Что такое трейд ин в строительстве

Первичный рынок недвижимости предлагает несколько схем покупки жилья. Среди них ипотека, рассрочка и 100%-ная единовременная оплата. Еще один вариант, который встречается все чаще – трейд-ин. Новострой-СПб поговорил с экспертами рынка и выяснил: что это за способ, кому он подходит и на каких условиях заключаются подобные сделки.

Трейд-ин: рабочая схема со своими нюансами

Многим россиянам trade-in хорош знаком по авторынку. Салоны предлагают своим клиентам сдать старую машину и учесть ее стоимость при покупке новой. По сути это обмен с доплатой, где граждане ощутимо теряют в цене прежнего автомобиля, но зато могут приобрести новый быстро и с хорошей скидкой.

В сфере недвижимости эта схема работает немного иначе. Просто прийти и тут же «обменяться» квартирами, документами и ключами не получится. Застройщики не выкупают старое жилье у своих клиентов, а лишь помогают им продать его с помощью своих партнеров – риелторских агентств. Иногда в структуре компании есть и собственные специалисты, но это более редкий случай.

КАК РАБОТАЕТ СИСТЕМА ТРЕЙД ИН?

К способу покупки новой квартиры в трейд-ин обычно прибегают те, у кого нет средств на полноценный первоначальный взнос. Зато у них в собственности имеется некое недвижимое имущество, которое по тем или иным причинам их не устраивает.

К примеру, это может быть доставшаяся в наследство от бабушки старая «хрущевка» с ремонтом еще советских времен. Ее владельцы желают улучшить свои жилищные условия, но не хотят долго заниматься продажей и показом недвижимости, самостоятельным сбором документов и т.п. Вот тогда-то на помощь и приходит программа трейд-ин.

«Программа trade-in – это отличная возможность улучшить свои жилищные условия, собрав в едином пакете сразу несколько рыночных инструментов: небольшой первоначальный взнос, возможность рассрочки и подключения ипотечного кредитования»

Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»

Как правило, по схеме трейд-ин имущество реализуется по рыночной или приближенной к рыночной цене, которую специалисты обязательно согласовывают с клиентом после проведения оценки (обычно она составляет не ниже 2-5% от среднерыночной стоимости квартиры, хотя порой дисконт доходит и до 7%).

Если результаты этой оценки всех устраивают, то заключаются сразу два договора: один на продажу квартиры, второй – на бронирование конкретного лота в проекте застройщика.

Очень важно, что цена на закрепленный за потенциальным покупателем объект фиксируется на определенный срок. То есть она гарантированно не увеличится в течение всего периода, указанного в договоре. А за полгода, особенно в нынешних условиях, может произойти все что угодно. Так, рост цен на первичном рынке недвижимости Петербурга в 2020 году в отдельных проектах составил 25%. И ручаться, что данная ситуация не повторится в том или ином виде, эксперты не могут.

Сроки реализации старой квартиры клиента в каждой компании свои. Варьируются они от одного до шести месяцев, но в среднем занимают 1,5-3 месяца. Скорость продажи зависит от местоположения объекта, его ликвидности, общего состояния дома и иных характеристик.

Что такое квартира в трейд ин в новостройке, стоит ли соглашаться на это?

Описанную схему принято называть гарантированным выкупом. А есть еще такое понятие, как срочный выкуп – когда владельцу квартиры нужно очень быстро продать имущество. Тогда ни о какой выгоде речи не идет, так как в подобных обстоятельствах квартира реализуется с дисконтом чуть ли не в 20-30%. Люди идут на такую сделку лишь в крайних случаях, когда у них нет другого выхода.

Трейд-ин в Петербурге

В Санкт-Петербурге практически не существует зачетных схем в чистом виде, когда застройщик в качестве оплаты за новую квартиру берет на реализацию старую. Связано это с тем, что продажа квартир на «вторичке» – непрофильный бизнес для строительной компании, сопряженный с рисками, потерей временных и трудовых ресурсов, необходимости привлечения специалистов по вторичному рынку или агентств недвижимости.

Тем более сейчас, когда цены на недвижимость на вторичном рынке нестабильны и квартира, принятая в зачет, может значительно упасть в цене, считает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». Компании, предлагающие зачетные схемы своим клиентам, так или иначе, реализуют их не своими силами, а совместно с агентствами недвижимости, которые непосредственно занимаются продажей имеющегося у граждан имущества.

Петербургские застройщики в большинстве своем предлагают своим клиентам внести первый взнос за новое жилье в размере 5-10% от его стоимости. Оставшуюся сумму нужно доплатить после продажи старой квартиры. Если вырученных от ее реализации средств не хватает для полной оплаты нового жилья, то можно оформить ипотечный кредит или воспользоваться предложением по рассрочке.

Такая схема действует у компании Bonava (первоначальный взнос 5%, в программе участвуют все очереди ЖК Gröna Lund, 3-я очередь Magnifika Lifestyle, 2-я и 5-я очереди ЖК Magnifika Residence), Группы «Эталон» (первоначальный взнос 5%, но не менее 500 тысяч рублей, в программе участвуют все ЖК), Glorax Development (первоначальный взнос 10%, трейд-ин доступен при покупке квартир в проектах Golden City и Grand House), «Группы ЛСР» и Группы RBI (первоначальный взнос 10%).

У клиентов ГК «Ленстройтрест» есть возможность либо внести первый взнос, либо полностью оплатить новое жилье средствами, вырученными от продажи старой квартиры.

Компания «Главстрой Санкт-Петербург» выкупает квартиры в своих же ЖК («Северная долина» и «Юнтолово»), предлагая лоты в строящихся корпусах. Эта схема наиболее актуальна для семейных покупателей, которые хотят приобрести дополнительные комнаты и квадратные метры. Также клиенты имеют возможность проживать в реализуемой квартире до момента получения ключей от новой.

Группа RBI запустила в 2021 году программу, максимально приближенную к классической схеме трейд-ин. По словам директора по продажам Дмитрия Фалкина, компания готова оценить квартиру клиента в течение одного дня (при этом разница в сумме выкупа обычно не превышает 2-4% от рыночной цены), а в течение 3-5 дней – выйти на сделку по выкупу.

Договор купли-продажи и договор на покупку новой квартиры подписываются одновременно. Но для получения клиентом средств от продажи своей квартиры должен быть зарегистрирован переход права собственности, что занимает около месяца. Поэтому при покупке квартиры клиенту дается отсрочка на месяц на внесение первого взноса.

Кому подходит программа и в чем ее выгода

Основная группа покупателей по схеме трейд-ин – это семьи, желающие приобрести жилье большей площади. Как правило, квартирой, участвующей в программе, является студия или «однушка». На их долю, на примере объектов «Главстрой Санкт-Петербург», приходится до 90% сделок, сообщает директор по продажам Юлия Ружицкая.

В 47% случаях покупатели хотят переехать в двухкомнатную квартиру. На долю трехкомнатных лотов приходится порядка 40% всех договоров по трейд-ин. Выбирая новую квартиру, покупатели чаще всего отдают предпочтение функциональным европланировкам с большой кухней-гостиной.

Схема «квартира в зачет» подходит людям, для которых покупка жилплощади за полную стоимость или долгосрочная ипотека по тем или иным причинам невозможна. При этом они не готовы самостоятельно продавать имеющееся жилье, комментирует Данил Антонов, заместитель начальника отдела маркетинга «Группы ЛСР».

«Бывают случаи, когда покупатель приобрел квартиру, та еще строится или только построена, а он за это время решил приобрести жилье в другом районе или в том же жилом комплексе, но большей площади. В этом случае также помогает программа трейд-ин. Выгода для девелоперов очевидна – у него прибавляются клиенты», – говорит эксперт.

Несомненным преимуществом для покупателя является экономия времени и ресурсов, так как при коллаборации застройщика с партнерским агентством заниматься продажей квартиры клиента будет риелтор. Клиенту не придется организовывать показы и вникать в особенности оформления сделки самостоятельно.

