Статья «Как купить квартиру по переуступке? », автор Ольга Иванова, дата публикации 04.06.2020
Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке
Как быть, если квартиру в новом ЖК продает уже не застройщик, а частное лицо
Кризисы кризисами, но высотки продолжают из года в год как грибы в сезон расти в Казани, Санкт-Петербурге, других крупных городах России и, конечно, в Москве. У новостроек немало плюсов, в том числе — цена. Купить квадратные метры можно с выгодой, пока дом не достроен. Но как быть, если интересных вам предложений у застройщика не осталось, а квартиру в понравившемся доме можно купить уже только у частников?
Максим Иванович из Екатеринбурга несколько лет наблюдал из окна съёмной «однушки» за строительством нового жилищного комплекса. За это время он убедился, что район хороший, привык к инфраструктуре. И решил приобрести квартиру в одной из новостроек. Но строительство к тому моменту было завершено на две трети, подходящих вариантов у девелопера уже не осталось. Зато, такой нашелся в Интернете. Так мужчина узнал о договоре уступки прав .
Что такое переуступка прав
Переуступка прав (требований) – это способ продать квартиру в недостроенном доме. При этом продается не сама недвижимость, а право требовать ее у застройщика по когда-то заключенному с ним договору долевого участия.
Такое соглашение называют также цессия , уступающего – цедент , а покупателя прав – цессионарий .
По договору переуступки можно реализовать только не сданные в эксплуатацию объекты, на которые из-за этого пока не оформлено право собственности. Этот путь выбирают в нескольких ситуациях.
Больше десяти лет назад так начали инвестировать в недвижимость: купил на стадии котлована — подождал, пока строительство приблизится к завершению – продал права – получил прибыль. За время, пока дом строится, цена на квадратный метр растет. Подорожать в среднем может на 20-40%. В 2019 году, правда, из-за снижения покупательской активности и нестабильности цен на недвижимость, схема потеряла популярность.
Дом строиться – жизнь идет. Уступить права физлиц иногда вынуждают обстоятельства: развод, рождение детей, переезд.
В чем выгода переуступки, и какие риски несет такой способ купли-продажи
Это не самый популярный способ продать или купить недвижимость. Чаще всего продаются все же не права на то, чего еще нет, а реальные квадратные метры. Второй по популярности способ – договоры долевого участия с застройщиком. Но, тем не менее, на рынке «первички» немало предложений уступить ожидание и требования.
Выгода покупки ожиданий и права требовать
- Стоимость недостроенной квартиры в любом случае ниже, чем достроенной.
- Иногда такой способ также единственный для приобретения жилья в конкретном ЖК, где не осталось предложений «от застройщика».
- Зарегистрировать сделку проще и быстрее, чем при оформлении стандартного договора купли-продажи, особенно «вторички».
Риски приобретения недвижимости по переуступке
- Прибыль от продажи облагается налогом. А это -13% дохода.
- Дом могут не достроить, а покупатель прав станет обманутым дольщиком.
- 3. Застройщик иногда запрещает переуступку в договоре или не дает согласие на передачу долга, а выясняется это только при попытке зарегистрировать сделку.
У кого можно выкупить право требования. Виды цедентов
Права на квартиры в недостроенных многоэтажках застройщик дает частникам (физлицам), фирмам, покупающим квадратные метры оптом для последующей перепродажи, а также своим подрядчикам в счет оплаты.
Сделки с участием договоров долевого строительства, в том числе и продажу по переуступке, регулируют Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, а также глава 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве» (статьи с 382 по 392).
Лица физические
Желающие стать владельцами квартир в новостройках заключают договоры долевого участия с девелоперами. Потом часть дольщиков решает продать гипотетические «квадраты», уступив свое право требования. Так поступают те, кто сразу решил инвестировать в недвижимость. Но бывает, что у людей в жизни происходят кардинальные перемены, квартира в недостроенном доме становится им не нужна.
Дольщик, который уже внес по договору всю сумму, может продать право требования (если по ДДУ это не запрещено). Второй способ – продать право вместе с долгом перед застройщиком (это можно сделать только с его согласия).
Лица юридические
Агентства недвижимости или другие компании, продающие квартиры, покупают и продают не только готовые объекты, но и площади новостроек в перспективных районах. Такие товары они потом предлагают своим клиентам.
