, подтверждающий личность физлица и полномочия юридического лица;
• справка о том, что продавец полностью погасил долг перед застройщиком;
• если квартира по ДДУ покупалась человеком, находящимся в официальных брачных отношениях, то нужно письменное нотариально заверенное согласие супруга.

Комплект документов должен быть готов вместе с договором цессии.

Правильно составляем договор

Соглашение о цессии составляется только в письменном виде, подписывается обеими сторонами. В нём должна быть отражена следующая информация:

• дата и место заключения;
• данные об обоих сторонах сделки – данные из паспорта, полностью ФИО, контактные данные, адрес, по которому проживает;
• реквизиты ДДУ – порядковый номер, дата и место заключения, данные о сторонах;
• описание предмета сделки – адрес, по которому располагается, права, которые подлежат переуступке, технические характеристики будущего жилья;
• оценка того права, которое будет уступаться по данному соглашению – его стоимость, то есть, та сумма, которую покупатель должен заплатить продавцу;
• порядок расчёта и реквизиты – как правило, используют аккредитив или банковскую ячейку. Расчёт происходит после регистрации сделки;
• приложение – список документов, которые прикладываются к договору, и являются подтверждением тех данных, что прописаны в «теле» соглашения. Это: ДДУ, паспорта сторон, справка об отсутствии долга перед застройщиком, согласие строительной компании и банка, если возведение дома происходит в кредит;
• права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу;
• ответственность сторон за нарушение условий данного соглашения;
• порядок рассмотрения споров, которые могут возникнуть между сторонами.

Важно! Рекомендуется прописать ответственность застройщика перед дольщиком. Строительная компания даёт согласие на сделку, следовательно, она отвечает по обязательствам перед со инвестором.

В публикации использованы изображения из открытых источников

Регистрация сделки

Для этого нужно обратиться в ближайшее офис МФЦ. Для регистрации цессии необходимо:

• заполнить заявление – его выдаст работник многофункционального центра;
• сдать бумаги для копирования – это сделает также сотрудник МФЦ, проверит соответствие, заверит своей подписью и печатью «Мои документы»;
• копии вместе с заявлением сдаются на регистрацию – взамен выдаётся расписка о принятии перечня документов и указанием регламентного срока исполнения услуги.

Сотруднику МФЦ для копирования сдают:

• паспорта обеих сторон;
• сам договор цессии;
• ДДУ;
• справку о полном погашении обязательства перед застройщиком;
• согласие застройщика и банка, если строительство осуществляется в кредит;
• согласие супруга, если квартира приобреталась в браке.

Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в течение 10 рабочих дней. После этого можно получить итоговый документы – зарегистрированное соглашение о цессии и уведомление о внесении изменений в ДДУ.

Расчёт

Теперь можно посетить банк, в котором был открыт аккредитив или банковская ячейка. На основании того, что сделка прошла государственную регистрацию, будет осуществлена оплата. Деньги поступят на счёт продавца.

Заключительный этап

Когда дом будет введён в эксплуатацию, покупатель сможет получить ключи наравне с другими дольщиками. Также надлежит составить акт приёмки квартиры. Потом все документы относятся в МФЦ для регистрации права собственности. Теперь в квартире можно жить и делать в ней ремонт.

Заключение

Несмотря на наличие определённых рисков, переуступка является довольно популярной сделкой. Можно использовать материнский капитал, можно привлекать заёмные средства банка. Оформление несколько усложняется, но всё возможно!

Переуступка прав требования на квартиру – это покупка жилья в новостройке у владельца, который еще не оформил право собственности на жилье. Это достаточно частое явление, когда человек приобретает жилье на стадии котлована, чтобы незадолго до введения в эксплуатацию продать по более высокой стоимости и купить себе что-то получше. Нормативная база и нюансы сделки. Сделка по переуступке прав требования хоть и встречается часто, но все же реже, чем приобретение жилья в новостройке или во вторичном жилом фонде. Такая сделка имеет свои плюсы, минусы и, конечно, связана с рядом подводных камней, однако специалисты отмечают рост популярности такого вида договоров.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Переуступка квартиры в новостройке – это способ продажи еще не построенной недвижимости. В данном случае корректнее говорить о переуступки прав собственности на квартиру. Рассмотрим, в чем состоит суть данной сделки, какой риск и преимущества она несет для сторон и какие действия необходимо совершить для ее проведения.

Переуступка прав: что это простыми словами

Переуступая права, продавец (цедент) передает права требования квартиры покупателю (цессионарию) по договору цессии. Передаются права требования, а не сама недвижимость, поскольку по документам ее еще нет. В этом состоит отличие договора цессии от договора покупки-продажи: во втором случае покупатель получает готовую квартиру и сразу же регистрирует права собственности на нее.

Внимание! Переступить права на готовую квартиру нельзя – такие сделки можно совершать только со строящимся жильем.

После того как застройщик закончит оформлять документы и введет дом в эксплуатацию, покупатель получит законную возможность претендовать на готовую квартиру.

Договор цессии заключается в дополнение к главному договору долевого участия. После оформления переуступленного договора застройщик передает квартиру тому, кто последним приобрел право требования на жилье.

