Что заключают при покупке квартиры в новостроек

Как напоминает адвокат Ирина Зуй, в России подавляющая часть земли принадлежит государству в лице органов государственной власти и муниципальных образований

Семь ловушек, в которые можно попасть при покупке новостройки

С переходом на эскроу-счета вероятность обмана покупателей новостроек снизилась. Даже если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства.

Несмотря на это, существуют уловки, на которые идут недобросовестные застройщики, вводя в заблуждение дольщиков. Вместе с юристами рассказываем о них.

1. Заключение предварительного договора

Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия. Но на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства. В этом случае покупатель не приобретает статуса участника долевого строительства и его права не будут защищены данным законом, рассказывает управляющий партнер юридическойя фирмы Howard Russia Евгений Нехаев.

При заключении ПДКП денежные средства поступают сразу в распоряжение застройщика или близких к нему фирм. Если строительная фирма обанкротится, то могут появиться новые обманутые дольщики. Хотя и такой договор можно будет оспорить в суде, на это уйдет время. «Нам удавалось доказать, что намерением покупателя было заключение именно ДДУ, однако это непростой и длительный процесс», — отметил Евгений Нехаев. Поэтому при покупке жилья на стадии строительства нужно обязательно заключать именно ДДУ.

Пример из практики

Денис Хузиахметов, руководитель юридической коллегии «Белая сова»:

— Недавно обратился клиент с просьбой провести правовой анализ предложенного застройщиком к заключению договора, на деле оказавшимся как раз предварительным договором на квартиру, которой еще нет. Дом не то что не сдан в эксплуатацию, он даже не возведен. При этом застройщик — крупная и известная фирма, работающая на рынке Санкт-Петербурга. Пришлось настоятельно отговорить клиента от заключения договора и подыскать застройщика, работающего «в белую».

2. Менять условия в одностороннем порядке

Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».

Наличие таких пунктов даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену в случае изменения конъюнктуры рынка. «Такие примеры на практике встречаются все реже. Как правило, они признаются судом недействительными, ухудшающими права потребителя», — добавил юрист.

3. Доплата за метры

Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.

В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.

«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.

Риски покупки жилья в новостройке . Необходимо знать о том, чем грозит сделка юридически неподкованному заемщику, если он имеет дело с мошенниками: если в заключаемом договоре не прописано четких обязательств застройщика, компания не будет нести ответственности перед покупателем; договор может быть оформлен на ранее проданную квартиру … Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку от застройщика. При покупке квартиры нужно изучить рынок недвижимости, а также юридические особенности заключения сделок по приобретению жилья в собственность. Это поможет избежать ненужных расходов и не попасть в руки мошенников.

Юрист назвала риски покупки новой квартиры, о которых мало кто знает

Любая сделка по купле-продаже недвижимости сопряжена с определенными рисками. При этом опасность может поджидать не только при покупке квартиры на вторичном рынке, где есть шанс столкнуться с банкротством продавца, его недееспособностью и так далее, но и в случае приобретения квартиры в новостройке. Первичный рынок недвижимости также наполнен рисками, и многие из них связаны с особенностью статуса земли, которая находится под строящимся домом. О некоторых рискованных моментах покупатели даже не догадываются.

Как напоминает адвокат Ирина Зуй, в России подавляющая часть земли принадлежит государству в лице органов государственной власти и муниципальных образований. «Для тех территорий, на которых осуществляется строительство новостроек, это особенно актуально, поскольку сегодня застройщики предпочитают не выкупать земли, находящиеся в частной собственности, а строить на пустующих участках бывших предприятий, учреждений, полигонов и так далее. Земля в данном случае берется застройщиком в аренду у государства», — отмечает адвокат. Таким образом получается, что дом и жилье в нем будут на арендованной земле. Могут ли выселить жильцов из таких квартир?

«На самом деле земля будет переходить дольщику в собственность на праве составной части общего имущества, обладание ей неразрывно связано с правом собственности на квартиру. Строго говоря, большая часть многоквартирных домов строилась точно так же, но никто не беспокоится по поводу права собственности на квартиры. Вид права застройщика на землю указан в свидетельстве о государственной регистрации права. В этом свидетельстве указывается и кадастровый номер участка, при этом правоустанавливающие документы на земельный участок обязательно предоставляются вместе с заявлением на получение разрешения на строительство. При выдаче этого заявления проверяется право арендодателя на заключение договора субаренды, право на застройку земельного участка.

