Немногие транспортно-пересадочные узлы могут обеспечить рост цен на квартиры
Московские власти активно озаботились развитием транспортно-пересадочных узлов. Их основная роль заключается в облегчении пересадок с одного вида транспорта на другой и перераспределении пассажиропотоков. Однако ТПУ имеют не только транспортное значение. Вокруг них должна сформироваться соответствующая инфраструктура, а в случае значительного улучшения транспортной доступности территория рядом с ТПУ становится интересной и для девелоперов жилья. Редакция IRN.RU выяснила, какие жилые проекты выигрывают от создания ТПУ неподалеку.
От парковки до полноценного узла
По данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, до 2020 года в столице планируется построить 271 ТПУ. Из них 102 будут представлять собой обычную перехватывающую парковку с пересадкой на метро (сейчас таких парковок в Москве уже более 30), а 169 узлов будут капитальными.
Это многоуровневые комплексы, где кроме парковок будут залы ожидания, остановки общественного транспорта, торговая инфраструктура и даже бизнес-центры. Более 30 ТПУ будут сосредоточены у станций Московского центрального кольца (около половины из них на связках МЦК со станциями метро). Парковки и связки с метро, а также железнодорожными станциями радиальных направлений на них функционируют уже сейчас, однако полноценной инфраструктурой эти ТПУ еще не обросли. По словам заместителя мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марата Хуснуллина, 134 капитальных ТПУ уже находятся в работе.
Яхромская, Лианозово и Физтех. Строительство северного участка ЛДЛ и ТПУ Лианозово. Август 2022
Девелоперы капитальных ТПУ определяются на конкурсе. Так, ГК «Пионер» будет обустраивать ТПУ «Ботанический сад» рядом со своим жилым проектом, «Интерфлора» займется узлом «Лефортово», «Моспромэксплуатация» — ТПУ «Селигерская», «СМС» (компания, аффилированная со строительной компанией «ИБТ») – ТПУ «Рассказовка».
Осенью 2016 года были объявлены конкурсы на обустройство восьми новых ТПУ. В них приняли участие 16 компаний. Победители были объявлены в декабре, ими стали компании, входящие в группу «Ташир» (они займутся обустройством узлов «Тропарево», «Парк победы» и «Пятницкое шоссе»), MR Group («Дмитровская» и «Ховрино»), ГК «Регионы» («Технопарк»), РГ «Девелопмент» («Фонвизинская») и Enka («Павелецкая»).
В начале февраля «Ведомости» сообщили о том, что компания «Строительные решения», аффилированная с MR Group, стала победителем конкурса на обустройство ТПУ «Люблино». Как сообщает «Коммерсант», предполагается, что в этом году найдут инвесторов ТПУ «Тимирязевская», «Нагатинская», «Юго-Восточная», «Некрасовка», «Кленовый бульвар», «Терешково», «Хорошевская» и «Улица Дмитриевского». Кроме того, будут проведены торги по новым объектам в рамках ТПУ «Пятницкое шоссе» и «Технопарк».
Не всем повезет
«Само по себе создание ТПУ напрямую влияет скорее на коммерческую недвижимость, а не жилую. Увеличение пассажиропотока является благоприятным фактором для развития торговой и офисной недвижимости, — считает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. — Однако в некоторых случаях ТПУ в принципе создается в районах с плохой транспортной доступностью, в рамках узла появляются новые станции метро или железной дороги, что, безусловно, благотворно влияет и на жилую недвижимость. Среди таких пересадочных узлов, например, «Ховрино», «Рязанская» и другие. Однако стоит иметь в виду, что в условиях низкого платежеспособного спроса даже в случае заметного улучшения транспортной доступности вряд ли можно ожидать прироста цен более чем на 10%».
Строительство ТПУ «Лианозово» МЦД-1 (4К)
Положительным результатом наличия ТПУ неподалеку может стать не только улучшение транспортной доступности, но и развитие инфраструктуры. «Современный ТПУ, в составе которого есть, например, гипермаркет с кинотеатром, вполне может изменить статус локации, если до этого в ней наблюдался острый дефицит инфраструктуры», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«При этом слишком близкое расположение ТПУ к жилому дому может оказать обратное влияние на цену – комплексы, фасадом выходящие на ТПУ, будут стоить дешевле, чем дома на небольшой удалении», — отмечает директор департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, скидка на объекты, непосредственно граничащие с ТПУ, может достигать 10%.
Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова считает, что потребитель в принципе с насторожённостью относится к перспективам непосредственного соседства с транспортными и пассажиропотоками. Опрошенные IRN.RU эксперты в основном считают оптимальным расстоянием до ТПУ 1-1,5 км. При этом руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов полагает, что важнее не столько расстояние, на котором жилой проект находится от ТПУ, сколько его отграниченность: «К примеру, Курский вокзал находится на одной стороне Садового кольца, а жилые объекты – на другой. И хотя расстояние между ними небольшое, благодаря Садовому кольцу территория жилой застройки не соприкасается с вокзалом».
Где хорошо
Самые удачные проекты, расположенные недалеко от ТПУ, по мнению Татьяны Калюжновой, стали такими не только и не столько благодаря наличию транспортного узла, сколько из-за других факторов: «Например, «Зиларт» — это крупный и знаковый комплексный проект, в котором расположение рядом с ТПУ является лишь одним из многих факторов, а вовсе не определяющим. А, допустим, «Life Ботанический сад» в принципе отличается удачным расположением рядом с действующей станцией метро и парком, в хорошем обжитом районе».
Ирина Доброхотова среди наиболее удачных проектов рядом с ТПУ назвала ЖК «Березовая аллея» и «Life Ботанический сад» рядом с ТПУ «Ботанический сад», а также «Байконур» и «Вавилова, 4» неподалеку от ТПУ «Площадь Гагарина». «Проекты расположены не вплотную к ТПУ, при этом инфраструктура при необходимости – в пешей доступности (метро, МЦК). К тому же у них в принципе престижная локация (Ленинский проспект, Ботанический сад) недалеко от центра Москвы», — объясняет эксперт.
Наталия Кузнецова считает, что больше всего инвесторам интересны ТПУ, которые возводятся в рамках редевелопментапромзон, как и в принципе эти земли, поскольку они позволяют создавать крупные проекты: «Например, в пешей доступности от ЖК SREDA открылась станция Московского центрального кольца (МЦК) «Нижегородская», которая впоследствии войдет в состав крупнейшего в России транспортно-пересадочного узла «Рязанская», и жители жилого комплекса смогут воспользоваться сразу четырьмя важнейшими «артериями» общественного транспорта Москвы».
По мнению Марии Литинецкой, самые перспективные ТПУ — те, что расположены в локациях с высокой деловой активностью, в сосредоточении множества жилых комплексов. 10 лучших ТПУ по версии «Метриум Групп» представлены в таблице ниже.
| 1 | «Деловой центр» | ММДЦ «Москва-Сити» | элитный |
| 2 | «ЗИЛ» | «Парк Легенд» | комфорт |
| «ЗИЛАРТ» | бизнес | ||
| 3 | «Рязанское» | «Кварталы 21/19» | комфорт |
| SREDА | комфорт | ||
| 4 | «Шелепиха» | «Фили Град» | комфорт |
| «Сердце Столицы» | бизнес | ||
| ONLY | бизнес | ||
| «Новая Пресня» | бизнес | ||
| 5 | «Кленовый бульвар» | «Ривер Парк» | комфорт |
| 6 | «Ботанический сад» | «Life-Ботанический сад» | комфорт |
| GreenPark | комфорт | ||
| 7 | «Савеловская» | «Савеловский Сити» | комфорт |
| «Карамель» | бизнес | ||
| 8 | «Площадь Гагарина» | «Вавилова,4» | бизнес |
| «Байконур» | бизнес | ||
| «Донское подворье» | бизнес | ||
| 9 | «Столбово» и «Сосенки» (Коммунарка) | «Легенда №18» | комфорт |
| «Скандинавия» | комфорт | ||
| «Москвичка» | комфорт | ||
| Москва «А101» | комфорт | ||
| 10 | «Котельники» | «Оранж Парк» | комфорт |
| «Новые Котельники» | комфорт | ||
| «Белые Росы» | комфорт | ||
| «Котельнические высотки» | комфорт |
Источник: «Метриум Групп»
Девелоперский взгляд
Чаще всего девелоперы еще на стадии принятия решения о строительстве проекта в определенном месте были осведомлены о планах создания ТПУ и воспринимали эту информацию как преимущество площадки. «Нам было изначально известно о планах властей развивать транспортную инфраструктуру вдоль Рязанского проспекта. Кроме того, мы знали о том, что новая станция метро «Стахановская» Кожуховской линии (которая впоследствии войдет в ТПУ «Рязанская») будет располагаться в шаговой доступности (5-10 минут) от нашего жилого комплекса, — говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19). — Эта информация укрепила нас во мнении, что на располагаемом нами земельном участке необходимо строить крупный жилой комплекс комфорткласса. Наличие рядом ТПУ, безусловно, сделает его одним из самых ликвидных на юго-востоке Москвы».
