Как считается площадь жилого дома в целях кадастрового учета
За прошедшие несколько лет в вопросах учета и регистрации объектов недвижимости произошли существенные изменения. За всеми этими изменениями прослеживается четкое стремление государства структурировать рынок жилой недвижимости и оцифровать все проводимые с объектами операции. Но это лишь средство достижения цели, а сама цель заключается в повышении доли прямых налогов, собираемых с домохозяйств. Работает простейшая формула «чем больше домов учтено, тем больше собирается налогов». Отсюда и бесконечное продление «дачной амнистии», и упрощение разрешительных процедур, и введение прочих цивилизованных механизмов. И общая площадь жилого дома здесь играет не последнюю роль.
Полагаем, все заметили, как вслед за ростом кадастровой стоимости квартир, земельных участков и жилых домов начала расти и сумма имущественных налогов. А когда сумма таких расходов начинает существенно бить по кошельку, владелец недвижимости вполне законно задается вопросом: «А как это все считается и нет ли здесь обмана?»
Когда, через обратную связь телеграм-канала FORUMHOUSE, к нам поступил запрос разъяснить механизм подсчета площади жилого дома, и почему один и тот же дом по разным документам может иметь разную площадь, мы даже не предполагали, насколько эта тема, мягко говоря, непрозрачна. Не только на нашем портале, но даже на профильных юридических форумах участники высказывали абсолютно полярные толкования государственных законодательных актов.
В нашей сегодняшней статье мы, при помощи экспертов Московского областного БТИ, постараемся поставить точку в вопросе подсчета площади жилого дома в целях кадастрового учета.
Содержание
Технический паспорт и технический план – разные документы
До 2012 года основным документом для регистрации жилого дома являлся технический паспорт, который готовили инженеры БТИ. Документ понятен любому человеку и включает в себя: чертеж дома, поэтажный план, схему расположения на земельном участке, используемые строительные материалы, площадь всех помещений и общую площадь дома, рассчитанную в соответствии с положениями Жилищного кодекса. Кроме того, технический паспорт содержит информацию о так называемой инвентарной стоимости объекта, на базе которой ранее рассчитывался имущественный налог. Технический паспорт и сегодня имеет достаточно широкий спектр применения, как документ для проведения различного рода экспертиз, инвентаризации, решения вопросов наследования и выделения долей и т.д.
Но сегодня, для постановки дома на кадастровый учет, основополагающим документом является технический план. Самым интересным является то, что площадь одного и того же дома в техническом паспорте не будет совпадать с данными, указанными в техническом плане. Например, в техническом паспорте будет написано 80 кв.м., а в техническом плане и выписке из ЕГРН будет значиться площадь, равная 115 кв.м.
И тут нет никакой ошибки, просто требования к определению площади здания, которые указываются в техническом плане, регламентируются не СНиП, не Жилищным кодексом, а документом с очень длинным названием — Приказом Минэкономразвития №90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» от 01.03.2016 (ред. от 09.08.2018). То есть, разные документы, разные цели, разные методики подсчета площадей.
Изготовление Технического плана относится к кадастровым работам, поэтому выполняться может только квалифицированными кадастровыми инженерами, состоящими в саморегулируемой организации. Саморегулируемые организации (СРО) осуществляют контроль за соблюдением требований кадастровыми инженерами законов и нормативов, регулирующих кадастровую деятельность. Список СРО и действительных членов организаций можно найти на сайте Росреестра. Там же можно посмотреть статистику по выбранному кадастровому инженеру.
Влияние площади дома на размер налога на имущество
С 1-го сентября 2016 года в силу вступил новый порядок расчета налога на имущество «по кадастровой стоимости». Что такое кадастровая оценка недвижимости, и как корректно считать имущественный налог мы подробно описывали в нашей статье. Но в контексте сегодняшнего материала рассмотрим, как формируется кадастровая стоимость жилого дома.
Кадастровая стоимость устанавливается Росреестром.
Ценообразующими факторами выступают показатели, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены:
— Кадастровый квартал, в котором расположен объект капитального строительства,
— Назначение здания или помещения (нежилое здание, жилой дом, многоквартирный дом),
Для подсчета специалистом органа кадастрового учета выбирается соответствующий зданию или помещению удельный показатель. Площадь, при этом, является одним из нескольких критериев оценки, от которых зависит кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Ни год завершения строительства здания, ни материал наружных стен здания, ни количество этажей здания, ни номер этажа, на котором расположено помещение не влияют на расчет кадастровой стоимости. Расчет осуществляется строго исходя из утвержденных в результате государственной кадастровой оценки удельных показателей кадастровой стоимости и площади здания или помещения.
