Что является объектом завершенного строительства по закону

Строительство нежилых зданий: нюансы, законодательная база

Строительство нежилых зданий предполагает те же этапы, что и в случае с жилой застройкой: инженерные изыскания, проектирование, получение разрешения и т. д. Только тут еще предъявляются более жесткие требования к возводимому объекту и застройщику.

К нежилым относятся коммерческие здания, хозяйственные постройки, промышленные объекты. О том, как получить разрешение на строительство, какие документы для этого необходимы и о других нюансах, связанных с нежилой застройкой, вы узнаете из нашего материала.

Здания, относящиеся к нежилым

Существует официальный документ «О классификации помещений зданий гражданского назначения», в котором подробно описаны типы объектов недвижимости в зависимости от назначения. Важно определить различия в строительстве жилых и нежилых зданий.

В соответствии с указанным документом все здания и сооружения подразделяются на:

• гражданские (предназначены для жилья, работы, оказания бытовых и коммерческих услуг населению, осуществления общественной и культурно-спортивной деятельности);
• промышленные (предназначены для производственных нужд);
• сельскохозяйственные (предназначены для содержания животных и скота, а также для хранения собранного урожая и его переработки).

Обычно, когда говорят про возведение нежилых зданий, подразумевают строительство магазинов, развлекательных и спортивных центров, административных комплексов, бизнес-центров, школ, детских садов, больниц, объектов общепита и множества других типов зданий, так или иначе направленных на удовлетворение нужд общества.

С точки зрения обывателя назначение каждого нежилого объекта недвижимости очевидно. Магазин предназначен для торговли, стадион — для организации спортивных мероприятий, ресторан — для комфортного приема изысканной пищи и т. д.

Для профессионалов же возведение нежилых зданий представляет собой сложный комплекс работ, нацеленный на удовлетворение конкретных требований заказчика. При этом все нежилые здания обладают главной отличительной характеристикой — наличием гражданско-правового режима.

Есть и другое важное отличие от возведения жилых объектов. По проекту строительства нежилого здания может быть возведена капитальная либо некапитальная постройка. Жилые же дома являются исключительно капитальными.

Стоит отметить использование такого понятия как «нежилое помещение». До 1996 года под этим подразумевалась часть здания, которую жильцы могут официально использовать для собственных нужд. Нежилое помещение, являющееся частью жилой недвижимости, разрешалось приобретать в собственность для использования в любых личных целях.

В принятом впоследствии новом Жилищном кодексе данная формулировка уже отсутствует. Теперь любое нежилое помещение вне зависимости от того, принадлежит ли оно жилой недвижимости или нет, требует конструктивного обособления и пространственного выделения внутри здания. Иными словами, собственник должен явно показать, что данное помещение может быть использовано для конкретных нужд.

Требования к строительству нежилых зданий

Строительство объектов коммерческого назначения требует соблюдения большего числа норм и правил в сравнении с возведением гражданской недвижимости и хозяйственных объектов. Промышленные здания и сооружения строятся под строгим контролем госстройнадзора на всех этапах работ.

Прежде всего застройщику нужно получить соответствующее разрешение. Без наличия этого документа ввод объекта строительства в эксплуатацию будет невозможен, так как надзорные органы должным образом не проводили поэтапную проверку работ. А это в свою очередь не гарантирует безопасность объекта для людей и окружающей среды в процессе его эксплуатации.

В отношении строительства нежилых зданий и сооружений коммерческого назначения, промышленных и складских сооружений, а также торговых, логистических и деловых объектов осуществляется особый контроль. Тщательно контролируется в том числе возведение автозаправочных станций.

Итак, порядок строительства нежилого здания промышленного назначения помимо приобретения земельного участка обязательно включает в себя получение разрешения на это строительство у органов местных властей. Этого прямо требует статья 51 Градостроительного кодекса.

Получение разрешения на строительство нежилого здания

Разрешение на строительные работы оформляется с целью узаконивания строящегося здания. Застройщик получает данный документ в результате выполнения определенных действий. Порядок получения разрешения на строительство нежилого здания весьма прост.

Исполнителю работ необходимо передать сформированный проект строительства уполномоченным органам, которые проверяют эту документацию на соответствие действующим регламентам и выносят свое решение — выдать разрешение на строительство или отказать в его выдаче с обязательным обоснованием такого отказа на основании норм законодательства. При наличии разрешительного документа застройщик вправе начинать строительные работы. Данное правило действует в отношении всех типов объектов, в том числе нежилых помещений.

