Что входит в технологическое и инженерное оборудование в новостройке

Подборка наиболее важных документов по вопросу Технологическое и инженерное оборудование многоквартирного дома нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

Приемка квартиры в новостройке Часть 2. Инженерное оборудование квартиры

Независимая приемка квартиры с экспертизой: Краснодар, Центр «КРДэксперт»

Электрика. Правила прокладки электрических проводов, установки розеток, выключателей подробно расписаны в нормативных документах для электриков, но они трудны для неспециалиста, да собственно и зачем, например экономисту, осваивать тонкости выполнения электропроводки по квартире. Можно запомнить основные признаки, по которым можно определить профессионализм выполненных работ.

Электрика. Правила прокладки электрических проводов, установки розеток, выключателей подробно расписаны в нормативных документах для электриков, но они трудны для неспециалиста, да собственно и зачем, например экономисту, осваивать тонкости выполнения электропроводки по квартире. Можно запомнить основные признаки, по которым можно определить профессионализм выполненных работ.

1). Вся проводка прокладывается только по вертикальным и горизонтальным направлениям (линиям). Расстояние от потолка до горизонтальной проводки по квартире должно составлять 15-20 см. Для чего это делается? Первая и самая главная причина касается жильцов: чтобы можно было повесить на стену полочку, картину, шкафчик и т.п. не рискуя попасть в провод и перебить его. То есть видишь розетку, значит вертикально от неё идёт электропровод, и сверлить надо правее или левее этой линии. То же самое касается горизонтальной проводки на расстоянии 15-20 см от потолка – чтобы не перебить провод, вешая что-либо под потолком, обычно так вешают шкафчики на кухне. Ну а вторая причина, более отдалённая по времени, но тоже необходимая: при возникновении неполадок так проще найти место повреждения провода. 2). Все выключатели устанавливаются на «фазе» (фазном проводе). Фазный провод подходит к выключателю сверху выключателя, а снизу выключателя – провод, который идёт к светильнику. Для чего выключатели устанавливаются на «фазе»? Чтобы при положении выключателя «выкл» светильник не находился под напряжением и Вы спокойно могли заменить лампочку (светильник) без риска получить удар током. 3). В ванных комнатах квартир нельзя устанавливать розетки с прямым подключением к сети 220 вольт. Штепсельные розетки в ванной комнате должны присоединяться к сети через разделительный трансформатор или быть защищенными устройством защитного отключения, реагирующим на утечку тока (удар человека током). В душевой нельзя устанавливать вообще никаких розеток. 4). Распределительные коробки (их сейчас часто делают на потолке) должны быть чистыми, без строительного мусора внутри и закрыты крышками.

1). Вся проводка прокладывается только по вертикальным и горизонтальным направлениям (линиям). Расстояние от потолка до горизонтальной проводки по квартире должно составлять 15-20 см. Для чего это делается? Первая и самая главная причина касается жильцов: чтобы можно было повесить на стену полочку, картину, шкафчик и т.п. не рискуя попасть в провод и перебить его. То есть видишь розетку, значит вертикально от неё идёт электропровод, и сверлить надо правее или левее этой линии. То же самое касается горизонтальной проводки на расстоянии 15-20 см от потолка – чтобы не перебить провод, вешая что-либо под потолком, обычно так вешают шкафчики на кухне. Ну а вторая причина, более отдалённая по времени, но тоже необходимая: при возникновении неполадок так проще найти место повреждения провода. 2). Все выключатели устанавливаются на «фазе» (фазном проводе). Фазный провод подходит к выключателю сверху выключателя, а снизу выключателя – провод, который идёт к светильнику. Для чего выключатели устанавливаются на «фазе»? Чтобы при положении выключателя «выкл» светильник не находился под напряжением и Вы спокойно могли заменить лампочку (светильник) без риска получить удар током. 3). В ванных комнатах квартир нельзя устанавливать розетки с прямым подключением к сети 220 вольт. Штепсельные розетки в ванной комнате должны присоединяться к сети через разделительный трансформатор или быть защищенными устройством защитного отключения, реагирующим на утечку тока (удар человека током). В душевой нельзя устанавливать вообще никаких розеток. 4). Распределительные коробки (их сейчас часто делают на потолке) должны быть чистыми, без строительного мусора внутри и закрыты крышками.

Отопление. Здесь трудно что-либо испортить, но при желании можно. Основное нарушение, наиболее часто встречающееся: отопительные приборы должны располагаться под оконными проёмами (а не где-то в уголке) и в идеале отопительный прибор должен быть равен длине окна, но СНиП разрешает устанавливать отопительный прибор длиной не менее ½ длины окна. Такая длина радиатора делается для того, чтобы холодный воздух от оконного стекла попадал на горячий радиатор, а не струился от окна по полу. Это актуально для семей с маленькими детьми.

