Что влияет на ценообразование в строительстве

СПЕЦИФИКА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ФАКТОРЫ ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Аннотация
Рынок жилой недвижимости представлен объектами, как на первичном, так и на вторичном рынке, каждый из этих рынков обладает своими специфическими особенностями, влияющими на ценообразование объекта. На сегодняшний день в результате высокого спроса на данный сегмент рынка требования покупателей к строительным объектам значительно увеличились. Но, как известно, чем больше требований к техническим характеристикам объекта, тем выше их цена.

SPECIFIC PRICING IN THE RESIDENTIAL REAL ESTATE AND FACTORS AFFECTING THE PRICE OF RESIDENTIAL REAL ESTATE

Abstract
The residential property market is represented objects, both in the primary and secondary market, each of these markets has its own specific characteristics that affect the pricing of the object. To date, as a result of the high demand for this segment of the market demands of buyers to construction sites increased significantly. However, as known, the greater requirements on technical characteristics of the object, the higher the price.

Ценообразование в строительстве в 2023 году. Серия 3

Библиографическая ссылка на статью:
Рычкова А.П. Специфика ценообразования на рынке жилой недвижимости и факторы влияющие на стоимость жилой недвижимости // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2013. № 4 [Электронный ресурс]. URL: https://ekonomika.snauka.ru/2013/04/2187 (дата обращения: 07.10.2022).

Жилищный фонд занимает огромный сегмент современного рынка России, в частности и в городе Тюмень. Жилье всегда пользуется спросом у потенциальных покупателей, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. В результате высокого спроса на данный сегмент, тенденция предложение на продажу соответственно увеличилась. Рынок жилой недвижимости сегодня достаточно разнообразен, объекты жилой недвижимости обладают различным набором свойств, таких как физические (материал изготовления, внутренняя планировка, отделка объекта и др.), субъективных, определяемых точкой зрения покупателя (близость к центру, наличие шума и др.) и т.д. Многообразие свойств объекта жилой недвижимости обуславливает различный диапазон цены предложения на рынке.

Первичный рынок недвижимости, играет преимущественное значение, как для экономики страны в целом, так и для муниципальных образований в частности, поскольку за счет его расширения происходит увеличение объемов жилого фонда и достигается баланс на рынке жилой недвижимости. Государство путем проведения целенаправленной политики в области жилищного сектора экономики в состоянии существенно повлиять на объемы и структуру рынка жилья, так в г.Тюмени в последнее время строители ежегодно вводят более миллиона квадратных метров жилья. Они вплотную приблизились к задаче, поставленной в момент старта соответствующего приоритетного национального проекта – строить по 1 кв. метру жилой площади на человека в год.

Конкурентными преимуществами первичного рынка жилья для потенциальных покупателей выступают различные факторы, доминирующим из которых выступает: новое жилье, ранее не эксплуатируемое на рынке жилой недвижимости, соответственно это новые коммуникации и инженерные системы; наиболее высокое предложение недорогих ликвидных квартир, это возможность сделать самостоятельный ремонт в новом жилье. Существуют и другие конкурентные преимущества, такие как покупка квартиры, за более низкую стоимость на ранних стадиях строительства дома, но не следует забывать, что данный метод приобретения жилья рискованный. Что касается г.Тюмени, то надежными застройщиками, занимающими лидирующие позиции в рейтинге строительных компаний, относятся такие компании как: ОАО «Тюменская домостроительная компания» по результатам ввода жилых квадратных метров в многоквартирных жилых домах компания занимает статус лидера согласно данным 2012 года, компания ввела в эксплуатацию 135 769 кв.м., ООО «ПСК Дом» (53 569 кв.м) а так же ООО «Партнер- Инвест» (50 852 кв.м). [2]

Особенности ценообразования в строительстве. Методы определения сметной стоимости.

Покупка квартиры, выступает выгодным вложением денежных средств, поскольку при перепродаже можно получить определенный доход.

Одним из главных недостатков первичного рынка жилья выступает то, что продаются объекты, на которые не существует право собственности, то есть фактически продажами на данном рынке выступают объекты, которые существуют только в проекте на бумаге, даже если возведение уже началось. Если покупатель участвует в программе долевого строительства, то временной интервал от заключения договора долевого участия до момента получения квартиры значительно больше, чем на рынке вторичного жилья.

Вторичный рынок жилья, это достаточно привлекательный рынок для потенциальных покупателей, так как на нем представлены квартиры разнообразных ценовых категорий и качества.

