При покупке или продаже чего-нибудь дорогостоящего и при попытке избежать обмана или мошенничества человек может столкнуться с понятием эскроу-счёта. Что это такое, говоря простыми словами?
Если разговор заходит об эскроу-счёте, то, скорее всего, речь идёт о покупке первичной недвижимости. Ещё не так давно Вы могли слышать об обманутых дольщиках – людях, которые отдали свои деньги компании-застройщику, а в итоге не получили ни квартиры, ни возврата средств.
С июля 2019 года долевое строительство поставлено в максимально жёсткие рамки государственного регулирования. Теперь люди, покупая квартиры в ещё не построенном доме, отдают деньги не компании-застройщику, а кладут на специальный счёт в банке. Этот банк, в свою очередь, выдаёт застройщику кредит на постройку дома.
Когда дом сдаётся в эксплуатацию, то деньги со специального счёта переводятся на баланс застройщика. Если же дом не достраивается, то покупатель может вернуть свои деньги (страхование – до 10 миллионов рублей) со счёта, куда их клал при совершении покупки. Такие счета и называются эскроу-счетами.
ЭСКРОУ СЧЕТА! Что это? И как это работает? 5 ВАЖНЫХ ФАКТОВ!!!
Говоря простыми словами, эскроу-счет – это специальные счет в банке, куда покупатель кладёт свои деньги, а продавец имеет возможность забрать их себе только после выполнения всех обязательств, прописанных в договоре между обеими сторонами. За соблюдением всех условий следит третья сторона – банк.
Открыть эскроу-счёт можно не только при покупке недвижимости, но и при совершении других сделок, в которых фигурируют крупные суммы. Но тут стоит понимать, что банк в случае с долевым строительством получает выгоду в виде процентов по кредиту от застройщика, поэтому для покупателей открытие и операции со счётом являются бесплатными. Если же явного интереса банка нет, то есть Вы просто хотите совершить безопасную покупку или продажу, то все процессы в банке, связанные с эскроу-счетами бесплатными уже не будут.
Эскроу-счёт немного похож на аккредитив, но он допускает изменения условий при согласовании сторон и не допускает снятие денег покупателем (тем, кто положил деньги на счёт) в любой момент по своей прихоти. Эскроу-счёт является более гибкой схемой и защищает от мошенничества как покупателя, так и продавца.
Надеюсь, что в статье всё объяснено достаточно простыми словами, а подробнее об эскроу-счетах Вы можете узнать в статье 860.7 ГК РФ.
Источник: proslo.ru
Зачем открывать эскроу счета в банках
Сделки с приобретением квартиры на стадии возведения многоэтажного дома сопряжены с рисками: если застройщика признают банкротом, то покупатель потеряет вложенные деньги и не получит жилье. Чтобы защитить людей от утраты средств, государство ввело безопасный способ расчетов через эскроу счета. Что это такое простыми словами и как устроена схема взаимодействия между девелопером, кредитной компанией и клиентом.
Эскроу счет в строительстве. Покупка квартиры с использованием эскроу счета. Безопасно? #эскроусчет
Что такое счет эскроу
Название «эскроу» произошло от английского «escrow», что в переводе означает условное депонирование. Это специальные счета, на которых хранят документы, деньги, акции, облигации или имущество до наступления определенного условиями контракта события.
Использование эскроу счетов предусматривает заключение трехстороннего договора . В сделке участвуют:
- депонент – покупатель, который перечисляет средства на спецсчет;
- бенефициар – продавец, получатель денег;
- эскроу-агент – финансовая организация, контролирующая исполнение соглашения.
Договор эскроу не заключают сам по себе. Он всегда выступает дополнением к основному соглашению. Агент гарантирует сохранность внесенных денег. Он передаст их получателю только после исполнения условий, предусмотренных сделкой. Если бенефициар не исполнит договор в указанный срок, то финансовая компания вернет средства депоненту.
Эскроу счета похожи на другие финансовые инструменты, используемые для безопасности сделок: аккредитив и банковскую ячейку . Их также применяют при купле-продаже недвижимости.