Тем не менее, каждый конкретный проект должен рассматриваться отдельно, с учетом всех нюансов. Возможно, будущая постройка не потребует проведения экспертизы, что позволит сэкономить соответствующие финансовые и временные средства. Помимо основных факторов следует учитывать:

• возможность присвоения уникального названия будущему зданию;
• необходимость в поэтапном строительстве;
• наличие имеющихся поблизости инженерных сетей;
• наличие санитарно-защитной зоны в пределах участка, возможность уменьшения ее площади.

Все эти вопросы следует решить заранее, так как это может повлиять на результат при получении разрешения на строительство. Очевидно, что чем сложнее объект, тем больше времени потребуется на его возведение. В остальных случаях к зданию или сооружению будут предъявляться в целом одинаковые требования.

Документ, дающий право возводить нежилой объект, выдается в основном органами муниципальной исполнительной власти. В соответствии с действующими правилами такой документ разрешает возводить объект полностью либо поэтапно.

Прежде всего, застройщик должен предоставить комплект документов для разрешения на строительство нежилого здания в следующие ведомства:

• местный департамент архитектуры и градостроительства (для первичной проверки документов);
• органы местного самоуправления (для получения окончательного решения относительно выдачи разрешения на строительные работы);
• МФЦ (опционально).

Необходимые для строительства нежилого здания документы:

• копии паспортов владельцев земельных участков;
• свидетельство о регистрации застройщика и учредительная документация;
• свидетельство права собственности на данную землю;
• документы, являющиеся основанием для возникновения права собственности;
• градостроительный план и проект межевания;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• строительный паспорт здания;
• документы, на основании которых максимально допустимые параметры строительных работ могут быть превышены;
• проект строительства с планом расположения будущего здания;
• архитектурные схемы;
• пояснительная записка;
• проекты инженерных сетей и обустройства инфраструктуры;
• результаты экологической экспертизы;
• данные топографической съемки.

9 этапов строительства нежилых зданий

Этап 1: Подготовительные работы

На этапе подготовки к строительству окончательно принимается решение о его необходимости, а также составляется градостроительный план земельного участка. Вместо последнего заказчик формирует проекты планировки и межевания, если речь идет о возведении линейного объекта. Указанная документация создается на основе результатов топографической съемки, проведенной заранее.

Кроме того, предварительно нужно составить схему расположения строящегося объекта. При наличии на участке земельных насаждений, вероятно, потребуется согласование на их пересадку или вырубку.

Этап 2: Публичные слушания

Планируемое строительство нежилого здания на земельном участке обязательно доводится до сведения населения путем организации слушаний. На этих мероприятиях жители населенного пункта знакомятся с проектом, при необходимости вносят свои коррективы. Однако результаты слушаний не являются актом волеизъявления народа, поэтому окончательное решение всегда остается за органами местной власти.

Этап 3: Проведение инженерных изысканий

По результатам изысканий осуществляются планирование участка и проектирование архитектурной и строительной части. Разработка проекта (а, следовательно, и строительство) без предварительных изыскательных мероприятий запрещается. Данное требование прописано в статье 47 Градостроительного кодекса, которая в свою очередь основывается на Постановлении Правительства №87.

Указанная статья в данном случае является нормативной базой. Кроме того, нормативы регламентируются Постановлением Правительства №20 от 19.01.2006 г., а также различными техническими правилами. Однако конкретный перечень изыскательных мероприятий при возведении некоторых видов объектов до сих пор не определен.

Здесь стоит руководствоваться статьей 15 Федерального закона №384-ФЗ «О безопасности зданий и сооружений». В соответствии с этим регламентом инженерные изыскания должны обеспечивать проектирование и строительство безопасного здания или сооружения. А конкретные мероприятия для достижения нужного результата законодательно также не определены.

В этих случаях помогает региональная информационная система обеспечения градостроительной деятельности, действие которой основывается на ст. 56 ГрК РФ. В данной системе, сформированной отдельно для каждого региона страны, указаны сведения о проведенных ранее изысканиях. Эта информация может служить основой только лишь для углубленного анализа.

Существующие сегодня правила обязывают все компании, специализирующиеся на инженерных изысканиях, вступать в соответствующие саморегулируемые организации.

