1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Оферта что это такое простыми словами — Адвокат по гражданским делам
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
Комментарий к статье 421 Гражданского Кодекса РФ
1. Одним из важнейших условий реализации договора является его свобода, а также свобода лиц, его заключающих. Значение свободы договора столь велико, что законодатель признает это положение одним из основных начал (принципов) гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК). Кроме того, принцип свободы договора получил нормативное закрепление в ст.
421 ГК. Свобода договора отражает диспозитивную направленность норм гражданского права и является одной из форм свободы волеизъявления субъектов гражданского оборота.
2. Понятие «свобода договора» имеет многоаспектный характер, что нашло отражение в комментируемой статье.
Во-первых, подразумевается, что субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос о том, вступать ли им в договорные отношения друг с другом. Понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается. Принимая решение о заключении договора, заинтересованные лица вместе с тем принимают на себя ответственность за его реализацию.
Во-вторых, свобода договора означает, что стороны вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Так, до 2004 г. была широко распространена практика заключения договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов, не имеющих соответствующего правового регулирования. Эти договоры позитивно воспринимались доктриной и судебно-арбитражной практикой, а с принятием ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 40) нашли и нормативное закрепление.
Ветрозащита по периметру от ГК ПСК: защитные экраны для высотного монолитного строительства
В-третьих, свобода договора состоит в том, что стороны вправе заключить такое соглашение, которое содержит элементы различных договоров (так называемые смешанные договоры). К отношениям сторон в этом случае применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 комментируемой статьи).
3. В то же время свобода договора не является безграничной. В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Свобода договора в соответствии с законом ограничивается, в случаях когда: 1) заключение договора является обязательным для одной из сторон; 2) тем или иным субъектам запрещено заключение договоров определенных видов; 3) какая-либо из сторон ограничена в возможности участвовать в выработке условий договора или лишена такой возможности.
В случае заключения договора, противоречащего требованиям закона или иных правовых актов, он является недействительной (ничтожной) сделкой и не влечет правовых последствий. Таким образом, стремление заключить незаконный договор следует рассматривать как противоправное действие.
4. Согласно п. 1 возможность понуждения к заключению договора допускается, лишь в случаях когда это установлено ГК, законом или обязательством, добровольно принятым на себя стороной. Так, Кодекс допускает понуждение к заключению договора в случае нарушения права преимущественной покупки (ст. 250 ГК), преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок (ст.
621 ГК), преимущественного права нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК), при заключении публичного договора (ст. 426 ГК), при заключении договора банковского счета (ст. 846 ГК) и в некоторых других случаях.
5. Правило, содержащееся в п. 2 комментируемой статьи, основано на более общей норме, согласно которой гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК).
В п. 2 речь идет о договорах, как предусмотренных законом или иными правовыми актами (поименованных договорах), так и не предусмотренных законом или иными правовыми актами (непоименованных договорах).
Кроме того, отдельные виды договоров урегулированы не только Кодексом, но и иными правовыми актами. Так, помимо договора энергоснабжения, предусмотренного § 6 гл. 30 ГК, в ФЗ от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» (СЗ РФ. 2003. № 13. Ст. 1177) выделяются такие его виды, как договор купли-продажи электроэнергии на розничном рынке, договор поставки электрической энергии на розничном рынке (п.
2 ст. 37), договор, регулирующий взаимодействие системного оператора и организации по управлению Единой национальной (общероссийской) электрической сетью (п. 4 ст. 34), договор, регулирующий взаимодействие системного оператора и администратора торговой системы оптового рынка (п. 5 ст.
34), договор между системным оператором и нижестоящими субъектами оперативно-диспетчерского управления, а также договоры между субъектами оперативно-диспетчерского управления вышестоящего и нижестоящего уровней (п. 3 ст. 16), договор о присоединении к торговой системе и др. Все указанные договоры также относятся к числу поименованных договоров, поскольку прямо упомянуты в Законе.
