Какой правовой режим у незарегистрированного объекта недвижимости? В законе нет однозначного ответа на этот вопрос, поэтому он регулярно становится предметом дискуссии среди юристов.
Самый очевидный, но неверный ответ – что это совокупность стройматериалов. Почему это не так? Как правильно квалифицировать такие объекты с учетом принципов российского правопорядка?
Казалось бы, теория о том, что здание, которое физически построено, но право собственности на которое не зарегистрировано в реестре, — это «сложенные вместе строительные материалы», уже давно отправилась на свалку истории. Но нет, недавно на лекции для практикующих юристов, посвященной проблемам права недвижимости, я опять столкнулся с ней в диалоге со слушателями.
Вкратце ее суть такова: до регистрации права собственности на постройку она не является недвижимой вещью, а является движимостью – совокупностью сложенных вместе строительных материалов.
Какой дом можно построить за 4,5 млн.руб. в 2023 году. #shorts
Откуда могла возникнуть идея, что юридически постройка — это совокупность строительных материалов?
Во-первых, история развития частного права – как это ни странно звучит – действительно когда-то знала такой подход. В отличной дореволюционной работе проф. Л.А. Кассо «Здания на чужой земле» описывается подход средневекового германского права к строительству на чужом земельном участке: построенное здание считалось движимой вещью. Это было связано со стремлением не отступаться от классических догм римского права: единственная недвижимая вещь — это земельный участок, а построенное здание – всегда его составная часть.
Однако это несправедливо в ситуации, когда здание построило другое лицо, не собственник.
Концепция «здание — часть участка» оказывается в этом случае экономически неоправданной. Именно поэтому старинное германское право и вывернулось (довольно противоестественным, замечу, образом), признав здание … движимостью! Однако вряд ли люди, придерживающиеся сегодня в России этой концепции, знают об этом забавном факте. Ведь они не делают разницы между незарегистрированным зданием, построенным собственником, и незарегистрированным зданием, построенным другим лицом.
Во-вторых, несмотря на кажущуюся абсурдность идеи, она верна в своей исходной посылке: «незарегистрированная недвижимость» — это не недвижимая вещь. Это связано с тем, что в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь созданное здание или сооружение возникает с момента государственной регистрации права.
Если предположить, что построенное, но не зарегистрированное здание является недвижимой вещью, то на вопрос, кому она принадлежит (в отсутствие записи о праве собственности в реестре недвижимости), ответ будет: «она бесхозяйная». Этот ответ очевидно абсурден, а следовательно – ошибочен. Именно поэтому рассматривать здание, физически существующее, но не зарегистрированное в реестре, в качестве недвижимой вещи – неправильно.
Бизнес на строительстве домов на продажу #shorts
Почему взгляд на незарегистрированную постройку как на совокупность строительных материалов ошибочен?
Что происходит с кирпичами, раствором, арматурой, цементной смесью, железобетонными изделиями, которые используются в ходе строительства? После прикрепления их к земельному участку (либо к уже возведенным на нем конструкциям, неразрывно связанным с ним – фундаменту и проч.) они гибнут, так как утрачивают свое существование в качестве индивидуально определенных вещей.
Догма частного права знает такое понятие как составная вещь. Под составной понимается вещь, которая имеет составные части, то есть элементы, находящиеся в физической связи между собой и образующие физически одно целое. Классическим примером составной вещи является автомобиль; двигатель автомобиля – его составная часть. Легко заметить, что элементы, образующие составные части составной вещи, изначально являлись самостоятельными вещами (тот же двигатель до его установки в автомобиль – это обычная движимая вещь).
В момент физического присоединения вещи она утрачивает свой правовой режим объекта гражданских прав (то есть, перестает быть вещью) и становится составной частью другой вещи.
Ровно это же происходит со строительными материалами в процессе строительства: при присоединении их собственником (самим ли или же руками подрядчика) к застраиваемому земельному участку они перестают быть самостоятельными вещами и становятся составной частью участка. Чуть сложнее ситуация, когда участок застраивает не собственник, а, скажем, арендатор. В этом случае я бы сказал, что строящееся здание является не частью земельного участка, а элементом права строительного арендатора, то есть, элементом рудиментарного права застройки.