Для проведения сделки нужно:

• получить разрешение застройщика и иных уполномоченных органов;
• зарегистрировать готовый договор в Росреестре – только после этого покупатель станет полноправным собственником квартиры.

Плюсы, минусы и подводные камни

Договор цессии имеет преимущества и недостатки для всех сторон сделки.

Для продавца

Продавец получает возможность заработать. После публикации проектной декларации он оформляет договор ДДУ, а под конец строительства, когда стоимость жилья повышается, человек переступает права на него.

Но есть и проблемы:

• по времени переуступка прав длится дольше, чем оформление всех других сделок (купли-продажи, дарения и т. д.) – необходимо связываться не только с покупателем, но и с застройщиком, а затем посещать Росреестр, при необходимости – обращаться в банк, к сотрудникам органов опеки;
• с полученных по переуступке прав средств необходимо оплатить налог и подать декларацию в ФНС.

Для покупателя

Основное преимущество для покупателя – низкая стоимость новостройки, в отличие от вторички. К тому же он тоже может заработать на перепродаже

К рискам для покупателя относятся следующие:

• застройщик может обанкротиться, период строительства или оформления документации – затянуться, при этом с продавца уже ничего не получится спросить;
• есть риск приобрести права требования с просрочками выплат застройщику, с невыполненными обязательствами перед компанией;
• если оформить договор неправильно или не зарегистрировать его в Росреестре, есть риск пострадать от двойных продаж, когда недвижимость одновременно продается еще одному покупателю – это влечет за собой продолжительные судебные разбирательства.

Если покупатель решит расторгнуть с застройщиком договор, то ему будет перечислена та сумма, которая указана в договоре долевого участия и оплачена по нему. Эта сумма намного меньше той, которую покупатель перечислил продавцу, – в результате человек понесет значительные финансовые убытки.

Рекомендации для покупателя

Для минимизации рисков необходимо выполнить следующие действия.

• Попросить у продавца показать оригинал договора ДДУ. Документ должен содержать печати и подписи застройщика, пометку о регистрации в Росреестре и другие важные сведения.
• Убедиться в том, что застройщик не ведет процедуру банкротства. Проверить данную информацию можно на этом сайте – достаточно ввести наименование компании в поисковой строке.
• Проверить, не является ли застройщик участником уголовного дела, на этом сайте.
• Ознакомиться с проектной декларацией. Компании-застройщики размещают ее на своем сайте или отправляют по запросу пользователя. Следует убедиться в том, что характеристика жилья и сроки сдачи соответствуют текущим обстоятельствам.
• Ознакомиться с отзывами о застройщике на форумах, пообщаться с теми, кто покупал жилье у конкретной компании. При этом обращать внимание следует на большое количество отрицательных отзывов. Если откликов клиентов нет либо их мало, то это свидетельствует о надежной работе компании.
• Убедиться, что в договоре долевого участия четко прописана ответственность, которая ожидает застройщика за срыв сроков строительства.

Для нивелирования рисков покупатель может вписать в договор условие о возврате продавцом средств, если строительство будет остановлено или ввода дома в эксплуатацию по каким-либо другим причинам не произойдет. В то же время практика показывает, что такие договора практически не заключаются.

Иногда продавцы выражают желание оформить договор о переуступке прав задним числом. Соглашаться на данный шаг не нужно, так как в дальнейшем это может привести к неприятностям. Есть вероятность того, что подобный договор получит статус недействительного, и покупатель лишится права на квартиру.

Если покупатель заключает сделку не по договору долевого участия, а по другому соглашению, то его риски столкнуться с проблемами многократно повышаются.

Продажа квартиры по переуступке прав

Проведение сделки состоит из 4 этапов.

Подготовка документов

Требуемый пакет документации:

• договор ДДУ;
• разрешение на сделку от застройщика и супруга заявителя (при необходимости – от кредитора, если жилье покупалось на заемные средства);
• справка о том, что у продавца нет задолженности перед компанией-застройщиком.

Внимание! Разрешение от супруга необходимо заверить у сотрудника нотариального агентства. Этот документ необходим, если договор ДДУ был заключен в супружеском союзе, и имущество – совместно нажитое.

Для получения разрешения от застройщика необходимо отправить ему письменное оповещение о запланированной сделке. Некоторые компании берут за такие действия определенный взнос.

Справку об отсутствии непогашенных долгов застройщик оформляет в том случае, если цена договора полностью оплачена. При наличии задолженности обязательства по ее выплате перекладывается на покупателя.

Оформление переуступленного договора

В тексте документа необходимо указать такую информацию:

• дата, город заключения договора;
• сведения об участниках сделки: ФИО, адреса проживания, паспортные данные;
• сведения о договоре ДДУ: №, дата оформления, информация о сторонах;
• адрес квартиры, на которую переуступаются права, и ее характеристики;
• стоимость переуступки, которую покупатель заплатит продавцу;
• порядок расчетов, реквизиты расчетных счетов;
• список документов, которые получит покупатель от продавца;
• права и обязательства покупателя и продавца;
• дополнительные условия оформления соглашения;
• заключительные положения договора;
• реквизиты и подписи сторон.