Результаты изысканий необходимо подвергать экспертной проверке. Экспертиза проводится либо в рамках проверки всего проекта, либо отдельно, до экспертизы проектной документации. В отдельных случаях проведение экспертной оценки не является необязательным. Статья 49 части 3.1 ГрК РФ позволяет это, если разрешено:

• не получать разрешение на строительство;
• не проводить экспертизу всей проектной документации.

Этап 4: Создание технических условий

Формировать техусловия необходимо до начала проектных работ. Этот документ будет являться основанием для подключения возводимого здания к инженерным сетям.

Для этого в технических условиях должны быть перечислены следующие показатели: максимально допустимая мощность или нагрузка на все коммуникации, стоимость подключения к этим коммуникациям, максимальные сроки работ по подключению и срок действия данных технических условий. Этот документ выдается соответствующими эксплуатирующими организациями. Указанные мощностные характеристики должны быть заблаговременно рассчитаны.

Проектная организация, получившая техусловия, использует их в качестве основы для разработки проекта. Данное требование определено в ст. 48 ч. 6 ГрК РФ.

После получения документа проектировщики заключают с эксплуатирующими компаниями договоры на подключение здания к соответствующим сетям. На обустройство подъездных путей к участку также выдаются техусловия.

Осуществляемые при строительстве нежилого здания виды работ включают в себя помимо прочего подсоединение ко всем необходимым коммуникациям. Некоторые виды инженерных сетей обладают отдельными требованиями при подключении. В частности, электросети подводятся к зданиям в соответствии с правилами, определенными Постановлением Правительства РФ №861 от 27.12.2004 г.

Этап 5: Проектирование

Разработка проекта необходима для всех капитальных зданий и сооружений. Данное требование изложено в ст. 48 ч. 3 ГрК РФ. Исключительной ситуацией является строительство жилых домов не выше 3 этажей, когда проектные работы могут проводиться лишь по инициативе заказчика или застройщика. В остальных случаях этап проектирования обязателен даже при отсутствии необходимости в экспертизе созданного проекта.

Этап 6: Утверждение проектной документации и ее экспертная оценка

После утверждения заказчиком проект необходимо подвергнуть экспертизе. Впрочем, иногда эта проверка необязательна. Градостроительный кодекс дает перечень случаев, когда разрешается экспертизу не проводить:

• индивидуальное жилищное строительство, возведение блочных таунхаусов высотой не выше 3 этажей, а также некоторых типов многоквартирных домов;
• строительство нежилых объектов, включая производственные, высотой не выше 2 этажей и площадью не более 1500 кв. м;
• возведение некоторых типов буровых скважин.

Кроме того, экспертиза необязательна по всем объектам, для строительства которых получать разрешение не нужно.

Этап 7: Получение разрешительного документа

Чаще всего застройщик должен получить разрешение на строительство нежилого здания. Список документов, которые необходимо предоставить для получения, указан выше. Однако Градостроительный кодекс в некоторых случаях допускает приступать к строительным работам без разрешительной документации. Также в соответствии со ст. 55 ГрК РФ разрешение на строительство не требуется для осуществления капитального ремонта.

Выдачей разрешительных документов занимаются органы местной власти. Для этого застройщик должен предоставить весь комплект проектной и учредительной документации.

Этап 8: Составление рабочей документации

Эта документация используется непосредственно для строительных работ. В рамках данного этапа застройщик предварительно знакомится с проектом и утверждает его.

Этап 9: Строительные работы и последующее составление исполнительной документации

Требования проектной документации должны соблюдаться застройщиком. За это он несет ответственность в соответствии со ст. 52 ГрК РФ.

Кроме того, перед началом строительства представитель застройщика должен подать соответствующее извещение в Инспекцию Госстройнадзора. С этого момента он обязан соблюдать все строительные нормы и регламенты техники безопасности.

В свою очередь заказчик строительства должен предоставить застройщику проектную документацию, материалы инженерных изысканий и разрешение на строительство, если таковое требуется.

Иногда в проект необходимо вносить изменения. В этом случае новый вариант документации требует согласования с заказчиком в соответствии с действующим законодательством.

Каждый рассмотренный здесь этап обязательно контролируется проверяющими органами.

Ввод в эксплуатацию нежилых зданий

По завершении строительства выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Данный документ служит подтверждением соответствия построенного здания требованиям проектной документации, градостроительному плану и прочим регламентам.