Именно такой подход в свое время сформулировал Президиум ВАС РФ в знаменитом деле Бастион КСБ (от 26.10.1999 № 3655/99), в котором он признал, что строительные материалы (металлические входные двери), смонтированные в строящемся многоквартирном доме, гибнут в момент их установки в дверные проемы здания.
Таким образом, никаких «сложенных вместе строительных материалов» существовать не может, материалы юридически погибли в процессе строительства, став составной частью земельного участка (или элементом права строительной аренды).
Как построенное здание становится недвижимой вещью, объектом прав?
Благодаря тому, что наше право признает возможность государственной регистрации права собственности на постройку, лицо, ее возведшее, может «превратить» составную часть земельного участка (или элемент арендного застроечного права) в … отдельный новый объект права – здание как недвижимую вещь.
Я называю это правом на горизонтальное разделение. Действительно, заинтересованное лицо как бы юридически «делит» один объект (земельный участок с постройкой) на два: собственно участок и постройку.
Возможность горизонтального разделения, признаваемую нашим правом, кто-то из коллег ругает, кто-то хвалит. Я скорее отношусь к ней отрицательно (почему так – это тема для отдельного большого и интересного разговора), но так или иначе – горизонтальное разделение по нашему праву есть. А вот концепции «сложенных вместе строительных материалов» нет и быть не может.
Источник: mos-jkh.livejournal.com
Как пристроить террасу к дому — просто и быстро строим простейшую террасу из разных материалов (90 фото)
Устраивая приусадебный участок, любой хозяин стремится создать на нем места для отдыха. Это могут быть беседки, простые навесы, веранды. Самой распространенной постройкой, позволяющей наслаждаться окружающим пейзажем, является терраса к дому.
Если ее конструкция тщательно продумана и качественно выполнена, она становится, не только любимым местом провождения досуга, но и украшением всего участка.
Замыслив возвести террасу самостоятельно, любой владелец дачи должен предварительно изучить все тонкости возведения этого объекта.
Особенности террасы и ее отличие от других малых архитектурных форм
Под террасой понимается конструкция открытого или полуоткрытого типа, представляющая благоустроенную площадку, предназначенную для отдыха.
При внешнем сходстве с конструкцией веранды, назначение этой постройки состоит в другом. Веранда является частью дома, имеющей закрытые стены, часть из которых выполнена из стекла полностью или частично. Она находится под одной крышей с домом и помогает укрыться в непогоду.
Терраса же, является постройкой, предназначенной для обеспечения комфортного нахождения на солнце. В отличие от веранды ее могут:
- пристраивать снаружи по периметру одной или нескольких внешних стен дома;
- возводить вблизи от дома, например, с использованием площадки и крыльца перед входом в дом;
- устанавливать в виде отдельной постройки, расположенной в солнечном полуоткрытом месте с обустройством лестницы или дорожки для быстрого попадания в дом.
Крыша террасы возводится в виде отдельной конструкции, независимой от кровли основного дома. Может использоваться планировка, привязанная к потолочному перекрытию дачного строения.
Пошаговая инструкция возведения террасы является важной при самостоятельном строительстве этого объекта.
Виды деревянной веранды
Веранда представляет собой полноценную пристройку с фундаментом, стенами, окнами и крышей, которая может быть встроенной в дом сразу при возведении или же быть пристроенной как со стороны главного входа, так и с обратной стороны дома с выходом в сад или двор.