Подрядчики (тоже юридические, но с ними свои сложности)
Третий вид цедентов – подрядчики. Им застройщики таким образом платят за услуги – отделку, разные виды строительных работ. Главный риск – квартиру передали подрядчику, он не выполнил обязательства перед нанимателем, а права на жилье продал. Наниматель через суд забирает «оплату» назад, а покупатель квартиры остается ни с чем.
Такой сценарий – скорее редкость, чем обыденность, но бдительность терять не стоит.
Добрый день! По всей видимости, Вы имеете в виду переуступку прав по ДДУ. Это не переуступка прав собственности, так как права собственности на квартиру еще нет. У дольщика есть только права требования к застройщику. Когда право собственности уже оформлено, переуступить его нельзя. Приобрести квартиру можно только путем ее покупки, мены, дарения и т.д. По ДДУ переуступаются права требования на : — передачу…
Как купить квартиру по переуступке?
По данным компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости», еще шесть лет назад доля сделок в новостройках по переуступке права требования составляла около 30%. Сегодня их количество не превышает 14%. При этом чаще приобретают квартиру по такой схеме именно физические лица (10%%). Как правило, вопросов у них возникает много, и без грамотного специалиста не всегда получается разобраться.
На что обратить внимание?
В первую очередь стоит сказать, что договор переуступки права требования (договор цессии) заключается на различных этапах строительства: и на котловане, и на более поздних сроках до подписания продавцом АПП (акта приема-передачи помещения). При этом стоит различать момент ввода дома в эксплуатацию и момент передачи квартиры от застройщика дольщику.
Факт выполнения застройщиком обязательств фиксируется актом приема-передачи недвижимости. Получается, что даже после ввода объекта в эксплуатацию дольщик еще может продать квартиру по договору переуступки права, если пожелает. Обычно между сдачей дома госкомиссии и передачей объекта дольщику проходит от месяца до трех в зависимости от масштабности проекта.
Продавцом может выступать, как юридическое (например, банк или фонд), так и частное лицо. Здесь важно проверить, чтобы он обладал правами, которые передает покупателю, т.е. его договор долевого участия с застройщиком, обязательно зарегистрированный в Росреестре.
Напоминаем, покупатель перенимает на себя все права и обязанности предыдущего дольщика, прописанные в ДДУ.
Поэтому нужно внимательно изучить договор долевого участия, запросить акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю. Причем, налог в размере 13% от стоимости квартиры должен оплатить именно продавец.
Таким образом, перед подписанием договора переуступки права требования, нужно убедится, что ДДУ уже зарегистрирован, а акт приемки-передачи квартиры еще не подписан. Подстраховать себя в этом плане можно очень простым способом: договориться с продавцом, что оплата будет производиться только после регистрации. Так как если переуступка по тем или иным причинам окажется не правомерной, Росреестр просто-напросто не зарегистрирует такую сделку.
Переход прав и обязанностей
Как уже говорилось выше, по договору переуступки к покупателю переходят все права и обязанности предыдущего дольщика. Однако, в отличие от ДДУ, где те или иные пункты можно обсуждать и вносить свои коррективы, покупатель права требования не может поменять условия, прописанные в ДДУ. А это значит, что придется согласиться с ними.
Прежде всего, обратить внимание нужно на сроки передачи квартиры: в ДДУ они могут существенно отличаться от рекламных заявлений застройщика и того, что прописано в декларации. Также тщательно необходимо прочитать пункты, касающиеся порядка взаиморасчетов с застройщиком по результатам итоговых обмеров квартиры и стоимости квадратного метра, по которой будут производиться эти взаиморасчеты.
Убедитесь, что в договоре есть основания, по которым договор долевого участия может быть прекращен в одностороннем порядке, либо по судебному решению, в соответствии со ст.9 214-ФЗ. Например, к ним относятся: задержка строительства на два месяца и более или полная остановка стройки; существенное нарушение качественных характеристик объекта; не исправление в срок дефектов строительства; прекращение поручительства по ДДУ; изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону и т.д.
Напоминаем, что после регистрации договора к покупателю перейдут и все невыполненные обязательства. Например, если объект оплачен не в полной мере, то платить «за того парня» придется вам. Поэтому рекомендуется перед подписанием договора запросить у дольщика акт сверки или акт взаиморасчетов.