На собственника объекта налагается обязанность эксплуатировать данный объект строго в соответствии с разрешенным использованием, а также с соблюдением требований проекта. Здание должно регулярно обслуживаться и проходить эксплуатационный контроль.

Необходимо своевременно выполнять плановые ремонтные работы. Эксплуатация здания может быть приостановлена органами надзора, если собственник нарушит указанные обязанности.

Состав работ в рамках технического обслуживания эксплуатируемого объекта, а также периодичность их выполнения должны быть определены в проекте. Об этом говорится в ч. 4 ст. 55.25 ГрК РФ. Эти мероприятия в числе прочего включают в себя различные осмотры и наблюдения. Поэтому проектным организациям рекомендуется прикладывать к проектам инструкции по эксплуатации каждого строящегося здания или сооружения.

За соблюдение правил эксплуатации ответственность несет собственник, арендатор или иное лицо, привлеченное к эксплуатации в соответствии с условиями договора. Последний вариант предполагает, что данному лицу передан весь комплект документации, необходимой для законного использования здания.

Итак, в статье рассмотрены основные нюансы строительства нежилых зданий и их эксплуатации. Тем не менее, многие правовые моменты до сих пор не урегулированы законодательством, несмотря на то, что это законодательство в сфере жилой недвижимости развивается особенно бурно. Поэтому за изменением законов в области нежилой недвижимости стоит следить особенно пристально.

Источник

ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА

комплекс зданий, сооружений или видов работ и затрат, относящихся к предмету контракта (договора) или соглашения.

каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство, реконструкцию или расширение которого должны быть составлены отдельный проект и смета. При строительстве предприятий, жилых поселков, научных городков и т.п. наружные обслуживающие и вспомогательные сооружения являются отдельными объектами строительства, входящими в состав стройки. Здание (корпус), в котором размешаются несколько цехов, считается одним объектом строительства.

1) здание, сооружение или инженерная система, на строительство (расширение, реконструкцию, реставрацию, благоустройство или ремонт) которых разрабатывается проектная документация; — отдельное здание или сооружение со всеми относящимися к нему оборудованием, инвентарем, инструментом, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями и коммуникациями, на строительство (реконструкцию или расширение) которого составляется самостоятельная объектная смета. Отдельными объектами строительства являются также и виды работ (вертикальная планировка, наружные инженерные сети, подъездные и межцеховые пути, благоустройство строительной площадки и др.);3) — здание, сооружение или инженерная система, на строительство (расширение, реконструкцию, реставрацию, благоустройство или ремонт) которых разрабатывается проектно-сметная документация;
4) — каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство или реконструкцию которого должны быть составлены отдельные проект и смета.

Источник

4. Понятие объекта незавершенного строительства

В настоящее время довольно часто тот или иной объект, выступающий предметом договора строительного подряда, в силу различных причин (отсутствие денежных средств или строительных материалов и пр.) так и остается на стадии строительства. В подобной ситуации речь идет об объекте незавершенного строительства. Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на то, что представляет этот объект.

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Из данной нормы можно сделать один основной вывод: согласно действующему гражданскому законодательству, объекты незавершенного строительства признаются недвижимостью.

Согласно Градостроительного кодекса РФ, то исходя из толкования его ст. 1 объектом незавершенного строительства признаются такие объекты капитального строительства, как здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Следует отметить, что указанное определение является крайне некорректным с точки зрения его функциональности. Рассматривая объект незавершенного строительства через объект капитального строительства, законодатель не уточняет, что является таким объектом капитального строительства.

Попыткой дать определение понятию «объект незавершенного строительства» было письмо Государственного таможенного комитета РФ «О временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства» [15] 15 ,п. 2которого определял следующие признаки объекта: а) истечение установленных сроков строительства; б) приостановление строительства в связи с отсутствием средств и материально-технического обеспечения.

Также попытки раскрыть понятие объекта строительства были предприняты и в Инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству [16] 16 . Согласно п. 2.4 Инструкции, объектом строительства является каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем и т. д.), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое перевооружение которого должен быть составлен отдельный проект и смета.

Исходя из доктринального толкования определения, можно сделать вывод, что термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства.

Таким образом, единое понятие, которое позволило бы выделить объект незавершенного строительства среди других объектов в действующем законодательстве, отсутствует.