На ценообразование на вторичном рынке жилья играют различные факторы: во-первых, это месторасположение жилого дома; так в г.Тюмени высокобюджетное жилье для потенциальных покупателей расположено в Центральной части города, поскольку инфраструктура данных районов достаточно хорошо развита, наиболее дешевое жилье расположено в отдаленных от центра города районах, таких как: Войновка, Мыс, ММС, Тарманы.

Одним из преимуществ вторичного рынка жилья является то, что временной интервал ожидания у покупателя снижается, так как при совершении сделки покупатель может сразу получить ключи от квартиры.

Ипотечный кредит для покупки жилья получить гораздо проще, чем на первичном рынке недвижимости.

Но следует отметить, что помимо положительных сторон, у вторичного рынка жилья есть свои отрицательные стороны это: старые коммуникации и инженерные сети; низкие потолки, не комфортные планировки, у некоторых объектов большая юридическая история и др.

Основными ценообразующими факторами рынка жилой недвижимости являются:

• передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
• условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);
• условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
• состояние рыка (в том числе время продажи);
• местоположение;
• степень строительной завершенности объекта;
• физические характеристики;
• экономические характеристики (формирующие доход от объекта);

Все выше перечисленные факторы, влияющие на ценообразование на рынке недвижимости можно отнести к локальным факторам, но помимо локальных факторов на рынок недвижимости огромное значение оказывают такие факторы: как экономические, социальные, физические и политические.

Где к экономическим можно отнести (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.) и факторы характеризующие параметры конкретных сделок все условия договора – предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.).[1]

Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные стоимости большое влияние. К сфере государственного регулирования относятся ограничение оборота недвижимости и способов земле-пользования, нормативы строительства; коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт; федеральная и местная налоговая полиция; специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).[1]

К социальным факторам относятся: характеристика населения, демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д.

1. Н.В.Родионова. Становление оценочной деятельности в России и совершенствование ценообразования и управления сметной стоимости на рынке жилья. – М. : Социум, 2009

Источник: ekonomika.snauka.ru

Недвижимость в России: особенности ценообразования, перспективы развития, сложности

Исторически сложилось так, что недвижимое имущество в России воспринимается как лучшая денежная инвестиция. С этим утверждением сложно спорить, особенно учитывая тот факт, что недвижимость можно передать по наследству и она, в отличие от банка, никогда не обанкротится и не попадет под санкции.

Квартиры покупают не только с целью личного проживания в них, но и для сдачи в аренду. И хотя это далеко не самый прибыльный бизнес (по разным оценкам доходность от сдачи жилья составляет 5-6% от его стоимости, но тут нужно учесть еще расходы на ЖКХ, ремонт и налоги), риски здесь минимальные. Поэтому тенденция приобретения недвижимости для сдачи в аренду только укрепляется.

Проблемы покупки недвижимости

В ближайшие годы прогнозируется кризис ипотечной системы кредитования. Все дело в ужесточении требований ЦБ по отношению к кредитам с первоначальным взносом менее 20%. На практике эта инициатива лишит покупателей со средним и низким доходом шанса на приобретение собственного жилья.

Помимо распоряжений о минимальных процентах первоначальной выплаты, более серьезные требования теперь будут выдвигаться и к подтверждению платежеспособности граждан. Фактически, пропадет возможность взять ипотеку, имея на руках лишь паспорт.

Что касается ипотечной ставки, которая в прошлом году достигла исторического минимума, в этом году она постепенно поднимается, перешагнув десятипроцентный рубеж.

Тенденции развития рынка недвижимости

Как уже было сказано выше, актуальность приобретения недвижимости для сдачи в аренду постепенно возрастает, правда сегодня ее формат меняется.

Доходность от классического арендного жилья небольшая, поэтому многие инвесторы стали обращать внимание на апарт-отели или точечные жилищные проекты вместо многоквартирных домов.

В таком варианте владелец недвижимости может зарабатывать 18-20% в год и экономить на регулярном обновлении ремонта сдаваемых апартаментов.

Еще одна тенденция современного рынка недвижимости – переход сделок между застройщиком и покупателем на эскроу-счета, которые по-другому называют условными. Суть этой системы в том, что приобретая квартиру, инвестор кладет деньги на счет в банке, а не перечисляет их непосредственно продавцу. Застройщик же получает оплату только после выполнения заранее оговоренных условий (например, после переоформления недвижимости на покупателя). Таким образом, приобретатель застрахован от непредвиденных ситуаций.

На практике эта инициатива отразится в усреднении цен между теми, которые обычно предлагаются на этапе котлована, и теми, по которым совершаются сделки с уже готовыми апартаментами.

