Статья 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям жилой дом и его часть, квартиру (или часть квартиры), комнату. Статья 15 дает более развернутое определение для «жилого помещения» — так называется объект недвижимости, который изолирован и пригоден для постоянного проживания.
Такая недвижимость должна отвечать определенным санитарным нормам и требованиям закона. В некоторых случаях контролирующие ведомства могут признать, что помещение непригодно для проживания.
Фактически понятие жилого помещения — довольно обширно. Хотя квартира — это одна из его разновидностей. В статус «жилое помещение» также входят жилые дома, комнаты, части комнат, части домов.
Что нужно знать о статусе «Квартира»
Этот статус описан в Жилищном кодексе более детально. Квартира является жилым помещением в многоквартирном доме, она структурно обособлена, у жильцов есть прямой доступ к помещениям общего пользования.
Квартира может включать одну или несколько комнат, вспомогательные помещения для удовлетворения бытовых и прочих нужд, которые связаны с проживанием.
Современная классика интерьера. Стоимость ремонта квартиры в новостройке по дизайн проекту 2023.
Чем отличаются эти правовые статусы
Не очень честные риелторы или менеджеры компаний-застройщиков могут уверять, что никакой разницы между квартирой и жилым помещением как статусами недвижимости нет. В действительности ключевое отличие скрывается в документах на землю, на которой стоит дом, а также статусе дома в целом.
Дома с полноценными квартирами строятся на участках земли, которые по документам предназначены именно для возведения многоквартирного жилого дома. Дома с «жилыми помещениями» возводятся на земле с совершенно иным назначением — для индивидуального жилого строительства.
Соответственно, и статус самого дома разный. В первом случае это «многоквартирный жилой дом». Во втором — «индивидуальный жилой дом».
Чем рискует покупатель «жилого помещения»
Индивидуальный жилой дом, согласно закону, не может быть слишком большой этажности. Максимум — три этажа. Застройщики идут на правовые уловки и используют схему, состоящую из нескольких этапов.
Построив три этажа, такие девелоперы оформляют на себя свидетельство о праве собственности. Затем они проводят реконструкцию по специально заказанному проекту и строят еще несколько этажей. Дом сдается по судебному решению.
Право собственности на весь дом в целом изначально принадлежит застройщику. Строение делят на те самые «жилые помещения», которые выставляются на продажу. Покупатель получает отдельные свидетельства о праве собственности на помещение и на свою долю земельного участка, на котором стоит дом.
Все это не имело бы большого значения, если бы не два важнейших обстоятельства.
- Первое — продать свое «жилое помещение» не так просто. Преимущественным правом покупки будут обладать ваши соседи — собственники других помещений. Всех соседей придется уведомлять о намерении продать свою долю в доме.
- Второе — почти все дома с «жилыми помещениями» имеют сложности с коммуникациями. Иногда поставщики важнейших коммунальных благ (электричества, газа, водоснабжения) просто отказываются подключать дом.
Что касается многоквартирных домов с недвижимостью статуса «квартира», то эти дома принимаются государственной комиссией, а покупателям квартир предоставляют свидетельства о праве собственности на жилье. Дома строятся и вводятся в эксплуатацию по стандартной процедуре, без использования каких-либо лазеек в законе. Поставщики услуг без проблем подключают их к коммунальным благам. Вы никак не будете зависеть от соседей, собираясь продать свою квартиру.
ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОМА ИЗ ГАЗОБЕТОНА
Очевидно, что риски покупателя «жилого помещения» неоправданно высоки. Соглашаться на приобретение такой недвижимости не стоит.
Источник: relaf.ru
Статус объекта недвижимости какие бывают
Правовой статус «квартир» и «жилых помещений» – различия
05.09.2016 видеоблог автор АН Мандарин
Может показаться, что статус жилого помещения и квартиры не отличается друг от друга, но с точки зрения юридического статуса это не так. У каждого из этих объектов имеется четкий правовой статус, установленный законом. Так, статья 16 Жилищного Кодекса РФ, описывающая виды жилых помещений, регламентирует понятие квартиры. Под ней понимается обособленное должным образом структурно помещение, располагающееся в многоквартирном доме, в котором имеется прямой доступа к помещениям общего пользования. Она может состоять из одной или более комнат, а также иных помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения жителями квартиры своих повседневных бытовых нужд, связанных с проживанием в таком структурно обособленном помещении.
