Что учесть при покупке земельного участка под строительство

С чего начать при покупке земельного участка под ижс

Так, на землях сельхоз назначения запрещено индивидуальное жилищное строительство, но разрешено возведение поселков в форме дачных/садовых некоммерческих товариществ (партнерств) или дачных строительных кооперативов (СНТ, ДНП, ДСК и т.д.). На участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, которые расположены ч в населенных пунктах, строить можно, а за их пределами — нельзя. Конечно, существует процедура перевода земель в другую категорию, но на это потребуются дополнительные средства и время.

На что обратить внимание и что нужно знать перед покупкой земельного участка под ИЖС

Не следует пренебрегать экологической обстановкой вокруг будущего земельного надела. Нельзя верить на слово продавцам, лучше самим убедиться в отсутствии по соседству производительной фабрики, завода, сливающих грязные отходы в реку. Рядом может находиться стрельбище, животноводческая ферма или многолетняя свалка.

Главная ошибка в выборе земельного участка про которую никто не говорит!

Что нужно знать при покупке земельного участка, или Новая земля

«Что нужно знать при покупке земельного участка?» – интересуются люди, которые собираются стать счастливыми обладателями подобного объекта недвижимости. В первую очередь, нужно удостовериться лично, что участок действительно существует, причем площадь его именно такая, какую назвал продавец. Нужно также, чтобы у продавца было разрешение на дачное строительство или на жилищное строительство, если вы покупаете просто землю, без дома. Могут быть ограничения на строительство, если участок попадает в такую зону, где оно запрещено (например, зона прохождения газопровода).

Покупка земельного или дачного участка: что нужно знать

Продавец должен предоставить полный пакет документов для заключения договора купли-продажи. Предъявленный к подписанию договор необходимо изучить на предмет внесения всех тонкостей и нюансов согласно существующих сведений о предмете сделки. И только после этого вносить задаток.

Как осуществляется покупка и продажа земельных участков под ИЖС

При осуществлении продажи земельных участков под ИЖС, необходимо поставить участок на государственный кадастровый учет. Без соответствующего оформления, договор купли-продажи земли не будет иметь юридической силы. Постановка на учет предусматривает выдачу кадастрового номера участку, который должен быть прописан в договоре вместе с его почтовым адресом.

Кадастровый номер земли включает в себя номер кадастрового района, округа, квартала и самого участка. После того, как будет проведен кадастровый учет, владельцу участка предоставляется кадастровая карта, в которой отражен кадастровый номер, адрес, размер участка, наличие сооружений, размер установленной земельной платы и возможные обременения прав. Если кадастровая карта была получена до 10 июля 2000 года, то она обладает юридической силой, но владелец может получить кадастровую карту нового образца. Все необходимые сведения для продажи или покупки земельного участка, предоставляются в кадастровом округе, к которому относится участок земли.

С чего начать при покупке земельного участка под ижс

Земельный участок под индивидуальное жилищное строительство — это гарантия права на строительство жилого дома. Более того. Все земельные участки, выделенные под ИЖС, местные органы самоуправления обязаны обеспечить полным набором инфраструктуры: школы, больницы, дороги (зимой они должны расчищаться), магазины, общественный транспорт — все по специальным нормативам.

Порядок покупки земельного участка у местной администрации под ИЖС

Согласно Статье 333.24 Налогового кодекса РФ, владелец земельного участка, который оформляет право собственности на имущественный объект, реализуемый под ИЖС, ведение личного хозяйства и садоводства, должен заплатить госпошлину в размере 200 рублей. Дополнительно оплачиваются услуги нотариуса.

Как купить участок под строительство дома

• Заявление о предварительном согласовании приобретения земли в собственность или в длительную аренду с правом последующего выкупа в собственность;
• Кадастровый паспорт. Представляется этот документ в случае, когда такого типа документы в отношении указанного участка не запрашивались ранее. Если паспорта на участок нет, то его формируют в установленный законом срок после одобрения заявления;
• Заявление на участие в торгах в отношении интересующего участка земли.

