Что входит в стоимость квартиры в новостройке

Цену жилья на первичном рынке формирует девелопер, исходя из своих затрат на строительство. Рассказываем, что входит в эти цифры и как сэкономить на покупке. Как формируется цена на квартиру Рассмотрим, из чего складывается стоимость жилья в процентах. Она зависит от затрат на проект в целом. Самая большая статья расходов – это строительно-монтажные работы. На нее уходит порядка 40% от всех затрат. На втором месте внутренняя отделка. Это около 16% от общей цены ЖК. Еще 15% отнимает приобретение объекта. 6,6% уходит в платежи городу за право строительства. Остальной бюджет распределяется на проектно-изыскательные работы, благоустройство, оплату работы брокеров, рекламу и продвижение, страховку, оформление собственности, и другие бюрократические процедуры. Стоимость проекта, а значит и цену на квартиры, повышают дополнительные объекты. Речь идет о школах, детских садах, паркингах. Например, наличие подземного паркинга может заметно повысить цену за квадратный метр. Для застройщика во

Как сэкономить, зная, из чего складывается цена на квартиру

Рынок первичной недвижимости Петербурга поражает своим разнообразием предложений и цен. В одном и том же районе стоимость квартир в жилых комплексах, расположенных по соседству, может существенно отличаться. Чем обусловлена такая разница и действительно ли высокая цена оправдана? Давайте вместе попробуем разобраться, из чего формируется стоимость квартиры в новостройке, за что платит покупатель, и на чем можно сэкономить, покупая жилье.

Как формируется цена на квартиру?

Цену назначает продавец. На вторичном рынке – это собственник, на первичном – застройщик. В отличие от владельца квартиры, получившего ее, например, в наследство, девелоперы за время строительства несут расходы, которые хотят полностью покрыть, и сверх этого получить прибыль.

Больше всего денег застройщики тратят на строительно-монтажные работы. На них приходится около 50% расходов. Это и строительные материалы, и приобретение или аренда техники, и создание инженерных сетей. Сюда же входит зарплата рабочих. Примерно 16% затрат составляет внутренняя отделка. Еще 15% «съедает» приобретение проекта, то есть прав на собственность или аренду земли. 6-7% уходит на платежи городу за право на строительство. Остальные расходы – проектно-изыскательные работы, страхование, благоустройство, реклама и так далее.

То, на сколько быстро будет расти стоимость квартиры, в большей степени зависит от спроса. Чаще всего цены на квартиры в строящемся объекте повышают раз в месяц. Однако в особо популярных ЖК это происходит чаще. Бывают случаи, когда застройщик, видя повышенный интерес к своим квартирам, поднимает цену несколько раз за день. Также на стоимость влияют резкие скачки курса валюты и понижение или повышение ипотечных ставок. Застройщики быстро реагируют на то, что происходит, и подстраиваются под ситуацию.

Почему в домах, строящихся по соседству, разная стоимость квартир? Цена на квартиру в новостройке зависит от класса жилого комплекса. Критерии, по которым дом относят к какому-либо классу, никак не регламентируются. Каждый застройщик сам определяет, что он строит – эконом, комфорт, бизнес или элит. Принято считать, что класс зависит от того, насколько много в доме будет предусмотрено дополнительных опций: благоустроенный двор, тематические детские площадки, паркинги и так далее.

Строительно-монтажные работы и отделка

Цены на квартиры складываются из стоимости материалов и времени, затраченного на возведение объекта. Чем быстрее построят дом, тем быстрее застройщик получит свои деньги. Поэтому важно учитывать, по какой технологии ведется строительство. Считается, что самая бюджетная технология, – это использование сборно-монолитных конструкций, проще говоря, панелей. Их привозят уже готовыми с завода и как конструктор соединяют между собой. Не вся панель одинаково дешевая. Например, известная шведская компания строит дома по панельной технологии, а жилье при этом относится к комфорт- и даже бизнес-классу. Одна из причин – улучшенная технология производства панельных плит, другая – расположение и инфраструктура жилого комплекса.