Кроме того, такая схема позволяет осуществить сделку эффективнее: продать квартиру быстрее и по ее рыночной стоимости, полагает Александр Свинолобов.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», считает, что схема трейд-ин выгодна покупателям в первую очередь потому, что они получают возможность «заморозить» цену на новое жилье на срок до полугода. Также некоторые застройщики оплачивают услуги риелторов, что тоже немаловажно.

При этом не любая квартира на вторичном рынке может быть использована по данной схеме: большинство застройщиков Петербурга и Ленобласти принимают «в зачет» только квартиры, которые располагаются в границах Петербурга или в ближайших пригородах Ленобласти.

Ирина Соловьева, коммерческий директор Управления Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург, отмечает безопасность и прозрачность сделок trade-in, в которых участвуют только надежные партнеры – представители застройщика и аккредитованного агентства, в которых работают профессионалы рынка недвижимости и юристы.

Однако у схемы trade-in есть свои ограничения, и в каждой компании они разные. Например, в программе Группы «Эталон» не участвуют загородные дома, коммунальные квартиры или комнаты, то есть доли квартир. Еще желательно, чтобы недвижимость, которую планируют продать, была расположена в том регионе, где приобретается новостройка.

К минусам стоит отнести также тот момент, что при покупке квартиры в строящемся объекте и продаже имеющейся недвижимости может возникнуть потребность во временном жилье на период строительства. Но этот риск всегда можно минимизировать, выбрав квартиру в комплексе на завершающей стадии строительства.

У компании «Главстрой Санкт-Петербург» одно из основных требований заключается в том, что выкупаемая квартира должна быть без обременений и приобретена напрямую у застройщика.

«Для покупателя трейд-ин оптимален в случаях, когда покупка недвижимости планируется за счет средств от продажи имеющегося жилья. Ключевое преимущество программы – в возможности не затягивать сделку. В условиях, когда цены на первичную недвижимость постоянно растут, а спрос остается высоким и ликвидные варианты быстро расходятся, трейд-ин позволяет обезопасить себя от ситуации, когда ценник вырастет, или варианты с подходящими планировками будут раскуплены»

Пресс-служба Glorax Development

Какое будущее у трейд-ин?

В Петербурге и Ленобласти доля сделок по схеме трейд-ин на первичном рынке недвижимости в последние годы находится на уровне порядка 5-10% и существенно не меняется, информирует Ян Фельдман.

По данным Данила Антонова, в 2020 году каждая десятая сделка «Группы ЛСР» в Петербурге была совершена с использованием программы трейд-ин. В перспективе доля таких сделок будет только возрастать, так как покупатели всегда позитивно относятся к специальным предложениям, условиям или инструментам, помогающим им решить квартирный вопрос.

Ирина Соловьева также считает, что востребованность trade-in на рынке недвижимости с каждым годом будет увеличиваться все больше. Согласно данным Управления Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург, с января по март 2020 года доля сделок trade-in составила порядка 5%, а уже в 2021 году доля таких сделок выросла до 8%.

Огромным преимуществом программы является ее надежность и безопасность, а также возможность сэкономить время клиента за счет работы в режиме «единого окна»: когда продажей квартиры и оформлением всех документов занимаются представители застройщика или специалисты партнерского агентства недвижимости.

После завершения действия программы льготной ипотеки на рынке будут востребованы любые программы от банков и застройщиков, позволяющие совершить сделку с недвижимостью на более гибких условиях, считают эксперты компании Glorax Development. Возможно, на программу трейд-ин начнут обращать внимание больше застройщиков, что, безусловно, положительно отразится на ней.

«Развитие программ зачета жилья – актуальный тренд и жизненная необходимость для рынка, драйвер спроса с большим потенциалом. Главное, чтобы процедура trade-in для покупателя была простой и быстрой, без дополнительных затрат времени на оформление сделки и продажу, и согласованная стоимость выкупа устраивала обе стороны»

Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург»

Источник: www.novostroy-spb.ru

Квартира в трейд-ин — это выгодно?

Услугу трейд-ин предлагают сегодня многие застройщики, но выгодна ли она? Интернет-журнал «НовостройСити» выяснил, как работает услуга, сколько стоит, кому подойдет и в каких новостройках можно «обменять» старую квартиру на новую.

Что такое трейд-ин

Провести прямую аналогию между автомобильным трейд-ин и трейд-ин в недвижимости нельзя. Если при покупке машины салону оставляется старый автомобиль и после доплаты клиент уезжает на новом, то в случае с квартирами взаимозачет не работает. Это не просто взаимозачет старой квартиры при покупке новой, а скорее – возможность погасить часть стоимости жилья в новостройке за счет продажи уже имеющейся квартиры.

«Такая программа предполагает две параллельные сделки – заключение договора оказания услуг на продажу прежнего жилья клиента и договора бронирования нового. При этом в первом случае клиент подписывает договор с риэлтерской организацией-партнером застройщика, а договор бронирования – непосредственно с застройщиком или компанией, реализующей квартиры в новостройке, которая закрепляет за клиентом выбранную им квартиру на определенный срок», — поясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».

В этом случае, клиент сначала ждет, когда агентство продаст его существующую квартиру, и только после сможет направить вырученные средства в счет оплаты новой. Сегодня программа так или иначе имеет схожий порядок действий, она выстроена максимально прозрачно и понятно для покупателя.

«Мы берем квартиру клиента в реализацию по рыночным ценам. Бронируем недвижимость в новостройке на месяц без фиксации цены. При этом за бронь клиент ничего не платит. Некоторые застройщики, наоборот, берут определенную сумму за бронирование жилплощади, — комментирует Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости». – В течение месяца мы продаем квартиру клиента. В день ее реализации клиент подписывает договор на покупку, цена фиксируется, и прописываются сроки оплаты, при необходимости оформляется ипотека».

Если за месяц не удается провести сделку по продаже старой квартиры, но застройщик видит, что за нее уже внесен аванс и идет подготовка документов, то, скорее всего бронь будет пролонгирована. Более того, если раньше девелоперы привлекали риелторов, то сейчас у них есть специальные подразделения, которые занимаются выкупом квартир.

ГК «Инград», к примеру, доработала стандартную схему трейд-ин и предложила клиентам сразу несколько вариаций.

«Мы меняем старую квартиру на новую, в том числе, с возможностью проживания в своей квартире до заселения в новую, — Сергей Елисеев, начальник отдела специальных проектов ГК «Инград». – Также мы можем выкупить квартиру с обременениями по действующим кредитам, купленную ранее военнослужащим по программе военной ипотеки. Таким образом, есть несколько вариантов трейд-ин, среди которых выкуп «без проживания» по рыночной цене или дороже, в случае экономической целесообразности. Вторая разновидность – выкуп с дисконтом до 15%, но клиент может проживать в своей бывшей квартире безвозмездно, оплачивая аренду по рыночной или заниженной ставке, до получения ключей по новостройке. В среднем же по рынку при выкупе вторичной недвижимости дисконт составляет 20-40% от рыночной стоимости».

Но как оказалось, не каждая квартира подходит под трейд-ин. Застройщики со своей стороны оценивают ликвидность «старого» жилья, а также цену продажи.

По словам Яна Фельдмана, директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест», «не любая квартира на вторичном рынке может быть использована по данной схеме: большинство застройщиков Петербурга и Ленобласти принимают «в зачет» только квартиры, которые располагаются в границах Петербурга или в ближайших пригородах Ленобласти. Связано это с ликвидностью предложения». Примерно такая же картина складывается и с объектами дальнего Подмосковья, квартирами в старых домах и в других регионах России. Тем более, если сравнивать цены в этих городах с московской стоимостью недвижимости, вырученных с продажи средств хватит едва ли на первоначальный взнос.