Участок земли под индивидуальное жилое строительство

Участки под строительство в коттеджных посёлках отличаются огромными ценами, поскольку данных земель мало на рынке. Их стоимость во многом зависит от расстояния до ближайшего города и наличия необходимой инфраструктуры и линий коммуникации. Поскольку территории коттеджного посёлка чаще всего относят к наделам с/х назначения или дачного строительства, то разрешено строительство домов только для сезонного проживания, а не капитальных сооружений. Чтобы изменить это положение, потребуется пройти множество инстанций и собрать огромный пакет документов.

Источник: exjurist.ru

Покупка земельного или дачного участка: что нужно знать

Приобретение земельных владений, по большей части, связаны с желанием человека обрести загородную усадьбу или, если бюджет семьи не позволяет столь значимые расходы, – купить дачный участок для возделывания земли.

Целевое и экономическое предназначение предусматривает подразделение всех земель российского фонда на несколько разновидностей:

• сельскохозяйственные угодья;
• участки водного и лесного фондов;
• земли для промышленных объектов;
• территории для размещения населенных пунктов и ИЖС;
• земли, имеющие статус особой охранности;
• земли запаса;
• территории общей собственности.

Из всего перечня земельных наделов продаже подлежат только участки под строительство домов или коттеджей, для ведения дачного или подсобного хозяйства.

Как выбрать подходящий участок

Прежде чем принять окончательное решение по поводу приобретения земельного надела, потенциальному владельцу целесообразно определиться с предназначением будущей покупки и тем видом собственности, к которому относится выбранный участок. Это могут быть:

• земли, имеющие отношение к государственной собственности;
• территории муниципального распоряжения;
• земли общей совместной и общедолевой принадлежности;
• собственности федеральных органов и субъектов РФ;
• земли и территории в частном распоряжении.

При намерении купить земельный/дачный участок потенциальный собственник должен удостовериться в возможности покупки и предстоящего освоения земли. Для этого рекомендуется обратиться в Земельный комитет по территориальной принадлежности и узнать, кому именно принадлежит территория, планируемая к покупке.

О том, что нужно учесть на этапе выбора земельного участка – на видео

Где узнать об ограничениях использования участка

Прежде чем осуществить сделку по приобретению земельного участка покупателю следует получить сведения о существующих ограничительных распоряжениях – судебных решениях, аренде, залоге, сервитуте. Обезопасить себя от возможных претензий третьих лиц можно, заказав выписку из ЕГРП в территориальных филиалах Роснедвижимости, озвучивающей полную информацию об объекте недвижимости.

Оформить соответствующий документ заинтересованное лицо может либо в территориальном подразделении Росреестра, либо в ближайшем отделении многофункционального центра предоставления госуслуг (МФЦ).

Обратившись в отдел архитектуры и градостроительства муниципальных поселений будущий землевладелец сможет узнать о планируемом использовании близлежащих к приобретаемому земельному массиву территорий – строительстве линейных сооружений, промобъектов, ограничительных мерах в использовании участка для нужд государственных и федеральных органов.

Как оформить и зарегистрировать право собственности

При совершении акта покупки дачного либо земельного участков надлежит четко представлять, какие действия и в какой последовательности необходимо осуществлять на каждой фазе этого серьезного процесса.

Всю процедуру приобретения условно можно разделить на следующие укрупненные этапы:

1. сбор и cверка документации;
2. составление договора купли-продажи с обязательной проверкой каждого пункта и всех существенных положений контракта;
3. расчет с предыдущим собственником имущества – из соображений безопасности лучше использовать банковские сейфовые ячейки;
4. регистрация сделки в Росреестре.

По существующему законодательству такие сделки подлежат обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого в Росреестр предоставляются следующие бумаги:

1. документы, удостоверяющие личность. Для юридических лиц – правоустанавливающие пакет документации, для физлица или его представителя – паспорт, нотариально удостоверенную доверенность на совершение сделки;
2. заявление на регистрацию с перечнем объектов недвижимости;
3. квитанцию о проплаченной пошлине (копия и оригинал);
4. документы – основания на приобретаемую недвижимость ;
5. четыре экземпляра договора купли-продажи;
6. акт о приеме/передачи объекта, подписанный обеими сторонами;
7. кадастровый паспорт или план земельногодачного участка (копия, оригинал). Если он был предъявлен при предыдущей сделке, то в последующем представление не требуется;
8. сведения о нормативной стоимости участка;
9. нотариальное согласие супруга/супруги продавца на отчуждение земельного участка.

