Первый торговый центр открылся в нашей стране несколько десятков лет назад. С тех пор ежегодно открываются новые ТЦ. Современный городской человек, наверное, не может представить жизни без торговых центров.
Торговый центр — это не просто несколько магазинов и бутиков под одной крышей. Во многих торговых центрах расположены кафе, зоны отдыха, игровые комнаты для детей, парикмахерские и многое другое.
И, хотя посещение торгового центра подразумевает осуществление покупок, люди ходят туда не только за этим.
Как можно заметить, торговые центры отличаются друг от друга — размерами, форматом, представленными группами товаров и многим другим. Именно по этим основным различиям торговые центры делят на разные категории. Существует несколько категорий торговых центров, для каждого из которых предусмотрен отдельный парковочный индекс, рассчитываемый с учетом требуемого количества мест для парковки на 100 кв. м. площади ТЦ.
Виды торговых центров.
В целом, все существующие ТЦ можно разделить на семь видов:
Противочумный центр + строительство ТРЦ / Отрадное, СВАО, Москва
1. Специализированные. Сюда входят специализированные торговые точки, например, парфюмерный магазин, вино-водочный отдел и так далее.
2. Суперрегиональные. Зачастую обладают огромной площадью и имеют чрезвычайно большой ассортимент продукции. Покупателей здесь может быть несколько сотен тысяч.
3. Микрорайонные. Покупателей у таких ТЦ около 10 тысяч, площадь – приблизительно 3 тысячи кв. м.
4. Региональные. Покупателей в таких ТЦ около 150 тысяч, площадь – до 85 кв.м.
5. Суперокружные. Это самые сложные с точки зрения обслуживания ТЦ.
6. Окружные. Площадь таких ТЦ варьируется от 10 до 45 тысяч кв. м.
7. Районные. Это совокупность аптек, парфюмерных магазинов, хозяйственных торговых точек, отделов со спортивными товарами и так далее.
Во всех перечисленных видах ТЦ могут продаваться разные товары — продукты, одежда, обувь, парфюмерия. Их главным отличием является размер площади и количество магазинов и бутиков, действующих на территории ТЦ.
Источник: gantbpm.ru
Градостроительное решение торгово-развлекательных центров и комплексов
Выбор территории для размещения торгового центра (комплекса) в девелоперской практике обычно ложится на плечи инвестора или застройщика. При этом сам процесс выбора площадки для объекта не может быть полноценным и правильным без непосредственного участия в этой работе архитектора.
Торгово-развлекательные центры (комплексы) — это сложные градостроительные объекты, функциональная и планировочная структура которых является основополагающей при планировании земельного участка.
Одной из фундаментальных основ грамотного планирования объекта является детальный анализ транспортных и пешеходных путей. В дальнейшем выбранные акценты проведенного логистического анализа в высокой степени упрощают работу над планировочным решением разрабатываемого объекта. В этот анализ необходимо включать детальные натурные исследования пассажиропотоков общественного транспорта, особенности перемещения личных автомобилей, прогнозирование транспортных потоков для проектируемого объекта, определение основных пешеходных маршрутов будущих посетителей.
Торговый центр: 1500 м2 за 1 минуту
Важное значение в формировании генерального плана торгового центра приобретают вопросы благоустройства прилегающей территории. Эту работу необходимо проводить с осознанием функциональной и визуальной значимости открытых пространств для посетителей объекта. Нужно оценить возможности окружающего торговый центр пространства, уровни его влияния на окружающую застройку, географические и климатические возможности применения участка для благоустройства.
Архитектурное решение генплана торгового объекта складывается из сочетания функционального наполнения и стилистики (образа) архитектурного сооружения [1, 3,4, 14].
Классификация торговых центров
Торговый центр — это комплекс предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, отобранных в соответствии с концепцией решения объекта, который находится в профессиональном управлении и поддерживается в виде одного функционального подразделения.
Классификация торговых центров в России:
Микрорайон!/ые торговые центры осуществляют торговлю основными товарами и предлагают повседневные услуги (ремонт обуви, прачечная). Они состоят как минимум из трёх магазинов, общая площадь аренды составляет 2800 м 2 и может варьироваться от 1500 до 3000 м 2 . Основной оператор (якорь) в большинстве случаев является минимальным. Торговая зона является территорией в 5-10 минутах пешеходной доступности, количество покупателей составляет до 10 000 человек. Примерами таких центров являются супермаркеты.
Районный торговый центр предлагает товары повседневного спроса для удовлетворения повседневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорь может быть аптекой, хозяйственным магазином. Сопровождающие арендаторы — магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спортивных товаров и т. д. Общая площадь аренды этих торговых центров составляет в основном 5600 м 2 , на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10 000 м 2 . Основная торговая зона регионального торгового центра включает от 3000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на частном или общественном транспорте.
Окружной торговый центр предлагает широкий спектр товаров и услуг с большим выбором «мягких» и «твёрдых» товаров. Для этой категории торговых центров характерен более широкий диапазон цен, чем в районном торговом центре. Хотя районный торговый центр не имеет универмага полной линии, он может иметь сильный специализированный магазин(ы). Типичный размер арендованного участка составляет 14000 м 2 , он может занимать от 9500 до 47000 м 2 . Основная торговая зона для такого торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, покупателями центра являются от 40 000 до 150 000 человек.
Региональные центры предоставляют покупателям широкий ассортимент товаров, одежды, мебели, предметов домашнего обихода (глубокий и широкий ассортимент), различные виды услуг, а также места для отдыха и развлечений. Они построены вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадь обычно составляет не менее 5000 м 2 . Типичным для этой категории является общая площадь аренды 45 000 м 2 , на практике она колеблется от 23 000 м 2 до 85 000 м 2 и более. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не столь разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Торговый район регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут от транспортной доступности, количество посетителей в центре — 150 000 человек и более.