Поэтому самое важное — обращать внимание на условия договора. Например, если застройщик арендовал земли под деловую застройку, а строит жилой многоквартирный дом, то это является нарушением и может создать большие неприятности для покупателей квартир. Еще чаще встречается строительство жилых домов на участках сельскохозяйственного и промышленного назначения.

Таким образом, риски при покупке квартиры в доме, построенном или строящемся на арендованном участке, определяются условиями конкретного договора аренды. От этого и надо отталкиваться. Также стоит отметить, что распространены ситуации, когда застройщики не выполняют условий инвестиционного договора, заключённого между застройщиком и собственником земли в части расчетов с последним. Часто застройщики обязуются по инвестиционному договору передать часть квартир собственнику земли, и не делают этого, а просто продают на рынке гражданам все 100% квартир, включая те, которые необходимо отдать собственнику земли.

Такая ситуация однозначно влечёт судебный спор, но практика судов пока что складывается не в пользу граждан: суды передают квартиры, уже оплаченные гражданами, собственникам земли», — рассказала Ирина Зуй.

Как этого избежать? Необходимо до покупки квартиры просить застройщика предъявить доказательства того, что он исполнил условия инвестиционного контракта перед собственником земли. Нет доказательств — лучше не покупать квартиру у этого застройщика.

Оптимальный вариант — перед началом процедуры покупки квартиры ознакомиться с договором аренды земельного участка застройщиком, с инвестиционным контрактом, привлекая к ознакомлению юриста, специализирующегося на жилищном и земельном праве. Ведь в некоторых ситуациях рядовой покупатель, не имеющий юридического образования и опыта работы с подобными договорами, не сможет определить потенциальные риски и выстроить соответствующую им грамотную стратегию.

«И напоминаем, что покупать квартиру на «первичке» можно только по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), все прочие схемы — через предварительный договор купли-продажи, через покупку векселей и другие являются незаконными», — добавила Ирина Зуй.

Покупка квартиры в новостройке очень выгодна (особенно приобретение еще на стадии котлована или при возведении 1-2 этажей), но есть и определенные риски. Их приходится брать на себя: банкротство застройщика (сейчас в Правительстве разрабатывается механизм снижения этого риска путем размещения средств инвесторов на эскроу-счетах) … Кроме того, добавляет риск двойной продажи квартиры . Застройщик может заключить с одними покупателями основной договор и зарегистрировать его в установленном законе порядке, а остальным дольщикам придется возвращать свои вложения через суд. Варианты оформления договора.

Покупка квартиры у застройщика

Первый шаг в процессе поиска квартиры – выбор рынка недвижимости. Мы можем искать новый дом на вторичном рынке и купить квартиру у прежнего собственника, а можем выбрать жилье в строящемся объекте и приобрести его напрямую у девелопера. Второй вариант имеет два важных преимущества:

Стоимость квартиры в новостройке, как правило, ниже, чем цена аналогичного жилья «с рук».

Современные технологии строительства позволяют возводить более качественные и долговечные дома, нежели объекты, построенные даже в недавнем прошлом.

Именно поэтому покупка квартиры у застройщика становится все популярнее. В данной статье мы подробно расскажем о том, как проходит такая сделка.

Имеет ли застройщик право продавать квартиры в доме?

Перед тем, как начать заключение сделки по покупке квартиры в строящемся доме, мы рекомендуем еще раз проверить застройщика. К сожалению, сегодня встречаются недобросовестные компании, и проблема обманутых дольщиков все еще актуальна. Для того, чтобы исключить риски, стоит тщательно проверить застройщика. О том, как это сделать, читайте в нашем специальном материале.

То, что новостройка уже возводится, еще не означает, что квартиры в ней можно продавать. Для начала реализации жилья в доме застройщику необходимо получить заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона №214-ФЗ (ЗОС). Этот документ выдается местным строительным надзором, в Москве его выдачей занимается Москомстройинвест.

Без полученного ЗОСа у застройщика нет права заключать первый договор долевого участия (ДДУ). В противном случае Росреестр просто не зарегистрирует его, и сделка по покупке квартиры не будет считаться действительной.

Однако и в этом правиле есть исключения. Объекты, в которых первый ДДУ был заключен раньше 2017 года, в заключении о соответствии не нуждаются. Конечно, сегодня таких новостроек крайне мало: большая их часть уже введена в эксплуатацию.

