Что такое жск при покупке квартиры в новостройке

ЖК РФ Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 110 ЖК РФ — ЖСК хочет признать право собственности и истребовать жилое помещение из чужого незаконного…

Покупка квартиры через жилищные кооперативы

Если на покупку жилья наличных средств не хватает, можно оформить ипотеку. Однако не все готовы переплачивать проценты по ипотеке. Сэкономить на платежах и купить квартиру поможет жилищный кооператив. Как работают такие кооперативы и какой из них выбрать, рассказываем в статье.

• Что такое жилищный кооператив
• Как выбрать и вступить в кооператив
• Как формируется паевой взнос
• Плюсы жилищного кооператива
• Минусы жилищного кооператива
• Риски при покупке жилья через кооператив
• Как оформить право собственности

Что такое жилищный кооператив

Это организация, которая помогает купить жилье в рассрочку и объединяет для этого будущих жильцов-пайщиков. Они выплачивают ежемесячные взносы, которые формируют средства кооператива на покупку жилья. В случае с ипотекой клиент занимает деньги у банка и платит за это проценты. В жилищном кооперативе деньги берут из общего бюджета, каждый получает право въехать в новую квартиру после накопления или однократного внесения нужной суммы. Как правило, это 50% стоимости выбранного жилья.

В зависимости от нюансов приобретения квартиры различают три вида кооперативов.

Жилищный кооператив

Помогает участникам приобрести жилплощадь и в дальнейшем управлять домом. В кооперативе не должно быть меньше пяти граждан, но их число не может превысить количество жилых помещений в кооперативном доме. Деятельность организации регулирует ст. 11 ЖК РФ, однако она не дает гарантий, аналогичных ФЗ-214, который регламентирует права дольщиков. Так, ст. 11 ЖК РФ говорит лишь о правилах защиты прав на жилье в суде. А в ФЗ-214 прописаны требования к застройщику и качеству объекта, сроки передачи квартир, ответственность за нарушение обязательств и обязанность регистрации ДДУ.

Пока не произвели полный расчет, члены кооператива проживают в квартирах по праву пользования. Собственником остается кооперативная организация.

Жилищно-строительный кооператив

До 2018 года был альтернативой долевому строительству. Однако поправки в Закон о долевом строительстве запретили ЖСК вкладывать средства граждан в строящееся жилье. Существуют еще ЖСК, которые получили разрешение на строительство до внесения поправок, но пока не ввели жилье в эксплуатацию. Больше такие организации не создаются.

Но появились ЖСК с господдержкой, которые создаются на основании закона 161-ФЗ. Вступить в них могут те, кто относится к категориям, указанным в законе. Это молодые ученые, инженеры, сотрудники научных и образовательных организаций, военнослужащие.

Жилищно-накопительный кооператив

При такой форме кооператива можно рассчитывать на любое понравившееся жилье, не обязательно расположенное в доме, который строит кооператив. Это означает, что участники организации сами выбирают квартиры и не привязаны строго к одному дому. Работает кооператив в соответствии с ФЗ №215 «О жилищных накопительных кооперативах». Все средства расходуют на покупку квартир, что строго контролируется государством. Информация открыта и доступна, пайщики тоже могут видеть, куда тратятся денежные средства, и устанавливать потолок стоимости приобретаемого жилья.

Схема накопления средств проста. Новый пайщик ЖНК встает в конец очереди, подыскивает себе подходящее жилье и сообщает об этом правлению. Когда очередь подходит, квартира приобретается, а член кооператива может в нее заселиться, зарегистрироваться и использовать по собственному усмотрению. Сдавать в аренду такое жилье тоже можно. Но оно остается в собственности кооператива, пока его стоимость не выплачена пайщиком в полном размере.

Как выбрать и вступить в кооператив

Вступить можно в любой кооператив, независимо от того, в каком конце страны он находится. Однако специалисты рекомендуют выбрать более доступный по локации ЖНК. Это упростит любые коммуникации и поможет внимательно контролировать деятельность организации.

• Шаг первый. Найдите список кооперативов на сайте «Банка России» по вкладке «Реестры». Также можно посоветоваться с близкими или знакомыми и воспользоваться поиском в популярных сетях.

Важно

Обратите внимание на примечания в последней колонке документа. В списке присутствуют организации, которые ведут подготовку к ликвидации. Вступать в такой кооператив нет никакого смысла.

