Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», делится рекомендациями по возможному продолжению деятельности строительных организаций в текущей эпидемиологической ситуации.
На уровне рекомендаций Минтруда России и Правительства РФ есть только два упоминания о строительных организациях:
- строительные организации, приостановка деятельности которых создаст угрозу безопасности, здоровью и жизни людей;
- организации в сфере дорожного хозяйства, в том числе осуществляющие деятельность по строительству, эксплуатации дорог, мостов и тоннелей (они отнесены к непрерывно действующим).
Нормативного определения того, какие организации считать непрерывно действующими, нет вообще. Есть ряд старых приказов и судебная практика, из которых следует, что это организации, которые по производственно-техническим и организационным условиям не могут остановить работу.
При этом рекомендации Минтруда России и Правительства РФ не особо-то следуют упомянутому выше критерию.
Строительство нескольких соцобъектов приостановлено в Петропавловске
Для офисных сотрудников в принципе обосновать в этих условиях необходимость распространения исключений, с нашей точки зрения, невозможно.
Для работников на стройке в отсутствие прямых разъяснений всегда будут риски, но для снижения рисков (если не хотите закрывать стройку) можно рекомендовать следующее:
- издание локального приказа об осуществлении работ с указанием на непрерывность выполнения технологических процессов на стройке, необходимость обеспечения безопасности, здоровья и жизни людей, а также указанием перечня допущенных сотрудников, и туда же внести указание на соблюдение санитарных норм и рекомендаций Указа Президента (либо сделать ссылку на уже имеющийся локальный приказ об этом);
- при проверках предъявлять этот приказ и в протоколах указывать на непрерывность технологического процесса и предотвращения угрозы безопасности, жизни и здоровью людей.
К сожалению, эти рекомендации не дают уверенности, что к административной ответственности не привлекут, а в условиях неработающих судов (хотя административные дела они должны рассматривать) надеяться на какое-либо быстрое формирование практики не стоит.
Рекомендации Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ по выполнению Указа Президента Российской Федерации от 25 марта 2020 г. № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» — скачать PDF
Письмо Заместителя Председателя Правительства Ленинградской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Михаила Москвина о возможности продолжения строительных работ в рамках ограничений, связанных с эпидемией короновируса — скачать PDF
Источник: www.kachkin.ru
Что делать при прекращении строительства многоквартирного дома
В Кызылорде приостановлено строительство 6 домов по программе «Доступное жилье»:
Всё же на сегодняшний день застройщики часто задерживают и останавливают строительство домов. Как сообщают в Минстрое, за первые четыре месяца текущего года число долгостроев в 69 субъектах РФ возросло с 836 до 842. По незавершенным объектам заключено 803,2 тысячи договоров долевого участия (ДДУ), в реестр обманутых дольщиков внесены более 30 тысяч российских граждан.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как выявить проблемного застройщика, какие документы и в какие инстанции подавать, как и зачем получать статус обманутого дольщика.
Что сделать для своевременного выявления проблемы
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», прежде чем заключать ДДУ, стоит проверить, значится ли застройщик на сайте Арбитражного суда. Эксперт отмечает, что ресурс позволяет в картотеке дел найти по ОГРН или ИНН компании, при этом необходимо указывать данные из проектной декларации по конкретному проекту, поскольку коммерческое название девелопера/инвестора может не совпадать с наименованием фирмы-застройщика.
Также эксперты рекомендуют убедиться, что Вашего дома нет в списках проблемных объектов. К примеру, в Московской области такие списки каждый месяц публикуются на сайте Минстроя.
Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев отмечает, что стоит включить в ДДУ условие, что дольщик имеет право на проверку строительства в присутствии своих представителей и представителей застройщика.
Кроме того, эксперты советуют дольщикам не пускать строительство на самотек, а постоянно отслеживать его динамику. Как говорит Нурида Ибрагимова, руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс», дольщик является экономически слабой стороной, полностью зависящей от действий застройщика, и, как правило, не имеющей свободного доступа к достоверной информации о том, как продвигается строительство.
Когда стоит насторожиться
Прежде всего, дольщик должен насторожиться, если нет реального прогресса в строительстве. Например, оно остановилось или ведется силами всего нескольких рабочих, которые вразвалочку ходят по строительной площадке. Но Ирина Доброхотова отмечает, что отследить динамику возможно лишь на этапе выполнения монтажных работ – когда стройка ведется выше первого этажа. Что касается подземного паркинга или когда укрыта кровля, внешне следить за строительством сложно. Но если дольщик видит, что за три месяца не появилось ни одного этажа, пора бить тревогу.