Когда используют спецсчет
Чаще всего эскроу счета в банках открывают для обеспечения сделки при приобретении квартиры по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Но их можно использовать и в других случаях:
- продажа предприятия или его части;
- реализация акций, облигаций;
- покупка готового жилья или земельного участка;
- подписание мирового соглашения в судебных спорах.
ВАЖНО:
Порядок открытия и ведения счетов при ДДУ регулируют нормы Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ . При покупке жилплощади в строящемся доме с 1 июля 2019 года используют только расчеты эскроу .
Дольщик открывает спецсчет в банке-партнере строительной фирмы. После этого ДДУ регистрируют в Росреестре. В течение 3 месяцев покупатель вносит деньги, и кредитная компания замораживает их до окончания строительства. Когда дом возведен, финансовая организация перечисляет оплату продавцу , а гражданин получает готовую квартиру.
Как открыть и пополнить эскроу счет
Для открытия спецсчета клиенту не нужно выбирать банк . За него это делает застройщик. Договор на обслуживание расчетов заключают с той кредитной организацией, которая обеспечивает проектное финансирование возведения многоэтажки.
Чтобы открыть эскроу счет:
- заключите ДДУ;
- подайте заявление в финансовую компанию;
- совместно с представителем девелопера подпишите трехстороннее соглашение.
Если при покупке квартиры используют ипотечный заем, то клиент не обязан брать ссуду в кредитной организации, в которой открыт эскроу счет . В данной ситуации деньги перечислят из одной финансовой компании в другую безналичным переводом. При покупке жилья за наличные гражданин вносит средства через кассу.
Как снять деньги со спецсчета
Просто так забрать деньги с эскроу счета покупатель не сможет. Для этого нужны веские основания:
- сдача объекта просрочена более чем на полгода;
- ДДУ расторгнут по соглашению сторон;
- односторонний отказ гражданина от долевого строительств а;
- застройщик признан банкротом.
Чтобы получить средства, зафиксируйте аннулирование ДДУ в Росреестре, а затем напишите в банк заявление на возврат денег. Не забудьте указать реквизиты для зачисления.
СПРАВКА:
Плюсы и минусы эскроу счетов
Применение эскроу счетов в ДДУ имеет преимущества:
- открытие и обслуживание счета бесплатно для дольщика;
- сумма до 10 млн рублей застрахована на случай банкротства финансовой организации;
- спецсчет не может быть арестован из-за долгов дольщика по штрафам или ЖКХ;
- если девелопер не достроит дом в установленный срок, деньги вернут клиенту.
У расчетов через эскроу счета есть ряд недостатков. С данным видом обеспечения сделок по ДДУ работают не все банки. Средства заморожены на весь период строительства, они не приносят дополнительного дохода своему владельцу.
Из-за введения расчетов эскроу стоимость квартир в новостройках выросла. Если раньше девелопер фактически возводил дом на деньги, полученные от дольщиков, то теперь он строит их за собственные средства, а при их недостатке берет кредит. Это приводит к удорожанию себестоимости квадратного метра недвижимости.
При приобретении жилплощади в ипотеку на спецсчете замораживают полную стоимость квартиры. Если девелопер станет банкротом, то заемщику вернут только эту сумму, а проценты, фактически уплаченные банку, клиенту не компенсируют. К тому же из-за инфляции на полученные деньги гражданин не сможет купить аналогичную квартиру.
Заключение
Схема расчетов с применением эскроу счетов направлена на защиту интересов дольщиков, покупающих жилплощадь в строящемся доме. Она практически не имеет рисков. В случае банкротства девелопера деньги будут возвращены клиенту. Банк выступает гарантом сохранности средств.
При заключении ДДУ кредитная организация не взимает плату за открытие и ведение спецсчета. Финансы в пределах 10 млн рублей застрахованы АСВ, поэтому при отзыве лицензии у банка клиент получит компенсацию.
После введения расчетов эскроу застройщики стали возводить объекты за счет собственных средств. Это привело к удорожанию стоимости квадратного метра жилплощади. Небольшие девелоперы, не имеющие достаточного финансирования, вынуждены уйти с рынка.
Источник: bankiroff.ru