Что такое реконструкция объектов индивидуального капитального строительства

ВС РФ об учете расходов на реконструкцию

Можно ли при проведении реконструкции часть работ отнести к ремонтным и учесть расходы единовременно, а не постепенно через начисление амортизации? Не исключено, что в отдельных случаях такой подход может быть признан законным. Однако в большинстве ситуаций воспользоваться этим способом оптимизации не получится. Показательный пример – дело № А46-8255/2018.

Работы проводились в здании столовой и повлекли (в числе прочего) частичную надстройку второго этажа.

Предприятие учитывало затраты исходя из того, что к работам, квалифицируемым как реконструкция, относятся лишь работы по надстройке второго этажа, остальные работы являются капитальным ремонтом.

• фасада, кровли;

• наружных сетей теплоснабжения;

• лестничных маршей, проемов, межэтажных перекрытий и помещений;

• системы комплексной автоматизации оборудования, систем вентиляции, отопления, внутренних систем водоснабжения и канализации, электроснабжения и электроосвещения, охранно-пожарной сигнализации.

По результатам проверки налоговая инспекция с учетом проведенной строительно-технической экспертизы установила изменение площади и объема здания в целом и сделала вывод, что затраты на выполнение всех СМР должны увеличивать стоимость объекта основных средств.

Проверяющие обосновали свою позицию следующим образом.

Капитальный ремонт – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).

Обратите внимание:

Важный нюанс: на весь комплекс работ имелась одна проектная документация и был заключен один договор подряда, акты сдачи-приемки по форме КС-2 и справки по форме КС-3 не содержали какого-либо разделения по видам работ (реконструкция, капитальный ремонт).

Из выданного за 15 лет до начала работ технического паспорта видно, что фундамент здания состоит из железобетонных блоков и имеет трещины. Также трещины имеются в стенах, перегородках, перекрытиях.

Согласно отчету по результатам обследования строительных конструкций существующего здания (сделан перед началом выполнения работ):

здание не функционирует;

внутри здания имеются элементы водяного центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации и вентиляции. Работоспособность данных систем не подтверждена;

в строительных конструкциях и фундаменте присутствуют трещины;

кровля находится в аварийном состоянии, необходима ее полная замена;

тамбур практически разрушен.

Обратите внимание:

Инспекция указывала: на начало работ здание не эксплуатировалось, находилось в полуразрушенном состоянии, в результате произведенных работ изменились его технико-экономические параметры, объект дооборудован элементами, ранее отсутствующими и улучшающими как само здание, так и процесс осуществляемой в нем деятельности.

Позиция судей следующая.

Представленные в материалы дела первичные документы, а также иные доказательства (в том числе технические паспорта на объект недвижимости, инвентарные карточки учета основного средства, задания на проектирование по объекту, проектная документация, акты приемки выполненных работ, локально-сметные расчеты, отчет по результатам обследования строительных конструкций здания) свидетельствуют о том, что налогоплательщиком осуществлены:

изменение параметров объекта капитального строительства за счет увеличения площади 2-го этажа, увеличения площади и объема здания (за счет надстройки скатной крыши);

замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта за счет усиления кирпичных столбов, усиления участков стен и простенков металлическими обоймами и методом торкретирования, укрепления наружных стен металлическими конструкциями, усиления перемычек 1-го этажа, замены имевшихся бетонных перекрытий на монолитно железобетонные по металлическим балкам, закрепления грунтов методом струйной цементации;

замена отдельных элементов конструкций на иные улучшающие показатели таких конструкций элементы за счет замены существующего утеплителя кровли и стен на современный облегченный с их последующим покрытием на стенах коррозийной сеткой и декоративной штукатуркой.

Таким образом, спорный комплекс работ (от капитальных до текущих) направлен на переустройство существующего здания, связан с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей, в связи с чем подлежит оценке как реконструкция основного средства.

К сведению:

Арбитры отклонили экспертное заключение, в котором эксперт рассчитал отдельно стоимость работ, выполненных на 1-м этаже (блоки 1 и 2), и стоимость работ, относимых, по его мнению, к реконструкции, которые были произведены в помещениях блока 3 (2-й этаж). По мнению судов, осуществленное экспертом разделение затрат на те, которые относятся к реконструкции, и те, которые относятся к капитальному ремонту, не имеет правового обоснования.