Существуют и другие признаки, по которым можно понять, что у застройщика появились проблемы. По словам экспертов, это часто меняющиеся генподрядчики, нежелание застройщика контактировать с дольщиками, отсутствие веб-камеры или фото, демонстрирующих продвижение стройки.
Куда обращаться в первую очередь
Прежде всего, необходимо в письменной форме попросить застройщика пояснить, по каким причинам строительство приостановлено и когда будет сдан объект. Также стоит запросить у компании утвержденный график строительства, по которому можно понять, когда планируется завершить монтажные работы, когда начнется отделка фасадов и прочее. При этом, конечно, стоит понимать, что недобросовестные застройщики вполне могут не дать ответов на эти вопросы.
Кроме того, дольщики могут получить эту информацию в государственных органах, уполномоченных контролировать деятельность строительных компаний. В Москве это Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), а в Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области (Минмособлстрой).
Как отмечает Дамир Хакимов, директор юридического департамента Century 21, в такой ситуации у каждого дольщика есть выбор: ждать, когда возобновиться строительство либо расторгнуть ДДУ и потребовать назад деньги (внесенную сумму и неустойку).
Действовать своими силами или собрать инициативную группу
Обращения в соответствующие инстанции – индивидуальны и направляются от имени дольщика. Но, по словам юристов, если создать инициативную группу, будет проще координировать действия и отслеживать информацию.
Что делать если дольщик хочет вернуть свои деньги
Дамир Хакимов рекомендует обратиться в суд с требованием взыскать с застройщика вложенные деньги и неустойку. К исковому заявлению необходимо приложить такие документы:
- оригинал ДДУ (его нужно предварительно хорошо изучить, особенно это касается пунктов, где идет речь о возмещении ущерба и компенсации);
- платежные документы, которые подтверждают, что по ДДУ была произведена оплата;
- уведомление о срыве сроков сдачи дома в эксплуатацию или прекращении строительства (если такое есть);
- заявление о расторжении ДДУ;
- письменные запросы к застройщику;
- копию уведомления об отправке заявления застройщику (необходимо оформить заказное ценное отправление с уведомлением о доставке).
Нурида Ибрагимова говорит, что если дольщик преследует цель получить неустойку, то в соответствии с законом он может обратиться в суд с таким требованием не ранее чем через два месяца с момента нарушения сроков сдачи объекта. Но обратная сторона «медали» такова: выплатив неустойку, застройщик окажется в еще более затруднительном финансовом положении и может впоследствии обанкротиться – а это снизит шансы дольщика получить готовый объект, предупреждает эксперт.
Что делать дольщику, желающему получить квартиру, а не деньги
Вначале необходимо подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия о переносе сроков сдачи дома и зарегистрировать документ в Росреестре. Если дополнительное соглашение подписано, но строительство не ведется, застройщик пропал и нет перспективы, что ситуация изменится, эксперты рекомендуют инициировать процедуру банкротства застройщика и собрать пакет документов для включения в реестр обманутых дольщиков. Его полное название – «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены».
Если в отношении строительной компании открыто уголовное производство, дольщика также должны признать потерпевшим по этому делу. Как отмечает Дамир Хакимов, чтобы пройти соответствующую процедуру, нужно обратиться к ведущему дело следователю УВД.
Что делать, если дошло до банкротства
Для инициирования процедуры банкротства дольщик должен обратиться в арбитражный суд с иском о включении его в реестр кредиторов компании. Если суд еще не применил параграф 7 «Банкротство застройщиков» Федерального закона N 127 «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002, дольщику придется подать соответствующее ходатайство, говорит Нурида Ибрагимова.
Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, у дольщика более выгодное положение, чем у иных кредиторов, поскольку он может выбрать вид требований: в денежном выражении или в виде жилья. По словам юристов, если дольщик желает получить жилое помещение, последнее исключается из всей конкурсной массы и не может быть реализовано с торгов.