В данной статье мы рассмотрим варианты постройки веранды именно из дерева, данный материал по сравнению с другими гораздо легче поддается обработке, поэтому создать такое строение своими руками можно и в одиночку. Существует несколько видов подобных конструкций:
1. открытые
2. закрытые
3. утепленные
4. неотапливаемые
При строительстве можно предусмотреть возможность изменения положения окон, с их помощью достаточно просто регулировать температуру внутри помещения
Дизайн веранды открывает широкие возможности для реализации различных идей, например, Вы можете установить на ней камин
Веранда также может использоваться как кухня, столовая или даже жилая комната
Источник фото: www.diz-cafe.com/postroiki/veranda-na-dache-svoimi-rukami.html
Основные правила подготовки
Решив построить террасу, нужно следовать следующему плану:
- выбрать место ее расположения;
- определиться с конструкцией постройки, набросав ее примерную схему;
- определить материалы, из которых будет воздвигнута терраса;
- составить подробный проект выбранной конструкции;
- при необходимости согласовать его в государственных структурах;
- подготовить площадку под строительство;
- рассчитать и приобрести выбранные материалы и необходимые инструменты.
Выбор места
Прежде, чем начинать строительство, нужно выбрать место, в котором будет расположена терраса. Учитываться должен не только внешний вид постройки, ее сочетание по дизайну с остальными строениями дачного участка, но и характеристики почвы в месте установки этой постройки. Следует знать глубину промерзания грунта в выбранном месте, степень его естественной освещенности и т. д. Попадание на площадку прямых солнечных лучей может создать дискомфорт, поэтому такая площадка потребует возведения дополнительных ограждающих элементов. Лучше выбирать место, равномерно освещаемое солнцем.
Важно! Место для обустройства террасы, в регионах с жарким климатом, лучше выбирать, со стороны востока или запада домового строения, чтобы постройка меньше времени находилась под прямыми лучами солнца
Подготовка площадки
Выбранную для строительства террасы, площадку необходимо предварительно подготовить. Для этого следует очистить ее от мусора и ненужных предметов. После этого нужно снять верхний почвенный слой, с последующим выравниванием и утрамбовкой поверхности земли. Проводить такие работы рекомендуется в осеннее время, чтобы зимой земля дала усадку.
Далее, весной после таяния снега и испарения ненужной влаги, на площадку высыпается слой песка, толщиной не менее 0,1 метра, который также тщательно утрамбовывается. Запланированные по проекту работы, проводятся после полной готовности площадки к строительству.
Материалы
Терраса к дому может сооружаться с использованием разных материалов. Это может быть камень, дерево или металл. Также допустимо сочетание разных материалов.
Бетонная плитка
Сооружение террасы лучше проводить с использованием дерева, так как этот материал является экологически чистым, испытан веками, доступен в продаже, хорошо поддается обработке и выглядит всегда эстетично.
Керамогранит
Для выполнения каркаса используют, обычно, брус и доски. Для пола применяют палубную доску или другой пиломатериал, устойчивый к влаге.
Террасная доска
Кроме пиломатериалов для сооружения фундамента потребуются следующие материалы:
- смесь цемента с песком. Компоненты смеси нужно заготовить заранее;
- помимо того, нужны металлические крепежные элементы: уголки, шурупы, болты, гвозди и др.;
- для покрытия деревянных элементов нужно заготовить лакокрасочные и антисептические материалы;
- для сооружения площадки под строительство может потребоваться строительный песок и гравий.
Инструменты
Для строительства потребуются следующие инструменты:
- электролобзик;
- уровень;
- стамеска;
- скобы;
- рулетка;
- молоток;
- плоскогубцы;
- кисти;
- лопаты и другие приспособления.
Классификация
Террасы бывают полностью открытыми, полузакрытыми и закрытыми.
Закрытый вариант – это почти жилое помещение. Отличие только в отсутствии отопления и больших панорамных окнах. В закрытой террасе можно установить сплит-систему и обогревательные приборы. Любителям свежего воздуха и запаха природы можно обустроить здесь спальное место. Но стоит учесть, что контролировать температуру на террасе – непростая задача.
Для обогрева и охлаждения потребуется большой расход электроэнергии.
Открытая терраса имеет более простую конструкцию. Иногда она выглядит как обычное крыльцо под навесом с перилами. Такой вариант подойдет тому, кто не стремится построить отдельное помещение, но мечтает об уютном и комфортном месте отдыха. И хотя в зимнее время открытая терраса – бесполезное помещение, в теплые месяцы она станет отличной площадкой для приятного времяпровождения. Строительство такой террасы потребует меньше усилий, материалов и времени, чем аналогичной закрытой.