К другим важным документам, без которых застройщик не может продавать квартиры, относятся:

Проектная декларация. В ней содержатся сведения о застройщике и возводящемся доме. Среди них: подробное описание объекта, сроки сдачи новостройки и отчет о финансовом положении проекта.

Разрешение на строительство. Без этого документа компания не может начать строить объект. Разрешение свидетельствует о соответствии проектной декларации градостроительным требованиям.

Как проходит процедура покупки квартиры в строящемся доме?

Покупка новой квартиры в строящемся объекте проходит в несколько этапов:

• заключение и регистрация договора долевого участия;
• регистрация прав на недвижимость (происходит после введения объекта в эксплуатацию).

Заключение ДДУ

Договор долевого участия – это документ, в котором застройщик обязуется построить дом и после его сдачи передать квартиру покупателю. В свою очередь, покупатель (он теперь участник долевого строительства или, попросту, дольщик) обязуется уплатить заявленную в договоре денежную сумму и принять квартиру.

Договор имеет единый образец. В нем должны быть указаны сроки завершения строительства объекта и порядок внесения дольщиком денежных средств. Также данный документ содержит в себе сведения о штрафах для обоих сторон в случае разрыва договора и обязательства застройщика при прекращении возведения дома. Для того, чтобы заключить ДДУ, застройщик и дольщик должны предоставить определенный пакет документов.

Перечень документов от застройщика

К бумагам, которые необходимо предъявить девелоперу, относятся:

• инвестиционный контракт на строительство;
• проектная документация: сведения о собственности или аренде земельного участка, кадастровые и финансовые сведения;
• все необходимые чертежи жилого здания и приобретаемой квартиры, а также их описания;
• разрешение на строительство;
• страховка на случай банкротства компании;
• основная документация застройщика: свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговой, выписка из ЕГРЮЛ и устав организации.

Перечень документов от покупателя

Если будущий собственник имеет на руках всю необходимую для покупки квартиры сумму, при заключении ДДУ ему понадобятся только паспорт, документ об уплате государственной пошлины и, если будущий дольщик состоит в браке, согласие супруга на сделку или брачный договор.

С паспортом вопросов возникнуть не должно, обратимся к двум другим документам. Госпошлина за регистрацию ДДУ для физического лица сегодня составляет 350 рублей.

Необходимость согласия супруга на сделку обусловлена тем, что приобретаемая квартира будет считаться совместной собственностью супругов, ровно как и деньги, на которые жилье покупается. Данный документ необходимо заверить у нотариуса. Если супруги заключили брачный договор с оговоренными правами на имущество, покупатель доложен предоставить его вместо согласия.

Дополнительные документы при покупке жилья в ипотеку

Если будущий дольщик не располагает необходимой для покупки квартиры суммой, скорее всего он возьмет в банке ипотечный кредит. В таком случае процедура заключения сделки проходит немного дольше, а список требуемых документов увеличивается. Для покупки квартиры в ипотеку клиенту понадобятся:

• оригинал и копии паспорта;
• СНИЛС;
• свидетельства о заключении брака и рождении детей;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ (выдается работодателем);
• справка о дополнительных доходах;
• документ об уплате государственной пошлины.

Подробнее об ипотеке

Жилищный займ сегодня пользуется большой популярностью. Этому способствуют проводимые застройщиками и банками акции по уменьшению ипотечных ставок, а также государственные программы льготной ипотеки.

Покупатель вправе самостоятельно выбрать банк, в котором он будет брать кредит, в зависимости от выбора поменяются лишь параметры ипотеки. Для того, чтобы найти наиболее выгодный ипотечный займ и подать заявку на жилищный кредит сразу в несколько банков, воспользуйтесь нашим бесплатным сервисом.

После того, как банк выбран, можно начать собирать нужные для подачи заявки документы. К базовому набору относятся:

• заполненная анкета финучреждения;
• паспорт и СНИЛС;
• документы, подтверждающие доходы;
• трудовая книжка.

Если застройщик, объект которого выбрал клиент, аккредитован банком, вместе с личными документами дольщику потребуется предъявить только договор долевого участия. Большинство банков не выдает жилищные кредиты на не аккредитованные новостройки, однако исключения встречаются. Если вы нашли такое финучреждение, придется предоставить некоторые документы застройщика:

• разрешение на строительство;
• свидетельство о собственности земельного участка, на котором строится объект;
• инвестиционный контракт.