Важный момент — при проведении сделки по переуступке прав в большинстве случаев необходимо получить письменное согласие застройщика.
Переуступка с ипотекой
Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, для заключения договора переуступки права требования понадобится согласие на сделку не только застройщика, но и банка, который переводит оставшийся долг на покупателя на тех же условиях. В данном случае новому дольщику придется собрать пакет документов, аналогичный для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорт и т.д. Если, конечно, покупатель не готов внести полную стоимость квартиры.
Расходы по сделке
Помимо обязательной госпошлины за регистрацию перехода права собственности в 2000 рублей, есть еще несколько расходов, избежать которых вряд ли удастся.
Во-первых, при заключении сделки по переуступке придется заплатить за составление договора и подачу его на регистрацию. Сегодня составление договора оценивается в 3-4 тыс. рублей, услуги по регистрации – в 10-15 тыс. рублей в зависимости от компании, которая проводит сделку. Как правило, по договору цессии эту сумму выплачивают пополам продавец и покупатель. Кроме того, необходимо будет заплатить за использование банковской ячейки или аккредитива – в среднем 3000 рублей, но в каждом банке свои расценки.
Стоит сказать, что некоторые застройщики за свое согласие на сделку берут комиссию в размере 1,5-3%.
За помощью в проведении сделки лучше всего обратиться к профессионалам, работающим с новостройками, тогда покупатель избежит многих рисков. Агент сам подготовит сделку, согласует с застройщиком и получит его согласие и отправит документы на регистрацию.
Договор переуступки регистрируется в Росреестре точно также как и договор долевого участия – при оформлении ипотеки в течение 3 дней, без нее – в течение 10 дней.
Договор уступки можно заключить в любой момент до подписания передаточного акта на квартиру (т.е. до ее получения дольщиком). При этом договор долевого участия, права по которому передаются, уже должен быть зарегистрирован Росреестром. Существенным условием договора уступки ( цессии ) будет точное описание договора долевого участия, права по которому переуступаются. … Если предыдущий дольщик приобрёл квартиру в ипотеку, то необходимо согласие банка-кредитора на переуступку прав по такому ДДУ. Как правило, банк даёт такое согласие при условии, что он получит часть средств напрямую от покупателя. Банк также может выдать покупателю кредит для оплаты.
Договор переуступки прав
Переуступка прав требования на квартиру – это покупка жилья в новостройке у владельца, который еще не оформил право собственности на жилье. Это достаточно частое явление, когда человек приобретает жилье на стадии котлована, чтобы незадолго до введения в эксплуатацию продать по более высокой стоимости и купить себе что-то получше.
Нормативная база и нюансы сделки
Сделка по переуступке прав требования хоть и встречается часто, но все же реже, чем приобретение жилья в новостройке или во вторичном жилом фонде. Такая сделка имеет свои плюсы, минусы и, конечно, связана с рядом подводных камней, однако специалисты отмечают рост популярности такого вида договоров. По их данным, в настоящее время до трети жилья в Москве приобретается именно по договору переуступки.
Интересно, что поскольку жилье в новостройке до введения в эксплуатацию относится к первичному рынку и права собственности на него еще не оформлены, то в результате сделки покупатель приобретает не саму квартиру, а договор на право собственности на нее. Естественно, это с точки зрения документов. На языке бюрократии заключение такого договора называется цессией, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.
Виды покупки жилья по переуступке
Существует два способа заключения договора:
- Договор долевого участия;
- Договор предварительного участия – купли-продажи.
По ДДУ квартира может неоднократно переходить из рук в руки. Основным условием является уплата всех денег до того момента, как будет заключена сделка. То есть, если жилье приобреталось дольщиком в ипотеку, то он должен выплатить кредит до заключения договора переуступки, в противном случае его долги переходят к покупателю, что, естественно, последнему невыгодно. Для заключения сделки необходимо получить справку об уплате денежных средств, а саму сделку зарегистрировать в органах Росреестра.
Уступка по предварительному договору купли-продажи с юридической точки зрения представляет собой продажу права на заключение договора купли-продажи в будущем. То есть цедент не переуступает право, а только договаривается его переуступить. Регистрировать эту сделку не обязательно, но если она прекратит действовать, цессионарий не получит права на квартиру, он может только потребовать назад свои средства.