В свою очередь, 15 статья кодекса разъясняет, какие объекты следует признавать жилым помещением. Для этого необходимо, чтобы он был:
- изолирован;
- имел статус объекта недвижимости;
- был пригоден для постоянного там проживания.
Для того, чтобы помещение было признано пригодным для жилья, оно должно соответствовать многочисленным законным требованиям, обеспечивающим безопасность проживающих там лиц. Понятие «жилое помещение» должно трактоваться шире, чем понятие «квартира», так как последнее входит в первое. Не всякое жилое помещение является квартирой, но любая квартира — это жилое помещение. Среди жилых помещений также встречаются «часть дома», «дом», «часть комнаты» или «комната».
Переход права собственности на квартиру предполагает получение и соответствующей выписки из ЕГРП, в которой будет официально отражен вид собственности — «квартира», при этом не будет указано назначение участка земли. В этом нет потребности потому, что квартира может располагаться лишь в многоквартирном доме. Этот объект, в свою очередь, находится на земле с юридическим статусом «Земли населенных пунктов — многоквартирный жилой дом». Если у помещения есть статус «квартира», это уже подразумевает, что все разрешения, необходимые для проведения коммуникаций, инженерных систем и тому подобного, уже были получены законным способом. Квартиры могут отчуждаться в соответствии с законодательством, в том числе и иностранным гражданам.
Статус «жилое помещение» объекта недвижимости предполагает получение двух выписок из ЕГРП. В первой в разделе «вид права собственности» будет отражен статус объекта — «жилое помещение». Вторая выписка включает в себя данные обо всех долях сособственников земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Статус этой земли будет в данном случае уже иным и будет называться как «Земли населенных пунктов — для индивидуального жилого строительства». Если объекту недвижимости присвоен такой статус, то его не смогут приобрести иностранные граждане — это запрещает действующее законодательство России. В этом контексте могут возникнуть вопросы:
КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
8 800 350 84 37
- Были ли соблюдены технические условия подключения коммуникаций к дому?
- В каком году дом официальном был введен в эксплуатацию и когда проводились строительные работы?
Чем вызвана важность этих вопросов? Начиная с 1 сентября 2015 года вступили в силу нормы, устанавливающие запрет на строительство многоквартирного строения на участке индивидуального жилого строительства, равно как и перевод его в статус жилых помещений.
Ранее компании-застройщики или физические лица зачастую возводили многоквартирные дома на ИЖС участках — такое им было выгодно, так как законодательство допускало эти возможности. Объекты, построенные на ИЖС, допускали только три этажа. Застройщик получал разрешение на строительство трехэтажного дома, после чего на основе реконструкции получал разрешение уже на весь объект — de-iure, он получался легальным. Соответственно, застройщик становился законным собственником всех помещений и строения в целом.
Службы технического надзора получали возможность произвести проверку только перед введением здания в эксплуатацию. Резонным будет задаться вопросом — каким образом те технические условия для поведения коммуникаций, которые рассчитаны исключительно на на индивидуальное жилое строение, применяются при строительстве фактически многоквартирного дома. Ведь канализация, газоснабжение, вода, должна поступать в десятки квартир. Все просто — ответственные компании-застройщики города Адлер получают реальные технические условия, соответствующие настоящему количеству квартир. Таким образом, опасаться за какие-либо вопросы проживающим в квартирах лицам нет оснований.
Итак, если дома были введены в эксплуатацию до вступления в силу 1 сентября 2015 года изменений, застройщикам опасаться не стоит за гипотетические иски городской администрации. Помещения, которым присвоен статус «жилые», могут без опасений приобретаться в собственность. Однако оснований для опасений не будет только в случае, если в отношении объекта были получены корректные технические условия — это главное.
В отношении других факторов, различий между «жилым помещением» и «квартирой» нет. Объекты недвижимости одинаково могут передаваться в собственность, в них можно прописывать людей, они могут участвовать в ипотеке. Единственный недостаток «жилого помещения» — запрет на его отчуждение иностранным гражданам.
Правовой статус объектов недвижимости
На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.
В России, как и в других развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.