То есть фактически, мы пришли к тому, что площадь дома, указанная в техническом плане, непосредственно влияет на размер кадастровой стоимости и, соответственно на сумму налога.
Как считается площадь жилого дома в целях кадастрового учета
Для того, чтобы понять, как сегодня кадастровые инженеры высчитывают площадь жилого дома обратимся к упомянутому выше Приказу Минэкономразвития. Не будем приводить текст положения в полном объеме, при желании его легко найти, а остановимся на интересующих нас моментах и дадим по ним пояснения.
Первый абзац пункта 8 Приказа гласит: «Площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания».
Первый абзац пункта 9 Приказа гласит: «Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен».
В площадь жилого здания включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.
В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней (площадь каждой ступеньки отдельно) с учетом их площади в уровне данного этажа.
Эксплуатируемая кровля при подсчете площади жилого здания приравнивается к площади террас.
Если речь идет о постановке дома на кадастровый учет, то техническом плане указывается площадь всего жилого дома, включая площадь, которую занимают внутренние стены и перегородки (площадь, занимаемая наружными стенами здания, в основную площадь здания не включается). При этом, никакие понижающие коэффициенты на балконы, лоджии, террасы не применяются и не учитываются.
То есть при подсчете площади жилого дома в целях кадастрового учета никого не интересует, жилая это площадь или нежилая, отапливаемая или не отапливаемая, балкон это или спальня – учитывается всё с коэффициентом 1, в том числе, площадь, занятая внутренними перегородками и стенами.
Не включается в площадь жилого дома:
— площадь технического подполья,
— площадь неэксплуатируемого чердака, технического чердака,
— площадь крыльца и наружной открытой лестницы,
— площадь, находящаяся в пределах входного дверного проема,
— площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами.
Подсчет площади мансардных этажей имеет свои особенности.
Так как высота мансардного этажа неравномерна, то подсчет жилой площади делается по секциям и зависит от наклона потолка.
Если наклон потолка составляет 30 градусов, то площадь считается только на участке, высота которого от пола до потолка составляет 1,5 метра и более.
Если наклон 45 градусов, то минимальная высота должна быть 1,1 метра, а при наклоне 60 градусов – 0,5 метра.
Таким образом, законодатель фактически не оставил домовладельцам возможности для манипуляций с площадями помещений в целях включения или не включения их в общую площадь здания для кадастрового учета. Но, все же, существует ряд моментов, о которых следует рассказать.
Отдельные моменты, нюансы и тонкости
Техническое подполье или технический этаж
Как мы отмечали выше, площадь технического подполья (место, где под домом располагаются коммуникации) не входит в общую площадь дома. Разница между техническим подпольем и техническим этажом заключается в расстоянии от пола до потолка. Техническим подпольем считается помещение с высотой потолка менее 1,8 метра. Но, при этом, техническое подполье на момент обмеров, должно и выглядеть как техническое подполье, а не как замаскированный этаж с искусственно приподнятым полом и набором комнат. Кроме того, крайне важно, чтобы это же назначение подпола было указано в проекте.
Крыльцо или терраса
Крыльцо не входит в общую площадь дома, а терраса входит. Крыльцо располагается перед входной дверью, а террасу традиционно размещают во внутренней стороне двора у выхода из гостиной.
Крыльцо – это узкоспециализированный элемент постройки, что отличает его от террасы, назначение которой гораздо шире.
Терраса – это дополнительная пристройка к зданию. Над террасой имеется большой навес, стоящий на прочных высоких столбах и защищающий пространство от попадания атмосферных осадков. Терраса не отапливается и предназначается для отдыха в теплое время года.
Основным ее отличие от крыльца является широкий спектр использования. На террасе можно отдыхать, установить мангал, обеденный стол, шезлонги и другие необходимые для отдыха элементы.
Чисто в теории, если вы запланировали, к примеру, пристроить к дому террасу или веранду, то можно попытаться выдать их за крыльцо, не оформив до конца их строительную готовность. Но решение о том, является ли пристройка крыльцом, верандой или террасой, принимается только специалистом на основании обследования и изучения назначения постройки.
Гараж или навес
Навес, даже если он пристроен к дому, имеет бетонированную площадку и опоры на фундаменте, не является объектом капительного строительства, а следовательно, не входит в общую площадь дома. Поэтому машиноместо можно сперва оформить как навес, а потом, при желании переделать его в гараж.