Специализированные торговые центры. Существует много вариантов этих основных категорий, которые могут быть объединены со словом «специализированный», то есть они являются подтипами других. Специализированные торговые центры в широком смысле — торговые центры, которые очень разные или не соответствуют требованиям, указанным в предыдущих категориях. Например, районный торговый центр, в котором есть группа специализированных продуктовых магазинов — гастроном, мясной магазин, овощи и фрукты, департамент вина, как заменитель супермаркетов можно назвать специализированным районным центром.
Источник: studref.com
10 правил успешного торгово-развлекательного центра
В условиях современной действительности торгово-развлекательные центры должны постоянно трансформироваться, чтобы соответствовать потребностям посетителей и актуальным тенденциям времени.
Если Ваш ТРЦ не приносит желаемой прибыли, или Вы наблюдаете пробелы в его работе и отсутствие развития, то задержитесь здесь — эта статья для Вас. Мы подобрали полезный и ёмкий материал, благодаря которому, Вы узнаете, как сделать ТРЦ экономически успешным. Мы подробно объяснили, какие правила эффективно работают и применимы именно к Вашему бизнесу, а также — привели множество полезных и практических советов.
Вы узнаете, какие ключевые действия нужно совершить на этапе развития торгово-развлекательного центра: от разработки коммерческой концепции, финансовой и маркетинговой стратегии до заключительных аспектов его слаженной и чёткой работы.
Представляем Вашему вниманию 10 правил успешного ТРЦ – 10 шагов к увеличению прибыли и надёжности проекта.
Правило #1. Разработка коммерческой концепции.
Грамотно составленная система функционирования поможет понять направление развития торгового центра, усовершенствовать внутренние процессы его работы и их влияние на доходность объекта.
Правило #2. Оценка локации Вашего ТРЦ.
Оптимальное место расположения торгового центра – пожалуй, самое важное условие его успеха. Здесь нужно уделить внимание буквально всему — от выбора района до ассортимента близлежащих магазинов.
Правило #3. Взаимовыгодное сотрудничество с арендаторами .
Синергия арендаторов на территории Вашей торговой площади — ещё одно важнейшее условие для создания успешного ТРЦ.
Правило #4. Что включает финансовая стратегия?
Разработка целостной финансовой стратегии ведения бизнеса поможет достичь главной цели — получения долгосрочной прибыли от активов. Немалая роль принадлежит здесь квалифицированному специалисту. Это должен быть настоящий эксперт в сфере финансов.
Правило #5. Food court как способ привлечения посетителей.
Размещение точек общественного питания разного формата будет обеспечивать постоянный поток посетителей, а так же увеличит время их пребывания в ТРЦ.
Правило #6. Преимущества зоны отдыха и развлечений?
Эти пространства — очень эффективные «точки притяжения», и заключают в себе положительные свойства для финансового благополучия ТРЦ.
Правило #7. Оценка планировки помещений.
Задать верное направление потоку посетителей, грамотно расположив магазины на пути их следования — значит получить возможность контролировать прибыльность бизнеса.
Правило #8. Как создавать информационные поводы?
Мы расскажем Вам, какие инфоповоды помогут ТРЦ выделиться на фоне конкурентов.
Правило #9. Составление маркетинговой стратегии.
Эффективная стратегия способствует созданию положительного образа и безупречной репутации ТРЦ в сознании потребителей.
Правило #10. Выбор квалифицированных специалистов.
Каждый этап становления стабильно успешного торгового центра важно грамотно делегировать специалистам своего дела.
А сейчас предлагаем подробно познакомиться с каждым правилом, ведь по каждому из них мы постарались дать Вам максимум полезной информации!
.
Первое и самое главное из 10 правил успешного ТРЦ — это разработка коммерческой концепции . Именно она определяет основные параметры Вашего объекта:
арендаторов, необходимых объекту, и их размещение
оптимальное зонирование площадей,
расположение входов в здание,
систему вертикальных коммуникаций и передвижения посетителей и ряд других важных моментов.
Давайте посмотрим, какие процессы включает коммерческая концепция.
Арендная стратегия – оптимальный вариант расположения арендаторов: крупных сетевых магазинов и участников малого и среднего бизнеса. Каждый должен арендовать площадь на определённом этаже: 1-й этаж – супермаркеты, 2-й этаж – магазины одежды, 3-й этаж – бытовая техника, 4-й этаж – рестораны и кафе, 5-й этаж – кинотеатры, аттракционы, боулинг и т.д. Также Вам нужно учесть все пожелания и технические требования арендаторов (некоторым необходимо соседство с входом/выходом, многим желательно находиться рядом с фудкортом или детской комнатой, а кому-то нужна зона загрузки и выгрузки товаров).
Финансовая стратегия решает вопросы стоимости, условий и сроков аренды, стоимости продажи недвижимости и обслуживания ТРЦ, а также сопутствующих расходов на рекламу и как распределить бюджет между бытовыми (административными) и рекламными затратами.
Стратегия развития ТРЦ включает разработку и комплексной маркетинговой, и подробной финансовой стратегии и поэтапный план развития проекта на долгосрочный период.
Маркетинг — все этапы создания успешного бренда, обеспечение высокой посещаемости ТРЦ.
Регламенты администрирования ТРЦ и реализации всех этапов коммерческой концепции.
❗А теперь разберём моменты, требующие тщательного контроля.
Случающиеся по причине отсутствия концепции для ТРЦ. Советуем Вам обратить особое внимание на этот список и заранее предупредить следующие ситуации:
- Не верно выбрана площадь объекта (слишком большое или слишком маленькое здание).
В итоге объект не удается заполнить арендаторами (для слишком больших площадей) или не хватает площади для размещения крупных арендаторов, играющих важную роль для ТРЦ (в случае, если здание слишком мало). - Неправильное расположение входов.
Частая проблема — отсутствие анализа земельного участка.