Экономическая собственность имеет место быть, когда она приносит владельцу доход, арендную плату или удовлетворяет его личные потребности. В юридическом отношении собственность — это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках. Любой собственник обладает так называемой «триадой» полномочий собственника, т.е. правом пользования, владения и распоряжения недвижимостью.
Право владения — это возможность удержания вещи в собственном владении (обладания вещью). Право распоряжения — право определять юридическую судьбу недвижимости: продать, подарить, отдать в залог и т.д. Право пользования — возможность извлечения из вещи доходов и иных полезных свойств (табл. 1.2).
Все способы приобретения права собственности на недвижимое имущество делятся на две группы:
- — первичные — вновь создаваемые в соответствии с законодательством;
- — производные — создаваемые путем совершения различных сделок по переходу права собственности от одного лица к другому.
Правомочия и обязанности собственника недвижимости
Понятие недвижимого имущества,ЕГО ОТЛИЧИТЕЛЬНЫЕ ПРИЗНАКИ
Термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» согласно действующему законодательству являются словами-синонимами. Согласно ст.
130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [7]. Причем в статье 132 Гражданского кодекса РФ отмечено, что «предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Право собственности на недвижимое имущество и все связанные с ним интересы (возникновение, переход, прекращение и обременение права) подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре прав. Сегодня такие функции возложены на территориальные подразделения Федеральной службы государственного учета, кадастра и картографии [16]. В указанных документах сделаны акценты на физической природе и правовом статусе объектов недвижимости, однако не стоит недооценивать и их экономическую и социальную ценность.
Наличие государственной регистрации дает возможность вовлечения недвижимости в экономические отношения, т.е. наряду с физическими и юридическими аспектами у недвижимости появляется экономическая сторона, подразумевающая участие недвижимости в создании и использовании различных экономических благ (использование недвижимости для ведения бизнеса или удовлетворения личных потребностей), а также обращение недвижимости на рынке в качестве товара или капитала, способного приносить доход. Таким образом, недвижимость — это объект, на основе которого развиваются не только правовые, но и экономические отношения.
Что касается социальной роли недвижимости, то ее можно рассматривать как удовлетворение физиологических, психологических, духовных и иных потребностей человека. Владение объектом недвижимости дает его правообладателю социальный статус, который позволяет его отнести к определенному социальному классу.
Недвижимое имущество как материально-вещественный объект, объект экономических и правовых отношений, а также социальных отношений [5] обладает определенными свойствами.
Недвижимое имущество можно рассматривать как товар, способный удовлетворить как потенциальные, так и реальные потребности, обладающий широким набором физических, потребительских и инвестиционных характеристик. Рассмотрим основные признаки недвижимости (табл. 1.1).
Статус (назначение) объекта недвижимости «многоквартирный дом»
Для того, чтобы дом имел юридический статус многоквартирного дома, в каком документе это должно быть отражено?
Сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом) вносятся в кадастр недвижимости (пп. 9 п. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
По мнению Минэкономразвития изменить сведения о назначении здания в кадастре недвижимости нельзя.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
« Относительно изменения назначения помещения или здания.
В соответствии с пунктами 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Закон № 218-ФЗ в ЕГРН вносятся в качестве дополнительных сведения в том числе о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), если объектом недвижимости является здание; о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования. При этом по заявлению собственника объекта недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета могут быть изменены только основные сведения об объекте недвижимости, к числу которых назначение здания, помещения, а также наименование здания не относятся.
При этом Жилищным кодексом Российской Федерации определен порядок изменения назначения помещений (глава 4), однако порядок изменения назначения здания законодательством Российской Федерации не установлен. Кроме того, необходимо учитывать, что изменение назначения помещения в здании не влечет изменение назначения здания, в котором таком помещение расположено.
В этой связи, согласно части 1 статьи 32 Закона № 218-ФЗ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке) или об утверждении акта приемочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке).
В случае, если указанные в частях 1, 5, 7- 9, 12, 13 статьи 32 Закона № 218-ФЗ сведения не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 Закона № 218-ФЗ, заинтересованное лицо вправе в порядке установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, форма, требования к заполнению и к формату в электронной форме которого устанавливаются органом нормативно-правового регулирования ( часть 1 статьи 33 Закона № 218-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 33 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения заявления о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти и органах местного самоуправления ».
