.jpg)
Кроме привычного ипотечного кредитования банки помогают строительным компаниям ещё и проектным финансированием. Разберёмся зачем эта помощь застройщикам, чем она полезна для дольщиков и способно ли проектное финансирование защитить проект от перспективы стать долгостроем.
Проектное финансирование отличается тем, что инвестор (как правило – банк) вкладывает деньги в определенный проект (обычно это масштабное строительство — новый жилой район, жилой комплекс и т.д.).
Инвестор (банк) полностью контролирует расходование средств застройщиком и получает выгоду уже после реализации объекта. До полного погашения задолженности застройщиком, объект финансирования находится в залоге у банка, тем самым банк обеспечивает себе гарантии возврата средств. Появляется дополнительный этап при покупке жилья — под каждую конкретную сделку банк дает согласие на отчуждение собственности и выход квартиры из залога. Только после получения такого согласия, Росреестр регистрирует договор долевого участия. Как нам сообщили в компании «Гранд-Строй», применяющей проектное финансирование в строительстве ЖК Yolkki Village, срок передачи ключей не увеличивается и документальное сопровождение сделки для дольщика не усложняется.
Банки могут замедлить проектное финансирование застройщиков
Эксперты считают, что проектное финансирование препятствует нецелевому расходованию средств. А методов, которыми можно вывести деньги со стройплощадки множество:
Фиктивные (мнимые) сделки. Например, компания заключает договоры на поставку расходных (отделочных) материалов или выполнение каких-либо работ, которые фактически не производятся. Часто для таких целей застройщиком создается еще одно юридическое лицо (так называемая фирма-«однодневка»).
Вывод денежных средств через оффшоры путем заключения договоров на фиктивные услуги (работы, поставки и пр.) с компаниями, находящимися в других странах.
Летом 2016 года в Москве были выявлены факты нецелевого использования денежных средств застройщиком АО «Глобинвестстрой», который строил жилой комплекс по адресу Новогиреевская ул., вл. 5. В отношении руководства застройщика заведено уголовное дело, дольщики обращаются в суд с исками о признании их потерпевшими и требованием возвратить вложенные в строительство денежные средства. Деятельность застройщика приостановлена.
В г. Омск уголовным делом на руководство застройщика (а именно местного депутата Х. Шушубаева) обернулось строительство целого микрорайона «Ясная поляна». Более 300 дольщиков с 2007 года ждут свое жилье. Около 100 млн.рублей, собранных с дольщиков, были переведены на подконтрольные застройщику ООО «РоКАС» фирмы, это установлено следствием. Руководство застройщика также обвиняется в растрате средств, подлоге документов, получении кредита по фиктивным документам. Уголовное дело на данный момент не закончено.
Избежать таких историй было бы возможно, если бы строительство велось на основе проектного финансирования, когда банк полностью контролирует расходы. Для контроля за ходом реализации проекта, стороны подписывают специальное соглашение, где и содержатся все права банка и определяется объем доступа к любой информации, по проекту.
Круглый стол «Проектное финансирование жилищного строительства» 1.03
Как правило, застройщик предоставляет банку отчеты о ходе работ, в которых содержится вся информация о проведенных работах, платежные документы и иная бухгалтерская информация (акты взаимных расчетов, счета-фактуры, расходные ордера и т.д.). Застройщик обязан отчитываться о заключенных сделках, подписываемых соглашениях, любых отклонениях от плана ведения проекта. Также соглашение о проектном финансировании содержит условия о соблюдении застройщиком всех норм и правил, относящихся к строительной деятельности. Контролируется банком план и порядок поставок для стройки, график проведения работ и даже выбор застройщиком фирм-поставщиков материалов для строительства.
Застройщик получает от банка довольно внушительный объем денежных средств (до 80% затрат на строительство), что защищает строительную компанию от банкротства. В залоге у банка – только объект финансирования.
Все риски строительства несут совместно стороны договора о проектном финансировании, а значит, наименее вероятен вариант «долгостроя».
С 1 января 2017 года планируется закрепить законодательно схему хранения денег дольщиков на специальных счетах до окончания строительства. Даже в случае банкротства застройщика, вернуть деньги возможно в любой момент.
Банку выгодна быстрая реализация объекта и здесь опять плюс для дольщиков — банки предлагают ипотечное кредитование с привлекательными процентами для заемщиков, как правило, такая выгода ниже обычных ставок на 1-3%.
Александра Чайкина, руководитель PR-отдела компании «Гранд-Строй», одним из важнейших плюсов отметила следующее: «Покупать квартиру у застройщиков, которые заключили договор о проектном финансировании со стабильными банками, намного надежнее.