По требованию банка могут понадобиться и другие бумаги, так кредитная организация сможет убедиться в платежеспособности клиента и добросовестности застройщика.

После подачи заявки на ипотеку, покупатель жилья ждет ответа банка. Обычно заявка рассматривается до 7 рабочих дней, часто это происходит гораздо быстрее. После положительного решения банка заключается и подписывается кредитный договор, далее сделку необходимо будет зарегистрировать в Росреестре. Для этого покупателю придется заплатить соответствующую пошлину в размере 1 тыс. рублей.

Важно помнить, что, по сути, ипотека является залогом недвижимости. Чаще всего закладывается та квартира, на которую берется кредит, однако клиент может отдать под залог другую принадлежащую ему квартиру, дом или земельный участок.

Регистрация ДДУ

Регистрацией договоров долевого участия занимается Росреестр. Для этой процедуры покупателю нужно будет предъявить уже перечисленные выше документы: паспорт, согласие супруга или брачный договор, а также квитанцию об оплате госпошлины. К ним прибавляется специальное заявление и сам ДДУ.

Покупка квартиры с использованием счетов эскроу

С 1 июля 2019 года в России стало обязательным использование эскроу-счетов. Это специальные счета в банках, которые используются для расчетов между дольщиками и девелоперами. Их особенность заключается в том, что до момента сдачи дома в эксплуатацию деньги хранятся в финучреждении и не поступают на счет застройщика. Компания получает средства только после введения объекта в эксплуатацию в установленный проектной декларацией срок. Такой механизм помогает защитить финансы дольщика: если строительство не завершено вовремя, деньги со счета возвращаются покупателю квартиры. При этом забрать вложенные средства в любой момент не получится, такая возможность предусмотрена только в случае нарушения застройщиком зафиксированных в договоре условий.

Для того, чтобы заключить сделку с использованием счета эскроу, покупателю понадобятся паспорт и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. Между застройщиком, дольщиком и банком заключается специальный договор, после чего финучреждение переводит средства на эскроу-счет.

Открытие и обслуживание такого счета для покупателя недвижимости осуществляется бесплатно.

Отметим, что, если квартира приобретается в ипотеку, и застройщик нарушил условия договора, покупатель сможет вернуть только сумму, равную стоимости жилья. Таким образом, проценты по кредиту вернуть не получится.

Регистрация квартиры

Когда дом сдан в эксплуатацию, покупатель принимает квартиру и начинает процедуру оформления прав собственности на нее. Это последний шаг, после которого дольщик становится полноправным владельцем недвижимости.

Для того, чтобы регистрация квартиры была возможна, застройщик оформляет кадастровый и технический паспорта. Их составление может занять до 4 месяцев. Покупателю для регистрации прав на квартиру предоставлять данные бумаги не нужно, соответствующее ведомство самостоятельно проверит их наличие у застройщика.

Зарегистрировать квартиру можно в МФЦ или на сайте Росреестра. Для этого покупателю предстоит уплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей и собрать еще один пакет документов:

• паспорт будущего собственника;
• технический паспорт объекта;
• договор долевого участия;
• разрешение на ввод дома в эксплуатацию (чаще всего его предоставляет застройщик);
• акт приема-передачи квартиры;
• заявление на регистрацию прав собственности.

Если квартира покупается в ипотеку, к этому списку прибавляются:

• кредитный договор;
• закладная из банка – она свидетельствует о залоге по кредиту.

Обычно процедура регистрации длится до 9 дней. Документальным подтверждением прав собственности является выписка из ЕГРН.

Теперь, когда вы знаете, как происходит покупка квартиры в строящемся доме, можно смело искать понравившуюся новостройку. Сделать это можно на нашем сайте: в каталоге «Метра квадратного» представлены все актуальные жилые проекты от надежных застройщиков.

Поэтому при покупке квартиры в новостройке нелишне будет отложить 5 — 10% от её стоимости на такого рода непредвиденные расходы. Сопровождение сделки купли продажи недвижимости 2021. Что нужно знать при покупке апартаментов. … В итоге, чтобы не оказаться с такими высокими рисками, заключайте ДДУ только напрямую с застройщиком, либо очень внимательно читайте договор, чтобы выяснить какова цена за квартиру на самом деле там указана. Она зачастую бывает скрыта глубоко внутри договора, чтобы у потенциального покупателя не возникало лишних вопросов, если он её увидит. Для этого в договоре ДДУ может, к примеру, фигурировать более одной квартиры , преимущественно в пределах 20.