Статус объекта недвижимости какие бывают
У каждого земельного участка, как и у человека, есть паспорт. Только у земли он называется кадастровым. С 2015 года это понятие не применяется, так как был принят новый ФЗ № 218 от 13.07.2015. Его заменили межевой план и технический план, но суть осталась та же. В этих документах отображаются основные характеристики, позволяющие идентифицировать участки.
Среди них запись — «Характер сведений государственного кадастрового учета». Это не статус земли, а лишь статус записи о ней в реестре. Разберемся далее, какие бывают статусы и как их можно поменять, и главное — что такое ранее учтенный земельный участок.
Какие бывают статусы
Методические рекомендации по ведению реестра прав на недвижимое имущество описывают 4 статуса:
- учтенный;
- временный;
- аннулированный или архивный;
- ранее учтенный.
Учтенным считается участок, полные сведения о котором внесены в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). В отношении него установлены границы, определен кадастровый номер, передан межевой план. Только такой участок продается, дарится, завещается, сдается в регистрируемую аренду.
Временный статус на участок дают тем землям, право на которые возникло до введения в действия ФЗ № 221 от 24.07.2007. Дается он, если в реестре нет каких-то сведений: о собственнике надела, о точных границах.
Внимание! Позаботиться о получении статуса «учтённый» правообладателям таких земель нужно до 1 марта 2022 года (п. 3 ст. 72 ФЗ № 218 от 13.07.2015). Иначе статус изменяют на «аннулированный» и вернуть сведения об участке в реестр можно будет только через суд.
Для перехода с «временного» на «учтённый» обращаются в Росреестр и подтверждают свое право.
Порядок перехода на статус «аннулированный» определен в Приказе Минэкономразвития России № 943 от 16.12.2015. Сотрудники Росреестра отправляют в адрес правообладателя уведомление с просьбой предоставить документы, удостоверяющие право собственности и межевой план.
Если информации на запрос не поступило, через 6 месяцев земле присваивается статус «аннулированный». Если информации о правообладателях нет, Росреестр направляет запрос органам местного самоуправления и дает им 3 месяца на предоставление данных об интересующем участке.
Ранее учтенный участок
Если земельный участок имеет статус «ранее учтенный», это значит, что право на него возникло раньше, чем вступили в силу последние правила регистрации недвижимости. Оно подтверждается иными документами, у него не описаны некоторые характеристики объекта, так как ранее это было не нужно (например, координаты границ).
К ранее учтенным участкам ст. 69 ФЗ № 218 от 13.07.2015 относит:
- объекты, права на которые возникли до принятия первого закона о регистрации на недвижимость 1997 года, то есть до 31.01.1998. Собственникам в данном случае предоставили альтернативу — регистрировать участки не обязательно, но сделки по отчуждению с ними не провести;
- земля, право на которую возникло в силу закона;
- участки, которые технически учитывались до принятия ФЗ № 221 от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости».
Подтверждается право на ранее учтенные объекты недвижимости любым документом о собственности. Они были разными — свидетельство на розовом бланке, белый документ, удостоверяющий выдел земли конкретному собственнику или белые документы формата А4 с символикой Российской Федерации.
Как поменять статус
Чтобы поменять статус «ранее учтенный» на «учтенный», собственник обращается в Росреестр и предоставляет недостающую информацию. Чаще всего в учреждении не хватает сведений о границах участков. Несмотря на то, что ФЗ № 218 не содержит обязательного требования провести межевание, сделать его очень важно, чтобы избежать возможных споров с соседями.
Внимание! Межевой план заказывают у кадастрового инженера. Важно очень внимательно отнестись к выбору этого специалиста. На сайте Росреестра публикуется список действующих кадастровых инженеров, получивших аттестат.
Специалист по земельным вопросам работает как индивидуальный предприниматель или наемный специалист в юридической фирме.
Стоимость плана значительно отличается, в зависимости от региона и категории земли. Например, на установление границ в Московской области расценки начинаются от 18 тыс. руб. на участок без построек общей площадью не более 10 соток. А на периферии страны услуга стоит от 7 тыс. руб.
Правила оформления плана оговорены в Приказе Минэкономразвития № 921 от 08.12.2015. Он составляется в электронной форме. Обязательно согласовывать установленные границы с соседями (ч. 1 ст. 39 ФЗ № 218).
