Что требуется для реконструкции объекта капитального строительства

Как получить разрешение на реконструкцию нежилого здания?

Информации о том, как получить разрешение на строительство или разрешение на реконструкцию – достаточно, вы можете найти ее в любом источнике . Мы хотим рассказать о данной процедуре с практической точки зрения и обратить внимание на нюансы, о которых никто не говорит, и знают только практики.

Регистрация через Разрешение на реконструкцию подразумевает собой 3 этапа:

1.Получение Разрешения на реконструкцию;
2.Фактические строительные работы в соответствии с проектной, эскизной и разрешительной документацией;
3.Разрешение на ввод в эксплуатацию и регистрация объекта в Росреестре.

Разрешение на реконструкцию — это классический вариант узаконения изменений здания. Данный путь в основном выбирают собственники объекта недвижимости, которые только планируют провести строительные или ремонтные работы. Но и на стадии, когда изменения в планировке или конфигурации здания уже построены, тоже можно получить разрешение на реконструкцию, но вы столкнетесь с дополнительными сложностями.

Реконструкция объекта капитального строительства

Чтобы получить разрешение на реконструкцию, необходимо собрать список документов и подать заявление . Список документов и заявление аналогичны получению разрешения на строительство здания, отличие в том, что необходимо предоставить еще документы на здание до реконструкции.

Основные нюансы при получении Разрешения на реконструкцию:

Мы выделяем 5 нюансов, на которые стоит обратить особое внимание.

1.Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Первым делом нужно заказать ГПЗУ. Так как в данном документе содержится необходимая информация, которая будет использоваться в дальнейшем:
— Вид разрешенного использования земельного участка;
— Какие объекты разрешено строить на земельном участке;
— Наложение охранных зон с указанием всех сетей, которые проходят по
участку;
— Пятно застройки (в каких границах, относительно земельного участка
возможно строительство или реконструкция);
— Расположение красных линий.

2. Эскизный проект
Документ, который согласовывает главный архитектор муниципального
образования. Нужно обратить внимание, что так как планируется реконструкция здания, а в случае, если оно еще и старое, то вероятнее всего нужно будет вложиться в облик здания – провести ремонт фасада.

3. Проектная документация
Документ, который согласовывается на начале строительных работ по реконструкции здания. Нужно обратить внимание, что все строительные и ремонтные работы должны точно соответствовать согласованному проекту, без изменений. При разработке проекта очень важно учитывать не только удобство планировок, но и нормы, и строительные СНиПы. Поэтому рекомендуем выбирать проверенного исполнителя, ориентироваться на опыт проектантов, а не на стоимость их работ. От того как свою работу выполнит проектант, зависит пройдет проект независимую экспертизу или нет.

4. Госархстрой надзор (ГАСН)
Если площадь здания превышает 1500 квадратных метров и/или выше 2-х
этажей для нежилого здания, то подключается Госархстройнадзор. У этого
органа повышенные требования к пожарной безопасности, к расположению коммуникаций, вентиляции и вообще к безопасности здания. Как правило приемку реконструированного объекта ведет комиссия и каждый раздел в проекте проверяет выделенный специалист. Важно соблюдать все, что указано в согласованном проекте, так как штрафы за нарушения этапов строительства и реконструкции для юр лиц и должностных лиц большие.

5. Парковочные места
Если площадь будущего здания после реконструкции не будет соответствовать нормам по парковочным местам, то получение разрешения на реконструкцию будет невозможным.

Сколько времени уходит на получение разрешения на реконструкцию?

Срок оказания муниципальной услуги при наличии всех документов всего несколько дней. Но на практике сбор и составление всей документации, этапы согласования, и получение самого разрешения на реконструкцию занимают от 6 до 12 месяцев .

Какие плюсы и минусы в получении разрешения на реконструкцию?

Плюс:
Разрешение выдается сроком на 10 лет.

Минусы:
1) Законодательством не предусмотрено получение разрешения на реконструкцию уже реконструированного здания;
2) Длительное согласование с десятками организаций, каждая из которых имеет свои требования и запросы (тех. условия и т.д.);
3) Важно чтобы здание входило в пятно застройки, были соблюдены градостроительные нормы и СНИПы, так как одним из оснований для отказа в выдаче разрешения является именно нарушение отступов;
4) Реконструированное здание должно полностью соответствовать проектной документации, в противном случае получить разрешение на ввод в эксплуатацию будет сложно.

