Удельная стоимость земли
Все владельцы земельных участков, прекрасно понимают, что от уплаты налогов их никто не освободит. При этом, начиная с 2015 года, налог становится более стабильным, так как привязан к кадастровой стоимости недвижимости. И знание механизма формирования удельной кадастровой стоимости земли, можно правильно использовать эту информацию для того чтобы уточнить стоимость и оспорить в том случае, если не согласны с последней оценкой.
Как формируется стоимость участка
Удельная кадастровая стоимость земли при каждой оценке стремится приблизиться к рыночной стоимости. Вот только периодичность в три-пять лет не способствуют этому, ведь в отличие от кадастровой стоимости, рыночная может меняться довольно часто как в большую, так и в меньшую сторону.
Для определения ценности, которая вносится в реестр, придется решить довольно сложную задачу, справиться с которой большинству не под силу. Для этого лучше обращаться к профессионалам. Особенно если планируете писать заявление на переоценку стоимости. Для этого достаточно обратиться в независимую компанию АНО «Центр оценки недвижимости и бизнеса». Профессионалы помогают быстро и точно провести экспертно-оценочные работы, а также оформить все документы для подачи перерасчета.
Рыночная стоимость объекта недвижимости
На формирование кадастровой стоимости оценщики используют различные сведения. Такие как:
Как можно рассчитать стоимость
Самым простым способом получить ценности ― зайти на официальный сайт «Росреестра», где располагается калькулятор. А можно ввести свой кадастровый номер в поиск, и будет открыта информация. Но нужно помнить, что эта стоимость не всегда будет актуальной, так как сроки проведения оценочных весьма различные.
В качестве единицы измерения используется квадратный метр, как удельная кадастровая стоимость земли. Использовать его можно применительно для каждой территории, или объекта. И прежде всего, необходимо вычислить, сколько будет стоить 1 м2, после чего все остальные расчеты будут более простыми. Для дальнейших расчетов потребуется точное знание общей площади участка имущества. Необходимо будет вывести удельную кадастровую стоимость земли.
Для этого потребуется взять удельную стоимость и общую площадь участка, после чего все эти показатели умножаются друг на друга. Несколько различных показателей высчитываются в отдельности, и за основу берется тот, что является самым большим. Кроме того, стоит узнать коэффициенты, которые используются в данном районе. Это можно спросить либо на сайте администрации или посетить местные органы власти.
ИсточникЧто такое удельная стоимость объекта строительства
Понятия, относящиеся к определению и использованию кадастровой стоимости
1. Что такое кадастровая стоимость?
Кто определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости?
Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.
2. Что такое государственная кадастровая оценка?
Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном указанным Федеральным законом.
3. Что такое методы оценки?
При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета в отношении объектов недвижимости в соответствии с порядком, установленным Указаниями.
Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной (оказывающей влияние на величину кадастровой стоимости) для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, должен быть обоснован.
4. Что такое ценообразующий фактор?
Ценообразующий фактор – К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости, в том числе информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках.
Все ценообразующие факторы разделяются на три типа:
— факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости;
— факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости;
— факторы, характеризующие объект недвижимости.
Для каждого сегмента рынка объектов недвижимости осуществляется сбор рыночной информации о ценах сделок (предложений).
Результатом сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости, сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости является обзор рынка объектов недвижимости, сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости. Такой обзор должен содержать анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в форме таблиц, содержащих состав ценообразующих факторов в сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости, обоснование состава таких ценообразующих факторов, а также обоснование методов оценки кадастровой стоимости (массовая оценка или индивидуальный расчет).
5. Что такое удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)?
Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – кадастровая стоимость в расчёте на единицу площади объекта недвижимости (кв.м.).
6. Группировка объектов недвижимости?
Для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.
Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.
7. Сбор и анализ бюджетным учреждением информации о рынке объектов недвижимости?
Для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе:
— информации о факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в том числе об экономических, социальных, экологических;
— информации о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений);
— информации, необходимой для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках различных подходов к оценке.
8. Как исправить ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости?
Объектами Бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (далее – заявление).
Заявление вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления (далее также – заявители) с приложением:
— фамилию, имя и отчество (последнее — при наличии) физического лица, полное наименование юридического лица, номер телефона для связи с заявителем, почтовый адрес и адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
— кадастровый номер объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого подается заявление;
К заявлению могут быть приложены иные документы, содержащие сведения о характеристиках объекта недвижимости.
