Что включает в себя стоимость строительства объекта

Структура сметной стоимости нового строительства

Стоимость восстановления (замещения) по своей сути аналогична стоимости возведения в сегодняшних условиях нового здания и моделируется стоимостью нового строительства. Ввиду этого оценка здания по восстановительной стоимости требует некоторых специальных знаний в области проектно-сметного дела. Однако структура стоимости строительства в оценке недвижимости отличается от структуры стоимости строительства в традиционном строительном проектировании, поэтому необходимо учитывать ряд особенностей сметной стоимости строительства при использовании ее для целей оценки объектов недвижимости.

Во-первых, затраты на строительство, даже учитывающие прибыль подрядчика, — это только издержки застройщика, а стоимость подразумевает наличие не только издержек, но и нормальной прибыли инвестора (застройщика, предпринимателя).

Прибыль предпринимателя — это установленная рынком сумма, которую предприниматель (застройщик) ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Она является в основном функцией риска (учитывает безрисковую ставку дохода, а также риск, связанный со строительством и реализацией данного вида недвижимости на рынке) и зависит от конкретной рыночной ситуации. В зависимости от сложившейся рыночной практики прибыль предпринимателя оценивают как процент от различных составных частей стоимости строительства. Прибыль предпринимателя можно также установить, исходя из анализа доходности альтернативных проектов.

Стоимость строительства 1 км железнодорожного пути.

На величину прибыли предпринимателя необходимо в расчетах увеличить сметную стоимость строительства.

Таким образом, в структуре восстановительной стоимости отражаются затраты и интересы всех участников процесса создания зданий и сооружений в современных рыночных условиях.

Во-вторых, сметная стоимость при строительном проектировании учитывает в полной мере издержки подрядчика и не в полном объеме — затраты заказчика, связанные с рыночными формами организации строительного процесса:

• ? получение разрешения на строительство;
• ? проценты по кредитам;
• ? затраты на рекламу в течение строительства;
• ? инвестиции в арендуемые помещения или арендная плата и др.

Эти затраты в полном объеме учитываются при формировании восстановительной стоимости.

В-третьих, в случае использования оценщиком сметной документации нужно иметь в виду, что она может охватывать объекты, не относящиеся к объекту оценки. Необходимо исключить строительно-монтажные работы и прочие затраты, относящиеся к этим вспомогательным объектам.

Кроме того, следует внимательно отнестись к сметной стоимости объекта оценки: она уже содержит стоимость технологического оборудования, мебели и инвентаря, а также стоимость монтажных работ и прочих затрат, относящихся к этому оборудованию, которые должен учесть оценщик недвижимости в составе восстановительной стоимости, если это (встроенное) оборудование им идентифицировано как фикстура.

Из чего складывается СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА частных жилых домов в РФ? // ПРОГНОЗ ЦЕН на 2022 год

Необходимо также различать структуру сметной стоимости зданий (сооружений), построенных до и после 1991 г., поскольку в стоимость зданий, спроектированных до 1991 г., были заложены нормативы накладных расходов, сметной прибыли, лимитированных и прочих затрат, отличающиеся от принятых в настоящее время.

Полные затраты застройщика на строительство нового объекта (табл. 8.1) делятся на:

• ? прямые — расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте, с самим зданием (сооружением);
• ? косвенные — расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства, возникающие в ходе строительства, но которые нельзя выявить непосредственно в самом сооружении.

Полные затраты застройщика

• ? стоимость строительных материалов, изделий и инженерного оборудования;
• ? заработная плата строительных рабочих (стоимость рабочей силы);
• ? стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
• ? стоимость временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг

в период возведения объекта;

• ? прибыль и накладные расходы подрядчика;
• ? стоимость мероприятий по контролю за ходом строительства

• ? гонорары за профессиональные услуги: архитекторам и инженерам — за проектирование и экспертизу проекта, геодезистам — за исследование природных условий на площадке застройки, юристам, оценщикам и др.;
• ? административные и накладные расходы застройщика;
• ? дополнительная заработная плата и пособия рабочим;
• ? разрешение на строительство;
• ? все виды страховок, налогов и обязательных отчислений;
• ? проценты по кредитам;
• ? расходы по продаже (комиссионные, реклама и т.д.);
• ? текущие расходы от времени завершения строительства до продажи или сдачи в аренду