Что делать с эксплуатируемой кровлей
Положа руку на сердце, включение эксплуатируемой кровли в общую площадь дома наравне с жилыми помещениями выглядит как сюрреализм. Если хотите, чтоб было иначе, выход тут только один: на момент обмеров кровля не должна быть эксплуатируемой. Плоской – да, но не эксплуатируемой.
Вот такая на сегодняшний день объективная реальность и вряд ли здесь нужны какие-то выводы.
Подписывайтесь на телеграм-канал FORUMHOUSE, задавайте свои вопросы и будьте в курсе всего происходящего в мире загородной жизни.
ИсточникОбъясните пожалуйста, что такое площадь ОКС а.
Объясните пожалуйста по кадастровым делам точнее по определениям!
1) Что такое площадь ОКС, а? ЧТо она означает?
2)Что такое кадастровая стоимость?
3)Наличие зарегистрированных прав: не зарегистрированы — что это значет? Кто не зарегистрирован?
4) Инвентаризованная стоимость — а эта что за стоимость?
1) площадь «объекта капитального строительства».
2) кадастровая стоимость земельных участков — это величина расчетная, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земли с учетом их классификации по целевому назначению. Основной фактор, определяющий размер кадастровой стоимости, является рыночная стоимость земельных участков. Согласно ряда нормативных актов, кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается через обобщение и статистический анализ рыночных цен на земельные участки. Кадастровая стоимость применяется для целей исчисления земельного налога и арендной платы.
3) это означает, что земля ни в собственность ни в аренду не предоставлялась.
4) Инвентаризационная стоимость — это стоимость недвижимости для налогообложения. Рассчитывается она с учетом: износа строения на дату оценки, цен на стройматериалы (с учетом динамики роста), работ и услуг по его восстановлению (тоже что и восстановительная стоимость). Инвентаризационную оценку делают бюро технической инвентаризации.
От какой площади должен рассчитываться ЕНДВ, от 15 кв.м или от 8 кв.м?
Объясните, пожалуйста, как исчисляется ЕНДВ в следующей ситуации.
Общая Площадь нестационарного объекта розничной торговли (торговая палатка (контейнер), осуществляющего розничную торговлю продуктами питания) 15 кв.м.
7 кв.м занимает холодильная камера, отделенная глухой стеной.
От какой площади должен рассчитываться ЕНДВ, от 15 кв.м или от 8 кв.м?
ГОСТ Р 51303—99 «Торговля. Термины и определения». В нем сказано, что под площадью торгового зала магазина понимается часть торговой площади, включающая установочную площадь магазина, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К установочной площади относится часть площади торгового зала, занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров и обслуживания покупателей.
Площади складских, офисных, подсобных и иных помещений объекта организации торговли, не предназначенных для ведения розничной торговли, учитываются при исчислении ЕНВД только в случае, если такие помещения налогоплательщик фактически использует для розничной торговли товарами.
Что объясняет данное положение?
Добрый вечер Мария, но вы же используете данных холодильник для продажи продуктов питания и что вы там храните?!
Просто холодильная камера, не может расцениваться как подсобное помещение, даже если он отделен.
Как следует понимать данное положение?
Объясните, пожалуйста, следующую ситуацию.
Общая площадь нестационарного объекта мелкорозничной торговли (торговая палатка (контейнер), в которой производится торговля продуктами питания) 15 кв.м, в том числе
7 кв.м — площадь холодильной камеры, отделенной глухой стеной.
От какой площади рассчитывается ЕНДВ, от 15 или 8 кв.м
ГОСТ Р 51303—99 «Торговля. Термины и определения». В нем сказано, что под площадью торгового зала магазина понимается часть торговой площади, включающая установочную площадь магазина, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К установочной площади относится часть площади торгового зала, занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров и обслуживания покупателей. Так, например, учитывается площадь примерочных кабинок, если они располагаются на площади торгового зала.
Площади складских, офисных, подсобных и иных помещений объекта организации торговли, не предназначенных для ведения розничной торговли, учитываются при исчислении ЕНВД только в случае, если такие помещения налогоплательщик фактически использует для розничной торговли товарами.
Как следует понимать данное положение?
Мария, во-первых — если торговля не стационарная, то ни о какой «глухой стене» речи быть не может — т.к. это уже стационарная торговля.
