Что такое свободная планировка в новостройке и такая ли она свободная

⭐⭐⭐⭐⭐ Перепланировка в новостройке со свободной планировкой ⭐ PEREPLAN Проектная мастерская. Телефон для справок +7 (495) 181-13-09.

Что такое свободная планировка в новостройке? Плюсы и минусы варианта

Свободная планировка квартиры в новостройке постоянно указывается в списке преимуществ, особо выделяемых застройщиком. Но такое решение может оказаться далеко не самым выгодным с материальной точки зрения и грозящим проблемами после приобретения квартиры или апартаментов. Для начала следует уточнить, что такое свободная планировка, что это означает на словах, на деле и документально.

Описание квартир в новостройках на официальных сайтах — это рекламная информация, в которой застройщик волен указывать в качестве преимуществ то, что считает нужным. Но есть строительные и проектировочные стандарты и правила регистрации жилья. Сразу оговоримся — понятия «свободная планировка» в СНиП и ГОСТ нет. Это исключительно коммерческое, рекламное название одного из видов зонирования жилого пространства.

Особенности свободной планировки квартир и апартаментов

Отсутствие перегородок или так называемая условная «трассировка» внутренних стен в квартире — это два варианта реализации свободной планировки. На самом деле у нее гораздо больше особенностей, о которых стоит помнить, делая выбор в пользу этого решения.

Основные особенности свободной планировки апартаментов и квартир:

отсутствие полноценных внутренних перегородок;

возможность реализации только при определенных условиях, в зданиях, построенных по монолитной технологии , где несущими являются наружные стены и колонны каркаса;

наличие жестко привязанных к своим местам «мокрых зон»;

отсутствие отделки стен, пола и потолка, поскольку предполагается, что она будет сделана после монтажа перегородок.

Это видимые особенности, но есть и то, что подразумевается, но не озвучивается застройщиком. Дело в том, что свободная планировка не дает полной свободы организации пространства, а в некоторых случаях становится источником дополнительных затрат. Рассмотрим это отдельно и подробно.

Свободная планировка и ее подводные камни

При изучении документации и проектной декларации новостройки вы не встретите прямого упоминания свободной планировки, поскольку такого термина не существует. Скорее всего, застройщик укажет на возможность трассировки перегородок или оговорит их отсуствие. Но проект любого здания подразумевает включение в документацию поэтажных планов, что очень важно для покупателя.

Поэтажный план новостройки со свободной планировкой

Поэтажный план жилого дома или апарт-отеля включает все перегородки и стены, которые заложены в проект. Именно по этому плану БТИ составляет технический паспорт здания, а потом и вашей квартиры, чтобы вы могли оформить ее в собственность. Поэтому, встретив упоминание свободной планировки, требуйте показать вам эти планы — вы вполне можете увидеть там уже размеченные перегородки. И изменить их расположение можно только в ходе процесса перепланировки, а это означает создание и согласование отдельного проекта. Если по квартире уже проложена трассировка, то перегородки ставятся только по ней.

Поэтажный план без перегородок

Второй вариант — в поэтажном плане перегородок нет. Это значит, что помещение имеет статус жилого как единое пространство, в котором обозначены «мокрые зоны», но нет точно указанных границ санузла, кухни, коридора и прихожей. Если вы думаете, что это упрощает ситуацию, то сильно ошибаетесь, потому что:

при установке перегородок необходимо строго выдержать размеры мокрых зон, иначе, увеличивая санузел или кухню, вы уменьшаете жилую площадь, что равноценно перепланировке — проект, согласование;

вам придется согласовывать перепланировку или прибегнуть к услугам застройщика, если он готов взять это на себя, потому что в квартире должен появиться коридор, а увеличить санузел можно только за счет этого пространства;

вы не можете каким-либо образом заблокировать подходы или нарушить конфигурацию вентиляционных и кабельных каналов, перенести «мокрые зоны»;

вы должны ставить перегородки так, чтобы жилые комнаты имели площадь не менее 9 кв.м и обязательно источник естественного освещения, окно, выход на балкон или лоджию;

не допускается объединение балконов, лоджий и пространства комнат, расширение отопительной сети на эти части квартиры.

