Что такое рыночная стоимость квартиры в новостройке

Бухгалтерские: новости, калькуляторы, консультации, формы, календари, справочники, статьи, семинары, тесты, конференции.

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно. Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценка недвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

• оформлении ипотеки;
• ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
• внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
• приватизации и страховании недвижимости;
• привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
• получении кредита под залог недвижимости;
• продаже государственной собственности;
• имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи.

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

• восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
• стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

• Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
• На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
• Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
• Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости.

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

• Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
• Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
• Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
• паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
• документ, подтверждающий права на недвижимость;
• документы из БТИ;
• выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

Как заказать выписку из ЕГРН

Выписка из ЕГРН — это универсальный документ, который может пригодиться при совершении любой сделки с недвижимостью. В некоторых случаях сделка без выписки из ЕГРН может быть оспорена. Например, если в числе собственников есть несовершеннолетние дети и нет разрешения на продажу квартиры от органов опеки.

Пример выписки из ЕГРН

Наиболее быстрый и удобный способ получить выписку из ЕГРН — воспользоваться сервисом ЕГРН.Реестр . На сайте можно заказать справку всего за несколько шагов, зная только адрес или кадастровый номер объекта.

Порядок получения выписки через сервис ЕГРН.Реестр

Процесс заказа выписки онлайн через сервис ЕГРН.Реестр получается более быстрым, удобным, а оплата — в разы ниже, чем при получении справки другим способом. Кроме того, документ можно заказать в приложении ЕГРН.Реестр. Доступно на платформе Android и iOS. Это позволяет сделать заказ в любой момент прямо со смартфона. Формат выписки удобен для чтения даже на маленьком экране.

Выписка, заказанная через сайт или приложение ЕГРН.Реестр, готовится от 15 минут до 72 часов. Документ отправляется на электронную почту в формате PDF с официальной электронной цифровой подписью Росреестра. ЭЦП подтверждает юридическую силу и достоверность выписки.

Рыночная стоимость — та, за которую можно продать объект недвижимости. … Оценку стоимости недвижимости обычно проводят по трем основным подходам: затратному, сравнительному и доходному. Например, если оценщик работает с двушкой в центре, а на рынке были представлены только двушки на окраине, использует повышающий коэффициент, потому что недвижимость в центре ценится выше. … Рассчитайте стоимость 1м² в каждой аналогичной квартире . Чтобы рассчитать рыночную стоимость , определите среднее арифметическое цены 1м² по квартирам аналогам и умножьте на площадь своей квартиры .

Что такое рыночная стоимость квартиры в новостройке

Mozilla/5.0 (Windows NT 6.1) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko) Chrome/27.0.1453.90 Safari/537.36

Все квартиры Квартиры в новостройке Квартиры во вторичке. Программа лояльности. Вступайте в клуб и получайте бонусы и скидки. … Рыночная стоимость – это цена , за которую можно реально продать квартиру . Т. е. она формируется в условиях свободного рынка . Поэтому на стоимость влияют исключительно конкурентные факторы. Например, цена будет зависеть от текущего курса валют, сезона, удалённости квартиры от метро, состояния дома, перспектив развития района и так далее. Какие факторы влияют на рыночную стоимость квартиры . Ситуация на рынке . Сюда входит процентная ставка по ипотеке, курсы валют, количество аналогичных объектов недвижимости на рынке .

Из чего складывается цена квартиры в новостройке?

Большая часть квартир в строящихся домах похожи друг на друга, при этом цены на них отличаются подчас в разы. Понятно, что стоимость квадратного метра диктует прежде всего местоположение, а еще? Мы разложили по полочкам, какие параметры сказываются на цене жилья.

Планировка

Девелоперы давно поняли, какие планировки ликвидны, удобны и конкурентоспособны на рынке. И все же от особенности планировки зависит и стоимость. Аналитики маркетплейса недвижимости «М2Маркет» подсчитали: больше всего увеличивает цену квартиры наличие террасы и дополнительного уровня.

«Как правило, квартиры с террасами расположены на верхних этажах, часто имеют видовые характеристики. Наценка достигает 15% в зависимости от функциональности террасы, соотношения площади квартиры к площади террасы и других факторов. 7–10% к стоимости квадратного метра прибавляет еще один уровень квартиры. Хороший обзор имеют угловые квартиры с окнами на три стороны: за это девелопер поднимает цену в среднем на 5%».

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

При прочих равных стоимость евроквартир будет выше на 3–5% по сравнению с жильем стандартной планировки: они более функциональны. Немного (около 2–3%) к стоимости метра добавляют эркеры.

Этаж и вид

Если в старых домах последний этаж означал проблемы с протекающей крышей и сырость, то в новостройках такой проблемы нет: современное качественное домостроение делает последний этаж не просто не хуже, а на порядок лучше остальных. Видовые характеристики и отсутствие соседей сверху дорогого стоят.

Роман Строилов подчеркивает, что если эти два фактора — видовые характеристики и высокий этаж — выступают в связке, то наценка очень существенная — порядка 15–30% в зависимости от класса проекта.

Первые и вторые этажи, наоборот, всегда дешевле: средняя скидка — 5%. Аналогично работает и вид из окна на кладбище, свалку или железную дорогу. По данным «М2Маркет» , дисконт на такие объекты составляет около 10%.

А вот стороны света на цене никак не сказываются: жить окнами на север или на юг — исключительно дело вкуса покупателя.

Технология строительства

Материалы и технология строительства дома — параметры, от которых зависит, насколько в нем будет тепло зимой, прохладно летом и комфортно, уютно и тихо в любое время года.