При составлении проекта постройки необходимо учитывать следующие нюансы:
- Любая конструкция постройки, примыкающей к дому, независимо от наличия или отсутствия стен, должна иметь опоры в виде столбов. Это позволит закрепить ее к дому.
- каркас ее кровли со стороны примыкания должен крепиться к внешней стороне капитальной стены дома. С другой стороны, каркас кровли должен опираться на опоры, вмонтированные с помощью бетонной отмостки, в грунтовое основание на глубину от 40 см и более.
- Если предполагается расположение постройки выше 18 – 20 см над поверхностью основания, она должна иметь ступени и ограждения с перилами. Для сооружений, состоящих из нескольких разно уровневых площадок, необходимо предусматривать, кроме основных ступеней при входе на террасу, ступеньки между этими площадками.
- Места расположения опор нужно рассчитать максимально точно.
- Чтобы, попадая на террасу, дождевая вода не застаивалась на полу, при проектировании следует предусмотреть небольшой уклон площадки в сторону от дома (в пределах 2 см на погонный метр).
- Необходимо учесть также удобство входа с террасы в дом и выхода из него на площадку отдыха. Проход через террасу можно предусмотреть сквозным, но, во избежание сквозняков, двери с улицы на веранду и в дом не должны располагаться друг против друга.
- Если площадка будет располагаться по периметру внешних стен дома, то, в классическом варианте, ее длина, как правило, равняется длине внешней стены здания, к которой она пристраивается. Ширина площадки обычно выбирается в пределах 3- 7 метров. Главным критерием является соблюдение пропорций. Размеры веранды должны соответствовать габаритам основного здания, чтобы вся конструкция гармонично вписалась в общий стиль строений.
Когда требуется согласование постройки?
Полноценный подробный проект террасной постройки требуется, если она будет капитальным сооружением, имеющим фундамент. В этом случае она будет считаться перепланировкой домостроения, требующей согласования в государственных органах власти. Если терраса будет возводиться без фундамента, ее проект согласовывать не надо, так как такое сооружение считается временным строением. Проект составляется перед началом выполнения работ.
Выбор конструкции
Как уже говорилось, настил террасы всегда ложится на каркас. Это могут быть:
- ячеистые конструкции на точечных опорах (блоках, сваях). Их устройство сходно с ростверком жилого дома, балки должны проходить по периметру и располагаться под всей площадью настила с определенным шагом. Учитывая сравнительно небольшую нагрузку на сооружение, шаг каркаса обычно принимается 1…3 м;
- лаги, то есть параллельно расположенные балки без дополнительных связей. Они также могут опираться на сваи или блоки, но чаще укладываются на отсыпанную щебнем/песком площадку. Шаг лаг определяется по планируемой нагрузке и толщине/материалу настила.
Комбинированное основание под террасу: балки уложены на оголовки винтовых свай, по ним с шагом 0,5…0,8 м распределены лаги, скрепленные диагональной связью (по краю площадки)
Если планируется ограждение, лучше отдать предпочтение легким решетчатым и столбчатым конструкциям.
Ограждение на стойках из профилированной трубы, закрепленных на бетонном ростверке
Ограждение из окрашенного дерева
Для устройства навеса (крыши) также лучше использовать легкие конструкции: столбы/стойки из профилированного металла, дерева и упрощенную стропильную систему из того же материала. В качестве кровельного материала подходит монолитный или сотовый поликарбонат, закаленное стекло, дерево, металлочерепица, профнастил и другие варианты без утепления.
Навес из закаленного стекла на металлическом каркасе и стойках
Монолитный поликарбонат на металлическом каркасе
Поликарбонат с волновым профилем на деревянном каркасе
Иногда уместно использование крыши-жалюзи, то есть вместо сплошного настила затенение обеспечивается наклонно расположенными планками.