Стоит подумать и о том, что после монтажа внутренних ненесущих стен вам придется прокладывать проводку, а это значит — создавать ее проект и снова идти за согласованием. Словом, свободы в свободной планировке крайне мало, а ее плюсы и минусы часто вовсе игнорируются застройщиком.

Затраты и согласования при свободной планировке

Стоит вспомнить и о затратах. Если в квартире (апартаментах) поэтажный план и трассировка указывают на места перегородок, то вы фактически берете на себя оплату того, что не сделал застройщик — монтажа внутренних стен. При этом свобода у вас минимальная, а любое изменение требует согласования. Учитывая, что свободная планировка обычно служит поводом для удорожания квартиры, преимущество выглядит сомнительным.

Второй вариант — перепланировка единого помещения. Это все же оправданно, поскольку вы можете выбирать варианты, не нарушающие строительных норм. Если согласование пройдет успешно, если застройщик готов взять его на себя, то вложение денег в комфорт того стоит. Однако, нельзя забывать об ограничениях, перечисленных выше.

Как узаконить и согласовать перепланировку в новостройке

Что делать, если вы по каким-то причинам уже поставили перегородки или изменили первоначальные поэтажные планы и трассировку? Придется провести строительно-техническую экспертизу, получить заключение о том, что не нарушены нормы и стандарты, и обратиться в суд, чтобы узаконить перепланировку.

Что будет если игнорировать согласование? Во-первых, БТИ может не выдать техпаспорт, и оформление квартиры в собственность сорвется. Во-вторых, суд может вынести решение о принудительном восстановлении исходного состояния квартиры за счет владельца. Это дорого.

Итак, еще на этапе выбора новостройки стоит подумать о том, готовы ли вы к дополнительным расходам и хлопотам. связанным со свободной планировкой. Ее преимущества и недостатки могут оказаться вовсе не в равновесии, а обещания застройщика — это вполне допустимый рекламный прием, реализация его права привлечь ваше внимание к объекту продажи.

Свободная планировка квартир — в чем ее подводные камни? Что это значит, как выглядит, вопросы согласования перепланировки и возведения стен — в статье на Houzz ©. … И таких ситуаций, затрагивающих дизайн квартир свободной планировки , много. Потому сегодня я хочу рассказать о том, что значит свободная планировка : в чем ее настоящая свобода, а в чем — ограничения. Sushiiphoto. Сохранить фото. Что такое « свободная планировка » ? … Иными словами, владелец квартиры в новостройке якобы получает возможность распланировать пространство — расположение и конфигурацию помещений — в соответствии со своими предпочтениями.

Перепланировка в новостройке со свободной планировкой

Свободная планировка — вариант сдачи квартиры в новостройке, когда застройщик не возводит внутренние стены. При ремонте таких квартир владельцы часто сталкиваются со сложностями в оформлении перепланировки. Расскажем, на что стоит обратить внимание до того, как вы вызвали строительную бригаду, какие документы потребуются, с какими проблемами вы можете столкнуться и как их решить.

Что такое свободная перепланировка

Под квартирами со свободной перепланировкой застройщики называют квартиры в новостройках, в которых отсутствуют внутренние перегородки.

Пример квартиры со свободной перепланировкой из ЖК «Лица». Принимая квартиру, покупатель видит только голые стены по периметру квартиры.

В квартире может вообще не быть внутренних стен, либо они выкладываются высотой в один кирпич или блок. Глядя на это, покупатель думает, что может расположить внутренние помещения по собственному желанию. Об этом может сказать и застройщик, подавая как выгодную особенность квартиры. Но это не так.