Самой дорогой технологией признано кирпичное строительство. Во-первых, дома из кирпичей складывают вручную, поэтому возводится он дольше по сравнению с панельными конструкциями. Во-вторых, выше 12 этажей кирпичные дома не строят, следовательно, девелопер сможет разместить меньше квартир и получить меньше прибыли. Золотой серединой по стоимости строительства признаны монолитные и кирпично-монолитные дома. Большая часть жилья сегодня возводится именно по этой технологии, поскольку она позволяет строить быстро и с меньшими трудовыми затратами.

На итоговую цену квартиры может повлиять и облицовка фасада. Установка навесного вентилируемого фасада обходится в разы дороже, чем обычная штукатурка, поэтому в эконом сегменте он не встречается. Также как и облицовка декоративным кирпичом – это признак бизнес-класса или элитного жилья.

Приобретение квартиры с предчистовой отделкой обойдется примерно на 8% дороже, чем совсем без отделки. В то же время чистовая отделка добавит около 12% к стоимости квартиры.

Вот еще несколько параметров, способных увеличить цену:

• Этаж. Чем выше этаж, тем выше стоимость квадратного метра. Девелоперы объясняют такую тенденцию тем, что из квартир на верхних этажах больше шансов увидеть панораму, а не окна дома напротив. К тому же последний этаж – это отсутствие соседей сверху. У некоторых застройщиков на последних этажах размещаются High Flat – квартиры с увеличенной высотой потолков и оконными проемами. Наценка на стоимость за высокий этаж может достигать 15-30%. А квартиры на первом этаже традиционно самые дешевые.
• Видовые характеристики. Если окна выходят на набережную Невы, на парк или достопримечательности, за это обязательно попросят доплатить. И, наоборот, можно сэкономить до 10%, приобретая квартиру на первом этаже или с видом на кладбище, железную дорогу, линию электропередач и прочие не радующие глаз виды.
• Окружающая среда. Квартира в доме, расположенном на самом берегу Финского залива, однозначно будет стоить дороже, чем жилье возле дымящих труб ТЭЦ или по соседству со свалкой. В рекламе застройщики часто делают акцент на «зеленом» районе, чистом воздухе и благоприятной экологической обстановке, потому что это важно для ряда покупателей.
• Планировки. Популярные сегодня планировки евроформата стоят дороже вариантов с тем же метражом, но стандартной кухней. Объясняется это большей функциональностью европланировок. Также доплатить придется за наличие террасы, эркера и панорамных окон.

Инфраструктура и транспортная доступность

Один из важнейших факторов, влияющих на стоимость жилья – место, где будет построен дом. В Петербурге остается все меньше пригодного для строительства пространства рядом с метро. Стоимость такого участка земли выше, что отражается на цене квартиры.

Близость к центру города, станциям метро и паркам способна увеличить стоимость квадратного метра на 15-20%.

То же самое относится и к обеспечению будущих жильцов всем необходимым. Одно дело поселиться в обжитом районе, где уже есть магазины, детские сады и школы, другое – в чистом поле, где кроме твоего дома ближайшие пару лет ничего не будет. За то, чтобы жить в комфортной среде, покупателям приходится доплачивать. Также как и за дополнительные опции внутренней инфраструктуры ЖК: дизайнерские детские площадки, спортивный инвентарь, закрытую территорию, колясочные в подъездах, велопарковки, wi-fi в МОП, установку фильтров для воды и так далее.

Отдельной строкой расходов у застройщика числится подземный паркинг. Его сложно проектировать, строить и продавать, поэтому подземная парковка автоматически увеличивает стоимость жилья.

На чем могут экономить застройщики?

📍 На строительных материалах, инженерии и стоимости услуг подрядчиков. Например, застройщики стали чаще применять материалы отечественного производства, что совсем не обязательно ухудшает качество строительства. Их стоимость ниже за счет меньших трат на доставку и таможенные сборы. Также строительные компании экономят, используя дешевую рабочую силу мигрантов, что часто вызывает опасения будущих покупателей. Известные девелоперы строго следят за качеством, от которого зависит их репутация. Поэтому, если квартира стоит на порядок ниже того, что предлагают в среднем по району, стоит задуматься и внимательнее изучить проект.