Причины, почему продавцы идут на переуступку
В большинстве своем договоры по переуступке прав заключают инвесторы, вложившие свои средства в строительство на уровне котлована и желающие получить навар за счет продажи по более высокой цене почти готового жилья. Но есть и другие причины, которыми может руководствоваться продавец:
- Итак, основное место занимает инвестирование;
- Переезд, развод, необходимость погашения кредита – достаточно распространенной причиной переуступить права являются жизненные обстоятельства: резкая перемена планов, изменение финансового состояния или семейного положения, а также возникшая возможность приобрести жилье получше;
- Недобросовестный застройщик – в ряде случаев дольщик предполагает, что застройщик может его обмануть, в этом случае он стремится избавиться от недвижимости, пока информация не стала широко известной.
Алгоритм заключения договора по переуступке прав
Как и любой договор, этот требует поэтапного прохождения «квеста». И только от покупателя зависит, насколько успешным будет финал: для начала нужно проверить застройщика, внимательно ознакомившись с его разрешительными и правоустанавливающими документами документами, бухгалтерскими отчетами и т.п. Это позволит сделать вывод о том, не станете ли вы обманутым дольщиком, приобретя долгострой.
Вторым шагом становится собирание пакета документов, в который входит договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре, согласие застройщика на переуступку прав, согласие супруга или супруги цедента, а также ЕГРП, которую также можно получить в Росреестре.
Если квартира находится в ипотеке, задача существенно усложняется. Для этого заключается дополнительный договор займа, согласно которому цессионарий дает деньги цеденту, последний гасит ипотечный кредит, получает соответствующие документы и может переходить к переуступке прав на жилье. Можно также оформить и договор переуступки прав в ипотеку, но на это пойдет не каждый банк, а сделка в результате может выйти невыгодной и для покупателя, и для продавца. Если же у продавца имеется кредит, а покупатель тоже хочет оформить ипотеку, такое предприятие практически не имеет шансов на успех.
И, наконец, заключение договора. Для того, чтобы оформить документ, необходимо отразить в нем все технические характеристики объекта недвижимости, а если для приобретения была взята ипотека, то нужно указать также данные по кредиту. После подписания договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Плюсы и минусы покупки жилья по переуступке
Договор цессии дает покупателю два основных преимущества, во-первых, такая покупка выйдет более выгодной, чем приобретение после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Во-вторых, это возможность приобрести квартиру в доме, где все жилье уже распродано. Есть, конечно, и недостатки. Во-первых, есть шанс нарваться на долгострой, во-вторых, на недобросовестного продавца, который занимается двойными продажами, и, в-третьих, есть шанс, что застройщик откажется давать согласие на уступку прав. Перед покупкой тщательно взвесьте все плюсы и минусы, а также не ленитесь досконально изучить все документы застройщика и продавца, чтобы минимизировать риск мошенничества.
Что такое переуступка квартиры в новостройке . Переуступка — это сделка по приобретению квартиры в недостроенном доме. Во время сделки право требования недвижимости переходят от цедента (продавца) к цессионарию (покупателю). Сама сделка именуется цессией . При возведении многоквартирного жилого дома любой желающий вправе купить квартиру по договору долевого участия (ДДУ). Такой юридический документ послужит гарантией того, что после сдачи дома дольщик (физическое, реже — юридическое лицо) имеет полное право зарегистрировать собственность на конкретную квартиру .
Что такое договор цессии простыми словами
Новостройки — один из самых востребованных видов жилья. Но что делать, если квартира мечты в том доме, где вы хотели бы жить, уже куплена? На помощь тут приходит договор цессии или переуступки. Разберемся, что это такое и когда можно использовать этот термин.
Что такое договор цессии
Прежде чем вдаваться в детали, попробуем объяснить простыми словами, что это — договор цессии. Так называется уступка прав требования, когда одно лицо передает другому свои обязательства по получению какого-либо долга. То есть суть договора цессии — замена кредитора. В разрезе недвижимости при заключении договора цессии меняется дольщик, ожидающий от застройщика сдачи объекта.
Термины, которые применяются, когда заключают договор цессии квартиры или долга:
- Цедент. Это человек, который изначально владел долгом и уступает право на него.