Самые недорогие — панельные и блочные дома. Они возводятся быстрее других, но требуют дальнейших работ по выравниванию уровней и не отличаются хорошей тепло- и звукоизоляцией.

Кирпичные дома возводятся долго, несколько лет, зато обладают на рынке одними из лучших характеристик по тепло- и звукоизоляции. Квартиры в кирпичных домах самые дорогие.

Золотая середина по цене и качеству, а также самая распространенная на рынке технология строительства — монолит (или монолит-кирпич). Строятся такие дома быстрее кирпичных и стоят дешевле. Их эксплуатационные характеристики лучше, чем у блочных и панельных домов.

Инфраструктура

Престиж, удобство, инфраструктура района отражаются на стоимости квадратного метра в новостройке. Наличие рядом метро и других транспортных артерий города, качественной торгово-развлекательной и социальной инфраструктуры, по данным аналитиков «М2Маркет» , повышают цену метра сразу на 15–20%.

На стоимость жилья влияет локальное окружение: близость к водоему, парку или какому-то выдающемуся объекту.

Класс жилья

Это скорее не о внутреннем, а о внешнем: стоимость метра в двух одинаковых квартирах кардинально отличается, если они находятся в ЖК разного класса. Во дворе одного дома будет небольшая детская площадка, газон и парковка, во дворе другого — тематические зоны, беседки, сложный ландшафтный дизайн и круглосуточная охрана в придачу.

Класс

Средний размер лота, кв. м

Средний бюджет со скидкой, руб.

Средневзвешенная цена кв. м при 100%-ной оплате или ипотеке

Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости — методы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества — ответы в сервисе отчетов на базе выписки ЕГРН. … Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость . Использование всех трех подходов дает самый точный результат.

Не продешевить: как определить рыночную стоимость недвижимости

Ключевой вопрос при купле-продажи квартиры — как определить ее рыночную стоимость в конкретный момент времени. Вместе с экспертами разбираемся, что такое рыночная стоимость и как продавцу не продешевить, а покупателю не переплатить при покупке жилья.

Эксперты в статье:

• Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
• Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»
• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Рыночная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции за период, соответствующий среднему сроку экспозиции (осенью 2021 года в Москве это порядка 64 дней). Показатель отражает текущую ситуацию на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.

В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.

Главная причина понимания рыночной стоимости — это получение максимальной выгоды при продаже (Фото: Илья Щербаков/ТАСС)

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость;
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи / аренды / обмена жилья;
• оформление права наследования на жилье;
• определение цены при обмене объекта на другую недвижимость;
• оформление договора дарения на недвижимость.

Зачем нужно знать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться при:

• покупке или продаже недвижимости;
• получении недвижимости по наследству;
• страховании недвижимости;
• оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
• решении спорных вопросов с недвижимостью;
• установлении стоимости имущества должника-банкрота;
• установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей;
• установлении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.

«Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Критерии оценки рыночной стоимости жилья

Основные параметры, которые могут в ту или иную сторону менять рыночную стоимость жилья, можно разделить на ключевые и второстепенные.

Общие критерии оценки рыночной стоимости:

• конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
• типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
• расположение жилья;
• транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
• экологическая обстановка;
• социальная и коммерческая инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.

Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

• площадь квартиры, количество комнат;
• этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
• наличие лифта/лифтов;
• стандартная или индивидуальная планировка;
• техническое состояние, наличие современного ремонта;
• соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
• наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.

Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.

Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить (Фото: Екатерина Кузьмина/RBC/TASS)

Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»:

— Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить. В отличие от кадастровой стоимости, она не должна фиксироваться в отдельном документе. Но получить такую справку можно — часто эта информация нужна и для представления в государственные учреждения. Например, нотариусу при вступлении в наследство или в органы опеки при покупке нового жилья, где будет прописан несовершеннолетний. Такие справки могут подготовить оценочные компании.

Этапы проведения оценки рыночной стоимости

• заключение договора о проведении оценки;
• выбор методов оценки;
• сбор и анализ информации, необходимые расчеты;
• определение итоговой стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Покупателю тоже важно знать рыночную стоимость жилья — чтобы понимать, в каком диапазоне ему можно двигаться, чтобы не переплатить за выбранный объект. Если говорить о вторичном рынке жилья Москвы, то за год рост составил по некоторым локациям и объектам до 35%. Поэтому сейчас, пока рынок еще «переваривает» столь существенный рост цен, трудно говорить, насколько завышена или занижена стоимость конкретной квартиры. Несоответствие общей картине вполне может быть следствием того, что продавец не разобрался в ситуации с ценами и уровнем их роста. И тут такой нюанс: раньше для опытного риелтора цена квартиры примерно на 10% ниже рынка часто служила сигналом, что у квартиры есть юридические проблемы, что объект не очень чистый. Сейчас в условиях ценовой нестабильности такой ценовой маркер не работает — это такой симптом «болезни роста» рынка.

Основные подходы к оценке рыночной стоимости

Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.

Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.

Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.

Рыночная — это ориентировочная цена , за которую сейчас можно продать квартиру . Её величина складывается из нескольких факторов, но в первую очередь — из анализа аналогичных предложений в конкретном районе. Кадастровая — стоимость объекта недвижимости, установленная в результате государственных исследований. Она необходима для расчёта налога на имущество. Мы уже писали о ней раньше. Инвестиционная — необходима для определения возможной прибыли от покупки или продажи квартиры . Обычно такая оценка актуальна для тех, кто инвестирует свободные деньги в недвижимость. Если инвестиционная стоимость выше рыночной , это гарант получения дохода.