Перечень, состав и количество необходимых бумаг заранее уточняется в территориальном МФЦ. Заявителю на руки выдается расписка, подтверждающая получение и принятие необходимого комплекта документов.

Как обезопасить предстоящую сделку

В последнее время участились случаи сделок купли-продажи земельных участков по фальшивым, поддельным документам с недостоверными данными.

Чтобы сделка носила безопасный характер, следует убедиться в подлинности и достоверности всех документов, относящихся к процессу приобретения земельного или дачного участка, и сличить их с данными сайтов госорганов.

Продавец должен предоставить полный пакет документов для заключения договора купли-продажи. Предъявленный к подписанию договор необходимо изучить на предмет внесения всех тонкостей и нюансов согласно существующих сведений о предмете сделки. И только после этого вносить задаток.

Рекомендация: необходимо подтвердить или опровергнуть наличие обременений и ограничений выпиской из Росреестра. Актуальные данные о наложенных ограничениях в обязательном порядке и подробно следует отразить в условиях договора купли-продажи.

Не лишним будет проверка паспортных данных как продавца, так и его супруга/супруги и убедиться в правильности сведений о прописке, семейном положении. А также истребовать нотариально удостоверенное согласие второй половины на осуществляемую сделку.

Как проверить историю земельного участка

Проверку истории земельного участка и проведение экспертизы юридической чистоты необходимо осуществить до момента его приобретения, чтобы обезопасить себя от рискованных сделок с непорядочным продавцом. Осуществление таких мероприятий поможет избежать различных претензий со стороны третьих лиц на право собственности и судебных разбирательств в будущем. Для этой цели собирается, выверяется и анализируется вся общедоступная информация об участке – кому в данный момент принадлежит и по какому праву, кто бывший владелец, какие сделки осуществлялись с земельным массивом.

В результате выверки и анализа необходимо выявить:

• к какой категории земель относится участок и его состав;
• существующие требования третьих лиц к земельному участку либо наличие текущих судебных разбирательств;
• наличие обременений и ограничений права использования;
• доскональное соблюдение процедуры размежевания земельного участка;
• присутствие объектов недвижимости на исследуемом объекте;
• информацию об использовании территории, планируемой к покупке, в хозяйственных целях.

Вся необходимая и полезная для будущего собственника информация может быть почерпнута из следующих бумаг:

1. свидетельство о праве собственности – указывает на документы основания, содержит характеристику объекта, кадастровый номер;
2. правоустанавливающие документы – договоры купли/продажи, дарения, наследования и т.д. Рассмотреть их с точки зрения правомочности и соответствия остальным документам. Проследить как можно глубже хронологию сделок с земельной недвижимостью. – предоставляет данные о категории, границах, стоимости, сведения о правах, собственниках.
3. землеустроительное дело – информирует о межевании и согласовании границ и месте их нахождения. – указывает месторасположение земли, площадь. Наложение границ земельного участка можно отследить на спутниковых картах.
4. выписка из ЕГРП – озвучивает действующие данные и сведения по участку.
5. визуальная отождествление на местности – предоставляет возможность ознакомиться с реальным положением дел, а также выявить расхождения в натуре с данными на бумажных носителях.

Покупка земельного участка с соблюдением всех правовых норм потребует от будущего собственника значительное количество времени и сил. Для того чтобы процесс приобретения не затянулся и финал истории покупки был удовлетворительным, уместно обращение к опытным юристам.

Как правильно покупать земельный участок, чтобы впоследствии не пришлось “разгребать” проблемы? Ответ – на видео

Об основных “подводных камнях”, которые ожидают неопытного покупателя земельного участка рассказывает юрист.