В итоге при расположении входов не учитывается направление основного трафика, снижается посещаемость ТРЦ. - Не верно задана тематика этажей.
Вследствие такой путаницы теряется синергия всего объекта, снижается посещаемость, падают продажи арендаторов, у ТРЦ низкая востребованность. - Неправильное зонирование
Если размер площадей не соответствует требованиям потенциальных арендаторов, образуются так называемые «мертвые зоны», часть площадей простаивает впустую, как следствие — снижается посещаемость ТРЦ, не формируется оптимальное движение трафика посетителей. - Не верно определена целевая аудитория ТРЦ.
Естественно, при таком развитии событий, объект остается не востребованным.
“Помните — в мировой практике строительство торгового центра всегда начинается с разработки коммерческой концепции.”
Только после осуществления этих пунктов целесообразно приступать к развитию объекта.
Подробнее узнать о разделах, входящих в состав коммерческой концепции , Вы можете по этой ссылке.
Подводя итоги, хотим посоветовать Вам подчеркнуть уникальность Вашего объекта, тщательно проработать финансовую стратегию и грамотно выстроить арендные отношения.
Всё это поспособствует эффективной эксплуатации ТРЦ, обеспечивая Вам стабильный доход, а объекту – хорошую репутацию.
. Оценка локации Вашего ТРЦ.
Это не менее важное правило его успеха. Здесь эксперты всегда рекомендуют применять правило трёх «Л» :
“«Л» — локация, локация и…конечно, локация!”
Именно от неё зависит, является ли объект недвижимости ликвидным.
Здесь важно учитывать всё:
проходимость, район (деловая часть города, торговые районы, жилые массивы, частный сектор), покупательскую способность в данном районе), наличие в пешей доступности других центров, точек малого бизнеса, прогулочных зон, достопримечательностей, спортивных сооружений, мест для развлечений и досуга, учебных заведений. В этом пункте наши эксперты подробно объясняют некоторые аспекты поиска и продажи активов , помогая Вам лучше понять условия успешности ТРЦ. Предлагаем ознакомиться с каждым:
Трафик посетителей
Посещаемость необходимо фиксировать в разное время — утром, днём, вечером, в выходные и будние дни. Если ТРЦ расположен рядом с проезжей частью, учитывайте насыщенность автомобильного потока и обеспечьте разметку и удобный подъезд к зданию.
Ценная рекомендация.
Для подсчёта посещаемости можно:
*взять средний чек покупателя самого крупного арендатора ТРЦ и посчитать количество посетителей (способ простой, но 100% точность не даёт);
*установить «счётчик посетителей» — этот способ определит точное количество посетителей и поможет отследить время, когда трафик более активен.(Ссылка на датчик здесь: https://tag-market.ru/product/video-schetchik-posetitelej-megacount-stereocount-w/ );
*установить систему «облачного счётчика», работающего посредством распознавания лиц/ геолокации/ бесплатного wi-fi/ Bluetooth (ссылка https://ru.ivideon.com/counter-3d/ ).
Значимые и масштабные инфраструктурные объекты поблизости:
станции метро, остановки общественного транспорта, торговые центры, вокзалы, театры, музеи, ВУЗы оказывают огромное влияние на плотность пешеходного и автомобильного трафика. Столь влиятельные объекты, расположенные рядом с ТРЦ – гаранты высокого трафика.
Немаловажно наличие удобной парковочной зоны с понятной разметкой. Примерный расчет количества мест — одно на 25 квадратных метров ТРЦ.
При расчёте торгового оборота (РТО) нужно учитывать статус жилого массива и покупательскую способность его жителей. Подсчитав количество жилых домов и квартир, которые находятся в пределах 1,5 км (15 минут пешком), можно оценить потенциальную емкость посетителей торговой точки. Чем выше это значение, тем больше у Вашего ТРЦ потенциальных покупателей.
❗Мы советуем Вам воспользоваться методами геомаркетинга. Они позволят выявить параметры коммерческой эффективности Вашего объекта, оценить влияние конкурентов и покупательскую способность потенциальных посетителей.
Предлагаем Вам короткий обзор этапов геомаркетингового исследования:
*получение данных о численности населения в заданном районе;
*анализ уровня доходов и расходов потенциальных посетителей, оценка экономических параметров района;
*анализ конкурентной среды;
*сбор данных о движении транспорта;
*изучение зоны охвата ТРЦ;
*создание геомаркетинговой модели для оценки локации;
*оценка перспективности локации Вашего ТРЦ и
*оценка торговой площади Вашего ТРЦ.
Ценная рекомендация.
Старайтесь использовать сервисы геомаркетинговых исследований, поскольку они дают точную и подробную информацию в удобном виде: графики и таблицы (ссылка https://statpad.ru/analiz-mesta ).
“Помните – неверный выбор района может негативно сказаться на доходности бизнеса.”
Анализ близлежащих торговых точек обеспечит понимание о платежеспособности жителей района, а также позволит оценить конкурентоспособность ТРЦ в локации.
Расположенные в непосредственной близости магазины – бесценный источник информации. Здесь поможет простой обывательский опрос продавцов на тему продаж и возможностей покупателей. По результатам будет ясно, для какого типа потенциальных арендаторов помещение будет подходящим, а кого скорее всего не устроит.
Ценная рекомендация.
Для анализа конкурентов можно использовать не только стандартные способы, такие как расчёт торгового оборота конкурентов (РТО конкурентов) в оффлайн-режиме. Вы можете применить современные средства, например, анализ конкурентов в онлайн-среде. Массу полезной и точной информации Вы узнаете, проанализировав своих ближайших конкурентов через специальные сервисы (ссылка https://serpstat.com/ru/ ).
Оптимально выбранная на сегодняшний день локация может в будущем способствовать снижению прибыльности и успешности ТРЦ. И напротив, не самое лучшее место расположение сегодня, способно значительно повысить ликвидность ТРЦ позже.