Несмотря на название, в жилых помещениях свободной перепланировки как таковой не бывает. Во-первых, есть строительные правила для жилых домов, которые необходимо соблюдать. Во-вторых, отсутствие стен — видимость. Стен нет внутри квартиры, но они есть на бумаге — в документах застройщика. Как минимум, там должны быть выделены санузел, кухня и жилая комната. Это требуется, чтобы получить разрешение на строительство и сдать дом.

Покупая квартиру со свободной планировкой, покупатель берет на себя лишнюю обязанность — возвести перегородки, которые есть на бумаге, но отсутствуют в реальности. Более того, площадь под этими стенами не войдет в площадь квартиры. То есть после возведения перегородок между комнатами площадь квартиры уменьшится.

Когда нужно согласовывать перепланировку

У каждой квартиры, даже той, что сдана без внутренних стен, есть первоначальный план. На нем указано, где в квартире мокрая зона — санузел и ванная, где коридор и где жилые комнаты. Если владелец квартиры хочет изменить этот план, ему нужно получить разрешение Мосжилинспекции на перепланировку. Есть и другие инстанции, согласие которых может потребоваться, но Мосжилинспекция — ключевая.

Не все пожелания собственника можно согласовать. Например, нельзя объединять лоджию и жилую комнату, а также расширять санузел за счет жилой комнаты, если у вас не первый этаж. Такая перепланировка может навредить другим жильцам дома или самому дому, поэтому ее запрещают. Например, если вы объедините лоджию и спальню и снесете стену между ними, нарушатся рассчитанные строителями тепловые характеристики дома. Нужную температуру будет сложнее поддерживать, и зимой на обогрев будет уходить больше энергии.

Если делаете ремонт в московской новостройке, заранее посоветуйтесь со специалистами — мы знаем не только нормы закона, но и практику работы Мосжилинспекции. У нас можно получить бесплатную консультацию.

Какие проблемы возникают при свободной планировке

В случае со свободной перепланировкой главная сложность — найти первоначальный план квартиры. Если застройщик поставил дом на учет в БТИ, план квартиры будет отражен в ее техническом паспорте. В этом случае перепланировка пойдет по обычному сценарию. Однако в основном новостройки в Москве сейчас сдаются без технической инвентаризации.

Застройщик обязан поставить дом на учет в Росреестре, но это не то же самое. Для кадастрового учета составляется технический план дома и квартир в нем. Его готовят кадастровые инженеры.

Техническую инвентаризацию проводит БТИ — МосгорБТИ или другие специализированные организации. На квартиру составляется технический паспорт. Именно он требуется для согласования перепланировки. У квартир, где техинвентаризация не проводилась, техпаспорта нет.

Так выглядит технический паспорт на квартиру из БТИ: титульный лист и план помещения (скачать целиком, pdf, 4 Мб). Для перепланировки понадобится именно он.

Кадастровый паспорт и технический паспорт — это разные документы. Кадастровый паспорт нужен Росреестру, чтобы поставить квартиру на учет в ЕГРН. Для перепланировки квартиры нужен именно техпаспорт. Ни кадастровый паспорт, ни документы от застройщика не подойдут.

Главная проблема при согласовании перепланировки в квартирах, которые сдали без внутренних стен, — несоответствие между планами застройщика и тем, как квартиру поставили на учет в Росреестр.

В техническом плане, который передан в Росреестр, могут отсутствовать перегородки, которые планировал возвести застройщик, зоны кухни и коридора. Застройщики ставят квартиры на технический учет без внутренних перегородок, чтобы у квартиры была выше площадь, а значит и стоимость.

Квартира — это минимум кухня, санузел и жилое помещение. Между ними должно быть разграничение — перегородки, а их площадь не должна входить в площадь квартиры.

Хорошо, если на плане в Росреестре обозначены коридор и кухня. Может быть так, что застройщик поставил квартиру на учет в Росреестр и отметил там только санузел. Все остальное будет жилой комнатой. Эта ситуация нередко встречается на практике — например, в ЖК «Лица», «Символ», «Пресня-Сити».