Налогоплательщик представил в суд переоформленные КС-2 и КС-3. Но арбитры решили: вновь составленные спустя 3 года в 2018 году документы в силу требований ст. 272 НК РФ не могут быть признаны в качестве подтверждающих расходы, осуществленные в 2015 году.

в рассматриваемом случае не может быть разделения объекта, поскольку двухэтажное здание столовой предназначено для использования в производстве продукции как единый комплекс с производственным назначением «столовая» (административно-бытовой блок, кулинарный блок и зал обслуживания в отдельности друг от друга не могут способствовать достижению цели – оказанию услуг общественного питания);

налогоплательщик поставил здание на учет как единый инвентарный объект, что подтверждается карточкой бухгалтерского учета основных средств;

сама по себе условная разбивка объекта на три части не может свидетельствовать о возможности учета отдельных затрат как связанных с реконструкцией, а остальных – как связанных с ремонтом;

весь комплекс работ проведен по единой проектной документации, по единому договору подряда и имел единую цель – изменение частично работоспособного здания (включая его несущие конструкции), чтобы его можно было использовать в качестве производственного (улучшена его безопасность, техническое оснащение, энергосбережение и размер производственных площадей).

один непригодный к эксплуатации объект;

одна проектная документация;

один договор подряда.

При указанных обстоятельствах все виды работ, включая внутренние отделочные, установку светильников и пластиковых окон, классифицированы в качестве капитальных, затраты на выполнение которых учитываются постепенно через механизм начисления амортизации.

Важно, что ВС РФ отказался пересматривать выводы нижестоящих судов, признав их обоснованными. Таким образом, в очередной раз подтверждено:

при проведении реконструкции нельзя делить расходы на капитальные и текущие;

все затраты по доведению объекта до состояния пригодности к использованию формируют его стоимость.

Источник

Чем отличается реконструкция от перепланировки? Разрешение и ответственность за работу без него

Объекты недвижимости могут быть усовершенствованы путем перепланировки, ремонта, реконструкции. Важно помнить, что значимые изменения допустимы только после согласования в государственными органами, при этом список требований для каждого типа работ существенно отличается.

Сравнение этих понятий

Виды ремонтных работ имеют существенные отличия. Перед тем, как получить разрешение на их проведение, следует разобраться, каким понятием можно охарактеризовать запланированные изменения.

Что такое реконструкция квартиры в многоквартирном доме?

Реконструкция жилплощади направлена на восстановление ее устаревших характеристик. В жилых помещениях МКД могут проводиться такие работы:

• утепление фасада;
• восстановление отделки внешней части стен;
• объединение квартир;
• демонтаж кладовки или коридора для расширения комнат;
• объединение жилой комнаты с балконом путем сноса несущей стены;
• восстановление фундамента;
• постройка веранды.

Что такое перепланировка и похожа ли она на капитальный ремонт?

Перепланировка не является ни капитальным ремонтом, ни реконструкцией. Об этом свидетельствуют государственные стандарты.

Капитальный ремонт проводится только с целью замены или восстановления исправности оборудования, коммуникаций и других частей коммунальных объектов. К таким работам относится:

• оштукатуривание стен;
• ремонт сантехники;
• оклейка обоев и т. д.

В результате технические характеристики здания должны стать лучше.

Реконструкция производится для улучшения условий проживания. В ходе нее корректируются технические параметры сооружения, то есть его высота и площадь, а также количество комнат и этажей. Допускается изменение архитектурных элементов фасада.

Цель перепланировки – сделать проживание более комфортным за счет коррекции конфигураций внутренних помещений здания. Такие перемены в обязательном порядке фиксируются в техническом паспорте объекта. То есть определение реконструкции шире, чем перепланировки.

Чем отличаются?

Эти понятия имеют ряд существенных различий:

1. При реконструкции допускается изменять конфигурацию помещения, расширять его площадь за счет пристроек, дополнительных этажей или комнат. Перепланировка осуществляется в пределах исходной площади.
2. Во время реконструкции может быть затронут фундамент и фасад здания. Например, можно усовершенствовать вентиляцию. При перепланировке все работы проводятся внутри помещения.
3. Реконструкция не изменяет несущие элементы дома. Ее задача – восстановить потерявшие свои первоначальные свойства конструкции, вернуть им заданные при проектировании параметры. Например: при перепланировке в несущей стене прорубили дверной проем. Позднее была сделана реконструкция, в ходе которой проем заложили кирпичом, тем самым вернув стене изначальный вид.
4. Реконструкция чаще всего предполагает частичную или полную замену инженерных сетей. При перепланировке коммуникации могут и не затрагиваться.