В этом случае строительство не зависит от темпов продаж, ведь деньги на него уже дал банк. Кроме того, выдавая кредит, банк заранее анализирует все риски и выдает кредиты только тем застройщикам, которых он посчитает кредитоспособными. В случае с ЖК Yolkki Village финансовым партнером выступил ПАО «Россельхозбанк», 100% акций которого принадлежат государству.».
Высокие проценты по кредиту, длительное рассмотрение заявки банком, т.к. банк проводит тщательную проверку бизнес-плана проекта, финансовую устойчивость застройщика, оценивает всевозможные риски и затраты. В связи с этим, проводится огромная работа еще до начала проекта.
Помимо постоянного контроля строительства банком, возможны и другие моменты. «Договор с банком-партнёром может содержать множество дополнительных нюансов. К примеру, там может быть установлена цена за квадратный метр, ниже которой застройщик не имеет права продавать, независимо от изменения ситуации на рынке. Все эти особенности необходимо обсуждать с банком с привлечением опытных юристов еще на стадии оформления партнерских отношений. При разумном подходе все трудности будут сведены к минимуму» — говорит Александра Чайкина.
Главным же минусом для дольщиков, по мнению экспертов, можно считать увеличение стоимости жилья, т.к. при такой схеме учитывается и процент банка, финансирующего проект.
Каким образом финансируется строительство того или иного объекта, в том числе о проектном финансировании, о финансовом состоянии застройщика, о рисках и страховании этих рисков (если таковое имеется) покупатель может узнать из проектной декларации. Проектная декларация публикуется на официальных сайтах застройщика или самого объекта, а также должна быть предоставлена застройщиком для ознакомления любому лицу по первому требованию.
Проектное финансирование в нашей стране находится на начальном этапе. По мнению экспертов, такая форма финансирования является для конечного потребителя некой гарантией качества и сдачи объекта. Но кредитными организациями сегодня проектное финансирование используется неохотно, т.к. выгоду от такого инвестирования банк получает, как правило, не ранее, чем через 5-7 лет после вложения средств. Лидерами проектного финансирования являются сейчас лишь крупнейшие банки и даже они в кризис «осторожничают» с лимитами на проектное финансирование: либо сокращают объёмы, либо не увеличивают.
В пресс-службе Северо-Западного Сбербанка нам сообщили, на 2015 года в Петербурге и области уже действовало кредитных линий для застройщиков на 18 миллиардов рублей, в 2016 году одобрили ещё 5 миллиардов.
В пресс-службе «ВТБ 24» нам назвали 4 примера крупнейших проектов, которые финансирует банк. Проекты принадлежат компаниям «КВС», «Setl City», «RBI» и РосСтройИнвест. Общая сумма финансирования — почти 9 миллиардов рублей. В прошлом году сумма займов этих застройщиков составила немногим более 6
Источник: vsenovostroyki.ru
Проектное финансирование
застройщиков в рамках 214-ФЗ
Финансирование строительства жилой недвижимости и иных затрат,
связанных с реализацией проекта.
Основные требования
До 90% от бюджета проекта (свыше 90% — при предоставлении дополнительного обеспечения, не связанного с реализацией проекта)
Аналогичный опыт строительства и реализации объектов жилой недвижимости (объем застройки, сумма бюджета, класс объекта)
До 5 лет (до 7 лет — для проектов комплексной застройки)
Наличие правоустанавливающей и исходно-разрешительной документации по проекту
Индивидуальный подход к каждому проекту
С учетом особенностей проекта банк предлагает оптимальную структуру финансирования. Дополнительными элементами структуры могут являться:
- Мезонинное финансирование
- Бридж-финансирование
- Финансирование под альтернативный залог и будущую прибыль
- Иные финансовые инструменты, разработанные под проект индивидуально
Оптимальные сроки принятия решений
Текущая практика принятия кредитных решений позволяет соблюдать рекомендации ЦБ РФ и Минстроя. В настоящее время средний срок принятия решения — 25 рабочих дней.
Прозрачный механизм рассмотрения проектов
Предусмотрен поэтапный порядок рассмотрения проектов, позволяющий своевременно согласовать важные элементы сделки:
Выгодные условия
финансирования
Проекты финансируются по средневзвешенной ставке, которая зависит от объема денежных средств на счетах эскроу
Застройщик может управлять стоимостью финансирования проекта посредством реализации собственной стратегии продаж
Банк не капитализирует проценты при отсрочке их уплаты
Возможность защиты процентных ставок от увеличения в случае негативных изменений экономической конъюнктуры
Отсутствие комиссии за рассмотрение проекта
Отсутствие дополнительных расходов, связанных с рассмотрением проекта
Банк самостоятельно осуществляет оценку коммерческой привлекательности проекта, проводит строительный аудит и мониторинг
Механизмы господдержки
При структурировании сделок банк использует механизмы государственной поддержки, что позволяет снизить стоимость финансирования для застройщиков и компенсировать повышенные риски по проектам.