Заранее уточняют кадастровый номер земли или условный номер. Если таких сведений у собственника нет, то в Росреестр подается заявление с указанием фактического адреса. Он наделяет землю кадастровым номером.
Собрав все сведения, нужно обратиться в Росреестр с документами, подтверждающими право собственности, межевым планом и паспортом. В течение 5 дней все сведения вносятся в реестр, а собственнику предоставляется выписка о внесении изменений в ЕГРН.
Провести процедуру можно лично или через представителя, тогда потребуется оформить еще и доверенность. Посреднические услуги по внесению сведений в ЕГРН оказывают МФЦ. Порядок действий тот же. Срок исполнения увеличивается на 2-3 рабочих дня.
Ранее учтенный — это статус записи о земельном участке в ЕГРН. Менять этот статус необязательно, но сделки по отчуждению проводят только с недвижимостью, у которых указан статус «учтенный». Для смены записи оформляется межевой план у кадастрового инженера.
В Росреестр предоставляются документы, подтверждающие право собственности и межевой план, и в течение 5 дней сведения обновляются.
| Видео (кликните для воспроизведения). |
Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28
Это быстро и бесплатно !
В кадастровом паспорте и кадастровой выписке имеется запись «Характер сведений государственного кадастрового учета (статус о записи земельного участка)». Статусы о записи земельного участка бывают «временные», «учтенные», «ранее учтенные», «архивные» или «аннулированные». И каждый в себе несет определенную информацию о земельном участке.
Когда и при каких условиях изменяется статус земельного участка?
Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) впервые было введено понятие «временного» статуса сведений государственного кадастра недвижимости. При постановке на учет объекта недвижимости, сведения о нем вносились в государственный кадастр недвижимости (ГКН) как временные. Для того чтобы они перестали быть временными, права либо ограничения (обременения) прав на него (например, аренда) на такой объект недвижимости должны быть зарегистрированы. Срок, в течение которого должна совершиться регистрация права, составляет 5 лет со дня постановки на кадастровый учет земельного участка.
Поэтому, если на кадастровом учете стоит земельный участок со статусом «временный», процедуру его оформления необходимо продолжить, а именно зарегистрировать права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В противном случае, по истечении 5 лет земельный участок автоматически снимается с кадастрового учета и приобретает статус «аннулированный». После чего весь процесс по его постановке на кадастровый учет придется начинать заново.
Итак, «временный» статус кадастровых сведений изменяется на «аннулированный» в случае:
— истечения срока действия «временного» статуса сведений ГКН и не поступления в течение указанного срока документов, содержащих сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости или ограничений (обременении) прав на него;
— представления в орган кадастрового учета собственником объекта недвижимости заявления о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости, сведения ГКН о котором имеют «временный» статус.
«Временный» статус кадастровых сведений изменяется на «учтенный» с момента государственной регистрации права на образованный объект недвижимости либо с момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
«Ранее учтенные» земельные участки – это земельные участки, на которые возникли и не прекращены права (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, право аренды) до 1 марта 2008 года. Если участок не проходил процедуру кадастровых работ (межевания), то в ГКН земельный участок будет учтен без границ. Для внесения сведений о границах необходимо провести кадастровые работы в отношении ранее учтенного земельного участка.
В отношении преобразуемых объектов недвижимости «учтенный» либо «ранее учтенный» статус кадастровых сведений в предусмотренных законом случаях изменяется на «архивный» без заявления при государственной регистрации прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости либо, если такими объектами недвижимости являются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности до ее разграничения, государственной регистрации аренды хотя бы на один из образованных из таких земельных участков земельный участок.
Как проверить статус земельного участка?
Прежде чем решать вопрос о статусе объекта недвижимости, важно знать, что входит в эту категорию, а что считается движимым имуществом. Критерий «способность к перемещению», очевидный на первый взгляд, в юридической практике оказывается не совсем корректным: морское судно, например, рассматривается в законодательстве как недвижимость. Сюда же относятся и самолеты, и даже космические корабли. Такое имущество считается недвижимым в силу закона – по аналогии. В определенных условиях, выведенное за рамки традиционного использования, оно становится недвижимым по факту: судно превращается в гостиницу, постоянно стоящую у причала, самолет – в музейный объект.