📍 На квартирографии. Пытаясь получить больше прибыли, застройщики делают более мелкую нарезку квартир на этажах, увеличивая количество квартир за счет уменьшения площади.

📍 На разработке типового проекта. В Петербурге есть насколько застройщиков, которые строят просто, без изысков обычные бетонные коробки, жители которых пользуются инфраструктурой, возведенной по соседству другими строительными компаниями. Отсутствие подземного паркинга и дизайнерских дворов здорово удешевляет проект, делая его доступней для покупателей.

📍 На скорости строительства. В современных условиях застройщикам выгодно строить быстро. Во-первых, проектное финансирование подразумевает использование кредитных средств. Чем быстрее девелопер завершит проект, тем быстрее расплатится с банком. Во-вторых, благодаря системе эскроу-счетов строительная компания не сможет получить деньги от продажи квартир до тех пор, пока не сдаст дом.

На чем можно сэкономить покупателю?

✔️ Пока одним из действенных способов экономии остается приобретение жилья на ранних стадиях строительства. В среднем покупатель может сэкономить около 30%, если подождет квартиру год или два. В скором времени этот способ перестанет быть актуальным из-за применения эскроу-счетов. Застройщикам уже не будет смысла выводить в продажу дешевые квартиры, которые будут постепенно дорожать, – эти деньги он все равно увидит не раньше того, как достроит дом. Поэтому сейчас речь идет о том, что сэкономить таким образом удастся примерно 10-15%.

✔️ Приобрести квартиру по переуступке. Переуступка – это сделка, в ходе которой продавец переуступает свои права на договор долевого участия покупателю. Такие квартиры стоят существенно дешевле, чем у застройщика, потому как цель продавца – быстрее продать. Сделка безопасна для покупателя, если ее правильно оформить. О тонкостях переуступки читайте в нашей статье.

✔️Обращать внимание на сезонность. Традиционный спад покупательской активности происходит летом и в майские праздники. Спрос падает, а значит, что застройщики предложат интересные варианты со скидками. И наоборот, больше всего квартир приобретают зимой, особенно перед новым годом.

✔️Обратить внимание на квартиры большей площадью. В студиях самая высокая стоимость квадратного метра. На них высокий спрос, и у них маленькая площадь. Чем больше квартира, тем дешевле стоимость квадратного метра. Иногда в одном и том же доме можно обнаружить однокомнатную квартиру, которая стоит лишь на пару сотен тысяч дороже студии, хотя площадь квартиры существенно больше.

✔️ Из нескольких расположенных рядом проектов выбрать тот, что попроще и с меньшим количеством дополнительных опций.

✔️ Неочевидный способ немного сэкономить – приобрести отдельную кладовую. Как правило, такие помещения расположены в цокольном этаже и не являются жилыми, поэтому стоимость квадратного метра у них меньше, чем в квартирах. Дешевле купить кладовку, чем квартиру с выделенной гардеробной.

✔️ Выбрать квартиру на первом этаже. Определенные неудобства у такого жилья будут, но остекленный балкон, отделяющий квартиру от улицы, частично их компенсирует.

На чем мы советуем не экономить – так это на репутации застройщика. Любое строительство является риском, поэтому не стоит его усугублять, связываясь с темной лошадкой или застройщиком с сомнительной историей. Проверяйте строительную компанию, ищите информацию на нашем сайте и читайте отзывы, чтобы не потерять больше, чем пытались сэкономить.

Квартира на последнем этаже в новостройке может стоить дороже. Причина — отсутствие соседей и красивый вид из окна. Современные дома строят только с техническими этажами: значит, не будет проблем как в зданиях старого фонда. … Квартиры на первом и последнем этаже в старом фонде стоят дешевле. Жилье с панорамой на последних этажах в новостройках пользуются спросом и могут стоить дороже. Если перепланировка незаконная или из квартиры забрали всю технику, то первоначальную стоимость можно уменьшить. Смотрите также.