Перспективы развития недвижимости

Прогнозируется, что итогом распространения эскроу-счетов станет стабилизация цен на рынке новостроек, а значит и сокращение разрыва между новым жильем и вторичками.

Покупатели потеряют заинтересованность в квартирах, предлагаемых на этапе котлована, ведь разницы в цене с готовым жильем не будет. Поэтому эксперты считают, что спрос на вторичную недвижимость вырастет. Поспособствуют этому и плюсы, присущие таким квартирам: близкое расположение к местам активностей, магазинам и историческим центрам, капитальная застройка, “прозрачность” квартиры (на лицо достоинства, недостатки, история жильцов, соседи и т.д.).

Факторы ценообразования на рынке недвижимости

На конечную стоимость недвижимости влияет в первую очередь ее расположение и уровень жизни людей, населяющих выбранный город. Так, например, наличие крупных промышленных, экономических и культурных центров рядом повышает цену за квадратный метр.

На ценообразование на рынке недвижимости оказывают влияние совокупность трех факторов:

• расположение квартиры;
• состояние дома, в котором она расположена;
• состояние самой квартиры.

Что касается расположения, то цену повышает наличие в пешей доступности объектов социальной инфраструктуры (школ, детских садов, больниц, библиотек и т.д.), транспортных развязок, крупных торговых точек. Влияет и близость к центру города, а также соседство с парками, скверами и объектами культурного наследия.

Здание, в котором расположена квартира, оценивается с точки зрения года постройки, материала изготовления, количества этажей, состояния дома и его технического обеспечения (лифты, мусоропровод и т.д.). Естественно, исходя из предположения о том, что новостройки воздвигаются качественно, цена на них существенно выше, чем стоимость апартаментов в старом секторе.

На стоимость квартиры влияет и количество комнат, и общая площадь, и этажность, и состояние отделки.

Таким образом, наивысшая цена за квадратный метр обычно наблюдается в новостройках, расположенных недалеко от исторического центра, рядом с парком или сквером, а также близко к крупным торговым объектам.

Надо сказать, что даже в пределах одного населенного пункта стоимость жилья колеблется в зависимости от соотношения спроса и предложения. При низком спросе цена неизменно падает даже на самые удачные с точки зрения расположения и технического состояния апартаменты.

Актуальные проблемы недвижимости

Самая большая проблема на рынке недвижимого имущества России – снижение реальных доходов граждан, а значит уменьшение покупательской способности.

Нововведения ипотечного кредитования и отсутствие стабильности в экономике страны отнюдь не способствуют повышению количества сделок купли-продажи жилья.

Источник: www.snta.ru

Цены на квартиры: что влияет на ценообразование?

Если смотреть глобально, то цена на квартиру определяется «престижностью расположения» и «удобством проживания в доме». Причём второй параметр включает множество характеристик — от образованности соседей до качества инженерного обеспечения дома.

Поделиться:

Стоимость жилья можно назвать одной из самых животрепещущих тем, волнующих жителей любого города России. Цены на квартиры регулярно обсуждаются как профессиональными участниками рынка недвижимости в офисах, так и обывателями, сидящими с друзьями или сослуживцами за чашкой кофе. И данный вопрос не теряет актуальности, независимо от конкретной ситуации на рынке: кто-то хотел бы удачно вложить деньги в новостройку, кто-то мечтает купить жилье большей площади, а иные примериваются к покупке пусть и самой недорогой, но собственной квартиры. Рассмотрим, что же влияет на ценообразование, и как формируются цены на квартиры.

Географический фактор: в столицах – дороже

Рассматривая ситуацию в масштабах страны, можно сказать, что географическое положение – основополагающий фактор, влияющий на общую стоимость жилья в конкретном городе. В областных и краевых столицах цены на квартиры ощутимо выше, чем на периферии, но безусловными лидерами являются Москва и Санкт-Петербург. Хотя, справедливости ради стоит сказать, что и по качеству возводимого жилья две российские столицы тоже в лидерах.

Существуют и другие факторы, связанные с географией и способные значительно повлиять на цены на квартиры. Например, наличие вблизи города туристических или курортно-санаторных зон. В качестве примера можно привести города побережья Черного моря, где недвижимость весьма востребована и отнюдь не отличается низкими ценами. Конечно, особняком стоит жилье в Сочи: после решения о проведении Олимпиады стоимость сочинской недвижимости и земли выросла до небес.

Уровень жизни и цены на квартиры

Довольно существенным ценовым критерием для рынка недвижимости может являться уровень жизни, определяющий покупательную способность и деловую активность горожан. Наличие в городе развитых коммерческих структур, прибыльных предприятий, а также ряда других экономических факторов, неизменно поднимает цены на квартиры.