Во воторых — эти 7 кв. м. также используются для торговли — ведь в холодильнике хранятся товаря для продажи.
Поэтому 7 кв. м. необходимо включать в общую площадь.
Уплата налога на дачные строения
Для оплаты налога с дачного строения как учитывается площадь как общая так и жилая и поясните что-же относится к понятию жилой площади, а также объясните с какой площади берется налог.
Налог берется со стоимости имущества (строения), а не с площади.
Закон РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-I
«О налогах на имущество физических лиц»
(с изменениями от 22 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 27 января 1995 г., 17 июля 1999 г., 24 июля 2002 г.)
Статья 2. Объекты налогообложения
Объектами налогообложения признаются следующие виды имущества:
1) жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения;
Статья 3. Ставки налога
1. Ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Представительные органы местного самоуправления могут определять дифференциацию ставок в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и по иным критериям. Ставки налога устанавливаются в следующих пределах:
| Стоимость имущества | Ставка налога |
| До 300 тыс. рублей | До 0,1 процента |
| От 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей | От 0,1 до 0,3 процента |
| Свыше 500 тыс. рублей | От 0,3 до 2,0 процента |
3. Налоги зачисляются в местный бюджет по месту нахождения (регистрации) объекта налогообложения».
Что мне можно сделать в таком случае?
У меня приостановили регистрацию права собственности на дом по свидетельству о праве на наследство на том основании, что различается общая площадь дома в справке БТИ и в ГКН. Дом в ГКН поставлен как ранее учтенный с площадью ОКС по данным того же БТИ в 2010 году. В БТИ сказали что у них изменилась методика подсчета площадей и в общую площадь добавили т.н холодную пристройку, веранду. В тоже время в письме Росреестра от 16 августа 2013 г. N 08-2641-КЛ учет такой площади в общей признается технической ошибкой и подлежит исправлению. Есть ощущение что у БТИ и ФГБУ ФКП разные методики учета общей площади. Что мне можно сделать в таком случае?
Здравствуйте. Лучше обратиться в суд, и по его решению зарегистрировать право собственности. Сейчас Вам приостановили регистрацию, попробуйте проконсультироваться в Росреестре на момент — какие документы им нужно предоставить. Если выпишут отказ в регистрации, тогда в суд.
Планируем открыть пивной бар площадь которого 50 кв.м.Можем ли мы использовать половину этой площади для приготовления еды на доставку?
Объясните пожалуйста. Планируем открыть пивной бар площадь которого 50 кв.м.Можем ли мы использовать половину этой площади для приготовления еды на доставку?
Добрый день Анна, да можете
СогласноППБ 01-03 ваш МРП не должен увеличивать пожароопасность жилого дома, если вы разместили его на первом этаже. Двери вашего магазина должны открываться наружу. Особенно это касается аварийного выхода, который непременно должен быть предусмотрен. Путь эвакуации не должен использоваться как склад. Его отделка должна быть огнестойкой.
Магазины по продаже разливного пива (МРП) можно размещать во временных блочных постройках, жилых зданиях, строить, как отдельное капитальное сооружение. Менее хлопотный вариант — это отдельно стоящее здание, временное или постоянное.
Особых требований к размерам или территории такого магазина нет. Важно, чтобы примагазинная площадь была ухоженной и аккуратной, мусор вывозился своевременно. Тара не хранилась на прилегающей территории.
Если магазин крупный, и имеет оборудование по типу кафе-бистро (столики для распития пива), требования будут учитывать и этот факт. Тогда вам придется делать стоянку для автомобилей клиентов, оборудовать подъездные пути и т. д. Если ваш магазин занимает площадь более 1000 квадратов, тогда вам нужно будет соблюсти 50-метровую санитарно-защитную зону до жилых домов и иных сооружений.
Если вы обустраиваете магазин в жилом доме, согласно СП 2.3.6.1066-01, вы не можете делать общий вход в ваше заведение из подъезда. Или завозить товар с центрального входа, запрещается также разгрузка пива со стороны подъезда или окон дома. Разгрузочная дверь делается с торцевой части здания.
Закон РФ «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП) №2300-1
ФЗ РФ №171 от 2 11. 1995 (федеральный закон о регулировании производства и оборота этилового спирта)
ГОСТ Р 51304-2009 (регулирует требования безопасности: наличие планов эвакуации и огнетушителей, а также общие требования к торговым услугам, в том числе наличие ценников, продукции надлежащего качества и т.д.)
Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 7.09 N 23.
Источник