Из чего складывается стоимость квартиры в новостройке

Цену жилья на первичном рынке формирует девелопер, исходя из своих затрат на строительство. Рассказываем, что входит в эти цифры и как сэкономить на покупке.

Как формируется цена на квартиру

Рассмотрим, из чего складывается стоимость жилья в процентах. Она зависит от затрат на проект в целом. Самая большая статья расходов – это строительно-монтажные работы. На нее уходит порядка 40% от всех затрат. На втором месте внутренняя отделка. Это около 16% от общей цены ЖК. Еще 15% отнимает приобретение объекта. 6,6% уходит в платежи городу за право строительства.

Остальной бюджет распределяется на проектно-изыскательные работы, благоустройство, оплату работы брокеров, рекламу и продвижение, страховку, оформление собственности, и другие бюрократические процедуры.

Стоимость проекта, а значит и цену на квартиры, повышают дополнительные объекты. Речь идет о школах, детских садах, паркингах. Например, наличие подземного паркинга может заметно повысить цену за квадратный метр. Для застройщика возведение такого объекта почти всегда убыточно. В лучшем случае ему удастся продать достаточно парковочных мест и выйти в ноль.

Как застройщики снижают цены на квартиры

Застройщик может сэкономить несколькими способами

— На качестве материалов, подрядчиков, инженерии.

— На проектировании. Сделать стандартный типовой проект без архитектурных изысков.

— На быстром строительстве. Чем скорее девелопер возведет дом и продаст квартиры, тем быстрее расплатится с банком-инвестором. Так он серьезно сэкономит на процентах.

Если квартира стоит подозрительно дешево, попробуйте понять, на чем застройщик сэкономил. В домах класса стандарт обычно – на всем понемногу.

Как сэкономить покупателю

Цены на квартиры в новостройках серьезно меняются от начала строительства до его завершения. Самая низкая стоимость квадратного метра всегда на этапе котлована. Купив квартиру на старте продаж, покупатель сэкономит около 30% от ее окончательной цены. Но нужно помнить о рисках. Застройщики часто оттягивают сроки сдачи дома в эксплуатацию. Новое жилье придется подождать.

Летом стоимость квартир в новостройках падает из-за снижения спроса. Пока все в отпусках, можно купить жилье по выгодной цене. В декабре недвижимость наоборот дорожает. Государство выдает под конец года субсидии и формирует госпрограммы по расширению жилья. Растет спрос, увеличиваются и цены.

Чем больше площадь квартиры, тем ниже цена квадратного метра. Как ни странно, такая закономерность есть во всех жилых комплексах. В пересчете на квадрат трешка стоит дешевле однушки.

Запомнить

— Цена на квартиры складывается из стоимости проекта в целом. Удешевить жилье застройщик может за счет благоустройства, внутренней отделки, фасадов или других частей проекта.

— Наличие подземного паркинга всегда поднимает цены на квартиры.

— Сэкономить на жилье можно, купив квартиру на этапе котлована, в летний сезон или выбрать большую площадь.

Цены на квартиры в новостройках серьезно меняются от начала строительства до его завершения. Самая низкая стоимость квадратного метра всегда на этапе котлована. Купив квартиру на старте продаж, покупатель сэкономит около 30% от ее окончательной цены . Но нужно помнить о рисках. Застройщики часто оттягивают сроки сдачи дома в эксплуатацию. Новое жилье придется подождать. Летом стоимость квартир в новостройках падает из-за снижения спроса. Пока все в отпусках, можно купить жилье по выгодной цене . В декабре недвижимость наоборот дорожает. Государство выдает под конец года субсидии и формирует госпрограммы по расширению жилья. Растет спрос, увеличиваются и цены .

Из чего складывается цена квартиры в новостройке?

Большая часть квартир в строящихся домах похожи друг на друга, при этом цены на них отличаются подчас в разы. Понятно, что стоимость квадратного метра диктует прежде всего местоположение, а еще? Мы разложили по полочкам, какие параметры сказываются на цене жилья.