Отопление. Здесь трудно что-либо испортить, но при желании можно. Основное нарушение, наиболее часто встречающееся: отопительные приборы должны располагаться под оконными проёмами (а не где-то в уголке) и в идеале отопительный прибор должен быть равен длине окна, но СНиП разрешает устанавливать отопительный прибор длиной не менее ½ длины окна. Такая длина радиатора делается для того, чтобы холодный воздух от оконного стекла попадал на горячий радиатор, а не струился от окна по полу. Это актуально для семей с маленькими детьми.

Наиболее частое нарушение – застройщик может сэкономить на полотенцесушителе. Вода горячего водоснабжения считается агрессивной средой (пить эту воду нельзя, как нельзя пить техническую воду). Застройщик может поставить полотенцесушители по всему дому из обычной углеродистой стали (её ещё называют «чёрная» сталь). Углеродистая сталь со временем проржавеет и пожалуйста – порыв трубы и затопление квартиры горячей водой.

Наиболее частое нарушение – застройщик может сэкономить на полотенцесушителе. Вода горячего водоснабжения считается агрессивной средой (пить эту воду нельзя, как нельзя пить техническую воду). Застройщик может поставить полотенцесушители по всему дому из обычной углеродистой стали (её ещё называют «чёрная» сталь). Углеродистая сталь со временем проржавеет и пожалуйста – порыв трубы и затопление квартиры горячей водой.

Признак, что полотенцесушитель из «чёрного» металла: он покрашен краской. Во избежание возможного залития квартиры рекомендуется устанавливать полотенцесушитель из нержавеющей стали. Подробнее о полотенцесушителях здесь: https://krdexpert.blogspot.com На увеличенном фото выше — прорвало полотенцесушитель из «чёрного» металла (белое — это краска), диаметр дырочки 2,5 — 4 мм, но соседей снизу подтопили — напор ведь хороший и кипяток бил фонтаном, к вентилю не подойдёшь, пришлось бежать внизу стояк перекрывать, время ушло.

Признак, что полотенцесушитель из «чёрного» металла: он покрашен краской. Во избежание возможного залития квартиры рекомендуется устанавливать полотенцесушитель из нержавеющей стали. Подробнее о полотенцесушителях здесь: https://krdexpert.blogspot.com На увеличенном фото выше — прорвало полотенцесушитель из «чёрного» металла (белое — это краска), диаметр дырочки 2,5 — 4 мм, но соседей снизу подтопили — напор ведь хороший и кипяток бил фонтаном, к вентилю не подойдёшь, пришлось бежать внизу стояк перекрывать, время ушло.

Канализация. Канализационные трубы должны быть надёжно закреплены и иметь уклон к канализационному стояку. Канализационный стояк с последнего этажа дома должен уходить вверх не меняя своего диаметра, далее сквозь перекрытие на крышу — для вентиляции канализации (проще говоря — чтоб не воняло).

Канализация. Канализационные трубы должны быть надёжно закреплены и иметь уклон к канализационному стояку. Канализационный стояк с последнего этажа дома должен уходить вверх не меняя своего диаметра, далее сквозь перекрытие на крышу — для вентиляции канализации (проще говоря — чтоб не воняло).

Что входит в обозначенное здесь понятие " технологическое и инженерное оборудование "? Относится ли к технологическому и (или) инженерному оборудованию радиаторы отопления? Ответ. Под технологическим и инженерным оборудованием возможно понимать элементы инженерных систем здания, расположенные в пределах объекта долевого строительства, в т.ч. оборудование лифтов, системы вентиляции, кондиционирования воздуха, насосное оборудование , другие системы, обеспечивающие функционирование жилых и общественных зданий (см. Постановление 12 ААС от 12.08.2014 № А57-23092/2013 ).

Технологическое и инженерное оборудование многоквартирного дома

Подборка наиболее важных документов по запросу Технологическое и инженерное оборудование многоквартирного дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Технологическое и инженерное оборудование многоквартирного дома

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Форма: Проектная декларация застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
(Приказ Минстроя России от 04.04.2022 N 239/пр) Раздел 16. О составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме)

Судебная практика: Технологическое и инженерное оборудование многоквартирного дома

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 9.16 «Нарушение законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» КоАП РФ
(В.Н. Трофимов) По мнению суда, разъяснившего ч. 12 ст. 9.16 КоАП РФ, учитывая цели принятия ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статус сторон в правоотношениях по договорам теплоснабжения и поставки горячей воды, соответствующая обязанность не может быть возложена на иные субъекты с учетом надлежащего технологического присоединения тепловых сетей энергоснабжающей организации к инженерно-техническому оборудованию многоквартирного дома.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 16.03.2022 N 88-3375/2022
Категория спора: Плата за жилищно-коммунальные услуги.
Требования управляющей организации: 1) О взыскании платы за помещение и коммунальные услуги; 2) О взыскании неустойки.
Обстоятельства: Истец указал на неисполнение собственником жилого помещения обязанности по оплате тепловой энергии и горячей воды.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины — удовлетворено в части. Вопреки доводам кассационной жалобы М. система отопления многоквартирного дома представляет единую систему, состоящую из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии и другого оборудования, расположенного на этих сетях, технологические особенности поставки тепловой энергии в жилой дом (через систему инженерных сетей, стояки и т.д.) и тот факт, что в помещении демонтированы радиаторы центрального отопления, не означает, что теплоснабжение жилого помещения ответчика прекратилось. Система центрального отопления многоквартирного дома относится к общему имуществу, услуга по отоплению предоставляется как для индивидуального потребления, так и на общедомовые нужды, поэтому отказ от индивидуального (внутриквартирного) потребления отопления не прекращает потребление теплоснабжения на общедомовые нужды. Кроме того, переоборудование жилого помещения произведено без получения соответствующего согласования.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Технологическое и инженерное оборудование многоквартирного дома

