Что такое право требования на объект долевого строительства

Переуступка права требования

Участники коммерческих сделок чаще всего заключают двусторонний договор.

Такое соглашение предусматривает взаимные обязанности и права. Каждая из сторон одновременно выступает и заимодателем, и должником. В этих отношениях актуален вопрос о передаче имущественных благ.

Понятие переуступки права требования

Переуступку права требования нельзя отнести к «чистой» сделке купли-продажи. Это метод, который применяется при необходимости изменить одну либо несколько сторон в соглашении. Иначе он называется цессией.

Переуступка права (цессия) может быть:

• безвозмездная и возмездная.
• в виде неоплачиваемого и оплатного перевода долга;
• в виде уступки требований по исполнительному производству.

На практике переуступаться могут права требования на долги в отношениях между кредиторами и заемщиками. Также отчуждаются права на жилье, которое возводится. Это происходит в ситуациях, когда инвесторы вкладывают средства в будущую недвижимость, заключая сделки с дольщиками и строительными организациями.

Договор цессии | Уступка требования | Разбор юриста

Закон о переуступке прав требования по договору долевого строительства

Уступка права по договору долевого строительства возможна только:

• с момента госрегистрации соглашения и до дня подписания сторонами передаточного акта либо иной документации о переходе объекта долевого строительства (квартиры);
• после полной оплаты дольщиком стоимости сделки. Причем если последний не выплатил всю сумму, то ему кроме соглашения о переуступке прав требования необходимо также оформить документ о переводе задолженности на нового участника долевого строительства. Долг передается с согласия застройщика.

Такие нюансы предусмотрены ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» (далее — Закон № 214-ФЗ).

Кроме того, переуступка прав не предусмотрена по договорам, составленными юрлицами (ИП) и относящимся к инвестиционной деятельности по строительству, после исполнения которых у лиц появляется право собственности.

Если дольщик-физлицо при соблюдении всех вышеуказанных требований уступает свою долю застройщику либо иному частному (юридическому) лицу, он получает доход. На основании ст. 209 НК РФ доходы, полученные гражданами, подлежат налогообложению (НДФЛ).

Суммы, полученные физлицами от сделок по уступке права требования на строящееся жилье, являются объектом налогообложения НДФЛ

Переуступка прав требования между физическими (частными) лицами

Гражданское законодательство устанавливает, что субъекты, не являющиеся представителями компаний, вправе подписывать соглашения цессии в качестве физлиц. При этом они имеют право определять типы операций и периоды выплат.

Обстоятельства заключения такого соглашения разнообразны: от приобретения ссуды до раздела объектов имущества при разводе.

Что такое договор уступки права требования?

Переуступка прав требования между юридическими лицами (организациями)

В основном сторонами цессии являются юрлица. Организации должны помнить о фиксировании сделки по переуступке права требования в бухгалтерии в обязательном порядке, а также уплате налога на добавленную стоимость. Нужно заметить, что от НДС зависит стоимость составленного соглашения.

Юрлица перед регистрацией соответствующего документа должны проверить на достоверность и законность учредительные бумаги со следующей целью: обезопасить участников соглашения от действий мошенников.

Договор переуступки права требования в 2018 году

Документ обязательно составляют в письменном виде. При оформлении цессии обязаны соблюдаться нормы ГК РФ к сделкам купли-продажи, установленные в гл. 30.

Переуступка права, которая связана с недвижимым имуществом, должна быть зарегистрирована в Росреестре. Договор вступает в силу со дня госрегистрации.

Процесс грамотного оформления заключается в предоставлении бумаг в ФРС (нотариально заверенных). Сюда входит контракт о долевом участии, соглашение цессии, другие сопутствующие бумаги.

Договор могут признать ничтожным в суде. При возникновении претензий в арбитраж подается исковое заявление о признании соглашении переуступки права требования недействительным, не имеющим юридической силы. В соответствии с законом иск могут удовлетворить полностью или в какой-то части.

Застройщик также подает следующие бумаги:

• учредительное постановление, его пояснения либо дополнения к нему;
• выписку из ЕГРЮЛ;
• документы, удостоверяющие правомочия основного лица.

Правильно оформленная и поданная в срок документация рассматривается госорганом в течение календарного месяца

Образец договора переуступки прав требования 2018 года

Соглашение о переуступке права требования составляется с учетом определенных положений.

Образец содержит следующие пункты:

• дата, стороны, номер документа;
• предмет сделки. Уступка прав может иметь место, например, в результате взятия кредита. Также предметом соглашением может быть передача жилого помещения от застройщика на основе контракта о долевом участии;
• права и обязанности участников;
• цена. В большинстве случаев сделка является возмездной. Первоначальный заимодатель получает от лица, которое приобретает право требования, денежную сумму, которая соответствует размеру задолженности;
• ответственность сторон;
• заключительные положения, реквизиты сторон, их подписи.

По требованиям гражданского законодательства, должник подлежит уведомлению о состоявшейся цессии (о заключении соглашения о переуступке права требования).