• Шаг второй. Проверьте документы организации. Это можно сделать на сайте налоговой службы, а также запросить годовой отчет в самом кооперативе. Кроме того, ЖНК обязан публиковать в открытом доступе независимое аудиторское заключение.

Важно

Проанализируйте скорость и регулярность вступления пайщиков в кооператив, посмотрите на даты в документах. Чем больше пайщиков, тем быстрее движется очередь, а это напрямую влияет на сроки получения собственного жилья. Пайщики вступают регулярно? Значит кооперативу доверяют.

• Шаг третий. Выберите квартиру и передайте кооперативу первоначальный взнос. Выбирать жилье можно из списка комплексов, с которыми сотрудничает ЖНК. Ориентируйтесь на сроки сдачи и стоимость. От цены квартиры зависит паевой взнос. Как правило, это от трети до половины стоимости жилья. Можно копить паевой взнос и с нуля на счете организации. Но это затягивает процесс и требует дополнительных затрат на членские взносы. Проще накопить нужную сумму на банковском вкладе.

Не последнюю роль играют отзывы пользователей в социальных сетях и на других независимых платформах. Изучите их подробно перед тем, как выбрать жилищный кооператив. Чужой опыт поможет сократить время поиска и сберечь ваши накопления.

Кооператив	Банк
Первоначальная сумма	800 000 Р	800 000 Р
Нужно накопить	300 000 Р	300 000 Р
Ставка	0 %	20 %
Ежемесячные пополнения	50 000 Р	50 000 Р
Дополнительные расходы	1 000 Р в месяц, или 6 000 Р за полгода	0 Р
Доход	0 Р	96 955 Р
Общая сумма через 6 месяцев	1 100 000 Р	1 146 955 Р

• Шаг четвертый. Станьте пайщиком кооператива. В ЖНК нет строгих требований к пайщикам. Пока вся стоимость жилья не выплачена, право собственности принадлежит организации. Недостаток средств на счете — не будет и квартиры. При нарушении правил внесения пая собрание членов кооператива может исключить вас из организации и даже выселить из квартиры.

Как формируется паевой взнос

Кроме первоначального, существуют ежемесячные паевые взносы. Это суммы, которые идут на погашение стоимости жилья. Максимальный срок рассрочки — 10 лет. Стоимость квартиры делят на квадратные метры и устанавливают, сколько метров пайщик выкупил вначале, а сколько ему предстоит приобрести за 10 лет. В зависимости от роста цен меняется и стоимость метра, а также величина ежемесячного паевого взноса.Взносы нельзя пропустить, в каждой организации свои штрафы и условия по исключению из кооператива.

Паевые взносы — собственность пайщика, их можно продать, подарить и завещать. При выходе из кооперативы паевые взносы возвращаются, а вступительный и членские взносы нет. Пай не могут забрать за долги и в случае признания пайщика банкротом.

Плюсы жилищного кооператива

Если вам не хочется переплачивать проценты банку или на получение ипотечного кредита пришел отказ, обратите внимание на ЖНК.

В числе плюсов эксперты называют:

• Минимальный пакет документов, отсутствие проверок в бюро кредитных историй и сложных процедур рассмотрения кандидатов.
• Нет фиксированного ежемесячного процента. Если стоимость жилья возрастет не сильно, это выгоднее, чем ипотека.
• Проживание и регистрация до полной выплаты долга.
• Возвращение пая в случае досрочного выхода.
• Более легкая процедура смены застройщика при банкротстве, чем по ДДУ. Участники кооператива могут достроить объект с новым подрядчиком. А при покупке квартиры по ДДУ придется требовать материальное возмещение или жилье в рамках процесса о несостоятельности застройщика. Процесс отнимает немало времени и сил.
• Право участвовать в строительстве и эксплуатации дома. Пайщики сами могут определять подрядчиков и поставщиков услуг.

Минусы жилищного кооператива

Существуют и отрицательные стороны ЖНК, которые могут насторожить будущего покупателя квартиры и стать причиной отказа от такого варианта:

• нет обязательной государственной регистрации права до полной выплаты пая;
• нельзя привлечь кооператив к ответственности за нарушение сроков строительства или недостатки при сдаче жилья;
• нет точной стоимости квартиры и остается риск постоянного повышения цены;
• можно лишиться квартиры, если просрочить платежи;
• членский и вступительные взносы пайщику не возвращаются.