По итогам рассмотрения заявления бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений:
— об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
— об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.
В случае принятия решения об удовлетворении заявления в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетное учреждение обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. При выявлении соответствующих ошибок кадастровая стоимость таких объектов недвижимости также пересчитывается.
Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.
В случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок.
ИсточникОт чего и как зависит удельная стоимость 1 кв. м жилья ?
Где можно найти информацию про такие зависимости (графики) как:
«Удельная стоимость 1 кв. м жилья – Этажность здания».
«Удельная стоимость 1 кв. м жилья – Ширина здания».
«Удельная стоимость 1 кв. м жилья – Высота здания».
«Удельная стоимость 1 кв. м жилья – Число секций здания».
Ну или подскажите пожалуйста, что такое Удельная стоимость 1 кв. м жилья .
Зависимость прямая:
— Регион
— Город
— Район города
— Какая контора строит (яхта есть или ещё нет).
Остальное, увы, не важно.
Thượng Tá Quân Đội Nhân Dân Việt Nam
| Ну или подскажите пожалуйста, что такое Удельная стоимость 1 кв. м жилья |
«Удельной стоимости 1 кв.м.» нет. Стоимость 1 м2 и есть удельная.
Эта стоимость зависит от произведения реальной себестоимости «квадрата» на кучу «коэффициентов жадности». Для планирования в государственных интересах Минрегионом ежегодно утверждалась предельная стоимость 1 м2 для каждого из регионов РФ.
Для частных заказчиков к коэффициентам жадности добавляется произведение коэффициентов дурости. Без КЖ и КД примерную стоимость с учетом технических факторов определяют по укрупненным показателям сметной стоимости.
| а если яхта уже есть, то будет дороже или дешевле? |
Разумеется дороже. КЖ и КД возрастают в степени «ПИ». Кроме того, к яхте нужен порт, а к порту страна.
А как она зависит от этажности, высоты, ширины здания?
Мне интуиция подсказывает, что зависимость удельной стоимости 1 кв. м жилья от этажности будет такой: чем больше этажей тем меньше стоимость.
А от ширины наоборот, чем шире здание, тем меньше стоимость, верно?
Не, тем больше отвод земли, больше откат и т.д. и больше стоимость.
Ваши доводы верны в теории, но в нашей стране и в наши времена капиталистическая модель созданная Марксом превращается в такого монстра, что Маркс переворачивается каждый день, т.к. такое даже ему не снилось.
Хорошо, а если взять для примера обычные панельные многоэтажки. Ведь не просто так двадцати этажные дома строят. Получается чем выше здание, тем больше жилой площади, меньше земли занимает строение, следовательно чем больше этажей, тем меньше стоимость, разве не так?
Тем больше материала, другие нагрузки, другой проект, высотные работы, тросы у лифтов длиннее и т.д. всё ведёт к увеличению стоимости.
Котлован глубже нужен, больше копать, фундамент сложнее и дороже.
Да всё Вы верно говорите, только повторюсь — у нас все немного по другому, поэтому иносранцы не могут умом понять Россию.
А если в обывательском смысле, то я б выделил следующие позиции:
стоимость земли, стоимость присоединения к наружным инженерным сетям, строительно-монтажные работы (сюда же включим и проектирование: привязать типовую серию или выполнить здание с нуля), цена(с доставкой) строительных материалов.
По поводу коэффициентов жадности: каждый хочет заработать и как можно больше — это право застройщика. Никто ж силой не заставляет вас покупать.
P.S. интересная бы вышла книжка «Оценка объектов недвижимости для чайников» =)
Вообще если очень надо, то наверняка найдется какая-нибудь «маркетинговая» компания которая может такое исследование вам произвести.
А если из практики, то можно разделить объекты наверное на два типа: 1 — которые проходят экспертизу и подлежат госстройнадзору и 2 — те которые не подлежат (их обычно строят как попало и хозспособом, то есть их цена зависит часто от местных условий/материалов в наличии).
Для Ульяновска например года два-три назад себестоимость строительства 1 кв м жилья для первых была около 20-22, а для вторых начиная с 10-12 и выше (причем верхняя планка часто зависит от жадности — «скупой платит дважды, трижды и тп. » поговорка как раз для этого случая).
Плюсом идет стоимость земли, и например получение ТУ — мне один инвестор говорил, что нормально за ТУ около 2тр за 1 кв м., а также сети.
Так что вопрос на самом деле сложный, и прямые зависимости вам вряд-ли кто выведет.