Покупка квартиры в новостройке: на что обратить внимание, чтобы не обманули

Что нужно знать гражданину при покупке квартиры в новостройке? На рынке первичного и вторичного жилья представлено огромное количество объектов недвижимости. Новостройки, относящиеся к первой категории недвижимого имущества, пользуются особой популярностью в последние годы, так как они строятся, в основном, на окраине города и имеют относительно невысокую стоимость, в сравнении с аналогичными квартирами в черте населённого пункта. Покупка подобного жилья может оказаться выгодной при уплате значительно меньшей суммы на начальном этапе производства строительных работ, но как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке на любом этапе строительства? Покупка квартиры в новостройке является рискованным делом, так как у застройщика могут резко поменяться его возможности, даже деятельность крупных строительных корпораций зависит от множества факторов.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

+7 495 109-30-87 — Москва и обл.
+7 812 309-07-44 — Санкт-Петербург и обл.
+7 804 333-07-22 — Другие регионы РФ

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Описание и виды договоров между застройщиком и покупателем

С чего начать покупку квартиры в новостройке? Первоначально необходимо внимательно изучить предлагаемый застройщиком договор. Этот документ является основополагающим, в нём должны быть строго определены все обязанности и ответственность сторон за их невыполнение. Договор должен содержать исчерпывающую информацию об объекте недвижимости, сроках его постройки и сдачи, а также размеры всех необходимых для оплаты сумм денежных средств.

Купить новостройку можно, заключив один из следующих видов договоров:

• По договору участия в долевом строительстве (ДДУ, является самым безопасным вариантом).
• Договор купли-продажи на предварительном этапе.

Договор долевого участия

Покупать квартиру по ДДУ считается достаточно безопасным видом сделки, так как этот договор защищён Федеральным законом ФЗ № 214. Законодательство Российской Федерации защищает потребителя от мошеннических действий со стороны недобросовестного застройщика. Приобрести жилье в новостройке в этом случае можно на любом этапе его строительства, даже на стадии котлована.

Документ, заключённый между двумя сторонами, является гарантией того, что построенное жильё будет передано его владельцу, согласно указанной в договоре дате, сразу после постройки и сдачи объекта в эксплуатацию.

Важно! Договор о долевом участии в строительстве подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. Только после этой процедуры документ наделяется всеми правами и полномочиями.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке по ДДУ? Документ содержит следующий перечень основных пунктов:

• Поэтажный план жилья, его месторасположение и точные сведения о метраже, строительных осях и порядковый номер.
• Должна быть обязательно указана полная стоимость недвижимого имущества.
• Указывается срок сдачи жилья после приёмки его Госкомиссией.
• Окончательная дата передачи участнику ДДУ его квартиры.

В остальных случаях приобретения нового жилища (не по ДДУ) присутствуют другие документы, регламентирующие взаимоотношения покупателя и строительной компании. Риски быть обманутым увеличиваются в десятки, а то и сотни раз. Покупатель выступает в роли партнёра или инвестора, его деньги идут лишь в общий «котёл». Юридические тяжбы в этом случае практически невозможно довести до конца при их возникновении.

Предварительный договор

Как купить квартиру в новостройке по данному документу? Этот договор заключается на момент полной постройки и сдачи дома в эксплуатацию, но переход прав к новому владельцу на собственные квадратные метры происходит не сразу. Предварительный договор не формирует конечный жилой объект как недвижимость с правом собственности на неё.

В этом виде договора прописываются только:

• Квартирные реквизиты.
• Характеристики жилого объекта.
• Цена на итоговое недвижимое имущество.

Что нужно знать при покупке собственной квартиры в новостройке по этому документу, так это сроки оформления и заключения основного договора. На эту процедуру стандартно отводится календарный год. В течение данного периода времени застройщик обязан получить все необходимые адреса из кадастра и оформить недвижимость как целостный объект. Чтобы не обманули с этими мероприятиями, по прошествии года необходимо сразу обращаться в судебные инстанции.