- Цессионарий. Так называется сторона, принимающая право требования долга.
- Должник. Физическое или юридическое лицо, обязанное выполнить определенные обязательства или выплатить определенную сумму.
- Титул. Это документ, по которому цессионарий может получить долг цедента.
Некоторые спрашивают, чем договор цессии на недвижимость отличается от договора переуступки. Для начала термина «переуступка» не существует, есть термин «уступка». И он означает то же самое, что и «цессия».
Интересно, что по договору уступки или цессии нельзя передать обязанности. Это значит, что вы не сможете оформить бумаги так, чтобы ипотеку за вас платил другой человек. Если квартира еще не оплачена полностью, придется оформлять договор передачи прав и обязанностей. Он позволяет передать право требования и перевести долг на другое лицо.
Как продать квартиру по договору переуступки
Обычно договор цессии между физическими лицами заключается, если владелец недвижимости в строящемся доме решил отказаться от покупки. Причины могут быть разными: нужно жилье в другом районе, срочно потребовались деньги, нашелся более подходящий вариант и т. д. В любом случае заключить такую сделку можно только до подписания акта приема-передачи.
Простой алгоритм, по которому оформляется продажа:
- Проверяем, нет ли в договоре участия в долевом строительстве пункта о запрете на уступку права требования. Если есть, то придется искать другие способы.
- Собираем базовый пакет документов. Туда входят первоначальные договоры долевого участия, платежные документы, подтверждающие оплату по ДДУ, письменное согласие застройщика (если оно требуется по договору), нотариально заверенное согласие супруга, согласие органов опеки, если один из участников сделки — несовершеннолетний.
- Находим покупателя и заключаем с ним договор переуступки. Важно, чтобы он не изменял условий первоначального ДДУ.
- Регистрируем переуступку согласно ст. 4 и 17 № 214-ФЗ и получаем от покупателя деньги.
Обратите внимание, что налоги при продаже квартиры по договору цессии необходимо заплатить обязательно. Базой для расчета налога в этом случае является доход. К примеру, если вы купили квартиру за 2,1 млн, а продали за 2,5 млн, налог необходимо заплатить с 400 тысяч дохода.
Как купить квартиру по договору цессии
Планируя покупку квартиры по договору цессии, необходимо быть очень внимательным. Рисков хватает, и самый первый из них — общение с мошенником. Человек может только говорить, что квартира принадлежит ему. Гарантировать безопасность сделки с этой стороны поможет опытный риелтор, который проверит информацию у застройщика.
Переуступка прав — не самый популярный способ обзавестись недвижимостью. Подавляющее большинство покупателей предпочитают заключать договор напрямую с застройщиком, и только 10% сделок являются переуступкой. Причем больше половины из них заключаются между юридическими лицами. Почему же договор купли-продажи недвижимости предпочитают цессии? Все просто: рынок квартир и новостроек достаточно велик, чтобы не приходилось искать готовых на переуступку людей специально. Нет подходящей недвижимости в одной новостройке? В этом же районе в этом году сдается еще десяток домов. И все же, если хочется квартиру в конкретном доме или есть продавец, предлагающий выгодную сделку, не стоит отказываться от переуступки. Это также надежно и законно, главное — все проверить.
Что нужно помнить, заключая договор цессии недвижимости:
- В первую очередь необходимо изучить объект, застройщика, подрядчиков и субподрядчиков. Проверка проводится так же тщательно, как если бы вы покупали новостройку напрямую.
- Второй этап — проверка продавца. Запросите документы от застройщика, договор долевого участия, справку о том, что долг перед девелопером полностью погашен.
- Тщательно изучите ДДУ. Нет ли там штрафов, каких-то обязанностей, которых вы не ожидали, правильно ли составлена бумага. В идеале — проговорить риски с юристом.
- Убедитесь, что застройщик не против договоров цессии. Не забудьте официально уведомить его при оформлении сделки. Это делается письмом с подписью.
- Тщательно изучите договор переуступки. В нем обязательно должно быть подробное описание объекта сделки, его стоимость. Не забудьте про регистрацию договора.
- Убедитесь, что продавец не состоит в браке и не имеет детей. Если семья есть, то потребуется согласие от супруга и разрешение органов опеки.