Риски при покупке жилья через кооператив

Пайщики должны помнить о главных рисках, которые сопутствуют вступлению в жилищный кооператив:

• стоимость жилья может увеличиться, как и сумма ежемесячного паевого взноса;
• квартира может быть продана несколько раз, так как нет регистрации договора;
• сроки строительства и сдачи могут переноситься.

Как оформить право собственности

Право собственности пайщика на квартиру оформляется после того, как вся сумма задолженности перед кооперативом выплачена. А за оформление документов будущий собственник платит дважды: первый раз при покупке квартиры кооперативом, второй — в момент перевода жилья на свое имя. При переходе права собственности юрист кооператива и пайщик подают в Росреестр все необходимые документы: уведомление о погашении долга, договор о приобретении квартиры кооперативом, квитанцию об оплате госпошлины.

Покупка квартиры через жилищные кооперативы выгодна, если правильно выбрать кооператив и рассчитать сроки и возможность внесения всех обязательных платежей. Перед заключением договора важно проверить чистоту сделки и ее условия.

Дешевая квартира без лишнего рискаПри покупке квартиры в новостройке главным фактором, влияющим на выбор потребителя, остается цена. А потому объекты с «ценником ниже рынка» пользуются >>. Среди них – компании «Лидер Групп», «ЦДС», О2 Development, «ЛенСпецСМУ», «Пионер», «Л1» и другие. … Члены такого ЖСК могут самостоятельно нанять нового подрядчика и завершить строительство дома. Если же граждане приобретали квартиры по ДДУ, то в случае банкротства строительной компании им придется требовать свое жилье в рамках процесса о ее несостоятельности.

Что такое жск при покупке квартиры в новостройке

ЖК РФ Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 110 ЖК РФ

Ч. 1 ст. 110 (в ред. ФЗ от 30.11.2011 N 349-ФЗ) распространяется на ЖК и ЖСК, созданные после 01.12.2011.

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 31.01.2016 N 7-ФЗ)

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

(в ред. Федеральных законов от 30.11.2011 N 349-ФЗ, от 13.07.2015 N 236-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

6. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 6 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ; в ред. Федерального закона от 02.12.2019 N 390-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6.1. В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 6.1 введена Федеральным законом от 02.12.2019 N 390-ФЗ)

6.2. В случае прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между жилищным кооперативом и управляющей организацией, жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня прекращения или расторжения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией или уведомление о начале осуществления жилищным кооперативом деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 6.2 введена Федеральным законом от 02.12.2019 N 390-ФЗ)

7. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Жилищный кооператив — это форма объединения юридических или физических лиц, главная цель которых — строительство жилья и управление им. Люди создают ЖСК , принимают в состав членов ЖСК и собирают с них паевые взносы. На вырученные деньги строят дом, вводят его в эксплуатацию и позволяют оформить право собственности всем участникам кооператива .

Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) до 2018 года были одной из трех схем долевого строительства, но массового распространения не получили. Сегодня ЖСК находятся практически под запретом, существуют три формы кооперативов, которые официально могут привлекать средства граждан для строительства жилья.

Сейчас свое развитие получили ЖСК с господдержкой.
Объем ввода жилья на земельных участках, переданных «Дом.РФ» кооперативам в 2019 году, вырос в три раза по сравнению с предыдущим годом. По итогам прошлого года введено 110 тыс. «квадратов», в 2018-м данный показатель был на уровне 35,6 тыс. кв. м. При участии «Дом.РФ» сейчас в разной стадии реализации находятся 117 проектов ЖСК в 46 регионах, свыше 90 ЖСК безвозмездно переданы земельные участки общей площадью более 884 га.

Рассказываем, что такое ЖСК, как работает эта схема строительства жилья и кто может стать пайщиком.

Жилищные кооперативы в СССР

Символические ключи от нового кооперативного дома. Свердловск, 1985 год (Фото: Валерий Бушухин / Фотохроника ТАСС)

Первые жилищные кооперативы появились в Советском Союзе в 1921 году, после принятия нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок Сокол в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930-му.

Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения. На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману. К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.

Жилищно-строительный кооператив в России

ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома. Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость.

Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.

До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.