Техническое состояние документации на квартиру в новостройке

Что ещё нужно знать, покупая квартиру в новостройке? На первоначальных этапах перед приобретением подобной недвижимости следует внимательно изучить стадию хода строительных работ, попробовать немного отследить их темпы. Не лишним будет поинтересоваться о других объектах, построенных этим застройщиком. Можно узнать о надёжности строительной компании благодаря выдаче ипотечных кредитов разными банками.

Также в данном случае присутствует и юридическая сторона вопроса. На какие документы следует обращать внимание, и что нужно проверить в первую очередь? Вот их список:

• Обязательно нужны регистрационные документы (свидетельство) о праве на застройку определённого земельного участка (его аренды).
• Номер разрешения соответствующих органов на производство строительных работ.
• Необходимо ознакомиться с договором аренды и разрешающими строительство документами.
• Следует изучить проектную документацию, выданные лицензии и изучить государственные регистрационные права.
• Нужно обратить внимание на технические документы по коммуникациям.

Начинать поиски жилья надо с изучения вышеописанных документов. Если строительная компания не предоставляет эти данные, значит, вас обманывают. В этом случае у нерадивого застройщика есть масса способов обойти исполнение собственных обязательств перед покупателем.

Налоговый вычет

Новостройки и вторичное жильё предполагают предоставление имущественного вычета при их покупке. Его величина составляет 13% от облагаемой налоговой базы на доход покупателя. Этот вычет равен сумме подоходного налога. Максимально возможная база налогообложения, точнее, стоимость квартиры в данном случае не должна превышать 2 000 000 рублей.

Приобретение недвижимости в новостройке как совместная собственность двух супругов подразумевает под собой возможность получения налогового вычета каждым из них. Для оформления этой льготы следует написать заявление в местный орган Федеральной Налоговой Службы по месту постоянной прописки. Возникает вопрос о том, как правильно купить квартиру в новостройке с минимальными рисками? Для этого лучше обратиться к компетентному в этих вопросах специалисту, например, к опытному риэлтору или грамотному юристу.

Какие ещё аспекты стоит учесть

Квартиру, купленную в панельном новом доме, следует внимательно осмотреть на наличие трещин и протечек на самом фасаде здания. Строительные нормы по возведению панельных новостроек зачастую нарушаются, особенно часто не соответствуют проектной документации стыки между панелями. Впоследствии звукоизоляция и правильный термообмен будут нарушены, что, в свою очередь, будет доставлять множество неудобств.

Купивший квартиру дольщик, скорее всего, не сможет проникнуть на объект, а вот организованная группа будущих владельцев недвижимого имущества вполне может добиться периодических посещений стройплощадки с целью контроля хода строительства.

Правила осмотра квартиры без чистовой отделки аналогичны вышеописанным, за исключением особо тщательной проверки пола и стен на предмет наличия трещин, механических дефектов и перепадов плоскостей, так как в дальнейшем эти недочёты могут стать причиной довольно внушительных денежных затрат на производство дополнительных видов работ.

Трудности с передачей прав на собственность от застройщика к владельцу жилья

В новостройке документы на право собственности получить довольно проблематично из-за участия в строительстве дома множества подрядчиков. Эта процедура может растянуться на несколько лет и стать довольно неприятным сюрпризом для владельцев новенькой квартиры. Не всегда эти компании могут договориться между собой по вопросам взаимных денежных расчётов, дело может дойти до судебного разбирательства. Построенный и сданный в эксплуатацию дом по этим причинам может долго не оформляться как собственность.

Заключение

Приобретение новенькой квартиры является желанным для любого жителя нашей страны. Для того чтобы избежать ненужных неприятностей и лишних материальных затрат на пути приобретения собственного жилья, стоит лишь быть внимательным и осведомлённым в этих вопросах. Следует заранее изучить всю необходимую техническую документацию на строительный объект, найти максимально возможную информацию о строительной компании и домах, которые она построила. Очень важным является заключение договора на участие в строительстве. Только ДДУ способен полностью защитить интересы покупателя, с точки зрения закона, от недобросовестных действий застройщика. Лучшим вариантом всегда будет обращение за помощью к компетентному в этих вопросах специалисту.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

+7 495 109-30-87 — Москва и обл.
+7 812 309-07-44 — Санкт-Петербург и обл.
+7 804 333-07-22 — Другие регионы РФ

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Выбирая квартиру в новостройке , покупатель должен знать все возможные варианты продажи недвижимости напрямую от застройщика: продажа по договору участия в долевом строительстве (по ДДУ 214-ФЗ); продажа квартиры по предварительному договору купли-продажи … если сторонам не удалось договориться и договор не заключен по вине покупателя, то продавец имеет право не вернуть задаток; если же договор не подписан по вине застройщика, то он должен вернуть задаток в двойном объеме … При покупке квартиры в новостройке от застройщика. 0113. Как выгоднее купить квартиру : у застройщика или риелтора. Вы решили приобрести квартиру в новостройке ? 0246.