Как правило, подобными преимуществами обладают достаточно крупные города, и ситуация обычно такова: чем больше город, тем дороже жилье. Связано это с тем, что мегаполисы обладают намного большими возможностями: и зарплаты выше, и шире потенциал карьерного роста, и больше коммерческих возможностей. Перечисленные факторы постоянно притягивают в крупные города немалый поток людей, приезжающих «в поисках удачи». И все это рождает высокий спрос на жилье, вызывая соответствующую реакцию рынка: в городах-миллионниках цены на квартиры порой в несколько раз выше, чем в городах со 100-300 тыс. населением.

Что влияет на стоимость жилья внутри одного города?

Общие тенденции рынка недвижимости в стране не слишком применимы при анализе стоимости квартир в конкретном городе. При том что стоимость услуг, товаров и продуктов питания в большинстве населенных пунктов не слишком отличается, цены на квартиры могут разниться самым радикальным образом. Поэтому имеет смысл поговорить о факторах, влияющих на относительную стоимость жилой недвижимости внутри отдельно взятого города. Это местоположение (район), характеристики и год постройки дома, этажность, качество инфраструктуры и удобство транспортного сообщения.

Традиционно в число самых престижных и дорогих входят районы, расположенные вблизи центра города. При этом речь идет не всегда о географическом центре, а скорее об экономическом, где расположены центры деловой жизни горожан. Хотя в последнее время довольно высокими ценами на квартиры могут похвастаться и определенные спальные районы, отличающиеся отличной экологией и качественной инфраструктурой. Как правило, речь идет о новых жилых комплексах, где возводится современное жилье комфорт- и бизнес-класса.

Существенное влияние на стоимость недвижимости оказывают характеристики здания и год его постройки. Обычно здесь действует принцип: чем старше, тем дешевле, хотя бывают и исключения – добротные и просторные «сталинки».

Наиболее экономичным классом жилой недвижимости можно назвать «хрущевки», невысокая стоимость жилья в которых объясняется как «почтенным возрастом» домов, так и неудобными планировками. Интересен тот факт, что, согласно данным опросов москвичей, большинство жителей столицы за то, чтобы возводилось больше доступных по ценам квартир. Однако это же большинство против строительства нового компактного жилья с неудобной планировкой «хрущевок». А максимум недовольства вызывает маленькая кухня, ведь у россиян это место, где люди часто собираются всей семьей, общаются с друзьями.

Цены на квартиры: эконом, бизнес и элит

Наиболее дорогим является сегмент элитной недвижимости, где требования к жилью растут год от года. По мнению некоторых экспертов, элитное жилье является самым стабильным сектором рынка недвижимости, который в наименьшей степени задел недавний кризис. Причем, определяющие критерии, по которым квартиры относят к элитному классу, могут значительно отличаться в разных городах. Но всегда это наиболее просторное и комфортабельное жилье, расположенное в самых престижных районах.

Стоимость квартир элитного уровня – достаточно сложная тема: зачастую речь идет об уникальной недвижимости, и принцип сравнительного анализа здесь не подходит. Нередко для определения цены на квартиру элит-класса необходим профессиональный подход, поскольку требуется оценить множество разнообразных параметров. В каком-то смысле, сегмент элитной недвижимости живет и развивается по своим законам: стоимость жилья определяется не только объективными условиями, но и тем, сколько состоятельный человек готов заплатить за покупку именно этой квартиры.

Если говорить о среднем ценовом секторе рынка недвижимости, а это, как правило, бизнес-класс, здесь наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры, хотя до кризиса лидерство было за трехкомнатными. Конечно, цены на квартиры бизнес-класса отнюдь не вписываются в рамки «доступного жилья», и в большинстве российских мегаполисов данный сегмент рынка не очень велик. Исключением являются Москва и Питер: например, на первичном рынке недвижимости столицы наибольшее число предложений приходится именно на бизнес-класс. Здесь определяющее влияние на стоимость жилья оказывает район расположения, характеристики дома и квартиры, а также наличие дополнительных опций (подземный паркинг, климат-системы, системы-контроля доступа, собственная инфраструктура и т. д.).