Владельцы таких квартир оказываются в тупике — они не могут расширить санузел за счет коридора, потому что по документам коридора у них нет. Санузел разрешено увеличивать только за счет зоны коридора, чтобы был ниже риск затопить жилые комнаты соседей снизу. Если в квартире нет коридора, то и санузел за его счет расширить нельзя.

Доказать, какая планировка задумывалась в квартире, если внутренние стены не возведены, можно с помощью планов застройщика. К сожалению, недобросовестные компании могут не выдавать их на руки собственникам квартир, а план квартиры в договоре зачастую существенно отличается от финального варианта.

Однако даже в проблемных ситуациях перепланировку можно согласовать. Особенности практики и бюрократические сложности — не причина делать несогласованный ремонт и рисковать получить штраф и сложности при продаже квартиры.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Что такое свободная планировка квартиры в новостройке , преимущества и недостатки подобного жилья. Правила возведения стен в квартире со свободной планировкой . … Свободная планировка квартир, фото. Отсутствие стен не означает свободную планировку , это означает лишь, что строители сэкономили на материалах, наметив будущие стены в «один кирпич». Данные стены на планах БТИ показываются пунктирными линиями. Обязанность возвести их по намеченным линиям возложена на собственника. Если новостройка относится к панельный домам, то здесь свободной планировки не может быть в принципе.

Что такое свободная планировка квартиры: ограничения, нюансы

Принято считать, что при свободной планировке можно с нуля создать квартиру своей мечты — расположить комнаты, как хочется, или вообще убрать все перегородки, организовать большую ванную с джакузи или просторную кухню-столовую и собираться в ней всей семьей.

В квартирах со свободной планировкой действительно можно реализовать много идей, но есть целый ряд ограничений и нюансов. Если про них не знать, может возникнуть масса проблем, вплоть до невозможности узаконить перепланировку.

Рассказываем, что такое свободная планировка и что нужно учесть, если вы решили купить такую квартиру.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке со свободной планировкой в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Что такое свободная планировка

Как такового понятия «свободная планировка» в законе не существует — его стоит воспринимать как маркетинговый ход застройщиков и риелторов. Обычно с такой формулировкой в новостройках предлагают купить квартиры без ремонта, в которых отсутствуют внутренние стены. Фактически это студии, но их площадь может быть сопоставима с трех- или четырехкомнатной квартирой.

Свободная планировка — это пространство с минимальным количеством внутренних перегородок. Как правило, такая планировка ограничена только внешними и межквартирными стенами.

Технически свободная планировка возможна не везде. Например, в конструкции панельных и кирпичных домов почти все межкомнатные стены являются несущими, поэтому открытое пространство там реализовать невозможно (либо очень сложно).

В панельном ЖК «Бунинские луга» все стены — несущие

Проще всего организовать свободную планировку в монолитно-каркасных домах — в большинстве новостроек так и делают. В монолитных зданиях внутренние стены не несут основную нагрузку, а потому их можно относительно свободно перемещать по всей площади помещения.

В чем разница между свободной и открытой планировкой

Эти два понятия схожи между собой. Они оба обозначают квартиры без внутренних перегородок, но есть и различия.

Формулировка «свободная планировка» относится к квартирам без ремонта. Она предполагает расширенные возможности по перепланировке жилища во время отделки — изменению размеров и габаритов комнат, их объединение и разделение.

Открытая планировка — это особенность уже готового интерьера. Она означает, что в квартире нет разделения на комнаты, а все ее пространство за исключением санузла представляет собой одно просторное помещение. Квартиры со свободной планировкой покупают в том числе для того, чтобы организовать в них открытую планировку.

Как выглядит квартира со свободной планировкой

Типичная квартира со свободной планировкой смотрится как пустая «бетонная коробка» с оконными проемами и входом. Межкомнатных стен в ней либо нет совсем, либо они намечены трассировкой — невысокими (10-20 см) пеноблоками или кирпичами, реже обычной краской.

Фото квартиры свободной планировки в ЖК «Рассказово»

Пространство в квартирах со свободной планировкой максимально открыто, но в нем могут быть установлены пилоны и колонны. Они служат для укрепления каркаса здания, убрать их будет нельзя.