Что нужно сделать, чтобы попасть в реестр обманутых дольщиков
Чтобы защитить свои права, пострадавшие дольщики могут подать в госорганы заявление с просьбой включить их в список обманутых соинвесторов строительства. При этом они должны отвечать критериям, которые значатся в приказе Минстроя РФ № 560/пр от 12.08.2016 года:
- дольщик не получает от застройщика квартиру более девяти месяцев;
- федеральные или региональные власти вынесли решение о приостановке строительства, в результате чего работы на объекте не ведутся как минимум девять месяцев;
- строительство приостановлено, так как просрочено разрешение на строительство или у застройщика нет прав на земельный участок, где возводится объект;
- вынесено экспертное заключение о том, что при строительстве нарушаются технологические процессы;
- возведенный объект не отвечает проектной декларации;
- строительную компанию признали банкротом.
Какие преимущества получит дольщик при включении в реестр
При включении в реестр обманутых соинвесторов строительства дольщик может претендовать на государственную помощь. Это может быть предоставление жилья или поиск инвесторов, которые согласятся завершить строительство объекта, изменив проектную документацию. Кроме того, органы местного самоуправления могут достроить дом за свой счет.
Какие документы нужны для включения в реестр
Для этого потребуются следующие документы: заявление, копия паспорта, ДДУ, платежные документы, которые подтверждают факт оплаты дольщиком в надлежащем порядке, и копия вступившего в силу судебного акта о включении в реестр кредиторов (если такой имеется). Кроме того, может понадобиться решение о признании дольщика потерпевшим по уголовному делу (если его возбудили).
Какие еще инстанции можно задействовать
Помимо обращения для защиты своих прав в госорганы, включая арбитражный суд, дольщик может обратиться к страховщику, который застраховал ответственность застройщика, или к поручителю, с которым строительная компания подписала соответствующий договор. При этом требования могут быть выставлены только в денежном эквиваленте.
С прошлого года все застройщики должны отчислять деньги в компенсационный фонд, за счет средств которого возмещаются требования дольщиков при банкротстве застройщика. Нурида Ибрагимова рекомендует дольщикам обращаться в такой фонд. Кроме того, эксперт напомнила о возможности обратиться в средства массовой информации, чтобы осветить сложившуюся проблему и привлечь внимание госорганов к ее разрешению.
Источник: superrielt.ru
Приостановка права – все ли вопросы решены?
Арбитражный суд Алтайского края рассудил спор о правомерности применения такой меры дисциплинарного воздействия, как приостановление права выполнять строительные работы по договорам строительного подряда , заключаемым с использованием конкурентных способов заключения договоров.
Спор состоялся между Союзом «Дорожники и строители Алтая» и ООО «Алтайтеплострой» в рамках дела № А03-13849/2020.
23 сентября 2020 года Союз «Дорожники и строители Алтая» применил в отношении ООО «Алтайтеплострой» меру дисциплинарного воздействия в виде приостановления права выполнять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства по договорам строительного подряда и по договорам строительного подряда, заключаемым с использованием конкурентных способов заключения договоров до 25.01.2021 года (Протокол заседания Правления №64).
Применение в отношении члена СРО такой меры явилось следствием нарушения ООО «Алтайтеплострой» сроков выполнения работ по муниципальному контракту № 225 от 29.11.2019 г., заключенному с Департаментом муниципального заказа Администрации Поронайского городского округа.
ООО «Алтайтеплострой» не согласилось с решением СРО и обратилось в Арбитражный суд.
По мнению ООО «Алтайтеплострой», статья 55.8 Градостроительного кодекса РФ определяет только одно основание для применения меры дисциплинарного воздействия в виде приостановления права выполнять работы, а именно: член СРО не уплатил дополнительный взнос в компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств.
При этом, в соответствии с пунктом 8 статьи 55.8 Градостроительного кодекса РФ, ограничение права члена СРО выполнять работы по договорам подряда и договорам подряда, заключаемых с использованием конкурентных способов заключения договоров, по иным основаниям, не предусмотренным указанной статьей, не допускается.
В связи с этим, решение Правления Союза «Дорожники и строители Алтая» о приостановлении права ООО «Алтайтеплострой» выполнять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства по договорам строительного подряда и по договорам строительного подряда, заключаемым с использованием конкурентных способов заключения договоров до 25.01.2021 в связи с нарушением истцом сроков выполнения работ по муниципальному контракту не соответствует действующему законодательству, что свидетельствует о его незаконности, нарушает права и законные интересы ООО «Алтайтеплострой», подлежит признанию недействительным.