По словам директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, ТПУ – это не просто наличие станции рядом, но и возможность выбора линии и вида транспорта: «В случае с жилым кварталом «Поколение» для его будущих жителей уже в настоящий момент в шаговой доступности работают станция метро «Владыкино» Серпуховско-Тимирязевской линии и станция «Окружная» МЦК, а в 2017 году к ним добавится и станция «Окружная» Люблинско-Дмитровской линии».
Кроме того, порой строительство ТПУ предполагает комплексное развитие территории вокруг. Так, в основе мастер-плана ТПУ «Ботанический сад», разработанного японским архитектурным бюро Nikken Sekkei, концепция так называемого транзитно-ориентированного девелопмента (TransitOrientedDevelopment, TOD). «Комплексная концепция проекта предполагает создание компактного субцентра, состоящего из трех функциональных зон, — рассказывает руководитель PR-отдела ГК «Пионер» Наталья Быкова. — Первая и самая важная – это технологическая часть ТПУ, объединяющая транспортную инфраструктуру.
Здесь в единый комплекс объединены сразу несколько видов транспорта: городская электричка, метро, автобусы и такси. Проектом комплексного развития территории также предусмотрено благоустройство набережной реки Яуза. Река наконец-то откроется жителям района, станет локальным центром притяжения. Во второй зоне – к югу от железной дороги – намечено строительство офисно-торгового центра и апарт-отеля, рассчитанного на длительное размещение, в составе коммерческой части ТПУ. В третьем поясе расположатся жилые объекты: современный жилой квартал «LIFE-Ботанический сад», который планируется достроить в рамках редевелопмента промзоны к 2018 году».
Девелоперы активно используют фактор близости к ТПУ в продвижении своих проектов. Например, на сайте «LIFE-Ботанический сад» сейчас разрабатывается раздел, в котором будет собрана вся информация об МЦК и будущем ТПУ. Порой девелоперам приходится заниматься разъяснительной работой. «Многие клиенты до сих пор до конца не понимают, что такое ТПУ, нашим менеджерам приходится порой вести просветительскую деятельность, — говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании проекта «Ривер Парк» (в 10 минутах от него планируется строительство ТПУ «Кленовый бульвар» на базе одноименной станции метро). — 80% клиентов позитивно относятся к появлению ТПУ. Порядка 20% беспокоятся, насколько удастся сохранить приватность и в своем роде камерность района, ведь Нагатинский затон расположен вдали от шумных трасс, а с появлением ТПУ автотрафик возрастет».
Таким образом, если окна квартиры не будут выходить непосредственно на транспортно-пересадочный узел, его наличие неподалеку воспринимается в основном положительно. При этом главное преимущество ТПУ – это именно улучшение транспортной доступности, остальные инфраструктурные элементы не так важны для покупателей.
Источник: www.irn.ru
Зачем Москве нужны ТПУ
До 2020 года в Москве собираются создать сеть, в которую будут входить более 273 транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Такие объекты должны помочь распределить поток пассажиров между разными видами транспорта и направлениями движения. ТПУ обычно возникают в районах, где необходимо оптимизировать перевозочный процесс.
Зачем нужны ТПУ
Вестибюли большинства станций московского метро и остановки железной дороги проектировались давно, многие из них устарели и перегружены пассажирами. ТПУ позволит человеку быть более мобильным: например, утром он сможет оставить свой автомобиль на перехватывающей парковке, а затем быстро пересесть на метро или автобус, успев захватить себе при этом газету или кофе.
Как сообщила «Российская газета», главный критерий при строительстве ТПУ — «сухие ноги». Человек должен пересаживаться с одного вида транспорта на другой под навесом или, не выходя из помещения.
Кто отвечает за ТПУ
Согласно данным, опубликованным на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства Москвы, за 31 ТПУ, которые построят в городе, отвечает «Московская кольцевая железная дорога» (МКЖД), за 38 объектов ответственна «Российская железная дорога» (РЖД). За возведение еще почти 100 объектов будет отвечать Московский метрополитен: пересадочные узлы будут появляться как на действующих, так и на строящихся станциях.
Новые остановки метро строители заранее стараются проектировать по принципу единого инженерного комплекса, учитывая возведение ТПУ. Такие объекты включают в себя станции метро, остановки общественного транспорта, парковки, стоянки такси и платформы ключевых направлений железной дороги.