❗Секрет в том, что необходимо изучить план развития района транспортной инфраструктуры. Будет ясно, какие новые значимые объекты появятся в зоне доступности, какие транспортные решения предстоят и как развиваться в связи с этими факторами.
Ценная рекомендация.
Изучить планы градостроительства или региона касательно заданной локации Вам помогут их официальные сайты. Там Вы всегда сможете ознакомиться с информацией о развитии, реконструкции или других работах, уже проводимых, либо только запланированных. На основании полученной информации можно принимать оптимальные решения для развития Вашего ТРЦ. Пример такого сайта в Калининградской области https://www.klgd.ru/activity/construction/gr_documents/proekt_generalnogo_plana_2035.php .
Встречают по одежке. Поэтому так важно, кто займет фасадные помещения. Главное, насколько торговое помещение будет востребовано у популярных арендаторов, и какая доходность будет у Ваших инвестиций.
И, конечно, это удобный подъезд, расположение рядом с остановками общественного транспорта и комфортный вход не только для автолюбителей, но и для пешеходов, людей с повышенными потребностями, вход для семей с маленькими детьми и колясками.
Наши эксперты считают это условие успешности ТРЦ одним из самых значимых. Здесь указаны определяющие аспекты подбора арендаторов в ТРЦ и распространенные ошибки владельцев коммерческой недвижимости.
❗По статистике Вам, как владельцу бизнеса важно знать:
- По какому принципу подбирать арендаторов в ТРЦ?
Искать арендаторов нужно в соответствии с заранее разработанной коммерческой концепцией объекта. Именно в концепции объясняется, какие категории арендаторов должны размещаться в ТРЦ, какие из них «якорные», на каких этажах они будут находиться и какие площади занимать. После составления концепции можно начинать переговоры с потенциальными арендаторами посредством коммуникации с департаментами по развитию. Остальные арендаторы могут быть приглашены с использованием рекламы, размещенной на специализированных площадках.
Ценная рекомендация.
В условиях высокой конкуренции этот этап может быть затруднительным, поскольку крупные сетевые ритейлеры предпочитают работать с проверенными партнёрами, а поиск «вручную» может занять массу времени и сил. Мы рекомендуем доверить эту часть работы профессионалам в в данной сфере услуг. Вы можете изучить эту услугу подробно, перейдя по ссылке арендные отношения, или обратиться к нам уже сейчас.
Если Ваш объект ещё не запущен;
то следует начинать подбор арендаторов за 6-9 месяцев до открытия ТРЦ. Отметим, что оптимальное время для начала переговоров с арендаторами зависит от площади и формата ТРЦ. Крупные объекты начинают устанавливать контакт с арендаторами ещё до начала строительства на этапе, предшествующем брокериджу . Это необходимо для понимания, будет ли к ТРЦ проявлен должный интерес. Тут же мы советуем учитывать, что кинокомплексам, паркам развлечений и аттракционов нужно заранее заказать оборудование из других стран и на это необходимо продолжительное время. С такими арендаторами следует заключать договор первостепенно.
Для запуска объекта в эксплуатацию Вам нужно предложить выгодное сотрудничество крупным арендаторами с сильным брендом. Далее всё будет зависеть от качества и грамотности презентации объекта с указанием пользы и преимуществ для арендаторов.
Важно грамотно и деликатно выстроить арендные отношения с каждым.
Если Вам жаль тратить своё время на проведение многочисленных переговоров и участие в составлении объёмных договоров, то разумным решением будет делегировать эту часть работы экспертной компании.
Давайте подробнее рассмотрим преимущества брокериджа ТРЦ.
Квалификация специалистов позволяет точно знать с какими арендаторами нужно вести переговоры и как именно. Такой подход позволяет увеличить доходность ТРЦ минимум на 7% за счет более высоких ставок, которые способна получить хорошо ориентированная на рынке компания.
Выбрав помощь и поддержку экспертов, Ваш ТРЦ будет заполнен арендаторами в кратчайшие сроки.
- Готовая и качественная база арендаторов.
База профессиональной компании состоит из большого количества потенциальных арендаторов. Формирование таковой самостоятельно потребует от Вас огромное количество времени. Так, у нас, например, партнёрские отношения со множеством сетевых ритейлеров, с которыми мы работаем на эксклюзивных условиях.
Осветим ещё несколько важных моментов. Избегайте этих ситуаций:
- Отсутствие или отклонение от коммерческой концепции объекта.
Это приведет к заполнению ТРЦ не перспективными и хаотично расположенными арендаторами, что напрямую влияет на снижение посещаемости, отток арендаторов и как следствие снижение доходности ТРЦ.
- Открытие ТРЦ с наличием пустующих торговых площадей.
Такой подход может погубить ТРЦ на начальной стадии работы. У посетителей сложится отрицательный образ из-за отсутствия выбора нужного товара. А в первое время после открытия нужно наоборот стимулировать и увеличивать трафик посетителей.
- Привлечение множества мелких арендаторов (ИП и малый бизнес).
Они бесспорно должны присутствовать в ТРЦ, но в небольшом количестве. Преобладающая часть арендаторов успешного торгового центра — сетевые магазины или франчайзи известных компаний. Мы советуем размещать мелких арендаторов не более чем на 15% общей площади здания.
❗Помните – даже если локация Вашего ТРЦ не идеальна, нужно найти и показать её преимущества. Вы можете создавать их самостоятельно посредством маркетинга, рекламы, дизайна, модернизации объекта или развития района.
Как говорил Уинстон Черчиль:
“Время и деньги по большей части взаимозаменяемы.”
Именно долгосрочная финансовая стратегия принесёт Вам стабильную и высокую прибыль. Одним из способов достижения такого результата являются арендные отношения . При долгосрочных отношениях с крупными «якорными» арендаторами Вы приобретаете несколько преимуществ одновременно:
1) стабильную арендную палату в долгосрочном периоде,
2) повышение трафика посетителей во всём ТРЦ благодаря привлекательности таких арендаторов.