Разберем подробнее несколько проектов строительства террасы.
Терраса к дому из дерева на винтовых сваях пошагово
Конструкция винтовой сваи представляет полую металлическую трубу, с одного конца имеющую конусообразный заостренный винт, а с другой – плоскую площадку. Длина таких изделий может составлять 2 – 11 метров. Заостренный винтовой конец предназначен для вкручивания свайной трубы в грунт.
Тип сваи и ее размер подбирают, исходя из проведенных расчетов планируемой нагрузки на эти конструкции в процессе эксплуатации.
Проведение работ по монтажу террасы с использованием винтовых свай предусматривает следующие этапы:
- Подготовка ям под установку свай. Ямы копаются в местах предварительной разметки расположения этих труб. Устанавливаться сваи могут, в зависимости от размеров конструкции террасы, только по периметру площадки или дополнительно внутри нее.
Глубина ям должна составлять минимально 60 см. Учитывается величина промерзания местного грунта.
После подготовки ям, размер которых по длине и ширине, зависит от параметров свай, трубы вставляют в вырытые углубления, внимательно отслеживая горизонтальность плоской площадки верхнего торца. В углубление заливается бетонный раствор, который после застывания придает заданную фиксацию свайного столба.
Помимо этих работ, нужно продумать, как пристроить террасу к дому. Эта технология, описана выше. Нужно закрепить конструкцию к балке, установленной с внешней стены дома, либо к его основанию. Для фиксации конструкции к стене используются анкерные болты.
Типы фундамента для строительства веранды
Чаще всего веранды строятся на основаниях столбчатого либо ленточного типа, рассмотрим, как выполнить оба варианта самостоятельно.
Столбчатый фундамент
Этот вариант наиболее простой и менее затратный, суть его заключается в установке отдельных опор, которые вкапываются в землю.
Этапы работ:
- перед началом работ выполните предварительную разметку, затем можно подготовить ямы под опоры, глубина их может достигать до одного метра, однако ориентируйтесь на качество почвы и вес самой конструкции;
- засыпьте дно ям песком и щебнем, залейте сверху бетонный раствор;
- веранда должна равномерно опираться на фундамент, для этого важно разместить все опоры на одном уровне, чтобы защитить их от влаги воспользуйтесь битумной мастикой и рулонным гидроизолятором.
Источник фото: www.besedkibest.ru/verandu/veranda-svoimi-rukami-iz-dereva-poshagovo.html
Ленточный фундамент
Такой вариант подойдет для более тяжелых сооружений, например, из кирпича или строительных блоков. Он более трудоемкий, а кроме того, потребует от вас больших усилий и мастерства, ведь в случае ошибки лента может повредиться, что непременно отразится на всем строении.
Процесс изготовления:
- выполнив необходимую разметку, выкопайте траншею и выровняйте ее стены и дно;
- выставьте опалубку из досок исходя из высоты будущей бетонной опоры;
- засыпьте дно траншеи слоем щебня и песка и тщательно утрамбуйте;
- уложите арматурную сетку, для наибольшей прочности рекомендуется использовать ячейки размером 10х10 см;
- залейте бетон, приготовленный из смеси песка, цемента, воды и щебня, после чего хорошо разровняйте заливку и оставьте до высыхания. Не забывайте, что бетон, особенно в жаркую погоду, необходимо смачивать водой во избежание появления трещин.
Источник фото: www.besedkibest.ru/verandu/veranda-svoimi-rukami-iz-dereva-poshagovo.html
Открытая площадка вокруг бассейна пошагово
Место для отдыха можно устраивать не только вблизи дома или с привязкой к нему. Часто площадку открытого типа устраивают вокруг бассейна, если запланировано его приобретение, либо самостоятельное сооружение. Площадка может иметь разную форму. Она может быть прямоугольной, овальной, круглой, неправильной формы. Все зависит от выбранного места расположения самого бассейна и его типа.
Самостоятельно можно устанавливать каркасный, сборно-разборный бассейн, надувной бассейн.