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: 5 лет гарантии и 10 лет на устранение существенных строительных недостатков МКД
(Шоломова Е.В.)
(«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2022, N 3) Однако позже в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516(5) по делу N А40-217303/2016 было разъяснено, что в отношении технологического и инженерного оборудования гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. Подобное законодательное регулирование объясняется следующим: с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору — застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в доме (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ), в том числе общая долевая собственность на технологическое и инженерное оборудование. А поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами технологического и инженерного оборудования и иного общего имущества МКД, необходимо исходить из того, что в отношении иного общедомового имущества (стены, кровля, фасад, фундамент и пр.) гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства, составляя при этом 5 лет. С принятием указанного Определения, в отмене которого отказано Определением ВС РФ от 29.10.2020 N 26-ПЭК20, можно ожидать унификации судебной практики по обозначенному вопросу. См., к примеру, Постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2021 N 19АП-3575/2021 по делу N А36-8096/2020, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2020 N 18АП-13178/2020 по делу N А47-10304/2018, в которых цитируются выводы Верховного суда.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Гарантийные обязательства застройщика: проблемные аспекты
(Григорьева О.А.)
(«Юрист», 2021, N 4) Подобный сокращенный гарантийный срок следует применять к результату работ, который не имеет капитального характера. На примере зданий речь может идти об элементах благоустройства территории двора, малых архитектурных формах, инженерном или технологическом оборудовании, ином общем имуществе МКД .

Нормативные акты: Технологическое и инженерное оборудование многоквартирного дома

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 14.03.2022)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 8) о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме);

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) — п. 6.2, согласно которому гарантийный срок для объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящих в состав объекта, составляет 5 (пять) лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;

С точки зрения закона квартира, как и любое другое помещение в новостройке , это товар. И на этот товар согласно Гражданскому кодексу и Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве»… … Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года. Тут правило для застройщиков то же: больше — можно, меньше — нет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства одному из дольщиков в доме. То есть вы можете еще не въехать в квартиру и не получить ключи, а гарантия уже «идет».

Гарантия на новостройки: кто и как отвечает за брак

До сих пор некоторые покупатели квартир в новостройках не знают, что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию на него распространяется такая же гарантия, как и на большинство других товаров и услуг. И на квартиры, как на телевизоры и утюги, тоже создают свои собственные «инструкции по эксплуатации».

Основание и сроки

Гарантийное обслуживание новостроек регулируется тем же законом, по которому происходит их строительство — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ). Согласно нему, «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». Речь идет о гарантии на конструктивные элементы здания: фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. В течение этого срока будут бесплатно для покупателя жилья, за счет средств застройщика, устраняться неисправности, связанные с дефектами работы всех инженерных систем здания (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование).

Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства покупателю, то есть с момента подписания им передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.

Слабые места новостроек

Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.

Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.

Гарантия и страховка

Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.

Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.

Куда жаловаться

Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.

Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.

ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.

Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки. В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована. После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.

Проверка жалобы

Комиссионное обследование — главное и основное мероприятие, на котором в идеале должны присутствовать представители и застройщика, и управляющей компании, и, возможно, даже подрядчика — если работы, к которым возникли претензии, выполнял подрядчик. Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны. В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.

ВАЖНО: устранить брак может организация, с которой заключен договор подряда и которая в рамках договора несет гарантийную ответственность. Если подрядчик — банкрот или по иным причинам не может участвовать в устранении дефекта, то это проблема застройщика и он сам ее должен решать.

Гарантии на отделку

Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.

ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.

Сроки гарантийного ремонта на внутреннюю отделку застройщик обычно прописывает в ДДУ. Они могут разниться и зависят от многих факторов — например, от класса жилого комплекса или качества используемых материалов. В любом случае они должны быть прописаны в документах, которые собственник получает вместе с ключами от квартиры. При ее передаче застройщик обязан предоставить собственнику жилья инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементах отделки, системах инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементах (ч. 1.1 ФЗ № 304 от 03.07.2016)

Александр Востриков заместитель генерального директора по технологическому развитию и коммерции «ПИК-Комфорт»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование , входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. В течение этого срока будут бесплатно для покупателя жилья, за счет средств застройщика, устраняться неисправности, связанные с дефектами работы всех инженерных систем здания (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование ). Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства покупателю, то есть с момента подписания им передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.