Как получить разрешение на реконструкцию квартиры в МКД?

Для согласования реконструкции жилого помещения требуется совершить определенный порядок действий, предусмотренных законом.

Куда обратиться?

Нужно прийти в администрацию и проконсультироваться со специалистом по поводу правомерности совершения запланированных действий. Если проект реконструкции подготовлен и все нужные документы собраны, можно подать заявление в МФЦ или органы местного самоуправления. Если перепланировка будет одобрена, работы надо будет завершить в течение года с момента получения одобрения.

Разрешения

Список уполномоченных органов, с которыми нужно будет согласовать изменения, различается в зависимости от вида работ и особенностей местного законодательства.

Например, может потребоваться заключение таких инстанций:

• экспертов по строительству;
• СЭС;
• службы пожарной безопасности;
• водоканала, электросетей, газовой службы.

Какие документы необходимы?

Владельцу недвижимости, решившему сделать перепланировку, требуется собрать следующие документы:

• заявление, написанное по установленному образцу;
• согласие от остальных владельцев жилья, если они есть;
• технический паспорт на жилплощадь;
• свидетельство о праве собственности;
• проект будущей реконструкции.

Важно! Самый важный документ – это проект реконструкции, без него разрешение на проведения работ не выдадут. Для обеспечения безопасности изменения согласуются с составителем проекта многоквартирного дома.

Что писать в заявлении?

Заявление на реконструкцию пишется на бланке государственного образца. В нем должна содержаться такая информация:

1. Типы работ, которые будут выполнены (капитальный ремонт, реконструкция и т. д.).
2. Наименование объекта (квартира в МКД).
3. Сведения о положительном заключении экспертизы (дата, номер).
4. Название организации, которая будет проводить работы.
5. Характеристики объекта (количество комнат, площадь, материал фундамента и стен). Данные необходимо взять из свидетельства о праве собственности или запросить в организации, которая занималась составлением проекта жилплощади.

К заявлению нужно приложить копии всех документов.

• Скачать бланк заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения
• Скачать образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения

Проект узаконения

Готовый проект должен полностью соответствовать ст. 48 ГрК РФ. В этом законодательном акте пояснено, что для каждого реконструируемого здания должен разрабатываться отдельный документ.

Проект состоит из текста и схем, определяющих инженерные и архитектурные решения, которые будут обеспечивать осуществление планов по реконструкции жилья. Кроме того, в него включаются:

• данные, касающиеся объекта;
• информация о сносе капитальных элементов сооружения (при наличии);
• мероприятия, обеспечивающие пожарную безопасность и т. д.

Важно! Согласно ст. 48 ГрК РФ, проект могут составлять только индивидуальные предприниматели или юридические лица, работающие в архитектурных или строительных компаниях.

Сроки и стоимость

Для того, чтобы узаконить реконструкцию квартиры, требуется несколько месяцев. Проект, как правило, подготавливается в течение 5 дней, значительно больше времени уходит на сбор необходимых бумаг.

Новый технический паспорт готовится приблизительно за три недели. После этого надо подождать еще 45 дней, пока Жилищная инспекция вынесет свое решение. Еще три недели тратится на оформление выписки из ЕГРН.

Что касается затрат, то они во многом зависят от ценовой политики региона. Для примера можно привести такие цифры:

1. Проект и сопровождающая его документация – от 3 до 90 тыс. рублей.
2. Согласование проекта – 5 тыс. рублей.
3. Услуги БТИ – 7 тыс. рублей.
4. Получение разрешения от Жилищной комиссии – 30 тыс. руб.

Общая стоимость узаконивания реконструкции вместе с дополнительными тратами составляет в среднем от 60 до 150 тыс. рублей.

Ответственность при работах без согласования

Реконструкция, на осуществление которой не было получено разрешение, грозит нарушителю штрафами. Кроме того, владельца недвижимости могут заставить вернуть объекту первоначальный вид.

Важно! Если изменения, произведенные самовольно, не являются нарушением прав других собственников жилплощади или соседей, их возможно узаконить.

Для реконструкции своей квартиры собственнику требуется получить разрешение на проведение ремонтно-строительных работ. Если же владелец решит продать недвижимость, не соответствующую плану, ему предстоит столкнуться с множеством неприятностей.

Источник