Вывод:

Получение разрешения на реконструкцию путь очень не простой, особенно в больших городах, занимает очень много времени, требует большого количества специалистов, не всегда желание застройщика (или владельца здания) совпадает с градостроительными нормами. Если здание уже реконструировано, нет гарантии, что разрешение будет получено.

В случае, если реконструкция здания уже проведена без разрешительной документации, существует еще 2 способа оформления данного здания:

1. Судебный путь. Узаконение незаконной реконструкции нежилого здания аналогично узаконению самовольной постройки в суде. Более подробно можете узнать здесь .

2. Альтернативный суду способ регистрации реконструкции нежилого здания по 2 документам. Более подробно можете узнать здесь .

Источник

Разрешение на реконструкцию объектов капитального строительства

Наша компания накопила существенный опыт в согласовании выдачи разрешений на реконструкцию объектов капитального строительства: зданий, торговых и складских помещений. Капитальными объектами признаются здания, чье перемещение без существенного вреда для них невозможно. Это не временные строения, прочно связанные с фундаментом.

Как правило, они уже прошли государственную регистрацию, и информация о них содержится в специальных реестрах. Поэтому, если решите улучшить их внешний вид или качество, придется обращаться за разрешением. Выдают его через органы БТИ и администрацию. Любые работы без такого документа караются крупными штрафами.

Наши эксперты соберут необходимые бумаги, правильно их оформят и подадут заявление в местный муниципалитет, где и зарегистрирован объект недвижимости. Без разрешения не обойтись в следующих случаях:

• если вносимые изменения затрагивают конструкцию постройки;
• если изменяется площадь помещений или внешний облик здания;
• восстанавливаются опорные элементы либо улучшаются их показатели и т.д.

Следует учитывать некоторые особенности процедуры, возникающие на каждом ее этапе. К примеру, когда у строения несколько собственников, каждый из них должен дать письменное согласие на проведение реконструкции. Важно соблюдать последовательность обращения и сбора документов. Это позволит уложиться в сроки и сократить риск отказа.

Процедура получения разрешения на реконструкцию объектов капитального строительства

Всего можно выделить шесть основных стадий. На каждой из них выдается свой документ, который потребуется в дальнейшем.

1. Для начала необходимо запросить в БТИ технический план, сделав его копию.
2. Следом надо передать собранные документы в местную администрацию, в отдел архитектуры.
3. Затем нужно обратиться к специалистам за составлением проекта будущей реконструкции. Его создают с учетом санитарных и технических нормативов.
4. Далее потребуется утвердить проект в уполномоченных органах. Согласование проводится в пожарной инспекции, СЭС и администрации.
5. После этого необходимо обратиться в Жилищную инспекцию, где выдается разрешение. После выполнения проекта, в этом же органе оформляют акт выполненных работ.
6. Когда разрешение на руках, его следует завизировать у главы местного муниципалитета. Затем ставится подпись, утверждающая согласие властей на проведение работ.

Получить обоснованный или формальный отказ можно на любом этапе согласовательной процедуры.

Документы для выдачи разрешения на реконструкцию

Сбор документов ведется не только на начальной стадии, но и в процессе их согласования. Из-за этого оформление разрешения только усложняется. Чтобы его получить, потребуется собрать и правильно подготовиться следующие бумаги:

• удостоверение личности обратившегося лица;
• заявление на выдачу разрешений для различных инстанций;
• подтверждение прав собственности или договор аренды;
• проект работ с эскизами, планами и прочими нюансами;
• результаты экспертизы относительно технического состояния объекта;
• план строения с разбивкой по этажам и топографический план участка, где находится здание;
• разрешение других собственников, пожарной инспекции и СЭС на проведение реконструкции;
• допуски от энергетиков и главного архитектора, документы на объект недвижимости.

В зависимости от типа помещения и особенностей ситуации могут потребоваться дополнительные документы. Так в многоквартирных домах необходимо заручиться поддержкой всех жильцов.

Отдельное внимание стоит уделить оценке проекта реконструкции. В нем должны быть прописаны в подробностях планируемые работы, указано, какие материалы будете использовать и т.д. За его оформлением нужно обращаться к опытным специалистам, потому что оценку будут проводить в государственном учреждении.