Спорные вопросы в определении понятия «объект недвижимости»
Бесспорно, недвижимостью являются земельные участки как не переносимые в другую точку ни при каких обстоятельствах. Здания, возведенные или только строящиеся на этой земле, тоже считаются недвижимостью, хотя капитальные деревянные дома нередко переносят на новый фундамент и подключают к коммуникациям на другой территории. Поскольку относительно зданий и сооружений возможны разные толкования, статус объекта недвижимости такого рода чаще всего становится предметов судебных разбирательств.
Чтобы здание было признано недвижимостью, оно должно удовлетворять следующим условиям:
• земельный участок предназначен под капитальное строительство;
• объект соответствует всем градостроительным нормам;
• владелец здания имеет право на использование участка, подтверждаемое арендным договором или свидетельством о собственности;
• в случае аренды собственник участка согласен на застройку.
Если все требования выполняются, объект может быть зарегистрирован в Росреестре. Так он приобретает официальный статус объекта недвижимости.
Правовой статус объекта недвижимости
Более узкое понятие, без которого не обойтись при осуществлении любых сделок, – это правовой статус недвижимости. Под этим подразумевается возможность осуществления официальных сделок с объектом: отсутствие или наличие ограничений, законность всех предшествующих сделок. Всю эту информацию будущему собственнику по запросу предоставляют БТИ и Росреестр. Это достаточно трудоемкий процесс, требующий опыта общения с государственными органами, поэтому надежнее поручить его профессиональным юристам, специализирующимся по сделкам с недвижимостью.
Мнение эксперта. Статусы объектов недвижимости
При покупке недвижимости человек обращает внимание на несколько факторов. В основном это стоимость, документы и месторасположение. Все это зависит от того, к какому статусу относится данный объект: квартира, жилое помещение или апартаменты.
Подобные объекты существуют и на рынке недвижимости Сочи. В чем преимущества каждого из них и отличается ли ценовая политика? На эти и другие вопросы порталу недвижимости Вестум.RU ответили представители ведущих агентств недвижимости Сочи.
Вестум.RU: Почему важно знать статус объекта недвижимости? Что это такое?
Специалист по недвижимости АН «Винсент недвижимость» Ованес Нагабедян: Статус объекта недвижимости – это юридическое понятие объекта недвижимости, которое любой покупатель видит в свидетельстве на право собственности. В городе Сочи в частности есть такой специфический объект недвижимости, как помещение с назначением жилое.
Также стандартны классические квартиры и апартаменты. Почему это важно знать? Любой покупатель задает специалисту по недвижимости некие условия по подбору недвижимости. А специалист, в силу своего профессионализма, должен заранее до подбора недвижимости объяснить человеку, что существуют данные три статуса.
У каждого из них разные ценовые сегменты, разные юридические документы, разные назначения земельных участков. Каждый объект имеет свою специфику.
Вестум.RU: В чем разница между статусом квартира, жилое помещение и апартаменты?
Вестум.RU: Какой сегмент на сочинском рынке занимает каждый из объектов?
Руководитель отдела АН «Real недвижимость» Сергей Еганов: На самом деле, если взять всю недвижимость Сочи, 20-30% занимает статус квартир на сегодняшний день. Около 50-60% занимают жилые помещения. У нас мало муниципальной земли, которая выделяется под многоквартирные дома. 10-15% это апартаменты. Это дорогая элитная недвижимость, которая продается уж с ремонтом и мебелью, на берегу моря.
Вестум.RU: Меняет ли что-то данный статус при сделках с объектом в будущем?
Марианна Шмигирилова: Процедура купли-продажи в дальнейшем проходит точно так же, как и в первичной сделке. То есть предыдущая запись в едином Госреестре гасится и делается новая запись на другое лицо. Это если покупателем выступает гражданин России. Если проходит купля-продажа недвижимости иностранными гражданами, то вот тут есть свои нюансы.
В законах РФ есть запрет на отчуждение земли в собственность иностранным гражданам. Поскольку в жилом помещении вместе с самим помещением по договору дарения отчуждается часть земельного участка, в данном случае возникает определенное «нет» по отношению к иностранным гражданам. Такого рода сделки они не могут осуществлять.