- Найдите опытного консультанта — юриста или риелтора. Так вам будет проще разобраться в тонкостях и проверить все бумаги.
Важно! Многие покупатели тщательно проверяют сделку, продавца, договор, но забывают о застройщике. Помните, что продавец не гарантирует, что объект будет сдан.
Как видите, покупка недвижимости по договору уступки прав собственности — вполне стандартная практика. Поэтому не расстраивайтесь, если узнаете, что все подходящие квартиры в приглянувшейся новостройке куплены. Лучше обратитесь к риелторам, которые сотрудничают с застройщиком. Возможно, найдется человек, готовый на сделку с вами.
Переуступка квартиры в новостройке — это особенный вид соглашения. Он заключается в перерегистрации ДДУ на нового владельца. Документ признается основанием для оформления квадратных метров в собственность. Переуступка прав — это продажа третьему лицу возможности стать владельцем жилья . … При подписании ДДУ переуступка прав требования проводится от момента регистрации соглашения, до сдачи квартиры дольщику. Знайте! ФЗ No 214 напрямую запрещает цессию по неоплаченному ДДУ без одновременного переведения остатка долга на цессионария. В соответствии со ст. 389 ГК РФ права , что уступают по документу, подлежащему госрегистрации, должны регистрироваться безусловно.
Что такое переуступка квартиры?
Как купить квартиру в новостройке по переуступке и какие при этом есть риски? Рассмотрим подробнее.
Переуступка квартиры: что такое и когда используется?
Квартира в строящемся доме не может быть продана с помощью обычного договора купли-продажи, потому что на момент сделки она еще не существует физически и юридически. По факту она представляет собой обязательство застройщика передать готовое жилье в срок, определенный договором участия в долевом строительстве.
Именно для таких случаев существует особый тип сделок – переуступка прав требования. Как правило, переуступку используют при продаже недвижимости на поздних этапах строительства. Это могут делать как юридические лица, которые специализируются на сделках с недвижимостью, так и обычные граждане.
Как оформить квартиру по переуступке?
Для того чтобы правильно оформить квартиру по переуступке необходимо совершить следующие действия:
Шаг 1. Предварительно проверить все документы
Во-первых, необходимо убедиться, что у продавца есть права по договору долевого участия (ДДУ). Для этого можно заказать выписку из ЕГРН, где в том числе содержатся и сведения о ДДУ и участниках долевого строительства. Также необходимо проверить платежные документы.
Во-вторых, необходимо проверить документы касающиеся непосредственно строительства дома (разрешение на строительство, проектная декларация, договор аренды земельного участка). Все документы застройщики публикуют на портале наш.дом.рф;
Шаг 2. Оформить договор
Как правило, форму договора переуступки предоставляет застройщик, но в нем должны быть следующие сведения:
переход прав на квартиру по ДДУ в полном объёме;
сведения о квартире;
сумма, подлежащая уплате;
сведения о порядке уведомления застройщика об уступке.
Процедура заключения договора с физическим и юридическим лицом отличается лишь наименованием стороны в таком договоре.
Не требуется заключать новый ДДУ, права по нему переходят по договору переуступки (дополнительный договор);
Шаг 3. Собрать документы
Для дальнейшей регистрации прав необходимы следующие документы:
квитанция об уплате госпошлины;
договор долевого участия (ДДУ), он остается прежним;
договор уступки (цессии);
В некоторых случаях также может понадобиться согласие супруга, органов опеки и попечительства и застройщика.
Шаг 4. Подать документы в орган регистрации
Договор уступки прав по ДДУ подлежит обязательной регистрации в ЕГРН, поэтому необходимо с пакетом документов обратиться в территориальное отделение Росреестра для регистрации договора и прав нового дольщика по ДДУ.
Также можно обратиться в МФЦ.
Срок регистрации – 7 рабочих дней (9 рабочих дней если документы были поданы через МФЦ);
Шаг 5. Завершить расчеты по сделке
При оформлении сделки с юридическим лицом окончательные расчеты чаще всего производятся после регистрации договора в Росреестре. То же самое рекомендуется и в случае заключения договора с физическим лицом (хотя законом и предусмотрена возможность произведения расчетов до регистрации сделки).
Это связано с тем, что до регистрации прав в ЕГРН существует риск возможности уступки одной и той же квартиры несколько раз (многократная продажа).