Кстати, если существующую квартиру все же не удастся продать в согласованный срок. Тогда возможны разные варианты: продлить срок брони новостройки, пересмотреть цену продажи, вернуть стоимость бронирования или первого взноса. Все оговаривается индивидуально сторонами процесса.

Еще одна вариация трейд-ин – «обмена» квартиры на дом. Здесь есть услуга работает немного иначе. «Клиент обращается к нам со своей недвижимостью, мы оцениваем ее, оказываем брокерскую поддержку и продаем по рыночной цене. Если остается сумма после вычета стоимости дома, выбранного клиентом, мы возвращаем ее.

Если средств не хватает, сообщаем о необходимости доплаты разницы, — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. – При необходимости предоставляем клиенту все сопутствующие услуги. Организуем переезд, подбираем арендное жилье на время строительства – то есть предоставляем решение под ключ.

Чем отличается услуга trade in в нашем случае? Мы предоставляем индивидуальные дома определенного класса, поэтому клиент должен понимать, что затраты на подключение коммуникаций, и строительства в целом гораздо выше. Поэтому мы сразу предупреждаем клиента о невозвратном авансе в размере 10% — так как на момент заключения договора мы перестаем показывать дом и участок. Есть вариант с возвратным авансом, но в таком случае мы не закрепляем объект за клиентом и продолжаем его показывать. Мы открыто говорим об этом, поэтому настойчиво просим клиентов взвесить все за и против, и принять решение заранее».

Плюсы и минусы трейд-ин

Сфера недвижимости, несмотря на свое «статичное» название, очень активная и динамичная. Люди находятся в постоянном поиске возможностей улучшить свои жилищные условия, именно в этом главный плюс трейд-ин.

Благодаря усовершенствованному девелоперами «обмену» выигрывают все: компании получают новых клиентов за счет расширения линейки своего предложения, а покупатели – еще один выгодный инструмент купить квартиру в новом современном доме. Кроме того, услуга может стать отличной мотивацией для сотрудников. По словам Андрея Большакова, управляющего партнера юридической фирмы Bolshakovhttps://novostroycity.ru/journals/lifehacks/kvartira-v-trejd-in-eto-vygodno» target=»_blank»]novostroycity.ru[/mask_link]

Трейд-ин на рынке новостроек: доля таких сделок растет

Сделка трейд-ин позволяет обменять «вторичку» на новостройку. То есть продать свою старую квартиру с помощью застройщика и у него же купить новое, современное, более просторное и желательно отремонтированное жилье. Покупатель будет избавлен от лишних хлопот, связанных с реализацией вторичной квартиры, и пока она продается, цену на выбранный лот в новостройке зафиксируют. Но клиенту придется согласиться на дисконт при оценке своего жилья.

Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поговорила с экспертами об особенностях таких сделок, а также о том, какие квартиры в новостройках можно купить по трейд-ин.

Альтернатива ипотеке

Трейд-ин до последнего времени особо не был популярным. Граждане не хотели продавать свои квартиры с дисконтом, застройщики не горели желанием заниматься непрофильным бизнесом. Многие компании заявляли о «трейд-ине» в маркетинговых целях.

Но сейчас большинство экспертов, опрошенных IRN.RU, уверены в том, что сделки трейд-ин стали больше интересовать покупателей. По подсчетам пресс-службы ГК «Инград», в 2018-м году доля таких сделок на рынке новостроек выросла с 2 до 5%, в 2019-м составила 7-8%, в 2020-м — 10%, в 2021-м — 15%. Сегодня, по информации Валерии Цветковой, управляющего директора АН «Бон Тон», в масштабных проектах на долю трейд-ин приходится до 15-20%.

В чем причина возрастающего интереса со стороны клиентов? Денег у людей немного, с экономикой всё непонятно, десятилетиями платить ипотеку перспектива так себе. «Покупательская способность падает, доходы не растут, наблюдается рост закредитованности населения, далеко не все уже готовы брать ипотечные кредиты» — говорят в ГК «Инград». А сделки трейд-ин эксперты называют альтернативой ипотеке.

Понятно, что на «доплату» за новую квартиру какой-то кредит взять придется. Но тут уже и суммы скромнее, и проценты льготные (по господдержке). Плюс у обеспеченных клиентов есть дополнительные средства из-за «закрытия потерявших актуальность банковских депозитов», дополняет Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group. Напомним, что ставки по депозитам и вкладам снизились вслед за ключевой. Так почему бы не переложить деньги из банка в недвижимость.

Как это работает

Представим, что потенциальный покупатель выбрал квартиру в новостройке. Вот что происходит дальше, например, в компании Tekta Group: «После того как клиент обращается в офис продаж для покупки квартиры в трейд-ин, с ним связывается партнёрское агентство недвижимости.

Специалисты агентства проводят оценку имеющегося жилья по нескольким параметрам: месторасположение, состояние квартиры и дома, а также проверяют документы. Далее между клиентом и брокером заключается договор, а цена на уже выбранную квартиру в новостройке фиксируется на 25 рабочих дней. Клиенту не нужно ни о чём беспокоиться, эксперты возьмут все вопросы по реализации недвижимости на себя», — описывает Елизавета Севастьянова. Но у каждой девелоперской компании свои нюансы. И у каждого этапа сделки свои особенности.

Кто продает

Некоторые крупные девелоперы с соответствующим финансовым ресурсом могут сами выкупать старую квартиру. А могут просто помочь с ее продажей. Кто-то из девелоперов имеет свое подразделение для работы со сделками трейд-ин, кто-то привлекает к сотрудничеству агентства недвижимости.

Какую квартиру возьмут в трейд-ин

Прежде всего рассматриваются ликвидные объекты. То есть с неплохим ремонтом, в благоприятном районе, с минимальным количеством аналогичных предложений в продаже в данной локации, перечисляет Валерия Цветкова («Бон Тон»). Был случай, когда двухкомнатную квартиру без ремонта, расположенную в Химках, на трейд-ин не взяли, поскольку опасались, что она может бесконечно долго «висеть» в экспозиции.

Как объясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», некоторые участники рынка также не готовы принимать апартаменты, коммерческие помещения, загородные дома, квартиры в домах с деревянными перекрытиями, а также квартиры с неоформленным правом собственности. Большинство застройщиков и привлекаемых ими агентств не работают с муниципальным жильем, долями и квартирами, купленными с помощью материнского капитала.

Что касается «географических» требований, то в основном рассматриваются квартиры в Москве и Подмосковье. С квартирами из других российских городов дела обстоят по-разному. Например, в Tekta Group с такими вариантами будут работать по согласованию с партнерским агентством. Без территориальных ограничений работают и в ГК «Инград», в ГК «Пионер» планируют в ближайшее время рассматривать недвижимость в регионах.

Старая квартира: оценка, дисконт и где жить

Сначала делается предварительная оценка квартиры. Но итоговая цена устанавливается после того, как специалисты квартиру осмотрят. Получившаяся сумма может неприятно удивить продавца. «Первоначальная оценка по фото может быть на 20 млн руб., а при личном осмотре — снижение на 1,2 млн руб.», — замечает Валерия Цветкова («Бон Тон»). В квартирах могут встречаться разные обременения, серьезно снижающие привлекательность жилья, начиная от несовершеннолетних детей-собственников и заканчивая неузаконенной перепланировкой, предупреждают в ГК «Инград». По наблюдениям экспертов компании, клиентам обычно тяжело дается уступка по стоимости в процессе реализации или при выкупе, им проще пережить повышение прайса на квартиру в новостройке, чем уступить в цене при продаже своей старой квартиры.

Теперь о величине дисконта, который может доходить до 30%. Многое зависит от срока продажи. Чем быстрее пойдет сделка, тем выше скидка, которую потребуют от продавца. При срочном выкупе дисконт может составить 10-15%, предупреждает Надежда Коркка («Метриум»).