7. Закрепление в законе того или иного договорного типа или его разновидности не означает того, что субъекты оборота не вправе самостоятельно создавать те или иные нормы в рамках этого договора. Такая ситуация представляется вполне естественной, поскольку любые законодательные предписания, в том числе и положения о договорных типах, не могут адекватно отражать все особенности экономической жизни и отношений, складывающихся между участниками оборота.
Поэтому в соответствии с принципом свободы договора законодатель предоставил субъектам гражданского оборота возможность заключать такие договоры, которые не предусмотрены в законе (такие соглашения иногда именуют договорами sui generis, т. е. договорами особого рода). Однако свобода заключения договоров, не поименованных в законодательстве, ограничена определенными пределами.
Во-первых, такие договоры не должны противоречить действующим нормам законодательства. Во-вторых, такие договоры по общему правилу не должны затрагивать права и обязанности лиц, не участвующих в них. В-третьих, в определенных случаях заинтересованные субъекты вправе заключить только такой договор, который предписан законом, и в соответствии с теми обязательными параметрами, которые диктуются императивными нормами. В-четвертых, определенные договоры могут быть заключены только специальными субъектами, на которых указывает законодатель (например, банковские, кредитные или страховые организации).
8. К отношениям, вытекающим из непоименованных договоров, применяются в первую очередь те нормы, которые сформулировали сами стороны; в случае отсутствия соответствующих договорных норм — нормы Кодекса, регулирующие сходные договорные типы, затем — общие нормы обязательственного права, а в случае отсутствия таковых — общие начала гражданского законодательства. Если стороны заключили договор, не предусмотренный гражданским законодательством, но не противоречащий его букве и духу, то такой договор защищается публичной властью. Это означает, что если какая-либо из сторон не исполняет обязательства, возложенные на нее непоименованным договором, то другая сторона вправе прибегнуть к судебной защите, а государство обязано обеспечить принудительное исполнение этого договора.
9. В п. 5 допускается возможность определения условия договора на основе обычая, применимого к отношениям сторон, если оно не определено самими сторонами либо диспозитивной нормой. Обычай представляет собой сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе (см. комментарий к п. 1 ст. 5 ГК).
Источник: www.gk-rf.ru
Статья 740. Договор строительного подряда
Ст. 740 ГК РФ ч. 2 в последней действующей редакции от 1 марта 1996 года.
Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.
Статья 740. Договор строительного подряда
1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определённый объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.
В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.
3. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Комментарии к ст. 740
Другие статьи раздела
Судебная практика по ст. 740 ГК РФ ч. 2
| Дело № 309-ЭС16-5325 от 6 июня 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 309-ЭС16-4494 от 6 июня 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 304-ЭС16-5139 от 3 июня 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 304-ЭС16-4877 от 3 июня 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 309-ЭС16-6671 от 2 июня 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 304-ЭС16-4757 от 31 мая 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 304-ЭС16-4440 от 30 мая 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 304-ЭС16-1992 от 27 мая 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 307-ЭС16-4899 от 26 мая 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 309-ЭС16-4880 от 25 мая 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 309-ЭС16-4507 от 25 мая 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 304-ЭС16-4086 от 23 мая 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 302-ЭС16-3839 от 16 мая 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 305-ЭС16-3571 от 11 мая 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 308-ЭС16-3920 от 6 мая 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 303-ЭС16-3326 от 28 апреля 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 301-ЭС16-3669 от 27 апреля 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 308-ЭС16-3158 от 26 апреля 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 310-ЭС16-4984 от 20 апреля 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 306-ЭС16-3759 от 20 апреля 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 304-ЭС16-3975 от 19 апреля 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 309-ЭС16-2616 от 18 апреля 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 301-ЭС16-2558 от 18 апреля 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 303-ЭС16-2551 от 13 апреля 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
| Дело № 309-ЭС16-2251 от 11 апреля 2016 г. |
Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация |
Изменения ст. 740 ГК РФ ч. 2
Упоминания ст. 740 ГК РФ ч. 2 в юридических консультациях
24.04.2014 Добрый вечер, Екатерина Георгиевна. Между договором стоительного и бытового подряда есть сущетсвенные отличия. Согласно ст.740 ГК РФ: 1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить
Быстрый переход к статье
Договор-Юрист
— это юристы, кодексы и бланки
Ст. 740 ГК РФ ч. 2 всегда поддерживается в актуальном состоянии, и здесь вы всегда найдёте последнюю действующую редакцию кодекса. А также наш консультант ответит на ваши вопросы.