Удобные сопутствующие продукты
Банк предлагает участникам проекта комплексное сотрудничество на выгодных условиях, что позволяет снизить стоимость финансирования:
Банковское сопровождение и контроль целевого использования средств
Все виды транзакционного обслуживания
Специальные условия по размещению средств для дополнительного дохода
Инструменты стимулирования продаж
Банк заинтересован в стимулировании продаж застройщиков. С ПСБ проекты получат:
Источник: www.psbank.ru
Застройщикам упростят получение проектного финансирования
Единые критерии получения проектного финансирования застройщиками могут быть разработаны до конца года. Такое предложение обсуждалось на первом заседании Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое.
Сейчас все новые дома застройщики должны возводить либо на свои средства, либо на кредиты банков — деньги дольщиков из этой схемы исключены и заморожены на счетах эскроу. «При этом каждый банк формирует свой перечень документов, необходимых для получения кредита, — говорит руководитель комиссии Рифат Гарипов. — То есть, если застройщик готовит заявки в несколько банков, для каждого он должен собрать свой уникальный пакет. И это при том, что банки иногда требуют больше 100 документов».
Такой подход к кредитованию особенно негативно сказывается на финансировании небольших объектов. Затраты на аудит таких проектов соизмеримы с аудитом крупных строек, а маржинальность намного ниже, отмечает Гарипов. «Единые критерии и исчерпывающий перечень документов должны облегчить доступ к проектному финансированию девелоперам, работающим на локальных рынках, где цены на жилье ниже, чем в крупных городах», — считает руководитель комиссии. Необходимо скорректировать рекомендации, разработанные для банков Центробанком, Минстроем и ДОМ.РФ, говорит Гарипов: «При принятии решения по проектному финансированию банки ориентируются на коэффициент покрытия долга денежными потоками. Но даже наличие в собственности участка и разрешения на строительство не всегда позволяет достичь нужного показателя, поэтому в регионах девелоперы получают отказы».
По словам Гарипова, сегодня сложилась ситуация, где в схеме «государство — застройщик — банк — покупатель», по правилам свободного рынка работают только банки.
«Компании просто тонут в этом объеме документов, и до результатов рассмотрения заявок многие просто не добираются», — отмечает заместитель гендиректора по градостроительной политике Фонда развития городских проектов Александр Филиппов. Особенно актуальна эта проблема в небольших городах.
Важно, чтобы единый список требований в итоге не привел к сокращению числа банков, готовых работать с застройщиками, подчеркнул директор подразделения «Корпоративные продукты» ДОМ.РФ Андрей Бахмутов: «Нужно дать банкам возможность разобраться в возможных рисках. Если объект не будет введен в эксплуатацию, то его достраивание ляжет на плечи банка».
Также на заседании прозвучала просьба устранить излишние требования к застройщикам, которые уже полностью перешли на работу с проектным финансированием. По словам члена Генсовета «Деловой России», застройщика Владимир Прохорова, следует отменить необходимость получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации. «Это излишнее требование для тех, кто уже работает с эскроу и проектным финансированием. В крайнем случае, нужно законодательно сократить сроки выдачи заключения о соответствии застройщика и проектной декларации до 5 рабочих дней вместо 30 календарных, как сейчас», — отметил Прохоров. Следует, по его мнению, отменить и требование о раскрытии информации о группе лиц, в которую входит застройщик. «Группа лиц может состоять из сотни организаций и физических лиц, а любое изменение в группе, которое никак не связано непосредственно с застройщиком, требует внесения изменений во все проектные декларации», — говорит он.
Кроме того, комиссия обсудила возможность упразднения «дублирующего» контроля за застройщиком — в частности, контроль со стороны Фонда защиты прав дольщиков можно назвать излишним, считают эксперты, поскольку с момента полного перехода на работу со счетами эскроу ответственность полностью возлагается на кредитующий банк.
«Отсутствие единообразного подхода и четкого объема предоставляемых документов, наличие избыточных требований являются серьезными барьерами для застройщиков. Установление же исчерпывающего перечня документов для получения проектного финансирования снизит нагрузку и позволит выстроить наиболее прозрачные взаимоотношения с банками», — подытожил Рифат Гарипов.
В ближайшее время комиссия направит в минстрой письмо с рекомендациями исключить избыточные требования к застройщикам. Унифицированный список требований для получения проектного финансирования будет составлен комиссией с привлечением отраслевых экспертов и представлен в минстрой до конца нынешнего года.
Источник: rg.ru