Если квартира продается в течение трех месяцев, то, по мнению Дмитрия Ефимова, заместителя директора по продажам ГК «Пионер», этого времени вполне достаточно, чтобы продать квартиру по рыночной цене. Сроки продажи прописываются в договоре.

Также дисконт зависит и от того, позволяют ли условия программы проживать в старой квартире, пока строится новая. Вот как комментируют этот момент в компании «Инград»:

«Клиент может выбрать зачет без проживания, и тогда мы выкупаем его квартиру по цене, максимально приближенной к рыночной стоимости. Либо возможен выкуп с проживанием, тогда дисконт составит 5-15%. Клиент может проживать в своей квартире безвозмездно до момента получения ключей в новостройке или оплачивать аренду по рыночной ставке либо арендовать свое старое жилье «ниже рынка». Все эти варианты возможны». И подавляющее большинство клиентов компании выбирают вариант с проживанием в старой квартире, не оплачивая при этом ничего, кроме коммунальных платежей.

А вот клиенты ГК «Пионер», у которой тоже есть программы с проживанием, по словам Дмитрия Ефимова, как правило, самостоятельно решают вопрос с жильем на время строительства.

Как покупают и как продают

Следующий вопрос – если старую квартиру выкупают, то надо ли клиенту ждать, когда найдут на нее покупателя и продадут? Нет, при выкупе квартиры застройщиком средства поступают сразу в зачет стоимости новой недвижимости, комментирует Надежда Коркка («Метриум»). Сделка по покупке заключается в тот же день, дополняет Ирина Доброхотова управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой».

А если старая квартира «принята на комиссию» и покупателя ищут сотрудники отдела застройщика или риелторского агентства, то клиенту необходимо ждать, пока старая квартира будет реализована. Клиент должен сначала получить средства от продажи квартиры и уже потом приобретать новостройку. И, как уточняет Ирина Доброхотова, сделки по продаже и покупке могут заключаться фактически синхронно – в один день в офисе продаж застройщика.

А что будет, если квартира никак не продается? Тогда, как говорят эксперты, застройщик может попробовать переориентировать покупателя на ипотеку. А уже после покупки новостройки клиент может не торопясь заниматься продажей «вторички». Также может быть продлен срок брони либо пересмотрены условия продажи.

Что касается риелторской комиссии (если таковая предусмотрена), то она, по информации «Метриум», определяется договором между сторонами, в некоторых случаях учитывается в дисконте.

Как утверждают представители девелоперских компаний, обычно покупатели ничего не платят за услуги риелторов по продаже старой квартиры. Все расходы ложатся на застройщика. Но в таких случаях могут не предоставляться скидки от застройщика или эти скидки могут быть ниже по сравнению с приобретением за единовременную оплату, объясняет Дмитрий Ефимов (ГК «Пионер»).

Новая квартира: бронирование и фиксация цены

Пока старая квартира продается, на это время выбранная квартира в новостройке бронируется, а цена на нее – фиксируется. Это может быть 1-2-3 месяца, а бывает, что и до полугода, всё зависит от параметров программы застройщика. Например, в ГК «Пионер» клиент бронирует квартиру у застройщика и заключает с ним договор с отсрочкой оплаты до трех месяцев.

«Цена на новостройку фиксируется на время оформления сделки, будь то реализация вторичной недвижимости или выкуп», — уточняют в пресс-служба ГК «Инград».

Цена бронирования зависит от условий программы. Она может быть включена в указанную в ДДУ стоимость квартиры, иметь фиксированное значение или составлять определенную долю от цены недвижимости, объясняет Надежда Коркка («Метриум»).

В 99% случаев клиент оплачивает сумму, оговоренную в договоре оказания услуг. Это может быть сумма от 5 тыс. руб. до 2% от стоимости квартиры, дополняет Валерия Цветкова («Бон Тон»). При разрыве сделки стоимость бронирования обычно возвращается клиенту.

А вот пояснения от Дмитрия Ефимова (ГК «Пионер»): услугу бронирования «можно считать условно бесплатной, так как ее стоимость включается в стоимость новой квартиры и составляет у нас 100 тысяч рублей. Если же клиент передумал или квартиру продать не удалось, то стоимость брони удерживается в счет оказания услуги».

В каких жилых комплексах предлагают трейд-ин

Перед тем как перейти к обзору жилых комплексов, где застройщики предлагают трейд-ин, подведем итоги вышесказанному. Главный плюс сделок трейд-ин, который называют все опрошенные эксперты, — фиксирование стоимости забронированной квартиры на довольно длительный период. Это страховка от ежемесячной корректировки цен. Также очень ценно, что понравившийся лот можно «застолбить».

Минус – это дисконт, на который должен пойти клиент. Так что решение за ним.

Воспользоваться сделкой трейд-ин можно в проектах ГК «Эталон» — ЖК бизнес-класса «Серебряный фонтан» с современными и реконструированными корпусами (Алексеевский район, цены от 24,3 млн руб.), в высотном комплексе «Крылья» (Раменки, от 22 млн руб.).

Группа ЛСР также практикует трейд-ин. Среди проектов компании – урбанистический комплекс Wave (Москворечье-Сабурово, от 8,6 млн руб.), легендарный «Зиларт» с жилой, коммерческой и образовательной зонами (МЦК «Зил», от 14,9 млн руб.), ЖК бизнес-класса «Парксайд» в Чертаново (от 8,6 млн руб.).

Программа трейд-ин действует во всех текущих проектах Tekta Group. Особенно популярна она у покупателей в квартале бизнес-класса Ever (метро «Калужская»). Молодой семье подойдет классическая двухкомнатная квартира (59,3 кв.м) с мастер-спальней и личной ванной, просторной детской, нишей под гардеробные. Стоимость – 22,1 млн руб.

Популярны сделки трейд ин в проекте «Life-Варшавская» (Москворечье-Сабурово) от ГК «Пионер». Цены – от 12 млн руб. Компания планирует увеличить долю таких сделок и в остальных проектах. Среди ЖК, которые строит «Пионер», — премиальный квартал Pride (Марьина Роща, от 19, 3 млн руб). И ЖК High Life — проект премиум-класса в Даниловском районе (от 31,5 млн).

В ГК «Инград» по программе трейд ин можно приобрести любую квартиру, представленную на сайте. В портфеле компании – ЖК RiverSky (метро «Автозаводская», от 20 млн), «КутузовGRAD» («Кунцевская», от 11,6 млн руб.). На заметку военным: ГК «Инград» может выкупить квартиру, приобретенную по программе военной ипотеки, с обременением, то есть с непогашенной ипотекой.

Если интересует юго-запад и Новая Москва, то стоит обратить внимание на проекты компании А101 – ЖК «Скандинавия» (от 7,1 млн) «Южные Сады» (от 6,9 млн), «Прокшино» (от 6,6 млн), «Испанские кварталы» (от 7 млн руб).

По словам Владимира Щекина, совладельца группы «Родина» (девелопера жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District), услугой трейд-ин могут воспользоваться покупатели всех типов квартир в ЖК RDD. Russian Design District представляет собой квартал бизнес-класса и включает девять жилых домов, детский сад, школу и спортивно-образовательную инфраструктуру. Минимальный бюджет покупки — 8,3 млн рублей (25 кв. м).

В подмосковном проекте MR Group «Эко Видное 2.0» (г. Видное) также есть трйд ин. ЖК включает монолитные 10-17-этажные многосекционные корпуса с дизайнерскими фасадами. Цены от 5,3 млн руб.

Источник: www.irn.ru

«Меняем старую квартиру на новую бесплатно»: плюсы и минусы трейд-ин

Услуга трейд-ин становится всё популярнее. Девелоперы предлагают обменять вашу квартиру на другую — в новостройке и на вторичном рынке — и обещают взять на себя все хлопоты и затраты. Циан.Журнал разобрался в преимуществах и подводных камнях такой схемы и выяснил у риелторов, не опасаются ли они, что застройщики отберут у них кусок хлеба с маслом.