Вестум.RU: Что из вышеперечисленных объектов пользуется спросом у покупателей?
Сергей Еганов: Самый большой сегмент в продажах Сочи занимают жилые помещения. Каждый житель страны хочет жить на берегу моря за 1,5-2 миллиона рублей. Жилые помещения позволяют людям сделать это. Также они дают возможность прописаться в городе Сочи. Пользуются спросом и объекты со статусом квартиры. По ценовой политике они немного дороже жилых помещений.
Но это дома бизнес-класса, где есть консьерж, придомовая территория, паркинг. Большинство из них находятся в Центральном районе. Апартаменты на сегодняшний день, с учетом политики и курса валют, охотно приобретают иностранные граждане. У них есть возможность приобретать апартаменты, когда земля не привязана к продаже недвижимости.
Вестум.RU: Одинаковы ли условия оформления ипотеки для квартиры, жилого помещения и апартаментов?
Ованес Нагабедян: Как правило, помещения со статусом жилые не подходят под ипотеку на этапе строительства. Они проходят по договорам инвестирования, где не действует ФЗ №214, как в объектах бизнес-класса и элитных домах, которые по этому закону строятся. Там изначально банк передает кредитные средства застройщику.
И, соответственно, банк разрабатывает пакет ипотеки для клиентов. Даже апартаменты проходят по ипотеке, несмотря на то, что это нежилые помещения. Обычно это также разрабатывают банки, которые, как я уже говорил, изначально финансируют этот проект. То есть они уверены в данном объекте на 100%, в том, что здесь практически нет рисков.
Вестум.RU: Правда ли, что в последнее время у банков возросли требования к объектам со статусом жилое помещение?
Сергей Еганов: На сегодняшний день банки пересмотрели процентную ставку. Она была поднята. Также некоторые банки стали жестче относиться к этажности здания, в котором они дают возможность приобрести жилое помещение в ипотеку.
Марианна Шмигирилова: Критерии выдачи кредитования объектов ужесточились ко всем объектам рынка в принципе. Поскольку у многоквартирных жилых домов есть проект, разрешение на строительство, конечно, им проще сотрудничать с банками. Жилые помещения – это более мелкие объекты, это малоэтажные дома, им труднее конкурировать на рынке с многоквартирными домами. Можно сказать, что требования увеличились ко всем, но конкурировать сложнее стало жилым помещениям по отношению к квартирам.
Ованес Нагабедян: На самом деле это связано с общей политико-экономической ситуацией. Это не связано с конкретным объектом. Я знаю застройщиков, которые занимаются малоэтажным строительством, жилыми помещениями, и которые уже отстроили по 15-17 домов. И банки охотно предоставляют там ипотеку. Потому что они уверены в надежности этих застройщиков-инвесторов.
Что касается крупных игроков, тут вообще банки без сомнения кредитуют. Это их прибыль, это их деньги.
Статус объекта капитального строительства
В связи с утверждением федерального стандарта «Оценка недвижимости» (ФСО №7)[1] и появлением в нем в качестве объекта оценки такого объекта недвижимости как объект капитального строительства (далее – ОКС) в оценочной среде высказываются различные мнения относительно того, как правильно понимать эту ситуацию. Во-первых, что такое ОКС как объект оценки и, во-вторых, связаны ли с ним имущественные права на земельный участок, на котором ОКС расположен. Ведь в п.4 ФСО №7 перечислены кроме ОКС такие объекты недвижимости как застроенные и незастроенные земельные участки с соответствующими правами на них. Другими словами, следует ли при оценке ОКС всегда учитывать права на земельный участок.
С одной стороны, здравый смысл говорит о том, что не было смысла включать в ФСО-7 оценку ОКС, подразумевая при этом по умолчанию учет прав на земельный участок, так как непонятно, чем оценка ОКС в этом случае будет отличаться от оценки застроенного земельного участка.
Таким образом, объект капитального строительства представляет собой результат строительства, не включающий в себя какие-либо затраты на приобретение собственником (пользователем) ОКС имущественных прав на земельный участок. Отметим, что в главе 1 «Подготовка территории строительства» сводного сметного расчета стоимости строительства учитываются лишь затраты на выплату земельного налога (арендной платы за землю) в период проектирования и строительства [6].