Границы санузлов в квартирах свободной планировки обычно размечаются трассировкой. В отдельных случаях застройщик может возвести и полноценные перегородки — все зависит от компании и конкретного жилого комплекса.

Как свободная планировка отмечается на плане квартиры

Разделение комнат в квартире может отсутствовать в реальности, но не на бумаге — к жилью должен прилагаться план, согласованный в бюро технической инвентаризации (БТИ). Юридического понятия свободной планировки нет, поэтому особых требований к его составлению не предъявляют.

Все реально существующие перегородки на плане квартиры выделяются сплошными линиями. Межквартирные стены, пилоны и колонны обычно помечены жирным.

Свободная планировка без разметки в ЖК «20&20»

Условные перегородки, которые в реальности отсутствуют или намечены трассировкой, могут отмечать пунктиром или вообще никак не обозначать. Обязательно должны быть выделены мокрые зоны — кухни и санузлы.

Свободная планировка с разметкой в ЖК «Город»

Бывает, что на плане БТИ при свободной планировке не обозначены границы коридоров, вспомогательных и жилых помещений. На бумаге квартира выглядит как «белый квадрат» с санузлом. Это не противоречит закону, но усложняет согласование перепланировки для будущих владельцев.

При неявном расположении помещений на плане БТИ можно ориентироваться на строительный (поэтажный) план — он составляется перед строительством дома, обычно в нем указаны точные границы всех помещений. Получить его можно у застройщика или в управляющей компании.

Какие плюсы и минусы у свободной планировки

Основное достоинство квартир со свободной планировкой — открытое пространство. В плане дизайна и творчества это огромное преимущество. Хозяин квартиры может сам решать, сколько в квартире будет комнат (и будут ли они вообще), привлечь дизайнера и составить индивидуальный дизайн-проект — все это делает квартиру уникальной и дает ее жильцам свободу самовыражения.

Свободная планировка предоставляет простор для творчества. Квартиру можно использовать как «заготовку» для реализации смелых идей, которые не найти среди типовых вариантов жилья.

В квартирах свободной планировки изначально нет стен, поэтому можно не тратиться на демонтаж — в Москве он обходится в 200-400 руб./кв. м. Если убирать перегородки самостоятельно, это потребует много времени и сил, а потом придется собирать и выбрасывать строительный мусор.

— относительная свобода творчества;

— экономия времени на демонтажные работы;

— возможность организовать открытую планировку.

— дополнительные затраты и время на ремонт;

— ограничения при перепланировке;

— после возведения стен общий метраж квартиры уменьшится.

У свободной планировки есть и обратная сторона — владельцы будут платить за возведение перегородок из своего кармана. Кладка межкомнатных стен с учетом работ и материалов в Москве обходится примерно в 990 руб./кв. м. В зависимости от метража и желаемой планировки расходы могут составить до нескольких десятков тысяч рублей.

При подсчете площади в квартире свободной планировки не учитываются внутренние перегородки, и при ремонте межкомнатные стены «съедают» квадратные метры. Средняя толщина перегородок составляет 150 мм. При возведении 7-метровой стены площадь жилья уменьшится на 7 х 0,15 = 1,05 кв. м. Если квартира находится в Москве, при продаже владелец потеряет в среднем 200 тыс. руб — среднюю стоимость одного квадратного метра.

Еще один недостаток — ограничения при ремонте квартир свободной планировки. Мало того, что отсутствие стен увеличивает время на отделку, дополнительное время придется потратить на согласование — процесс может затянуться на несколько месяцев.

Что можно и нельзя делать при свободной планировке

Правила ремонта при свободной планировке такие же, как и в обычных квартирах — с поправкой на то, что владелец может сам выбрать количество и расположение помещений. Но воплотить абсолютно любую мечту не получится — перепланировку все равно придется согласовывать в жилищной инспекции и БТИ по всем нормам и правилам.