Строительство ТПУ — дорогостоящая задача. Кроме того, возвести пересадочный узел достаточно сложно на действующих станциях: возле них действуют градостроительные ограничения, а вокруг — достаточно плотная застройка. Столица пытается привлечь инвесторов для строительства ТПУ, однако такие объекты могут приносить больше затрат, чем прибыли (например, перехватывающая парковка для пассажиров метро будет бесплатна).
Чтобы снять эти противоречия, проектировщики включают в состав классического ТПУ камеры хранения, парковки и кассы. Также здесь могут появиться магазины и офисы. Однако прежде всего ТПУ должны решать транспортные проблемы: помочь избавиться от хаотичной стоянки возле станций и сделать пересадку удобной для пассажиров.
Как двигается работа
В 2015 году Москомархитектура разработала проекты строительства и планировки ТПУ «Хорошевская», «Новокосино», «Люберецкая» и «Алма-Атинская». На двух узлах построят подземные парковки, на оставшихся организуют плоскостные и перехватывающие стоянки.
Площадь ТПУ «Хорошевская» будет составлять около 16 гектаров, возле комплекса организуют парковки почти на две тысячи машино-мест. Возле объекта также собираются возвести административные здания и торговый комплекс. Благодаря ТПУ «Новокосино» машины возле станции смогут оставлять около 1,6 тысяч человек. Площадь объекта возле станции «Алма-Атинская» составит более 57 гектаров.
Пассажирское движение по Малому кольцу МКЖД планируют запустить в 2016 году. Для интеграции между ТПУ железной дороги и станциями столичной подземки создадут специальную уличную навигацию.
На МКЖД собираются организовать 17 пересадок на 11 линий метро, а также 10 пересадок на девять радиальных направлений железной дороги. По словам заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, МКЖД будет полноценным легким метро, интегрированным с помощью ТПУ в систему столичной подземки.
Ранее сообщалось, что станция «Ховрино» Замоскворецкой линии метро войдет в состав крупного ТПУ. Она достроена на 60%, ее планируют открыть в 2017 году. Строительство ТПУ в районе Ховрино планируют начать в четвертом квартале 2016 года. Власти разрабатывают проект планировки территории. В состав ТПУ будут входить автостанция, конечные остановки наземного транспорта, платформа Октябрьской железной дороги, парковка и стоянка такси. Читать далее>>
Источник: 360tv.ru
Опубликована карта столичных транспортно-пересадочных узлов
На портале Стройкомплекса Москвы представлена схема размещения 273 транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), которые планируется построить в столице до 2020 года.
«Сегодня в Москве прокладываются новые транспортные артерии: линии метро, перепрофилируется под пассажирские перевозки Малое кольцо железной дороги (МКЖД), создаются выделенные полосы для общественного транспорта, реконструируются вылетные магистрали и клеверные развязки на МКАД. Программа развития ТПУ позволит связать весь городской транспорт в единую систему, что повысит комфортность пассажирских перевозок», – говорится в сообщении.
По словам заместителя мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, ТПУ предлагается создавать на базе существующих и новых станций метро, остановок Малого кольца железной дороги и радиальных направлений пригородных железных дорог.
«Например, проекты 37 новых станций метрополитена предусматривают, что в будущем на их основе построят ТПУ», – отметил Хуснуллин. Основная задача каждого транспортно-пересадочного узла – создание комфортных, быстрых и безопасных зон пересадки на различные виды транспорта.
«В составе ТПУ обязательным является размещение социально-значимых объектов – многофункциональных центров госуслуг, отделений «Почты России», аптек, медпунктов, отделений полиции», – отметили в пресс-службе Стройкомплекса.
Фото: Стройкомплекс Москвы
Строительство транспортно-пересадочных узлов помогает уменьшить время пересадки пассажиров до 8-10 минут, а благодаря
строительству на территории ТПУ перехватывающих парковок сократится количество пробок на въезде в центр города.
Все ТПУ по плану должны объединить в себе автовокзалы, станции метро и пригородных электричек, а также остановки городского наземного транспорта.
Как ранее сообщало M24.ru, на Малом кольце Московской железной дороги появится ТПУ в виде «вертикального города». Это будет транспортно-пересадочный узел «Окружная» в северном округе, рядом с Дмитровским шоссе. Станции метро, железной дороги и МКЖД, а также автобусные остановки расположатся на трех уровнях, между которыми пассажиры будут перемещаться на лифтах и эскалаторах. Такие объекты есть в Гонконге и Сингапуре.
Источник: www.m24.ru