В ходе проверки документы будут проверять на наличие опасности работ, соблюдение закона и т.д. Сотрудники нашей компании исключат риск отказа, сократив в два раза сроки на сбор документации и подачу заявления. Все что от Вас требуется – поручить нам получение разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, предоставить документы на недвижимое имущество, подписать договор, выдать доверенность, а остальное мы берем на себя.

Как оспорить отказ в выдаче разрешения на реконструкцию?

Чтобы получить разрешение на реконструкцию, результат таковой должен соответствовать требованиям законодательства и не нести угрозу жизни или здоровью граждан. Есть и другие условия, нарушение которых повлечет отказ в выдаче разрешения. Оспорить такое решение можно двумя путями:

1. Жалоба в муниципалитет с указанием на несоответствие оснований требованиям закона;
2. Обращение в судебные органы с иском о признании отказа недействительным.

Обычно первый вариант не приносит результатов. В суд же обращаются, когда реконструкция еще не проведена, либо после ее завершения (в процессе узаконивания). Перед судебным разбирательством надо подготовить:

• правоустанавливающие документы на дом;
• техпаспорт на объект недвижимости;
• отказ администрации в выдаче разрешения;
• бумаги на землю и проект реконструкции.

В некоторых случаях могут потребоваться результаты экспертизы, подтверждающие отсутствие нарушений строительных и иных норм, на которые ссылаются представители органов власти.

Иногда в отказе администрация ссылается на отсутствие согласия одного из совладельцев дома, который уже умер. В таком случае можно либо надлежащим образом оформить в собственность долю этого гражданина и повторно подать заявление на выдачу разрешения, либо попытаться решить дело в суде. Какой бы способ вы ни выбрали, без опытного юриста не обойтись.

При обращении с жалобой в уполномоченные органы, либо при подаче искового заявления, нужно учитывать установленные законом сроки. В суде оспорить отказ администрации можно в течение трех месяцев с момента, когда о таком решении стало известно. Важно правильно определить подсудность и ответчика по иску. Подобные нюансы должен решать профессионал.

Юристы нашей компании проведут досудебную стадию разбирательства, соберут необходимые документы и с гарантией результата оспорят отказ в выдаче разрешения. Надо только подписать доверенность, и мы возьмемся за дело.

Источник

Как получить разрешение на реконструкцию нежилой недвижимости

Нередко владельцы разных объектов недвижимости задумываются о проведении реконструкции. Основным ее назначением является внесение определенных изменений в строение, позволяющее улучшить его качество или внешний вид. Данный процесс должен осуществляться исключительно при наличии разрешения от администрации и БТИ, а иначе это может стать причиной начисления значительных штрафов.

Основы правильной реконструкции нежилых помещений

Для осуществления работы без нарушений, каждый владелец объекта должен знать определенные факты:

• требуется правильно оформлять документы на планируемые работы;
• реконструкция представлена строительными работами, следствием которых становится внесение значительных изменений в технические параметры помещения или в его экономические свойства;

Как по закону оформляется реконструкция объектов капитального строительства? Смотрите видео:

• наиболее часто процедура представлена формированием дополнительного этажа, переоборудованием чердака или усилением несущих элементов;
• разрешение надо получать в администрации региона, для чего формируется соответствующее заявление и подготавливается иная документация.

Важно! Если у объекта имеется несколько собственников, то все они должны дать письменное согласие на процедуру.

Когда надо получать разрешение

Разрешение на этот процесс требуется, если вносятся действительно существенные изменения во внешний вид или конструкцию здания, что приводит к изменению общей площади.

Важно! Во время работы не должны каким-либо образом затрагиваться основные опорные элементы строения, так как такие действия называются перепланировкой.

Реконструкция значительно отличается от перепланировки, поэтому для получения разрешения на эти процедуры нужны различные документы.

Разрешение на нее требуется в ситуациях:

• меняется число этажей в строении;
• чердак переделывается в мансарду;
• пристраивается еще одно нежилое помещение;
• формируется антресольный этаж;
• усиливаются конструкции или заменяются коммуникации.