Быстро и удобно

Формат трейд-ин (trade-in) предполагает обмен старой квартиры на новое жилье: застройщик оценивает прежнюю квартиру клиента, а затем выкупает ее. Для клиента подбирается квартира в новостройке (а с недавнего времени — и на вторичном рынке).

Не нужно самому заниматься продажей квартиры, тратить время на просмотры, торговаться с покупателями, параллельно подыскивать себе новую квартиру, бояться, что на нее найдется еще один покупатель, пока вы продаете старое жилье, — всё это хлопотно и нервно. Трейд-ин избавляет покупателя от проблем, связанных с продажей старой квартиры, и помогает найти новую. В нескольких крупных компаниях делают это бесплатно.

Девелоперам интересно использовать трейд-ин как способ продажи клиенту новой квартиры, говорит Анастасия Горбунь, руководитель управления продаж группы «Самолет». Она отмечает, что спрос на трейд-ин в недвижимости растет с каждым годом — всё больше клиентов готовы пользоваться этим способом покупки для улучшения жилищных условий.

Важный плюс при покупке квартиры по трейд-ин — сроки: если у клиента есть необходимые документы, подготовка и оформление сделки занимает от пяти дней.

Компания «ПИК-Брокер» пошла еще дальше и создала бренд «Кварта» — сервис, который позволяет провести сделки по продаже и покупке квартир дистанционно. Клиентам понадобится всего один визит в офис, чтобы продать свою и купить новую квартиру. «Кварта» покупает старую квартиру клиента и помогает выбрать новую. Так, на сайте Циан представлено почти 500 предложений от компании «ПИК-Брокер» — как новостройки, так и «вторичка».

Как пояснили в пресс-службе компании, выставленные на продажу квартиры вторичного рынка являются собственностью компании «Кварта», в них никто не зарегистрирован и не проживает. Поменять свою старую квартиру на новую можно бесплатно, все расходы по оформлению сделки и действия, необходимые для государственной регистрации, «Кварта/ПИК-Брокер» обещает взять на себя.

Что думают покупатели?

Елена П. (27 лет):

— Мы продавали квартиру через «Кварта/ПИК-Брокер», эта же компания оказывала нам помощь в поиске нового жилья.

Компания вышла на нас сама: вероятно, нашли нас по объявлению, которое мы размещали на сайтах по продаже квартир. Мы видели рекламу этой компании, но пользоваться ее услугами не планировали: были уверены, что предложенная цена за нашу квартиру будет слишком занижена.

Но позвонивший нам сотрудник сказал, что компания готова выкупить квартиру по рыночной стоимости и предложил ее оценить. Я согласилась. Буквально через полчаса брокер перезвонил и назвал почти ту же цену, за которую мы выставляли квартиру на сайте объявлений. Мы просили за квартиру 8,5 млн рублей.

У нас была «евротрешка» в Люберцах площадью 56 кв. м с большой кухней-гостиной. Брокер предложил купить квартиру за 8,46 млн рублей. Дисконт составил всего 40 тыс. рублей. Любой покупатель, который бы к нам пришел, наверняка попытался бы договориться о куда большей скидке.

Брокер сказал, что сейчас действует акция «Купим по рыночной цене» — при условии, что мы успеваем собрать все документы за семь дней. Впрочем, не исключено, так говорят всем, чтобы не откладывали в долгий ящик сбор документов.

У нас была небольшая проблема: до момента, когда исполнится пять лет, как мы стали собственниками квартиры, оставалось 10 дней. Если бы мы продали квартиру раньше, пришлось бы заплатить большой налог. Мы сошлись на том, что брокер даст нам три дня на раздумье. Кстати, наше общение проходило онлайн, никто не приезжал смотреть и оценивать квартиру.

Через три дня брокер перезвонил нам, мы поспешили собрать все требуемые документы. Это было достаточно хлопотно: пришлось побегать по инстанциям, сходить в управляющую компанию, МФЦ. Все документы нужно было скинуть на WhatsApp нашему персональному брокеру.

Сам факт, что нам придется переслать все документы на квартиру человеку, которого мы ни разу не видели, конечно, вызывал тревогу. Представьте: звонит незнакомый человек, предлагает переслать по WhatsApp копии всех документов на квартиру (включая договор на куплю-продажу, копии паспортов и т. д.).

Поэтому перед тем, как переслать документы, я нашла в интернете сайт компании «Кварта/ПИК-Брокер», позвонила по указанному телефону и спросила, работает ли у них такой-то человек. Также я уточнила, надо ли пересылать копии документов по WhatsApp или стоит привезти их в офис. Сказали, что можно выбрать любой способ. Мы поняли, что нас никто не пытается обмануть. Ехать в офис не хотелось, поэтому скинули копии документов по WhatsApp.

В итоге получилось, что мы продали квартиру буквально на следующий день после того, как истек пятилетний срок владения жильем. В «Кварта/ПИК-Брокере» есть личный кабинет, где собрана вся информация: оффер с указанием того, что компания покупает нашу квартиру за такую-то сумму, отмечается, какие документы ты загрузил, что уже проверено менеджером, есть ли какие-то комментарии и т. д. Система довольно прозрачная, работать с ней удобно.

Единственным недостатком, на мой взгляд, является то, что с клиентом работают сразу несколько cотрудников, что приводит к путанице. Например, сначала с нами связался один из них, который сделал предложение купить нашу квартиру и подобрать для нас другую. Затем позвонила девушка-менеджер, которая вела нашу сделку. Отдельно был назначен ипотечный менеджер.

Помимо покупки нашей квартиры компания параллельно оказывала услугу по подбору альтернативы, если нужно. Так как мы еще точно не знали, новостройку или «вторичку» мы хотим, нам пришлось общаться еще с двумя сотрудниками. В итоге я запуталась — не понимала, кто из менеджеров чем занимается.

Но для покупателя, который получает услуги как по продаже своей квартиры, так и по покупке новой, к тому же абсолютно бесплатно, — это выгодное предложение. Если бы мы воспользовались услугами риелторского агентства или частного брокера, нам бы это обошлось в несколько сотен тысяч рублей.

В какой-то момент я задумалась: на чем же «Кварта/ПИК-Брокер» зарабатывает? Нашу квартиру компания выкупила по рыночной стоимости. Кроме того, компания взяла на себя все расходы по регистрации сделки: открытию аккредитива и прочему. Затем нам предоставили менеджера, который искал для нас квартиру на «вторичке». Эта сотрудница провела всю ту работу, которую делает обычный риелтор.

Менеджер выяснила все наши пожелания к будущей квартире — от района, где мы хотели бы поселиться, до метража, наличия балкона и примерной суммы покупки. Буквально на следующий день она выложила в наш личный кабинет довольно большой список квартир — около 30. Эти квартиры соответствовали и заданным параметрам, и цене, на которую мы рассчитывали. Мы съездили посмотреть несколько из этих квартир, они нам не очень понравились — сердце лежало все-таки к новостройке.

Честно говоря, было непривычно, что все услуги — от покупки нашей квартиры и проверки документов на нее до подбора квартир на вторичном рынке с последующей проверкой — оказываются бесплатно. Я до последнего момента ждала какого-то подводного камня. Ну не бывает такого, чтобы всё для клиента было бесплатно!

Но никакого подвоха: мне действительно не пришлось ни за что платить! Более того, когда выяснилось, что ни одна из предложенных квартир на вторичном рынке нам не понравилась, менеджер предложила выбрать квартиру на любом сайте по недвижимости, поговорить с продавцом и, если квартира понравится, компания проведет ее юридическую проверку. Если я бы выбрала квартиру из базы «Кварта/ПИК-Брокер», мне бы дали небольшую скидку.

В итоге мы предпочли новостройку. Нас связали с менеджером ПИК. Оказалось, если ты приходишь от «Кварта/ПИК-Брокера», тоже полагается скидка. Квартиру в новостройке можно было выбирать не только из базы ПИК, но и из базы некоторых других компаний. Например, я видела варианты от компаний «А-101» и MR Group.

Причем даже при покупке квартиры в новостройке от других компаний тоже предлагались скидки.

Последним этапом сделки стало подписание документов. Этот этап проходил в офисе «Кварта/ПИК-Брокер». Нам переводился остаток денег, которые все время лежали на аккредитиве. В итоге все произошло так быстро, что мы едва успели собрать и вывезти вещи из нашей старой квартиры. Даже пришлось попросить пару дней на переезд.

Меня удивил факт, что сотрудники «Кварта/ПИК-Брокера» увидели нашу квартиру только во время приемки. Правда, в договоре и в акте-приемки-передачи квартиры заранее было прописано, что все розетки-выключатели должны быть в порядке, на кухне остается плита, что работают водопровод и водоотвод.

Из нашей старой квартиры мы на время переехали в квартиру моего папы — сейчас ждем, когда наш дом достроится. Это должно произойти в конце 2022 года.

Правда, «Кварта/ПИК-Брокер» не всегда оценивает квартиру так, как случилось в нашей ситуации. Моя знакомая продавала «однушку» в доме по соседству с нашим. Аналогичные квартиры в этом доме продавались по 5,5 млн рублей, а «Кварта/ПИК-Брокер» оценил квартиру в 4,7 млн рублей. Цена на квартиру была очевидно ниже рыночной.

Итоги нашего сотрудничества: мы не потратили ни копейки ни на продажу нашей старой квартиры, ни на комиссионные за покупку нового жилья. Компания всё взяла на себя.

Мне понравилось, что не пришлось проводить показы нашей квартиры потенциальным покупателям, тратить время и силы на торги, разговоры о скидке, просьбы «оставить этот диванчик» и прочее. От всех этих проблем мы были полностью освобождены — это еще одно преимущество таких сделок.

Но остался вопрос: если формат бесплатного обмена старой квартиры на новую будут использовать и другие девелоперы, не останутся ли риелторы без работы?

Какие квартиры можно поменять по трейд-ин

Схема трейд-ин работает не для всех квартир. Например, «Кварта/ПИК-брокер» берется выкупить вашу старую квартиру только в том случае, если она соответствует ряду условий. Во-первых, квартира должна располагаться в Москве и ряде городов Московской области. Во-вторых, стоимость квартиры не должна превышать 25 млн рублей. Третье условие — в квартире должно быть не более трех комнат.

Требования предъявляются и к дому: его высота не должна превышать пяти этажей, год постройки — не ранее 1901 года.

Компания выкупает квартиры с обременением, приобретенные в ипотеку или с использованием средств материнского капитала, а также квартиры, у которых несколько собственников.

А вот для владельцев апартаментов плохая новость: с этим видом недвижимости компания не работает, так же, как и с квартирами в домах на землях сельскохозяйственного назначения, на землях под ИЖС и в домах, подлежащих сносу. Также не выкупаются квартиры, участвующие в судебных спорах.

Если «Кварта/ПИК-брокер» предлагает обменять старую квартиру на новую только в том случае, если она находится в Москве и Московской области, то предложение от девелоперской компании «Самолет» распространяется на квартиры в 150 городах России.

Как рассказали в компании, в программе не участвуют только квартиры, приобретенные с использованием материнского капитала, квартиры, на которые еще не оформлено право собственности, а также доли в квартире.

Как оценивают квартиры?

Оценкой квартир, которые застройщики принимают в трейд-ин, занимаются в основном партнерские агентства недвижимости, рассказывает Роман Корякин, генеральный директор компании «Единый центр инвестиций». Справедливость оценки очень сильно зависит, во-первых, от подхода агентства-партнера, во-вторых, от срока, на который застройщик бронирует квартиру в новостройке.

Девелопер определяет цену квартиры исходя из своего опыта и маржинальности сделки. Его цель — удержать клиента: ведь если тот продает свою квартиру сам или с другим агентством, за это время его могут переманить к другому девелоперу, считает Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse.

Как правило, на продажу прежней квартиры потребуется от одного месяца. Это зависит от ситуации на рынке, а также стоимости самой квартиры, отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». Если клиент по какой-то причине не соглашается с оценочной стоимостью застройщика или агентства и завышает ее, квартира продается дольше или вовсе не находит своего покупателя.

За какую цену купить или продать квартиру — узнайте бесплатно, быстро и онлайн с сервисом «Циан.Оценка»

В случае если квартира в оговоренный срок не продается, можно договориться о дополнительном сроке брони новой квартиры в проекте застройщика и понижении цены на прежнюю квартиру.

По данным аналитического центра компании «Единый центр инвестиций», квартиры, участвующие в сделках трейд-ин, продаются по ценам ниже рыночных примерно на 5–10%. Но эти цены можно назвать условно справедливыми, поскольку квартиру нужно реализовать в достаточно сжатые сроки, полагает Роман Корякин.

Часто применяется такая система оценки, когда в первый месяц квартиру продают по одной цене, на второй стоимость снижается, на третий — снижается еще больше. Это делается для того, чтобы на отрезке бронирования квартиры в новостройке точно успеть продать квартиру на вторичном рынке.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, напоминает, что оценка квартиры привязана к рынку и ценам на недвижимость. Корректировка стоимости зависит от ликвидности лота, его состояния, расположения и т. д. По мнению эксперта, трейд-ин дает ценные бонусы для клиента: экономию времени, возможность приобрести желаемую квартиру в новостройке. А разница в цене при сдаче квартиры по схеме трейд-ин полностью компенсируется за два-три месяца владения новой квартирой благодаря росту цен.

— В моем случае продажа квартиры оказалась для меня выгодной, так как «Кварта/ПИК-Брокер» предложила выкупить мою квартиру буквально на несколько десятков рублей дешевле, чем я продавала бы сама.

У меня была квартира площадью 35,5 кв. м в Красногорске. Квартира приобреталась от застройщика, без отделки. Ценник на «вторичку» на подобные квартиры в этом районе варьировался от 6,5 до 7,5 млн рублей. Часть квартир была уже с ремонтом и мебелью, часть — без. Компания «Кварта/ПИК-Брокер» оценила мою квартиру в 6,95 млн рублей. Я решила, что это вполне адекватная оценка.

Если платить риелтору, получится примерно такая же сумма.

Мне сказали, что документы нужно собрать за определенный срок (от 7 до 14 дней). Как понимаю, компания борется с так называемыми туристами, которые не планируют ничего покупать, а таким образом развлекаются. Если я не успеваю собрать документы, то стоимость моей квартиры меняется, и очень сильно — падает чуть ли не на 500 тыс. рублей.

Даже в моем случае, когда среди владельцев квартиры не было ни детей, ни сособственников, собрать документы за этот срок оказалось достаточно сложно, несмотря на то, что часть документов у меня была на руках. Началось «получите справку о том, что вы оформили справку». Паспортный стол, как мы знаем, работает по три часа два раза в неделю, нужно успеть попасть.

В итоге я оформила доверенность на мужа, и вдвоем с ним нам удалось собрать все документы за неделю. Документы в «Кварта/ПИК-Брокер» можно было отправлять как в WhatsApp, так и через личный кабинет или по почте.

С одной стороны, все бумаги на квартиру, которую ты продаешь, собираешь сам. Но, если пользуешься услугами риелтора, все равно это делаешь сам: он ведь не бегает за тебя по конторам. Поэтому в моей сделке риелтор мне и не был особенно нужен.

Другое дело, если бы это была сложная многосоставная сделка — например, если бы я искала какую-то особенную квартиру на вторичном рынке. В этом случае я бы, наверное, без риелтора не обошлась.