Источник: terrafaq.ru

Покупка земельного участка: пошаговая инструкция как избежать риски и не потерять свои деньги

Как любая сделка купли-продажи, покупка земельного участка может иметь немало ухищрений и подвохов в пользу продавца. Как правильно купить земельный участок, какие существуют риски при покупке земли, как не потерять свои деньги и купить лучший земельный участок, обходясь своими силами? В нашей статье мы обсудим особенности приобретения земельного участка под ИЖС у физических и юридических лиц напрямую, а также даем пошаговую инструкцию самостоятельной покупки земельного участка.

Как правильно купить земельный участок: три самых больших риска при покупке

Покупка земельного участка это, с одной стороны, очень выгодное вложение средств, а с другой – дорогостоящая сделка, связанная с решением многих сложных вопросов.

Непосредственный выбор участка – это тема для большой отдельной статьи, так как существует множество нюансов, связанных с определением среди массы выгодных предложений (с учетом коммуникаций, воды, возможности подъезда транспорта), оценкой стоимости земли, выездом и осмотром на месте, уточнением границ, получением информации «на месте» от соседей и др.

Поэтому стоит более подробно рассмотреть, как приобрести земельный участок, особенности проведения купли-продажи в различных ситуациях и наиболее важные моменты при этом.

1. Какие участки не могут выступать объектом сделки?

2. Пошаговая инструкция покупки земельного участка

• Шаг 1 — убедиться, что покупаете участок у собственника
• Шаг 2 — проверить документы на земельный участок
• Шаг 3 — оставить продавцу задаток
• Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

3. Причины приостановки регистрации земельного участка

4. Особенности покупки земельных участков в СНТ

5. Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

• Как составить договор между юридическим и физическим лицом
• Какие документы потребуются

6. Какие риски есть при покупке земельного участка?

• Риск первый: недобросовестный продавец
• Риск второй: ошибки и неточности в оформлении документов
• Риск третий: невнимательность покупателя

7. Какие документы продавец должен предоставить для покупки земельного участка?

• Документы от продавца
• Другие документы

8. А как узнать, имеет ли вообще продавец право продавать земельный участок?

9. Какие документы необходимо предоставить для государственной регистрации прав на земельный участок?

10. Нужен ли помощник при покупке земельного участка или можно обойтись своими силами?

11. Видео: Эксперт. Покупка земельного участка

12. Выводы

Какие участки не могут выступать объектом сделки?

Требования к земле, которая может передаваться по договору купли-продажи, приведены в российском земельном законодательстве.

В частности, в ст. 37 ЗК РФ установлено, что объектом данной сделки могут выступать только те участки, которые прошли процедуру государственного кадастрового учета.

Помимо этого, в законодательстве также выделяется ряд земель, которые в силу определенных причин не могут быть объектом купли-продажи. В частности, сюда относятся такие земли:

• которые являются историко-культурным наследием;
• предоставленные для нужд обороны;
• государственные природные заповедники;
• ботанические сады;
• дендрологические, природные и национальные парки;
• памятники природы;
• земли общего пользования, расположенные в населенных пунктах;
• залежи природных ископаемых и т. д.

Остальные категории участков, не подлежащих продаже, могут быть установлены отдельными законодательными актами — как федерального, так и регионального уровня.

Пошаговая инструкция покупки земельного участка

Зачем платить комиссию посредникам, когда купить земельный участок можно напрямую у собственника. Кроме того, привлечение агентства не гарантирует вам результата.

По-факту, юрист нужен только для составления договора купле-продажи, а все остальное можно сделать самостоятельно.

Ниже мы даем пошаговую инструкцию самостоятельной покупки земельного участка у собственника — физических и юридических лиц напрямую.

Шаг 1 — убедиться, что покупаете земельный участок у собственника

После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендуем документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию (выписку) только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендуем заказывать выписки из ЕГРН напрямую через API Росреестра онлайн — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН на земельный участок, которую нужно заказывать через API Росреестра (Образец)

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советуем покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток.

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имеют ряд отличий:

• Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентльменские соглашения» мы бы не стали.
• В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее трех лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

1. Судебное постановление об аресте имущества;
2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
4. Залоговые обязательства;
5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
6. Доверительное управление имуществом;
7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некоммерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

• Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
• Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
• Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
• В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.