3) повышение стоимости аренды остальных площадей торгового центра. Вследствие долгосрочных арендных отношений и заблаговременного составления финансовой стратегии в данном ключе, Ваш бизнес неизбежно ожидает стабильный рост и развитие.
Финансовая стратегия необходима для достижения экономической эффективности Вашего ТРЦ.
Самое основное, что Вам потребуется сделать – это:
*установить сроки планирования;
*определить финансовые цели и способы их достижения;
*осуществлять контроль реализации стратегии;
*анализировать эффективность работы;
*корректировать стратегию в зависимости от рыночной ситуации.
Ценная рекомендация.
Для удобства при разработке финансовой стратегии Вы можете использовать:
*excel для финансового управления;
*подведение итогов полугодия.
Подробнее о каждом из этих пунктов Вы можете узнать, обратившись за консультацией к грамотному финансисту.
❗Помните: Вам важно разработать план конкретных действий по обеспечению ТРЦ денежными средствами и их распределению. Предлагаем Вам ознакомиться с элементами, которые включает в себя финансовая стратегия:
*анализ и оценка финансово-экономического состояния ТРЦ;
*разработка учётной и налоговой политики;
*управление основным капиталом и учёт амортизации;
*управление оборотными активами и кредиторской задолженностью;
*управление заёмными средствами;
*управление текущими издержками, сбытом и прибылью;
*оценка достижений и рыночной стоимости ТРЦ.
Обратите внимание;
что финансовая стратегия развития ТРЦ – это принципы и правила, определяющие доходность, границы рисков и цели. Такая стратегия напрямую связана со стратегией развития и невозможна без неё. Например, исходные данные всегда поступают от маркетинговых исследований, а финансовая служба осуществляет расчёты и способствует выбору оптимальной модели развития Вашего бизнеса.
Вникать во все этапы финансовой стратегии не имеет смысла, поскольку их выполнение и контроль ложится на узкопрофильного специалиста. Вам нужно знать, что определяется период действия стратегии, цели финансовой деятельности, формируется финансовая политика и детализируются финансовые показатели по периодам реализации стратегии.
Обратим Ваше внимание лишь на виды финансовой стратегии: *генеральная: охватывает, взаимосвязь бюджетов всех уровней, принципы образования и использования дохода компании, потребности в ресурсах и источниках их формирования на среднесрочный (долгосрочный) период. *Оперативная: затрагивает текущее управление финансовыми ресурсами. Она разрабатывается в рамках генеральной, детализирует ее на конкретный промежуток времени.
Что нужно предусмотреть в учетной политике. Период действия генеральной финансовой стратегии предприятия не должен превышать срока, на который разрабатывается общая корпоративная стратегия развития. В зависимости от предсказуемости ситуации на рынках (финансовом и товарном) длительность генеральной стратегии может варьироваться от трех до пяти лет. В условиях быстро изменяющейся внешней среды этот срок может быть сокращен до одного календарного года. Оперативная стратегия обычно краткосрочна, она формируется на год, квартал, месяц, а при необходимости и на более короткий период ( https://www.fd.ru/articles/24458-kak-razrabotat-finansovuyu-strategiyu ).
Такие «точки притяжения» как фудкорд или рестораны поднимают статусность объекта и в последствии благоприятно влияют на финансовую стабильность Вашего бизнеса.
Даже в условиях пандемии приём пищи вне дома привлекает огромное количество людей. Семейный ужин, обед с партнерами по бизнесу или просто возможность не готовить самому завтрак с утра — это те эмоции и услуги, которые невозможно получить через интернет. В свежем исследовании Deloitte (The future of the mall) потребителей спросили, какие функции в ТРЦ способны сейчас побудить их приходить в огромные магазины снова и снова. Самым распространенным ответом (35% респондентов) был «широкий ассортимент еды и ресторанов или еды на вынос» ( https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2020/09/22/840719-torgovie-tsentri ).
“В будущем фудкорты, рестораны и кафе будут занимать до 50% площади ТРЦ.”
Возникнут инновационные, необычные концепции: фудхоллы с участием восходящих звезд и маэстро кулинарии, ресторанные партнерства, организованные в едином пространстве, обзорные кафе-сцены с возможностью видеть весь процесс приготовления блюд и прочие изыски маркетинга.
Правило #6. Какие преимущества обеспечит зона отдыха и развлечений?
Детские комнаты, игровые пространства, наличие кинокомплекса или интересной зоны отдыха сделают Ваш ТРЦ более конкурентноспособным на этом рынке недвижимости. А благоприятная обстановка поможет увеличить средний чек продаж у ваших арендаторов за счёт «импульсных покупок» посетителей. А это в свою очередь повлияет на стоимость аренды квадратного метра.
Зоны отдыха и развлечений в ТРЦ должны планироваться в соответствии с концепцией. Но есть общие правила, работающие для всех. Ширина проходных зон должна позволять свободно циркулировать потоку посетителей и соответствовать нормам пожарной безопасности. Высота составляющих элементов должна быть разумной и не создавать визуальных преград и блоков для витрин магазинов, потому что основная задача торгового центра – это продажа товаров, поэтому вывески арендаторов должны быть всегда видны.
Обычно зоны отдыха в торговых центрах выглядят банально.
“Нужно избегать тривиальных решений.”
Постарайтесь соответствовать потребностям посетителей — обеспечить их комфорт и вызвать желание находиться там продолжительное время.
❗Важно знать ещё одно правило — дизайн зон отдыха разрабатывают, когда дизайн самого ТРЦ уже продуман и реализован.
Вам следует инвестировать в качество пространства для отдыха и развлечений, чтобы посетители не только хорошо отдохнули и интересно провели время, но и оставались в ТРЦ продолжительное время, совершая больше покупок.