Как купить квартиру в новостройке самостоятельно без риэлтора

Для начала необходимо определиться с количеством комнат и максимальной ценой, сроком сдачи и выбрать желаемое расположение. После этого заходим на любой сайт с поиском недвижимости (например, Авито, Яндекс.недвижимость, ЦИАН и т.п.) и ищем. Также можно искать в журналах (например, Бюллетень Недвижимости — BN.ru) или посещать различные ярмарки недвижимости. Тут всё очевидно.

Шаг второй: проверка документов и застройщика

Самый важный момент, если вы хотите купить квартиру в новостройке самостоятельно. Выбрав строящуюся новостройку по подходящей цене с хорошим расположением, необходимо проверить документы и узнать надежность застройщика, чтобы не попасть в долгострой / недострой.

Для этого смотрим на сайте или запрашиваем у застройщика (они обязаны предоставить) следующие документы:

1. Документы на земельный участок — свидетельство о собственности на землю или договор аренды / субаренды (нет ничего страшного в том, что земля арендована).
2. Разрешение на строительство многоквартирного дома (проверить, что разрешение именно на многоквартирный дом, а не на коммерческую недвижимость или парковку).
3. Проектная декларация.
4. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального Закона 214 (с 2017 года).

Если какой-то из документов не предоставляют, то разворачиваемся и ищем другого застройщика. Кроме того, застройщик должен продавать квартиры только по ДДУ (договору долевого участия) в рамках 214-ФЗ. Если предлагают ЖСК (жилищно-строительный кооператив) или предварительный договор долевого участия, разворачиваемся и уходим.

Если все документы на месте, проверяем информацию о застройщике:

• Опыт работы в регионе.
• Соблюдение сроков строительства на предыдущих объектах.
• Наличие текущих проблемных объектов.
• Судебные споры и административные наказания.
• Не проходит ли процедуру банкротства.
• Отзывы о застройщике и качестве сданных домов.

Если собрав информацию застройщик кажется не надежным, возвращаемся к шагу 1 и ищем новостройку у другого застройщика. Продолжаем смотреть как купить квартиру в новостройке без риэлтора.

Шаг третий: оформление договора с застройщиком

Перед покупкой у застройщика можно попросить пример ДДУ, который вы будете подписывать. На что обратить внимание в ДДУ:

1. Характеристику многоквартирного дома.
2. Сроки окончания строительства.
3. Сроки передачи квартиры.
4. Обязанности и ответственность сторон.
5. Штрафные санкции за нарушение условий договора.
6. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты

Если всё хорошо, необходимо выбрать планировку и забронировать квартиру. За бронь некоторые застройщики могут взимать плату (фиксированную или около 1% от стоимости).

При заключении договора перед покупкой в документе обязательно должны быть указаны: адрес дома, номер квартиры, ее площадь, цена за квартиру или за квадратный метр.

Застройщики почти никогда не соглашаются на внесение изменений в договор на жилье низкой и средней ценовой категории. Изменить цену или договор как правило нельзя.

Таким образом, если в договоре есть пункты, которые вас абсолютно не устраивают, то лучше поискать другой жилой комплекс.

Шаг четвертый: оплата

Если вас всё устраивает, то можно подписывать ДДУ. После этого в течение нескольких дней он должен пройти государственную регистрацию. Денежные средства покупатель вносит ТОЛЬКО после государственной регистрации ДДУ!