Если все же возникает необходимость расчетов до регистрации сделки, необходимо выбрать наиболее безопасный способ расчетов по сделке (например, аренда депозитарной банковской ячейки).
На что нужно обратить внимание при приобретении квартиры по переуступке? Какие есть риски?
При приобретении и оформлении квартиры по договору переуступки (цессии) необходимо обратить внимание на ряд особенностей:
если договор долевого участия не зарегистрирован в ЕГРН, то это может свидетельствовать о нарушениях со стороны застройщика и нужно отнестись к покупке такой квартиры более внимательно;
заключить договор уступки прав требования можно только до оформления передаточного акта между застройщиком и дольщиком. Потом уже необходимо заключать договор купли-продажи;
как правило, получать разрешение застройщика не нужно. Однако это может потребоваться, если в ДДУ содержится такое условие. Также может быть установлена сумма комиссии за переуступку;
если продавец еще не выплатил цену договора полностью долг по договору перейдет на покупателя, поэтому нужно внимательно проверить все платежные документы (обычно их предоставляет застройщик в подтверждение оплаты всей стоимости квартиры);
стоит помнить, что при расторжении договора долевого участия или при возникновении нарушений со стороны застройщика компенсация или неустойка будет рассчитываться исходя из первоначальной стоимости квартиры, которая была указана в ДДУ.
Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку?
Да, покупка квартиры по переуступке с использованием ипотеки возможна.
Что такое эскроу-счет и что с ним происходит при переуступке прав?
Эскроу-счет– специальный банковский счет, который используется для расчетов при покупке квартиры в строящемся доме. На таком счете деньги дольщика замораживаются и переводятся застройщику только после завершения строительства и передачи квартиры. Таким образом снижается риск при покупке квартиры в еще недостроенном доме.
Использование эскроу-счета никак не мешает совершению переуступки, и возникает лишь еще один шаг – переоформление этого счета на покупателя после регистрации уступки в Росреестре, включая замену банковского счета, куда будут переведены деньги в случае, если дом не будет достроен.
Можно ли еще раз продать квартиру по переуступке?
Да, передать права по переуступке можно неограниченное количество раз (если иное не установлено договором участия в долевом строительстве).
Почему цена квартиры по переуступке выше чем первоначальная?
Первоначальная цена может быть ниже поскольку квартира по ДДУ была приобретена на более раннем этапе строительства. Также стоимость может отличаться, если квартира была приобретена компанией, которая занимается перепродажей и купила несколько квартир по оптовой цене.
В каком размере уплачивается налог при продаже квартиры по переуступке?
Поскольку продажа квартиры по переуступке также приносит доход, то необходимо уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от суммы, которая превышает первоначальную стоимость (по которой квартира была приобретена продавцом).
Можно ли воспользоваться налоговым вычетом?
Да, при приобретении квартиры (жилья) в том числе по переуступке прав требования по ДДУ можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом.
Распространяются ли программы льготной ипотеки на покупку квартиры по переуступке?
Да, как правило, программы господдержки распространяются на приобретение квартиры по переуступке прав по ДДУ в случае, если договор переуступки заключен с юридическим лицом (не инвестиционным фондом).
Можно ли использовать средства материнского капитала на оплату договора уступки прав по ДДУ?
Да, закон не содержит ограничений на использование средств материнского капитала для улучшения жилищных условий, поэтому вы также можете приобрести жилье по переуступке прав по ДДУ с использованием маткапитала, в том числе при приобретении квартиры в ипотеку.
Однако следует помнить, что такие сделки проверяются Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства, а они в свою очередь могут не дать разрешение на использование сертификата при малейших подозрения о ненадежности застройщика.
Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое? Вопрос: Я собираюсь покупать квартиру в новостройке . Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования . Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание? Ответ: Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру . Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости.
- https://zen.yandex.ru/media/ammis/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav-v-novostroike-5d64bf06bd639600aed41cf0
- https://www.ndv.ru/journal/articles/kak-kupit-kvartiru-po-pereustupke-595
- https://msk.vladis.ru/news/1651
- https://novmetr.ru/articles/chto-takoe-dogovor-tsessii-prostymi-slovami/
- https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/instructions/chto-takoe-pereustupka-kvartiry/