Определяются суммированием затрат на строительство объекта (сметная стоимость строительства)

Определяются, как правило, коэффициентом (процентом) к прямым затратам

Таким образом, восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

В России стоимость строительства определялась и продолжает определяться как сметная стоимость строительства (VCTp) в соответствии со Сметными нормами на строительные и специальные строительные работы и конструкции — IV часть Строительных норм и правил (СНиП).

Для целей оценки рассмотрим структуру VCTp укрупненно.

• 1. Строительно-монтажные работы (СМР) включают в себя:
• 1.1. Основную заработную плату строительных рабочих.
• 1.2. Стоимость материалов, изделий, конструкций и деталей.
• 1.3. Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов, включающие в себя заработную плату рабочих, обслуживающих машины и механизмы.

Итого прямые затраты (ПЗ).

1.4. Накладные расходы (HP).

Итого себестоимость строительной продукции (затраты подрядчика):

1.5. Плановые накопления (прибыль подрядчика-ПН).

Итого стоимость строительно-монтажных работ (цена подрядчика).

• 2. Затраты на приобретение и монтаж оборудования (У0б).
• 3. Косвенные затраты застройщика, связанные со строительством:

• — затраты, связанные с землеотводом;
• — лимитированные затраты (зимнее удорожание, временные здания и сооружения):
• — затраты по функциям заказчика;
• — оплата юристов и других консультантов;
• — страховые платежи;
• — налоги (налог на автодороги, НДС и др.);
• — расходы по продаже (реклама, посредничество, маркетинг и пр.);
• — эксплуатационные расходы за время после ввода в эксплуатацию и до его продажи;
• — прочие затраты (табл. 8.1).

Итого косвенные затраты застройщика (VK3).

Всего сметная стоимость строительства объекта (полные затраты инвестора/ застройщика):

4. Прибыль предпринимателя (ПП) (предпринимательский доход инвестора)

ИТОГО: Восстановительная стоимость объекта:

В строительном проектировании (в отличие от оценочных расчетов) все вычисления проводятся в типовых формах локальных, объектных и сводных смет, регламентированных строительными нормами и правилами (СНиП, глава IV).

Источник

Что включает в себя стоимость строительства объекта

• Разработка проектов
• Готовые проекты
• Строительство домов
• Ремонт квартир
• Полезные статьи

Напишите или позвоните нам:
8-918-883-26-96 Владимир
8-909-756-82-16 Михаил

Изучая строительные сайты и сайты готовых проектов Вам часто предлагают ознакомиться со стоимостью строительства того или иного дома / проекта. Зачастую эти стоимости сильно различаются и непонятно из чего складываются. Давайте попробуем разобраться из чего должна формироваться стоимость строительства дома и что включено в нее непосредственно в нашей компании.

Строительство коробки дома включает:

— устройство фундамента (подземная и надземная части), закладка гильз для канализации и ввода воды в дом, устройство полов (черновой стяжки);

— монтаж наружных стен и внутренних перегородок, с устройством межэтажных перекрытий, армопоясов под перекрытия/кровлю, вентиляционных каналов;

— устройство стропильной системы с монтажом кровельного материала.

Данный этап является основным, самым важным и дорогим и стоимость строительства коробки дома именно та стоимость, которую Вы можете видеть на нашем сайте в каталоге готовых проектов и разделе по строительству домов.

Вы спросите: «А как же все остальное: окна, двери, коммуникации, как это учесть?». Эти этапы считаются индивидуально и зависят прежде всего от Ваших пожеланий, финансовых возможностей и большого ассортимента на рынке стройматериалов, соответственно в стоимость строительства коробки дома указанную на нашем сайте они не входят.