Если вы ищите поправки к статье 740 — ищите их в клубе!
Источник: dogovor-urist.ru
Как оценить надежность застройщика? Кейс ГК «Расцветай»
Покупатели стали серьезнее относиться к оценке репутации и надежности компании застройщика, об этом РБК Новосибирск сообщили эксперты рынка. Причина – рост ключевой ставки ЦБ, влияние санкций на рынки стройматериалов.
Репутация и надежность строительной компании и раньше были в числе основных критериев, определяющих выбор покупателя в пользу того или иного проекта. Так, по данным Яндекс.Недвижимость, надежность входит в число наиболее важных для покупателя требований, исследование Google включает надежность застройщика в тройку лидеров.
«Каждый пятый покупатель определил бренд застройщика как один из самых важных критериев выбора, при этом он определился с брендом застройщика до выбора конкретной квартиры», — указано в исследовании.
Весной этого года рынок недвижимости, как и вся экономика, испытал потрясения. Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ, объясняет, что экономика большинства проектов девелопмента жилья выстраивалась в расчете на ставки, не превышающие отметку в 9%, поэтому даже ставка в 12-15% увеличивает нагрузку на финансовую систему застройщика.
Александр Задара, руководитель отдела новостроек Центрального агентства недвижимости, обращает внимание, что новосибирцы стали тревожнее.
«В большинстве клиенты, по нашим наблюдениям, опасаются экономических рисков, того, что дом не сдадут вообще», — говорит он.
Для потребителей текущая ситуация несет новые, неизведанные риски. С одной стороны, строительство по механизмам эскроу юридически гарантирует достройку дома. Однако если застройщик недостаточно качественно подготовил проект, счета эскроу не будут наполнены, и дом может отойти банку, который и будет достраивать дом силами другого застройщика. При этом, кроме рисков срыва сдачи проекта по срокам, есть вероятность, что жилой комплекс будет выглядеть «бюджетнее» первоначального замысла.
Как покупателю определить, можно ли доверять девелоперу? Какие критерии будут работать? Разбираем на примере Группы компаний «Расцветай»
Критерий 1. Масштаб и объем строительства, число реализованных проектов
Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам» советует анализировать ввод в эксплуатацию прошлых объектов и возможные факты затягивания сроков строительства.
«Число ипотечных партнеров также хороший показатель финансовой устойчивости девелопера», — говорит Пырьева.
По данным мэрии Новосибирска и Единого ресурса застройщиков, по итогам прошлого года ГК «Расцветай» заняла первое место по объему строительства жилья в Новосибирской области. Застройщик ввел в эксплуатацию 14 домов, 2738 квартир. В портфеле — 36 объектов. Успешно реализованы не только проекты в родной для компании Новосибирской области – в последние два года ГК «Расцветай» построил два жилых комплекса в Москве и Московской области.
Критерий 2. Соблюдение сроков сдачи домов, заявленных параметров проекта
Как ранее отмечали аналитики Sberbank CIB Investment Reasearch, при выборе застройщика наибольшее значение для людей имеет соблюдение заявленных сроков строительства и соответствие построенных объектов заявленных на стадии строительства характеристикам.