Какие основные ограничения действуют при ремонте квартир свободной планировки:

• площадь жилой комнаты должна составлять не менее 8 кв. м, а ширина — не менее 2,25 м;
• каждое жилое помещение должно быть обеспечено минимум одним окном;
• санузлы запрещается увеличивать за счет кухонь, а кухни — за счет санузлов;
• нельзя располагать мокрые зоны над жилыми помещениями, переносить стояки водоснабжения и перекрывать к ним доступ;
• ванную и туалет можно перенести, расширить или объединить только за счет вспомогательных помещений (коридора, прихожей, кладовой).

Подробно ограничения и правила при перепланировке квартир описаны в статьях 25-29 Жилищного кодекса РФ, постановлении правительства ПП №47 от 28 января 2006 г., СП 54.13330.2016. В Москве действует отдельное постановление №508-ПП от 25 октября 2011 г.

Сносить, перемещать или возводить стены, а также менять расположение мокрых зон в квартире без согласования незаконно — это будет считаться самовольной перепланировкой. За такое нарушение по ст. 7.21. КоАП РФ предусмотрен штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. Квартиру придется вернуть в первоначальный вид или попробовать согласовать перепланировку через суд.

Как выбрать квартиру со свободной планировкой

Перед тем, как покупать квартиру со свободной планировкой, ее нужно суметь правильно выбрать. Перечислим основные моменты, на которые нужно обратить внимание:

• Утвержденный план квартиры (от БТИ, поэтажный). Там должны быть отмечены границы всех жилых и нежилых помещений, в особенности мокрых зон — иначе жилищная инспекция может отказать в перепланировке.
• Количество колонн и пилонов. Лучше, если их вообще нет — тогда пространство будет максимально открытым. Но чем больше квартира, тем более вероятно, что в ней появятся дополнительные опорные конструкции — они ограничивают возможности по дизайну.
• Число окон. Чем больше в квартире со свободной планировкой окон, тем шире возможности по разграничению пространства — например, из одной большой гостиной с двумя окнами можно сделать две отдельные комнаты с естественным освещением.
• Расположение стояков водоснабжения. Лучше, если они находятся в разных частях квартиры — особенно когда их несколько. Это даст дизайнеру «пространство для маневра», чтобы перенести кухню или санузел без нарушения строительных норм, организовать мастер-спальню с отдельной ванной.
• Форма квартиры и высота потолков. Для создания интерьера с открытой планировкой подходят квартиры, которые имеют более квадратную форму — в них пространство кажется объемнее, а обставить его будет легче. Визуально расширить квартиру помогают высокие потолки от 3 м.

Вывод — кому подойдет квартира со свободной планировкой

• Сторонникам необычных дизайнерских решений и открытых пространств.
• Тем, чье финансовое положение позволяет выделить дополнительные деньги на ремонт «бетонной коробки» без стен.
• Людям, которые готовы смириться с необходимостью согласования перепланировки и возможными трудностями: потеря времени, дополнительные согласования при неявных границах жилых зон.
• Тем, кто покупает жилье не для перепродажи и понимает, что после возведения внутренних стен метраж квартиры может значительно уменьшиться.

Проектная декларация на рекламируемом сайте https://sz-fullhouse.ru/.
Sezar Group.
Срок сдачи: I кв. 2024

• от 23,2 млн руб.
• Юго-Западная

Что такое свободная планировка ? Квартира со свободной планировкой — та, в которой нет внутренних стен, а количество несущих опор сведено к минимуму. Это позволяет отделить любое количество квадратов под жилую зону или не разделять их вовсе: покупатель сам решит, что ему нравится. Такая недвижимость появились в России в начале 90-х. Появилась мода на перепланировки: люди ломали стены, возводили новые, объединяли квартиры. Застройщики поняли, что есть спрос, и стали предлагать квартиры без перегородок, чтобы покупатель сам мог совместить площади, сделать ванную комнату нужного размера и реализовать любые неординарные идеи. Вопрос цены.