1. 100% оплата — самый выгодный вариант. При 100% оплате застройщик часто делает скидки на квартиры от 10 до 15%.
2. Рассрочка. Цена квартиры увеличивается на 10-20%, если вы платите в рассрочку (по сравнению со 100% оплатой или ипотекой). Необходим большой первый взнос — обычно от 30 до 50%. Если дом построится раньше, необходимо будет погасить всю оставшуюся сумму по рассрочку раньше. Иначе, большие штрафы.
3. Ипотека. Как оформить ипотеку самостоятельно.
   • Собираем документы (у разных банков список может различаться. Обычно: заявление, копии паспорта, трудовой, 2-НДФЛ, документы по покупаемой квартире). Обычно у застройщиков есть свои сотрудники, которые помогают во всеми документами и оформлением ипотеки на месте прям в офисе застройщика.
   • Если вы подаете заявку на ипотеку самостоятельно, лучше подать заявки сразу в несколько банков.
   • Ждем решение банков. Обычно от 2 до 5 дней. После одобрения подписываем ипотечный договор.
   • Банки могут взимать комиссию за выдачу кредита. В среднем — 1% от суммы ипотеки.
   • Страхование риска ущерба и утраты недвижимости. Также банки могут потребовать страхование жизни и трудоспособности. От страхования можно отказаться, но тогда банк повысит вам ставку по ипотеке на 2-3%. Страховка же обойдется в 1% от суммы ипотечного кредита.
   • Оплачиваем первый взнос и не опаздываем с ежемесячными платежами.

Кроме того, при покупке квартиры в ипотеку, вы можете воспользоваться программами материнского капитала, военной ипотеки для оплаты первого взноса.

Шаг пятый: получение ключей

После постройки дома до получения ключей пройдет еще не меньше пары месяцев на изготовку техпаспорта, обмер квартир и т.д. Получение ключей происходит после подписания акта приема-передачи квартиры.

Застройщик должен назначить вам определенное время для подписания данного акта, а вы обязаны на него прийти в установленные сроки. Если вы не можете присутствовать лично, акт приема-передачи может подписать доверенное нотариально лицо.

Перед подписанием вас проведут в приобретенную квартиру, где вы должны проверить качество постройки, отделки, материалов, а именно:

• Водоснабжение квартиры;
• Систему вентиляции;
• Отопление, если возможно;
• Электроснабжение;
• Отделка в зависимости от вида (настил полов, потолки, стеклопакеты, подоконники, обои, двери и т.д.).

Если у вас есть какие-то претензии по качеству (например, неровная стяжка полов, сколы, царапины на окнах), то даные недочеты необходимо записать на двух листах в свободной форме, и застройщик обязан все эти недочеты исправить. Акт приема-передачи в данном случае подписываем только после исправления недостатков квартиры!

Если претензий к квартире нет, то подписываем акт приема-передачи и получаем ключи. С данного момента вы обязаны оплачивать коммунальные платежи. Некоторые застройщики просят заплатить услуги ЖКХ сразу за 3-4 месяцеа вперед.

Шаг шестой: как оформить право собственности самостоятельно

Для оформления права собственности самостоятельно вам понадобятся следующие документы:

1. Заявление на регистрацию собственности;
2. Договор долевого участия,
3. Акт-приема-передачи квартиры
4. Кадастровый паспорт и экспликация квартиры;
5. Паспорт и его копию;
6. Закладная и кредитный договор из банка, если вы брали квартиру в ипотеку;
7. Квитанцию об оплате госпошлины.

Данные документы необходимо сдать в местный МФЦ. Ответ из Росреестра придет минимум через 2-3 недели.

При положительном ответе в МФЦ можно вас поздравить. Вы приобрели квартиру в новостройке в собственность! Дальше уже можно делать прописку и спокойно жить в собственной квартире.

Советы

Если вы хотите купить квартиру в новостройке самостоятельно без риэлтора, мы рекомендуем при возможности всё обдумать. Вы можете обратиться к нам или в любую другую хорошую риэлторскую фирму. Для вас это всё равно будет бесплатно, вы ничего не теряете!

Риэлторы не заинтересованы продать какой-либо определенный объект, в отличие от застройщика. Знают акции, застройщиков, их надежность, различные нюансы и имеют незаменимый опыт. Кроме того, помогут с ипотекой, ДДУ, обратят внимание на риски. И сэкономят вам кучу времени и нервов! Вы можете сделать всё сами, но наши специалисты всегда рады вам помочь подобрать новостройку.

Покупка квартиры в новостройке может проводиться оформлением договора долевого участия (ДДУ), если строительство ещё не завершено. В этот же период допустимо заключать договора переуступки с дольщиками. По готовности здания приобретение квартир допустимо только составлением договора купли продажи (ДКП). Показать содержание.