Стоимость данного этапа зависит от производителя окон и дверей, материалов, типа профиля, фурнитуры, цвета и количества ламинации, наличия бронирования, отливов, сеток, цвета стекол, т.е. от большого количества факторов, которые на этапе проектирования и первичной оценки стоимости дома неизвестны Заказчику и соответственно не могут быть корректно учтены. Стоимость окон и дверей как правило уточняется в профильной компании, торгующей ими.

Стоимость электромонтажной, отопительной и водопроводной частей также является отдельным весьма сложным этапом и, если Вы далеки от данной области, совершенно точно будете удивлены на сколько сильно может отличаться стоимость данных систем в зависимости от производителя, комплектации и количества.

Чтобы Вам смогли просчитать электрическую часть нужно ответить на вопросы: где, какие и сколько электроприборов будет устанавливаться?; люстры или точечные светильники?, а может быть контурная скрытая подсветка или вообще «звездное небо»?

По отопительной части : радиаторы отопления или теплые полы?, алюминиевые, металлические или биметаллические радиаторы?, сколько секций?, какие насосы?, какой котел отопления?, а может вообще заказать профессиональный теплотехнический расчет? Данный этап крайне важен т.к. это напрямую связано с комфортом и вообще возможностью проживания в доме;

По водопроводной и канализационной части немного проще, но выбрать материал труб, фурнитуру, водонагреватели, смесители, а также не забыть предусмотреть все необходимые канализационные выходы тоже придется.

Большинство Заказчиков на этапе проектирования дома совершенно далеки от мыслей о внутренней отделке т.к. люди сконцентрированы на планировочном решении дома, материалах стен и экстерьере и им просто не до отделки. Лично я поддерживаю такую этапность мышления т.к. думать обо всем одновременно – верный путь к «взрыву мозга». Решить одну задачу, перейти ко второй и последовательно дальше.

При этом нет расфокусировки внимания и нервы целее будут!) Совершенно бессмысленно приводить в рамках этой статьи перечень вопросов и нюансов от которых зависит стоимость внутренней отделки, несколько десятков и это только основные. Поэтому внутреннюю отделку, кроме действительно сложных задач, которые нужно решить и предусмотреть на этапе проектирования и строительства, лучше отложить до готовности коробки дома и сконцентрироваться на первостепенных вопросах и проблемах. Или же подходить к вопросу комплексно, заказывать выполнение архитектурных, конструктивных частей проекта, а также дизайн проект внутренних помещений и только после этого приступать к стройке.

В данный момент Вы, вероятно, спросите: «Все понятно, но как же нам все-таки определить хотя бы приблизительную стоимость этапов 3, 4, 5?». Естественно, мы Вас сориентируем по ориентировочному порядку данных стоимостей исходя из нашего опыта работы, но с оговоркой что конечная стоимость может существенно отличаться в зависимости от Ваших предпочтений и выбора строительных материалов.

Данный этап самый спорный и непонятный. Постараюсь максимально упростить — это планировочные, организационные, погрузочно-разгрузочные (такелажные), транспортные затраты, связанные с особенностями участка (уклон, тип грунта, дренажи), доставкой материалов, возможностью подъезда техники или необходимостью дистанционных работ (ручной труд по копке, разгрузке и переносу материалов, вызову манипуляторов и бетононасосов), демонтажные работы, работы по расчистке участка. Объём данных затрат невозможно учесть до начала строительных работ, но все они обсуждаются, обосновываются с Заказчиком заранее и не становятся сюрпризом в финальной смете.

Некоторые строительные компании закладывают эти работы и риски по их возникновению в стоимость квадратного метра стройки, чем упрощают себе осмечивание обьемов работ и Заказчику проще сделать предварительные прикидки стоимости строительства. Не могу согласиться что это полностью корректно по отношению к Заказчику, но как вариант имеет место быть.

Ввиду вышесказанного важно помнить – стройка это «живой», весьма изменчивый процесс! Не Вы, не прораб не могут учесть вообще все до начала работ, но важно чтобы появляющиеся удорожания обосновывались и доводились до Заказчика заранее, чтобы их можно было осмыслить и скорректировать!
Спасибо, что вы с нами!)

Источник