Резюме

Договор цессии, который составлен с ошибками или с нарушением требований, может привести к признанию его недействительным или получению нежелательного результата.

Переуступка в ГК РФ освещена должным образом, но вопросов у юрлиц и граждан, отчуждающих свои долговые и имущественные обязательства таким методом, меньше не становится. Нужно ли платить налоги с этой сделки? Как правильно ее оформить и зарегистрировать? Обращайтесь к юристам на портале Правовед.ru, чтобы получить грамотную рекомендацию специалиста онлайн.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Комментарии

В жилом доме сменилась управляющая компания, при этом долг перед предыдущей управляющей компанией предъявляется к оплате действующей компанией, при этом жильцы о переуступке права требования не информировались. В подписанном договоре управления домом с предыдущей компанией в разделе о спорных вопросах прописано что «все споры решаются путем переговоров и в судебном порядке».

Правомерна ли переуступка права требования долга?

имеет ли право требовать долг действующая управляющая компания?

На какие законы нужно сослаться для написания претензии?

Управляющая компания избирается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. В случае если «Новую» УК никто не избирал и не голосовал, то переуступка прав не закона. Запросите у новой УК протокол общего собрания жильцов, скорее всего у них его не окажется либо окажется тогда не стоит переживать.

Жилищный кодекс Российской Федерации, Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 04.09.2015)

Здравствуйте, мой автокредит перешёл в другой банк по переуступке прав требований , первоначальный кредитор прислал уведомлелие ксерокопию, по переуступке прав, какие документы мне должен предоставить новый кредитор и должен ли быть открыт счёт на моё имя чтобы я мог платить кредит или просто платить в банк по реквизитам

В силу ст. 385 Гражданского кодекса РФ, уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.

В уведомлении должны быть указаны новые реквизиты, по которым необходимо исполнять обязательство.

Если Вы имели возражения к первоначальному кредитору, то Вы их праве выдвигать против требования нового кредитора, если основания для таких возражений возникли к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору (ст. 386 ГК РФ).

В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. (ст. 382 ГК РФ)
Все документы вы можете письменно запросить у нового кредитора. Они, конечно, не обязаны, но всё равно предоставят вам все необходимые документы и реквизиты, по которым необходимо будет платить кредит. По старым реквизитам с момента получения уведомления платить не нужно. Все отношения со старым кредитором прекращаются. т.е платить заемщик должен уже новому кредитору.

В любом случае, наилучшим вариантом для Вас является обращение к юристу, который поможет Вам с решением данного вопроса, а также поспособствует достижению поставленных задач.

Здравствуйте, такая ситуация возникла пришло письмо от билайна на переуступку прав требования задолженности по оплате по сотовому оператору. Ссылаясь на изменение договора в одностороннем порядке в этом году. Номер телефона давно не используется.

Вам может быть интересно

Если семейная лодка вдруг дала трещину и ваши пути разошлись, возникает резонный вопрос — что делать с нажитым за годы брака имуществом? Закон не запрещает одному из супругов проявить благородство и отказаться от своей доли в пользу другого. Чтобы такой отказ приобрел юридическую силу, просто сказать бывшему партнеру: «Забирай все, мне ничего не нужно!», недостаточно. Решение нужно подтвердить документально.

Быстро вернуть проблемный долг поможет упрощенная процедура. Иск рассматривается судьей без участия ответчика и истца, в течение 5 дней выпускается судебный приказ, имеющий силу исполнительного листа. Причиной появления такого документа является заявление истца о взыскании денежных средств или имущества должника на основании: Приказное производство является упрощенной процедурой по сравнению с обычным.

Индивидуальные предприниматели и небольшие фирмы нередко объединяются в СРО — саморегулируемые организации. Это позволяет бизнесменам утвердить свое положение на рынке и повысить доверие к себе со стороны потенциальных контрагентов. В ряде отраслей членство в таких объединениях — обязательное условие. Например, в строительной отрасли. Перед вступлением следует определиться, необходимо ли это в вашем.

Под государственной пошлиной понимается денежный сбор, который обязаны уплатить лица, обращающиеся в государственные органы за той или иной услугой. Он может быть оплачен только в денежной форме. На практике в подавляющем большинстве случаев госпошлина вносится безналичным способом путем перечисления денег по определенным реквизитам. Пошлина оплачивается до обращения за какой-либо услугой, и в подтверждение.

Когда истец получает положительное решение об удовлетворении заявленных им требований, это вполне логично воспринимается как полная победа. Однако, чтобы решение суда было выполнено, необходимо дождаться окончания исполнительного производства, которое не всегда быстро и гладко протекает. Основания, последствия и порядок этой процедуры регламентированы Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ. Дополнительные.

Переуступка права требования — юридическое понятие, подразумевающее передачу полномочий кредитора или должника третьему лицу. Важно правильно составить договор цессии, чтобы не потерпеть финансовый крах и не нарушить закон. Она предполагает передачу прав кредитора или/и должника третьему лицу. В большинстве случаев цессию оформляют на договорной основе.В мировой юридической практике уже давно используют.

Источник

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
   Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Источник