Разница между реконструкцией и перепланировкой

Реконструкция затрагивает опорные элементы здания для улучшения их характеристик. Фото: xn--c1aicgsdcnfs.xn--p1ai

Данные процессы обладают разными параметрами:

Реконструкция	Перепланировка
Восстановление опорных элементов здания для улучшения их характеристик, но при этом они не переносятся и не изменяются	Корректируются или вовсе устраняются и добавляются несущие конструкции
Часто работы ведутся с основанием дома	Не затрагивается фундамент
Изменяется площадь помещения	Корректировки производятся в пределах имеющейся площади
Нередко заменяются полностью все элементы коммуникаций	Редко заменяются инженерные сети
Часто существенно меняется внешний вид фасада	Работы не затрагивают фасад
Не надо делать новый технический паспорт	Изменяются сведения в техпаспорте и БТИ

Важно! Основным отличием реконструкции является то, что изменятся площадь помещения и внешний вид фасада.

Этапы согласования

Для получения разрешения выполняются последовательные действия:

• первоначально делается копия техплана, который первоначально надо получить в БТИ;
• документация передается в отдел архитектуры администрации региона;
• заказывается проект будущей работы, формируемый с учетом технических и санитарных стандартов;
• проект утверждается в уполномоченных учреждениях, к которым относится администрация, СЭС и пожарная инспекция;
• далее надо получить разрешение от Жилищной инспекции, которая дополнительно должна после реализации плана оформить акт выполненных работ;
• полученные разрешения визируются у главы администрации региона, после чего подписывается согласие на процесс.

Важно! Может быть получен отказ на проведение реконструкции по разным причинам.

Образец разрешения на реконструкцию.

Какие нужны документы

Для получения разрешения нужна документация:

• паспорт заявителя;
• заявления на получение разрешений в разных инстанциях;
• топографический план территории, где располагается нежилое помещение;
• проект реконструкции; документы или арендный договор;
• заключение эксперта относительно технического состояния строения;
• поэтажный план сооружения.

Если нежилое помещение располагается в многоквартирном доме, то на проведение реконструкции дополнительно придется получить разрешение от всех владельцев квартир.

Как производится оценка проекта реконструкции

Разрешение дается на основании проекта, в котором детально прописываются все работы, которые будут проводиться в сооружении. Этот документ должен формироваться только профессионалами. Он оценивается всеми государственными учреждениями, от которых надо получить разрешение.

Оценка предполагает выявление опасностей при совершении реконструкции, а также определяется законность выполнения тех или иных операций. Для этого учитываются разные строительные нормативы, правила безопасности и СНИПы.

Как оформить ввод в эксплуатацию капитального сооружения? Смотрите тут.

Что делать при получении отказа

Нередко приходится владельцам нежилых помещений сталкиваться с отказом в проведении реконструкции.

Причинами такого решения могут быть:

• передано недостаточно документов;
• проект создан непрофессионалами, поэтому содержит ошибки и неточности;
• планируемые действия относятся к перепланировке;
• не допустимость выполнения каких-либо операций, так как нарушаются строительные, санитарные или иные значимые нормы.

Если же отрицательное решение не обосновано какими-либо объективными причинами, то обжаловать его можно в суде.

Для этого надо подготовить документы, подтверждающие, что владелец помещения выполнил все необходимые действия, а также проект не содержит никаких ошибок.

Как поэтапно происходит выдача разрешения на реконструкцию нежилого помещения? Подробно в этом видео:

Какова ответственность за незаконную реконструкцию

Если выполнить данные работы без предварительного получения разрешения, то они являются незаконными.

При отсутствии необходимых бумаг и выявления такого нарушения государственными органами, владелец помещения наказывается в соответствии с двумя статьями КоАП:

• ст. 9.5 ч. 1 гласит, что граждане, осуществившие незаконную реконструкцию, должны уплачивать штраф. Для физлиц он равен от 2 до 5 тыс. руб., а для предприятий от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. Нередко вовсе применяется мера наказания, заключающаяся в приостановке деятельности фирмы на срок до 90 дней.

Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, —

влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

• Ст. 9.5 ч. 5 говорит о том, что если здание с незаконной реконструкцией будет введено в эксплуатацию, то налагается штраф на физлиц в размере до 1 тыс. руб., а на должностных лиц до 2 тыс. руб. Компании уплачивают штраф до 20 тыс. руб.

Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию

5. Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Заключение

Таким образом, реконструкция обладает многочисленными отличиями от перепланировки. Она может заключаться в выполнении разных видов работ. Должна осуществляться только после получения необходимых разрешений.

Если согласование не будет получено, то реконструкция будет считаться незаконной, а при выявлении такого значимого нарушения к владельцу помещения будут применяться разные меры наказания, представленные крупными денежными штрафами.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник