В России понятие «девелопмента» зародилось в 2000 году, когда после преодоления экономического кризиса, прогрессивными темпами стало развиваться строительство (особенно в Москве). Однако «девелоперами» в те времена считали себя все компании- инвесторы, застройщики, подрядчики.
Но из-за отсутствия должного уровня развития рынка, финансового сектора, взаимоотношений с властью конечному клиенту предоставить качественный девелопмент от составления проекта до его реализации ни одна компания не могла. Поэтому поначалу в России появился рынок застройщиков, которые ориентировались на большие объемы заказов.
Девелопмент начал зарождаться в тот момент, когда стало уделяться должное внимание не только количеству, но и качеству построек, а соответственно и прибыли от реализации готовых проектов. Девлоперы взяли на себя весь комплекс работ – поиск участков земли, строительных организаций, проектирование, получение разрешительных документов, поиск покупателей. Такая многоступенчатая система управления бизнесом требовала большого штата персонала – настоящих профессионалов в области маркетинга, проектирования, архитектуры, строительства, рекламы и пр. При этом цель считалась достигнутой, если проект не только построен, но и оправдан, целесообразен, юридически грамотно оформлен и нужен конечному покупателю.
Выпуск 104. Real Estate: re-zoning и development, покупка земли для строительства [Артем Бычков]
Важно ! Нередко отклонение от такой традиционной схемы строительства приводит к плачевным результатам – неправильный выбор местоположения объекта без учета транспортной доступности и наличия инфраструктуры в районе или его ошибочное проектирование приведет к тому, что жилье в конечном итоге не будет пользоваться спросом. А в случае нарушения законодательства, неполучения разрешительных документов и вовсе уйдет под снос, принося своим создателям грандиозные убытки.
Уже к 2005 году девелопмент выделился в отдельный вид бизнеса и сегодня его услуги полного цикла пользуется небывалым спросом. К застройке крупных жилых комплексов привлекаются крупные инвесторы, эксперты-консультанты, управляющие компании, проводятся тендеры по выбору архитектора-проектировщика, от работы которого на половину зависит успех и рентабельность будущего проекта (нередко приглашаются профессионалы из других стран).
Что такое девелопмент?
Девелопмент представляет собой предпринимательскую деятельность в области строительства недвижимости, в процессе которой происходит преобразование существующего земельного участка или здания, в результате которого создается новый объект с большей стоимостью по сравнению в первоначальной. Девелопер – это организация (или предприниматель), которая сопровождает весь процесс реализации проекта:
- проектирование;
- выкуп земельного участка;
- получение разрешительных документов на строительство;
- заключение договора с застройщиками, подрядчиками;
- поиск риелторов, брокеров для продажи готовых объектов недвижимости.
Нередко деятельность девелоперских контор связана с поиском инвестиций для развития проекта – банков, крупных инвесторов. Также слову «девелопер» синонимично значение «застройщик», который представляет собой юридическое лицо, имеющее в своей собственности земельный участок и привлекающее инвестиции в строительство многоквартирных домов, торговых центров и других объектов с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду для получения прибыли.
Кто такой девелопер? Как заработать на недвижимости?
Этапы
Девелопмент состоит из следующих этапов:
- Разработка проекта и концепции строительства;
- Поиск земельного участка, анализ инфраструктуры и удобства местоположения;
- Проектирование, оценка стоимости;
- Поиск строительных организаций, заключение официальных договоров;
- Реализация и управление проектом.
Существует несколько разновидностей девелопмента:
- жилой недвижимости;
- загородной недвижимости;
- коммерческих объектов;
- земельных участков.
Объекты недвижимости в свою очередь разделяются на несколько классов:
В зависимости от управления финансами различают следующие типы девелопмента:
Источник: bouw.ru
(Development)
Девелопмент — слово, используемое в среде русских риелторов для обозначения деятельности риелтора, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимым имуществом, но и с ещё не готовой недвижимым имуществом (такой риелтор называется «девелопер»).
Девелопмент означает развитие недвижимого имущества — проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимостью, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.
Девелопмент — это процесс качественного преобразования земельного участка, обеспечивающий увеличение его коммерческой ценности. В результате девелоперских мероприятий земельный участок как объект недвижимого имущества приобретает новый рыночный статус существенно выше предыдущего.
Итак, основная цель девелопмента заключается в формировании и развитии земельного участка как нового товара, подготовленного для осуществления инвестиционных и коммерческих целей.
Девелопмент
Девелоперские организации обычно работают с архитектурными и строительными предприятиями, занимаясь финансированием и брокерством. Деятельность девелопера на рынке жилья можно сравнить с деятельностью продюсера в шоу-бизнесе.
Термин образован путём заимствования английского слова development, в переводе «развитие, расширение, развертывание, рост; эволюция», то есть в оригинале общеупотребительного слова, которое можно применять в любых контекстах. В Российской Федерации «девелопером» также могут называть разработчика ПО, картридж для копировального аппарата и др. Аналогичная история произошла в русском языке и с некоторыми другими английскими словами, например, со словом «паттерн».
Создание практических решений в рамках реализации проекта коммерческой или жилой недвижимого имущества является одним из основных направлений деятельности нашей фирмы.
Правильно выстроенная концепция, учитывающая маркетинговые, архитектурные, территориальные, правовые и социальные аспекты, определяет успех любого проекта.
Разрабатывая бизнес-план развития проекта, мы берем за основу маркетинговые исследования и глубокий анализ конъюнктуры рынка, учитывая малейшие его изменения. Это позволяет правильно определить позиционирование и формат объекта недвижимого имущества, его функциональное назначение, объем и тип целевой аудитории, на которую ориентирован проект. Эти факторы впоследствии влияют на дальнейший девелопмент недвижимого имущества.
В процессе девелопмент-идеи рождается идея и образ проекта, определяющие его уникальность. Мы ориентируемся на самые актуальные мировые тенденции с учетом реалий локального рынка, активно используем накопленный опыт собственных девелоперских проектов, точно определяя все составляющие успешного проекта от архитектурных и дизайнерских совершенно точноий, состава будущих арендаторов до грамотного продвижения, запуска и управления проектом.
Строительный девелопмент организации предусматривает контроль за всеми этапами жизненного цикла проекта и включает в себя:
— Поиск наиболее перспективных площадей
— Анализ рынка проектов
— Разработку архитектурной концепции
— Подготовку архитектурно-строительной документации
— Получение разрешений и согласований
— Последующую эксплуатацию или реализацию объекта
Полный комплекс мероприятий девелопмента
Полный комплекс мероприятий девелопмента включает следующие ключевые элементы:
Разработка концепции и бизнес-плана Проекта
Изменение разрешенного вида использования и согласование ИРД
Градостроительная проработка с получением соответствующих согласований
Получение технических условий на инженерные коммуникации
Согласование Проекта застройки (Генплана) и Сводного плана сетей
Получение разрешения на выполнение строительных рабо
Разработка концепции проекта
Слово Концепция происходит от латинского conceptio, что означает «восприятие». Концепция — это система взглядов на тот или иной объект, которая раскрывает идею, формирует целостное представление о проекте. Каждый инвестиционный проект требует предварительного анализа ситуации на рынке, обоснования выбранной концепции проекта и подготовки бизнес-плана.
Маркетинговая концепция — определяет максимальное соответствие объекта потребностям рынка и отражает существующие возможности по его реализации.
Маркетинговая концепция состоит из следующих составляющих:
— Разработка и формирование маркетинговой стратегии проекта
Позиционирование Проекта — с учетом рыночных тенденций и потребительских предпочтений. Основывается на выбранной целевой аудитории и ценовой нише Проекта;
— Определение товара — четкое формирование и описание конечного товара, который выводится на рынок для реализации конечным покупателям. В качестве товара могут рассматриваться как земельный участок в виде объекта недвижимого имущества с комплексом девелопмента, так и централизованный дачный поселок.
— Стратегия продаж и программа продвижения — комплекс мер, направленных на успешную реализацию Проекта. В основу стратегии реализации Проекта положены следующие определяющие принципы:
устойчивая ориентация на приобретателя;
высокая информированность потенциальных клиентов о преимуществах предложения.
Архитектурно — строительная концепция настройки
Рекомепреимуществахитектурному стилю поселка и проектов домов, включая набор помещений и их зонированию в доме.
Технические характеристики и оснащение строений.
Благоустройство общественных зон
Подготовка схемы застройки участка (схемы Генплана) с определением количества приусадебных участков.
Для инвестора/Застройщика ключевым фактором при принятии решения о реализации того или иного Проекта является его экономическая целесообразность. Организация предоставляет услуги по составлению бизнес-плана и разработке технико-экономического обоснования проекта, включая:
расчет необходимого объема инвестиционных вложений
разработку плана-графика строительства и освоения инвестиционных средств
разработку прогнозного плана продаж
составление прогнозного потока денежных средств
расчет ключевых финансовых показателей по проекту
Изменение разрешенного вида использования и согласование ИРД
В соответствии с целью приобретения земельного участка проводится оформление и согласование вида разрешенного использования участка.
Получение Постановления об изменении разрешенного вида использования предполагает оформление в надлежащем порядке в официальных органах и структурах власти исходно-разрешительных документов и согласований.
Проведение инженерно-геологических и экологических изысканий Необходимым условием получения согласований по Акту о размещении земельного участка, является проведение целого комплекса инженерно-геологических и экологических изысканий:
Геологические изыскания (геоподоснова)
Проведение оценки воздействия на окружающую среду
Итогом этого этапа является оформление полного пакета разрешений и согласований, необходимых для ведения градостроительной проработки и получения разрешения на проектирование и строительство.
Градостроительная проработка с получением соответствующих согласований
Результатом этапа является согласование места размещения объекта строительства в градостроительном Плане района, утверждение зонирования территории застройки на Градостроительном совете, получение градообоснования, на основе которого выдается архитектурно – планировочное задание на проектирование (АПЗ).
В рамках данного этапа согласовывается и утверждается План застройки территории земельного участка и получается разрешение на целевое проектирование.
Получение технических условий на инженерные коммуникации
Получение технических условий на коммуникации с указанием трассы прокладки и определением типов необходимого инженерного оборудования.
Согласование Проекта застройки (Генплана) и Сводного плана сетей
После получения разрешения на проектирование объекта строительства, мы приступаем к архитектурной и инженерной стадии Проекта, т. е. начинаем разработку Генплана и Сводного плана сетей, затем проходим процедуру их согласования и экспертизы.
Получение разрешения на выполнение строительных рабо получаемый результат – Выход на строительную площадку.
Девелопмент в архитектуре
Сегодня дом уже не является просто сооружением. Любая недвижимость становится выгодным вложением средств, что в наибольшей степени касается жилья. Но для повышения стоимости жилых помещений необходим несколько иной подход по сравнению с обычным строительством. В связи с потребностью отвечать на требования рынка жилья и максимально адаптировать сооружения к высоким стандартам современности с расчетом на будущее, возникло такое понятие как девелопмент недвижимого имущества.
Развитие недвижимого имущества требует специального профессионального подхода к формированию самого проекта. Поэтому в процессе формирования проекта, развития и строительства значительную роль играет не столько маркетолог или юрист, сколько архитектор.
В статье рассмотрены основные понятия процесса девелопмента, его виды, стадии развития, а также основные аспекты девелоперского анализа и последующее влияние проектов на городскую среду.
Термин «девелопмент» появился в Российской Федерации сравнительно недавно, но уже активно используется практически во всех сферах науки и творчества. Фактически девелопмент означает развитие.
Вариабельность значений и смысловых оттенков термина «девелопмент» позволяет использовать его практически в любой сфере науки, придавая ему определенные, присущие только данной сфере знаний, оттенки значений. В контексте строительства девелопмент означает «качественное преобразование недвижимого имущества, обеспечивающее возрастание ее стоимости», либо «это особая реакция рынка недвижимого имущества на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимого имущества».
Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимой собственности на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимого имущества. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок жилья будет приспосабливаться к новой социально3экономической ситуации, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимого имущества.
Как качественное преобразование недвижимого имущества девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимого имущества связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне, но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента.
В современных условиях, отличающихся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимого имущества является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому.
Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимого имущества, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимости — с другой.
Существует и такое понятие как редевелопмент — реконструкция, перепозиционирование уже существующего объекта. Этот вид деятельности предполагает создание новых объектов на основе старых, требующих модернизации или реконструкции и получении от этого Прибыли.
Подтипов девелопмента существует столько же, сколько типов недвижимого имущества, т.е. есть девелопмент земли, жилья, офисных помещений, промышленных, торговых зданий и т.д. по этим категориям подразделяется и редевелопмент.
Существует два основных вида девелопмента — fee (когда девелопер не несет финансовых рискови за свою работу получает фиксированный гонорар) и speculative (девелопер вкладывает в проект собственные средства, выстраивает финансовую схему проекта самостоятельно).
Fee development — девелопмент, подразумевающий работу по найму, т.е. осуществление девелоперских работ по заказу взамен на определенную фиксированную ставку или процент от будущего проекта. При рассматриваемой схеме инвестор нанимает девелопера, чтобы последний, например, на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами.
Выбор девелопера происходит, как правило, посредством аукциона. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые компании и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере.
Speculative development — процесс, когда девелопер осуществляет разработку и реализацию проекта под себя с последующей его реализацией с целью получения максимальной выгоды.
Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и при fee development, но кроме этого еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских займов и предарендных платежей от будущих арендаторов. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объекте недвижимого имущества.
В зависимости от того, какие принципы для девелопера являются первоочередными, девелопмент может быть доходноориентированным или стоимостноориентированным.
В зависимости от подхода к разделению процесса реализации проекта, различают девелопмент различных степеней стадийности:
1. 33х стадийный (развитие, контракт, выполнение).
2. 33х стадийный с подфазами (концепция проекта + подфазы, контрактная стадия, реализация проекта + подфазы).
3. 43х стадийный (концепция девелопмента, планирование, выполнение, завершение проекта).
4. 43х стадийный с вариацией фаз (предварительный этап, проектно3конструкторские работы, строительство, пусконаладочные работы).
Девелопмент можно разделить на следующие стадии развития:
— анализ состояния рынка недвижимости;
— подбор объекта недвижимого имущества;
— формирование стратегии проекта;
— оформление исходно3разрешительной документации;
— привлечение кредитных и инвестиционных средств.
— разработка финансовой схемы, компания финансирования;
— формирование архитектурно3инженерной группы;
— привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади;
— проведение конкурса на строительные работы.
— координация ведения строительных работ;
— контроль качества строительства и сметных расходов.
— анализ рынка, реализация площадей;
— контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.
Архитектор как специалист участвует в процессе девелопмента на первых трех стадиях: при разработке концепции и предварительном рассмотрении проекта, оценке местоположения, технико-экономическом обосновании проекта и собственно проектировании. В любом случае роль архитектора как специалиста очень велика при формировании проекта, во время его развития и завершения.
Большое внимание уделяется прединвестиционной фазе девелоперского проекта. Если в случае классического управления проектами в распоряжении заказчика имеется, как правило, концепция проекта или хотя бы видение того, что он хочет реализовать (жилой дом, офисное здание, промышленное предприятие), то в случае девелоперского проекта в широком смысле заказчик чаще всего ждет от девелопера предложений — какой проект реализовать с тем, чтобы максимизировать будущие Прибыли и минимизировать затраты. Именно поэтому обзор рынка недвижимости, подбор объекта, а в широком смысле проекта является значимым этапом.
Выбор местоположения — один из ключевых моментов в развитии девелоперского проекта. Однако, несмотря на всю сложность задачи, подбор участка для speculative development намного проще, чем для девелопера, строящего здание для конкретной фирмы.
Проводится также SWOT анализ, который дает оценку характеристик проекта с его сильных и слабых сторон в сравнении с теми возможностями и опасностями, которые несет рынок (S — strength, «сильные стороны»; W — weakness, «слабости»; O — opportunities, «возможности»; T — threats, «опасности».).
В Российской Федерации девелопмент начал развиваться в последние годы после того, как появились заказчики, уделяющие внимание не только количественным показателям, но и качеству реализуемых проектов.
Ведь пока рынок недвижимого имущества не насыщен, а спрос высок, покупают все, не обращая особого внимания на качество выполнения проекта и его концептуальность. Однако активное строительство объектов коммерческой недвижимого имущества, в первую очередь торговой, может коренным образом изменить эту ситуацию.
Классическая украинская схема девелопмента, как правило, отличается от классической западной схемы. В основе западной схемы лежит идея создания того или иного типа недвижимого имущества, возникшая в результате маркетинговых исследований. В основе отечественной схемы девелопмента лежит наличие земельного участка, под который разрабатывается идея, концепция проекта, и с учетом всех недостатков земельного участка возникает объект коммерческой недвижимого имущества, который будет наиболее эффективен в данном месте.
В целом понятие «девелопмент» практически малоизвестно в странах СНД. Однако темпы развития недвижимого имущества и степень «европеизации» современного общества позволяет прогнозировать обширное использование этого термина. Также очевидно активное участие иностранных организаций в проектной и строительной деятельности.
Градостроительство фактически не настолько радикально меняет свое значение, однако принципы формирования пространств и требования к ним увеличиваются. В целом, данная сфера науки также претерпевает изменения в связи с активным участием здесь иностранным проектировщиков и идеологий.
Роль девелоперов как многопрофильных специалистов стремительно растет в связи с расширением границ рынка и увеличением требований к недвижимого имущества. Большое значение также приобретает редевелопмент — комплексная реконструкция сооружений.
Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимого имущества ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимого имущества, но и их окружения. При этом вариант развития недвижимого имущества должен являться наилучшим из возможных. Только в этом случае и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.
Влияние девелопмента на окружение может иметь как локальный характер (на микроуровне), таки иметь региональное и даже национальное значение, когда речь идет о крупномасштабных проектах.
Источник: investments.academic.ru
Девелопмент — что это?
Довольно популярный вид бизнеса — девелопмент. Это слово вошло в наш оборот совсем недавно. Происходит оно от английского глагола «develop», которое, как водится у англичан, имеет больше двадцати значений. Но самое употребительные из них это: совершенствовать, развиваться, развертывать, проявлять.
В бизнесе девелопером называют юридическое лицо, которое профессионально занимается созданием или реконструкцией объектов недвижимости. Допустим вы построили дом и решили установить систему вентиляции и кондиционирования. Вам понадобится девелопер, который разработает всю необходимую документацию (техническое задание, проект, смету, проведет различные согласования и составит договор на выполнение работ) и выполнит её в определенные сроки с требуемым качеством.
Но классическое употребление слова девелопмент получило в строительстве жилых или иных объектов. В нашей стране со времен кооперативного строительства девелоперов называют по старинке застройщиками. В одном из самых популярных маркетинговых пособий «Professional Real Estate Development.» авторы выделяют три типа девелопмента.
Источник: akspro.ru