Обращение к судебной практике позволяет констатировать, что судам при рассмотрении конкретных споров приходится неоднократно обращаться к правовому режиму объектов незавер­шенного строительства. В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости». Как следует из изложенного, при определении статуса спорного объекта суд руководствуется не наличием государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а объективными физическими свойствами объекта, изложенными в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Согласно Определению Высшего арбитражного суда РФ от 09.09.2008 № 8985/08 «объектом незавершенного строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особен-ности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта… Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства» [17] 17 .

Таким образом, в судебной практике наблюдается разброс мнений в разрешении вопроса о понятии объекта незавершенного строительства и, соответственно, выделяются различные его признаки.

Если же обратиться к научной литературе, то можно отметить, что понятие объекта незавершенного строительства является дискуссионным, ученые до сих пор не пришли к единому мнению о его определении. Р.А. Валеев, считает, что «объект незавершенного строительства —

это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке» [18] 18

Полагаем, что изложенная позиция нуждается в дополнении и уточнении. Прежде всего, приравнивать объект незавершенного строительства, который нельзя использовать по назначению и который не имеет конструктивной целостности, к уже построенному и введенному в эксплуатацию зданию, является нелогичным.

В указанном определении также не учтено то обстоятельство, что строительство на объекте может быть прекращено либо законсервировано. Зачастую случаются ситуации, когда в силу различных причин строительство на объекте не ведется. Согласно предоставленному определению, такой объект не будет являться объектом незавершенного строительства. Совокупностью строительных материалов этот объект также являться уже не будет, так как часть из материалов в процессе строительной деятельности потеряет свои свойства, а некоторые и вовсе исчезнут.

Таким образом, предложенное Р.А. Валеевым определение является несодержательным, так как не включает в себя всех необходимых признаков, характеризующих объект незавершенного строительства. Указание на два признака (создаваемое или рекон­струируемое здание и отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) является недостаточным.

Другой позиции придерживается Д.Ю. Патютко, который вообще не признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом, в силу того, что оно находится в процессе его создания. С такой позицией можно поспорить.

Следует признать, что поскольку объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, и его перемещение невозможно без несораз­мерного ущерба его назначению, то есть попадает под определение ст. 130 ГК РФ, постольку отнесение такого объекта к движимому имуществу выглядит несколько абсурдным.

Согласно ст. 219 ГК РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. Объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества». В этой связи объект незавершенного строительства вполне обоснованно можно рассматривать как недвижимое имущество.

Д.Ю. Патютко, не признавая объект незавершенного строитель­ства недвижимостью, определяет его как «вид имущественного комплекса, который возникает в процессе создания (реконструкции) здания или сооружения…» [19] 19 .

Определение объекта незавершенного строительства через имущественный комплекс представляет собой новый взгляд. Однако признавать такой объект в виде комплексного института, включающего в себя не только имущество, но и вещи, и права на них, в обход общепризнанного классического деления вещей на движимые и недвижимые, является не вполне обоснованным. Более того, по существу в указанном определении не выявлены какие-либо признаки объекта, кроме как имущественного комплекса и простого перечисления того, что в него входит. Автор также не учитывает, что строительство на объекте может быть приостановлено и законсервировано.

Однако такой признак выделяет Д.С. Некрестьянов в своем определении, согласно которому под объектами незавершенного строительства понимает «объекты недвижимого имущества вне зависимости от степени готовности, не принятые в эксплуатацию, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено» [20] 20 . Однако и оно не является достаточно полным. Например, не учитывается такой признак объекта незавершенного строительства, как индивидуальная определенность. Любой объект недвижимости всегда уникален и незаменим.

На основании изложенного, необходимо выделить те признаки объекта незавершенного строительства, которые необходимо учитывать при его определении:

1. наличие прочной связи с землей объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

2. индивидуальная определенность объекта;

3. процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен.

Таким образом, наиболее оптимальным представляется вариант, согласно которому объект незавершенного строительства — это индивидуально определенный объект недвижимости, на котором приостановлены, законсервированы, прекращены либо ведутся строительные работы, направленные на сдачу его в эксплуатацию с целью дальнейшего использования по назначению.

Данное определение представляет собой комплексное соединение признаков объекта незавершенного строительства, выделяемых в научной литературе, а также включение в него ранее не рассматриваемого признака объекта — индивидуальная определенность.

Источник