Моя сделка проходила накануне Нового года, когда все менеджеры были очень загружены, поэтому пришлось потратить достаточно много времени. Но уже 30 декабря мне пришло уведомление о том, что Росреестр зарегистрировал переход права собственности на квартиру.

Менеджеры в «Кварта/ПИК-Брокер» работают очень четко, по скриптам. Всё вовремя, ни один менеджер не опоздал ни на один из просмотров, все сотрудники доброжелательны, перезвонят по 33 раза, подстроятся под удобное для тебя время. Немаловажно, что, за исключением услуг нотариуса, сделка обошлась мне в 0 рублей.

«Застройщики нам не конкуренты»

Казалось бы, риелторы — первые, кто должен был насторожиться, услышав о том, что застройщики предлагают клиентам приобрести квартиру не только в новостройке, но и на вторичном рынке. И притом берут на себя все заботы, связанные с этим, включая проверку юридической чистоты квартиры. Но риелторы не видят в застройщиках конкурентов.

«Мы не рассматриваем игроков, продающих вторичные квартиры по схеме трейд-ин как конкурентов по одной простой причине. Наша основная роль — оказание населению всего спектра услуг в любых вопросах, касающихся жилья. Это не столько продажа квартиры, сколько комплексное решение задачи», — говорит Александр Москатов, управляющий директор сети офисов «Миэль».

«Мы ни с кем не соревнуемся, кто больше продаст квартир. Мы оказываем услуги как по продаже квартиры, так и по обмену, разъезду, съезду, покупке и т. д. Поэтому любой игрок, продающий объект недвижимости, не является нашим конкурентом, мы не товарная полка — мы продаем сервис».

Александр Москатов, управляющий директор сети офисов «Миэль»

Девелоперы нередко прибегают к помощи агентств недвижимости для продажи квартир вторичного рынка, полученных ими по трейд-ин.

«Мы реализуем программу трейд-ин с помощью партнерского агентства «ПИА-недвижимость»», — комментирует Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Покупатель выбирает новую квартиру, обращается в наш офис продаж, сообщая, что хочет продать имеющуюся квартиру в зачет стоимости новой. Специалисты агентства проводят оценку квартиры и юридическую проверку документов.

Процедура занимает до пяти дней. Затем покупатель заключает договор на покупку квартиры. Ее стоимость фиксируется на срок до трех месяцев. Имеющуюся у покупателя квартиру агентство продает по рыночной цене. Как правило, это происходит в течение трех месяцев».

Зачем девелоперам продажа «вторички»?

Для того чтобы девелоперский проект был максимально востребован на рынке, важно не только сделать его качественным, но и предусмотреть гибкие условия приобретения квартир, поясняет Игорь Сибренков. Бо́льшая часть квартир в новостройках покупается по ипотеке либо после продажи собственного старого жилья. И в этом случае трейд-ин — хороший шанс реализовать свое прежнее жилье и приобрести новое в современном проекте в режиме «одного окна». Клиенту не придется заниматься продажей своей квартиры самостоятельно или искать агентство.

По мнению Валерия Кочеткова, директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость», девелоперам трейд-ин выгоден по двум причинам. Во-первых, использование схемы — один из инструментов продажи новостроек, а каждый эффективный и работающий инструмент выгоден для застройщика. С помощью трейд-ин компания гарантированно продает квартиру из прайса.

Во-вторых, на растущем рынке использование трейд-ин очевидно выгодно для застройщиков, когда речь идет о выкупе недвижимости на вторичном рынке. Ведь, приобретая актив — квартиру на 5–10% ниже рыночной цены (если квартира менее ликвидная, а ликвидные лоты могут быть оценены по рыночной стоимости), через два–три месяца его можно реализовать уже на 15–20% дороже.

Александр Москатов считает, что застройщики вспоминают про трейд-ин, когда ощущают недостаток спроса либо прогнозируют его падение в обозримом будущем. Так, во втором полугодии 2021-го застройщики осознали, что спрос замедляется, рынок выходит на некое ценовое плато. Поэтому многие из них заблаговременно начали продумывать финансовые инструменты для стимулирования спроса. И в этом смысле трейд-ин — это заранее подготовленный ответ рынка новостроек падающему спросу в 2022 году.

Источник: www.cian.ru

Купить квартиру в трейд-ин – плюсы, минусы и особенности сделки

В этом материале рассмотрим, что из себя представляет сделка по трейд-ин, в рамках которой девелоперы предлагают обменять старое жилье на новое. И на сколько выгодно улучшать жилищные условия способом, когда при покупке квартиры придется распрощаться с прежней недвижимостью.

В этом материале рассмотрим, что из себя представляет сделка по трейд-ин, в рамках которой девелоперы предлагают обменять старое жилье на новое. И на сколько выгодно улучшать жилищные условия способом, когда при покупке квартиры придется распрощаться с прежней недвижимостью.

Купить квартиру в трейд-ин

• Принципы трейд-ин
• Плюсы и минусы квартиры в трейд-ин
• Трейд-ин глазами застройщика: не обо всем расскажут в рекламе
• Требования к «зачетной» квартире
• Как оформить трейд-ин
• Выводы

Принципы трейд-ин

Понятие «трейд-ин» пришло из автомобильной сферы и зародилось в США, где под trade-in стали понимать схему для обмена старых авто на новую машину. Обычно этот процесс происходит в автосалоне вместе с оплатой новой машины, не отходя от кассы. Однако в автосфере сделка максимально проста: вы отдаете старый автомобиль и, доплачивая, уезжаете из салона на новеньком железном коне.

В случае с недвижимостью принцип тот же, но нюансов много. Ведь при приобретении авто не рассматриваются вид из окна, близость школ, поликлиник и магазинов. Что же касается сферы недвижимости, российские застройщики прибегли к рассматриваемому термину в начале 2000-х из-за кризиса в отрасли, породившего серьезный спад спроса на новостройки. Чтобы как-то выкрутиться и привлечь покупателей, девелоперы и начали предлагать покупку жилья «в зачет».

Ниже рассмотрим плюсы, минусы и особенности сделки трейд-ин, если решили или подумываете расстаться с имеющимся жильем, чтобы приобрести новые метры для жизни.

Плюсы и минусы квартиры в трейд-ин

Говоря о трейд-ин, положительные и отрицательные моменты переплетаются, вытекая друг из друга. Несмотря на это, попробуем представить плюсы и минусы этой схемы списками ниже.

• Поскольку трейд-ин состоит из двух параллельных сделок – заключения договора на продажу имеющегося жилья и договора на бронирование квартиры в новом жилом комплексе, вам предстоит меньше бумажной волокиты.
• За счет подписания договора на бронирование квартиры трейд-ин позволяет заморозить стоимость нового жилья. Если искать покупателя на старую жилплощадь своими силами, то понравившаяся планировка может уйти другому. Более того, чем ближе дом к сдаче, тем цены на квартиры в нем выше и менее доступны.
• Сделка по трейд-ин проходит в среднем от двух до шести месяцев быстрее.
• Также сэкономите на риелторе, ведь для прежней квартиры искать нового владельца будет отдел продаж застройщика либо связанное с ним агентство недвижимости.
• Отпадет необходимость находить время и на проведение показов потенциальным покупателям.