Сдача домов вовремя – тот параметр, который потенциальные покупатели могут проверить самостоятельно, например в рейтинге ЕРЗ.РФ, где отслеживается в первую очередь соблюдение сроков сдачи домов относительно обещанных. ГК «Расцветай» стабильно имеет самый высокий балл из возможных за ввод домов. Большинство проектов компании было введено в эксплуатацию досрочно.
«Если девелопер реализует свой проект в рамках заявленного объема, сроков, бюджета и качества, то это свидетельствует о высоком уровне организации строительства, его опыте и, как следствие, надежности, — комментируют в пресс-службе Сбербанка. — Отклонение по любой из перечисленных переменных вызывает опасения, сомнения как со стороны банка, так и покупателей недвижимости».
Евгений Трибунский, руководитель агентства недвижимости «НМаркет.ПРО»:
— Сильная сторона проектов ГК «Расцветай» — соблюдение сроков сдачи и качество строительства. Застройщик никогда не экономит на мелочах, зачастую уровень качества исполнения превосходит ожидания покупателей. Важно внимание к деталям, застройщик не экономит там, где мог бы.
Критерий 3. Объем земельного банка и тип права на участки
Большой земельный банк в собственности – показатель больших планов застройщика на будущее, его основательности. Право собственности на землю расширяет горизонты принятия решений по срокам реализации проектов, отмечает Татьяна Школьная. Также сформированный крупный земельный банк – актив застройщика, его средства, вложенные в перспективные земельные участки.
ГК «Расцветай» обладает одним из самых объемных земельных банков в Новосибирске. В активе – участки под комплексное освоение и новые проекты, при этом в сферу интересов застройщика входят и другие привлекательные регионы России – Москва и Московская область.
Критерий 4. Доверие финансовых учреждений и устойчивость компании
В Сбербанке пояснили, что отсутствие собственных средств у компании может привести к недостаточной финансовой устойчивости при ухудшении макроэкономической ситуации, а также ограничить возможность привлечения проектного финансирования по проектам с низкой рентабельностью. «Наполненность эскроу-счетов – это одна из ключевых метрик для банка, предоставившего проектное финансирование, поскольку данные средства являются источниками возврата кредита», — рассказали в Сбере.
«Оценка рисков банками – в принципе многофакторный процесс, ее осуществляют банковские сотрудники — андеррайтеры — рассуждает глава портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. — Если банк приступил к кредитованию проекта, значит, заключение андеррайтеров положительное».
Высокий уровень надежности ГК «Расцветай» как застройщика подтверждает доверие ведущих банков, которые выделяют многомиллиардное финансирование на проекты компании. «Расцветай» кредитуют ДОМ.РФ и Сбербанк. У застройщика большая линейка ипотечных партнеров, есть предложения по субсидированным программам ипотеки.
Критерий 5. Доверие партнеров и клиентов
Если застройщику доверяют как профессионалы рынка – агентства недвижимости и риелторы, так и обычные покупатели, значит, надежность компании проверили тысячи новосибирцев.
С группой компаний «Расцветай» работает более 200 агентств недвижимости, среди которых признанные лидеры рынка – АН «Жилфонд», «Этажи», «Центральное агентство недвижимости».
Григорий Якобсон, брокер агентства недвижимости «Жилфонд», отмечает, что за пятилетнее время работы на рынке застройщик хорошо себя проявил. ««У «Расцветай» репутация надёжной компании: передача объектов всегда происходит вовремя», — говорит эксперт. — Застройщик тщательно прорабатывает свои проекты, выбирает хорошие локации и соответствует своему ценовому диапазону».
По данным аналитиков ГК «Расцветай», около 30% всех покупателей совершают повторные покупки, приобретая квартиры для детей, родителей, советуя объекты компании друзьям и родственникам.
Дмитрий Жуков, руководитель департамента новостроек компании «Этажи», уверен, что важным критерием успеха застройщика является соблюдение сроков строительства и соблюдение заявленного проекта. ГК «Расцветай» зарекомендовала себя уже традиционно высокими темпами строительства и качеством своих домов.
Источник: ndn.info