Какие ЖСК разрешены законом

Сейчас к ЖСК, которые имеют право осуществлять строительство за счет своих членов, относятся:

1. Созданные в соответствии с законом 161-ФЗ — так называемые ЖСК с господдержкой, членами которого могут стать отдельные категории граждан;
2. Созданные в соответствии с законом 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — права на земельный участок и объект незавершенного строительства переданы ЖСК, созданному из участников долевого строительства для достройки проблемного дома;
3. ЖСК, получившие разрешения на строительство до 01.07.2018, которое на текущий момент не закончено, а дома не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

По сути, теперь рабочей схемой является только одна — ЖСК с господдержкой для определенных категорий граждан. Также по этой схеме будут достраивать проблемные новостройки после банкротства застройщика.

По схеме ЖСК будут достраивать проблемные новостройки после банкротства застройщика (Фото: Антон Новодережкин/ТАСС )

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «БОН ТОН»:

— Механизм ЖСК на рынке массовой жилой недвижимости сейчас фактически запрещен. До 2018 года ЖСК являлись одной из трех законодательно допустимых схем привлечения денежных средств граждан на стадии возведения жилого дома. Однако в 2018 году были приняты поправки в 214-ФЗ, которые запрещают привлекать денежные средства граждан на стадии строительства по иной схеме, нежели договоры участия в долевом строительстве. Таким образом, ЖСК фактически оказался под запретом за исключением случаев, прямо оговоренных в законе.

ЖСК с господдержкой

С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья на землях, предоставляемых государством бесплатно.

Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками. По оценке экспертов, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления «Дом.РФ» бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее). В ЖСК с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве. ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.

Какими законами регулируется ЖСК

Деятельность ЖСК регулируется Гражданским и Жилищным кодексами, ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» и 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Кто может стать пайщиком

Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.

При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.

ЖСК и ипотека

Пока взять ипотеку на покупку пая практически невозможно. Чтобы ипотека была доступна для членов ЖСК, «Дом.РФ» предлагает ввести залог пая для членов таких кооперативов. Это позволит членам кооперативов брать кредиты по сниженным ставкам, сопоставимым с ипотечными. Сейчас, чтобы вложиться в кооператив, им приходится брать потребительские кредиты, ставки по которым могут достигать 18–19%, либо под залог имеющейся недвижимости, уточнили в «Дом.РФ». Для сравнения, ставки по ипотеке — в районе 8%.

Как организовать ЖСК

• обращение в «Дом.РФ» с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, желаемое расположение места строительства и т. д.);
• формирование списков граждан;
• направление в «Дом.РФ» ходатайства о предоставлении земельного участка;
• формирование земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу;
• создание и регистрация ЖСК;
• предоставление в «Дом.РФ» заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка;
• принятие «Дом.РФ» решения о передаче земельного участка кооперативу;
• подписание договора безвозмездного пользования земельным участком;
• строительство многоквартирных домов, домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, а также инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков;
• передача земельного участка и построенных объектов в собственность после ввода их в эксплуатацию.

Плюсы и минусы ЖСК

Оценивать ЖСК как рыночный механизм сейчас невозможно, поскольку действующие правила позволяют использовать данную схему в крайне редких (исключительных) случаях и почти всегда под непосредственным контролем государства.

Комментарий эксперта

Александр Москатов, управляющий директор сети офисов «Миэль»:

— Важно помнить, что с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Но можно привлекать деньги граждан в кооперативы, созданные до 01.07.2018, и в том случае, если ЖСК создан для завершения строительства многоквартирного дома в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика.

При покупке квартиры необходимо тщательно проверять полномочия не только продавца-физлица, но и в обязательном порядке кооператива на осуществление строительства. Необходимо выяснить срок деятельности кооператива, правильное оформление кооперативом разрешительной документации, изучить устав кооператива.

В среднем квартира в ЖСК была дешевле аналогичных предложений через ДДУ примерно на 20–30%. Конечно, эти предложения были востребованными. Но, повторюсь, покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищен от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют.

Деятельность ЖСК регламентирована законодательством, но в основном — его уставом. Пайщик, вступая в члены ЖСК, обязуется соблюдать этот устав.

Заключая договор ЖСК, гражданин не приобретает право собственности на квартиру или право требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства, а приобретает пай. Право собственности на квартиру допускается оформить только после полной выплаты пая.

Таким образом, ЖСК – ненадлежащий ответчик, и свой иск по поводу недостатков квартиры пайщик должен обратить против настоящего застройщика, решил суд первой инстанции и подтвердила московская городская апелляция. Отсутствие каких-либо договорных связей между пайщиком и застройщиком суды не смутило ничуть.