• Будьте внимательны, чтобы неопытные продавцы не «слили» вашу квартиру при первой возможности по чересчур заниженной стоимости.
• Однако в любом случае жилье продадут за меньшую по сравнению с рынком стоимость. Эксперты рынка говорят о возможных потерях в среднем в 7-10% от сделки по трейд-ин в сравнении с самостоятельной продажей. Согласитесь, при стоимости вашей квартиры, к примеру, 6 млн недополучение от ее реализации 420-600 тыс. весьма ощутимо. В случае срочных продаж жилье могут продать и вовсе на 20% ниже рыночной цены, а это уже 1,2 млн руб. от стоимости приведенной в пример квартиры.
• Застройщик может завлекать скидкой в 1-2% от стоимости новой квартиры, если клиент решится на трейд-ин. В деньгах эти проценты могут сулить выгоду в 90-180 тыс. руб., если понравившееся жилье в новостройке стоит, к примеру, 9 млн руб. А теперь поднимите глаза выше, чтобы сравнить с суммой, которой можно лишиться при поспешной продаже имеющейся квартиры.
• При покупке нового жилья с зачетом старого стоит понимать, что желаемый объект еще, скорее всего, находится на этапе строительства. То есть вам придется съехать из старой квартиры и платить аренду за съемное жилье, пока новостройка возводится. Возможно, повезет и до ввода в эксплуатацию пройдет мало времени, которое и не заметите, или застройщик разрешит дожидаться новой квартиры на привычных вам квадратных метрах. Однако и в этом случае до получения ключей от новой квартиры придется тратиться на аренду, пусть и по заниженной ставке, если опять же договоритесь с застройщиком. И, конечно, никто не застрахован от появления очередного долгостроя и/или банкротства застройщика.

Чтобы не терять деньги, профессионалы рекомендуют запастись терпением и продать жилье без помощи застройщика. К трейд-ин эксперты чаще всего советуют прибегать, если банки отказали в кредите на новое жилье. Другой сценарий – реализуемое по программе жилье не единственное. Есть кейсы, когда доставшаяся в наследство большая жилплощадь в центре Москвы превращалась благодаря трейд-ин в несколько квартир в новых ЖК.

Трейд-ин глазами застройщика: не обо всем расскажут в рекламе

Принять старую квартиру в зачет при покупке нового жилья сегодня предлагает множество строительных компаний. Не удивляйтесь, если застройщик возьмет определенную сумму за бронирование жилья, которая может оказаться невозвратной. Так, дисконт, необходимый для реализации старого жилья при приобретении квартиры в новостройке, по словам самих девелоперов, может составить 5-7%. Желание же клиента с помощью трейд-ин переехать из квартиры в частный дом строительная компания может оценить в виде безвозвратного аванса в размере 10%, мотивируя тем, что перестанет показывать дом и участок. При возвратном авансе девелопер продолжит показы, не закрепив недвижимость за клиентом.

В целом для застройщиков трейд-ин привлекателен как еще один способ расширения линейки предложения и привлечения новых клиентов. Особенно это актуально в такие кризисные периоды, как пандемия, когда люди, будучи ограничены в финансах, стремятся улучшить жилищные условия с помощью старых метров, воспользовавшись при этом льготной ипотекой.

Трейд-ин выступает для девелоперов и возможностью получить «живые» деньги от реализации старого жилья клиента, ведь до ввода нового дома в эксплуатацию строительная компания вынуждена мириться с замороженными средствами на счетах эскроу и пользоваться банковскими заемами. Также услуга может выступить хорошей мотивацией для менеджеров по продажам, если их заработок включает проценты от каждой сделки.

Требования к «зачетной» квартире

Из-за ликвидности предложения не каждую квартиру застройщик примет в трейд-ин, тем более что девелоперу или его партнеру придется еще реализовывать жилье, тратясь на рекламу. Чаще всего воспользоваться этой программой строительные компании предлагают жителям Москвы, Петербурга и столичных областей. Причем квартира должна быть без задолженностей по коммунальным платежам и находиться в не аварийном доме, построенном не раньше 1960-го, и отличаться удобным месторасположением. От района и развитости инфраструктуры зависят скорость продажи. Также не допускаются износ дома более 40%, деревянные перекрытия в конструкции, наличие не согласованных перепланировок.

В числе других требований – продажа квартиры целиком, то есть застройщика не интересуют комната или доля. Часто строительные компании отказывают в трейд-ин, если клиент владеет загородным домом.

Жилье для продажи и желаемая новая квартира должны располагаться в одном городе. Причем вашей недвижимости не повредит косметический ремонт, способствующий более быстрому поиску покупателя.

Квартира должна быть «чистотой», то есть находиться в непосредственной собственности. Застройщики не любят квартиры, в числе владельцев которых значатся несовершеннолетние. Также на ваши старые метры не должно быть наложено ареста.

Как оформить трейд-ин

Условия и нюансы сделок по программе трейд-ин могут у разных застройщиков отличаться, однако основные шаги покупателя примерно одинаковые.

1. При выборе застройщика и жилого комплекса вы узнаете, готов ли девелопер реализовать свою квартиру по схеме трейд-ин. Если да, выбираете желанную планировку и фиксируете стоимость квартиры.

2. Следующие 3-5 дней связанное с застройщиком агентство недвижимости либо его собственный отдел проводит в осмотре и оценке имеющейся у вас квартиры и выдает заключение. Стороны обговаривают условия сделки, юрист занимается проверкой документов.

В случае покупки нового жилья с доплатой в ипотеку агентство (отдел продаж застройщика) помогает в подборе банка и получении одобрения на кредит.

3. При устроивших вас результатах оценки имеющегося жилья подписываете договор на его продажу, указывая в документе стоимость, сроки реализации (обычно 2-6 месяцев) и размер предполагаемого агентству (отделу продаж застройщика) вознаграждения, если последнее предусмотрено.

4. Одновременно с договором на продажу подписываете и договор бронирования нового жилья с застройщиком, в котором за вами закрепляется выбранная квартира по временно зафиксированной стоимости (зачастую это те же 2-6 месяцев). Обратите внимание, чтобы в это время застройщик не мог продать квартиру кому-то другому.

5. Агентство-партнер или же отдел продаж застройщика занимается поиском покупателя на ваше старое жилье, что зачастую занимает 1-6 месяцев.

Если вашу квартиру не продадут в согласованный срок, возможно продление срока брони жилья в новостройке, уменьшение цены продажи ваших «квадратов», возвращение стоимости бронирования/первого взноса. Исход зависит от договоренностей с застройщиком и агентством.

6. Когда кто-то решит приобрести вашу квартиру, подписываете с этой стороной договор купли-продажи, оформляя в то же время сделку с девелопером. Как правило, обе сделки заключают в один и тот же день, а полученные от покупателя вашей квартиры средства направляются застройщику в зачет оплаты нового жилья.

При разнице в стоимости старого и нового жилого помещения придется доплатить из кармана либо занять недостающие средства у банка, оформив ипотеку. О заемных средствах, если не хватает собственных, лучше задуматься еще на этапе бронирования.

7. Получив деньги от покупателя и рассчитавшись с застройщиком, нужно зарегистрировать договоры в Росреестре. Это можно сделать самому либо, прибегнув к помощи юристов застройщика или же обратившись в любую нотариальную контору.

Выводы

Улучшить свои жилищные условия в режиме «одного окна», предоставив право продажи застройщику или агентству недвижимости, выгодно с точки зрения времени и сил. Тем не менее, если собираетесь приобрести пространство для жизни по программе трейд-ин, взвесьте все описанные выше за и против, проанализируйте свое жилье на предмет перечисленных требований застройщика к квартире и узнайте условия конкретной строительной компании, прежде чем принять решение. Помните, что имеющаяся квартира должна отличаться хорошим расположением, иметь свежий ремонт и сопровождаться документами, к которым будет не придраться.

Если сомневаетесь в каком-либо из этих пунктов или сделке в целом, подумайте, не проще и не выгоднее ли взять ипотеку или рассрочку от застройщика и набраться терпения для самостоятельной продажи прежнего жилья. Полученные же от неспешной сделки средства всегда можно направить на погашение долга, ремонт и/или меблировку нового жилья, решив свой квартирный вопрос максимально выгодно для вас.

Покупка квартиры по программе рассрочки означает поэтапную оплату стоимости жилья. Застройщики все чаще предлагают покупателям услуги рассрочки, причем условия этих программ могут сильно отличаться. Об основных преимуществах и недостатках рассрочки, видах этой услуги, а также о том, как оформить такую сделку рассказывает коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик.

Источник: www.novostroy.ru