В целях однозначного понимания оценщиками статуса ОКС, следует рекомендовать в задании на оценку следующее:
- Вместо выражения «оценка объекта капитального строительства с учетом прав на земельный участок» использовать более правильные выражения «оценка застроенного земельного участка» или «оценка земельного участка с расположенным на нем объектом капитального строительства».
- Вместо некорректного выражения «оценка объекта капитального строительства без учета прав на земельный участок» использовать правильное выражение «оценка объекта капитального строительства».
ЛИТЕРАТУРА
1. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (с изменениями на 28.11.2013 г.).
3. Комментарий к Градостроительному Кодексу РФ (постатейный).
4. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
5. Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37).
6. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации – МДС 81-35.2004.
Надежда Партей,
Оценщик
Объединенной Консалтинговой Группы.
21. Особенности правового статуса недвижимости
Под правовым режимом недвижимого имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имущества.
Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав является их оборотоспособность. Под ней подразумевается возможность отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правоприемства (в форме наследования или реорганизации юридического лица). По признаку оборотоспособности вещи, в том числе и недвижимость, делятся на три категории:
— не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому; — ограничено оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению; — изъятое из гражданского оборота объекты. Перечень изъятых из оборота объектов должен быть указан в законе, однако пока такой закон отсутствует.
Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок, к ним относятся: недра, лесной фонд, атомные станции и табельное военное имущество.
Гражданским законодательством закреплены особенности правового режима недвижимости:
22. Деньги и ценные бумаги как объекты гражданских прав
Ценные бумаги – разновидность вещей, денежные или товарные документы, удостоверяющие имущественные права, осуществление которых возможно только при предъявлении этих документов.
Признаки ценных бумаг: наличие бумаги как материального объекта (исключение: «бездокументарные ценные бумаги», выпускаемые в случаях, предусмотренных законом (осуществление по ним прав производится в виде записей в специальных реестрах либо в компьютерах)); литеральность (письменная форма) – нарушение формы, установленной законом, влечет недействительность; строго формальный характер – ценная бумага должна содержать реквизиты, установленные законом (отсутствие реквизитов влечет недействительность); абстрактный характер – отсутствие основания, в соответствии с которым выдана ценная бумага (этот признак присущ большинству ценных бумаг); публичная достоверность – против держателя ценной бумаги не могут быть выдвинуты возражения, основанные на отношениях с его предшественниками.
Классификация ценных бумаг
1. По способу легитимации законного держателя ценной бумаги – именные, ордерные и предъявительские. Предъявительская ценная бумага – документ, из содержания или формы которого следует, что обладание им дает определенные права. Должник обязан предоставить исполнение по этому документу, не требуя иной легитимации владельца (если нет подозрений, что владелец незаконный).
В именной бумаге обозначен субъект права (владелец). Права из именных бумаг передаются в порядке общегражданской цессии. Ордерная бумага (коносамент, вексель, чек и др.) предусматривает обязанность должника исполнить обязательство указанному в этом документе лицу или, по приказу последнего – новому субъекту, который, в свою очередь, вправе посредством аналогичного приказа передать документ дальше. Владелец ордерной бумаги легитимируется как предъявлением документа, так и непрерывным рядом индоссаментов, при этом необходимо, чтобы под каждым индоссаментом стояла подпись лица, указанного в предыдущей надписи в качестве индоссата (индоссатора).
2. По виду вещных прав – товарные и денежные. Денежные бумаги – закрепляют право на получение денежной суммы (векселя, чеки, облигации). Товарные бумаги – закрепляют вещные права (чаще всего, право собственности и право залога на товар, почему-либо находящийся во владении другого лица), например, коносаменты, варранты.
3. По видам лиц, выпускающих ценные бумаги (эмитентов): государственные, выпускаемые государственными и муниципальными органами, и корпоративные, выпускаемые юридическими лицами.
4. По содержанию заключенных в них прав: обязательственные, закрепляющие право участия в какой-либо компании или на получение денежных средств (акции, облигации, векселя и др.), и вещные (коносамент), закрепляющие право на вещи, находящиеся в обороте.
| Видео (кликните для воспроизведения). |
Закон предусматривает различные способы передачи ценных бумаг путем вручения, с помощью уступки права требования (цессии), путем передаточной надписи (индоссамента).
Источник: imrc2018.ru