Обращаем Ваше внимание;
на совершение посетителями так называемых «имульсивных покупок» — приобретение товара под воздействием подсознательных желаний, мгновенно, без анализа положительных и отрицательных сторон продукта. Переводя на простой язык, «импульсивная покупка» подразумевает под собой модель «здесь и сейчас» или «увидел-купил». Например, проходя мимо витрины, посетитель видит футболку со скидкой 35% и покупает её, несмотря на то, что подобная одежда уже есть у него в гардеробе.
Исследования invesp — компании, занимающейся оптимизацией бизнеса, показали, что «импульсивные покупки» совершают 84% покупателей. В среднем, на 4 из 10 походов в магазин приходится 3 «импульсивные покупки». Незапланированные траты покупателей составляют 50-60% выручки продавцу ( https://zen.yandex.ru/media/id/5d18b5c5c206ec00adec9ba9/impulsivnye-pokupki-kak-upravliaiut-nashimi-emociiami-5d2f002bc31e4900aebf6961 ).
Совершению таких покупок способствует ряд критериев:
*универсальность (для разных социальных групп посетителей);
*техническая оснащенность: хорошее освещение, вентиляция, бесплатный wi-fi, возможность зарядить девайсы и гаджеты;
*«островная» локализация: большинство ТРЦ организует «кольцевое» движение посетителей. Так можно охватить большее количество людей;
*предупреждение «конфликта интересов» между тем, кто пришёл один и с детьми: игровую зону отделяют от остального пространства. так нормально?
Внутренняя планировка должна эффективно направлять и распределять трафик посетителей, чтобы все магазины были доступными и посещаемыми.
Дорожная карта, система навигации, источники справочной информации должны быть максимально эффективными, понятными и доступными для всех посетителей, многократно дублироваться, а также быть хорошо заметны и легко узнаваемы.
Точное знание о том, как движутся потоки посетителей в Вашем ТРЦ даст возможность контролировать прибыльность бизнеса.
Ценная рекомендация.
Для того, чтобы точно понять:
*как и куда движутся Ваши покупатели в ТРЦ,
*куда они заходят чаще,
*где проводят больше времени,
*что их интересует,
*что они покупают –
Вы можете обратиться к современным технологиям. Сеть wi-fi поможет отследить и структурировать движение и действия посетителей в Вашем ТРЦ (ссылка здесь https://www.watcom.ru/products/wi-fi-analitika-shopster/ ).
Зонирование торгового центра начинается на этапе разработки концепции.
“Процесс зонирования торговых площадей является сложным и трудоемким”
Важно учесть условия арендаторов, соответствовать концепции, соблюдать условия комфортного передвижения посетителей, увеличить доходность объекта. Планировка должна учитывать соотношение больших и малых площадей.
Такую работу лучше доверить профессионалом, которые используют специализированные программы 3D моделирования для визуального представления расположения перегородок.
Ваша выгода от сотрудничества со специалистами:
- Квалифицированный специалист четко знает требования арендаторов к размеру площадей.
- Эксперт осуществит планировку, не создавая «мертвые зоны».
- Квалификация специалистов позволяет сделать аренднопригодную площадь больше, а значит увеличится и доходность ТРЦ.
- Специалист знает оптимальную ширину коридоров для передвижения посетителей.
- Правильно разработанная планировка ТРЦ в сочетании с грамотным расположением арендаторов позволит управлять потоком посетителей, так, чтобы они прошли через большее количество магазинов, а это гарантированно увеличит уровень продаж арендаторов и Вашу прибыль.
Варианты создания информационных поводов для ТРЦ.
1) Партнерство или совместная работа.
Хороший инфоповод можно получить, создав проект или событие в партнерстве с другой компанией. Как пример посмотрите, что пишет основатель онлайн-школы английского языка SkyEng Георгий Соловьев:
“Если вы делаете стратегическое партнерство с большой компанией, нужно понимать, что им тоже хочется светиться.”
Например, последнее наше партнерство было с „Ростелеком“. Когда я прихожу в издание и говорю, что мы запустили международную олимпиаду по английскому языку — это одна новость. А когда „Ростелеком“ запустил международную олимпиаду при партнерстве SkyEng — это уже совершенно другая история. На старте этой олимпиады мы получили больше 100 публикаций.
У нас есть партнеры, к которым мы приходим и говорим — ребята, вам ничего делать не надо, мы просто укажем ваш логотип, бренд и пойдем в СМИ. Просто расскажите, что мы действительно делаем это с вами. За счет их бренда публикации заходят гораздо лучше».
2)Знаменательные даты
Например, день рождения ТРЦ — это инфоповод и одновременно вовлекающее мероприятие.
Ко дню рождения для создания инфоповода можно подготовить акции, спецпредложения, организовать интервью с руководством в СМИ. Фото и видеоматериалы с мероприятия обязательно публикуются в соцсетях, на странице или в блоге ТРЦ.
3) Флэшмобы с розыгрышем призов
Беспроигрышным инфоповодом будет флэшмоб или розыгрыш. Часто ТРЦ разыгрываю крупные подарки, такие как квартира или автомобиль.
Также эффективны и менее затратные, но более зрительно запоминаемые розыгрыши. Например, ставший классикой жанра ролик про розыгрыш от Carlsberg, который компания провела в бельгийском кинотеатре. 148 байкеров и всего два свободных места в центре зала. Решатся ли парочки, пришедшие на киносеанс, пробраться через толпу покрытых татуировками брутальных мужчин на свои места? Carlsberg снимала реакцию людей, некоторые из которых разворачивались и уходили. Те же, кто все же решался занять свое место, оказывались в свете софитов, а байкеры встречали их аплодисментами и вручали по бутылке Carlsberg ( https://academy-of-capital.ru/blog/infopovod ).