Необходимо подготовить по одному экземпляру договора для непосредственных сторон сделки, а также для Росреестра, застройщика и кредитора.

Регистрация договора в Росреестре

Зарегистрировать договор можно как в Росреестре, так и через МФЦ.

При себе следует иметь такие документы:

• паспорта участников сделки;
• договор ДДУ;
• переуступленный договор;
• квитанция об оплате госпошлины (сумма – 350 рублей , оплачивается покупателем);
• согласие супругов сторон на проведение запланированной сделки, заверенное в нотариальном порядке;
• согласие на сделку от застройщика, от кредитора;
• справка о том, что у продавца перед застройщиком не осталось никаких задолженностей (или об обязательстве выплатить остаток в установленные сроки, об их переводе на покупателя).

Желательно предоставлять оригиналы документов, но можно подготовить и нотариально заверенные ксерокопии.

Сотрудник сверит информацию в документах, после чего выдаст расписку. В ней будут указаны сведения о перечне предоставленных заявителем справок и бумаг, о приблизительной дате готовности услуги.

Получение покупателем квартиры

После того как договор зарегистрирован, покупателю необходимо ожидать, пока застройщик не введет готовый дом в эксплуатацию. Компания присвоит дому почтовый адрес, составит кадастровый паспорт на дом и все квартиры, а также протокол о распределении жилых помещений. Затем покупатель получит ксерокопию разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписанный застройщиком акт приема-передачи недвижимости.

Для регистрации прав собственности необходимо отправиться в Росреестр или МФЦ с такими документами:

• паспорт;
• договор ДДУ и цессии;
• ксерокопия разрешения на ввод дома в использование;
• акт приема-передачи объекта недвижимости;
• квитанция, подтверждающая оплату пошлины (ее сумма для обычных граждан – 2 тысячи рублей , для компаний – 22 тысячи ).

Сотрудник сверит информацию в документах, оформит расписку, содержащую перечень принятых справок и бумаг, примерную дату готовности услуги. В среднем регистрация права собственности длится до 10 рабочих дней. При повторном посещении Росреестра заявителю выдадут выписку из ЕГРН о праве собственности на объект. С этого момента процедура получения жилья считается завершенной.

Расходы покупателя и продавца

Все расходы, которые сопутствуют переуступке объекта в новостройке, – ответственность покупателя. Он платит госпошлину в размере 350 рублей при регистрации договора о переводе прав и 2 тысячи рублей за оформление прав собственности в Росреестре.

Для продавца налог при продаже объекта составляет 13% от разницы сумм при оформлении ДДУ и передаче прав на объект. Продавцу необходимо своевременно составить декларацию и оплатить налог – иначе он столкнется со штрафами и другими видами наказаний.

Могут возникнуть и дополнительные расходы – например, на услуги нотариуса, что зависит от расценок конкретного агентства.

Особенности и нюансы

1. Если переуступаются права на ипотечную квартиру, то ситуация усложняется. Банковская организация снимет обременение и оформит разрешение на проведение сделки только в том случае, если кредит выплачен. При желании продать квартиру при непогашенной ипотеке необходимо проконсультироваться с банковским работником и обговорить возможные варианты действий. Долг по ипотеке переоформляется на покупателя в соответствии с процедурой, установленной финансовым учреждением.

2. Если в договоре ДДУ прописаны несовершеннолетние, то без сотрудников органов опеки не обойтись. Специалисты должны убедиться в том, что проводимая сделка не нарушает прав несовершеннолетних. Договор цессии подписывают мать, отец, опекун или другие законные представители ребенка.

3. Другой вариант реализации квартиры в новостройке – оформление предварительного варианта купли-продажи. По этому документу продавец, обладающий правами на квартиру, которая еще не построена, берет на себя обязательства по заключению основного соглашения купли-продажи недвижимости в срок, оговоренный сторонами. Любой участников такого договора вправе отказаться от исполнения взятых на себя обязательства. Никаких рисков данный договор за собой не несет. Допускается оформить предварительный договор задним числом – отрицательных юридических последствий это не несет.

Заключение

Договор цессии гарантирует тот факт, что в будущем покупатель сможет оформить права собственности на недвижимость в готовом доме. Документ оформляется в дополнение к главному договору ДДУ и тоже подлежит регистрации в Росреестре. Переуступленный договор оформляется исключительно на те квартиры, которые еще не построены и не введены в эксплуатацию. Договор цессии нельзя оформить задним числом – это приведет к его аннулированию.

Перед сделкой покупателю необходимо проверить надежность застройщика и правильность составления договоров. Продавцы могут спешить продать недвижимость из-за проблем со строительством.В этом случае потребуется убедиться в том, что компания надежная, так как взыскать средства с первого собственника уже не получится.

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования. Novostroy.ru: На каком этапе готовности новостройки безопаснее и выгоднее всего покупать квартиру по переуступке ? Е.С.: Безопаснее всего покупать квартиру по переуступке , когда дом готов уже на 50-70%. Во-первых, в данном случае дом…