Как составить договор между юридическим и физическим лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

• В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
• Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
• Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

• о праве продавца выкупить участок;
• ограничений на пользование землей после покупки;
• отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

1. Выписку из ЕГРН;
2. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
3. Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
4. Паспорт гражданина РФ

Какие риски есть при покупке земельного участка?

Три самых больших риска при покупке, другими словами, как не потерять свои деньги и купить лучший земельный участок?

Риск первый: недобросовестный продавец

Продавец и/или агентство по продаже недвижимости всегда заинтересованы в скорейшем заключении сделки по продаже земельного участка и, увы, могут не сообщить все существенные детали и ограничения.

Например:

• Несоответствие предназначения земли, на которой (будет) возведен дом. Очень распространенный риск при покупке земельного участка. Так, к примеру, земли лесного фонда не подлежат продаже и, в таком случае, можно лишь надеяться на аренду участка, находящегося в домовладении. Вы также можете приобрести за немалые деньги участок, но осуществить задуманное, например, строительство дома, будет невозможно, так как ваша земля, как выяснится, идет исключительно под сельскохозяйственные угодья. Наилучшим вариантом назначения приобретаемой земли является «индивидуальное жилищное строительство».
• Нередки случаи, когда продавец продает землю, полученную в результате самозахвата, и после сделки по покупке земельного участка вы рискуете получить «в нагрузку» осложненную процедуру оформления. Если вам не предоставили полного пакета документов на право собственности дома и земли, в том числе и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, лучше откажитесь от такой покупки.
• Земельный участок может находиться под арестом, запрещением и т.д., о чем продавец может вам не сообщить.
• Существует риск многоразовой продажи одних и тех же земельных участков. Ситуация с перепродажей прав собственности по второму разу имеет место там, где есть выданные госакты старых образцов без кадастровых номеров.

Риск второй: ошибки и неточности в оформлении документов

Процедура оформления сделки по покупке земли на порядок сложнее, чем, например, покупка квартиры. Это связано с тем, что есть мало специалистов, свободно ориентирующихся в новейших законодательных актах федерального, регионального и местного значения.

Что может осложнить оформление участка?

• Расхождение информации о земле, ее описание и размеры с данными в государственных ведомствах (например, неправильно произведен замер землеустроителем, или когда-то соседи менялись участками). В связи с этим, обязательными документом при продаже земли должны быть кадастровый паспорт.
• Оформление договора без согласия супруга.
• Оформление договора без согласия органов опеки и попечительства в случае продажи земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему.

Риск третий: невнимательность покупателя

Описанный далее риск на первый взгляд кажется глупым, но, тем не менее, он имеет место в практике продажи недвижимости. А именно, вы можете добросовестно пройти всю процедуру покупки, вложить свои деньги, но получить в итоге… не тот земельный участок, который был предложен продавцом изначально, то есть получить на руки свидетельство на другой участок.

Итак, если участок выбран, все риски учтены и устранены, можно переходить к «бумажным» вопросам.

Какие документы продавец должен предоставить для покупки земельного участка?

Документы от продавца:

• для гражданина паспорт,
• для его представителя паспорт и нотариально удостоверенная доверенность,
• для предпринимателя паспорт и свидетельство о государственной регистрации,
• для юридического лица — учредительные документы;

Другие документы:

• Кадастровый паспорт (ранее — план) земельного участка. Внимание! Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Соответственно, без кадастрового паспорта (плана) переход права собственности земельного участка не может быть зарегистрирован;

• Правоустанавливающий документ (это может быть договор, на основании которого продавец приобрел право собственности на участок, решение суда о признании за продавцом права собственности или иной документ);
• Свидетельство о праве собственности на участок. Права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Именно свидетельство на право собственности является основным документом, подтверждающим права продавца при реализации земельного участка;
• Отказ субъекта РФ от покупки земельного участка. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения действует преимущественное право субъекта РФ на приобретение таких земельных участков (ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

А как узнать, имеет ли вообще продавец право продавать земельный участок?

Узнать о том, кто является собственником земли, какова площадь участка и есть ли обременения, можно в Отделе Управления Росреестра по месту нахождения земельного участка в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), с оплатой пошлины. Кроме того, информацию о продавце вы можете самостоятельно запросить в налоговой инспекции по месту нахождения продавца (за отдельную плату).