4)Конкурсы и розыгрыши
Приведём примеры мероприятий, которые Вы можете реализовать для привлечения большего количества посетителей. Розыгрыш автомобиля и, конечно, развлекательные мероприятия в честь этого события. Данный инфоповод не только привлечёт посетителей во время развлекательных мероприятий в начале акции и по её завершению, но и поднимет средний чек продаж Ваших арендаторов, так как многие посетители захотят поучаствовать в розыгрыше, а для этого им понадобится чек о покупке на определённую сумму. Реализовать этот проект возможно за счёт всех арендаторов вашего ТРЦ. Взносы должны быть справедливыми, поэтому их можно рассчитать исходя из количества арендуемой площади.
Если формат конкурса будет интересным, а призы достойными, событие обязательно привлечет аудиторию в ТРЦ, увеличит прибыль арендаторов и доходность Вашего бизнеса.
Правило #9. Составление маркетинговой стратегии
Это целый комплекс мероприятий, направленных на рост посещаемости ТРЦ, стимулирование продаж арендаторов, формирование положительного имиджа и безупречной репутации. Такие мероприятия могут включать:
*продвижение в социальных сетях,
*размещение рекламы в СМИ,
*проведение акций среди посетителей,
*разработку геотаргетинговой рекламы,
*анализ конкурентов онлайн и офлайн,
*создание рекламной стратегии,
*разработку фирменного стиля,
Для создания успешного ТРЦ Вам необходимо реализовать несколько этапов:
- Оценка текущей ситуации в ТРЦ. Вам важно понимать:
*на каком этапе сейчас находится ТРЦ,
*факторы, приводящие посетителей,
*факторы, отталкивающие посетителей,
*сколько времени посетители проводят в ТРЦ и где именно они проводят большую часть времени,
*как посетители относятся к ТРЦ,
*известен ли ТРЦ в городе или области,
*средний чек покупателя,
*кто целевая аудитория ТРЦ.
Исходя из полученных данных, нужно решить, какие преимущества ТРЦ осветить и сделать более явными и привлекательными, а что нужно корректировать. Также Вы должны выбрать, какие инструменты маркетинга для этого использовать.
- Разработка стратегии продвижения;3. Реализация мероприятий;4. Оценка эффективности продвижения.
❗Помните, что говорил Генри форд:
“Нельзя экономить на здоровье, рекламе и недвижимости.”
Хорошая профессиональная команда Вашего ТРЦ, от разнорабочих до высшего руководства, должна работать согласовано, идти к единой цели и быть эффективной. Если на данном этапе развития такой коллектив ещё не сформирован, то есть смысл обратиться к услугам консалтинга . В настоящее время они востребованы и результативны. Один человек не может быть профессионалом в кардинально разных областях, например, одинаково гениально владеть основами дизайна и финансовой грамотности.
Это правило успешного ТРЦ заключительное, и оно легко выполнимо в эксклюзивных условиях сотрудничества с нашей командой. Commercreal созданы для того, чтобы заниматься всеми стратегическими, административными и финансовыми вопросами не беспокоя Вас и позволяя Вашему бизнесу приносить стабильную прибыль. Ваш комфорт — залог нашего успеха.
В заключение нашей статьи хотим поблагодарить Вас за уделённое время, и надеемся, что наше руководство позволит Вам принять верные бизнес-решения. Развитие успешного ТРЦ – интереснейший трудоёмкий проект, и мы будем рады поддержать Вас в любом моменте!
Источник: commercreal.com
Что такое трц в строительстве
Актуальность темы обусловлена тем, что в настоящее время строительство торговых центров в России находится на пике активности. В 2013 г. было введено в эксплуатацию 1,65 миллиона кв.м, а на 2014 год запланировано введение 2,45 миллионов кв.м. торговой недвижимости. Окупаемость строительства составляет сегодня в среднем 15-30%, а при грамотном девелопменте она может достигать 50%. По данным экспертов более половины введенных площадей приходятся на города с населением менее полумиллиона человек. В данной статье рассматриваются вопросы инвестиционной привлекательности строительства крупных торговых центров в регионах на примере города Пенза: положительные и отрицательные тенденции развития региональных рынков коммерческой недвижимости, характеристика основных крупных торговых объектов города Пензы с описанием якорных арендаторов, распределение торговых площадей по районам города.
1. Дмитриева Т.Н., Савельева С.В. Продвижение товаров и услуг как элемент системы маркетинговых коммуникаций строительной компании // Гуманитарные научные исследования. 2014. № 6 (34). С. 40.
2. Люлькин В.С., Люлькина Н.М., Кузин Н.Я. Формирование рынка и арендных ставок торговых центров г. Пензы//Современные проблемы науки и образования. -2014. -№ 2; URL: www.science-education.ru/116-12568 (дата обращения: 17.12.2014).
3. Офицерова К.А., Учинина Т.В.Маркетинговые исследования при анализе инвестиционной привлекательности строительства торговых объектов (на примере торгового центра «Берлин» в г.Пензе) // Современные проблемы науки и образования. -2014. -№ 3. – с.334.
4. Пономаренко Т.В. Инвестиционная привлекательность региональных рынков коммерческой недвижимости // Инвестиционный банкинг. – 2006 – №5.
5. Толпегина С.О., Учинина Т.В. Анализ влияния местоположения на рыночную стоимость объекта недвижимости (на примере земель г. Пензы)//Современные проблемы науки и образования. -2014. -№ 1; URL: www.science-education.ru/115-12044 (дата обращения: 25.12.2014).
6. Учинина Т.В., Баронин С.А. Девелопмент недвижимости при реализации проектов строительства экологичного и энергоэффективного малоэтажного жилья в Пензенской области // Известия Юго-Западного государственного университета. – 2011. – №5-2. с.325a-331.
7. Федеральная служба государственной статистики. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.gks.ru/ (дата обращения: 8.11.13).
Торговля – одна из самых быстроразвивающихся отраслей экономики нашей страны. Постоянное усиление конкуренции на рынке говорит о том, что торговля является перспективной отраслью.