Планировка

Девелоперы давно поняли, какие планировки ликвидны, удобны и конкурентоспособны на рынке. И все же от особенности планировки зависит и стоимость. Аналитики маркетплейса недвижимости «М2Маркет» подсчитали: больше всего увеличивает цену квартиры наличие террасы и дополнительного уровня.

«Как правило, квартиры с террасами расположены на верхних этажах, часто имеют видовые характеристики. Наценка достигает 15% в зависимости от функциональности террасы, соотношения площади квартиры к площади террасы и других факторов. 7–10% к стоимости квадратного метра прибавляет еще один уровень квартиры. Хороший обзор имеют угловые квартиры с окнами на три стороны: за это девелопер поднимает цену в среднем на 5%».

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

При прочих равных стоимость евроквартир будет выше на 3–5% по сравнению с жильем стандартной планировки: они более функциональны. Немного (около 2–3%) к стоимости метра добавляют эркеры.

Этаж и вид

Если в старых домах последний этаж означал проблемы с протекающей крышей и сырость, то в новостройках такой проблемы нет: современное качественное домостроение делает последний этаж не просто не хуже, а на порядок лучше остальных. Видовые характеристики и отсутствие соседей сверху дорогого стоят.

Роман Строилов подчеркивает, что если эти два фактора — видовые характеристики и высокий этаж — выступают в связке, то наценка очень существенная — порядка 15–30% в зависимости от класса проекта.

Первые и вторые этажи, наоборот, всегда дешевле: средняя скидка — 5%. Аналогично работает и вид из окна на кладбище, свалку или железную дорогу. По данным «М2Маркет» , дисконт на такие объекты составляет около 10%.

А вот стороны света на цене никак не сказываются: жить окнами на север или на юг — исключительно дело вкуса покупателя.

Технология строительства

Материалы и технология строительства дома — параметры, от которых зависит, насколько в нем будет тепло зимой, прохладно летом и комфортно, уютно и тихо в любое время года.

Самые недорогие — панельные и блочные дома. Они возводятся быстрее других, но требуют дальнейших работ по выравниванию уровней и не отличаются хорошей тепло- и звукоизоляцией.

Кирпичные дома возводятся долго, несколько лет, зато обладают на рынке одними из лучших характеристик по тепло- и звукоизоляции. Квартиры в кирпичных домах самые дорогие.

Золотая середина по цене и качеству, а также самая распространенная на рынке технология строительства — монолит (или монолит-кирпич). Строятся такие дома быстрее кирпичных и стоят дешевле. Их эксплуатационные характеристики лучше, чем у блочных и панельных домов.

Инфраструктура

Престиж, удобство, инфраструктура района отражаются на стоимости квадратного метра в новостройке. Наличие рядом метро и других транспортных артерий города, качественной торгово-развлекательной и социальной инфраструктуры, по данным аналитиков «М2Маркет» , повышают цену метра сразу на 15–20%.

На стоимость жилья влияет локальное окружение: близость к водоему, парку или какому-то выдающемуся объекту.

Класс жилья

Это скорее не о внутреннем, а о внешнем: стоимость метра в двух одинаковых квартирах кардинально отличается, если они находятся в ЖК разного класса. Во дворе одного дома будет небольшая детская площадка, газон и парковка, во дворе другого — тематические зоны, беседки, сложный ландшафтный дизайн и круглосуточная охрана в придачу.

Класс

Средний размер лота, кв. м

Средний бюджет со скидкой, руб.

Средневзвешенная цена кв. м при 100%-ной оплате или ипотеке

Чек-лист: что влияет на стоимость квартиры в новостройке ? Стоимость квартиры в новостройке складывается из десятков параметров. Покупатель недвижимости должен решить, что для него важно, а какими факторами можно пренебречь. Мы составили список факторов, которые влияют на стоимость жилья. Максим Глазков. … Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену на 10-15%. Этаж – квартиры на первом этаже стоят на 10-15% меньше, чем на остальных. Отделка – квартиры без отделки стоят дешевле.