Важно, чтобы выбранная площадка была выровнена по горизонтали.
Особенно тщательно следует выравнивать часть участка, где будет располагаться бассейн. Дно бассейна не должно иметь неровностей, пней, старых засохших деревьев и прочего мусора. Также площадку следует утрамбовать, чтобы дно бассейна смогло выдерживать давление значительного объема воды. После выравнивания места под площадку, устанавливается сам бассейн и лестница для выхода и входа в него, а затем благоустраивается пространство вокруг бассейна. Площадку вокруг бассейна можно засыпать песчано-гравийной смесью толщиной не менее 20 – 25 см, можно просто зацементировать или устроить газон из травы с элементами дорожки, а также покрыть ее декоративной плиткой или террасной доской.
Важно! Плитка не должна выбираться излишне гладкой, чтобы избежать падений при выходе из бассейна.
Итоги
Помните, что устройство открытой террасы на загородном участке – это своего рода творческое задание, успешность выполнения которого, напрямую зависит от серьезности подхода к нему, поставленных целей и способов их реализации. Кроме того, воспользовавшись своей фантазией, посоветовавшись с родными и друзьями, вы сможете воплотить свои идеи в реальность. Для того чтобы настроиться на работу, определиться с вариантом террасы не лишним будет посмотреть на готовые варианты в реальном времени.
Правила монтажа напольного покрытия своими руками
Прежде чем укладывать пол на веранде, нужно позаботиться о гидроизоляции. Её задача — пропускать влагу наружу и не позволять ей проникать обратно. Поверх следует уложить напольное покрытие. Они различны, поэтому правила их монтажа также будут отличаться.
Знаете ли вы? Слово «веранда» происходит из Индии и означает «место, которое ведёт наружу».
Однако можно выделить ряд общих моментов:
- Проверьте выравнивание чернового пола и заделайте щели или неровности.
- Перед началом работы внимательно прочитайте инструкцию по установке. Она должна быть на упаковке к купленному материалу.
- Помните, что отдельные типы покрытий обладают свойством сжиматься и расширяться, а значит, не должны монтироваться впритык к стене.
- Поверхность, на которую укладывают покрытие, нужно очистить с помощью моющего раствора и дать ей хорошо просохнуть.
- Если использование материала подразумевает нанесение на поверхность грунтовки или дополнительного раствора, то этот шаг обязательно нужно выполнять. В функцию таких растворов входит герметизация поверхности.
- Укладывайте покрытие в соответствии с инструкцией и точно выдерживайте время, которое отведено на высыхание слоёв.
Укладка полов
Деревянный настил в виде досок – излюбленный материал хозяев для обустройства открытых террас.
Его укладка выполняется в несколько шагов:
- Доски предварительно обрабатываются антисептиком для продления срока службы и предотвращения гниения.
- Для утепления, расстояние от грунта до досок заполняют керамзитом. А сверху фундамента стелят несколько слоев рубероида.
- Проводится установка лаг на регулируемые опоры.
- Основной этап – укладка досок. Их начинают стелить от края постройки таким образом, чтобы каждая из них была параллельна лагам. Они должны плотно прилегать друг к другу. В качестве креплений используются саморезы по дереву. Оптимальная толщина материала – 30 мм.
- Полученную поверхность покрывают прозрачным лаком либо краской.
В качестве декоративных конструкций можно использовать деревянные перила, цветочные перголы, ограждения.
Где построить террасу
Место для возведения открытой площадки выбирают учитывая:
- какая сторона дома освещается солнцем;
- вид, открывающийся с террасы;
- особенности грунта — характер почвы влияет на выбор фундамента;
- ландшафт участка — постройка должна органично вписываться в общий дизайн двора и гармонировать со стилем дома.
Часто открытую площадку располагают около бассейна или естественного водоема. Форма сооружения может быть разной: прямоугольной, круглой, асимметричной, изогнутой.
Интересны многоуровневые террасы, избавляющие от необходимости делать отдельные ступеньки и обеспечивающие эффективный водосток.
Источник: camodelkin.ru