Россия сегодня существенно отстает от развитых стран по обеспеченности населения торговыми площадями. В среднем российский норматив составляет 643 кв. м на тысячу человек [5]. В недалеком прошлом основными местами торговли были рынки и небольшие магазины и киоски. Теперь же торговые точки подобного рода практически ликвидированы.
Их место на рынке заняли торговые центры и супермаркеты. Покупатели становятся более требовательными к торговым центрам, становится важно не только хорошее его месторасположение, но и ассортимент товаров, ценовой диапазон, уровень комфортности торгового центра и наличие мест отдыха и фуд-кортов.
Инвесторы и девелоперы торговой недвижимости устремились в регионы. Причем не только в крупные города, но и в города, которые еще совсем недавно считались малоперспективными.
Положительные и отрицательные тенденции развития региональных рынков
коммерческой недвижимости с точки зрения инвестиционной привлекательности[3]
Увеличение интереса инвесторов к региональным рынкам коммерческой недвижимости
Стихийность большинства региональных рынков
Рост спроса на объекты торговой и производственно-складской недвижимости в связи с активным развитием ритейла
Малая степень информационно-аналитической поддержки необходимой при принятии инвестиционных решений
Увеличение объема строящихся коммерческих площадей
Отсутствие оперативной и упорядоченной системы предоставления инвестиционно-привлекательных площадок для строительства
Улучшение качества строящихся новых объектов коммерческой недвижимости
Недостаток профессиональных девелоперов и управляющих, работающих на региональных рынках недвижимости
Превышение спроса над предложением практически во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости и др.
Снижение доходности по мере развития рынка и др.
Материал и методы исследования
Активное развитие сферы досуга в России привело к тому, что торговые центры начали размещать на своих территориях детские площадки, кинотеатры, боулинги. Количество потребителей, приходящих к выводу, что покупать все необходимое и отдыхать вместе всей семьей в одном ТРЦ очень выгодно, особенно в условиях дефицита времени и с учетом больших расстояний.[6]
Развитие региональных рынков торговой недвижимости обуславливается улучшением экономической ситуации в России и как следствие повышение уровня доходов населения, а соответственно и уровня потребления. Количество жителей населенного пункта оказывает существенное влияние на структуру потребления, прежде всего за счет более высокого уровня доходов в крупных населенных пунктах. Город Пенза входит в категорию «городов-полумиллионников» с численностью от пятисот до семисот тыс. человек. Динамика численности населения г. Пензы представлена на рис.1.
Рисунок 1.Численность населения г. Пензы 2009 — 2014 гг, тыс.чел.
Из рис.1 видна тенденция увеличения численности населения с 1.01.2009 по 1.01.2014 гг. и незначительное уменьшение численности населения с 1.01.2012 по 1.01.2013 гг., что в 2014 г. снова меняется в сторону увеличения.
По данным пресс-службы областного министерства труда, соцзащиты и демографии, принято постановление регионального правительства, устанавливающее величину прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам в II квартале 2014 года. На душу населения величина прожиточного минимума составила 6 517 рублей. Для трудоспособного населения — 7037 рублей, для пенсионеров — 5 408 рублей, для детей — 6 395 рубля. Стоимость потребительской корзины в среднем на душу населения составила 5 852 рубля: для трудоспособного населения — 6 024 рубля, для пенсионеров — 5 202 рубля, а для детей — 6 330 рублей.
Рассмотрим инвестиционную привлекательность строительства крупных торговых объектов на примере города Пензы. Современный торговый объект в большинстве случаев представляет собой обширный комплекс высотой в несколько этажей, включающий в себя магазины, зоны отдыха и развлечений, рестораны-кафе и предприятия сферы бытового обслуживания. Он должен быть оборудован эскалаторами, парковкой для личных авто и прочими удобствами. С каждым днем строительство торговых комплексов приобретает все большую актуальность, так как, что данный формат отдыха позволяет провести время всей семьей: не только весело и интересно, но и чрезвычайно полезно (сделав множество покупок сразу и в одном месте) [1,2].
Развитие ТРЦ в регионах проходит по той же схеме, что и в Москве, и в других городах-миллионниках. Имеются свои плюсы и минусы. В качестве преимуществ инвесторы выделяют более низкую стоимость земли и меньшие сопутствующие расходы.
Владельцы региональных ТРЦ начали осознавать, что при отсутствии развлекательной зоны, их торговый центр через несколько лет окажется неконкурентоспособным. Одна из главных проблем – это нехватка персонала всех уровней. Но примеры сбалансированного решения задачи строительства ТРЦ встречаются все чаще. Пенза является хорошим примером развития торгово-развлекательных центров. Одним из последних открылся торгово-развлекательный центр «Коллаж», площадью более 60 000 м2, который успешной совмещает на совей территории не только торговые площади, но и кинотеатр, кафе, игровую зону для детей.
Механизмом появления современных торговых центров в г. Пензе является покупательский спрос, который способствует строительству крупных торгово-развлекательных центров на средства крупных российских и иностранных торговых компаний. Новым для Пензы стало строительство современных крупных торговых комплексов (до 60000 кв. метров), включающих в себя значительную долю развлекательной составляющей – многозальные мультиплексы, боулинги, фитнес-центры, фуд-корты.[4] В их числе ТРК «Высшая Лига», ТЦ «Проспект», ТЦ «Пассаж», ТРЦ «Ритэйл Парк», ТРК «Суворовский», ЦУМ. Создание коммерческих объектов недвижимости определено спросом, который сформировался под влиянием экономических, социальных, демографических факторов и высокой цены или дохода от арендуемых помещений.[4]
Расположение зоны развлечения в торговом центре помогает поддержать или повысить уровень арендных ставок и создать дополнительную посещаемость.
На рисунке 2 показано местоположение крупных торговых центров в структуре города.
Источник: science-education.ru