В большинстве городов самым обширным остается сегмент эконом-класса, хотя и здесь цены лишь формально можно назвать «доступными». Тем не менее, благодаря развитию ипотечного кредитования, стоимость экономичного жилья уже доступна для значительной части населения. Причем, самыми выгодными ценами на квартиры зачастую отличаются новостройки: на стадии строительства можно купить жилье на 10-20% дешевле. На вторичном рынке жилья, по мнению специалистов, наилучшим сочетанием «цена-качество» обладают кирпичные дома постройки середины-конца 80-х годов прошлого века. Определяющим влиянием на стоимость квартир в сегменте эконом-класса обладает весь комплекс параметров (район, тип дома, характеристики квартиры, транспортная доступность, инфраструктура), но наиболее значимым можно назвать местоположение.

Резюме: за что мы платим при покупке жилья?

Все перечисленные выше факторы, влияющие на цены на квартиры, в сумме можно обозначить выражением «удобство проживания». И именно за это, прежде всего, мы платим деньги при покупке жилья. Это и расположение района, и удобство транспортных развязок, и характеристики дома, и планировка квартиры, и социальная инфраструктура, и экология, и еще многое другое. При этом каждый параметр имеет определенное влияние на стоимость жилья, и иногда специалистам бывает непросто сориентироваться, насколько реалистичны цены в том или ином случае. Даже профессиональные оценщики порой называют разные цифры, не скрывая, что эта оценка относительна.

Тем не менее, большинство обывателей к ценам на квартиры имеют лишь праздный интерес, в то время как специалисты постоянно анализируют тенденции рынка недвижимости. Именно поэтому, если вы намерены купить или продать квартиру, не имея соответствующего опыта, лучше обращаться к профессионалам. С практической точки зрения, их мнение всегда будет более ценным, чем мнение знакомых, высказанное за чашкой кофе.

Источник: xn--h1afidekj.xn--p1ai

Счетная палата назвала несостоявшейся реформу ценообразования в строительстве

МОСКВА, 13 декабря. /ТАСС/. Реформа ценообразования в строительстве результатов пока не принесла. Такой вывод содержится в сообщении Счетной палаты по итогам анализа реформирования в 2015 — 2018 годах системы ценообразования и сметного нормирования в сфере строительства.

«Несмотря на длительный временной период и значительный объем затраченных средств, реформа не принесла ожидаемых результатов: новая система определения сметной стоимости строительства, основанная на «ресурсном» методе, не готова; нормативная база, необходимая для реализации реформы, в полном объеме не создана, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении поручения президента», — говорится в сообщении.

Влияет на все бюджетные стройки

Вопрос ценообразования влияет на все бюджетные стройки и стоимость проектно-сметной документации, отметил глава Счетной палаты Алексей Кудрин. «Это не рядовой вопрос. Это тот самый институт, который не работает должным образом и создает в инвестиционном климате страны громадную проблему», — приводятся его слова на коллегии ведомства.

На реформу, начиная с 2015 года, израсходовано порядка 1,9 млрд рублей, отмечает контрольное ведомство. Анализ показал, что работа по формированию новых и актуализации действующих сметных нормативов проводится Минстроем бессистемно. В частности, отсутствуют методики определения величины накладных расходов, сметной прибыли, временных зданий и сооружений, зимнего удорожания, затрат на осуществление функций технического заказчика. Уже принятые методики определения сметных цен на затраты труда, материалы, изделия, конструкции, оборудование, услуги на перевозку грузов для строительства нуждаются в существенной доработке. Также требуют актуализации методы определения стоимости проектно-изыскательских работ.

Несмотря на создание ФГИС «Ценообразование в строительстве», база данных о рыночных ценах строительных ресурсов и работ в строительстве не создана. По состоянию на 1 августа 2018 года, информацию в систему внесли только 2160 юридических лиц, или порядка 26% общего количества поставщиков информации, отмечает контрольное ведомство.

«Вместо того, чтобы оптимизировать действующую систему ценообразования, основанную на базисно-индексном методе, ее просто законсервировали со всеми недостатками, которые мы отмечали по итогам проверки в 2014 году. При этом новая система, основанная на так называемом «ресурсном» методе, до конца 2018 года, как это было первоначально запланировано, не создана», — приводятся в сообщении слова аудитора Счетной палаты Юрия Росляка.

В свою очередь, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства в ходе коллегии Дмитрий Волков отметил, что министерство уже разработало и внесло в правительство дорожную карту, в которой учтены все замечания Счетной палатой и предусмотрены конкретные меры по доработке и внедрению «ресурсного» метода определения сметной стоимости строительства.

«Мы планируем сделать «ресурсный» метод возможным для применения на бюджетных стройках с 1 января 2022 года», — цитирует Счетная палата заявление Волкова. До этого будет применяться действующая система ценообразования на основе базисно-индексного метода, следует из его слов.

Источник: tass.ru