Какие документы необходимо предоставить для государственной регистрации прав на земельный участок?

В отдел Росреестра по месту нахождения земельного участка предоставляются следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность

• Для гражданина – паспорт, для его представителя – паспорт и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия,
• для предпринимателя – паспорт и свидетельство о государственной регистрации,
• для юридического лица – учредительные документы и, обратите внимание, новое требование – нотариальная доверенность на представителя.

2. Документы – основания для государственной регистрации прав на земельный участок:

• акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, на основании которого такое право возникло;
• договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда, на основании которого возникло право собственности в отношении земельного участка;
• иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход прав;
• документ об уплате государственной пошлины.

3. Кадастровый паспорт
В случае если кадастровый паспорт (план) земельного участка был предоставлен правообладателем при предыдущей регистрации прав, то его предъявлять не нужно.

4. Помимо вышеперечисленных, необходимо предоставить документы, связанные с особенностями заключаемой сделки, например,

• нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца на продажу участка,
• протокол собрания участников коммерческой организации об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью,
• свидетельство о праве на земельный участок продавца и др.

Состав документов следует заранее уточнить у юриста или в Отделе Росреестра.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, а также требования к их оформлению и количеству экземпляров доступны для ознакомления в каждом отделе регистрационной службы. Общие требования можно посмотреть на сайте Росреестра.

Принятие комплекта документов на государственную регистрацию прав подтверждает расписка, которая выдается заявителю.

Право покупателя на земельный участок считается зарегистрированным со дня внесения записи о сделке или возникшем праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нужен ли помощник при покупке земельного участка или можно обойтись своими силами?

На всех этапах подготовки и проведения сделки необходимо сохранять бдительность и очень тщательно проверять все документы, чтобы избежать, во-первых, явного обмана, во-вторых, ошибок или обидных «технических» просчетов, типа несоответствующего пола у продавца или покупателя или пропущенной запятой в договоре.

Вполне понятное желание покупателя сократить, казалось бы, лишние расходы может привести к печальным для кошелька последствиям в будущем.
В сделках с недвижимостью очень помогает обойти многочисленные «грабли» опыт решения подобных дел. Для новичка же или простого покупателя риск быть обманутым, к сожалению, слишком велик. Очень легко потерять большие деньги, решив чуть сэкономить на безопасности и проверке гарантий сделки и получить не свой «кусок земли и домик», а проблемы: недействительную сделку, запрет на строительство, бесконечное оформление и переоформление бумаг.

Задача юриста, сопровождающего покупку земельного участка – обеспечить честную сделку и защитить вас от обманщиков и аферистов.

Для этого необходимо проверить юридическую чистоту совершаемой купли-продажи. То есть, собрать всю необходимую информацию о том,

• кому и на каком праве ранее принадлежал земельный участок (то есть проверить цепочку собственников);
• какие сделки проводились с земельным участком (с проверкой законности данных сделок);
• кому и на каком праве принадлежит земельный участок в настоящее время (с анализом законности возникновения права собственности).

Кроме того, в рамках проверки выявляют:

• сведения о проведении межевания земельного участка;
• существующие ограничения и обременения права пользования земельным участком;
• существующие судебные споры, объектом которых выступал земельный участок;
• существующие претензии и притязания третьих лиц в отношении земельного участка;
• состав земель земельного участка;
• наличие объектов недвижимости на земельном участке;
• ведение на земельном участке какой-либо хозяйственной деятельности.

Важно отметить, что юридическая проверка должна обязательно осуществляться до проведения сделки, чтобы свести к минимуму риск заключения сделки с недобросовестным продавцом.
Другими словами – гарантия того, что ваша сделка станет действительно выгодным вложением средств, сделав вас счастливым землевладельцем.

Видео: Эксперт. Покупка земельного участка

Обратиться к юристу для сопровождения покупки земли, означает получить защиту от мошенников и аферистов, от ошибок в оформлении документов, а также возможных судебных притязаний со стороны третьих лиц на земельный участок.

Источник: zagorodnaya-life.ru