Нужно говорить о корреляциях.
Я так думаю, что Dan0007, хочет выяснить для себя (или для диплома), как при прочих равных, то есть, не обращая внимания на разные коэффициенты жадности и иные забавные вещи, будет меняться себестоимость квадратного метра жилья. И, основываясь на логике, можно предположить, что такие зависимости действительно есть.
Например, очевидно, что построить два дома по 100 кв.м. выйдет дороже, чем один 200 кв.м. Хотя бы просто потому, что как минимум одна стена у них уже будет общая. Высотки ведь тоже не просто так строят. В зависимости от района, стоимость земли может быть намного дороже, чем затраты на длинные тросы лифтов и усиленные фундаменты.
Я заметил, что в Москве в последнее время строят все больше 20-25-тиэтажки, а в области количество этажей очень часто равно 17. В Твери вроде как средняя этажность 9, но тенденции к увеличению имеются. То есть, думаю, для каждого района есть некая «золотая середина», но вот чтоб вычислить ее, думаю, экономисты и инженеры строительных компаний проанализировали не один десяток отстроенных объектов, и поделиться просто так такой информацией они явно не захотят. Сам я не искал, но может, поэтому в гугле не густо?
Есть такие сметные укрупненные нормативы. НЦС называются. выпускаются ежегодно. последние утверждены в октябре 2014 года.
1. Внести в раздел 1 «Государственные сметные нормативы» федерального реестра сметных нормативов, подлежащих применению при определении сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета:
1) Укрупненные нормативы цены строительства «Жилые здания» (НЦС 81-02-01-2014) согласно приложению № 1 к настоящему приказу;
2) Укрупненные нормативы цены строительства «Административные здания» (НЦС 81-02-02-2014) согласно приложению № 2 к настоящему приказу;
3) Укрупненные нормативы цены строительства «Объекты народного образования» (НЦС 81-02-03-2014) согласно приложению № 3 к настоящему приказу;
4) Укрупненные нормативы цены строительства «Объекты здравоохранения» (НЦС 81-02-04-2014) согласно приложению № 4 к настоящему приказу;
5) Укрупненные нормативы цены строительства «Спортивные здания и сооружения» (НЦС 81-02-05-2014) согласно приложению № 5 к настоящему приказу;
6) Укрупненные нормативы цены строительства «Объекты культуры» (НЦС 81-02-06-2014) согласно приложению № 6 к настоящему приказу;
7) Укрупненные нормативы цены строительства «Железные дороги» (НЦС 81-02-07-2014) согласно приложению № 7 к настоящему приказу;
8) Укрупненные нормативы цены строительства «Автомобильные дороги» (НЦС 81-02-08-2014) согласно приложению № 8 к настоящему приказу;
9) Укрупненные нормативы цены строительства «Мосты и путепроводы» (НЦС 81-02-09-2014) согласно приложению № 9 к настоящему приказу;
10) Укрупненные нормативы цены строительства «Наружные сети связи» (НЦС 81-02-11-2014) согласно приложению № 10 к настоящему приказу;
11) Укрупненные нормативы цены строительства «Наружные электрические сети» (НЦС 81-02-12-2014) согласно приложению № 11 к настоящему приказу;
12) Укрупненные нормативы цены строительства «Наружные тепловые сети» (НЦС 81-02-13-2014) согласно приложению № 12 к настоящему приказу;
13) Укрупненные нормативы цены строительства «Сети водоснабжения и канализации» (НЦС 81-02-14-2014) согласно приложению № 13 к настоящему приказу;
14) Укрупненные нормативы цены строительства «Сети газоснабжения» (НЦС. 81-02-15-2014) согласно приложению № 14 к настоящему приказу;
15) Укрупненные нормативы цены строительства «Малые архитектурные формы» (НЦС 81-02-16-2014) согласно приложению № 15 к настоящему приказу;
16) Укрупненные нормативы цены строительства «Озеленение» (НЦС 81-02-17-2014) согласно приложению № 16 к настоящему приказу;
17) Коэффициенты перехода от цен базового района (Московская область) к уровню цен субъектов Российской Федерации согласно приложению № 17 к настоящему приказу.
Для жилых зданий
4. Сборник состоит из двух отделов:
Отдел 1. Показатели укрупненного норматива цены строительства.
Отдел 2. Объекты-представители.
5. В сборнике предусмотрены нормативы цены строительства по следующей номенклатуре:
Часть 1. Жилые здания постоянного проживания
Раздел 1. Жилые здания малоэтажные усадебного типа и таунхаусы.
Раздел 2. Жилые здания средней этажности (3-5 этажей).
Раздел 3. Жилые здания многоэтажные (6-10 этажей).
Раздел 4. Жилые здания повышенной этажности (11-16 этажей).
Раздел 5. Жилые здания высотные (более 16 этажей).
Часть 2. Жилые здания временного проживания.
Раздел 6. Общежития.
Часть 3. Жилые здания специализированные.
Раздел 7. Жилые здания специализированные для престарелых граждан.
Укрупненные показатели — вещь очень хорошая. Особенно если ими умело пользоваться.
Ты точно знаешь что хочешь и точно считаешь сколько это стоит. )
Но все-таки как я понял речь о зависимостях стоимость-этажность и т.п. а сметные таблицы это совсем не зависимость, — набор значений.
В любом случае чтобы вывести зависимости нужно как минимум провести анализ (нарисовать графики для конкретного объекта).
Я так понимаю, в конечном итоге необходимо какое-то «справочное пособие» с формулами и графиками по расчету стоимости строительства для инвестора.
Чтобы инвестор мог, так сказать, на досуге почитать. Это все-таки маркетинг. То есть, совсем не работа для проектировщика, и даже не для сметчика.
Я так понимаю, в конечном итоге необходимо какое-то «справочное пособие» с формулами и графиками по расчету стоимости строительства для инвестора.
так НЦС как раз и предназначены для инвесторов, чтобы определить необходимую сумму до начала проектирования.
1. Государственные укрупненные нормативы цены строительства (далее–НЦС), приведенные в настоящем сборнике, предназначены для планирования инвестиций (капитальных вложений), оценки эффективности использования средств, направляемых на капитальные вложения и подготовки технико-экономических показателей в задании на проектирование жилых зданий, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета.
и если их внимательно почитать, то там как раз и есть зависимости стоимости 1 м2 для зданий различной этажности и различного конструктивного исполнения. даже высота этажа учитывается.
единственным недостатком НЦС считаю отсутствие разбивки стоимости по видам работ, особенно по инженерным системам. приходится в другие нормативы смотреть
Вы всерьез считаете что инвестор сам что-то по НЦС будет считать?
Скорее всего Dan0007 был им как раз для этого избран.
Повторюсь, — определить стоимость строительства по НЦС можно только если ты точно знаешь что хочешь построить.
Инвестор обычно не знает. Dan0007 скорее всего тоже.
Его интересует как в классике только формула: деньги — товар (стройка) — деньги штрих.
На самом деле его интересует только величина этого самого «штриха».
Таких «Заказчиков» (которые на самом деле никакими заказчиками не являются, а всего лишь являются инвесторами) я тоже встречаю.
Thượng Tá Quân Đội Nhân Dân Việt Nam
| Вы всерьез считаете что инвестор сам что-то по НЦС будет считать? Скорее всего Dan0007 был им как раз для этого избран. |
Да это вообще похоже на «ученика эффективного менеджера», которому нужны «зависимости (графики)». АВК в #14 дал очень хорошую ссылку на свежие Укрупненные нормативы цены строительства. Разумеется, там «зависимостей-графиков» нет, там таблицы.
Эти скучные «сметные таблицы» вполне можно превратить в красивые зависимости, графики, тренды — и даже с учетом ширины, высоты, этажности (если знать, какие они бывают хотя бы для жилья), и даже с учетом тренда стоимости пареной репы (если знать, что это такое) или «индекса биг-мак». Но для этого надо самостоятельно много потрудиться. Но зато потом можно и десято «диссертаций» провернуть, и впаривать «презентации» преподавателям или инвесторам.
Вот только «деловых людей» это действительно не интересует. Им надо знать простую арихметику — «Если я купил за рупь, то продам за три или за четыре? И буду жить на два или три процента»?
Конструктор по сути (машиностроитель)
Мне кажется, надо название поправить на «себестоимость». Тогда хоть что-то можно обсуждать. А стоимость даже при стабильной экономике может меняться. Сегодня я хочу продать по одной цене, потому что продается, но надо ждать. А завтра срочно потребуются деньги. Тогда стоимость упадет вплоть до 50%
Ну не будем в экономическую терминологию зарываться.
То что для одних стоимость, для других себестоимость. Вы из каких будете?
Так что стоимость строительства по нашему, «по народному» все-таки правильнее
Источник