Однако Арбитражный суд Алтайского края не согласился с такой позицией. Возможно, на это повлияла неявка Истца в заседание и его ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
В обоснование принятого решения Арбитражный суд Алтайского края сослался на нормы статей 55.8 и 55.15 Градостроительного кодекса РФ и указал. Исходя из системного толкования указанных норм, в случае приостановки права члена выполнять инженерные изыскания, осуществлять подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, права заключения всех без исключения контрактов, независимо от способа их заключения, приостанавливается. Правовых норм, подтверждающих обратное, истцом не приведено. Оснований, признавать решение Союза, оформленное протоколом заседания № 64 от 23.09.2020 недействительным, у суда не имеется.
Таким образом, учитывая изложенное, требование ООО «Алтайтеплострой» удовлетворению не подлежит.
Данное решение суда выглядит слабо аргументированным. Причем аргументация хромает как со стороны Истца, так и в решении Арбитражного суда. Отсылка к тому, что иные основания приостановления права члена СРО, кроме предусмотренных статьей 55.8 Градостроительного кодекса РФ, не допускаются, соответствует норме, заложенной в Положении о мерах дисциплинарного воздействия в СРО. Причем в данном положении четко не определяются случаи, при которых налагается такая мера дисциплинарного воздействия, что дает возможность довольно вольной трактовки и применения приостановления права осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт или снос объектов капитального строительства.
Все таки не зря НОСТРОЙ занимался разработкой проектов стандартов деятельности СРО. Так, например, в проекте СТО НОСТРОЙ 5.5 2017 «Применение саморегулируемой организацией мер дисциплинарного воздействия в отношении членов саморегулируемой организации» предусматривалось 2 вида приостановления права:
Приостановление права осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства по договору строительного подряда, заключаемым с использованием конкурентных способов заключения договоров выноситься органом СРО в случае неуплаты членом СРО дополнительного взноса в компенсационный фонд СРО обеспечения договорных обязательств, в случае превышения членом СРО уровня ответственности при заключении и выполнении договоров строительного подряда, заключаемым с использованием конкурентных способов заключения договоров.
Приостановление права осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства выносится органом СРО в следующих случаях:
- неисполнение предписания об обязательном устранении членом СРО выявленных нарушений в установленные сроки;
- грубое или повторное неисполнение членами СРО обязательств по договорам строительного подряда, заключенным с использованием конкурентных способов заключения договоров, которое повлекло или может повлечь причинение ущерба.
Примечание: определение грубого нарушения устанавливается СРО в своих внутренних документах самостоятельно.
- несоответствие заявленного уровня ответственности члена Ассоциации по исполнению им обязательств по договорам строительного подряда, заключенным с использованием конкурентных способов заключения договоров, фактическому совокупному размеру обязательств по таким договорам, заключенным в течение отчетного года;
- невыполнение требований:
— о страховании гражданской ответственности в случае причинения вреда вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства;
— о страховании риска ответственности за нарушение условий договора строительного подряда;
- несоблюдение требований законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности, о техническом регулировании, включая не соблюдение членами Ассоциации требований, установленных в стандартах на процессы выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, утвержденных Национальным объединением саморегулируемых организаций в области строительства, когда продолжение деятельности члена Ассоциации создает угрозу причинения вреда или причинило вред жизни и здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, возникновения чрезвычайных ситуаций техногенного характера.
- систематическая (два и более раз) неуплата членского взноса или его части в соответствии с установленным в СРО сроком для внесения членского взноса или его части;
- неуплата членом СРО дополнительного взноса в компенсационный фонд СРО возмещения вреда, в случае превышения членом СРО уровня ответственности при заключении и выполнении договоров строительного подряда.
- повторное (два и более раз) в течение одного года или грубого нарушений членом СРО Устава СРО, требований технических регламентов, требований правил, стандартов и квалификационных стандартов СРО, внутренних документов и иных документов СРО
- отсутствие лицензии для выполнения работ на объектах атомной энергии
- неисполнение предписания органов государственного строительного надзора при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства в случае, если такое неисполнение повлекло или может повлечь причинение вреда (ущерба).
Как видно из принятых внутренних документов СРО, Союз «Дорожники и строители Алтая» не воспользовался проектом НОСТРОЙ. Да и к слову сказать, НОСТРОЙ забросил эту работу, так и не решив окончательно вопрос с применением такой меры дисциплинарного воздействие как приостановление права осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и снос объектов капитального строительства.
ПРАВОВЕД
специально для Правды о СРО
Источник: pravdaosro.ru